Лимиты программы господдержки, позволяющей выдавать ипотечные кредиты под 11% годовых, почти освоены. Без содействия государства банки не смогут предложить ипотеку на тех же условиях: рыночные ставки привлечения «длинных» денег намного выше, чем получаемые участниками госпрограммы средства ВЭБа. Каким образом соотносится с реальностью заявление главы правительства о снижении ипотечных ставок до 9—10% годовых при текущей стоимости фондирования и растущей инфляции, выяснял портал Банки.ру.

Недавно премьер-министр Дмитрий Медведев озвучил необходимость снизить ставку по ипотеке до 9—10% годовых. Комментируя слова главы правительства, Герман Греф сделал более осторожное заявление: 10—11% годовых, по мнению председателя правления Сбербанка России, — более реалистичный прогноз на 2013 год, да и то при условии снижения уровня инфляции и активной работы ЦБ по предоставлению ликвидности.

Называя ориентир в 9—10%, премьер исходил из того, что разрыв между ставкой рефинансирования ЦБ РФ и средневзвешенной ипотечной ставкой не должен превышать 1,5—2 процентных пункта. Указанный расчет представители рынка считают не вполне адекватным, поскольку ставка рефинансирования отражает стоимость кредитов овернайт, то есть ставку, по которой ЦБ размещает средства в банках на одну ночь либо на выходные (с вечера одного рабочего дня до утра следующего). «Ипотечные кредиты на одну ночь пока не выдаются, — иронизируют представители банков, — поэтому, даже если размер маржи со временем снизится до 1,5—2%, ориентироваться следует на ставки долгосрочного привлечения. Например, ставки купона по трех- и пятилетним облигациям, обеспеченным ипотечным портфелем, составляют 8,5—9,2% (в апреле сделки секьюритизации ипотечных портфелей со ставками купона в указанном диапазоне провели банки «ДельтаКредит», «Возрождение», Абсолют Банк)».

По мнению представителей кредитных организаций, подобные высказывания далеки от реальности и не способствуют развитию рынка, порождая у потенциальных заемщиков ложные представления о факторах, влияющих на размер процентной ставки, устанавливаемой рыночными игроками.

Государство в помощь

Рассуждая о причинах дороговизны ипотечных кредитов, многие сетуют на отсутствие ощутимой поддержки со стороны государства. В соседней Украине с мая 2012 года действует программа, по условиям которой государством субсидируется 13% из 16% годовых (заемщиком уплачивается только 3% годовых) по ипотечному кредиту, выдаваемому на срок до 15 лет с первоначальным взносом от 25% стоимости приобретаемого жилья. Кредиты по госпрограмме предоставляются платежеспособным гражданам Украины, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на покупку квартир в новостройках, стоимость квадратного метра в которых не превышает установленных условиями программы норм. И хотя существуют определенные сложности в реализации программы, ее условия отражают понимание правительством того, каким должен быть уровень процентной ставки, чтобы ипотека стала действительно доступной для большинства.

Отечественная госпрограмма более масштабна: она дает возможность любому заемщику получить кредит на квартиру в строящемся объекте или новостройке под 11% годовых и остается одним из наиболее выгодных предложений на рынке. Именно поэтому банки — участники программы рассчитывают на ее продление. По данным ВЭБа, из установленного правительством лимита в 150 млрд рублей на 1 марта 2013 года банки выбрали 91,26%: на оставшиеся 10 месяцев 2013 года остается лимит 13,11 млрд рублей.

«Большинство банков прекратили выдачу кредитов в рамках программы ВЭБа, — говорит Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. — Наш банк, например, давно исчерпал свой лимит. Мы продолжаем выдачу в небольшом объеме по ранее запущенным совместным акциям с застройщиками-партнерами, но выдаем не более миллиарда в месяц. Больший объем кредитов с такой низкой доходностью мы финансировать не готовы». Программа ВЭБа позволяет участникам рынка получить долгосрочные ресурсы, нехватка которых является основной преградой к удешевлению ипотеки. Возможность снижения средней ипотечной ставки Осипов видит в расширении финансирования по данной программе до 20—30% от общего объема выдач ипотечных кредитов в стране, то есть 300—400 млрд рублей в год.

Однако продление программы господдержки (по крайней мере в части выделения новых лимитов) пока под большим вопросом. Ведь целью ее была не только помощь потенциальным ипотечным заемщикам, но и, не в последнюю очередь, поддержка застройщиков, оказавшихся в непростой ситуации в период кризиса. Сейчас положение строительных компаний далеко не столь отчаянное, поэтому не исключено, что по исчерпании установленного лимита программа завершится: государство ограничится поддержкой отдельных социальных групп — семей с детьми, молодых ученых, учителей, военных и др.

Помимо ВТБ 24, ипотечные кредиты по программе господдержки все еще выдают банки «Ак Барс» (ставка 11% с момента выдачи; кредитуются уже сданные объекты от различных застройщиков либо объекты со сроком сдачи до 1 июля 2013 года — от «Ак Барс Недвижимость»), Газпромбанк (11,5—12% до регистрации ипотеки, далее — 11%; кредитуются объекты, срок ввода которых в эксплуатацию установлен не позднее II квартала 2014 года), «Зенит» (12,5—13% до регистрации ипотеки, далее — 11%; кредитуются уже сданные объекты), Инвестторгбанк (12,9—14,4% до регистрации ипотеки, далее — 11%; кредитуются объекты, практически готовые к сдаче, входящие в размещенный на сайте кредитной организации список).

Еще два банка при выдаче кредита по программе господдержки ориентируются не на плановый срок сдачи или ввода в эксплуатацию, а на фактическую дату оформления закладной. Тем самым риск задержки ввода в эксплуатацию, проведения сделок купли-продажи и оформления ипотеки перекладывается на заемщика: в случае несоблюдения установленных сроков ставка по кредиту после оформления закладной будет существенно выше 11%.

Например, на период до оформления закладной банк «Уралсиб» устанавливает ставку по программе с господдержкой в диапазоне 13—13,5% годовых, и если до 31 декабря 2013-го залог недвижимости, приобретенный с помощью кредита банка, не будет оформлен, то ставка снизится не до 11% годовых, а только на 1 процентный пункт — до 12—12,5%. При этом в рамках программы кредитуются объекты, срок сдачи которых согласно проектной документации установлен не позднее 1 сентября 2013 года. Три месяца закладывается на возможные задержки сдачи и на оформление покупки и залога.

Схожие условия действуют по программе «Новостройка (ВЭБ)» Транскапиталбанка: до регистрации ипотеки ставка составляет 13,75—14,75% годовых и может быть снижена до 10,9% только при регистрации залога до 1 октября 2013-го, а также при условии, что остаток задолженности на дату оформления закладной составит не более 8 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга (до 3 млн рублей для других регионов) и при этом не будет превышать 80% от стоимости залога. В противном случае по факту регистрации ипотеки ставка снизится лишь до 12,75—13,75%.

С завершением программы господдержки заемщики лишатся возможности занимать под 11% годовых. Банки не готовы предложить кредиты по такой же ставке в рамках собственных программ. «Чтобы выдавать ипотечные кредиты под 11%, нужно привлекать долгосрочное финансирование под 7—7,5%, а сейчас у многих банков ставки даже по краткосрочным депозитам превышают 11%», — объясняет Андрей Осипов из ВТБ 24. Ставки на уровне госпрограммы банки могут устанавливать разве что в рамках специальных предложений с застройщиками и временных акций.

Снижение ставок будет постепенным

Впрочем, не все участники рынка разделяют мнение об эффективности господдержки ипотеки в той форме, в которой она реализована в рамках действующей программы. Некоторые игроки считают, что повышение доступности ипотеки должно осуществляться рыночными механизмами и задача государства состоит прежде всего в создании благоприятной среды, в содействии развитию инфраструктуры рынка.

«Ипотека — коммерческий, а не социальный инструмент, поэтому заявления высокопоставленных чиновников не должны служить ориентиром для участников рынка, — уверен Вадим Пахаленко, директор департамента по работе с финансовыми институтами. — Под воздействием высокой конкуренции на рынке ипотеки ставки по ипотеке уже давно снижаются даже без вмешательства государства и при сохранении текущей стоимости фондирования». По словам эксперта, сейчас размер маржи по ипотечным кредитам составляет 3—4%, что ниже, чем, например, восемь лет назад. Рост ставок по ипотеке во второй половине 2012 года объясняется не стремлением участников рынка увеличить процентную прибыль (маржа сохранялась на прежнем уровне) и даже не возрастанием рисков (уровень просрочки по ипотеке, напротив, снижался), а именно удорожанием фондирования.

В то же время существуют предпосылки и к снижению стоимости «длинных» денег. «Наблюдая ситуацию на ипотечном рынке в США, инвесторы осторожно относятся к этому инструменту вложения средств. При этом российский ипотечный рынок разительно отличается от американского, что подтверждает разница в статистике дефолтов. Когда будет наработан определенный опыт проведения сделок секьюритизации на открытом рынке и инвесторы убедятся в надежности российских облигаций с ипотечным покрытием, ставки по таким бумагам будут постепенно снижаться», — считает Пахаленко.

Не лучше ли подождать?

Хотя эксперты говорят о возможности снижения ставок в долгосрочной перспективе, ожидать существенного удешевления ипотеки в текущем году не стоит. «Пока экономическая ситуация в стране не позволяет снизить ставки, при этом текущий уровень ставок уже является довольно высоким и не имеет существенного потенциала для повышения», — считает Андрей Осипов.

С начала весны некоторые участники рынка уменьшили ставки по ипотечным кредитам, в частности с 1 марта об этом заявил Сбербанк. Несмотря на то что предложения лидера ипотечного рынка принято считать определенным ориентиром, другие крупные игроки сокращать проценты в ближайшее время не намерены. «В ближайшие полгода ВТБ 24 не планирует менять ставки по ипотечным кредитам», — говорит представитель этой кредитной организации. Не обещают пока снижения ипотечных ставок и в банке «ДельтаКредит».

При этом есть существенный повод не затягивать с получением ипотечного кредита, связанный с возможным изменением в порядке расчета налогового вычета. Недавно Минфин предложил ограничить размер налогового вычета по процентам, выплачиваемым заемщиками в рамках ипотечного кредитования, фиксированной суммой 1,5 млн рублей. Например, сейчас, получив кредит в сумме 3 млн рублей на 15 лет под 13,5% годовых, заемщик переплатит в виде процентов более 4 млн и может рассчитывать на постепенный возврат из бюджета около 520 тыс. (13% от 4 млн рублей). В случае если сумма процентов, которая может быть предъявлена к расчету налогового вычета, будет ограничена 1,5 млн рублей, максимальный размер возврата по ставке подоходного налога составит 195 тыс., то есть заемщик недополучит около 325 тыс. рублей.

Какая ставка нужна среднему заемщику?

По данным АИЖК, в январе 2013 года средневзвешенная рублевая ставка по ипотеке составила 12,7% годовых, срок — около 15 лет, размер кредита — порядка 1,533 млн рублей. Исходя из этих данных, можно рассчитать средний размер платежа: он составляет около 19 тыс. рублей.

По данным за январь, средняя доля ежемесячного платежа в размере доходов заемщика — 35,7%. Следовательно, доход клиентов составлял порядка 53 тыс. рублей, что более чем вдвое превышает размер среднедушевого дохода по РФ (по данным Росстата за 2012 год, около 23 тыс. рублей). Для того чтобы единственный заемщик со средним достатком мог погашать средний по сумме, сроку и соотношению «платеж/доход» кредит, ссуда должна быть беспроцентной, а такое пока не может себе позволить даже украинское правительство.

Спасают положение более мягкие требования банков к соотношению «платеж/доход»: зачастую размер ежемесячного платежа может достигать 45% дохода заемщика. Причем кредит может быть выдан и на более длительный срок, что позволяет снизить размер ежемесячного платежа. Также при расчете максимальной суммы кредита могут учитываться доходы нескольких созаемщиков, которые разделят и бремя погашения кредита.

С учетом данных по средним сумме кредита (1,533 млн рублей) и соотношению «кредит/залог» (59,4%), средняя стоимость приобретенной в кредит квартиры в январе 2013 года составляла 2,58 млн рублей.

Допустим, «очень экономная» семья из двух человек с совокупным чистым доходом 46 тыс. рублей (удвоенный среднедушевой доход) сможет ежемесячно откладывать 20—22 тыс. рублей и за два года скопить около 520 тыс. (20% от стоимости «средней» квартиры). Чтобы ежемесячный платеж по кредиту, выданному в сумме 2,06 млн рублей (оставшиеся 80% стоимости жилья), не превышал 45% от совокупного дохода семьи, ставка не должна составлять более 8,1% при сроке кредитования 10 лет, до 10,6% — 20 лет и до 11,7% — при сроке 30 лет. Фактически это означает необходимость снижения ставки на 2—5 п. п.: сейчас кредиты на вторичном рынке с первоначальным взносом 20% на срок 10—30 лет выдаются в среднем под 13,5—14% годовых. Такое снижение возможно только в перспективе нескольких лет, но никак не в текущем году.

Марина ЧЕРНЫШЕВА, группа маркетинга и анализа банковских услуг Банки.ру