Как не разориться, приобретя загородную недвижимость «с секретом»

Из-за коронавируса и закрытых границ многие заядлые горожане бросились покупать загородную недвижимость. Однако мечты о курорте на шести сотках могут развеяться в пух и прах, если угораздит купить участок, к которому прилагается целый набор ограничений, штрафов и обстоятельств, несовместимых со счастливой загородной жизнью. О том, как не попасть впросак, покупая дачу, рассказывают первый зампред Мособлдумы, глава Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин и риелтор Юлия Дымова.

Если решили купить дачу или участок под застройку в садовом товариществе, первым делом познакомьтесь с председателем этого СНТ. От порядочности и деловых качеств этого человека во многом зависит комфорт проживания в поселке. Он вас также просветит по поводу всех нюансов местного быта. Например, каков размер членских взносов и на что они расходуются, как часто ремонтируются поселковые дороги, есть ли в СНТ газ, а если нет, то когда будет и так далее.

Но самое главное, только в правлении СНТ вы сможете узнать, нет ли за прежним хозяином участка долгов по членским взносам и за электричество.

«Бывает так, что земельный участок стоит 400 тыс. руб., а долг по членским взносам накопился за несколько лет более 100 тысяч, – рассказывает Никита Чаплин. – Второе – проверьте, как платил прежний владелец за электричество. Во многих СНТ до сих пор стоит общий на весь поселок счетчик, и плату за электроэнергию собирает правление. Если накопилась большая задолженность, то свет отрубают, и, хотя долги сделали не вы, именно вам придется их оплачивать. В противном случае будете сидеть без света».

С тем, что долги прежнего владельца могут стать для нового хозяина дачи неприятным сюрпризом, согласна и Юлия Дымова.

«Прежде, чем подписывать договор купли-продажи, обязательно поговорите с председателем СНТ или с руководителем, бухгалтером управляющей компании, если недвижимость находится на территории коттеджного поселка. Более того, в ответственных СНТ и КП сами органы правления настаивают на общении с новым владельцем.

Во-первых, покупатель от них узнает о размерах платежей, членских взносах, во-вторых – о долгах продавца, если они есть. Необходимо, чтобы все долги по коммунальным платежам или членским взносам (если это СНТ) были погашены еще до оформления сделки, в противном случае проблема будет уже у нового владельца. Грамотный риелтор обычно сам прозванивает по всем лицевым счетам продавца, и там робот сообщает о наличии долгов по данному лицевому счету. Но если агент этого не сделал, придется покупателю заняться этим лично. Это совершенно необходимо делать до покупки, в противном случае возможны отключения», – говорит риелтор.

Бывает, что за прежним владельцем числится еще и задолженность по налогу на имущество. Но, к счастью, налог «привязан» к физическому лицу, а не к объекту, поэтому новому хозяину дачи гасить его не придется.

Газ, дизель, дрова – чем топить будем?

Еще одна неприятность, которая может омрачить мечты дачника-новобранца о комфортной жизни за городом, – климат. Выбирая дом или участок под застройку, нужно очень внимательно ознакомиться с коммуникациями. Вопрос номер один — как и чем вы будете согреваться на даче, когда ударят морозы?

Юлия Дымова предлагает рассмотреть несколько вариантов. Первый – к участку подведен газ, и дом отапливается с помощью газового котла. Пожалуй, это самый благоприятный сценарий. Единственная забота владельца – вовремя платить по счетам за газ и следить за исправностью оборудования.

А вот если газа нет, начинаются проблемы. Дом приходится отапливать с помощью твердотопливного, дизельного или электрического котла. Последний вариант – самый затратный, «топить» электричеством накладно. Зимой счета могут достигать 20-30 тысяч рублей. Топить твердым топливом (дровами или брикетами) – намного дешевле. Но с ними мороки больше, нужно заботиться о закупках дров, следить, чтобы они были сухие, колотые и нужного размера. Кроме того, это нелегкий труд, а еще приходится постоянно следить за печью. Дизельные котлы не требуют к себе такого внимания, они проще в эксплуатации, но зато топливо очень дорогое.

«То же самое касается и остальных коммуникаций. В поселках, где есть центральное водоснабжение и канализация, проблем у дачников намного меньше: вовремя плати по счетчикам и следи за исправностью оборудования – вот и все обязанности. Другое дело, когда на участке — индивидуальная скважина, тогда придется следить и за качеством воды, и за состоянием насосного оборудования, и за чистотой фильтров. – говорит эксперт. – Постоянного внимания от хозяина требуют и септики. Их содержимое нужно регулярно откачивать, для этого вызываются специальные машины ассенизаторов. Если у септика небольшой объем, а в доме проживает много людей, то приглашать ассенизатора придется чуть ли не каждую неделю.

Далеко не все дачники хотят платить за профессиональную откачку и делают это самостоятельно. Они просто берут и выводят шланг за границы своего участка или бросают на дорогу – все это может стать крайне неприятным сюрпризом для их соседей».

С электричеством, к сожалению, за городом тоже проблем хватает. Аварийное отключение света – самая обычная история. Поэтому многие сельские жители предпочитают иметь на всякий случай еще свой дизель-генератор с автоматической системой запуска и запас дизельного топлива. Но тут есть важный момент: только очень мощный генератор сможет поддерживать одновременно работу всех электрических приборов в доме, а такой агрегат стоит очень дорого.

Часто в объявлениях о продаже загородной недвижимости сказано, что коммуникации проходят по границе участка. Это значит, что в посёлке проложены сети, но подключиться к ним можно за определённую плату. Нужно выяснить, кто является поставщиком ресурса, и заключать договор непосредственно с этой организацией, советует Дымова.

Расходы на содержание

На какие еще подводные камни можно напороться, отправляясь на поиски дачи своей мечты. Нужно признать, что покупая участок земли или готовую дачу, далеко не все горожане трезво оценивают свои финансовые возможности. Они уверены, что после совершения сделки им не придется больше платить, и это их глубочайшее заблуждение. Мало купить недвижимость, ее еще и содержать придется, а текущие расходы по совокупности порой намного превышают первоначальные вложения в недвижимость.

«Новоиспечённые дачники редко понимают, какие им предстоят траты, чтобы содержать дачу в порядке. Еще меньше новички знают о том, на что собирают членские взносы в СНТ. А некоторые вообще уверены, что не обязаны их платить, если они не являются членами товарищества. Но это в корне неверно и противоречит закону», — говорит Никита Чаплин.

Действительно, по закону «О садоводах», участвовать в текущих расходах СНТ должны все правообладатели земельных участков, которые расположены в границах товарищества, независимо от того, живут они там или нет и являются ли членами товарищества. Короче, купил землю в СНТ – плати, как все!

Размер членских взносов в подмосковных СНТ в среднем составляет 13-15 тыс. руб. в год с владельца участка. Эти деньги идут на ремонт дорог, оплату вывоза мусора, расчистку снега, замену лампочек уличного освещения, зарплату председателю и бухгалтеру товарищества.

Но это еще не все, бывают и целевые взносы – это когда собирают на что-то новое. Например, дачники решили поставить автоматические ворота на въезде. Установка откатных ворот сейчас обойдется в 200 тыс. руб. Решение об их установке принимается на общем собрании товарищества, а сумма делится на всех собственников участков.

«Нередко возникают такие ситуации. Кто-нибудь из садоводов отказывается платить за те же ворота, мотивируя тем, что он на дачу не ездит и воротами пользоваться не будет. Это в корне неверная позиция. Ты можешь не пользоваться воротами, не жить и не ездить на свой участок, но оплатить их установку обязан. Потому что закрытая территория СНТ повышают рыночную стоимость всех участков, – рассуждает Никита Чаплин. – К сожалению, у нас есть такая категория хитрых собственников, которые в свое время бесплатно получили землю под дачу или купили ее за минимальные деньги. Они ничего не делают на своих участках, они ждут, когда соседи проведут за свой счет все коммуникации, построят дороги, благоустроят общую территорию и когда рыночная цена на землю вырастет в несколько раз.

Вот тогда они ее благополучно продадут с прибылью, но это нечестно. Хорошо, что теперь не нужно никого воспитывать. Закон на нашей стороне. Если купил землю в СНТ, будь добр жить по нашим правилам и платить, как все».

Кстати, 200 тыс. рублей на откатные ворота – это еще не самая большая трата из разряда нецелевых взносов. Строительство домика для правления СНТ или сторожки для охранника может обойтись намного дороже. Так что, планируя покупку дачи, десять раз подумайте, потянете ли вы эту дорогую ношу?