Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Еженедельный мониторинг рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "СтройКа ВеКа" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Декабрь 2006   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Портал недвижимости

Статистика

269 подписчиков
+1 за неделю
←   Все выпуски   →

Еженедельный мониторинг рынка недвижимости Санкт-Петербурга


Рынок жилья: Невский проспект от набережной реки Фонтанки до площади Восстания

Жилье в этой части центра Петербурга – одно из самых дорогих в городе. Элитные апартаменты с видом на Невский проспект пользуются популярностью всегда. Впрочем, спрос, как и стоимость жилья, значительно снижается по мере удаления вглубь кварталов.

Речь пойдет о территории, ограниченной улицей Жуковского, Лиговским проспектом, Кузнечным и Щербаковым переулками и набережной реки Фонтанки.

Территория контрастов

Практически весь жилищный фонд микрорайона построен до революции. Самой высокой стоимостью отличаются квартиры, окна которых выходят на Невский проспект и прилегающие к нему улицы. Большинство таких домов было реконструировано. Цена квадратного метра в них достигает $10 тыс.

Покупателей квартир в районе привлекает не только вид из окна. Высокий спрос поддерживают любители исторического жилья. Здесь очень много домов-памятников. Яркий пример такого «антиквариата» — «Толстовский» дом (ул. Рубинштейна, 15/17). Здание возводилось по проекту Ф. Лидваля в 1910 году как доходный дом. В нем было жилье для людей любого достатка – от очень богатых до весьма скромных. Сегодня квартиры в этом доме – одни из самых дорогих в городе. Цена 1 кв. м здесь достигает $7 тыс.

Впрочем, за блеском элитных особняков часто скрывается нищета трущоб. В домах, расположенных в глубине кварталов, до сих пор встречаются многокомнатные коммуналки. Они с трудом поддаются расселению. Капитальный ремонт зданий планируется уже несколько десятилетий. А стоимость жилья подчас – ниже среднегородского уровня.

Процесс расселения тормозят завышенные требования жильцов коммуналок, в своих запросах ориентирующихся на рыночную цену квартир в фасадной части. В ряде случаев проведению реконструкции отдельных домов препятствует высокая плотность окружающей застройки, находящейся в аварийном состоянии. Учитывая это, можно сделать вывод, что для исторического центра наиболее перспективно комплексное восстановление домов.

В этом отношении весьма показателен пример 130-го квартала (ограничен Невским проспектом и улицами Маяковского, Жуковского и Восстания). В 2000–2001 гг. в рамках программы Всемирного банка реконструкции и развития во всем микрорайоне были заменены коммуникационные сети, укреплены фундаменты домов, проведено общее благоустройство территории. Ветхие здания были снесены. Освободившиеся участки подготовлены для нового строительства, и за несколько лет здесь появилось несколько новых элитных домов.

Один из самых известных проектов – создание кирпично-монолитного шестиэтажного жилого дома «Петербургский стиль» (улица Восстания, 8А) – осуществлен ОАО «Петербургреконструкция». Строительство началось в 2002 году и продолжалось два года. На этом месте раньше размещалась автобаза, что позволило возвести здание общей площадью 10 тыс. кв. м, не разрушая никаких окружающих строений, и сохранить почти все зеленые насаждения. В доме всего 35 квартир, причем все они, как уверяют представители ОАО «Петербургреконструкция», были проданы почти сразу после окончания строительных работ.

Московская компания «Пионер» в 2004 году сдала госкомиссии кирпично-монолитный 10-этажный жилой комплекс «Новый Колизей» (улица Восстания, 6А). Покупателям предлагались одно-пятикомнатные квартиры (с высотой потолков 2,8 м), которые также были распроданы по завершении строительства.

«Возведению нового жилья в этом районе, учитывая полное отсутствие свободных пятен, может способствовать только комплексная реконструкция кварталов, – рассказывает глава информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – В качестве примера можно привести 130-й квартал. В нем проводили эксперимент с инженерной подготовкой территории и последующим строительством жилых домов. Весь микрорайон преобразился в лучшую сторону. Отчего данная практика не была перенесена на другие кварталы – непонятно. Спрос на жилье здесь высок и будет расти дальше».

Торговые центры теснят жилье

Сегодня проекты создания нового жилья в рассматриваемом районе почти не реализуются. Все чаще ветхие жилые дома переводятся в нежилой фонд и реконструируются под торговые или бизнес-комплексы. «Территория естественно формируется как центр общественно-деловой и торговой жизни города, – поясняет Сергей Бобашев. – Здания, в том числе и располагающиеся во второй-третьей линиях от фасадной, расселяются под деловые помещения. Сдать офис в аренду здесь гораздо проще, чем квартиру. Ведь зачастую бизнесу не так уж и важен вид из окна».

Главной доминантой территории является Невский проспект. Здесь самая высокая в городе концентрация объектов торговли и развлечений: кафе, рестораны, бутики, кинотеатры, гостиницы и пр. Нерасселенных квартир в первых-вторых этажах домов на самом проспекте уже не осталось.

Быстроразвивающейся доминантой района можно считать Московский вокзал. Близость вокзала определяет высокий спрос на еще не расселенные квартиры под коммерческие объекты – офисы, мини-отели, апартаменты для сдачи в аренду. В ближайшее время рядом с вокзалом планируется построить несколько торгово-развлекательных комплексов (ТРК). Например, на Лиговском проспекте, 26–38А, появится крупный ТРК с многоуровневой автостоянкой. Площадь будущего комплекса – 150 тыс. кв. м. Инвестор проекта – ООО «Бриз». Девелоперы планируют начать строительный процесс в 2007 году и полностью завершить его в III квартале 2009-го.

Кроме того, на пересечении ул. Восстания и Невского пр. сегодня реализуется крупный коммерческий проект. Через два года здесь появится торговый центр финской компании Stockmann площадью около 50 тыс. кв. м. В состав комплекса войдут универмаг Stockmann, магазины одежды известных европейских брэндов, подземный паркинг, а также четырехзвездочный отель.

Еще одной доминантой стала территория вокруг пересадочных станций метро «Владимирская»/«Достоевская». Плотность торговых объектов, сосредоточенных здесь, в последние годы значительно выросла. Еще в ноябре 2003 года на Владимирской площади был открыт гостинично-торговый комплекс «Владимирский пассаж». Это восьмиэтажное здание общей площадью примерно 27 тыс. кв. м разделено на две зоны – торговую и гостиничную. Размер торговой зоны – около 18 тыс. кв. м. Всего здесь располагается порядка 200 магазинов.

Трехзвездочный отель «Достоевский», входящий в комплекс, насчитывает 207 номеров. Площадь гостиницы составляет 9 тыс. кв. м. Кроме того, в комплексе размещены бизнес-центр, конференц-залы, фитнес-центр, рестораны и кафе.

«Территория этого микрорайона и в дальнейшем будет развиваться как общественно-деловой центр, – резюмирует Сергей Бобашев. – Высокая концентрация магазинов и офисов здесь будет только увеличиваться. «Лимит» квартир на Невском проспекте для перевода в нежилой фонд с последующей сдачей в аренду под магазины и офисы исчерпан». Интерес инвесторов постепенно смещается на прилегающие к главной городской магистрали улицы. Например, улица Жуковского формируется как торговый коридор и скоро почти ничем не будет уступать Невскому. На улице Марата в последнее время ведется активное расселение жилых домов для последующего превращения их в бизнес-центры. Объектов для реконструкции жилья становится все меньше. Поэтому спрос на него будет расти, как и его стоимость.

МНЕНИЕ

Ольга Колганова, заместитель директора по рекламе и маркетингу ОАО «Петербургреконструкция»:

Эта территория – центр города. Здесь нет места под новое строительство. И поэтому спрос на новое качественное жилье в возведенных недавно домах очень велик. В последние годы в районе было реализовано несколько успешных проектов по созданию элитного жилья.

Территорию Невского проспекта от Фонтанки до Восстания можно считать счастливой частью Северной столицы, ведь процесс ее благоустройства находится под пристальным наблюдением администрации города. Здесь отреставрированы фасады, на должном уровне работоспособности поддерживаются инженерно-коммуникационные системы, создаются пешеходные зоны.

Подавляющая часть жилых строений здесь – бывшие доходные дома. Архитекторами начала прошлого века проектировались здания с очень удобно спланированными квартирами. Это жилье сохраняет свои высокие потребительские качества и сегодня. В 1970-е годы значительная часть домов прошла капремонт, были реконструированы инженерные сети. Несмотря на то что большинство зданий здесь было построено в конце XIX – начале XX вв, их инженерное оснащение сравнимо с состоянием домов хрущевских и брежневских времен.

У территории неплохая транспортная доступность. Здесь функционируют четыре станции метро («Владимирская», «Достоевская», «Маяковская», «Площадь Восстания»). Кроме того, в районе немало объектов социальной инфраструктуры – поликлиник, школ, высших учебных заведений.

Подробнее (monitoring_25122006.pdf)

Дарья Куксенкова


БН.ру (www.bn.ru) – Бюллетень Недвижимости Санкт-Петербурга
В избранное