Аварийное и ветхое жилье для многих регионов России остается довольно серьезной проблемой, и снос ветхих домов и переселение из ветхого и аварийного жилья является одной из главных задач жилищной реформы.
Ветхий фонд не только портит общий вид города, но и несет в себе угрозу
для проживающих в нем людей. Как правило, ремонт в этих домах не
проводился десятилетиями. Сейчас согласно действующему трудовому
законодательству РФ обязанность по ремонту помещений стала возлагаться
на собственников. Но, к сожалению, не у всех жильцов есть возможность
для ремонта дома.
Президентом РФ был подписан Федеральный Закон о расселении ветхого
жилья, принятый 26.02.2010г. и регулирующий переселение из ветхого и
аварийного жилья граждан в пригодные для жизни жилищные помещения.
Для
россиян в сфере жилищных прав важным является вопрос о расселении
граждан в другое жилье при сносе ветхих доиов. Однако, эта проблема уже
обросла массой слухов, мифов и даже кошмаров. До сих пор большинство
людей, проживающих в «перспективных» домах, подлежащих демонтажу, точно
не знают, на что можно рассчитывать в результате плановой реконструкции.
И, прежде всего, будущих «переселенцев» интересует, смогут ли они в
такой ситуации добиться улучшения жилищных условий?
В данной области действует Жилищный кодекс Российской Федерации
(Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ). В частности, статья 86
Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что если дом, в
котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального
найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом
государственной власти или органом местного самоуправления
предоставляются другие благоустроенные жилые помещения.
От общего к частному
В случае если ваш дом признан аварийным и орган местной власти принял
соответствующий нормативный акт о его расселении, жителям
при переселении из ветхого и аварийного жилья должны быть предоставлены
квартиры в соответствии с их правовым статусом, а именно:
Согласно пункту 1 статьи 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с
выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно
быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего
населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому
жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в
границах данного населенного пункта.
В случае предоставления другого жилья собственникам жилых помещений
предоставляется равноценное жилье, либо выкупная цена. Равноценным
считается жилье, имеющее столько же комнат, и с площадью не меньше, чем в
старом доме.
На практике часто бывают ситуации, когда гражданам предоставляют
жилье с меньшим количеством комнат. В таких ситуациях дело может дойти
до судебного разбирательства. В этом случае суд будет учитывать все
факторы законности предоставления такого жилья, в том числе площадь
жилого помещения, количество членов семьи, их принадлежность к мужскому
или женскому полу. Очевидно, например, что нельзя предоставлять
однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной разнополым членам семьи
(например, брату и сестре). При этом доплата за разницу в стоимости
обмениваемых жилых помещений нашим законодательством не предусмотрена.
Выкупная цена определяется соглашением сторон на основе независимой
оценки (статья 32 Жилищного кодекса РФ).
Сразу стоит отметить, что из норм статей 32, 86, 89 Жилищного кодекса
РФ следует, что при переселении не предполагается улучшения жилищных
условий. Например, предоставление большей площади в зависимости от
количества проживающих в квартире. Этого Жилищный кодекс не разрешает с
2005 года. По закону семье, выезжающей из «аварийки», должны
предоставить такое же количество квадратных метров общей и жилой
площади, какими она владела. Соответственно тем, кто проживал в
коммуналках, предложат квартиры с подселением.
Предоставить жилье могут как в новостройке, так и на базе
«вторичного» жилого фонда. Основное условие предоставления такого жилья
заключается в том, что жилое помещение должно быть из жилищного фонда
социального использования, то есть указанное жилье находится
исключительно в собственности у государства (статья 19 Жилищного кодекса
РФ). В этом случае, кому как повезет.
Кто «на новенького»
Действующее законодательство также предусматривает определенный
порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и
подлежащим сносу. Такой порядок установлен постановлением Правительства
РФ. Специальная комиссия признает дома ветхими (аварийными). После
этого, органы местного самоуправления на местах должны включить этот
объект на снос с предоставлением взамен другого жилья гражданам.
Закон не определяет сроков ожидания переселения в результате признания дома ветхим жильем.
Как указывает судебная практика, признание дома ветхим не является
основанием к его сносу, а жителей к отселению. Более того, как правило,
ветхие дома стоят, а люди в них живут очень долгое время без переселения
и предоставления им нормального жилья. В этом случае проблема решается
через суд.
Тонкости вопроса
Итак, согласно закону, граждане, переселяемые в новое жилье в
результате планового демонтажа старого здания, не могут рассчитывать на
улучшение или расширение жилищных условий (разве только на коммерческой
основе – за счет собственных средств). Однако в случае сноса ветхого
жилья граждане имеют право на получения жилых помещений по договорам
социального найма вне очереди (статья 57 Жилищного кодекса РФ). На
практике возникают большие очереди из таких «льготников».
Также важно отметить тот факт, что закон предусматривает
предоставление малоимущим и иным категориям граждан (инвалидам,
участникам Великой Отечественной войны, военнослужащим, детям-сиротам,
лицам, подвергшимся воздействию радиации вследствие катастрофы на
Чернобыльской АЭС и так далее) жилья по договорам социального найма, то
есть лицам, которые не приватизировали свои жилые помещения. Но это
никак не связанно с переселением граждан из ветхого (аварийного) жилья. В
этом случае, применяются общие правила по получению льгот при получении
нового жилья вне очереди.
Для того, что встать на учет для получения нового жилья гражданин
должен обратиться в жилищный отдел в том районе, в котором он проживает
(зарегистрирован по паспорту).
Право рассчитывать на себя
Что же касается лиц, которые обладают правом собственности на жилье,
то в случае их желания расширить или улучшить жилищные условия, им
придется самостоятельно выбирать себе возможности для приобретения
нового жилья с учетом своего кошелька. В случае сноса ветхого жилья им,
скорее всего, предложат выкупную цену этого жилья и уже с учетом
полученной суммы и своих финансовых возможностей они смогут планировать
приобретение нового жилья при помощи заключения договоров купли-продажи
или договоров мены с продавцами недвижимости.
В целом стоит отметить тот факт, что при получении нового жилья при
сносе старого ветхого (аварийного) жилья не стоит ожидать улучшения
своих жилищных условий. Скорее, стоит очень внимательно следить за
действиями государственных и муниципальных органов, которые должны
предоставлять вам равноценное жилье, в ином случае, нужно настойчиво
отстаивать свои законные права, в том числе в суде.
