Приветствую вас, дорогие подписчики!

Сегодня вашему внимаю предлагается следующая тема:

ВЗАИМООТНОШЕНИЯ С ФИНАНСОВЫМИ УЧЕРЕЖДЕНИЯМИ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА И МИНИМИЗАЦИЯ РИСКОВ.

РЕАЛИЗАЦИЯ И ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗАЛОЖЕННОГО ИММУЩЕСТВА.

Основания для замены кредитних ставок и как этому можно противостоять.

Одной из наиболее популярных услуг, предоставляющихся украинскими банками широким слоям населения, является потребительское кредитование. И действительно, в условиях, когда большинство населения зачастую не в состоянии собрать нужную сумму средств, чтобы оплатить покупку необходимой вещи, будь-то мобильный телефон, автомобиль или тем более недвижимость, услуги банков — очень кстати.

Однако не все далеко так безоблачно в этой сфере: не секрет, что процентные ставки в украинских банках значительно опережают среднеевропейские показатели, хотя уровень доходов граждан несравненно ниже.

Кроме того, как правило, помимо указанной в кредитных договорах годовой процентной ставки за пользование кредитом, присутствуют и различные скрытые платежи, например, плата за проверку документов, предоставление банком других услуг и плата за управление кредитом, размер которой иногда может превышать в полтора-два раза указанный в кредитном договоре размер годовой процентной ставки!!!

 В итоге суммарная стоимость кредита возрастает довольно существенно. Особенно это проявляется при заключении договоров ипотеки. В свою очередь, банки аргументируют собственную позицию дороговизной финансовых ресурсов, недостаточной финансовой надежностью большого числа заемщиков и необходимостью гарантировать приемлемый уровень дохода для развития своего бизнеса.

Одностороннее повышение ставок по ипотечным кредитам  в Украине, которое спровоцировало ипотечный, а потом и финансово-экономический кризис, началось еще с весны 2007 г., а массовое явление стало возникать с июля 2008 г.

При определенных обстоятельствах коммерческие банки могут увеличивать процентную ставку уже за выданными кредитами, ссылаясь на ст. 11 Закона Украины от 12.05.91 г. № 1023-ХІІ «О защите прав потребителей» (в договоре о предоставлении потребительского кредита может указываться, что процентная ставка по кредиту может изменяться в зависимости от изменения учетной ставки Национального банка Украины и в других случаях. О изменении процентной ставки по потребительскому кредиту потребитель уведомляется кредитодателем письменно на протяжении семи календарных дней с даты ее изменения. Без такого уведомления любое изменение процентной ставки является недействительным) и пункт 3.5. постановления НБУ от 10.05.2007 г. № 168 «Об утверждении правил предоставления банками Украины информации потребителю о условиях кредитования и совокупности стоимости кредита». А главное, такое условие предусмотрено ст. 525 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает, что односторонний отказ от обязательства или односторонняя замена его условий не допускается, если иное не предусмотрено договором или законом.

Не смотря на то, что 12.12.2008 г. появился Закон Украины № 661-VI «О внесении изменений к некоторым законам законодательным актам Украины, относительно запрета банкам менять условия договора банковского вклада и кредитного договора в одностороннем порядке», Банк может изменить процентную ставку при условии прописанной такой возможности в кредитном договоре.

Поэтому рекомендуем заемщикам, какие требования следует выдвигать банку, чтобы защитить свои права:

1. Предоставить расчет ориентировочной совокупной стоимости кредита. Такая информация необходима для оценки возможности к дальнейшему обслуживании полученных кредитов.

2. Предоставить информацию относительно событий, которые имели непосредственное влияние на стоимость ресурсов банка, с указанием публичного источника информации и диапазон времени, который анализировался банком. Такая информация необходима для понимания факторов, что могут влиять на стоимость ресурсов банка в будущем, и соответственно – и возможную повторную замену процентной ставки по кредиту.

3. Уведомить о правиле (в виде алгебраичной формуле), по которому банк рассчитывает необходимую замену процентной ставки по договору на основе событий, которые влияют на стоимость ресурсов банка. Для лучшего понимания механизма формирования стоимости кредита также привести, каким образом на основании этого правила были рассчитаны ставки на момент выдачи кредитов. 

А заканчивать письмо заемщик следует так: «До времени предоставления такой информации я не могу согласиться на предложение банка относительно увеличения ставки и буду продолжать обслуживать кредиты на первоначальных условиях. В случае, если банк в одностороннем порядке изменит процентную ставку по договору кредита, я буду вынужден обратиться к соответствующим государственным органам власти с целью обеспечения защиты своих законных прав и интересов».

ОСНОВНЫЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА

Относительно существенных условий кредитного договора украинское законодательство не имеет единой позиции. Так, в части 2 статьи 345 ХК отмечается, что «в кредитном договоре предусматриваются: цель, сумма и срок кредита, условия и порядок его выдачи и погашения, виды обеспечения обязательств заемщика, процентные ставки, порядок платы за кредит, обязанности, права и ответственность сторон относительно выдачи и погашения кредита». Такая норма вызвала на практике двоякое толкование. В то же время, согласно положениям части 1 статьи 638 ГК и части 2 статьи 180 ХК, существенными условиями гражданско-правового договора являются:

— условие о предмете договора;

— условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида;

— все другие условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Кроме того, согласно части 3 статьи 180 ХК, «при заключении хозяйственного договора стороны обязаны в любом случае согласовать предмет, цену и срок действия договора». Следовательно, существенными условиями кредитного договора как хозяйственного, согласно закону, являются: — условия о предмете; — цена; — срок его действия.

Первым среди существенных условий стоит предмет договора. Единой позиции относительно того, что же может быть предметом кредитного договора, нет. Так, в части 1 статьи 345 ХК отмечается, что «кредитные операции заключаются в размещении банками от своего имени, на собственных условиях и на собственный риск привлеченных средств...», а в части 1 статьи 1054 ГК — «по кредитному договору... обязуется предоставить денежные средства». В статье 2 Закона Украины «О банках и банковской деятельности» указано, что «банковский кредит — любое обязательство банка предоставить определенную сумму денег».

Следующим важным условием кредитного договора является плата за пользование кредитом. Некоторые банки предоставляют своим VIP-клиентам беспроцентные кредиты, что противоречит правовой природе кредитного договора. Поэтому НБУ в письме «Об установлении платы за пользование кредитными ресурсами» № 14-0111/2805-7443 от 26 июля 2004 года на многочисленные запросы коммерческих банков установил, что процентная плата является неотъемлемой частью кредитного договора, независимо от того, установлена она в абсолютных ценах или в процентах от суммы договора.

К существенным условиям кредитного договора, кроме цены и предмета, относится срок договора. Часть 1 статьи 631 ГК устанавливает, что «сроком договора является время, на протяжении которого стороны могут осуществить свои права и выполнить свои обязательства согласно договору». В случае отсутствия в кредитном договоре договоренности о сроке действия договора он считается незаключенным. Во избежание недоразумений важно предусмотреть в договоре не только срок действия договора и срок возврата кредита и уплаты процентов, но и срок, на протяжении которого банк обязан передать средства заемщику или лицу, указанному заемщиком. Ведь несвоевременное перечисление банком средств по кредитному договору освобождает заемщика от обязательства уплаты процентов за время просрочки кредитора (часть 4 статьи 613 ГК).            

Так, ВАСУ в пункте 5 обзорного письма «О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с заключением и выполнением кредитных договоров» (по материалам судебной коллегии ВАСУ по пересмотру решений, определений, постановлений) № 01-8/97 от 31 января 2001 года установил, что кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, до совершения которых должник не мог выполнить свои обязательства. По денежному обязательству должник не должен платить проценты за время просрочки кредитора, но это не освобождает его (должника) от уплаты основного долга.

Помимо этих существенных условий стороны кредитного договора по своему желанию в ходе проведения переговоров могут предусматривать и другие. Но при этом им необходимо помнить: чем больше времени и внимания они уделят переговорам и согласованию условий договора, тем меньше будет проблем при дальнейшем его выполнении.

Кредитные каникули

Основная выгода кредитных каникул для заемщика – это уменьшение финансовой нагрузки в период капитальных издержек, связанных с оплатой авансового взноса, оформлением кредита, страхованием недвижимости или проведением ремонта квартиры. "С внедрением такой программы практически каждый четвертый клиент при ипотечном кредитовании воспользовался услугой отсрочки платежей. Отчасти это связано еще и с тем, что в нашем банке не взимается комиссия за досрочное погашение кредита, и поэтому клиент в любой момент, даже во время кредитных каникул, может заплатить банку больше, чем это определено графиком. Ну а если возникли непредвиденные издержки, то клиент всегда может спланировать свои расходы и управлять средствами более эффективно.

Практически все финансовые организации, занимающиеся ипотечным кредитованием, предоставляют клиенту возможность временной отсрочки платежей, так называемые кредитные каникулы. Каковы же причины такой лояльности банков и выгоден ли временный перерыв в погашении долга для заемщика? Кредитные каникулы дают заемщику возможность не выплачивать кредит в течение определенного срока.

     Такие каникулы можно брать в зависимости от самых разных обстоятельств. Их причиной вовсе не обязательно должно быть увольнение с работы и потеря источника дохода, клиент может просто временно продпочесть вкладывать деньги в другую сферу. Например, взяв ипотечный кредит, он может временно заморозить его, купив автомобиль и расплачиваясь за него. Или, скажем, поехать с семьей за границу на дорогой курорт. В таких случаях возможность отложить срок возвращения ссуды будет очень кстати, тем более, что сделать это можно в любой период выплаты: как в начале, так и в середине или в конце срока.

НЕУСТОЙКА И ПРАВИЛА ЕЕ НАЧИСЛЕНИЯ

Одним из многочисленных видов разделения обязательств на группы является отнесение их к денежным, то есть предполагающим уплату одной из сторон (обязанной) другой стороне (управомоченной требовать) некоторой суммы денег, и соответственно неденежным обязательствам, предполагающим передачу вещей (как родовых, так и индивидуальных), а также выполнениеразличного рода работ, оказание услуг.

Основные правила, касающиеся неустойки, содержатся в статье 230 Хозяйственного кодекса Украины (ХК) и статье 549 ГК. При этом заслуживают пристального внимания и подробного рассмотрения положения именно ГК, а если быть еще более точным, то пункта 3 статьи 549 ГК, касающиеся применения одного из видов неустойки — пени. Так, в данном пункте указано, что пеней является неустойка, которая исчисляется в процентах от суммы несвоевременно исполненного денежного обязательства за каждый день просрочки исполнения.

Таким образом, согласно данному пункту, пеня, как вид ответственности и способ исполнения обязательства, может применяться исключительно за нарушение денежного обязательства, в отличие от штрафа, для которого пунктом 2 статьи 549 ГК таких ограничений не предусмотрено. То есть штраф можно применять как к денежным, так и к неденежным обязательствам.

Встречаются и иного рода ситуации. Например, договора подготовлены юристами профессионально и в них преднамеренно внесены пункты, касающиеся ответственности сторон, таким образом, чтобы в случае возникновения спора и попытки в судебном порядке применить ответственность за нарушение обязательства можно было, используя ограничение, предусмотренное пунктом 3 статьи 549 ГК, уклониться от ответственности. Поэтому при проверке договора юристам и другим заинтересованным в возможности применения ответственности за нарушение договорных обязательств лицам следует обращать особое внимание на вид обязательства, за нарушение которого применяется пеня, и в случае, если это не денежное обязательство, заменять его на другой вид неустойки — штраф, применение которого такого рода ограничений не предусматривает.
                                 ПРОЦЕДУРА РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА.

Основным нормативным актом, регулирующим залоговые правоотношения на Украине, является Закон Украины «О залоге».

Согласно статье 1 данного закона, в силу залога как способа обеспечения обязательств, кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Как правило, банки при выдаче кредита требуют от должника, физического лица, в качестве обеспечения кредитного обязательства передачи в залог недвижимости. Идеальным вариантом для обеих сторон является случай, когда заемщик своевременно выполняет свои обязательства по кредитному договору, и банку не нужно вспоминать о залоге. В то же время, нередки случаи, когда заемщик не в состоянии погасить кредит. Тогда единственной возможностью ликвидировать задолженность перед банком остается процедура реализации заложенного имущества.
            Законодатель дает возможность кредитору удовлетворить свои требования к должнику за счет предмета залога различными способами, среди которых можно выделить следующие:

-  принудительная  продажа заложенного имущества;

- добровольная продажа заложенного имущества;

- продажа заложенного имущества, которое на момент такого отчуждения будет выведено из залога.
          Порядок принудительной продажи заложенного имущества регулируется статьями 20, 21 Закона Украины «О залоге», Законом Украины «Об исполнительном производстве» и другими нормативно-правовыми актами.

В ряде случаев предусмотренная законодательством процедура принудительной продажи заложенного имущества не в полной мере удовлетворяет участников залоговых правоотношений. Кредитора такая процедура не устраивает по причине нечеткой правовой регламентации и растянутости процедуры во времени. А должника — потому что предмет залога может быть продан по заниженной цене, плюс ко всему, расходы на процедуру реализации предмета залога по расценкам «Укрспецюста» ложатся именно на него как на залогодателя (статья 19 Закона «О залоге»). Обычно принудительная продажа необходима в тех случаях, когда должник намеренно избегает контактов с кредитором. В других случаях стороны обеспеченных залогом правоотношений могутпойти иным путем.

                Добровольная продажа.

Согласно статье 17 Закона «О залоге», для добровольного отчуждения должником предмета залога необходимо обязательное соблюдение двух условий: согласие залогодержателя; переход основного долга, обеспеченного залогом, от залогодателя к покупателю (новому залогодателю) предмета залога. Первое условие практически всегда соблюдается, так как банк редко будет возражать против скорейшего погашения залогодателем своей задолженности. В обычной ситуации одним из условий продажи (дарения, мены и т.д.) недвижимости является отсутствие запрета на ее отчуждение. Если же недвижимое имущество находится в залоге, то, до выполнения обеспеченного им обязательства, оно пребывает под запретом на его отчуждение. Первое условие о добровольной продаже банки реализуют путем выдачи нотариусу письма с просьбой снять запрет на отчуждение предмета залога для его последующей продажи. Нюансы также возникают и при достижении второго условия, о существовании которого банк-залогодержатель иногда вообще забывает.

Во-вторых, необходимость перевода долга может отпугнуть потенциального покупателя, так как он не знает всей истории кредитных правоотношений между банком и заемщиком. Вдруг кредитор, через месяц-другой после продажи заложенной недвижимости, выставит претензию по оплате пени, которая была введена в кредитные правоотношения каким-нибудь дополнительным соглашением к кредитному договору? Также нужно учитывать, что в договор купли-продажи будут внесены положения о том, что продажа недвижимости осуществляется в тот момент, когда она находится в залоге. Это может негативно повлиять на последующее отчуждение такого объекта вследствие снижения его рыночной стоимости (чем недвижимость «грязнее» — тем дешевле). В таком случае, покупателя можно привлечь только очень низкой ценой, что, опять таки, не всегда будет устраивать залогодателя–продавца и залогодержателя–банк, которому может не хватить полученной от продажи суммы для погашение задолженности.

     Третий способ: продажа заложенного имущества, выведенного из залога на момент отчуждения.

            В соответствии со статьей 28 Закона «О залоге», право залога прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Часть 1 статьи 216 Гражданского кодекса предусматривает, что обязательство прекращается исполнением, проведенным надлежащим образом. Значит, продажу заложенной недвижимости нужно организовать так, чтобы, на момент подписания договора купли-продажи, обязательство, обеспеченное залогом, было уже выполнено в полном объеме.

            Для этого необходимо четко согласовать действия между залогодержателем, нотариусом, залогодателем и покупателем. Указанные лица собираются вместе, как правило, в помещении банка, и последовательно совершают следующие действия. Покупатель и залогодатель-продавец подписывают договор купли-продажи объекта недвижимости.

           Покупатель вносит сумму задолженности залогодателя перед залогодержателем в кассу последнего, а разницу между ценой покупки и суммой долга передает продавцу. В результате обязательство, обеспеченное залогом, прекращается. При этом, законом не запрещается погашение обязательства должника перед кредитором третьим лицом Нотариус, предварительно получив от кредитора уведомление о погашении кредита (статья 74 Закона «О нотариате»), снимает запрет на отчуждение предмета залога и берет справку об отсутствии такого запрета.
             Договор купли-продажи нотариально удостоверяется (нотариус ставит свою подпись, печать, стороны расписываются в реестровой книге). Таким образом, решаются все вышеописанные трудности: кредитор получает удовлетворение своих требований, покупатель совершает обычную покупку объекта недвижимости, продавец-должник осуществляет продажу по приемлемой цене и погашает задолженность перед кредитором. Погашение задолженности обязательно должно предшествовать снятию запрета на отчуждение продаваемой недвижимости, иначе сделка может быть признана недействительной, со всеми вытекающими последствиями.

При таких обстоятельствах предлагается воспользоваться таким институтом гражданского права как поручение. Договор поручения необходимо подписать сразу же после подписания договора залога, причем в нотариальной форме, так как договор поручения касается продажи недвижимого имущества. Доверителем выступает заемщик-залогодатель, а поверенным — дружественное банку третье лицо. Желательно, чтобы таким третьим лицом была компания, специализирующаяся на операциях с недвижимостью (например, агентство недвижимости), что в будущем будет способствовать максимально быстрой продаже предмета залога.

Договор поручения будет подписан с отлагательным условием: поверенный приступит к выполнению своих обязательств по продаже имущества, переданного в залог, только в том случае, если доверитель не выполнит свои обязательства по кредитному договору. Отчуждение недвижимости будет осуществляться описанным выше способом, когда имущество предварительно выводится из залога.

             Особое внимание в этом случае следует уделять четкой формулировке каждого пункта договора поручения, чтобы доверитель ясно видел, когда у поверенного появляется возможность реализации недвижимости.
           Кто-то может возразить, что залогодатель-доверитель может практически на следующий день после подписания договора поручения отменить его. Не следует забывать, что свое практическое применение такой договор будет иметь тогда, когда должник всячески избегает попыток банка урегулировать вопрос погашения долга. При обычной продаже недвижимости физические лица, как правило, пользуются услугами специализированных компаний, поэтому, и в случае согласия должника на погашение задолженности за счет реализации заложенного имущества, вряд ли он захочет отказаться от услуг профессионалов, тем более в таком щепетильном деле. Как показывает практика работы в этой сфере деятельности, еще ни один заемщик не воспользовался таким правом. Да и банк может занять в таком случае жесткую позицию.

Организация публичных торгов для реализации заложенного имущества.

Судебная практика.

Закон Украины «Об исполнительном производстве» определяет условия и порядок исполнения, в частности, решений судов, которые подлежат принудительному исполнению в случае неисполнения их в добровольном порядке. Сторонами в исполнительном производстве являются взыскатели и должники. Указанные лица имеют право ознакамливаться с материалами исполнительного производства, заявлять ходатайства, принимать участие в проведении исполнительных действий, давать устные и письменные объяснения в процессе исполнительных действий, высказывать свои доводы, рассуждения по всем вопросам, которые возникают в ходе исполнительного производства, в том числе при проведении экспертизы, заявлять отводы и обжаловать действия (бездеятельность) государственного исполнителя по вопросам исполнительного производства, а также пользуются другими правами, предоставленными указанным Законом.

Так, в соответствии со статьей 111 Закона Украины «Об исполнительном производстве», должник обязан в срок, установленный государственным исполнителем, предоставить достоверные сведения о своих доходах и имуществе, в том числе об имуществе, которым он владеет совместно с другими лицами, счетах в банках и финансовых учреждениях, своевременно появляться по вызову государственного исполнителя, в письменном виде сообщать государственному исполнителю об имуществе, которое находится в залоге или у других лиц, а также о средствах и имуществе, положенных должнику от других лиц.

В соответствии с разделом VII Гражданского процессуального кодекса Украины, должники имеют право обратиться в суд с жалобой, если считают, что решением, действием или бездеятельностью государственного исполнителя или другого должностного лица государственной исполнительной службы во время исполнения

судебного решения нарушены их права или свободы.

В случае обоснованности жалобы суд своим постановлением обязывает государственного исполнителя или другое должностное лицо государственной исполнительной службы удовлетворить требование заявителя и устранить нарушение или другим путем возобновляет его нарушенные права или свободы.

           Необходимо помнить, что в Гражданском процессуальном кодексе Украины и Законе Украины «Об исполнительном производстве» отсутствуют правовые нормы, которые давали бы право должникам обращаться с иском о признании публичных торгов недействительными, а также отсутствуют условия признания торгов недействительными. В законодательстве содержатся лишь нормы признания публичных торгов несостоявшимися.

         Также необходимо указать, что часть 2 статьи 388 ГК Украины гарантирует лицам, которые купили имущество в порядке, установленном для исполнения судебных решений, защиту их прав от возможной виндикации, а  должники не являются стороной в таких правоотношениях.