В прошлом номере "БН" мы начали разговор о технологиях создания названий на рынке строящегося жилья. Из второй части статьи вы узнаете, какие названия дольше сохраняются в памяти жильцов и есть ли смысл регистрировать имя дома в качестве торговой марки.

В свежем номере журнала Esquire (апрель 09) есть веселый тест. Читателям предлагают определить, какие из напечатанных 15 слов и словосочетаний являются названиями элитных жилых комплексов Москвы и Подмосковья, а какие (простите) - интимной смазки. Дать правильные ответы, поверьте, оказывается делом непростым.

Действительно, просто красивое, но невнятное, похожее на сотни других название дома быстро забывается после сдачи объекта в эксплуатацию и заселения жильцов. Для застройщика это может стать серьезным упущением. "В России традиционно принято оперировать не названиями и нумерацией домов при назначении встречи, а характерными признаками: "у дома с колоннами", "у Пушкина" и т. д. Если принять во внимание, что название вашего комплекса может отлично вписаться в речевую практику жителей города, то вы можете рассчитывать на дальнейшую устную рекламу вашего объекта", - считает старший копирайтер агентства Soldis Communications (Москва) Елена Белова. По ее мнению, название может стать нарицательным, будет на слуху и на языке у людей, обеспечивая, таким образом, знание марки, а также ее долгую жизнь. Причем без каких-либо дополнительных финансовых вложений со стороны строительной компании.

"Мы стремимся к тому, чтобы названия домов жили не только в период строительства и продажи, но и остались в обиходе жильцов. В нашем доме "Новая Звезда" логотип и название комплекса выгравированы на дверях лифтов, логотип дома встречает жильцов при входе - он есть на стойке ресепшн. В комплексе "Белые ночи" название также является частью интерьера входной группы - логотип нанесен на одну из стен холла", - рассказывает директор по информационной политике и PR Холдинга RBI Наталья Шорина.

Татьяна Базилевская, директор департамента бренд-коммуникаций холдинга Setl Group, замечает: "Практика показывает, что названия многих домов продолжают использоваться жильцами даже после заселения. В период строительства, как известно, у некоторых объектов появляются форумы, где активно упоминается продвигаемый во время продаж бренд. Покупатели обсуждают там вопросы качества стройки, сроков сдачи и получения квартир. Причем и после сдачи дома эти форумы продолжают поддерживаться, переходя в сферу обсуждения вопросов эксплуатации, и название дома также остается для участников обсуждения актуальным".

"Удачные названия, безусловно, сохраняются в повседневном обиходе, но также используются при выборе имени управляющей компании и ТСЖ, -добавляет Дмитрий Боголюбов, директор по связям с общественностью корпорации "Строймонтаж". - Имя может также "перейти" на возводимые по сос едству комплексы: так у нас, например, появился "Звездный-2" и "Южные ворота - 2", - говорит он.

"Серий" может быть и больше. Как, например, у "ЛенСпецСМУ": "Гражданка Сити - 1, 2, 3". А вот четвертой "Гражданке" появиться было не суждено: первоначальный вариант названия заменило другое - "Орбита". "Новое имя появилось после моего знакомства с известным космонавтом Сергеем Крикалевым. Я был приглашен на его 50-летний юбилей, где услышал много интересных рассказов о космосе, космических полетах, тренировках космонавтов. И мне захотелось дать новому проекту какое-то космическое название", - вспоминает Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ".

Лучше всего, безусловно, запоминаются мотивированные названия. Например, связанные с архитектурными особенностями объекта. Так, по-видимому, долго будут жить в народе имена комплексов "Дом со львами" на улице Танкиста Хрустицкого и "Дом со слонами" на прос пекте Ветеранов (оба - "М-Индустрии"). Первый охраняют 12 белокаменных львов, расположенных по периметру дома. А второй украшен скульптурами целого семейства слонов. Согласно восточным воззрениям фигуры этих животных охраняют дом и приносят удачу, спокойствие и благополучие его жильцам.

"Благодаря давней традиции ставить скульптуры у каждого дома наши объекты узнаются и запоминаются, что облегчает поиск и идентификацию объекта как на бытовом уровне (например приезжающим гостям), так и для различных городских служб (дом на слуху, поэтому сложнее забыть что-то сделать)", - поясняет Алексей Топольницкий, директор по маркетинговым коммуникациям группы компаний "М-Индустрия".

Привязку к архитектуре или уникальным элементам благоустройства имеют, например, названия "Бригантина" (корпуса комплекса напоминают паруса быстроходного корабля, вознесшегося над остальной, не столь высокой застройкой Фрунзенского района), "Бельведер" (часть дома выполнена в виде круглой надст ройки), "Дом в Яблоневом саду" (окружен настоящим садом). В числе "архитектурных" имен можно также упомянуть "Морской каскад", "Новый Колизей", "Дом с мансардой", "Дом с каминами" и др.

Иногда импульсом для создания имени служит какое-либо впечатление, образ. "В Англии я увидел интересное ограждение, оно было сделано в виде набора разноцветных карандашей, кистей, коробок и красок, - рассказывает Вячеслав Заренков. - Захотелось дать название объекту, чтобы оно было как-то связано с художниками. Так появилось название объекта на улице Седова "Этюд". Мне это название очень нравится. И объект будет соответствовать названию - при оформлении его фасада будет использовано 17 цветов. Это необычное решение украсит унылый район сталинских построек и хрущевок".

Некоторые застройщики связывают название с потребительскими свойствами объекта: подчеркиваться может, например, комфортность здания ("Теплый дом"), надежность, безопасность ("Приморский бастион"), экологичность ("Е ловый дом"), закрытость территории ("Охтинский дворик", "Дворик на Садовой"). Кто-то делает упор на современность дома, использование прогрессивных технологий: "Современник", "Охта-Модерн", "Авангард", "Ньютон", "Хайтек-Сити". Если заявленные качества соответствуют действительности, то название имеет все шансы надолго сохраниться в памяти жильцов.

Удачное имя может даже вытеснить историческое название места. "Жилой комплекс "Золотая Гавань" построен в месте, историческое название которого Пьяная Гавань. Во время правления Петра I сюда приходили корабли и долго стояли у причала, а моряки в это время отдыхали на берегу, пили, гуляли, буянили. А мы изменили название места, построив там жилой массив, и о старом названии уже никто не вспоминает", - говорит Вячеслав Заренков.

Если производители молочной продукции или, например, рубашек обязательно регистрируют данные товарам имена в Роспатенте, то большинство застройщиков не спешат защищать названия с воих домов. "Имена домов - торговые марки, которые регистрировать вряд ли есть смысл: дома строятся два-три года, название "живет" как маркетинговый инструмент столько же (потом, в лучшем случае, просто переходит в повседневный обиход жильцов и управляющей компании). Регистрация торгового знака занимает год и более.

Тратить силы, время и деньги, чтобы получить заветную ТМ к окончанию реализации проекта - нет смысла. А иногда и просто невозможно", - так считает Дмитрий Боголюбов ("Строймонтаж").

Не регистрируют имена и в "ЛенСпецСМУ". "Я не вижу смысла в регистрации названий. Намывные территории назвали так же, как и наш проект "Морской Фасад". Конечно, могли назвать и по-другому, зная, что комплекс с таким названием уже существует. Но все равно, мне кажется, что когда жители слышат название "Морской Фасад", то представляют именно наш объект", - объясняет Вячеслав Заренков.

В "М-Индустрии" считают, что если речь идет о краткосрочном и локальном проекте, т о регистрация отдельной торговой марки может быть нецелесообразна, так как период продаж будет сопоставим с временем на регистрацию и проверку. В этом случае, по мнению Алексея Топольницкого, достаточно актуальной проверки на уникальность данного названия среди конкурирующих проектов. "Названия строительных проектов довольно часто совпадают или схожи, до степени смешения, но поскольку эти проекты редко пересекаются друг с другом по географии целевой аудитории, то конфликтов не возникает", - говорит он. Долгосрочные же и масштабные проекты специалисты "М-Индустрии" тщательнейшим образом проверяют и регистрируют все - от идей и названий до графических знаков и доменов в интернете.

Регистрировать отдельную торговую марку для каждого жилого дома не рекомендуют и сами специалисты в области нейминга (создания имени. - Ред.). Как считает Елена Юферева, генеральный директор компании "Брендсон", обращаться в Роспатент есть смысл, когда на рынок выводится имидижевый знаковый пр оект, срок реализации которого достаточно долгий - от трех до пяти лет. Или если под выбранным именем планируется выводить серию объектов, создавая дочерние марки (это актуально прежде всего для коммерческой недвижимости - например бизнес-центров или торговых комплексов).

Чаще регистрируют названия домов компании, возводящие элитное жилье. Так поступает, например, "Возрождение Санкт-Петербурга". По словам Ильи Андреева, они сразу же подают заявку на регистрацию товарного знака, как только название утверждается.

Как считает патентный поверенный № 71 Глеб Селезнев, чем больше сил вкладывает компания в продвижение бренда, тем сильнее она заинтересована в его защите. Недобросовестные фирмы могут использовать какое-нибудь широко разрекламированное имя для своего проекта. И если оно должным образом не защищено, это может повредить репутации "первоисточника", а также причинить финансовый ущерб.

Правда, по словам Глеба Селезнева, в правовой защите названий жилых комплексов есть один нюанс. Товарный знак, как известно, регистрируется не "вообще", а применительно к конкретным товарам и услугам. Такой товар, как "жилой дом" или "квартира", отсутствует в международном классификаторе, и зарегистрировать в отношении них свой товарный знак невозможно. Поэтому имя, которое будет носить будущий дом, регистрируется в отношении разного рода услуг - это строительство, инвестирование, ремонт, управление недвижимостью и т. д.

Таким образом, если какая-нибудь строительная компания заключает с покупателями договоры долевого участия, она не может по закону для названия жилого комплекса использовать чужой, зарегистрированный в отношении строительства, товарный знак. А если предлагает готовые квартиры как товар (по договору купли-продажи), то в принципе никто не мешает ей назвать объект как заблагорассудится.

В заключение несколько слов о непредвиденных, порой смешных ассоциациях, которые могут возникать у целевой аудитории. Согласно пр оведенному автором этой статьи мини-опросу родственников, сослуживцев и знакомых, название комплекса "Ржевский дуэт" ассоциируется у них с пошлым поручиком - героем анекдотов. "Новые Колтуши" навевает мысли о Новых Васюках, "Дудергофская линия" напоминает о боевых действиях и окопах, а при словосочетании "Южный парк" в сознании молодежи обязательно всплывет одноименный американский сумасшедший мультик. Довольно двусмысленно звучит название жилого комплекса "Сердце Гражданки", а также выборгского дома "Магирус". Сама компания поясняет: дом получил имя в честь двух меценатов братьев Магирусов, которые жили в начале 20-х годов прошлого века в Выборге. Между тем покупатель, возможно, соотнесет это имя с названием немецкого производителя пожарных машин и уж точно у него возникнет ощущение чего-то холодного, потустороннего.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:

Алексей Топольницкий, директор по маркетинговым коммуникациям группы компаний "М-Индустрия":

Название объекта - это основная и важнейшая часть коммуникаций с потребителями. Оно создает самое первое субъективное впечатление, которое - при ошибочном выборе - впоследствии очень сложно изменить. Правильное название создает определенные позитивные ассоциации, они должны вызвать желание подробнее познакомиться с проектом.

Идеальное название дома должно "попадать" в целевую аудиторию по следующим ключевым параметрам:

- объективные преимущества проекта (характеристики, по которым он лучше конкурирующих, индивидуальности архитектуры и др.);

- местоположение (в 80% случаев целевая аудитория живет или работает рядом и менять это не планирует);

- вызывать положительные ассоциации (людям должна нравиться идея жить в доме с таким названием);

- хорошо запоминаться (быть ярким, коротким);

- правильно и легко читаться (не должно быть разночтений по ударениям или произношению).

Но в действительности очень редко удается учесть все эти параметры в названии на прямую. Поэтому характеристики, которые "не влезают" в выбранное название, необходимо добавлять в коммуникации на стадиях разработки логотипа, элементов айдентики (корпоративной идентификации. - Ред.), рекламных и PR-сообщений.

Елена Юферева, генеральный директор компании "Брендсон":

Ключевые функции названия - идентификация и отличие. Таким образом, по названию потребитель будет распознавать компанию или продукт и отличать их от конкурентов. Вывод напрашивается сам собой: в любом сегменте название играет существенную роль.

Профессиональный нейминг дает и массу других преимуществ, позволяя, в частности, следующее:

- разработать "охраноспособное" имя;

- создать собственную нишу на рынке, если грамотно подойти к этапу исследований;

- вызвать доверие покупателей, создавая в их сознании устойчивые положительные ассоциации;

- получить источник вдохновения для маркетинговых и рекламных кампаний;

- выводить на рынок новые дочерние марки (суббренды), усиливая их позиционирование за счет связи с материнским названием;

- расширить потребительскую аудиторию;

- укрепить корпоративную культуру и повысить уровень лояльности сотрудников к самой компании, дополнительно мотивировать их.

Алексей Резенков

Комиссия по туристской индустрии Законодательного собрания Петербурга инициировала проведение конкурса на лучший отель. За признание депутатов поборются гостиницы, открывшиеся в городе за последний год. Но конкурс получается фактически безальтернативным: отрылись лишь 6 гостиниц. Таким образом парламентарии решили привлечь внимание отечественных и зарубежных туристов и доказать, что несмотря на кризис, городской рынок развивается.

Для выявления номинантов конкурса состоялось специальное выездное заседание комиссии под председательством депутата Андрея Черных. Члены комиссии посетили все открывшиеся за минувший год петербургские гостиницы. По предоставленной из Комитета по инвестициям и стратегическим проектам информации, таковых оказалось всего шесть (на 1,2 тыс. номеров): три гостиницы финской сети Sokos и одна - американской Mariott, загородный отель "Самсон" и мини-отель "Атлантика".

Изначально присуждать победу в конкурсе планировалось в трех номи нациях - лучший отель категории "люкс", лучший мини-отель и лучшая гостиница эконом-класса. Однако во время объезда выяснилось, что за прошлый год в городе не открылось ни одного крупного отеля, который попадал бы под категорию "эконом". В результате сегодня номинации выглядят следующим образом: лучшие люкс-, бизнес- и мини-отель.

В номинации на звание лучшего отеля класса "люкс" представлена всего одна пятизвездная гостиница, введенная в эксплуатацию в 2008 г. - Sokos Hotel Palace Bridge в Биржевом переулке на Васильевском острове. Она включает 319 номеров (223 стандартных, 64 повышенной комфортности, 12 люксов и один номер для инвалидов) площадью от 28 до 50 кв. м. Проживание в отеле сегодня обойдется в 5-12 тыс. руб. в зависимости от номера, а единственные двухэтажные апартаменты стоят еще дороже - до 20 тыс. руб. (здесь и далее указаны цены на суточное пребывание в отелях одного человека, без учета питания и дополнительных услуг - прим. БН.ру)

Sokos Hotel Palace Bridge выделяется из массы городских гостиниц. Это, скорее, многофункциональный комплекс, нежели типичный отель. Помимо традиционного для гостиниц набора - номера, рестораны, конференц-залы, паркинг - здесь к услугам посетителей дополнительные опции. Например, ночной паб The Cellar с боулингом на шесть дорожек, который имеет отдельный вход и открыт для всех желающих. Точно также как и Holiday Club Spa&Wellness - основная "изюминка" комплекса. СПА-центр, включающий бассейн и несколько видов саун (их названия говорят сами за себя: "Сауна-пещера", "Снежный рай", "Русский санариум", "Калдариум" и т.д.), расположен в отдельном здании. Здесь могут одновременно париться, купаться и принимать различные процедуры по уходу за телом до 150 человек. Посещение СПА-центра обойдется в 500-1000 руб.

Владеет этим отелем корпорация SOK, входящая в финскую S-Group. По словам заместителя генерального управляющего Sokos Hotel Palace Bridge Дмитрия Шубина, пе тербургские отели сети серьезно отличаются от своих аналогов в Финляндии. "Сегодня остановиться в одной из гостиниц Sokos в Хельсинки можно при пересчете на рубли за 3,8-13,6 тыс. Но в отличие от российских отелей, финские гостиницы зачастую не имеют столь обширной инфраструктуры, интерьеры там попроще, и вы уж точно нигде не найдете таких исключительных видов из окон номеров, как в Петербурге", - утверждает он.

Однако именно виды, открывающиеся из номеров Sokos Hotel Palace Bridge, не вполне удовлетворили членов депутатской комиссии. Отель расположен внутри двора и изначально был частью многофункционального комплекса "У Ростральных колонн", построенного холдингом "ЛенСпецСМУ". Поэтому и панорамный обзор соответствующий - в основном крыши жилой части вновь построенного комплекса. Но из-за отсутствия конкуренции в этом сегменте по итогам прошлого года, вероятно, именно Sokos Hotel Palace Bridge станет лучшим отелем класса "люкс" по версии городских парламентариев.

Гостиница Courtyard от американской сети Marriott также расположена на Васильевском острове. Но виды из окон номеров исключительные: Эрмитаж, Петропавловская крепость, мосты и другие достопримечательности Петербурга. Раньше картину дополнял плавучий фонтан, но в этом году городские власти решили на нем сэкономить.

По своей концепции и наполнению этот отель, скорее, относится к категории "бизнес". Здесь за стандартный номер просят 6,5 тыс. (их в отеле 190), "люкс" (всего 6 номеров) обойдется в 15,5 тыс. руб. Также гостиница предлагает 12 студий и 6 полулюксов, которые, впрочем, друг от друга отличаются мало - за 9,5-10,5 тыс. руб. Всего в распоряжении бизнесменов 214 номеров, ресторан и бар, несколько конференц-залов и тренажерный зал, правда, без бассейна и сауны. Есть и существенный минус: несмотря на позиционирование в сегменте бизнес-класса, за интернет в номерах придется платить отдельно (в остальных отелях, осмотренных депутатами, беспл атный wi-fi присутствует не только в ресторанах, но и в номерах). Также члены комиссии ЗС обратили внимание на практически полное отсутствие посетителей в фойе и ресторане гостиницы. "Отель заполнен почти на 50%, для текущего сезона - это вполне нормальный показатель. В период белых ночей мы рассчитываем на более высокую заполняемость. В основном в наших отелях останавливаются туристы из Америки и Германии, где бренд Courtyard очень популярен", - комментирует специалист по рекламе и PR группы отелей Cluster Marriott Communications Александра Семенова. По ее словам, с началом высокого сезона цены на размещение в гостинице в среднем повысятся на 15-20%.

На увеличение внимания в сезон белых ночей со стороны иностранных туристов надеются и управляющие двух других гостиниц, претендующих на звание лучшего бизнес-отеля - Sokos Hotel Olympic Garden и Sokos Hotel Vasilievsky. Первый расположен в Батайском пер., на территории сада "Олимпия", недалеко от станции метро "Технологи ческий институт". Отель включает 348 номеров (119 стандартных, 96 улучшенных и 33 люкса). Кроме того, к услугам посетителей 11 конференц-залов (самый вместительный - на 300 человек), французский ресторан на 250 посадочных мест, лобби-бар с бильярдом, две сауны и тренажерный зал. По словам генерального управляющего Sokos Hotel Olympic Garden Юкки Ряйсянена, сейчас отель заполнен на 60%. Стоимость размещения - от 4,6 до 8,5 тыс. руб.

Номер в Sokos Hotel Vasilievsky на 8-ой линии Васильевского острова обойдется немногим дороже - от 5,5 тыс. до 10 тыс. руб., но и заполняемость здесь несколько ниже - около 40%. По словам менеджера службы приема и размещения гостиницы Дарьи Волковой, основные посетители сейчас преимущественно из России и Финляндии. Здесь 255 номеров: 180 стандартных, 30 улучшенных и 11 люксов, а в ближайшее время к ним добавятся 11 номеров в мансарде здания. Также в услугах отеля - ресторан, лобби-бар, конференц-зал и фитнес-зал с традиционной для финнов са уной.

В высокий сезон цены на размещение в отелях сети Sokos также планируют повысить: на сколько - зависит от рыночной конъюнктуры. Но, вероятно, речь идет о тех же 15-20%.

Под категорию мини-отелей попали два объекта, введенных в эксплуатацию в прошлом году - это гостиница "Самсон" в Петродворце и отель "Атлантика" на Казанской ул. в Петербурге. Однако статистика ввода в городе мини-отелей, приведенная депутатами, вызвала у номинантов легкое недоумение. Так, старший менеджер отеля "Атлантика" София Фролова, сообщила, что знает, по крайней мере, о нескольких десятках небольших гостиниц (до 50 номеров), открывшихся в минувшем году. Правда, многие из них не спешат регистрироваться официально, дабы не платить налоги. "Такие объекты не могут претендовать на звание лучших", - заключил депутат Андрей Черных.

Отель "Самсон" на Санкт-Петербургском пр., напротив входа в верхний парк Петергофа, включает 59 номеров и позиционируется владельцами в классе 3*. Сегодня в нем могут разместиться 135 человек в трех одноместных, 29 двухместных, 14 трехместных, десяти номерах люкс и трех - для людей с ограниченными физическими возможностями. Стоимость проживания - от 3,5 тыс. до 6,1 тыс. руб. По словам генерального директора отеля Марии Кононовой, здание отеля полностью восстановлено по историческим чертежам: в XIX в. на этом месте располагалась одноименная гостиница.

"Особенной популярность в то время у проезжающих мимо пользовался ресторан. Своими гастрономическими похвалами в его адрес в своих записях делился Александр Дюма. Здесь бывали Пестель и Шварц, Толстой и Григорович. Сейчас мы используем эти преимущества для продвижения отеля", - делится она. На момент посещения гостиницы "Самсон" депутатской комиссией в нем было занято всего пять номеров. Но, как утверждает Мария Кононова, максимальная загрузка ожидается в мае. Цены при этом будут повышены до 40%.

"Вчера наш отель был заполнен на 80%, сегодня свобод ных мест не будет", - рассказала менеджер мини-отеля на Казанской улице. По словам Софии Фроловой, в ноябре прошлого года цены на размещение пришлось серьезно снижать - вплоть до убытков. Но уже сейчас стоимость стандартного номера от 3 тыс. руб. в самом центре Петербурга - редкость, поэтому гостиница не пустует. Всего она насчитывает 25 номеров, также к услугам гостей - небольшое кафе.

Результаты объезда и итоги конкурса депутаты объявят на ближайшем после майских праздников заседании комиссии по туристической индустрии ЗС.

По словам депутата Андрея Черных, темпы развития отрасли снижать не планируют и в следующем году. Несмотря на сложную финансовую обстановку, в будущем году уже анонсировано открытие еще как минимум 9 отелей более чем на 1,5 тыс. номеров. Самой крупным из них станет гостиница Holiday Inn (3*, 480 номеров) на Московском проспекте, 79. Этот отель уже работает в тестовом режиме.

В компании Praktis CB считают, что с наибольшей степенью вероятности в 2009 г. в городе будут открыты 7 отелей на 1186 номеров. Кроме того, увеличатся после реконструкции номерные фонды действующих пятизвездных отелей "Коринтия Невский Палас" и "Талион Империал Отель" (см. таблицу). В первом квартале этого года, по данным Комитета по строительству, госкомиссию прошли два гостиничных объекта.

Одной из тенденций гостиничного рынка эксперты называют перенос сроков открытия или даже "заморозку" проектов по созданию в городе гостиниц класса 5*. Так, только за первые три месяца этого года было заявлено о приостановке работ над тремя подобными проектами, которые планировалось реализовать при участии международных гостиничных операторов. Это гостиница Starwood на 350 номеров (оператор - сеть Sheraton) на Пулковском шоссе, строительство которой планировал осуществить холдинг "Адамант". Другой объект - отель Domina Prestige (108 номеров) на Большой Морской улице, 54 от Pro Kapital Grupp. Кроме того, Группа ЛСР от казалась от планов создания пятизвездной гостиницы в здании на Невском проспекте, 1.

Окончательное решение еще не принято, но наиболее вероятно, что этот объект будет реконструирован под элитный жилой дом. Несмотря на это большинство отелей, открытие которых запланировано в этом году, относятся к категории высшего класса - 5* и 4*.

Дмитрий Кирман

Отношения с риэлторским агентством тоже надо "регистрировать". Причем таким образом, чтобы "потом не было мучительно больно". То есть в соглашении, которое клиент заключает с риэлторским агентством должно быть точно прописано: что за работу оно выполняет, сколько за это берет и какие гарантии предоставляет. С этими ключевыми позициями и разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

В теме взаимоотношений риэлторов с клиентами существуют две полярные точки зрения. Первая исходит из того, что агент - априори жулик, и смотреть на него нужно сквозь щель прицела. "Собираясь иметь дело с риэлтором, готовьтесь к бою!", - дружески советуют одно уважаемое издание. Впрочем, сделаем скидку на то, что журналисты вообще любят попугать народ.

Противоположная точка зрения (ее, понятно, всячески "продвигают" PR-службы агентств недвижимости) сводится к тому, что риэлтор - образец чистоты и непорочности. Пока клиент, выражаясь языком сказок "Тыс ячи и одной ночи", будет возлежать на ложе удовольствий, агент выполнит всю работу, учтет все капризы, да еще и не возьмет лишнего. Проверять столь кристально честного человека, в чем-то подозревать его - просто грех.

Истина в подобных спорах, как обычно, лежит где-то посередине. Риэлторы - обычные люди, и в общении с ними нужно проявлять, в общем-то, нормальную дозу подозрительности и здорового скепсиса. И в первую очередь все сказанное касается клиентского договора - основного документа, регламентирующего взаимоотношения сторон.

Прежде чем начать разбирать содержимое договора, следует сделать два важных замечания. Первое - к написанному там следует отнестись со всей серьезностью. Нередки ситуации, когда потенциальный клиент находит в договоре нечто сомнительное или подозрительное, и слышит в ответ: "Ну, это просто так написали! Мы же с вами на самом деле договорились совсем о другом". Поддаться на подобные уго воры - значит проявить вопиющую юридическую безграмотность: именно изложенное на бумаге и считается договоренностью сторон, именно с договором вы, в случае чего, и станете обращаться в суд. Устные слова к делу не подошьешь.

Второй момент. Случается, что клиентам отказывают в возможности что-то в договоре исправить, мотивируя тем, что текст "утвердил сам генеральный директор". Тут надобно напомнить, что, согласно гражданскому законодательству, любой бланк договора является офертой, т.е. предложением заключить соглашение на таких условиях. Клиент же вправе предложить какие угодно изменения. Стороны сделок в этих вопросах равны - это совершенно четко определено в Гражданском кодексе.

Ну а теперь разберем договор - по элементам.

Первый вопрос, на который в договоре должен быть дан ответ: какую работу выполняет агентство? С продажей все достаточно просто: такая-то квартира должна быть реализована за такую-то сумму. С покупкой чуть сложнее: здесь предполагается подбор по заданным клиентом параметрам, и из нескольких выбранных вариантов клиенту и предстоит выбрать.

"Чаще всего риэлторское агентство обязуется предложить до 10 вариантов. В большинстве случаев этого вполне достаточно, чтобы покупатель выбрал подходящую по всем параметрам квартиру, - говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения "Октябрьское Поле" компании "Инком-Недвижимость". - Статистика нашей компании показывает, что в среднем показов бывает пять - на этом числе покупатель останавливается. Конечно, клиент может настоять на том, чтобы ему показывали 15, 20, 25 квартир - это можно отразить в дополнительном соглашении к договору. Однако практика неоднократно подтвердила, что если человек действительно настроен купить квартиру и точно знает, чего он хочет, то 5-10 показов ему вполне достаточно".

В качестве иллюстрации последнего тезиса Михаил Раздольский приводит любопытный пример: в свое время несколько агентств элитной недвижимости обошла пара благообразных пенсионеров, приценивавшихся к очень дорогим квартирам. "Стандарты обслуживания в дорогом сегменте требуют удовлетворения любого каприза клиента: он должен чувствовать себя как минимум королем Саудовской Аравии, - говорит эксперт. - Интеллигентную пару возили по самым дорогим домам на представительских машинах, на каждой встрече поили чаем-кофе с дорогим печеньем, дарили красиво оформленные буклеты и милые памятные сувениры. В результате выяснилось, что они обошли практически все агентства элитной недвижимости в Москве и нигде ничего не купили. Денег у них не было, это были не родители олигарха, а обыкновенные пенсионеры, которые придумали такой оригинальный способ проводить свободное время".

Подавляющее большинство агентств рассчитывают сумму своего вознаграждения в процентах от суммы сделки. При этом нельзя сказать, что все в восторге от этой системы: ее недостатки очевидны. Например, говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка компании "Рескор", продать квартиру за $400 тысяч вряд ли сложнее, чем за 200 - а при этом комиссионные окажутся вдвое выше. С другой стороны, могут иметься две квартиры ценой, например, в $700 тысяч. Только в одном случае это "чистая" продажа - владелец хочет получить деньги. В другом - расселение коммуналки с тремя семьями, каждый из которой нужно подобрать отдельную квартиру. Да еще и каждая из этих семей будет зорко следить не только за тем, хорошо ли им, но и не слишком ли хорошо соседям. И неспециалисту ясно, что эти работы - разные.

Почему же риэлторы не откажутся от процентной системы? Ответ можно найти в широко известном афоризме о том, что капитализм - очень плохая экономическая система, но все остальные - еще хуже. Точно так же все попытки привить рынку недвижимости иные системы оплаты (например, фиксированная сумма за операцию) неизменно проваливались.

Итак, проценты. Сколько именно? Принятая на сегодня практика - 5-6%. Меньше - вряд ли. До кризиса существовали несколько компаний, объявившие себя "дискаунтерами" - они работали за существенно меньший процент, начиная от 2%. Однако при ближайшем рассмотрении выяснялось, что чудес не бывает. Во-первых, заявленная сумма была без НДС (этот фокус, вероятно, был почерпнут у компаний - операторов сотовой связи). НДС в России - 18%, так что заявленные 2% сразу превращались в 2,36. Во-вторых, у риэлторов есть общепринятый "пакет" услуг - к примеру, проверка юридической чистоты квартиры. Обычно плата за нее включена в комиссионные, а "дискаунтеры" решили выделить в отдельную услугу - и брать за нее около 1%. И, наконец, самое главное - свою комиссию эти агентства пытались взять с обеих сторон сделки - и продавца, и покупателя. Такая система с грехом пополам работала на прежнем растущем рынке, но с приходом кризиса, когда ряды покупателей сильно пореде ли, идея платить сверх заявленной цены еще около 3% стала вызывать отторжение. "Дискаунтеры" тихо покинули рынок - хотя иногда их PR-службы (на что они только живут, интересно?) и присылают очередной пресс-релиз об успехах родной конторы. Все это немного напоминает недавний запуск северокорейской ракеты "Ынха-2" - она давно на дне океана, а в Пхеньяне уверяют, что спутник на орбите.

О размере комиссии риэлтора следует сказать еще одно. Существует такое явление - "игра на цене". Например, агентство договаривается с клиентом, что его квартира продается за $200 тысяч, из которых 5% составляет комиссионные - продавец, таким образом, должен получить $190 тысяч, агентство - 10. Однако потом квартира выставляется за $220 тысяч, и агентство берет себе вовсе на 5% от этой суммы, а $30 тысяч, т.е. все, что получено сверх оговоренного, оно считает своим законным доходом… Как относиться к такому явлению? Формально говоря, нарушения российского законодательства тут нет - хо тя, например, в Канаде, напоминает Михаил Гороховский, первый вице-президент компании "БЕСТ-Недвижимость", за такие действия агенту полагается тюремное заключение плюс пожизненное лишение права заниматься агентской деятельностью. Согласен ли клиент на такие условия - решать только ему. Чтобы понять, будут ли "игры", достаточно посмотреть в договор: оговорочка о том, что все доходы, полученные агентством сверх оговоренного, останутся у него, обычно имеется - где-нибудь на седьмой странице и очень мелким шрифтом…

Тема качества вообще безбрежна. Сюда можно отнести и мебель в офисе, и каким чаем вас в нем угостят, и достаточно ли длинноногие там секретарши. Но - на взгляд автора - это не главное. Основное (по крайней мере, применительно к недвижимости) - это качество юридических проверок. Гарантия того, что квартира, которую вы купите, не окажется "проблемной".

Размышление над этими предметами привод ит, если честно, к грустным мыслям. Риэлтор на законных основаниях не может проводить проверку - нет у него таких прав и полномочий. Кто проживал прежде в квартире, куда эти люди потом уехали - все это на официальном языке называется "информацией о личной жизни граждан", а она кому попало не дается, только правоохранительным органам в случае возбуждения уголовного дела или по решению суда. Риэлторы выкручиваются как могут - эта формулировка означает, что налаживаются неформальные контакты с милицией, налоговиками и ФСБ, из баз данных которых вся информация и берется. А в одном агентстве недвижимости автор слышал совершенно удивительные вещи: у них "рука" в прокуратуре, и на владельцев интересующей недвижимости… заводят уголовное дело. Это, дескать, позволяет сразу "просветить" все имеющееся имущество. Потом дело, понятно, закрывают.

От себя можем посоветовать заказать в УФРС по Москве (Управлении федеральной регистрационной службы) справки о зарегистрированных правах на недвижимость после 31 января 2001 г и из реестра Департамента жилищной политики жилищного фонда г.Москвы о правах, зарегистрированных до этой даты. Из этих документов можно получить представление о цепочке собственников, владевших этой квартирой. Риэлторы прекрасно знают, как такие документы заказываются.

Но в целом пока качество юридических проверок остается вопросом исключительно профессиональной этики риэлтора. Как отмечает Михаил Раздольский ("Инком-Недвижимость"), крупное агентство, которое рассчитывает проработать на рынке еще не один десяток лет, гораздо больше заинтересовано в поддержке своей безупречной деловой репутации, нежели в сиюминутной выгоде. Кроме того, в крупных компаниях в проверке юридической чистоты квартиры участвуют сотрудники, не заинтересованные в скорейшей продаже. Например, юрист получает фиксированный оклад, ему все равно - будет квартира продана или нет. При любой сомнительной ситуации он не допустит выхода квартиры на сделку, ч тобы еще раз показать начальству, что он не зря получает зарплату.

Владимир Абгафоров