Новости рынка : «Дмитровская» привлекает строителей бизнес-центров

24.8.05 07:36

В районе Бутырки уже работают бизнес-центры "Новодмитровский" и "Дмитровка", рядом с которыми уже ведутся работы в корпусах завода "Знамя". Еще один офисный центр на 8 тыс. кв. м будет построен на территории завода "Биофизическая аппаратура" (БФА) на Бутырской улице, который выводит с занимаемой территории малоизвестная на рынке компания "Дмитровский".

  Читать далее »

Новости рынка : Иностранные фонды ищут объекты

24.8.05 07:34

Согласно исследованию Pricewaterhouse Coopers и Urban Land Institute, в 2005 году Москва заняла вторую позицию в рейтинге перспективных развивающихся рынков недвижимости мира. В российские объекты уже вложились почти десяток иностранных инвесторов среднего по мировым меркам масштаба. Их пример оказался достаточно успешным, чтобы на столичный рынок недвижимости обратили внимание фонды таких «монстров», как AIG Global Real Estate Investment Group (он управляет портфелем в $508 млрд), которые ищут в столице объекты для инвестиций.

  Читать далее »

Новости компаний : Московская девелоперская компания, возможно, оставит строительство башни Россия

24.8.05 07:30

ОАО "Московская девелоперская компания" может выйти из проекта строительства башни "Россия" на территории ММДЦ "Москва-Сити", сообщил "Интерфаксу" во вторник источник в администрации города.

Положения распоряжения правительства Москвы N28-РП от 21 января 2004 года, касающиеся привлечения ОАО "Московская девелоперская компания" (ОАО "МДК") в качестве девелопера и заказчика для строительства башни "Россия" утратили силу. Это следует из постановления "О резервировании ОАО "Московская девелоперская компания" земельного участка в районе Нагатинской поймы", которым располагает "Интерфакс".

  Читать далее »

Новости рынка : Правительство Москвы создает бизнес-центры для малых предприятий

23.8.05 08:01

Столичные власти отыскали весьма оригинальное решение проблемы нехватки доступных офисных площадей для малого и среднего бизнеса. В конце прошлой недели новый руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства правительства города Михаил Вышегородцев заявил о создании новой системы соинвестирования строительства бизнес-центров, собственниками которых могут стать городские предприниматели. Эксперты считают эту идею вполне здравой, однако указывают на одну серьезную проблему: фактически предпринимателей зовут на "вечное поселение" - стремясь избежать спекуляций площадями, Москва намерена ввести ограничения на продажу офисов в бизнес-центрах, которые будут построены предпринимателями.

  Читать далее »

Новости рынка : На Каширском шоссе будет построен многофункциональный деловой центр

23.8.05 07:57

На Каширском шоссе будет построен многофункциональный деловой центр. Соответствующее распоряжение подписал мэр столицы Юрий Лужков, сообщает "М2". Предложение о строительстве объекта поступило от Московской городской организации Российская оборонная спортивно-техническая организация (МГО РОСТО) и префектуры ЮАО. Согласно документу, МГО РОСТО является собственником нежилых зданий по адресу: Каширское шоссе, вл.12, стр.1, 2, 3 общей площадью 7309 кв.м. В ближайшее время эти строения будут снесены, а на их месте в 2005-2007 годах построен многофункциональный учебно-спортивный и деловой центр с подземной автостоянкой на земельном участке площадью 0,7 га.

  Читать далее »

Новости рынка : Имя девелоперу - «Легион»

23.8.05 07:55

После двух лет борьбы нескольких компаний у завода «Лопастные гидравлические машины» на Большой Татарской улице появился владелец. Компания «Легион-девелопмент» получила завод, а вместе с ним и проект строительства на его территории около 100 тыс. кв. м площадей различного назначения. Реализация столь масштабного проекта в Замоскворечье принесет девелоперу как минимум $500 млн. На рынке говорят, что «Легион» - совместное предприятие мажоритарного акционера «Росгосстраха» Данила Хачатурова и выходцев из БИН-банка.

  Читать далее »

Новости рынка : Минэкономразвития РФ внесло поправки, упрощающие оформление земли и недвижимости

22.8.05 10:08

Минэкономразвития РФ внесло в правительство пакет поправок в нормативные акты, связанных с оформлением земли и недвижимости в частное пользование, сообщает ИА "Интерфакс".

Как сообщил заместитель руководителя департамента имущественных и земельных отношений МЭРТ Андрей Ивакин, проектом закона "Об оформлении права на недвижимое имущество, используемое для удовлетворения жилых и бытовых нужд" предусматривается внесение поправок в Градостроительный кодекс, Земельный кодекс, закон о землеустройстве и о земельном кадастре, а также в Гражданский кодекс.

Планируется, что правительство рассмотрит законопроект на заседании 25 августа.

Поправки призваны упростить оформление прав собственности на землю и постройки. Если в документах не указан вид права на участок, или указан неоднозначно, законопроектом предложено регистрировать его на праве собственности. 

  Читать далее »

Новости рынка : Доходы Москвы от продажи жилых и коммерческих объектов составят 9,5 млрд руб.

22.8.05 10:00

Доходы Москвы от продажи жилых и коммерческих объектов недвижимости, построенных за счет средств целевого бюджетного инвестиционного фонда и доли города, составят в этом году 9,49 млрд. рублей, сообщает ИА "Интерфакс". Затраты на строительство жилых и нежилых помещений, предназначенных для коммерческой реализации или для нужд города, составят 11,11 млрд. рублей. Доходы инвестиционного фонда столицы в этом году составят 11,89 млрд. рублей, расходы - 12,09 млрд. рублей.

  Читать далее »

Новости рынка : 20 сентября в Москве пройдет конференция "Маркетинг офисной недвижимости"

19.8.05 08:58

20 сентября в Москве, в Novotel Moscow Centre, пройдет третья конференция из цикла "Маркетинг недвижимости" - "Маркетинг офисной недвижимости". Мероприятие проводит ИД Building. Цели конференции - проанализировать текущее состояние рынка, выявить и изучить лучшие компании и проекты, обозначить перспективы развития, подсказать идеи, объединить профессионалов в офисной недвижимости.

  Читать далее »

Новости компаний : УК "Бекар" выходит на рынок Новосибирска

19.8.05 08:00

Санкт-Петербургская управляющая компания "Бекар" и новосибирская компания УК "АВС-офис" 25 июля текущего года подписали соглашение о намерениях по предоставлению профессиональных услуг в области управления коммерческой недвижимостью. Об этом сообщила пресс-служба УК "Бекар".

Новая структура получила рабочее название "АВС.Бекар" и будет осуществлять свою деятельность на рынках коммерческой недвижимости Новосибирска, Москвы и Санкт-Петербурга. Взаимодействие сторон охватит все сегменты рынка коммерческой недвижимости: офисную, торговую, складскую недвижимость, а также земельные участки.

  Читать далее »

Новости рынка : Расходы планируются "на глазок"

18.8.05 11:45

Затраты на содержание и управление бизнес-центрами Москвы и Петербурга составляют 30-40% валового дохода. Такие оценки дают специалисты компании "Бекар-консалтинг". По их мнению, затраты на эксплуатацию бизнес-центров распределяются следующим образом: 45% - техническая эксплуатация здания; 25% - обеспечение безопасности; 20% - оплата коммунальных услуг; 10% - расходы на управление. В компании подчеркивают, что затраты на эксплуатацию - это величина, которая, в зависимости от сезона, меняется из месяца в месяц. При подготовке к отопительному сезону - в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Собственники объектов, по словам специалистов "Бекар-консалтинг", обычно хорошо планируют свою доходную составляющую.

  Читать далее »

Новости рынка : Рынок офисов в столице движется в направлении роста спроса и предложения

18.8.05 11:41

Рынок офисных помещений в столице продолжает движение в направлении роста спроса и предложения. Об этом свидетельствуют результаты исследования, проведенного Swiss Realty Group.

По данным компании, общий объем строительства качественных офисных площадей классов А и В на конец II квартала 2005 года составил 260 000–300 000 кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2004 года темп ввода площадей замедлился на 18%. Уменьшение темпов ввода офисных площадей и корректировка прогнозов конца 2004 года объясняется задержкой сроков сдачи в эксплуатацию ряда объектов, среди которых, как отмечают аналитики, здания на ул. Мясницкой, д. 40, ул. Серегина, д. 5–7, ул. 60-летия Октября, д. 9, бизнес-центр Capital Plaza в Лесном переулке.

  Читать далее »

18.8.05 11:37 | Пересменка

В преддверии смены властной элиты в Москве в строительном комплексе столицы начался передел собственности - старая околоадминистративная верхушка "сдает" строительный бизнес. Теперь у этой отрасли есть шанс стать прозрачной и публичной и за счет этого повысить свою управляемость и капитализацию.

Группа компаний "Базовый элемент", подконтрольная Олегу Дерипаске, в начале августа объявила, что приобретает контрольный пакет акций столичного строительного холдинга "Главмосстрой". "Главмосстрой" - один из крупнейших застройщиков в России. По выручке он занимает 11-е место в списке крупнейших строительных компаний страны (см. таблицу). Однако 11-м местом структуры Олега Дерипаски, похоже, не ограничатся. В традиционном тандеме с компанией "Нафта-Москва" (подконтрольна депутату Госдумы Сулейману Керимову) "Базэл", вероятно, получит контроль над активами крупнейшего строительного конгломерата Москвы - строительно-промышленной корпорации "Развитие" (ее годовой оборот оценивается в 1,5 млрд долларов). "Главмосстрой", к примеру, входил в состав СПК "Развитие" до поглощения ее структурами "Нафта-Москва". Кроме "Главмосстроя" в СПК "Развитие" входили еще и такие гиганты, как "Мосмонтажспецстрой" и "Моспромстройматериалы". У "Базэла", по-видимому, есть интерес купить какую-либо из этих структур и, возможно, даже что-то сверх этого. "У нас на очереди еще ряд строительных активов", - говорят в "Базовом элементе".

Надо сказать, что за последние полгода это не единственный пример вхождения сторонних инвесторов в "святая святых" столичного истеблишмента. Так, несколькими месяцами ранее крупнейшего строителя инженерных коммуникаций компанию "Мосинжстрой" приобрел концерн "Нефтяной". Отметим также, что крупнейшая компания отрасли - "Интеко" (принадлежащая супруге мэра Москвы Елене Батуриной) - также стала распродавать свои активы конкурирующим фирмам. Что происходит, пожалуй, понятно. Подходит время смены власти в столице. И те, кто был у кормушки, фиксируют накопления. Отходят в сторону.

Каковы мотивы тех, кто входит в этот бизнес, до конца не известно - от комментариев "новые строители" пока отказываются. Возможно, это стратегические приобретения, возможно, проекты, затеянные с целью дальнейшей перепродажи. Но как бы то ни было, пришедших на рынок ждут неплохие доходы. На базе оставшихся в живых в строительном комплексе России организаций можно создать корпорацию с капитализацией в несколько миллиардов долларов.

Напористый девелопмент

По некоторым данным, "Базовый элемент" купил более 50% акций "Главмосстроя" за 120 млн долларов. По информации пресс-службы "Базэла", сейчас сделка находится в стадии оформления, завершить ее планируется в сентябре 2005 года, после чего на внеочередном собрании акционеров представители "Базэла" войдут в состав совета директоров "Главмосстроя".

"Главмосстрой" контролирует более 70 дочерних фирм (среди них подразделения монолитного строительства, строительные тресты, заводы железобетонных изделий). Холдинг "Главмосстрой" занимается жилищным строительством в Москве и области. В прошлом году им возведено около 900 тыс. кв. м жилья, из них более 700 тыс. кв. м по городскому заказу. "Главмосстрой" возводит также объекты коммерческой недвижимости. Его доля на столичном рынке оценивается в 20%. В этом году "Главмосстрой" поднял планку и собирался сдать порядка 1 млн кв. м жилья, из них по городскому заказу - более 600 тыс.

По информации некоторых московских девелоперов, "Базовый элемент" начал проявлять интерес к столичной недвижимости еще полтора-два года назад. Тогда же во всеуслышание заявила о себе и компания "Нафта-Москва". Она действовала напористо. Компания скупила более 400 га земли в Подмосковье, вознамерившись построить около 2,7 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Эксперты оценили стоимость этого проекта в 3 млрд долларов. Кроме того, структуры, близкие к "Нафте", стали акционерами близкого к строительному комплексу столицы Мосстройэкономбанка и владельцами торгово-офисного комплекса "Смоленский пассаж" (оценивается экспертами более чем в 200 млн долларов), а также СПК "Развитие". Правда, за контроль над СПК "Развитие" пришлось побороться весьма жесткими методами. Если кто помнит, в конце июня этого года в Гранатном переулке в центре Москвы развязалась массовая драка с участием примерно 200 человек. Это одна из противоборствующих сторон пыталась проникнуть в офис, принадлежащий СПК "Развитие", а вторая ей препятствовала. В тогдашнем СПК "Развитие" указывали, что за нападавшими стояли структуры Сулеймана Керимова.

"Два года назад, когда олигархи еще только начали проявлять интерес к московскому рынку недвижимости, он рос на сорок процентов ежегодно, - говорит один из московских девелоперов. - На нем можно было быстро и хорошо заработать. Но сейчас рыночная конъюнктура изменилась - темпы уже не те, что раньше. Судя по всему, Керимов оставил себе понятный актив в виде 'Смоленского пассажа'. А от 'Главмосстроя' и других строительных организаций решил избавиться". Впрочем, наш собеседник не исключил, что все участники сделки купли-продажи контрольного пакета акций "Главмосстроя" могли действовать в рамках заранее достигнутых договоренностей.

Между тем в "Базэле", видимо, считают, что доходность и привлекательность строительного бизнеса остается высокой. "Мы плотно занимались исследованием рынка строительства и недвижимости и считаем его весьма перспективным", - заявила "Эксперту" пресс-секретарь "Базэла" Элеонора Вейцман. Это же подтвердил и вице-президент "Главмосстроя" Владимир Воронин. По его словам, новые акционеры намерены развивать компанию. "Он сказал, что привык быть первым, - говорит г-н Воронин о новом владельце 'Главмосстроя' Олеге Дерипаске, - и хочет стать номером один на строительном рынке. Сейчас в компании проводится аудит, который продлится месяца три. После этого будет сделано заключение, какие активы 'Главмосстрою' нужно докупить, чтобы замкнуть производственный цикл". По мнению одного из экспертов отрасли, одним из таких активов может стать, к примеру, крупный проектный институт.

Пока без площадки

Вообще участники строительного рынка неоднозначно оценивают сделку по приобретению "Главмосстроя". У многих из них действия компании вызывают недоумение. В частности, председатель правления компании "СХолдинг" Алексей Шепель обращает внимание на крайнюю непрозрачность старейшего московского холдинга. Кроме того, он полагает, что у "Главмосстроя" относительно небольшой портфель перспективных площадок под застройку. "Отсутствие площадок можно считать главным сдерживающим фактором развития компании", - отмечает директор по маркетингу корпорации "Инком-недвижимость" Сергей Елисеев. Учитывая, что около 80% объемов строительства в "Главмосстрое" приходилось на городской заказ, можно предположить, что коммерческой земли у холдинга действительно не так уж много. Ведь лишь благодаря муниципальному заказу и протекционизму городских властей несколько лет назад "Главмосстрой" сумел выбраться из затяжного кризиса: в конце девяностых он ежегодно возводил не более 50 тыс. кв. м жилья.

Впрочем, оговариваются наши собеседники, площадки можно купить. Для "Базэла" это не проблема. "Например, можно купить большие участки, которые находятся в федеральной собственности, - уточняет г-н Шепель, - и затеять какой-нибудь масштабный проект. Либо скооперироваться с кем-нибудь, например, с той же 'Нафтой', у которой эти участки уже есть".

Да и у самого "Базового элемента" тоже есть чем загрузить "Главмосстрой". Еще четыре года назад для реализации девелоперских проектов "Базэл" создал компанию "БЭЛ-Девелопмент". У этой компании есть приличный актив в виде территории фабрики "Трехгорная мануфактура", что на Краснопресненской набережной. У "БЭЛ-Девелопмент" был план строительства на этом месте огромного жилого комплекса.

Кроме того, одна из основных компаний конгломерата "Базовый элемент" - "Русский алюминий" - решила обзавестись собственным офисом и готова потратить на это около 100 млн долларов. По-видимому, "Русал" закажет строительство своего офисного здания в центре Москвы, на Сретенке, тому же "Главмосстрою".

Кроме того, "БЭЛ-Девелопмент" в настоящее время строит офисные центры в Самаре и Новосибирске, реконструирует санаторий "Родина" в Сочи. В планах - реконструкция аэропортов Краснодара и Геленджика, которые достались "Базовому элементу" в 2004 году после покупки "Авиалиний Кубани". Контролируя эти два аэропорта, "Базовый элемент" начал подготовку строительства между Анапой и Сочи нового аэропорта с пропускной способностью не менее 500 тыс. пассажиров в год. У "Базового элемента" есть также интерес к Сочинскому аэропорту в Адлере, приватизация которого еще предстоит. А в начале года о намерении инвестировать порядка 200-250 млн долларов в гостиничный бизнес объявила другая близкая "Базэлу" компания - "Русские отели".

Председатель совета директоров компании "Миэль-недвижимость" Григорий Куликов называет выход "Базэла" на строительный рынок логичным продолжением стратегии диверсификации бизнеса финансово-промышленной группы. С Куликовым согласен вице-президент компании "Система-Галс" (девелоперское подразделение АФК "Система") Андрей Закревский. По его мнению, новое приобретение позволит "Базовому элементу" сбалансировать инвестиционный портфель. Теперь помимо подверженных резким конъюнктурным колебаниям сырьевых активов в нем появился низкорисковый актив, связанный с рынком недвижимости. Он позволит генерировать большие денежные потоки в перспективе. В ближайшие годы на базе "Главмосстроя" вполне может быть создана компания национального масштаба, а ее акции выведены на биржу. На подготовку компании к IPO, по оценкам г-на Закревского, может уйти примерно два года. "Не исключено, что 'Базэл' рассчитывает привести строительный холдинг в порядок и продать дороже. В том числе через IPO", - говорит г-н Елисеев из "Инком-недвижимости".

По нашим оценкам, на базе имеющихся в непосредственной собственности и предлагаемых к продаже строительных активов "Базовый элемент" в состоянии создать мощную структуру, по своей капитализации близкую к турецкой компании Enka. Для ориентира: выручка Enka в 2004 году составила 1,8 млрд долларов, чистая прибыль - 272 млн долларов. Капитализация этой компании превышает 2,1 млрд долларов. В таком случае, вложив лишь несколько сотен миллионов долларов, Олег Дерипаска может рассчитывать выйти из этого бизнеса уже с миллиардами.

Вне зависимости от того, является покупка московского строительного холдинга стратегическим приобретением или же это венчурный проект, затеянный с целью дальнейшей перепродажи, сделка отражает новые тенденции на столичном рынке недвижимости. В условиях изменившейся конъюнктуры и политической неопределенности, связанной с перестановками в городской администрации, многие "старожилы" рынка, бизнес которых был основан исключительно на административном ресурсе, с него уходят. В высвобождающуюся нишу устремляются новые игроки. И в их силах сделать этот сегмент нашей экономики менее криминальным и более прозрачным.

www.bpn.ru

22.8.05 07:52 | Консалтинг в эксплуатации недвижимости

Рынок консалтинговых услуг в области эксплуатации недвижимости в Петербурге и Москве только формируется. Между тем, маркетинговое исследование, проведенное специалистами компании «Бекар-консалтинг» показало, что две трети участников рынка коммерческой недвижимости, наиболее остро нуждаются в системном аналитическом подходе к эксплуатации недвижимости, то есть в знаниях управляющей компании по структурированию и организации процесса эксплуатации.

Сколько стоит эксплуатация недвижимости

Далеко не все инвесторы и бизнес-консультанты знают реальную величину затрат на эксплуатацию. На содержание бизнес-центра (обеспечение безопасности, оплату коммунальных услуг, управление, эксплуатацию) расходуется 30-40% валового дохода. В свою очередь в расходах на содержание затраты на эксплуатацию составляют 30-40%. Таким образом затраты на эксплуатацию составляют около 10-15% валового дохода, что для многих собственников является сюрпризом. Это немалые деньги, поэтому существует потребность в более глубокой проработке разработке и обосновании стоимости эксплуатации в графике финансирования эксплуатации.

В качестве примера расчета расходов на эксплуатацию можно использовать собственность «Бекара» - бизнес-центр «Нобель» (класс «В»):

• общей площади - 5411 кв.м.
• арендопригодной площади - 4058 кв.м.
• коэффициент использования полезной площади - 0.75
• арендная ставка - 28 у.е. кв. м в месяц
• валовой ежемесячный доход - 21 у.е. кв. м в месяц
• затраты на эксплуатацию - 1.8 - 2.2 у.е. кв. м в месяц

Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию – это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона различаются. При подготовке к отопительному сезону - в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле- мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию, например, $2,5 на м2 в месяц. Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5 на м2 в месяц.

Зачем нужен консалтинг в эксплуатации

Как правило, собственники объектов хорошо планируют свою доходную составляющую. Однако расходы на эксплуатацию обычно планируются «на глазок». Часто без учета специфики здания и его реальных характеристик. Однако грамотная эксплуатация объекта является необходимым условием его жизнедеятельности и поддержки его в ликвидном состоянии. Причем эксплуатация здания должна проводится не стихийно, а системно. Разработку такой системы, позволяющей эффективно распределять средства на эксплуатацию объекта, берут на себя компании, занимающиеся консалтингом в эксплуатации. Специалисты могут составить программу эксплуатации с учетом планируемых к использованию собственником услуг и указать все затраты на долгосрочную перспективу – до трех лет.

«Нет объекта, затраты на эксплуатацию которого нельзя было бы разумно оптимизировать, - утверждает директор по эксплуатации УК «Бекар» Евгений Якушин. – Специалисты могут рекомендовать собственнику мероприятия, с помощью которых он может сэкономить на эксплуатации, эффективнее распределить средства, систематизировать работы, снизив затраты». Привлеченная эксплуатационная компания или собственная служба эксплуатации могут обманывать собственника, либо неэффективно использовать ресурсы. Распространенная проблема эксплуатации заключается не только в перерасходе средств, но и в их излишней экономии. Занижение стоимости эксплуатации значительно увеличивает физический износ и уменьшает периоды текущих ремонтов. В итоге, собственник заплатит еще дороже.

Оценка эксплуатации может быть проведена на любой стадии существования здания. На всех этапах услуга по оценке эксплуатации позволяет решать различные наиболее актуальные задачи.

Консалтинг на этапе бизнес-планирования

На этом этапе консалтинговые услуги по эксплуатации позволяют рассчитать стоимость и график финансирования эксплуатации уже на стадии бизнес - планирования расходов и доходов по объекту коммерческой недвижимости. Консультанты из специализированной эксплуатационной компании разрабатывают концепцию управления эксплуатацией объекта недвижимости, а также рассчитывают стоимость эксплуатации объекта недвижимости.

При расчете стоимости эксплуатации важно обратиться именно к специалистам в области эксплуатации недвижимости – так поступают многие инвесторы и серьезные бизнес-консультанты. «В «Бекаре» часть бизнес-плана, посвященную расходам по эксплуатации, делает служба эксплуатации, а остальную часть – «Бекар-консалтинг». Такой тандем наиболее выгоден для бизнес-планирования» - рассказывает Евгений Якушин.

Многие бизнес-консультанты, не имеющие опыта в эксплуатации, при работе над бизнес-планом забывают, например, учесть стоимость «запуска» объекта. Эта самая распространенная ошибка приводит к тому, что из виду упускаются серьезные единовременные затраты – в среднем стоимость трехмесячной эксплуатации (затраты различаются от классности объектов, и зависят от программы эксплуатации).

Для того чтобы подсчитать расходы на запуск эксплуатации, компания, оказывающая консалтинговые услуги по эксплуатации, предоставляет точный график. Ведь оптимально ввод в эксплуатацию надо подготавливать за пять месяцев до ввода объекта. За месяц до этого события должен быть уже укомплектован штат рабочих эксплуатации и т.д. Воспользовавшись услугами профессиональной компании, которая занимается эксплуатацией, о расходах можно знать заранее, и их минимизировать. На этом же этапе компания по эксплуатации разрабатывает и штатное расписание, и ориентировочные должностные инструкции и др. Сюда включается и анализ инвестиционной деятельности, и анализ доходов и расходов и т.д.

По итогам работ заказчик получает готовую программу управления практической эксплуатацией, точный расчет стоимости эксплуатации и графика финансирования, а также рекомендации по оптимизации затрат на эксплуатацию и эффективному использованию ресурсов.

Консалтинг в процессе строительства или редевелопмента

На этом этапе консалтинговые услуги по эксплуатации предполагают сопровождение инвестиционного проекта и строительства объекта недвижимости специалистами по эксплуатации. Сопровождение инвестиционного проекта на стадии строительства с точки зрения будущей эксплуатации – это не технический надзор в привычном виде. Это фиксация допущенных в процессе строительства отклонений эксплуатационных показателей от проектных, анализ отклонений и прогнозирование будущих затрат.

В проекте строительства зафиксированы эксплутационные показатели будущего объекта недвижимости (совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества). Они напрямую влияют на стоимость эксплуатации и на их основании производится прогноз-расчет будущей эксплуатации. Однако в ходе строительства в проект вносится ряд изменений. Они вносятся или прямо на стройплощадке, или в самом плане что-то переделывается или перечерчивается. «Сегодня проект никогда на 100% не соответствует фактической постройке, рассказывает Евгений Якушин. - Задача тех, кто занимается эксплуатацией недвижимости – зафиксировать эти изменения эксплуатационных показателей, и уведомить заказчиков, какие за этим последуют расходы. Тогда собственник может более обдуманно подойти к вопросу, что лучше сиюминутные изменения в проекте или снижение расходов в будущем».

Даже небольшие на первый взгляд изменения могут привести к полному перерасчету стоимости будущей эксплуатации. Например, запроектированная высота потолка в бизнес-центре - 2,5 м. Однако якорный арендатор высказывает пожелание увеличить высоту потолка, соорудить эркер, поставить колонны и т.д. Вот тогда компания, которая занимается эксплуатацией объекта, может зафиксировать изменения: расширение системы вентиляции, использование других отделочных материалов и т.д. Специалисты составляют прогноз будущих затрат собственника на эксплуатацию, с учетом планируемых изменений. Допустим, они приходят к выводу, что изменения в вентиляционной системе приведут к застою воздуха и необходимости его разгонять. Значит надо будет увеличивать мощность вентиляционного оборудования, и соответственно, увеличатся затраты на электроэнергию, возрастет стоимость закупки и т.д. Все эти прогнозы предоставляются собственнику объекта для того, чтобы он мог принять взвешенное решение о целесообразности внесения изменений.

Если собственники здания обратились за консультацией уже после изменения проекта, паравки можно только учитывать - рекомендации давать поздно. Совокупность подобных изменений могут привести к тому, что стоимость эксплуатации увеличится до 20% от валового дохода вместо планируемых 10%. Чем раньше собственник обращается за сопровождением, тем эффективней будет экономия и точен прогноз затрат. На стадии проектирования еще до начала строительства можно будет просчитать все изменения и внести необходимые коррективы. Сопровождая проект, компания, оказывающая консалтинговые услуги по эксплуатации, ведет весь банк документов, то есть дублирует всю исполнительную документацию, вносит в нее все изменения. На стадии запуска объекта компания либо используем ее сама, либо, если собственник выбирает другую эксплуатирующую компанию, передает ей эту информацию.

В итоге проведенных работ заказчик получает рекомендации по изменению проектных и строительных решений для оптимизации затрат. Готовый объект полностью соответствует запланированным эксплуатационным показателям.

Консалтинг при эксплуатации уже функционирующего доходного объекта

Уже функционирующий доходный объект может нуждаться в оптимизации затрат на эксплуатацию. Услуга по оценке эксплуатации позволяет измерить эффективность использования финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации действующего объекта недвижимости. Специалисты из эксплуатационной компании оценивают техническое состояние объекта, анализируют эффективность деятельности службы эксплуатации и использования ресурсов.

Аудит текущей эксплуатации помогает собственнику понять, насколько эффективно действует его собственная (или привлеченная) служба эксплуатации, не завышена ли стоимость эксплуатации, насколько эффективно тратятся средства. Эксплуатационная компания, проводящая аудит, предоставляет собственнику отчет, который детализирует эффективность использования ресурсов. В отчет входит оценка эффективности финансовой деятельности, которая включает в себя анализ финансовой деятельности службы эксплуатации недвижимости, реализованный бюджет, статистические показатели расходов по статьям затрат, динамику показателей во времени, а также рекомендованный исполнению бюджет эксплуатации по оценке компании. Еще один раздел отчета - оценка эффективности производственной деятельности: описание существующих стандартов и технологий эксплуатации, показатели эффективности стандартов, оптимизация эксплуатационных стандартов с учетом уникальности объекта недвижимости, прогноз эффективности, рекомендации по внедрению и анализ показателей эффективности существующих и рекомендованных стандартов эксплуатации. Третья составляющая отчета - оценка кадровой структуры: описание должностных функций штатных единиц, описание взаимодействия между функциональными группами, профессиональная подготовка специалистов, анализ тестирования, а также рекомендации по штатному расписанию, функциональным обязанностям, специализации, взаимодействию, мотивации. Последняя часть отчета - оценка затрат заказчика на коммунальные услуги теплоснабжения, электроснабжения и водоснабжения, рекомендации по экономии и оптимизации энергозатрат.

Примеров неэффективного использования средств, выявленных с помощью аудита службы эксплуатации, можно привести много. Например, под данным «Бекара» собственник бизнес-центра класса «В» площадью 5 тыс. кв. м должен тратить: на обслуживание системы электроснабжения- 1,8 тыс. у.е в год, а на обслуживание системы отопления – 3,6 тыс. у.е. После аудита объекта оказывается, что фактически собственник тратит, на обслуживание системы электроснабжения – 2 400 у.е. в год, а на обслуживание системы отопления – 3000 у.е. в год. Собственник тратит все те же 5400 у.е. (как и положено по расчетам), но фактически по обслуживанию системы отопления он недоплачивает 600 у.е. в год, а по обслуживанию системы электроснабжения переплачивает 600 у.е. в год. То есть при фактических тратах эффективность использования коммунальных ресурсов составляет около 60 %. После проведения аудита в результате перераспределении затрат была достигнута эффективность использования коммунальных ресурсов на уровне 90%.

По итогам проведенного аудита заказчик получает отчет о техническом состоянии конструкций и инженерных коммуникаций объекта, а также рекомендации по эффективному использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых средств. Кстати, в «Бекаре» существует практика: в случае, если собственник не смог добиться с помощью рекомендаций экономии, консультационная компания возвращает деньги за эту услугу.

Источник: Бекар

23.8.05 08:05 | Арендаторы предпочитают "бронировать" офис заранее

В конце 2004 года аналитики рынка коммерческой недвижимости предполагали, что рост предложения офисных площадей приведет к увеличению объема незаполненных помещений, а это в свою очередь будет «толкать» цены вниз. Действительно, на рынок вышло немало новых крупных объектов, уровень вакантных площадей постепенно начал повышаться, однако арендные ставки и не думают снижаться. При этом возросло количество заключенных договоров предварительной аренды. Мы попросили специалистов рынка коммерческой недвижимости рассказать, что происходило в сегменте офисных помещений в первой половине этого года и какие изменения ожидаются к концу 2005 года.

Мы попросили специалистов рынка коммерческой недвижимости рассказать, что происходило в сегменте офисных помещений в первой половине этого года и какие изменения ожидаются к концу 2005 года.

1 Назовите важные события и наиболее интересные тенденции на рынке офисных помещений в первой половине 2005 года.
2 Как изменились за это время арендные ставки?
3 Ваш прогноз развития рынка на второе полугодие и начало 2006 года.

Ольга Батурина, начальник отдела исследований компании Jones Lang LaSalle

Я была бы рада рассказать об интересных событиях и новых тенденциях рынка офисной недвижимости, но в первой половине года никаких существенных изменений на рынке не происходило. Рынок спокойно и постепенно развивается. Сохранились и получили развитие тенденции прошлого года: дефицит качественных площадей, децентрализация рынка и т. д.
 По нашим наблюдениям, с конца прошлого года арендные ставки ни на офисы класса А, ни на площади класса В существенно не изменились. В первом случае базовые максимальные ставки составляют $600–640 за 1 кв. м, во втором — $470–490.
 В следующем году на рынок выйдет порядка 600 тыс. кв. м офисных площадей, в том числе 150–160 тыс. кв. м — класса А. Резких изменений в ближайшее время мы не ожидаем. Предполагается, что во второй половине 2005 года арендные ставки могут еще немного вырасти — до уровня $650 за 1 кв. м. Это будет связано с сезонной активизацией рынка (традиционно третий и четвертый кварталы года наиболее активны), а также с недостатком качественных офисных площадей.

Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood

Среди наиболее важных событий первого полугодия можно назвать завершение нулевого цикла возведения делового центра «Федерация». Под землей отстроено четыре этажа (22 м), где разместятся технические помещения, торговые площади и рестораны, а также пешеходные переходы и магистрали.
Кроме того, в первом полугодии была зафиксирована самая крупная сделка на рынке коммерческой недвижимости. Компания «Вымпелком» сняла 20 тыс. кв. м в бизнес-центре «Волна» (ул. Академика Сахарова, 8).
Было объявлено о переносе сроков окончания строительства первой очереди московского международного делового центра «Москва-Сити» (ММДЦ) с 2007 на 2008 год. Речь идет об объектах общей площадью 3 млн кв. м. Их конкурентоспособность планируется повысить в том числе и за счет линии мини-метро, которая соединит «Москва-Сити» со станциями метрополитена «Киевская» и «Александровский сад», а также с аэропортом «Внуково».
 В первом полугодии уровень арендных ставок на помещения класса А увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8–10%, что обусловлено растущей конкуренцией со стороны новых высококачественных объектов. Другой причиной удорожания офисных площадей является рост стоимости эксплуатационных расходов. Отметим, что с начала года арендные ставки повысились не более чем на 5%, а в конце второго квартала даже наметилась тенденция к стабилизации.
Наиболее высокая стоимость аренды зафиксирована в Центральном округе, что связано с ограниченностью предложения и высоким уровнем спроса. Самые низкие ставки зафиксированы в Восточном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах. В целом по Москве аренда офисов класса А стоит от $600 до $850 за 1 кв. м в год, а в классе В ставки варьируются в диапазоне $420–550.
 Объемы нового строительства и реконструкции на 2005 год оцениваются в 800 тыс. кв. м, на 2006 год — в 900 тыс. кв. м. Данные о новых объектах, которые появляются на рынке, говорят об активности со стороны девелоперов, а также о том, что основное строительство ведется в непосредственной близости от третьего транспортного кольца. Доля таких проектов в 2005 году составит 30%, а в 2006 году — 80%.
Учитывая, что активность девелоперов возрастает, можно ожидать, что произойдет некоторое увеличение уровня вакантных площадей (6–10% в зависимости от класса). Что касается арендных ставок, то скорее всего в целом они останутся на прежнем уровне или незначительно возрастут. В 2005 и в 2006 годах спрос также не претерпит серьезных изменений и останется на нынешнем уровне. Ожидается, что увеличится доля запросов на аренду больших площадей (более 5 тыс. кв. м).

Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований компании ABN Realty

Важным событием стало начало строительства многофункционального комплекса «Федерация», которое ведется на территории ММДЦ «Москва-Сити». Участники рынка все больше убеждаются в том, что этот проект не превратится в долгострой и первые здания будут завершены в ближайшие годы.
Значимым для рынка событием стало заявление о сотрудничестве компании Coalco и известного американского девелопера AIG Lincoln, которые планируют вместе построить деловой комплекс White Square Office Center. Западные стандарты работы обеспечат высокий уровень проекта, а партнерство с российской компанией позволит снизить риски.
Присвоение России международным рейтинговым агентством Standard& Poor's инвестиционного рейтинга в январе этого года хотя и послужило сигналом для западных инвесторов, но не привело к резкому повышению их активности. Дело в том, что на оценку инвесторами российского рынка влияют не только официальные рейтинги, но также и образ России в западных СМИ. В то же время иностранные инвесторы, удачно вышедшие на российский рынок, продолжают свою деятельность.
 По причине того, что доля вакантных помещений продолжает оставаться на низком уровне, к концу первого полугодия 2005 года наблюдалось некоторое увеличение ставок аренды и продажи (в пределах 2–3%). Для класса А отмечен более значительный рост в связи с ярко выраженным дефицитом площадей этого уровня. На данный момент ставки аренды для класса А составляют $580–650 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), для класса В — $300–530.
 В 2005–2006 годах мы ожидаем дальнейшего роста рынка офисной недвижимости. В частности, прогнозируется увеличение общих площадей проектируемых зданий, а также числа и объемов продаж офисных помещений, в том числе и за счет увеличения количества инвестиционных продаж. По нашим прогнозам, произойдет стабилизация арендных ставок, продолжится плавный рост цены продажи на высококлассную коммерческую недвижимость.

Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»

На рынке офисной недвижимости по-прежнему ощущается некоторый дефицит предложений, несмотря на то, что, по разным оценкам, в 2005 году будет введено в эксплуатацию от 700 тыс. до 900 тыс. кв. м офисов класса А и В. Столице же требуется в десятки раз больше зданий, построенных по международному стандарту. Из наиболее значимых проектов этого года стоит выделить бизнес-центр «Северное сияние» на улице Правды (39 тыс. кв. м).
Среди тенденций я бы отметил увеличение срока заключаемых договоров — в настоящее время средняя продолжительность аренды офиса класса А составляет три–пять лет, причем многие договоры заключаются еще на этапе строительства делового центра. Продолжается децентрализация рассматриваемого рынка:  все больше крупных офисных зданий возводится в районе третьего транспортного кольца, а также на окраинах Москвы. В качестве примера можно привести строящийся бизнес-центр в Строгине площадью 3,5 тыс. кв. м.
 Во втором полугодии 2005 и 2006 году ожидается существенное увеличение предложений по реконструированным зданиям класса В и освоение промзон.

Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International

Усиливающейся тенденцией офисного рынка является рост числа договоров предварительной аренды. В первом полугодии 2005 года таким образом было снято 40% общего объема арендованных офисных площадей класса А. Спрос по-прежнему превышает предложение, что обусловливает дальнейшее снижение уровня вакантных помещений. В зданиях класса А доля свободных площадей на конец второго квартала 2005 года составила 2,1% (по сравнению с 2,5% в первом квартале), в зданиях класса В — 7,3% (против 7,5%).
 Устойчивый рост спроса как со стороны российских, так и международных компаний на офисные помещения классов А и В способствует дальнейшему росту арендных ставок и цен продаж. Стоимость аренды повысилась на 5–7% для офисов класса А и на 3–4,5% — для площадей класса В. Средняя ставка на офисы класса А с учетом эксплуатационных расходов, но без учета НДС составляет $650–850 за 1 кв. м в год. На офисы класса В — $380–670.
 Объем новых офисных площадей классов А и В, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2005 года, оценивается на уровне 440 тыс. кв. м.

Алексей Наумов, управляющий деловым центром «Рубин»

Среди самых важных событий первой половины 2005 года можно назвать начало строительства комплекса «Федерация» в рамках проекта «Москва-Сити». Это самый большой из реализуемых офисных проектов на сегодняшний день, общая площадь которого равняется 355 тыс. кв. м. Кроме того, башня «Федерация» станет самым высоким зданием в Европе (340 м).
 Арендные ставки на офисы класса А в 2005 году по сравнению с 2004 годом незначительно выросли, а на офисы класса В практически не изменились. В первом полугодии аренда офисов класса А стоила $560–630 за 1 кв. м в год (не включая НДС), класса В — $300–520.
 Основные тенденции 2005 года, которые скорее всего сохранятся и в следующем году, — стабилизация арендных ставок, увеличение общих площадей проектируемых зданий и более активное строительство деловых центров за пределами Садового и даже третьего транспортного кольца.

Денис Соколов, старший аналитик отдела исследований компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko

К концу первого полугодия объем качественных офисных площадей достиг 4,08 млн кв. м. В мае на рынок коммерческой недвижимости поступили 29,7 тыс. кв. м построенных и реконструированных офисных площадей.
Средний уровень свободных помещений класса А и В в середине года незначительно снизился — с 4,04 до 3,81%. Наибольшее количество вакантных площадей класса А было отмечено в центре Москвы и в Замоскворечье (5,9 и 3,1% соответственно).
 В течение весенних месяцев средние арендные ставки для помещений класса А поднялись на 12,02%. В частности, в Замоскворечье за этот период стоимость аренды офисов класса А увеличилась на 9,95%.
 В ближайшее время на рынок должны выйти несколько крупных интересных проектов. Компания «Диал Строй Инвест» построит на ул. Садовнической девятиэтажный офисный центр класса А «Новый Балчуг» (32 тыс. кв. м) с подземной парковкой на 160 машиномест. Он появится на месте двух ветхих жилых зданий, которые будут снесены.
В 2006 году компания «Амираль Б.В.» на месте снесенной год назад гостиницы «Спорт» на Ленинском проспекте начнет возведение многофункционального комплекса общей площадью 285 тыс. кв. м с подземным гаражом. А к 2007 году инвестиционно-промышленная группа «Евразия» завершит строительство многофункционального тридцатиэтажного бизнес-центра на Поклонной улице общей площадью 103 тыс. кв. м.

Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group

Общий объем строительства офисных площадей классов А и В на конец второго квартала 2005 года составил 260–300 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2004 года темп ввода площадей замедлился на 18%.
Общий объем сделок, осуществленных за первую половину 2005 года, составил 380 тыс. кв. м. Договоры предварительной аренды занимают 32% общего числа снятых и купленных площадей.
Средний уровень вакантных офисов класса А во втором квартале 2005 года незначительно увеличился по сравнению с первым кварталом и составляет 4,3%. В зданиях класса А наблюдается дефицит помещений небольшой площади (до 300 кв. м). При этом возросла доля сделок, заключаемых на помещения размером более 1 тыс. кв. м.
Неудовлетворенный спрос на офисы класса В привел к снижению доли свободных площадей до 7,1%. Наибольшей популярностью пользуются офисы размером 100–300 кв. м, расположенные в районе третьего транспортного кольца. Также наблюдается увеличение количества заявок на помещения в районах, прилегающих к МКАД.
 Сохраняющийся спрос обусловливает дальнейший рост ставок, однако темпы увеличения, как и прогнозировалось, сократились. С начала 2005 года стоимость аренды офисов обоих классов выросла в среднем на 2–4%.
Цены продаж помещений класса А практически не увеличиваются, а для зданий класса В рост составляет 1–1,5% ежемесячно. Стоимость наиболее удачных, построенных с учетом всех необходимых требований офисов будет расти. Ставка аренды (без учета НДС и эксплуатационных расходов) для офисов класса А составляет $600–620 за 1 кв. м в год, класса В — $450–500.
 Ожидается, что к концу 2005 года объем строительства достигнет 700–750 тыс. кв. м. Общий объем предложения зданий класса А составит 1,59 млн кв. м, класса В — 2,78 млн кв. м. Доля офисов класса А составляет 38% общего объема предложения, на класс В приходятся оставшиеся 62%.

Мария Макалкина М2 - Квадратный метр

23.8.05 08:08 | Аренда офисной недвижимости: проблемы и тенденции

Арендовать помещение небольшой площади под офис в Москве достаточно сложно. Какие проблемы возникают при решении этого вопроса? Велик ли спрос и каков объем предложений? Какие тенденции наблюдаются в этом сегменте рынка? На эти и другие вопросы читателям журнала отвечает директор отделения коммерческой недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Елена Владимировна Горбунова.

— Одна из острых проблем на рынке коммерческой недвижимости сегодня — аренда небольшого офиса. С чем связан этот дефицит?

— Проблема недостатка в офисах небольших площадей постоянная. Она существует уже давно и в ближайшее время вряд ли будет решена. Дело в том, что начало бизнеса всегда связано с открытием небольшого офиса. У бизнесменов еще нет средств на то, чтобы снимать большие площади, да и в этом, как правило, нет необходимости. На данном этапе количество сотрудников не превышает 20 человек, поэтому их довольно просто разместить на площади до 100 кв. м.

— Почему же данную проблему нельзя решить, например, построив соответствующие бизнес-центры?

— Современные бизнес-центры проектируют блоками под одну среднестатистическую компанию, которая обычно снимает офис площадью 200–300 кв. м. Для только появившейся компании этого может быть много, а технически поделить помещение на более мелкие офисы часто невозможно.

— Куда же податься маленьким компаниям, которым нужно всего‑то одна-две комнаты площадью 20–50 м?

— Сегодня в Москве нет ни одного бизнес-центра, который бы специализировался на аренде небольших площадей, поэтому для маленьких компаний остаются офисы в так называемых бизнес-центрах класса С. Это в основном бывшие НИИ, где существует коридорная система и есть возможность сдавать отдельные комнаты разным компаниям. Однако даже здесь собственники зачастую не хотят сдавать маленькие площади, предпочитая иметь дело с теми, кто снимает сразу 300–500 м: один арендатор — один платежный документ на оплату, один хозяйственник и т. д. Если же 300 м сдают двадцати арендаторам, то собственнику придется заключить двадцать договоров аренды, по техническим и коммунальным вопросам нужно будет разговаривать с двадцатью сотрудниками фирм-арендаторов. Это усложняет работу, поэтому собственник сдает малые площади только в том случае, если у него есть какие‑то остатки.

— Какие практические советы вы можете дать фирмам, подыскивающим небольшой офис?

— Если позволяют средства, нужно обращаться к профессионалам-риелторам: они подыщут то, что вам нужно, поскольку хорошо знают рынок коммерческой недвижимости. Если же у руководителя фирмы нет средств оплатить услуги риелтора, тогда нужно работать ногами. Выберите район, где хотелось бы расположить свой офис, найдите здания, которые считаете привлекательными (как правило, это НИИ, проектные институты, ставшие сейчас акционерными обществами), свяжитесь с административной группой здания и договоритесь об аренде комнаты. Нужно обязательно проверить право распоряжения этими площадями, для чего лучше воспользоваться услугами профессионала-риелтора или юриста, поскольку оценить подлинность комплекта документов и правильность их оформления самостоятельно очень сложно.

— Какие тенденции наблюдаются сейчас: арендаторы стремятся снять офис в деловом центре или в других свободных помещениях города?

— Арендаторы стремятся просто снять офис. А все остальное зависит от того, какова сфера деятельности компании, сколько сотрудников нужно разместить в нем, и от многих других вопросов. Одной фирме нужны помещения только в бизнес-центре в силу специфики занятия. Руководитель другой компании выберет тихий непосещаемый офис в спальном районе Москвы, где будет сидеть только бухгалтерия.
В целом же клиенты стали более требовательны: поднялась культура делового общения, и в основном арендаторы стремятся снять помещения в бизнес-центрах. Это обусловлено тем, что в них предлагают большое количество услуг (уборка, охрана, пищеблок, химчистка и т. п.). Ритм жизни сегодня очень напряженный, работа занимает важную часть жизни, а бизнес-центр не только упрощает обслуживание деятельности (питание) и гарантирует безопасность (охрана), но и решает многие бытовые проблемы сотрудников.

— Это сказывается на классе здания?

— Конечно. Классность современных бизнес-центров в значительной степени зависит от количества вспомогательных услуг. Арендаторы стали очень разборчивы: то, что пять лет назад было классом А, сегодня уже только В. Менталитет заказчика изменился.

— Насколько реализован спрос на офисы в хороших бизнес-центрах?

— Потребность в них очень велика. Особенно не удовлетворен спрос на офисы в бизнес-центрах класса В. За счет этого продолжают расти арендные ставки, которые сегодня высоки. Остановка роста цен предполагается только после того, как предложение приблизится к спросу. Если все, что запланировано, будет построено, насыщение площадями произойдет не раньше 2007 года.

— Какие принципиально важные параметры должен иметь бизнес-центр класса А?

— Класс А — это высокотехническое оснащение помещения. Раньше такие бизнес-центры располагались только внутри Садового кольца, сейчас здания класса А шагнули за Третье транспортное кольцо. Таким образом, произошло некоторое расползание объектов класса А, поскольку престижность загруженного автомобилями центра Москвы сегодня менее актуальна, нежели транспортная доступность.
Кроме того, как показал энергокризис, происшедший 25 мая нынешнего года в Москве, в зданиях класса А должны быть свои резервные электрические мощности. Этим не смогли похвастать очень многие бизнес-центры, позиционирующие себя объектами класса А.

— Какова судьба бизнес-центров класса С, то есть зданий НИИ и проектных институтов?

— Если политика государства будет направлена на поддержание науки, то, возможно, здания так и останутся научно-исследовательскими институтами. В противном случае судьба недвижимости будет зависеть от ее месторасположения и от того, как быстро найдется инвестор, который приведет помещения в порядок.
Интересна судьба НИИ имени Туполева, расположенного на улице Радио. Несколько лет назад здание медленно погибало: помещения не отапливались годами, провалились потолки, заморозились трубы. Мастерская, где собирали из фанеры макеты самолетов в реальную величину, была в плачевном состоянии. Однако появился новый собственник и решил там сделать бизнес-центр. Сегодня идет реконструкция этого здания, уже сейчас очевидно, что проект будет успешно реализован. Такова судьба недвижимости, удачно расположенной и нашедшей своего инвестора.

— Что выгоднее: арендовать или покупать офисную недвижимость?

— Сегодня разумнее ее покупать. Коммерческую недвижимость сдают по довольно высоким арендным ставкам. А развитие кредитования в России предоставляет возможность получить кредит под залог покупаемого объекта. Корпорация «БЕСТ-Недвижимость» уже оказывает помощь в приобретении недвижимости с помощью ипотеки.

— Ипотека действительно настолько выгодна?

— Конечно. Купив недвижимость, предприниматель не платит арендную ставку, а, рассчитавшись с кредитом, может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: например, заложить объект и взять новый кредит для дальнейшего развития бизнеса. Если учесть, что московская недвижимость со временем только дорожает, то это еще и хорошее капиталовложение.

— Какой минимальный офис можно приобрести в собственность?

— Минимальный офис — это бывшая однокомнатная квартира, выведенная в нежилой фонд. Но надо сказать, что стоимость квадратного метра такой недвижимости принципиально выше, чем стоимость квадратного метра в бизнес-центре при условии покупки 200–300 кв. м.

— Каковы прогнозы? Как будет вести себя рынок? Ожидается ли повышение арендных ставок и насыщение рынка объектами?

— Сегодня пока рано говорить о стабилизации арендных ставок: они по‑прежнему растут. Это закономерно, поскольку спрос все еще существенно превышает предложение. К тому времени, когда произойдет насыщение рынка (предположительно к 2007 году), ожидается пик арендных ставок. После чего ставки должны несколько упасть.

— В последнее время правительство столицы последовательно проводит политику повышения эффективности использования городской собственности, планомерно увеличивая арендные ставки. Как это сказывается на рынке офисной недвижимости?

— Арендные ставки муниципальной недвижимости стали приближаться к коммерческим, приходя в соответствие с рынком. И это правильно. Однако уровень переоборудования и качество коммерческой недвижимости не всегда соответствуют современным бизнес-центрам. Таким образом, нужно внимательно оценивать недвижимость с точки зрения соответствия арендных ставок.
Надо сказать, сегодня непросто найти помещение в собственности муниципалитета, которое не занято и интересно для арендатора, — все уже снято.

— Департамент имущества Москвы планирует передать практически всю нежилую муниципальную недвижимость в управление частным компаниям. Как это скажется на рынке коммерческой недвижимости?

— В большинстве случаев частные компании — более эффективные управленцы, чем государство, поэтому можно надеяться, что состояние недвижимости будет улучшаться. Хотя все зависит от того, какие компании возьмут в свои руки управление и каковы будут их задачи. Многие помещения страдают оттого, что у них нет хорошего хозяина.

Беседу провела Мария Тучина.

"Недвижимость & Цены" № 33 (2005 г.)

24.8.05 07:22 | Управляющие компании зарабатывают на охране

Проблемы и новые тенденции на рынке  охранных услуг обсуждали специалисты накануне в Петербурге, где прошел круглый стол «Обеспечение безопасности объектов коммерческой недвижимости».  
Привлечение частных охранных структур не всегда удобно владельцам коммерческих объектов (бизнес-центров, торговых комплексов и гостиниц). Поэтому они начинают создавать собственные охранные структуры.    
По данным Гильдии управляющих и девелоперов, около половины владельцев объектов коммерческой недвижимости имеют свои охранные структуры.
Как отмечают в охранном предприятии «Адамант Секьюрити», отвечающим за безопасность одноименного холдинга, если компания крупная, то собственная охрана выгоднее и дешевле.

Своя охрана дешевле

Расходы на привлечение частной охраны и обеспечение безопасности объекта составляет не менее третьей части бюджета управляющей компании. При наличии собственной охраны эти расходы можно снизить до 20-25%, считают в УК «Бекар».
«У нас большую часть функций охраны выполняет служба администраторов, - говорит начальник службы администраторов УК «Бекар» Андрей Семенов. – Если на объекте что-то случается (например, авария, кража), мы вызываем вневедомственную охрану».
По словам Андрея Семенова, работа с частными охранными фирмами может сопровождаться рядом неудобств. Так, с руководством ЧОП не всегда получается быстро договориться, если вдруг на объекте возникает какая-то чрезвычайная ситуация.
«Очень сложно координировать работу ЧОП, которые напрямую не подчиняются руководству управляющей компании. И именно по этой причине иногда проблематично наладить взаимодействие охраны с другими службами (клининга, эксплуатации, службы администраторов)», - говорит он.

И сговорчивее

«В Перми наша компания получила в управление крупный торгово-развлекательный комплекс (около 50 тыс. м2). Объект находился на стадии ввода и мы должны были найти и выставить там охрану. Сразу возникла масса трудностей. Некоторые охранные предприятия не могли предоставить необходимое нам количество охранников. Другие требовали усилить отдельные элементы здания. К примеру, поставить дополнительные решетки на окна. Все это тормозило запуск объекта в эксплуатацию, мешала нашей работе в качестве управляющей компании», - говорит он.

Охрана в комплекте выгодна

Компания «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» пошла по-другому пути. По словам совладельца и генерального директора ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Андрея Лушникова, его компания ориентируется на комплексный подход в обслуживании бизнес-центров и торговых комплексов. Очень большое значение придается охране этих объектов. Сейчас в состав холдинговой компании «БЕСТ» и его дочерней структуры – компании «МТЛ» входит три охранных предприятии – ОП «МТЛ.Охрана», «МТЛ.Секьюрити» и «БМТ».

Бизнес на охране

«Преимуществом нашей группы компаний является комплексное обслуживание объектов. Это администрирование, клининг и служба охраны», - говорит генеральный директор ООО «МТЛ.Охрана» Станислав Ходыкин. - У нас под охраной  уже 5 бизнес-центров и 3 торгово-развлекательных комплекса. Общая их площадь – 150 тыс. м2». Последние два объекта (ТРК «Гулливер» и «Оперу») ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» получило в управление в середине 2004 г.
«В перспективе мы рассчитываем оказывать услуги по охране объектов коммерческой недвижимости другим компаниям», - говорит Станивлав Ходыкин.          
          
Заразительный пример

Созданием собственной службы безопасности занимается сейчас и УК «БИО» - один из крупнейших в Петербурге операторов промышленной недвижимости. Пока что компания пользуется услугами профессионального охранного предприятия – петербургской компании «Секьюрикор Охрана». Недавно было принято решение о создании отдельной управляющей компании, которая будет заниматься эксплуатацией всех объектов, принадлежащих петербургскому холдингу «Музей».    
По словам Виталия Цыпилева, генерального директора УК «БИО», сейчас в компании рассматривается возможность создания собственной службы охраны.
«Мы пока что не приняли окончательного решения. Взвешиваем разные варианты. Хотя нам интересна такая концепция, когда управляющая компания оказывает в комплексе услуги по эксплуатации, клинингу и охране», - говорит он.  
  
Сэкономить не получится

Однако не все управляющие считают оптимальным создание собственных охранных структур.  
«Если собственник имеет несколько крупных объектов, тогда лучше привлекать ЧОП, - считает технический директор УК «Космополис» Алексей Громов. -  Меньше риска, когда охрану обеспечивают профессиональные охранные предприятия». Они могут обучать сотрудников, обеспечить поддержку мобильной группой в случае возникновения чрезвычайной ситуации на объекте.  
На первоначальном этапе расходы на охрану объекта выше и могут доходить до 10% от общих расходов. Сюда относится полное оснащение объекта системами безопасности (видео наблюдения, контроля доступа на объект, противопожарная и проч.).  
«Все же не думаю, что управляющие компании в массовом порядке начнут сейчас создавать свои охранные предприятия, - сомневается президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор УК «ВМБ-Траст» Александр Гришин. – Удобнее и целесообразнее создавать симбиоз из собственной службы безопасности (без получения лицензии на охранную деятельность) и привлеченной структуры».

Арендатор.ру