Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

От редакции

Уважаемые читатели, получающие наш еженедельник через службу MailList.ru!
В силу неизвестных нам причин Вы не получаете журнал. Поэтому просим вас перегестрироваться на Subscribe.ru здесь

С уважением, Редакция!

Новости

Именем Керимова. Офис в центре Москвы взяли штурмом новые владельцы

Крупное корпоративное побоище потрясло Москву в конце прошлой недели. 200 бойцов попытались взять штурмом офис строительного холдинга "Развитие" в центре города. Топ-менеджеры холдинга утверждают, что на компанию пошел войной депутат-миллиардер Сулейман Керимов, желая установить контроль над бизнесом с оборотом $1,5 млрд.

ОАО "Строительно-промышленная корпорация "Развитие" образовано в 1995 г. По данным "СПАРК-Интерфакса", акционерами "Развития" являются четыре ЗАО – "Антиб", "Герен", "Кентен" и "Кортит", которым принадлежит по 16,5% акций, и ОАО "Моспромстройматериалы" (МПСМ). "Развитие", по утверждению представителей холдинга, владеет тремя компаниями – МПСМ, "Главмосстроем" и "Мосмонтажспецстроем". Конечным владельцем СПК в самом холдинге называют Александра Воронина, который ранее возглавлял управление научно-технической и промышленной политики в городском стройкомплексе. В 2002 г. его отправили в отставку, по официальной версии – по состоянию здоровья. Оборот холдинга, по его данным, – $1,5 млрд. "Развитие" строит около 1,5 млн кв. м жилья в год и продает до 50% всех стройматериалов в Москве.

В четверг вечером головной офис СПК "Развитие" в Гранатном переулке, д. 3, подвергся нападению. Около 200 человек, вооруженных бейсбольными битами и металлическими прутьями, попытались взять здание штурмом. По состоянию на 21.00 МСК вчера офис занимали омоновцы, а вход в здание был блокирован. В Пресненской межрайонной прокуратуре сообщили, что драка произошла из-за конфликта между новым и бывшим руководством СПК "Развитие". Возбуждено уголовное дело по статье "самоуправство с применением насилия". Гендиректор СПК "Развитие" Владимир Кузнецов и его команда вынуждены были покинуть офис. Вчера их в здание не пускали, сообщил "Ведомостям" представитель компании "Реал-Импекс" — собственника здания, у которого "Развитие" арендует офис.

Сам Владимир Кузнецов рассказал "Ведомостям", что из здания его выгнали люди, называющие себя представителями новых собственников "Развития". По его словам, он узнал, что в феврале у компаний — акционеров холдинга появились новые владельцы. Они инициировали внеочередное собрание акционеров СПК и приняли решения о смене гендиректора, печати и реестродержателя. По его словам, новым гендиректором стал Владимир Рубцов. А месяц назад, утверждает Кузнецов, новый собственник впервые дал о себе знать. Им, по словам Кузнецова, оказался депутат Госдумы и владелец "Нафта-Москвы" Сулейман Керимов. "Я с ним [Керимовым] встречался, он сказал, что является новым владельцем СПК", — рассказывает Кузнецов. Но Керимову он не поверил. "В апреле у нас пропала все отчетная документация с 2003 г.", — заявил он "Ведомостям". По его мнению, новые владельцы "далеки от желания заниматься строительным бизнесом — их интересует недвижимость холдинга (например, офисы МПСМ на Пречистенской набережной и "Главмосстроя" на Тверской).

О том, что Керимов пытается войти в управление СПК, слышал и руководитель компании, специализирующейся на слияниях и поглощениях в столице. Но подтвердить ее не удалось — Керимов был в отъезде и связь с ним отсутствовала. Представители "Нафты" не смогли прокомментировать ситуацию. А источник "Ведомостей" в окружении депутата предположил, что "его именем просто прикрываются".

Депутат Госдумы и владелец "Нафта-Москвы" Сулейман Керимов, чье состояние Forbes оценил в $2,6 млрд, участвовал в силовых захватах. Самый громкий из них — конфликт с предпринимателем Андреем Андреевым. Тот утверждал, что в конце 2001 г. владельцы "Базового элемента" и ГМК "Нафта-Москва" купили похищенные у него более 100 связанных по бизнесу структур, включая Автобанк, "Ингосстрах" и меткомбинат "НОСТА".

Недвижимостью Керимов тоже интересовался: недавно он начал строить целый частный город стоимостью до $3 млрд на Новорижском шоссе. Два месяца назад он стал финансовым партнером столичного стройкомплекса. Бизнесмен-депутат купил Мосстройэкономбанк, наблюдательный совет которого возглавляет глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. "Развитие" может быть интересно Керимову и как объект недвижимости, и как бизнес, рассуждает глава ИК "Аврора капитал" Дмитрий Чернявский. Председатель совета директоров группы компаний "СУ-155" Михаил Балакин оценивает активы в $500 млн.

Пять лет назад вся страна смотрела по телевизору, как с помощью вооруженных автоматчиков было смещено руководство Качканарского ГОКа. Но силовые захваты уходят в прошлое, говорит руководитель компании "Вашъ финансовый попечитель" Василий Бойко. Видимо, наступило время передела на строительном рынке Москвы, связанного с грядущими выборами мэра, предполагает Андрей Башкатов, гендиректор Центра корпоративной защиты. А депутат Мосгордумы Ирина Рукина утверждает, что компании, находящиеся в ведении столичного стройкомплекса, давно подвергаются атаке. "За два-три года этот передел завершится", — говорит Рукина.

Столичные власти не видят поводов для беспокойства. "Методы захвата и поглощения предприятий — это то, что сегодня практикует само "Развитие". Возможно, это бумерангом возвращенная СПК ситуация, которую она сама неоднократно создавала на разных предприятиях. Сейчас ситуация совершенно понятная — это хозяйственный спор, к которому город никакого отношения не имеет", — заявил "Ведомостям" пресс-секретарь мэра Москвы Сергей Цой.

Аренда офисов класса А подорожала

Международный московский банк и компания "Северсталь-транс" арендовали примерно по одной трети площадей в Central City Tower на Овчинниковской набережной (общая площадь здания - около 20 тыс. кв. м). По сложившейся практике оптовым арендаторам площади были предоставлены по более низким ставкам. Так, по оценке экспертов, "Северсталь-транс" и ММБ будут выплачивать за аренду помещений по $4 млн в год.

Стоит обратить внимание и на ряд других крупных сделок, совершенных в последнее время. Так, компания Nokia арендовала около 4 тыс. кв. м в бизнес-центре "Капитал Плаза" (4-й Лесной пер., 4), принадлежащем "Капитал груп"; около 3 тыс. кв. м в том же центре арендовано LG Electronics. Значительный объем площадей арендован и в "Башне на набережной" (проект компании Enka в "Москва-Сити"), общая площадь которой составляет 135 тыс. кв. м. По данным Knight Frank, среди основных арендаторов "Башни" - Citibank, IBM, Ruhrgas, Procter & Gamble.

В связи с "уходом" за последние недели большого количества площадей, как замечает директор по продажам Knight Frank Андрей Петров, на рынке образовался дефицит офисов класса А. В результате крупные девелоперы, среди которых, в частности, Enka, "Капитал груп", "Форум Пропертиз", сочли возможным поднять годовые арендные ставки на офисы класса А до $675 (без НДС) за квадратный метр, а в некоторых случаях и до $900-1000 за квадратный метр.

Управляющую компанию выбирает собственник

Рынок управления коммерческой недвижимостью в России сегодня только формируется. Профессиональных компаний мало. Собственники зданий зачастую предпочитают контролировать процесс управления самостоятельно, создавая специальные юридические и эксплуатационные подразделения. Как правило, они полагают, что этот путь для них экономически более выгоден. Пытаясь доказать обратное, управляющие компании говорят о высоком качестве собственных услуг и возможности минимизации расходов.

На вопросы Guide to Property, о том каковы перспективы развития рынка услуг управления недвижимостью отвечают эксперты компаний.

1. Какой процент собственников объектов коммерческой недвижимости прибегает к услугам управляющих компаний?

2. Какая из категорий управляющих компаний наиболее востребована рынком (непосредственно УК, УК при девелоперских компаниях, услуги по управлению при брокерских и консалтинговых компаниях, эксплуатационные компании)

3. Насколько востребована услуга по управлению финансами? (сбору арендных платежей, возвращению залогов)

4. Перспективы развития дистанционного управления региональными проектами?

5. Каковы, на Ваш взгляд, перспективы развития сектора УК в России в ближайшие 5 лет?

Е.Купин: "Генплан должен делаться с участием управляющих"

В новосибирском Доме журналистов 23.06 состоялось выступление исполнительного директора "Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости" Евгения Купина.

В его выступлении журналистам было рассказано о задачах и деятельности СибГУД, основанной в ноябре 2004 года. В частности, представлена информация о конференции "Коммерческая недвижимость Сибири: региональные аспекты формирования, развития и управления", организованной "Сибирской гильдией управляющих" 11 марта 2005 года, на которой присутствовало около 100 участников из различных регионов России. Одним из результатов проведенной конференции стало обращение к властям города о: 1) создании постоянно действующей комиссии по коммерческому развитию города и разработке генерального плана города с привлечением специалистов в области управления недвижимости; 2) привлечении частных управляющих к управлению муниципальными объектами.

Также в своем выступлении Е.Купин рассказал о начатой подготовке к следующей конференции, которая пройдет 17 марта 2006 года в Новосибирске, на которой ее организаторы ожидают увидеть по предварительным оценкам до 200 участников. Уже получено предварительное согласие на участие ряда ведущих специалистов в области коммерческой недвижимости из Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска. В ходе конференции планируется:

Оборонный завод вместит бизнес-центр

На территории оборонного завода ОАО "Дукс", расположенного на улице Правды, началось строительство бизнес-парка "Дукс" общей площадью около 150 тыс. кв. м. Проект осуществляет девелоперская компания "Топ. Ри. Инвест" бывшего первого секретаря Ленинградского обкома Бориса Гидаспова.

По мнению экспертов, строительство комплекса, оцениваемое в $100–120 млн, превратит улицу Правды в новый деловой район.

Как стало известно "Бизнесу", на участке в 8 га, принадлежащем ОАО "Дукс" и ограниченном улицей Правды, вл. 8 и 1-й, 3-й и 5-й улицами Ямского Поля, уже началось строительство офисных площадей. По данным компании Swiss Realty Group, на этом участке уже построена и сдана первая очередь комплекса класса В+ площадью 6,7 тыс. кв. м, в конце 2005 года будет сдана вторая очередь комплекса площадью около 14 тыс. кв. м, все помещения в которой уже проданы. Завершение строительства третьей очереди офисного центра площадью около 10 тыс. кв. м планируется на конец 2006 года. Однако инвесторы проекта этим решили не ограничиваться.

В компании "Топ. Ри. Инвест", ведущей этот проект, "Бизнесу" рассказали, что до 2015 года на этой территории разместятся около 150 тыс. кв. м площадей разного профиля. От более подробного освещения деталей проекта в компании отказались. Однако консультанты, ведущие этот проект, рассказали, что по утвержденному инвестором плану здесь должны появиться гостиница на 570 номеров, спортивно-оздоровительный центр и более 100 тыс. кв. м офисных помещений.

По данным системы СПАРК, компания "Топ. Ри. Инвест" является дочерней компанией ОАО "Дукс". Председателем совета директоров ОАО является Борис Гидаспов, одновременно занимая пост члена советов директоров ЗАО "Агрохимпромхолдинг" и ОАО "Минеральные удобрения".

Старший консультант компании "Миэль-недвижимость" Сергей Блохин, знакомый с проектом, говорит, что часть цехов завода будет в рамках проекта переоборудована под офисные здания, а также здесь появится и новое строительство. "В первом случае реконструкция обойдется в $600–700 за кв. м, во втором - около $1 тыс. за кв. м",- говорит он. По словам Блохина, примерно половина площадей в зданиях будет продана инвесторам по цене около $2,8 тыс. за кв. м. "На вырученные средства будут возводиться следующие очереди проекта",- добавляет он. Схожие затраты инвестора дает и Андрей Петров, директор отдела консалтинга компании Knight Frank,- $100–120 млн. По оценке Ларисы Афанасьевой, директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, стоимость строительства на этом участке только одной трехзвездной гостиницы международного уровня может составить около $35 млн, исходя из затрат около $60–70 тыс. за номер.

Эксперты рынка недвижимости отмечают высокую прибыльность проекта для инвестора. Так, Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty, обращает внимание, что бизнес-парк реализуется на собственной земле инвестора и в этом случае он избавлен от обременений города. "8 га земли в этом районе можно оценить минимум в $30 млн с учетом доли города, которую инвестор отдал бы правительству Москвы. Экономия на таких тратах увеличивает доходность проекта минимум до 30% против 14–18% в среднем по рынку",- поясняет она. А начальник отдела маркетинга ЗАО "Русский дом недвижимости" Эрнест Ерохин добавляет, что район между Белорусским и Савеловским вокзалами становится новой деловой зоной Москвы. "Как минимум через два–три года район приобретет новый облик и более высокий статус, нежели сейчас",- резюмирует он.

Дефицит апартаментов. Застройщики обратили внимание на нехватку апарт-отелей международного стандарта

У качественных квартир, сдающихся в аренду, и гостиниц появляется мощный конкурент - апарт-отели. В отличие от квартир они могут предложить постояльцам гостиничный сервис - например, охрану. А перед обычными гостиницами у апарт-отелей есть хотя бы то преимущество, что многие из них имеют "дефицитные" в столице "три звезды".

Количество апарт-отелей с начала этого года стало резко расти, о желании вложиться в этот сегмент раздумывают уже сразу несколько крупных застройщиков.

Положительное начало

С начала этого года наметилась тенденция к увеличению числа апарт-отелей. Этому способствует целый ряд преимуществ, которым они обладают по сравнению с гостиницей и квартирой. К примеру, очень важно то, что постояльцы платят за саму квартиру (или домик), а не за количество проживающих там туристов. Часто встречаются предложения, где указывается приблизительное количество жильцов, на которое рассчитаны те или иные апартаменты. Например, квартира с двумя спальнями и общей гостиной теоретически может вместить четыре-шесть человек. Небольшой компании из шести человек гораздо выгоднее поделить расходы и платить меньше, чем в обычной гостинице.

По внутреннему оснащению и оборудованию апарт-отели мало отличаются от гостиниц городского типа и, как правило, подразумевают весь необходимый спектр услуг: интернет, мебель, организация трансфера, заказ и доставка билетов, регистрация, уборка, прачечная, организация экскурсий, бронирование столиков в ресторане, депозитный сейф на рецепции и т. д. Также многие апартаменты имеют категорию "три звезды", а отелей такой категории в столице практически нет, поэтому сравнивать просто не с чем.

Сходства и отличия

В современном понимании апарт-отели - это сдаваемые в аренду апартаменты для временного проживания. То есть, по сути, это гостиничные номера, только выполненные в виде современных квартир, включая место для приготовления еды - кухню. Апарт-отели отличаются от гостиниц более удобными планировочными решениями и большими площадями. По словам Эраста Жирякова, руководителя строительных проектов ЗАО "МИАН-девелопмент", жильцам апартаментов обычно предоставляются услуги охраны, уборки помещений и всевозможный дополнительный сервис в зависимости от уровня апарт-отеля.

Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований компании ABN Realty, отмечает, что зачастую постояльцами апарт-отелей становятся не туристы, а люди, долгое время работающие в другом городе,- командированные соотечественники или иностранцы. "Отсюда понятна их ценовая ниша - стоимость номера обычно как раз посередине между стоимостью проживания в гостинице и в арендуемой квартире. Особенность апарт-отеля заключается в том, что цена номера не зависит от того, сколько человек в нем проживает, а расположены они, как правило, в составе многофункциональных комплексов",- говорит Лаирова. В Москве апарт-отели начали строить более 20 лет назад, и только единицы тогда задумывались как гостиницы с апартаментами. Один из наиболее известных представителей этого класса отелей - гостиница "Международная-2", созданная в комплексе Центра международной торговли. По первоначальному замыслу, именно в этом комплексе должны были размещаться иностранные специалисты, которые приезжают в Москву работать на несколько месяцев или даже лет. Других возможностей размещения иностранцев в СССР на тот момент было не так уж много, так как рынок аренды квартир был в зачаточном состоянии и с обычными гостиницами всегда были проблемы.

С тех пор ситуация улучшилась, но не слишком сильно: вплоть до недавнего времени большинство иностранцев предпочитали просто снимать квартиры в центре и не обращали внимание на предложения только-только открывшихся апарт-отелей.

Где расположить

Эраст Жиряков считает, что в Москве при довольно большом предложении частного жилья, сдающегося в аренду, все же существует дефицит апартаментов. "Вероятнее всего, скоро этот недостаток будет устранен. Уже сейчас в Москве существуют доходные дома, которые, по сути своей, являются апарт-отелями разных уровней в зависимости от расположения здания, качества постройки и уровня и набора предоставляемых услуг",- подчеркивает Жиряков.

Тем не менее сей час рынок апарт-отелей, построенных специально для сдачи в аренду, в Москве практически не развит и представлен единичными объектами. Причина - в невысоком спросе со стороны потенциальных пользователей и в низком уровне доходности в совокупности с дополнительными административными и финансовыми издержками, которые несут девелоперы таких проектов.

Специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светлана Пучкова отметила, что одним из успешных примеров апарт-отеля могут служить ЖК "Времена года" (Старомонетный пер., 18) и ЖК "Коперник" (Б. Якиманка, вл. 22). По словам Антонины Лаировой, идеальное место для апарт-отелей - это центр делового квартала. "Не случайно единственный московский апарт-отель международного стандарта до сих пор расположен в комплексе "Центра международной торговли" на Краснопресненской набережной (17-этажное здание с одно- и двухуровневыми апартаментами площадью от 26 до 200 кв. м), а среди проектируемых апарт-отелей такому стандарту отвечают только те из них, которые будут введены в эксплуатацию в рамках строительства ММДЦ "Москва-Сити"",- говорит Лаирова. Она также отметила, что часто инвесторы и девелоперы неверно трактуют концепцию размещения таких отелей. Так, по ее словам, несколько уже существующих апарт-отелей сегодня предлагают апартаменты эконом-класса и расположены за пределами Садового кольца, иногда на самых окраинах города, что неэффективно - много на них не заработаешь.

Douglas Consulting ставит по мотелю на дорогу

В России начинается строительство первой сети придорожных гостиниц. Управляющая компания Douglas Consulting рассчитывает в ближайшие несколько лет открыть более двадцати мотелей на дорогах Подмосковья и соседних областей. Все мотели будут расположены на территории заправок EPetrol, которые также принадлежат Douglas Consulting.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05062815n.html

Оборонный завод вместит бизнес-центр

На территории оборонного завода ОАО "Дукс", расположенного на улице Правды, началось строительство бизнес-парка "Дукс" общей площадью около 150 тыс. кв. м. Проект осуществляет девелоперская компания "Топ. Ри. Инвест" бывшего первого секретаря Ленинградского обкома Бориса Гидаспова. По мнению экспертов, строительство комплекса, оцениваемое в $100–120 млн, превратит улицу Правды в новый деловой район.

Как стало известно "Бизнесу", на участке в 8 га, принадлежащем ОАО "Дукс" и ограниченном улицей Правды, вл. 8 и 1-й, 3-й и 5-й улицами Ямского Поля, уже началось строительство офисных площадей. По данным компании Swiss Realty Group, на этом участке уже построена и сдана первая очередь комплекса класса В+ площадью 6,7 тыс. кв. м, в конце 2005 года будет сдана вторая очередь комплекса площадью около 14 тыс. кв. м, все помещения в которой уже проданы. Завершение строительства третьей очереди офисного центра площадью около 10 тыс. кв. м планируется на конец 2006 года. Однако инвесторы проекта этим решили не ограничиваться.

В компании "Топ. Ри. Инвест", ведущей этот проект, "Бизнесу" рассказали, что до 2015 года на этой территории разместятся около 150 тыс. кв. м площадей разного профиля. От более подробного освещения деталей проекта в компании отказались. Однако консультанты, ведущие этот проект, рассказали, что по утвержденному инвестором плану здесь должны появиться гостиница на 570 номеров, спортивно-оздоровительный центр и более 100 тыс. кв. м офисных помещений.

По данным системы СПАРК, компания "Топ. Ри. Инвест" является дочерней компанией ОАО "Дукс". Председателем совета директоров ОАО является Борис Гидаспов, одновременно занимая пост члена советов директоров ЗАО "Агрохимпромхолдинг" и ОАО "Минеральные удобрения".

Старший консультант компании "Миэль-недвижимость" Сергей Блохин, знакомый с проектом, говорит, что часть цехов завода будет в рамках проекта переоборудована под офисные здания, а также здесь появится и новое строительство. "В первом случае реконструкция обойдется в $600–700 за кв. м, во втором - около $1 тыс. за кв. м",- говорит он. По словам Блохина, примерно половина площадей в зданиях будет продана инвесторам по цене около $2,8 тыс. за кв. м. "На вырученные средства будут возводиться следующие очереди проекта",- добавляет он. Схожие затраты инвестора дает и Андрей Петров, директор отдела консалтинга компании Knight Frank,- $100–120 млн. По оценке Ларисы Афанасьевой, директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, стоимость строительства на этом участке только одной трехзвездной гостиницы международного уровня может составить около $35 млн, исходя из затрат около $60–70 тыс. за номер.

Эксперты рынка недвижимости отмечают высокую прибыльность проекта для инвестора. Так, Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty, обращает внимание, что бизнес-парк реализуется на собственной земле инвестора и в этом случае он избавлен от обременений города. "8 га земли в этом районе можно оценить минимум в $30 млн с учетом доли города, которую инвестор отдал бы правительству Москвы. Экономия на таких тратах увеличивает доходность проекта минимум до 30% против 14–18% в среднем по рынку",- поясняет она. А начальник отдела маркетинга ЗАО "Русский дом недвижимости" Эрнест Ерохин добавляет, что район между Белорусским и Савеловским вокзалами становится новой деловой зоной Москвы. "Как минимум через два–три года район приобретет новый облик и более высокий статус, нежели сейчас",- резюмирует он.

Стройплощадки проверят на предмет чистоты и порядка

Комитет по строительству совместно с Государственной административно-технической инспекцией начинает с 27 июня плановые проверки по соблюдению правил благоустройства, чистоты и порядка на строительных площадках и прилегающих к ним территориях.

Как передает "АСН-инфо", строительные компании города, в соответствии со СНиП 3.01.01-85 "Организация строительного производства", должны выполнять следующие требования:

обустройство твердым покрытием въездов-выездов со строительных площадок, установка стационарных постов мойки колес автотранспорта;
содержание в порядке ограждений строительных площадок, информационных щитов, бытовых сооружений, при необходимости обеспечивать их очистку от несанкционированной рекламы, афиш и объявлений, осуществлять покраску и восстановление ограждений;
установка ограждений стройплощадок с навесом для безопасного прохода пешеходов;
содержание в порядке прилегающих к строительным площадкам территорий, уборка и вывоз мусора.

В случае грубых нарушений застройщиками правил благоустройства, чистоты и порядка на объектах строительства Комитет по строительству в соответствии с постановлением Городского штаба благоустройства от 09.06.2005 будет направлять представления о приостановке лицензий на производство строительно-монтажных работ в соответствующие лицензионные органы.

LCMC сопроводит проекты в Екатеринбурге.

Высокая динамика инвестиционных проектов в Екатеринбурге ставит на повестку дня более тщательный подход к разработке концепций и сопровождению проектов. Таков один из выводов, прозвучавших на состоявшейся 22 июня 2005 года в Екатеринбурге конференции "Коммерческая недвижимость Екатеринбурга: возможности для инвестиций". Организатором конференции выступили компания Экспо-Линк при официальной поддержке Уральской палаты недвижимости.

В докладе одного из участников конференции, Ген. директора London Consulting & Management Company | LCMC Татьяны Скаландис, отмечалось, что в сегодняшней практике строительства коммерческой недвижимости зачастую возникает ситуация когда разработанный консультантами концепт, реализуется без их участия, и задуманная идея зачастую серьезно искажается, а управляющую компанию привлекают после того, как объект построен и все возможные ошибки совершены. Эта проблема особенно остро стоит на региональных рынках, где проект зачастую делается вообще без концепции, что называется, с листа. "Часто первоначальная концепция, разработанная столичными консультантами, делается неузнаваемой в результате вмешательства собственника в проект, а также действий строительных подрядчиков – отмечает Скаланднис .Чтобы избежать этого, LCMC отстаивает ту позицию, что сопровождать строительство должна структура, разработавшая концепцию" Компания уже сопровождает 2 проекта строительства в Челябинске, и намерена продвигать этот подход на рынок Екатеринбурга. "Для нас Уральский регион является стратегическим, в связи с своим высоким инвестиционным потенциалом. Мы уже работали с инвесторами из Екатеринбурга над проектом в одном из уральских городов, поэтому начало нашему проникновению на этот рынок положено", - сообщает Скаландис.

Наиболее динамично развивающимся и перспективным сегментом коммерческой недвижимости Екатеринбурга, по оценке аналитиков LCMC, является рынок торговых центров. В течение 2002-2003 годов здесь было введено в эксплуатацию порядка 60-65 тыс. кв. метров торговых площадей. На начало 2005 года общий объем предложения торговых площадей составил порядка 130 тыс. кв. метров торговых площадей, распределенных в 30 торговых центрах. Это доказывает тенденцию превращения города в основной торговый центр Уральского и Сибирского регионов. Однако в Екатеринбурге существует недостаток торговых помещений, заложенных в архитектуру города. В центре наблюдается недостаток современных концептуальных торговых центров.. Несмотря на то, что ставка арендной платы достаточно высока, средняя стоимость аренды 1 кв.м. в месяц составляет 1500 руб. и 18000 руб. в год, на данный момент заполняемость торговых площадей составляет 97-99%, что в очередной раз подтверждает превышение спроса над предложением на рынке торговой недвижимости Екатеринбурга.

"В перспективе 2-3 лет конкуренция между торговыми центрами в Екатеринбурге обострится, поэтому для проектов, планируемых сегодня, профессиональный подход к концепции и сопровождению проекта станет решающим" – делает вывод Скаландис"

Коммерческая недвижимость прибавила "пятерочку"

Компания "Бекар-Консалтинг" подсчитала квадратные метры. Ее аналитики подготовили обзор рынка коммерческой недвижимости Петербурга по состоянию на начало июня 2005 года.

По подсчетам "Бекар Консалтинг", за первые пять месяцев текущего года общий объем коммерческой недвижимости вырос приблизительно на 5% и составил 840 тыс. м2 офисных и 825 тыс. м2 торговых площадей.

Наиболее значимыми объектами, введенными в 2005 году, называются бизнес-центры River House, Сенатор-4 и на Барочной, 10, а также гипермаркеты "Лента" на Московском шоссе, "Metro" на Пулковском шоссе и торгово-развлекательный комплекс "Космополис" на Выборгском шоссе.

Среди основных проектов и событий петербургского рынка специалисты "Бекар Консалтинг" выделяют приобретение компанией Stockmann комплекса зданий на Невском пр., 114, под торгово-развлекательный центр, эксперты отметили начало реконструкции здания на Мебельной ул., 12 под многофункциональный центр и др.

Определены самые открытые компании на рынке недвижимости

Лучше всего с представителями прессы работают в компаниях Blackwood, МИАН и "МИЭЛЬ-Недвижимость". Об этом свидетельствуют итоги анкетирования журналистов, по результатам которого Творческий союз журналистов "Пресса рынка недвижимости" составил рейтинг пресс-служб организаций и риэлторских компаний. В ходе опроса журналистам было предложено назвать по три лучших и три худших пресс-службы в следующих сегментах: компании, работающие на рынке риэлторских и консультационных услуг элитного рынка, бизнес-класса, эконом-класса, в сфере коммерческой недвижимости; строительные компании; общественные организации; государственные организации. Максимальная оценка составляла плюс 3 балла, минимальная - минус 3 балла. Помимо балла для каждой компании рассчитывался "процент упоминаемости", т. е. если компания получила оценку 0 баллов, но при этом ее упоминали 80% респондентов, это значит, что 80% журналистов активно пытались работать с пресс-службой данной компании, но при этом положительный опыт общения имеет лишь около половины из них.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05062810n.html

Строительство по-прежнему остается "лакомым куском" для банков

На сегодняшний день строительный рынок для банков является гораздо менее рискованной для вложения средств сферой, чем многие другие. Такую точку зрения вчера на 14-м заседании Международного ипотечного клуба высказал вице-президент КБ "Московский капитал" Алексей Коекин.

Обоснование подобных выводов довольно просто - потребность в жилье и объемы строительства в столице пока еще не сопоставимы, рынок не заполнен, а значит, банкам должно быть выгодно и интересно финансировать строительные программы.

Одной из наиболее приемлемых схем работы на рынке недвижимости в новых условиях, по его мнению, могут стать облигационные займы с ипотечным покрытием. Будущее, по его мнению, - за прочными союзами банкиров и девелоперов. Подобной точки зрения придерживается и генеральный директор компании "Арт-Билдинг" Андрей Анохин. Правда, он не преминул отметить, что, по мнению аналитиков, в нашей стране облигации - это не рыночный инструмент, а способ ухода от лимитов на заемщика. Тем не менее, выпуск облигаций может стать хорошим способом для компании укрепить доверие себе, а также средством привлечения дешевых "длинных" денег. По его данным, на сегодняшний день столичный рынок недвижимости имеет 13 строительных компаний-имитентов. В их числе – "Интеко", "СУ-155", "Главмосстрой". По мнению А. Анохина, облигации наиболее подходят для тех компаний, в стратегии которых предусмотрена работа по "белым" схемам, рассчитанная на стандарты западного рынка.

ГДЕ ПОВЫСИТЬ КВАЛИФИКАЦИЮ ДЕВЕЛОПЕРУ И УПРАВЛЯЮЩЕМУ

Около 60 отечественных девелоперов, управляющих, ритейлеров и консультантов смогут пройти обучение в рамках III-й Школы профессионального развития, которая пройдет 12-16 сентября 2005 г. в Москве. Это ежегодная обучающая программа Российского совета торговых центров. В 2005 году ее тема – "Торговый центр в России: проект, девелопмент, управление".

Курс состоит из теоретических и практических аудиторных занятий по 8 часов в течение 5 дней, а также обучающих визитов в ведущие торговые центры г. Москвы.

Благодаря тому, что в рамках Школ 2003 и 2004 гг. преподавателями из США и Европы достаточно полно освещена мировая практика, в этом году предполагается сделать акцент на российский опыт. В нашей стране имеется объективная специфика создания торгового (торгово-развлекательного) центра, которая проявляется, начиная с выбора участка, маркетинга, разработки торговой и архитектурной концепций до взаимоотношений с арендаторами в процессе управления уже функционирующим торговым центром.

В 2005 г. организаторы планируют дать системную картину создания и управления объектом торговой недвижимости в России.

В качестве преподавателей привлекаются исключительно практики из российских и зарубежных компаний с многолетним опытом, известные лица на рынке торговых центров. Среди них - Наталья Орешина (Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko), Олег Войцеховский (Российский совет торговых центров), Марк Афраймович (управляющая компания "Торговый квартал"), Татьяна Матюшина (агентство рыночных исследований "Маркет"), Хайнц Наттлер (архитектурная компания Nattler Architekten (Германия)).

В рамках курса планируется осветить такие аспекты управления торговым объектом, как маркетинговое обоснование проекта; типология торгового центра и принципы построения его торгово-технологической концепции; схема оценки экономики объекта на этапе принятия решения о девелопменте; арендная политика; максимальное использование участка под торговый объект; задачи и технологии перепрофилирования и обновления объекта; особенности технического обслуживания и организация службы безопасности; разработка содержательных рекламных кампаний в рамках маркетинговых программ. Кроме того, будут организованы семинары "Договорные отношения с арендаторами" (Ольга Залкинд, юридическая компания Capital Legal Services), "Работа с международными и местными операторами" (Анастасия Павлова, "L-практики"), "Дизайн сетевых магазинов. Как завлечь покупателя" (Йохен Мессершмидт, дизайнер (Германия)).

************ III-я Школа профессионального развития "Торговый центр в России: проект, девелопмент, управление" (12-16 сентября 2005 г., Москва, отель "Золотое кольцо"*****)

"БЕКАР" распродает землю

ГК "Бекар" выставила на продажу принадлежащие ей земельные участки в Тосненском районе Ленинградской области. Общая площадь надела -105 га, но можно купить и в розницу, вся территория разбита на шесть лотов от 9 до 23 га. При оптовой продаже стоимость сотки составит $300, по отдельности - $350. Объект расположен в 10 минутах езды от Павловска, рядом река Ижора, пес, пруды. Павловский парк, город Пушкин. От Московско­го шоссе к участку ведет асфальтированная дорога, поблизости проектируется скоростная трасса Петербург-Москва. Есть возможность подключения к необходимым коммуникациям: по участку проходит линия электро­передач, рядом вода и газопровод. По данным директора компании "Агентство Бекар" Алексея Бегунова, уча­стки приобретены у частных лиц в конце прошлого года для дальнейшей перепродажи. За это время подготов­лены все необходимые документы для перевода земель из категории сельхозназначения в другую и оформле­ния права собственности. Специалисты агентства рекомендуют выставленные на продажу лоты для строитель­ства коттеджного поселка, сборочного производства, складского или таможенного терминала.

300 ГУПов на продажу

Столичные чиновники составили список предприятий, которые будут приватизированы до 2007 г. В ближайшее время правительство Москвы намерено акционировать 300 ГУПов и продать пакеты акций в 155 предприятиях.

Программу приватизации государственного имущества Москвы на 2005-2007 гг. начали разрабатывать в прошлом году. Вчера эта программа вместе со списком предприятий, подлежащих приватизации, была вынесена на утверждение правительства Москвы. Документ состоит из трех разделов: приватизация ГУПов, пакетов акций и недвижимого имущества. По замыслу разработчиков, имущественные комплексы ГУПов, активы которых не превышают 100 000 руб., будут проданы с аукциона. В эту категорию попадут только РЭУ (ремонтно-эксплуатационные управления), арендующие имущество у города. ГУПы со стоимостью активов свыше 100 000 руб. будут акционированы со 100%-ной долей города. Проведя анализ по каждому предприятию, город решит, продавать акции на аукционе или оставить в своей собственности. Таким образом в ближайшие три года планируется приватизировать около 300 ГУПов.

Что касается продажи пакетов акций, то город намерен избавляться от своей доли в убыточных предприятиях и предприятиях, где доля меньше блокпакета (25% + 1 акция). По информации столичного Департамента имущества, ежегодно на каждое такое предприятие тратится до 1 млн руб. (расходы на обслуживание депозитария, содержание офисов, зарплата сотрудников). За 2003 г. все АО перечислили городу дивиденды в размере 430 млн руб. Стратегически важные для Москвы предприятия войдут в инвестиционные фонды. Всего планируется создать пять фондов. Один, объединяющий предприятия фармацевтического комплекса, уже создан — "Московская аптека", другие объединят предприятия транспортного, оптово-продовольственного комплексов, сферы потребительского рынка и услуг, а также сферы ритуального обслуживания населения.

На первом этапе город продаст свои пакеты в 155 предприятиях. По словам министра имущества Москвы Владимира Силкина, их балансовая стоимость составляет 7,2 млрд руб., а рыночную цену определит независимый оценщик. Силкин указывает, что пакеты будут выставлены на аукционах и по каждому объекту будет выпущен отдельный распорядительный документ. Среди предприятий, стоящих в планах на продажу, — гостиницы "Космос" (город владеет 20% акций), "Будапешт" (30%), "Ренессанс-Москва" (51%), строительная Московская девелоперская компания (МДК, 50%).

Участники рынка указывают, что самая большая московская гостиница — "Космос" (1777 номеров) нуждается в капитальном ремонте. "Акции скорее всего купит "АФК-Система", владеющая 40% акций", — предполагает Марина Смирнова, заместитель директора по маркетингу HCD Group. По ее оценке, стоимость пакета может составить $10-15 млн. Дивиденды самой большой гостиницы в 2003 г. составили 671 000 руб. Примерно в такую же сумму Смирнова оценивает 30% акций "Будапешта". По словам участников рынка, загрузка отеля "Ренессанс-Москва" упала до 30%, а в 2003 г. отель имел убытки по балансу. "Если ситуация с долгом обострится, то отель может "уйти" за сумму долга", — считает Смирнова.

Информацию о продаже городского пакета МДК в самой компании не стали комментировать. Сейчас МДК готовит проектную документацию для строительства башни "Россия" в деловом центре "Москва-Сити". Директор по развитию ABN-Realty Роман Чепцов говорит, что скорее всего потенциальный покупатель будет оценивать право на застройку башни "Россия" (площадь объекта — 498 000 кв. м на участке в 2,58 га).

В "Москва-Сити" наступило двоевластие

Как стало известно "Бизнесу", вечером 20 июня группа "Гута" избрала альтернативный совет директоров ОАО "Сити", управляющей компании ММДЦ "Сити". Кроме того, "Гута" инициировала перевод реестра акционеров из компании "Единый регистратор", не так давно приобретенной "Норильским никелем", вторым главным акционером "Сити", в ЗАО МФЦ. Таким образом, теперь у ОАО "Сити" избраны на законных основаниях два совета директоров.

Вечером 20 июня компания "Кой Лтд." инициировала собрание акционеров ОАО "Сити". На нем была утверждена новая редакция устава акционерного общества, согласно которой число участников совета директоров увеличилось с девяти до десяти человек, а также избран руководящий состав ОАО. Председателем совета директоров стал Алексей Петров, а президентом ОАО - Сергей Вахромеев. Петров одновременно работает старшим вице-президентом группы "Гута", а Вахромеев - вице-президентом "Гуты". Все десять членов совета директоров также являются представителями группы "Гута". Начальник департамента общественных связей Андрей Першин подтвердил эту информацию.

Как заявил "Бизнесу" источник в "Гуте", несмотря на то, что их компания не обладает контрольным пакетом акций, собрание совета директоров было проведено в соответствии со статьей 55 закона об акционерных обществах, согласно которой повторное собрание можно проводить без кворума.

Кроме того, на собрании было принято решение о переводе реестра акционеров из компании "Единый регистратор" в ЗАО МФЦ. Как уже писал "Бизнес" 29 апреля 2005 года, "Единый регистратор" был приобретен "Норильским никелем". В ЗАО МФЦ не смогли ни подтвердить, ни опровергнуть эту информацию, заметив, что перевод реестра акционеров - продолжительная процедура, занимающая от 20 до 45 дней. По информации "Бизнеса", "Единый регистратор" является аффилированной с группой "Гута" структурой. В частности, как признался представитель МФЦ, пожелавший остаться неизвестным, "Гута" держит у них реестры нескольких компаний, входящих в группу, в частности реестр концерна "Бабаевский".

Таким образом, сейчас функционируют два совета директоров ОАО "Сити": один полностью состоит из представителей группы "Гута", а второй возглавляет Олег Байбаков, управляющий делами "Норильского никеля". Источник в ОАО "Сити" рассказал "Бизнесу", что обе компании владеют сейчас по 46–48% акций ОАО, и в такой ситуации "Гута", скорее всего, рассчитывает избавиться от своего пакета "по завышенной цене". ""Норильский никель" пришел в "Москва-Сити" ради земельного участка, на котором ОАО "Сити" получило право возвести деловой центр площадью около 150 тыс. кв. м и себестоимостью строительства более $150 млн. А рыночная цена центра превысит $250 млн. "Премия" за пакет акций "Гуты" может обойтись сырьевой компании минимум в $20 млн. С учетом этого 46–48% акций можно оценить в $50 млн",- полагает собеседник "Бизнеса". Такую версию развития событий поддерживает и аналитик ИК "Финам" Владислав Кочетков. ""Холодная стадия" конфликта между сторонами может длиться от года до двух. Даже доведение пакета акций до контрольного не развяжет руки "Норильскому никелю": "Гута" опытный игрок на рынке слияний-поглощений. Остается только одно решение - выкуп акций у противоборствующей стороны на ее условиях",- делится мнением Кочетков.

В "Норильском никеле" отказались от комментариев.

Служебная квартира

В 2005 году на рынок коммерческой недвижимости Москвы должно выйти порядка 300-350 тыс. кв. метров офисных помещений класса А и 450-500 тыс. кв. метров офисов класса В.

В первом квартале этого года рынок "проглотил" уже 220 тыс. кв. метров. Но, несмотря на столь серьезные объемы строительства, спрос на аренду и покупку площадей в бизнес-центрах остается очень высоким. Причем, что интересно, многие качественные офисные новостройки Москвы полностью сдаются в аренду задолго до окончания их строительства.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05062804n.html

Для самых богатых и самых стойких

На Московском рынке офисной недвижимости особняки занимают почетное место: многие крупные российские компании предпочитают располагать свои головные офисы именно в таких зданиях. Но приведение в надлежащий вид приглянувшегося особняка, который зачастую находится в плачевном состоянии, не только обходится в приличную сумму. Порой инвестор сталкивается с серьезными ограничениями по реконструкции строения, а также обременениями со стороны районных властей.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05062803n.html

О судьбе промзон

5 тысяч гектар земли, занятой промзонами, планируется освободить от производства в Москве в ближайшие годы, - сообщили в столичном Департаменте градостроительства.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05062802n.html

Столица готовится к атакам рейдеров

Московские чиновники опасаются, что многие из подпадающих под приватизацию в ближайшие два года предприятий могут стать жертвами рейдеров. По данным чиновников, бизнес стремится сейчас вкладывать в приватизируемые ГУПы средства с целью скупить впоследствии эти предприятия по низким ценам.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05062801n.html

Статьи

Московский рынок офисов сейчас находится в стадии активного роста

Московский рынок офисов сейчас находится в стадии активного роста. Крупные зарубежные и отечественные компании арендуют площади в строящихся по последнему слову техники офисных центрах класса A. В то же время спрос уже сейчас превышает предложение всего на 5-6%. Когда же будут введены в строй все заявленные объекты, арендные ставки стабилизируются и, возможно, снизятся.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05062803a.html

Офисы под управлением: Управляющие компании сидят на букве "А"

До сих пор более половины владельцев коммерческой недвижимости Москвы обходятся без услуг профессиональных управляющих (эксплуатационных) компаний. На рынке офисов пока нет возможности ни выбора, ни приобретения услуг управляющих компаний.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05062802a.html

Центробежная сила

Шикарный, оборудованный по последнему слову техники офис в центре Москвы — мечта многих. Впрочем, есть немало компаний, которым, напротив, хотелось бы снять достойные апартаменты за пределами Третьего транспортного кольца или даже за Московской кольцевой. Действительно, разного рода излишества, приличествующие офисам класса А в центре города, нужны далеко не всем!

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05062801a.html