Управление многоквартирным домом: как изменения внесены Федеральным законом № 123-ФЗ от 04.06.2011 г.?

В силу своей значимости в обеспечении гражданам благоприятных условий жизни сфера ЖКХ подлежит детальному регулированию со стороны законодательных органов. В частности, достаточно подробно регламентируется вопрос порядка управления многоквартирными домами.

Данному аспекту функционирования системы ЖКХ посвящена гл. 8 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с ч. 2 ст. 2 которого предусмотрены 3 способа управления: 

1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным   специализированным кооперативом;

3) управление управляющей организацией.   

До недавнего времени права и обязанности сторон применительно к каждому варианту управления многоквартирными домами из названных были достаточно логично урегулированы на законодательном уровне. 

Так, при непосредственном управлении сами собственники заключали договоры на предоставление им коммунальных услуг (с ресурсоснабжающими организациями) и на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме (с лицами, осуществляющими такие виды деятельности). При этом ответственность за предоставление собственникам коммунальных услуг/услуг по содержанию и ремонту и их качество была возложена непосредственно на соответствующего исполнителя по договору. Собственники же обязаны были вносить плату за предоставленные услуги, вносилась она непосредственно исполнителю.

В случае наличия в доме ТСЖ, жилищного или иного кооператива в качестве исполнителя коммунальных услуг или услуг по содержанию и ремонту общего имущества перед гражданами выступали соответствующие ТСЖ или кооператив, несмотря на то, что в отношении коммунальных услуг они не являлись непосредственными их производителями (лишь заключают договоры в интересах собственников), а в отношении услуг по ремонту и содержанию могли привлекать сторонние организации. Даже в случае заключения ТСЖ или кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией ответственным за надлежащее предоставление услуг собственникам оставались ТСЖ или кооператив. Логичным в этой ситуации являлось и то, что плату за указанные услуги собственники вносили непосредственно ТСЖ или кооперативу.  

При выборе собственниками в качестве способа управления многоквартирным домом управляющей компании именно на нее возлагалась ответственность за предоставление коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. В связи с этим плата за такие услуги вносилась  собственниками многоквартирного дома именно управляющей компании.

Несмотря на наличие некоторых противоречий в существовавшем регулировании данного вопроса, такая организация управления многоквартирным домом являлась достаточно жизнеспособной. 

Однако Федеральным законом № 123-ФЗ от 04.06.2011 г. в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, которые несколько трансформировали систему управления многоквартирным домом.

Остановимся на некоторых коррективах, которые законодатель внес в существующую схему организации сферы ЖКХ.

Во-первых, изменения касаются возможности собственников выбирать по своему усмотрению способ управления многоквартирным домом. Так, управление домом при помощи созданного в нем ТСЖ ограничивается домом/домами, совокупное количество квартир в которых составляет не более 30. Относительно непосредственного управления законодатель установил такое условие, вступающее в силу с 01.03.2012 г.: при наличии в доме более 12 квартир собственники могут реализовать непосредственное управление домом только в случае заключения с управляющей компанией договора оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Во-вторых, при привлечении к управлению домом управляющей компании (будь то выбран способ управления управляющей компанией, либо она привлекается дополнительно при управлении через ТСЖ или при непосредственном управлении (такая возможность появится у собственников, выбравших непосредственное управление, с 01.03.2012 г.)) именно управляющая компания является лицом, ответственным перед собственниками за предоставление коммунальных услуг (в первых двух случаях - как исполнитель коммунальных услуг, в третьем - как лицо, ответственное за надлежащее содержание инженерных коммуникаций в доме). Вероятнее всего, данное правило было введено в целях защиты прав потребителей коммунальных услуг и установления единого центра, куда могли бы обращаться граждане вне зависимости от выбранного ими способа управления многоквартирным домом. Однако не в любой ситуации это правило может пройти проверку на логичность, особенно при учете изменений, касающихся порядка оплаты коммунальных и иных услуг.

В-третьих, внесены изменения в порядок оплаты собственниками коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Если ранее можно было выявить закономерность: тот, кто несет ответственность за оказание тех или иных услуг, тот и получает плату от собственников, то с принятием ФЗ № 123-ФЗ собственникам предоставляется право выбора лица, которому они будут вносить плату. Так, например, в соответствии с ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ собственники могут принять на общем собрании решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающей организации, несмотря на то, что ответственность за качество предоставленных коммунальных услуг по-прежнему остается на управляющей компании. В силу же ч. 6.1 ст. 155 ЖК РФ при создании в доме ТСЖ плата за коммунальные услуги вносится либо управляющей компании (если она привлечена в процесс управления) либо непосредственно ресурсоснабжающей организации; ТСЖ, таким образом, исключается из сферы расчетов с населением. Что же касается оплаты услуг при непосредственном управлении, то коммунальные услуги оплачиваются непосредственно ресурсоснабжающей организации, несмотря на наличие у привлеченной управляющей компании ответственности за обеспечение надлежащего состояния внутренних инженерных коммуникаций в доме, по которым коммунальные ресурсы поступают к собственникам.

К чему на практике приведут внесенные изменения, станет понятно по истечение некоторого времени. Однако уже сейчас, по всей видимости, управляющим компаниям, как самому слабому звену в отношениях по предоставлению коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, предстоит корректировать свою работу и учитывать в своей деятельности внесенные в ЖК РФ изменения. 

Обсудить материал с автором...

Коллектив
Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности

Самое долгожданное налоговое событие 2011 года!

Уральский налоговый форум "Архитектура налоговой безопасности 2012: мифы и реальность "
9 декабря 2011г.
г. Екатеринбург, отель “Онегин”, конгресс-зал “Форум” 

зарегистрироваться...

Выбранная стратегия предопределяет Ваш успех или неудачу!

Черное и белое, добро и зло, истина и ложь, мы живем в мире противоречий...
Каждый день мы задумываемся над тем «что будет завтра, при сегодняшней экономической нестабильности? какую выбрать стратегию? как построить свой бизнес?...»
Уральский налоговый форум расставит все по своим местам, где миф, а где реальность!

В программе форума:

1.”Изменения налогового законодательства - 2012. Риски бизнеса.”
Автор-ведущий: Новоселова В. В. - эксперт по организационному и налоговому планированию Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности - taxCOACH, Екатеринбург

2. "Критический анализ методов налоговой оптимизации с учетом позиции судов и налоговых органов.”
Автор-ведущий: Батанов Е. - партнер, "Некторов, Савельев и партнеры". Москва

3. "Алгоритмы налоговой оптимизации: как выбрать безопасные налоговые схемы"
Автор-ведущий: Гудков Ф.А.- руководитель отдела налогового планирования компании «ЦБА», член Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам ТПП РФ, член Научно-экспертного совета Палаты налоговых консультантов РФ, член Экспертного совета по налоговому законодательству. Москва

4."Консолидация и вывод имущества БЕЗналоговыми способами"
Автор-ведущий: Проскурина О.В.-Управляющий партнер консалтинговой группы JBI Group, руководитель налоговой практики, Ростов-на-Дону

5."Способы снижения налоговой нагрузки компании при использовании объектов интеллектуальной собственности. Особенности и риски". “Использование интеллектуальной собственности в качестве инструмента банкротства отечественных предприятий, рейдерских захватов."(использование объектов патентной охраны для вытеснения конкурента с рынка - патентование на свое имя чужой продукции)
Автор-ведущий: Борщ-Компанеец Н.С. - к.т.н., заведующий кафедрой управления интеллектуальной собственностью в Российской академии путей сообщения, генеральный директор ООО «Правовой центр консультаций». Москва

6."Предприятие-должник: методы борьбы.Что делать?!"
Автор-ведущий: Жданухин Д.Ю. - Генеральный директор Центра развития коллекторства и гуманитарно-правовых технологий. Кандидат юридических наук (тема диссертации Уголовно-правовая характеристика шантажа).
Ведет и консультирует крупные корпоративные взыскания в России и других государствах. Москва

7."Управление финансами в период экономической нестабильности"
Автор-ведущий:Савенок В.С.- генеральный директор ООО "Консалтинговая группа "Личный капитал", финансовый консультант, автор нескольких книг по личным финансам и публикаций в СМИ. Москва

8."Использование иностранных юрисдикций: базовые возможности и потенциальные риски"
Автор-ведущий: Соболев М. Ю. - вице-президент Consulco International (рынки СНГ).
Ведущий налоговый консультант компании на рынке СНГ с 1994 года. Около 16 лет практики, сотни докладов на международных конференциях по налоговому планированию, более 80 публикаций по вопросам налогообложения. Около 600 серьезных проектов корпоративного структурирования в России и за рубежом. Республика Кипр

9."ООО или АО: как выбрать правовую форму с учетом налоговых возможностей и рисков. Анализируем практические примеры"
Автор-ведущий:Савин Я.Г.- Руководитель Центра, Консультант по организационному развитию, Член Учебно-методического совета Палаты налоговых консультантов, бизнес-тренер, юрист, экономист, аттестованный налоговый консультант, MBA. Екатеринбург

10."Налоговая оптимизация: ньюансы уголовного преследования"
Автор-ведущий: Прокопив С.В. - эксперт по уголовному преследованию в сфере экономики и налогообложения, Член президиума Коллегии адвокатов «Свердловская областная гильдия адвокатов», адвокатский стаж - 10 лет. Екатеринбург

11."Управление в условиях неопределенности.Где взять денег?"
Круглый стол с представителями банков Уральского региона.

12. Панельная сессия: «Медиация в налоговом споре»

зарегистрироваться...

Вниманию АТТЕСТОВАННЫХ налоговых консультантов!

По окончании Форума в 18:15 (бизнес-отель Онегин, ул. Розы Люксембург, 49) состоится Общее собрание членов Палаты налоговых консультантов по вопросу создания Свердловского регионального отделения .

Участие в общем собрании бесплатное.

Предварительная регистрация обязательна. Регистрация проводится по телефонам в Екатеринбурге:
(343) 342 02 02, (343) 283-05-37, (343) 283-05-38
Ваш голос и Ваша позиция очень важны для становления и развития налогового консультирования в Вашем регионе.

ВАЖНО!
Если у Вас нет возможности посетить общее собрание, Вы как член Палаты налоговых консультантов можете заполнить заявление на постановку на учет в Свердловском региональном отделении по адресу: ул. Первомайская 15, офис 614, или связаться с нами по тел.: (343) 342-02-02

За участие в мероприятии 8 часов пойдут в зачет повышения квалификации налоговых консультантов!

___________________________________________________________________________

В программе могут быть изменения: количество мастер-классов может быть увеличено!
Часть мастер-классов может проходить в параллельном режиме.

Узнать стоимость и получить более подробную информацию Вы можете, позвонив нам прямо сейчас:
Екатерина Буркова - (343) 342-02-02, внутренний 508, +7-929-219-99-62, burkovataxcoach.ru
Юлия Селюнина - (343) 342-02-02, внутренний 506, +7-929-212-99-19, yuliataxcoach.ru