Некоммерческие организации: финансово-хозяйственная деят-ть - 'БиНО: Некоммерческие организации' № 7/2005

ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ "БиНО"

Рассылка "Некоммерческие организации: финансово-хозяйственная деятельность"

Здравствуйте, уважаемые подписчики!

Смотрите в конце выпуска:

Хотите приятно и с пользой провести время? – Решите наши экономические кроссворды!
загляните на http://bino.ru/production/crosswords/

Приглашаем авторов, редакторов и корректоров к сотрудничеству

Редакция Издательского дома «БиНО» приглашает желающих проявить свои творческие и профессиональные способности в области написания, редактирования и корректуры бухгалтерских текстов.

Возможна работа на вторичной занятости независимо от вашего места проживания.

Вы можете прислать свои статьи и резюме по адресу redactor@ekar.ru с указанием рассылки, на которую вы подписаны.

Если у вас есть желание работать на достижение общей цели в дружном творческом коллективе, приходите к нам!

Содержание

Вправе ли некоммерческие организации сдавать в аренду имущество и пользоваться полученными средствами

Регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав

Регистрация договоров аренды

Из практики регистрации договоров аренды и прав на имущество

Права и обязанности некоммерческих организаций при сдаче в аренду имущества

Е.А. Малинина, юрист, советник РФ II класса

В данной статье мы поговорим о том, какими правами в отношении имущества обладают некоммерческие организации, и что необходимо им для того, чтобы сдать имущество в аренду.

При этом, хотя учреждения и являются одной из форм некоммерческих организаций, о них мы говорить не будем, поскольку правовой статус учреждений сильно отличается от правового статуса иных форм некоммерческих организаций, приведенных в Федеральном законе от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее – Закон).

Вправе ли некоммерческие организации сдавать в аренду имущество и пользоваться полученными средствами

Статья 3 Закона устанавливает, что некоммерческая организация имеет в собственности обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам. Это правило получает свое развитие в статьях Закона, регламентирующих деятельность некоммерческих организаций конкретной формы.

Так, в соответствии со статьей 6 Закона участники (члены) общественных и религиозных организаций (объединений) передают этим организациям в собственность имущество и не сохраняют в последующем своих прав на переданное имущество. Оно становится собственностью созданной организации.

В соответствии со статьей 7 Закона имущество, переданное фонду его учредителями (учредителем), является собственностью фонда.

Имущество, переданное государственной корпорации Российской Федерацией, является собственностью государственной корпорации (статья 7.1 Закона).

Имущество, переданное некоммерческому партнерству его членами, является собственностью партнерства (статья 8 Закона).

И наконец, имущество, переданное автономной некоммерческой организации ее учредителями (учредителем), является собственностью автономной некоммерческой организации (статья 10 Закона).

Таким образом, некоммерческие организации являются собственниками имущества, а значит, могут владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. По своему усмотрению они могут совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 26 Закона полученные некоммерческой организацией от сдачи в аренду средства являются одним из источников формирования ее имущества.

Регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав

Прежде чем сдать имущество в аренду, необходимо иметь подтверждение права собственности на это имущество. При создании некоммерческой организации в ее учредительных документах отражаются все вопросы, связанные с передачей учредителями (членами) некоммерческой организации имущества в ее собственность.

Если учредители или члены некоммерческой организации при ее создании передают ей недвижимое имущество, то право собственности на него необходимо зарегистрировать. Регистрация осуществляется в соответствии с принятым 21 июля 1997 г. Федеральным законом № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации), вступившим в силу 1 февраля 1998 г.

Государственная регистрация – это юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Особенно это касается недвижимого имущества, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации, то есть после 1 февраля 1998 г.

Подтверждает государственную регистрацию запись о правах в Едином государственном реестре прав, а удостоверяется государственная регистрация свидетельством о государственной регистрации прав. Для того чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, представители некоммерческой организации должны обратиться в регистрирующие органы с заявлением о регистрации. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право собственности на имущество в соответствии со статьей 17 Закона о регистрации. Таким образом, должны быть представлены документы, подтверждающие передачу учредителями (членами) недвижимого имущества – бывшими его правообладателями – некоммерческой организации. Это в том числе учредительные документы некоммерческой организации, акт передачи имущества.

Документы в обязательном порядке должны содержать описание недвижимого имущества, то есть сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества (адрес или местоположение объекта, наименование и назначение объекта, кадастровый номер земельного участка).

Документы должны подтверждать наличие у заявителя бесспорного права на недвижимость. Поэтому в них должны присутствовать все элементы регистрируемого правоотношения: объект – субъект – право.

Следует иметь в виду, что орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязательно проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. В связи с этим будут проверяться полномочия прежних правообладателей, то есть учредителей (членов) некоммерческой организации на данное имущество.

В соответствии со статьей 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Однако если возникает необходимость, например, в обременении имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), которое также подлежит государственной регистрации, то вначале в обязательном порядке необходимо зарегистрировать право, возникшее до введения в действие Закона о регистрации, в данном случае – право собственности.

В связи с этим рассмотрим подробнее вопросы, которые могут возникнуть при сдаче некоммерческими организациями недвижимого имущества в аренду.

Регистрация договоров аренды

Аренду каких помещений нужно регистрировать

До 1 февраля 1998 г., когда вступил в силу Закон о регистрации, сдача в аренду нежилых помещений внутри зданий не подлежала государственной регистрации, поскольку ГК РФ прямо не относит такие помещения к объектам недвижимости.

Но в соответствии с Законом о регистрации (часть 2 пункта 6 статьи 12) все нежилые помещения, в том числе входящие в состав зданий, включены в состав объектов недвижимости.

Поэтому договор аренды любого недвижимого имущества согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом. Однако статья 651 ГК РФ предусматривает, что договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации только в том случае, если заключен на срок не менее одного года.

Президиум ВАС РФ обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в письме от 1 июня 2000 г. № 53 дал судам рекомендации, в соответствии с которыми к договорам аренды ­нежилых помещений следует применять правила статьи 651 ГК РФ. То есть такие договоры не подлежат государственной регистрации, если они заключены на срок менее одного года.

Однако окончательно вопрос о том, нужно ли регистрировать договоры аренды помещений внутри зданий и сооружений, до сих пор не решен, и в каждом субъекте РФ действуют свои правила. Например, в Москве установлено, что такие договоры регистрируются независимо от срока аренды.

Какие документы необходимы для регистрации

Договор аренды, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Как было уже сказано, прежде чем регистрировать договор аренды, нужно оформить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Ведь договор аренды всегда вторичен, он является обременением права собственности.

При этом договор аренды помещения или его части регистрируется как обременение прав арендодателя на это помещение или его часть (статья 26 Закона о регистрации).

Если некоммерческая организация, желая зарегистрировать аренду, одновременно с этим не представит заявление и иные ­необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, то орган, осуществляющий регистрацию, откажет в регистрации аренды (статья 20 Закона о регистрации).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора. Если заявление подает арендодатель, то участие арендатора необязательно.

А вот если заявление о регистрации подает арендатор, то арендодатель также должен подать заявление о регистрации. Избежать этого арендодатель может лишь в двух случаях: если он выдаст арендатору нотариально оформленную доверенность на осуществление регистрации или если договор аренды будет нотариально удостоверен.

К договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их площади.

Кто проводит регистрацию и как за нее платят

До 1 января 2005 г. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведение Единого государственного реестра проводились учреждением юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. В Москве – это Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральный закон от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ внес в Закон о регистрации изменения. Поэтому с 1 января 2005 г. государственную регистрацию прав осуществляет Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы.

Однако до тех пор, пока не завершены мероприятия по созданию органов по государственной регистрации, ее, как и раньше, будут осуществлять учреждения юстиции по регистрации прав.

За государственную регистрацию прав взималась плата в размерах, установленных субъектами РФ. С 1 января 2005 г. за регистрацию прав уплачивается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ (глава 25.3 "Государственная пошлина").

Если регистрируется право на объект недвижимого имущества, которое возникло до введения в действие Закона о регистрации, то взимается плата в два раза меньше той, что установлена субъектом РФ.

Из практики регистрации договоров аренды и прав на имущество

Очевидно, что государственная регистрация аренды – дело хлопотное. Поэтому многие организации, стремясь избежать лишних хлопот, заключают договоры аренды на срок менее одного года и не регистрируют их.

Однако при этом необходимо помнить следующее.

Во-первых, вопрос о необходимости регистрации помещений внутри зданий и сооружений окончательно не решен.

Во-вторых, при заключении договора на срок менее года надо учитывать пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. В этом письме сказано, что если договор аренды здания (сооружения) действует с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, то в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ его срок считается равным году.

Впрочем, многие арендаторы сегодня (из числа стабильно работающих организаций) желают заключать договоры долгосрочной аренды, чтобы в течение нескольких лет не беспокоиться о месте своего нахождения. Такие договоры аренды, безусловно, надо регистрировать, а для этого некоммерческие учреждения должны иметь свидетельство о государственной регистрации права собственности. 

Вы звоните нам по тел./факсу (095) 535-63-11 или 534-36-72 либо делаете запрос по электронной почте bino@ekar.ru и просите выслать счет, назвав его специальный код, и бланк-заказ, который обязательно надо заполнить.

Вместе с копией платежного поручения Вы высылаете нам заполненный бланк-заказ по вышеупомянутым номерам факса или по электронной почте.

Мы оформляем Вам подписку и высылаем издания заказной бандеролью.

Пожалуйста, не забывайте называть специальный код счета и присылать заполненный бланк-заказ!

Для расчетов:

ООО Фирма "ЭКАР",

Зеленоградский филиал ОАО МИнБ г. Москва,

ИНН 7735063088, КПП 773501001, р/с 40702810100050001418

ОАО "Московский индустриальный банк" г. Москва,

БИК 044525600, к/с 30101810300000000600.

Подписка на почте

В нашем подписном комплекте с июля появится новое издание - Сборник документов с комментариями. Подписавшись со II полугодия на комплект, вы по-прежнему будете получать ежемесячные номера журнала и сборники документов. Но теперь сборники станут выходить не раз в квартал, как раньше, а каждый месяц. То есть до конца года ко всем подписчикам комплекта придет шесть сборников с текстами и комментариями актуальных документов. При необходимости подписку на сборник можно оформить отдельно.

Наши индексы

Подписчикам I полугодия и подписавшимся на год ежемесячные сборники документов мы отправляем с апреля. Во втором квартале выйдет три сборника. Тем, кто уже подписался на комплект с одним квартальным сборником, никаких доплат в связи с этим делать не придется.

Подписка в агентствах альтернативной подписки и представительствах

Оформить подписку в регионах можно у наших представителей. Здесь так же, как и в Издательском доме, подписавшись в любом месяце на текущий год, вы получите все номера, начиная с 1-го.

Каталог наших региональных представителей и их координаты смотрите на нашем сайте:
http://bino.ru/subscription/alter

Издательский дом "БиНО" предлагает

В рамках серии "Библиотека руководителя и главного бухгалтера" Издательский дом "БиНО" выпустил серию брошюр, посвященных реформированию бюджетного учета и отчетности.

- Инструкция по бюджетному учету с приложением "ПЛАН СЧЕТОВ" (приказ Минфина России от 26 августа 2004 г. № 70н) – 55 руб.

- Указания о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации (приказ Минфина России от 10 декабря 2004 г. № 114н) – 66 руб.

- Инструкция о порядке составления и представления годовой, квартальной и месячной бюджетной отчетности (приказ Минфина России от 21 января 2005 г. № 5н) – 33 руб.

- Полный комплект из трех вышеперечисленных изданий – по льготной цене – 143 руб.

Издательский дом "БиНО" предлагает также следующие издания:

- Постатейный комментарий к Бюджетному кодексу РФ в жестком переплете – 150 руб.

- Налогоплательщики и налоговые органы: особенности взаимоотношений – 25 руб.

Все цены указаны с учетом НДС

Библиотека "БиНО"

В Издательском доме "БиНО" можно заказать комплекты подписки за 2004 г., а также отдельные номера за этот год. Стоимость комплекта из 12 номеров журнала и четырех Сборников документов составляет 3168 руб. Основная часть материалов в журналах сохраняет свою актуальность.

Наши электронные рассылки: