Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Записки агента (о недвижимости и не только)

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 1.287 RSS
←   Ноябрь 2004   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 09-06-2004
Адрес автора: realty.zapiskiagenta25-owner@subscribe.ru

Автор
Vip-s

Статистика

1.287 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Право преимущественной покупки. Поднимается вопрос о возникновении права согласно законодательства. Также разбираются типичные ошибки.


Информационный Канал Subscribe.Ru

 

ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ:

Что это и к чему относится?

                     В последнее время в печати очень часто освещался этот насущный вопрос, и не всегда правильно. Но и на практике постоянно приходится сталкиваться с такой ситуацией, что не только люди, не имеющие отношения к риэлторской и юридической деятельности, путаются в особенностях этого момента, но зачастую и работающие в этих сферах, неправильно понимают положения Гражданского кодекса РФ, описывающие возникновение права преимущественной покупки. Давайте разберемся в истории вопроса и в законодательстве, описывающем его.

ПРОДОЛЖЕНИЕ...

2. Типичная ошибка.

К сожалению, многие до сих пор уверены в том, что и при продаже комнаты в квартире коммунального заселения, также необходимо получение отказа соседей (как собственников, так и занимающих комнаты по договору найма).

         Обычно эта ошибка базируется на том, что обыватели не имеют возможности (или желания), а профессиональные участники рынка недвижимости попросту не следят за изменением в законодательстве. Если говорить на примере Москвы, то в городе до 27 марта 2002 года действовал закон «Об особенностях приватизации комнат в квартирах коммунального заселения».

          Во-первых, этот закон устанавливал следующий порядок продажи комнат в коммунальной квартире, находящихся в собственности: ни один из собственников комнат не имел права продать или передать по договору мены свою комнату не известив об этом своих соседей и не предложив им выкупить эту комнату (аналогично статье 250 Гражданского кодекса РФ).

          Во-вторых, довольно таки часто при приватизации требовали согласия на приватизацию соседей по коммунальной квартире. Если же все жильцы коммунальной квартиры были согласны на приватизацию, то квартира приватизировалась нередко в таком виде – все наниматели получали долю в квартире соответственно занимаемым комнатам. В договоре передачи была следующая запись: передана такая-то доля в квартире, что соответствует такой-то комнате.

          Кроме положительных сторон (например, уменьшение количества коммунальных квартир), этот закон повлек за собой и наступление отрицательных моментов. В частности, давал возможность для так называемого «злоупотребления правом». То есть, если участники долевой собственности (а в вышеописанное время и соседи в коммунальной квартире) как минимум не проживали в этом жилом помещении, а как максимум с ними были абсолютно испорчены отношения, то получить столь необходимый для сделки купли-продажи отказ сособственников (соседей) было очень затруднительно, а иногда и невозможно. Продавец посылал письмо соседу - а он отказывался его получать и вообще в указанной квартире не появлялся.

          В описываемый период времени, из-за отсутствия этого документа, много сделок купли-продажи было сорвано. И Продавцу комнаты (или доли в общей собственности) нужно было решать – или расстаться с мыслью об улучшении своих жилищных условий (так как невозможно получить согласие соседа), или решать каким-то другим образом возникшую проблему.

          Решение было найдено и оно было не совсем законное. Дело в том, что при дарении доли в общей собственности, согласие сособственников не является обязательным документом. Поэтому в то время и использовалась схема, получившая название «купля-продажа через дарение». Оформлялся договор дарения, который проходил обязательную процедуру регистрации в регистрирующих органах. Покупатель передавал деньги, Продавец – долю в квартире. Все получали то, что хотели, почти без невотрепки. Но согласно законодательству такая сделка является ничтожной, так как прикрывает собой другую (так называемая притворная сделка). Если имелась возможность доказать притворность сделки (например предоставлением расписки Продавца/Дарителя), то сделка расторгалась и Покупатель/Одаряемый вовсе мог оказаться без уплаченных денег.

        Закон изначально ограничивал права владельцев комнат в коммунальных квартирах и поэтому спустя несколько лет своего существования, был признан не соответствующим законодательству и отменен.

        Описанное выше касается долей в квартире и вышеуказанного периода времени. Если же комната в коммунальной квартире была приватизирована в индивидуальную собственность (как отдельное изолированное помещение), то правила ст. 250 Гражданского Кодекса РФ здесь применяться не могут. Комната в коммунальной квартире является таким же объектом права, как и отдельная квартира и никаких особенных ограничений по совершению с ней сделок купли-продажи быть не может.

          Даже сейчас достаточное количество заблуждающихся (и поддерживающих их недобросовестных юристов) подают иски на расторжение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. И большинство исков не удовлетворяется.  Поэтому, прежде чем бросаться в пламя судебных тяжб, советую всем еще раз перечитать законодательство,  описывающее возникновение долевой собственности и права преимущественной покупки такой собственности.

               Буквально вчера, после публикации этой статьи в СМИ, мне позвонила женщина с "удивительной" историей:

         В настоящее время у нее находится на руках судебное решение о том, что купленную комнату она должна вернуть владельцу (согласно ст.250 ГК РФ). Надо сказать, что нотариус проводивший эту сделку выступал свидетелем со стороны ответчика и также был удивлен подобным решением судьи. Оба (и ответчица и нотариус) подали кассационную алобу на решение суда. Сейчас я готовлю материалы к этому делу, обещаю после рассмотрения этого дела осветить его в меру возможностей.

С уважением, Вишняков Сергей.
http://subscribe.ru/
http://subscribe.ru/feedback/		 Подписан адрес:
Код этой рассылки: realty.zapiskiagenta25		 Отписаться
В избранное