Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

Новости

Все на доверии! УК "ГОРОД" провела бизнес-тур, посвященный доверительному управлению недвижимостью

4 июня в Москве открылся очередной Конгресс недвижимости, проводимый Российской гильдией риэлторов (РГР). Традиционно на Конгрессе проводятся бизнес-туры различных компаний, представляющих то или иное направление бизнеса в сфере недвижимости.

В этом году доверительное управление недвижимым имуществом стало темой для обсуждения в традиционной секции "Управление недвижимостью". Организатором посвященного ДУ бизнес-тура выступила УК "ГОРОД", представители которой рассказали о проблемах развитии данной услуги и дали практические рекомендации компаниям, ее предоставляющим.

Следует отметить, что УК "ГОРОД" является "пионером" развития данного вида правоотношений между собственником объекта недвижимости и управляющей компанией. Напомним, что первый договор ДУ с "чужим" объектом в России был заключен УК "ГОРОД" в 1997 году, спустя полтора месяца после принятия нового Гражданского кодекса, который впервые закрепил возможность заключения подобных договоров.

Представители УК "ГОРОД" подробно рассказали о различных правовых формах отношений, возникающих в процессе работы по договору ДУ, а также дали ряд практических рекомендаций по отстаиванию компаниями своей позиции при возникновении конфликтных ситуаций, с которыми, как выяснилось, чаще всего приходится сталкиваться при работе с налоговыми органами. По словам представителей УК "ГОРОД", налоговые органы отказываются даже принимать оформленные надлежащим образом отчеты и балансы объектов, находящихся в ДУ, так как у них отсутствует информация, как работать с подобной документацией. Вследствие, на финансовую службу управляющей компании ложится необходимость консультировать налогового инспектора, разъясняя ему тонкости действующего законодательства в сфере регулирования правоотношений, возникающих при заключении договоров ДУ, хотя законом предусмотрена обратная ситуация: налоговый инспектор обязан консультировать налогоплательщиков.

Кроме налоговых проблем, зачастую управляющим в случае заключения договора ДУ приходится сталкиваться с трудностями при работе со зданием, находящимся в собственности нескольких лиц. На состоявшемся бизнес-туре были даны практические рекомендации решения данной проблемы и разобраны примеры, как следует действовать УК в данном случае.

Кроме практических рекомендаций и обсуждения проблем предоставления услуги ДУ в и управления недвижимостью в России, на бизнес-туре была представлена первая и пока единственная книга, полностью посвященная отечественному опыту управления недвижимостью, которая так и называется "Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию". Автором этого сборника является генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина. Участники бизнес-тура дали положительные оценки книги и оценили ее значимость и практическую пользу для развития отечественного рынка УН.

Полезные встречи. Журнал "МОЛЛ" провел вторую встречу, посвященную управлению торговой недвижимостью

2 июня состоялась вторая встреча из цикла информационных встреч, проводимых журналом "МОЛЛ", посвященная теме "Схемы работы УК на объекте". Ведущей на встрече была главный редактор журнала "МОЛЛ" Татьяна Максимова. Сам журнал МОЛЛ – специализированное издание, посвященное торговой недвижимости и сетевым технологиям. Большое внимание его авторами и редакторами отводиться уделяется проблеме управления торговой недвижимостью.

С докладами на встрече выступили Антон Наку, старший юрист Московского представительства Capital Legal Services, Александр Остроухов, заместитель генерального директора ООО "дельта-Сервис (УК ТК "Золотой Вавилон"), Татьяна Белова и Дмитрий Снетков, генеральный и исполнительный директора УК "Ермак" соответственно, Андрей Сухов, первый заместитель генерального директора ОАО "Управляющая компания "Манежная площадь" и Марк Афраймович, управляющий партнер УК "Торговый квартал" и Леонид Померанцев, генеральный директор УК торгового центра "Лига".

На встрече также присутствовали и принимали активное участие в обсуждении очень многие специалисты рынка управления недвижимостью, в том числе и из регионов. По их мнению, мероприятия, подобные встречам, проводимым журналом "МОЛЛ", имеют большую практическую пользу для всех участников рынка. Как рассказала Оксана Крымина, генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ, один из участников мероприятия, польза от таких встреч еще и в том, что обсуждение зачастую выходит за рамки программы, в ходе которого затрагиваются практически важные проблемы рынка. Это дает возможность участникам провести личные переговоры и даже заключать предварительные соглашения о сотрудничестве. "Такие встречи очень важны и полезны для установки деловых контактов в наибольшей степени с региональными компаниями, работающими на рынке управления недвижимостью", – резюмирует Оксана Крымина.

"Кемпински" собирается купить "Балчуг"

В ближайшее время в Москве может появиться первый пятизвездный отель, которым владеет международный оператор. Вчера было опубликовано постановление правительства Москвы о продаже принадлежащих городу 69% акций в отеле "Балчуг". По информации "Бизнеса", главным претендентом на покупку доли города в гостинице считается один из миноритарных акционеров "Балчуга" - "Кемпински Отельс С. А.". Эксперты оценивают стоимость пакета, принадлежащего Москве, минимум в $60 млн.

Как сказано в постановлении правительства Москвы (№366-ПП от 31 мая 2005 года), для определения текущей рыночной стоимости доли города в отеле "Балчуг" будет проведена ее независимая оценка. Организация конкурса по отбору оценщика возложена на столичный департамент имущества. На основании результата оценки и будет принято решение о продаже этого пакета акций.

Начальник отдела развития гостиничного хозяйства комитета по внешнеэкономической деятельности Москвы Юрий Бай пояснил "Бизнесу", что город решил выяснить рыночную стоимость своего пакета акций для принятия наиболее выгодного для себя решения: получить прибыль от продажи доли в "Балчуге" или согласиться с отсутствием дивидендов по акциям в течение всего периода реконструкции гостиницы. "Дело в том, что "Балчуг" эксплуатируется уже более десяти лет, и не исключено, что его придется на 60–70% модернизировать. Городу может быть невыгодно ждать, допустим, три года, пока другие владельцы будут возвращать кредиты, взятые на ремонт, а гостиница не будет приносить прибыль",- заявили в комитете.

По словам заместителя генерального директора ООО "Балчуг" Александра Бабылева, информация о проведении независимой оценки стоимости отеля и, возможно, дальнейшей продажи доли города не является для него неожиданностью. О возможности такой сделки столичные власти проинформировали других совладельцев гостиницы еще в конце прошлого года. Тогда же один из акционеров отеля заявил, что будет рассматривать возможность приобретения этого пакета акций. "Бизнес" связался с президентом компании "Кемпински Отельс С. А." Ретто Уиттвером, который заявил, что его компания как миноритарный акционер ООО "Балчуг" воспользуется своим преимущественным правом выкупа доли Москвы, прописанным в договоре о создании совместного предприятия. "Компания "Кемпински" удовлетворена финансовыми показателями отеля и с интересом рассмотрит возможность увеличения доли в этом предприятии, если таковая возникнет",- сообщил Уиттвер.

Комментируя планы московского правительства относительно отеля "Балчуг", заместитель директора по маркетингу HCD Group Марина Смирнова отмечает, что власти города в последнее время стараются избавляться от своих активов в гостиничном бизнесе, так как на его развитие в бюджете города не хватает средств. Так, в 2002 году были проданы городские доли в гостиницах "Заря", "Центральная", "Савой" и др. Тогда же появились слухи о продаже и о ремонте отеля "Балчуг", который, однако, так и не начался. "Новые собственники отеля столкнутся с проблемой реновации основных фондов, на которую потребуется около $10 млн,- считает Смирнова.- Стоимость доли города в отеле составляет около $60–70 млн, однако на конкурсе сумма может возрасти вдвое". По ее мнению, "Балчуг" будет приносить прибыль и после ремонта, так что город вряд ли останется в убытке. "Нельзя однозначно сказать, что 69% акций достанется именно миноритарным акционерам. Не исключено, что на пакет нашелся и другой претендент. В противном случае реновация отеля началась бы еще два года назад",- считают в HCD Group.

Торговец жильем вложился в склады

Корпорация "Бест-недвижимость", которая до недавнего времени специализировалась в основном на брокерской деятельности в сфере жилой недвижимости, решила вложиться в коммерческую. На юго-востоке столицы, в Бирюлеве, "Бест" собирается возвести новый складской комплекс - объекты такого рода почти не строятся в Москве. Площадь склада составит 20 тыс. кв. м, ориентировочный объем инвестиций в проект - $7–8 млн.

В ближайшие несколько месяцев корпорация планирует начать строительство в Бирюлеве склада в 20 тыс. кв. м класса B+. Строительство будет вестись в 4 км от МКАД на участке площадью 4,5–4,7 га.

Андрей Лукин, заместитель председателя правления корпорации "Бест-недвижимость", рассказал, что решение о развитии этого проекта было принято около полугода назад. По его словам, та площадка, на которой будет расположен этот объект, идеально подходит только для складских нужд. "Нас не пугает тот факт, что в Москве высокие арендные ставки на землю и большие налоги. Мы считаем, что этот проект будет рентабельным. Сейчас идет последнее согласование документов",- говорит Лукин.

Сейчас в Москве строится очень мало складов, так как достаточно сложно найти свободные земельные участки и они оказываются слишком дорогими для складских операторов, считает Алексей Новиков, старший консультант по индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank. "Новые проекты сейчас можно пересчитать по пальцам. В основном под склады реконструируются старые предприятия. Основное строительство складов сосредоточено за пределами МКАД. Несмотря на то что корпорация "Бест-недвижимость" до этого не специализировалась на строительстве таких объектов, скорее всего, решение о строительстве было принято не на пустом месте и имеет под собой серьезное основание",- уверен Новиков.

С ним согласна и Марина Мазур, директор по маркетингу компании "Кулон", специализирующейся на строительстве и управлении складами. "Склады в Москве сейчас по-прежнему востребованы, даже несмотря на городские программы по ограничению въезда большегрузных фур. Любой грамотно разработанный проект будет пользоваться успехом, другое дело, что в столице часто сложнее делать бизнес, чем за пределами города",- замечает Мазур.

По словам Алексея Новикова, стоимость земли в этом районе составляет от $400 до 600 тыс. за гектар. Алексей Гришко, консультант отдела складских помещений Jones Lang LaSalle, предполагает, что ставки аренды в новом складе составят $140 за квадратный метр без НДС.

Айдар Галлеев, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость", подчеркивает, что проект, безусловно, вызовет интерес со стороны арендаторов или покупателей. "Возможный спрос на складские площади в этом районе обусловлен хорошим подъездом, близостью МКАД, Варшавского шоссе, железной дороги (станции "Бирюлево-Товарная")",- считает Галлеев. Он также отметил, что проект вряд ли будет характеризоваться умеренной доходностью. "При стоимости возможного строительства в $500–700 за квадратный метр инвестиции вполне могут окупиться за пять-шесть лет",- уверен Галлеев.

Роешь землю - помни об инженерных сетях!

Случаи отключения в столице девяти жилых домов от электроснабжения, имевшие место 28 и 30 мая 2005 года по вине строителей, производивших земляные работы и повредивших электрокабели, были тщательно рассмотрены 1 июня в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города.

Кабели были повреждены при строительстве жилого дома по Мартеновской улице, владение 4 (Восточный административный округ Москвы), при работах по капитальному ремонту теплотрассы на Варшавском шоссе, 116 (Южный округ) и при реконструкции церкви в Староваганьковском переулке(Центральный округ).

На совещании с руководителями стройорганизаций, куда были вызваны и руководители тех подразделений, где были допущены повреждения инженерных сетей, первый заместитель мэра в Правительстве Москвы, руководитель стройкомплекса Владимир Ресин подчеркнул, что "город нельзя превращать в минное поле". Халатное отношение к своим обязанностям при разрытиях во время строительных или ремонтных работ может привести к отключению от электричества, или тепла или водоснабжения не только жилых домов, но и предприятий, отрицательно сказаться на работе городского электротранспорта.

Что же касается аварийных ситуаций 28 и 30 мая, то вина заказчиков, генподрядчиков, подрядчиков и субподрядчиков заключалась в нарушении норм и правил подготовки и ведения земляных работ, в отсутствии за ними должного контроля. В результате кому-то пришлось распрощаться с должностью, другого перевели на должность с более низкой зарплатой, третьему вынесли выговор, четвертого лишили месячной премии... Были применены и такие санкции как изъятие у организации ордера на право проведения работ до устранения последствий аварии, наложение штрафа, расторжение договора на работы, представление в соответствующий орган на простановку действия лицензии на строительную деятельность.

Владимир Ресин предупредил, что и впредь к виновным в создании аварийных ситуаций будут применяться самые строгие меры, что устранение последствий аварии фирмы-виновницы должны производить только за свой счет (кстати, руководитель одной из таких фирм доложил на совещании, что именно так у них уже сделано). Первый заместитель мэра поручил подготовить и провести городское совещание строителей, посвященное причинам аварийных ситуаций при работах по разрытиям и мерам по их недопущению в дальнейшем.

"Система-Галс" превратит НИИ в мини-город

На месте НИИДАРа появится торгово-офисный центр общей площадью в 500 тыс. кв. м
Как стало известно "Бизнесу", компания "Система-Галс" на базе опытного завода ОАО НПК НИИДАР (НИИ дальней радиосвязи) построит 500 тыс. кв. м жилой, офисной и торговой недвижимости. В новом проекте также найдется место технопарку и выставочному комплексу. По оценке представителей "Системы-Галс", только себестоимость строительства объекта составит не менее $750 млн.

О возможных вариантах реконструкции здания НИИДАРа по 1-й улице Бухвостова, д. 12/11 "Бизнес" писал еще 28 января 2005 года. Тогда "Система-Галс" планировала создать на базе НИИ комплекс площадью 150 тыс. кв. м. Однако затем инвестором была пересмотрена концепция преобразования НИИ.

Как рассказал "Бизнесу" Андрей Закревский, вице-президент ЗАО "Система-Галс", многофункциональный комплекс расположится не менее чем на 500 тыс. кв. м и, вероятно, частично займет и соседние с НИИДАРом участки, ныне занимаемые сторонними пользователями. Как предусмотрено в предварительном проекте, на этой территории будут размещены технопарк, выставочный комплекс, конференц-зал, торгово-развлекательный центр с кинотеатром, офисный центр, гостиница и жилые дома. "Таким образом, мы планируем возвести здесь автономный, полностью обеспечивающий себя с точки зрения инфраструктуры квартал",- рассказал "Бизнесу" Закревский. Сдачу объекта планируется разбить на несколько стадий, при этом полный срок его строительства может занять около десяти лет.

Напомним, что ОАО НПК НИИДАР в 2000 году вошло в состав ОАО "Концерн "Радиотехнические и информационные системы"", основным акционером которого является АФК "Система". Ранее Алексей Бруцкий, заместитель директора ОАО НПК НИИДАР по реконструкции и развитию заявлял "Бизнесу", что "речь идет о глобальной реконструкции всей нашей территории, связанной и с реконструкцией Преображенской площади. Что касается перепрофилирования предприятия, об этом не может быть речи. Мы - крупный институт и в своей отрасли являемся головным предприятием, работающим по госзаказам".

И действительно, как сообщили в "Системе-Галс", научная часть института останется в будущем технопарке. Правда, производственная часть предприятия, судя по всему, переедет в один из подмосковных городов еще до конца 2005 года. Закревский не исключает, что строительство комплекса начнется в 2006 году: "В конце текущего года будут выпущены новые нормативы высотного строительства, позволяющие нам построить на этой площадке объем, превышающий разрешенные 150 тыс. кв. м",- поясняет он. По оценке Закревского, приблизительную стоимость строительства комплекса на данном этапе можно оценить в $1500 за квадратный метр (около $750 млн за 500 тыс. кв. м). Впрочем, окончательная смета еще не составлена. Позже будет проведен и тендер на выбор проектировщика и подрядчика. Так, по информации "Бизнеса", не исключено, что в проекте примет участие известное английское архитектурное бюро Chapman Taylor (только в 2004 году в разных странах Европы бюро получило четыре архитектурные награды за лучшие проекты торговых центров).

Участники рынка неоднозначно оценили проект "Системы-Галс". Так, Юрий Мереминский, старший консультант Leeds Property Group, считает, что район Преображенки нельзя отнести ни к деловому, ни к спальному, ни к промышленному. "А наличие промзоны в районе метро "Преображенская площадь" и "Электрозаводская" снижает привлекательность объекта с точки зрения жилищного строительства",- полагает он.

По словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости Blackwood, на этом участке целесообразнее строить офисы класса B и жилье бизнес-класса, при этом предполагаемая стоимость аренды офисов составит $400 за квадратный метр в год.

По словам Марины Смирновой, замдиректора по маркетингу HCD Group, в новом комплексе целесообразнее всего обустраивать трех–четырехзвездную гостиницу. Стоимость строительства гостиницы на 300–350 номеров составит $8–10 млн. В отделе брокериджа УКНД "МИЭЛЬ-недвижимость" ставят под сомнение доходность и окупаемость аппарт-отеля: "По этой трассе нет ни одного аэропорта и ни одной крупной транспортной магистрали, связывающей столицу с крупными городами России. Недалеко находятся три вокзала на Комсомольской площади, однако это недостаточный резон для того, чтобы в этом месте строить отель",- считает представитель компании Сергей Блохин.

Владимир Кудрявцев, эксперт-аналитик Pauls Yard, оценивает стоимость жилья в таком комплексе на начало продаж в $1500–2100 за квадратный метр. Как предполагают в Jones Lang LaSalle, именно жилая часть будет сдаваться застройщиком в первую очередь.

"Москва-Сити" не дается "Норильскому никелю"

Как стало известно "Бизнесу", "Норильский никель" на днях аккумулировал контрольный пакет акций ОАО "Сити". Однако это еще не дает компании гарантий, что она сможет единолично управлять проектом "Москва-Сити". Московский арбитражный суд по иску миноритарного акционера ОАО фактически запретил президенту "Сити" Олегу Байбакову, представляющему интересы "Норникеля", вести активную деятельность на своем посту. Уже вторично переносится и собрание акционеров ОАО. Эксперты подозревают, что за этим действиями стоит группа "Гута".

На днях Росбанк и инвестиционная компания "Атон" завершили скупку акций ОАО "Сити" в пользу "Норильского никеля". В результате компания стала владельцем примерно 52% "Сити". Напомним, что на начало мая два основных акционера ОАО, "Норильский никель" и группа "Гута", обладали примерно одинаковыми пакетами - по 32% ценных бумаг "Сити".

"Скупку акций прекратили все компании, действующие в интересах крупных игроков, борющихся за контрольный пакет ОАО "Сити",- пояснили "Бизнесу" в "Атоне".- Максимальная цена при продаже большого пакета - более 10 акций - составляла 14 тыс. рублей за акцию". Источник в компании подтвердил, что она работала в интересах "Норильского никеля". В свою очередь Владислав Вершинин, вице-президент управления по связям с общественностью "Атона", отметил: "У "Норильского никеля" нет специальных подразделений, которые сами, без помощи других фирм, могут заниматься скупкой акций. Поэтому вполне разумно, что они привлекали посредников". По данным "Бизнеса", на скупку акций "Сити" "Норильский никель" потратил до $30 млн.

Как выяснил "Бизнес", параллельно скупку ценных бумаг ОАО проводила и группа "Гута". В компании "Алан Инвест", действовавшей в интересах группы, рассказали, что закончили скупку 9 мая. "Однако другие инвестиционные компании, нанятые "Гутой", продолжали работать еще несколько дней,- уточнили в компании.- Мы приобрели не менее 11 тыс. акций. Максимальная цена при продаже весомого пакета - от 150 акций и выше - достигала 12 тыс. рублей за акцию". В "Алан Инвесте" также добавили, что компания, в чьих интересах фирма занимались скупкой акций "Сити", удовлетворена приобретенным пакетом.

Впрочем, несмотря на наличие контрольного пакета "Сити", "Норильский никель" не может приступить к руководству ОАО. Как стало известно "Бизнесу", 18 мая по иску миноритарного акционера арбитражный суд Москвы вынес вердикт, согласно которому президенту ОАО "Сити" Олегу Байбакову (являющемуся одновременно заместителем гендиректора и управляющим делами ГМК "Норильский никель") запрещено осуществлять действия по отчуждению ценных бумаг и недвижимого имущества ОАО (дело №А40–25290/05–121–261; копия документа имеется в распоряжении редакции). А 27 мая судебные приставы возбудили исполнительное производство в отношении ОАО "Сити", в котором компания фигурирует как должник, хотя чистая прибыль ОАО, согласно его отчету, в 2004 году составила 6,33 млн рублей.

Кроме того, уже во второй раз переносится собрание акционеров ОАО "Сити", на котором, в частности, должен был переизбран совет директоров. В настоящий момент кворум в совете директоров составляют представители группы "Гута", а также группы S.P.I., продавшей два месяца назад свой 32-процентный пакет акций "Норильскому никелю". Ранее совет директоров назначил проведение собрания акционеров на 24 мая, затем дата была перенесена на 31 мая, теперь - на 30 июня.

Источник "Бизнеса" в инвестиционной компании, проводившей скупку акций "Сити" в интересах "Норильского никеля", уверен, что противодействие "Норникелю" оказывает именно "Гута". "Они ("Гута".- "Бизнес") сконцентрировали у себя чуть более 40% акций ОАО, потратив на их скупку около $15 млн. В этой ситуации у них не остается выбора, как "по-деловому" выйти из акционерного капитала, вернув эти деньги",- говорит он. Аналитик ИК "Финам" Владислав Кочетков уверен, что теперь ситуация будет развиваться по классическому сценарию "гринмэйла". "Сначала с помощью арбитражного суда работа ОАО затормозится. А потом начнется шантаж "Норильского никеля" с целью заставить его выкупить пакет акций "Гуты" с некоторой премией сверх рыночной цены. В противном случае "Гута" может парализовать работу "Сити" на год-полтора",- уверен он.

Как отметил Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty, "группа "Гута" окончательно потеряла контроль над реализацией проекта "Москва-Сити" и вряд ли сможет его вернуть". По его словам, главный спор между акционерами шел не за контроль над оперативной деятельностью ОАО, а за право заняться инвестированием в единственный в ММДЦ "Москва-Сити" свободный участок, принадлежащий как раз ОАО "Сити".

Впрочем, в группе "Гута" категорически отвергают обвинения в противодействии "Норильскому никелю". "В группе заинтересованы в том, чтобы и дальше участвовать в качестве акционера в управлении ОАО "Сити". У "Гуты" есть конкретные планы, которые можно реализовать совместно с другими акционерами, инвесторами и городскими властями. В группе надеются, что собрание акционеров "Сити" пройдет в деловом ключе и решит важные вопросы, в том числе касающиеся новых руководящих органов",- заявил "Бизнесу" Андрей Першин, глава департамента по связям с общественностью группы "Гута".

Руины в аренду

Подмосковные власти планируют сдать в аренду около 10 исторических усадеб. Потенциальным арендаторам предложено вложить в реконструкцию этих объектов десятки миллионов долларов. Эксперты сомневаются, что арендаторы смогут окупить вложения, если власти не разрешат использовать часть земли исторических усадеб под коммерческую застройку.

Об инициативе московского областного правительства "Ведомостям" рассказал начальник управления областного Минкульта Игорь Федунь. По его словам, подмосковные власти выбрали около 10 усадеб XIX в., которые хотят сдать в аренду частному бизнесу. Среди них усадьба Константиново в Дмитровском районе, где жил известный путешественник Пржевальский, усадьба Крекшино рядом с Наро-Фоминском, в которой жил секретарь Льва Толстого Чертков, мелкопоместные усадьбы в Истринском, Серпуховском и Домодедовском районах. Все они, говорит Федунь, скоро превратятся в руины и требуют срочной реставрации. Основной проблемой для использования этих зданий Федунь считает их неясную принадлежность: "Они находятся в госсобственности, но непонятно в чьей — федеральной или региональной. Мы считаем, что они ценны именно для области".

В ближайшее время Минкультуры Московской области хочет предложить федеральной власти передать эти усадьбы в собственность региона. Источник в Минкультуры РФ сказал, что такие предложения к ним поступают часто, но непонятно, какую ценность представляют усадьбы для местных властей — имущественную или историческую. "Как правило, Минкультуры идет навстречу", — говорит собеседник. Партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский считает, что у Минкультуры Подмосковья шансы на успех есть. "Если объект недвижимости признан бесхозным, то региональная власть с разрешения федеральной может зарегистрировать право собственности на него", — считает юрист.

Передача в аренду памятников была всегда. В Минкультуры области рассказывают, что усадьба Гончаровых в Волоколамском районе передана в аренду Московскому авиационному институту, усадьба Николо-Урюпино раньше была сдана в аренду известному предпринимателю Брынцалову, однако позже перешла в аренду компании, которая после реставрации хочет открыть там оздоровительный комплекс. Одна из компаний арендует для корпоративных целей усадьбу Герцена в Одинцовском районе. Много усадеб занимают соцучреждения. По словам Федуня, арендатор, который получит на конкурсной основе усадьбу в аренду сроком на 49 лет, обязан будет восстановить по историческим чертежам фасад здания и все сохранившиеся на территории постройки. Арендаторы смогут использовать здания под гостиницы, дома отдыха, корпоративные и даже личные резиденции.

Владлен Волошин, заместитель генерального директора компании "Велес-Капитал Девелопмент", считает, что у этих объектов "низкая коммерческая привлекательность", так как вложенные инвестиции будут окупаться годами. Стоимость реконструкции особняка равна $1500-3000 за 1 кв. м и может превысить $30 млн. "Инвесторам неинтересны такие расходы на объекты, которые им не принадлежат", — говорит он. Дешевле построить новый дом с такой же архитектурой, добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. "У усадеб маленькая площадь. Если арендаторам разрешат строить здания на прилегающих землях, то тогда появится коммерческий смысл в аренде", — рассуждает эксперт. "Это будет имиджевое, а не коммерческое приобретение", — считает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka Realty.

Офисная лихорадка перемещается в регионы

Хотя Москва и остается пока самым привлекательным для инвестирования в строительство городом России, девелоперы постепенно переводят взгляд вдаль от столичных звезд.

Говоря о развитии рынка офисной недвижимости, президент GVA Sawyer Камерон Ф.Сойер на выставке "Realtex-2005" отметил, что в Москве сосредоточено более 95% всех российских офисных помещений международного класса. Ежегодно в Москве возводится около 1 млн. кв. м офисных площадей, что превышает объемы строительства в любом другом городе Европы. Рынок офисных помещений в Москве остается стабильным: падения арендных ставок, которое предсказывали аналитики уже в течение нескольких лет, так и не произошло, спрос не падает, а уровень свободных площадей не увеличивается и продолжает держаться на уровне 5 процентов. В то же время в Москве постепенно меняется понятие выгодного месторасположения офисного здания: офисы все чаще строятся за пределами центральной части города.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05060716n.html

В Москве упорядочат организацию управления многоквартирными домами

Для реализации положений Жилищного кодекса РФ Департамент жилищной политики и жилищного фонда столицы разработал проект постановления правительства города "Об упорядочении организации управления многоквартирными домами в городе Москве".

Как сообщает "Интерфакс", об этом в среду на пресс-конференции в Мосинформцентре заявила заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Ольга Долгушина.

По её словам, в проекте постановления предусмотрены конкретные механизмы воплощения новых принципов управления жилыми домами. При этом она напомнила, что новым Жилищным кодексом определены три способа управления многоквартирными домами: управляющие организации, товарищества собственников жилья, а также непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме теперь предоставлены широкие права и возможности, например самостоятельный выбор способа управления домом, создание товариществ собственников жилья, установление размера расходов на содержания имущества здания и придомовой территории, а также принятие совместных решений по вопросам использования общего имущества", - рассказала О.Долгушина.

О. Долгушина сообщила, что в Москве уже примерно 72% всего жилищного фонда находится в частной собственности. "Действующая пока система управления жилыми домами построена по принципу централизации через ДЕЗы. Такая система управления многоквартирными домами не обеспечивает прозрачности расходования средств и возможности контроля со стороны жителей за ходом выполняемых работ", - отметила О.Долгушина.

Российские риэлтеры возмущены сериалом НТВ

Транслирующийся уже третью неделю на телеканале НТВ сериал "Риэлтор" вызвал недовольство российских специалистов по торговле недвижимостью и может привести к судебному разбирательству.

В интервью газете "М2=Квадратный метр" вице-президент Российской гильдии риэлтеров (РГР) Андрей Гусев назвал выход сериала "публичным ударом по уважаемой профессии". "Авторы сериала уравнивают в сознании зрителей слово "риэлтор" с такими понятиями как "мошенничество" и "криминал", чем наносят существенный вред образу нашей профессии", сказал А.Гусев.

Представитель РГР обратил внимание на тот факт, что слово "риэлтор" в его написании через букву "о" - так как это пишется в названии сериала, - "является зарегистрированным торговым знаком, права на который охраняются международным патентным правом". "Владельцем знака, рассказал А.Гусев газете "М2=Квадратный метр", является Национальная ассоциация риэлторов США (NAR USA), а исключительными правами на использование знака в России обладает РГР."

По словам А.Гусева, "тем самым речь идет не просто о дискредитации профессии, но о дискредитации зарегистрированного торгового знака, что дает основание для судебных требований в отношении канала". "Никому же не приходит в голову назвать криминальный сериал именем какой-либо известной фирмы!" говорит А.Гусев.

В телекомпании НТВ корреспонденту газеты не стали комментировать реакцию риэлтерского сообщества на выход сериала.

Сериал "Риэлтор", созданный в 2005 году продюсерской компанией "Фабула", вышел на экраны НТВ 16 мая.

Льготы не для арендаторов

В Москве окончательно определился список льготников по земельному налогу Столичные власти практически поставили точку в вопросе определения круга организаций, которые могут претендовать на льготы по уплате земельного налога в Москве. Вчера Мосгордума во втором чтении приняла соответствующий законопроект.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05060713n.html

Оксана Крымина: "На форс-мажоре тоже можно делать бизнес".

Недавняя авария столичной энергосети привела к колоссальным потерям столичных бизнесменов, офисы и торговые точки которых оказались обесточены и не могли продолжать функционировать в нормальном режиме. А простой в бизнесе – это, как известно, прямые убытки предпринимателя.

По мнению генерального директора Маркетинговой группы БЕШ Оксаны Крыминой, проблема независимости офисов компаний от внешних поставок электроэнергии созрела давно, а недавние события должны привлечь к ней более пристальное внимание, а также заставить предпринимателей искать пути ее решения.

По мнению Крыминой, таких путей существует два:
-начать развивать в стране пользующийся популярностью на западе бизнес по транспортировке дизель-генераторных установок, установленных на автомобили, по вызову клиента доставляя их к офису компании, лишившейся энергоснабжения в случае аварии или же планового отключения электричества.
-обзавестись в своем офисном здании аналогичной стационарной установкой.

В целом, оба варианта сейчас не требуют колоссальных денежных вложений в связи с тем, что дизель-генераторные установки в течение последних нескольких лет заметно подешевели. Сумма инвестиций, по словам Оксаны Крыминой, в зависимости от целевого клиента и необходимых мощностей может сильно меняться, но стартовать можно уже с 45-50 тыс. долларов: "Согласитесь, это не такая большая плата за спокойствие и независимость, тем более убытки в случае форс-мажора будут значительно выше".

Среди основных поставщиков данной услуги Оксана Крымина видит три вида компаний:
1) Сами продавцы дизель-генераторов, для которых поставка мобильных установок может стать дополнительным бизнесом.
2) Компании, предоставляющие услуги по мобильной эксплуатации офисов, так как для них наличие в своем арсенале услуг подобной установки может стать заметным конкурентным преимуществом.
3) Сами эксплуатирующие компании, для которых такая услуга может стать важной частью маркетингового плана. "Для более эффективной продажи "длинной" услуги очень важно предоставлять клиентам еще и "короткую", которая реализовывается за короткий срок, – поясняет Оксана Крымина. – Наличие "короткой" услуги позволяет устанавливать больше контактов с потенциальными потребителями "длинной" услуги".

Таким образом, уверена Крымина, дальнейшее развитие бизнеса по предоставлению автономных источников энергопитания предпринимателям не за горами, а недавние события заставили бизнесменов задуматься о том, как спасать свои деньги в случае форс-мажора: "И на этом можно делать прибыльный бизнес, так как экономически просчитанная возможность для старта в данном случае есть", – резюмирует Оксана Крымина.

"Becar. Commercial Property" и "Русская эксплуатационно-коммунальная компания" обменялись пакетами акций

В мае 2005 года компания "Becar. Commercial Property" (московский офис группы компаний "Бекар") и "Русская эксплуатационно-коммунальная компания" объединили свои ресурсы, компании обменялись пакетами акций. Об этом М2 сообщили в пресс-службе "Becar. Commercial Property".

В пресс-службе уточнили, что теперь у "Becar. Commercial Property" как у управляющей компании есть своя собственная эксплуатационная компания, что расширяет спектр предоставляемых компанией услуг по управлению, эксплуатации, редевелопменту столичных объектов коммерческой недвижимости.

На управлении объектами коммерческой недвижимости "Бекар" специализируется с 1998 года. В Москве компания эксплуатирует и управляет бизнес-центром "Ильинка".

В доверительном управлении компании "Бекар" находится 137 тыс. кв.м. площадей в разных городах страны. В качестве консультанта и управляющего компания реализует проекты в сфере коммерческой недвижимости в городах Москва, Санкт-Петербург, Калининград, Пермь, Тюмень, Челябинск.

"Норникель" взял "Сити"

Затратив около 100 млн долл., ГМК получила контроль над 60 га земли в центре Москвы.
Как стало известно RBC daily, структуры "Норильского никеля" консолидировали контрольный пакет акций ОАО "Сити", управляющего строительством Московского международного делового центра (ММДЦ) "Москва-Сити" на Краснопресненской набережной. В противовес этому структуры "Гуты" наложили запрет на проведение внеочередного собрания акционеров "Сити", на котором вчера должен был быть переизбран совет директоров компании. Участники рынка недвижимости считают, что "Норникель", скорее всего, договорится с "Гутой" о выкупе ее доли в компании, после чего передаст "Сити" в управление девелоперской "дочке" холдинга "Интеррос" – компании "Открытые инвестиции".

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05060710n.html

1000 рублей - минимальная ставка аренды за нежилые помещения в Москве

Как сообщила руководитель департамента экономической политики и развития Марина Оглоблина, минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города, в 2008 году может составить 1000 рублей за 1 кв. метр.

В будущем году этот показатель может составить 840 рублей за 1 кв. метр, в 2007 году - 920 рублей.

Долгострой отправлен в реанимацию

Как выяснил "Бизнес", в июне текущего года завершится поиск консультанта и генподрядчика для завершения начатых еще в 1996 году работ по возведению многофункционального бизнес-центра на Поклонной улице площадью более 100 тыс. кв. м.

Теперь осуществлением проекта, ранее принадлежавшего компаниям "КВ-Инжиниринг" и ЗАО "Финансовый центр - Межбанковская валютная биржа", займется инвестиционно-промышленная группа "Евразия", рынку недвижимости ранее неизвестная.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05060708n.html

ЛЭП закопают под землю: Чтобы освободить 600 га земли для строителей

Дефицит свободных участков в Москве заставляет столичные власти искать новые резервные территории под строительство. Город планирует высвободить около 600 га, убрав под землю воздушные электросети. Однако строители и энергетики сомневаются, что эта инициатива осуществима из-за дороговизны работ.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05060707n.html

Компания "ДОМ – Недвижимость" открывает направление fee-development для корпоративных клиентов

Компания "ДОМ-Недвижимость", один из ведущих экспертов рынка недвижимости, открывает новое направление деятельности – работу с корпоративными клиентами по fee-development (наемный девелопмент) в области недвижимости. Данное направление рассчитано на организации, которые имеют в собственности земельные участки, пансионаты и дома отдыха и планируют получить коммерческую выгоду от этой собственности. Для этих нужд в рамках компании "ДОМ – Недвижимость" было выделено отдельное юридическое лицо – компания "ДОМ – Проект".

Идея развития этого направления стала результатом аналитического исследования тенденций развития рынка недвижимости, проведенного экспертным отделом компании "ДОМ – Недвижимость". Он выявил возросшую актуальность инвестиций в недвижимость для организаций, которые имеют на балансе земельные участки но, не являясь девелоперами, не готовы самостоятельно осваивать и получать прибыль от этой собственности.

Новое направление включает в себя три основных этапа: разработку рыночной концепции проекта, управление проектированием и строительством и реализацию проекта. Сотрудничество компании с клиентом ещё на стадии разработки концепции обеспечивает её успешное воплощение и гарантирует наиболее выгодный для клиента способ реализации недвижимости.

Создание этого направления заняло в компании "ДОМ – Недвижимость" около двух лет. Имея собственные инжиниринговую службу, архитектурно-дизайнерское бюро, службу заказчика-застройщика и риелторское подразделение, компания "ДОМ – Недвижимость" наладила партнерские отношения со специализированными организациями, ключевыми подрядчиками по выполнению инженерно-экологических изысканий, производителями и поставщиками строительных и отделочных материалов.

В дополнение к существующему каталогу проектов компании "ДОМ – Недвижимость", частично реализованных при возведении коттеджных поселков "Новые Горки" и "Солнечная Поляна", был разработан ряд авторских проектов для реализации точечной застройки.

Помимо этого, по желанию клиентов компания готова организовывать и проводить конкурсы и тендеры для выбора авторов проектов и подрядчиков на строительные и отделочные работы.

"На данном этапе развития рынка предоставление комплексных услуг стало чрезвычайно актуальным, – отметила генеральный директор компании "ДОМ – Недвижимость" Марина Федчун. – Наше новое направление позволит удовлетворить растущий спрос на эти услуги и сделать инвестиционные проекты в области недвижимости привлекательными для собственников земельных участков".

Строительство отойдет в Москве на второй план

На ближайшие три года строительство уступит место инфраструктурным проектам в области энергетики и ЖКХ в списке приоритетов столичного правительства.

Сегодня московское правительство рассматривает программу социально-экономического развития Москвы на 2006–2008 гг. Как сообщил накануне первый заместитель мэра Юрий Росляк, столичное правительство в предстоящую трехлетку намерено сосредоточиться на двух вещах: традиционном росте доходов населения и нетрадиционном привлечении инвестиций в различные инфраструктурные проекты вроде электросетей и автомоек.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05060705n.html

Найден предел экспансии ритейлеров.

"Рынки городов с населением ниже 200 тыс., даже если эти города являются промышленными центрами или центрами сырьевых провинций, пока не готовы к приходу столичных и западных ритейлеров" - такой вывод содержится в докладе генерального директора London Consulting & Management Company | LCMC Татьяны Скаландис, сделанном на конференции "Коммерческая недвижимость на современном этапе: инвестиции, управление, эксплуатация", организованной 27 мая в Москве AH Conferences.

Выводы доклада Скаландис "Пределы региональной экспансии ритейлеров" базируются на анализе рынка торговой недвижимости городов-миллионников, а также городов с населением ниже 200 тыс. жителей, таких как Каменск-Уральский. Если привлекательность рынков городов-миллионников для проектов в сфере торговой недвижимости самоочевидна, то вопрос о пределах дальнейшей экспансии федеральных сетей и девелоперов торговой недвижимости без маркетинговых исследований оставался открытым. Получив заказ от региональных инвесторов на проведение исследований рынков подобных городов (Каменск-Уральский, Новгород-Великий) LCMC получила необходимую базу для принятия решений инвесторами. Хотя средняя заработная плата в таких городах сравнима с доходом в городах миллионниках напр.Уральского региона, и на 1-е полугодие 2005 года составляет более 8000 тыс. руб., торговый оборот здесь в разы ниже, а емкость рынка невелика. В торговой недвижимости господствует ярмарочный формат, причем инвестиции в него настолько интенсивны, что например к 2007 году Каменске-Уральском на 1000 человек будет приходится 240 кв.м.торговых площадей, что уже сегодня превышает уровень обеспеченности торговыми площадями в Санкт-Петербурге. Ввод в эксплуатацию больших объемов торговых площадей, при отсутствии концепций, а также квалифицированного потребителя грозит в ближайшем будущем обернуться дефицитом арендаторов и кризисом "перепроизводства" торговых площадей. "Основным препятствием для экспансии ритейлоров в города с населением до 200 тыс. жителей является менталитет, обуславливающий поведение потребителей. Хотя доходы вполне позволяют, люди пока не привыкли тратить деньги по месту жительства, предпочитая этому шоппинг в областных центрах и столицах. Кроме того, квалифицированный потребитель, ориентированный на качественные брэнды здесь пока не сформировался – заключает в своем докладе Татьяна Скаландис. Поэтому подобные Каменску-Уральскому рынки привлекательны лишь для операторов, работающих в формате дискаунтера"

"Мосэнерго" поднимает цены на недвижимость

Над столичными строителями нависла угроза отлучения от системы энергоснабжения. В связи с недавней аварией в Москве "Мосэнерго" собирается ограничить подключение новых объектов недвижимости к электросетям и даже подумывает о введении ограничения на новое строительство. Застройщики уже заявляют о возможном в связи с этим росте цен на недвижимость.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05060703n.html

"Тринити Моторс" выгнали

Сотрудников автосалона "Тринити Моторс", дилера GM, выгнали из помещения, которое компания арендовала у ФГУП "Известия" на Тверской, 18. По словам представителей автосалона, это сделали 15 неизвестных, которые представились сотрудниками Управделами президента (собственник ФГУПа).

В "Тринити Моторс" считают, что таким образом собственник здания пытается избавиться от неугодного арендатора. Однако пресс-секретарь УДП Виктор Хреков заявил "Ведомостям", что арендодатели просто корректно освободили помещение, которое компания не освободила после истечения 30 марта срока аренды. Все проходило корректно, процесс фиксировался на видеокамеру, уточнил представитель УДП. В "Тринити Моторс" планировали разрешить конфликт в суде. Факт подачи иска подтвердил вчера и Виктор Хреков.

Энергокризис не коснулся Внешторгбанка

Потрясший Москву энергетический кризис не просто парализовал жизнь города, но и поставило многие службы и простых граждан в безвыходную ситуацию. Особенно, конечно, пострадал бизнес, убытки которого пока оценить никто по-настоящему не взялся. Из-за отсутствия электричества была остановлена работа множества предприятий, заводов, фабрик, а также арендаторов помещений во многих офисных центрах. А для многих компаний - это прямые убытки, которые никто возмещать не будет, поскольку авария признана форс-мажорным обстоятельством.

В одном из главных зданий ОАО Внешторгбанк по адресу: ул. Воронцовская, д. 43, стр.1,4. (общей площадью 14749 кв.м) была полностью прервана подача энергоснабжения по 2 вводам. Однако инженерные службы компании "ВБ-Сервис, являющейся эксплуатационной организацией данного объекта, оказались готовыми к чрезвычайным обстоятельствам во всеоружии.

Все необходимое аварийное оборудование было в исправном состоянии и отработало в штатном режиме. Уже через 15 секунд было восстановлено электроснабжение всех инженерных и сервисных систем здания от дизель-генератора, которое не прекращалось до момента восстановления подачи электроэнергии от города. От аварийного источника питания работала резервная группа лифтов, обеспечивающая перемещение по 19 этажному зданию. Все источники бесперебойные питания (UPS), правильно подобранные и профессионально подготовленные к своей работе специалистами компании "ВБ-Сервис", в момент перехода на резервное электропитание ни на секунду не прервали работу всех бизнес процессов банка, что позволило ему не понести убытки и не доставило дискомфорта сотрудникам.

Статьи

Доходное место: Торговое кольцо

Садовое кольцо — необычный торговый коридор, подобных ему больше нигде в Москве и, наверное, во всей Европе не найти. Он самый длинный и разнохарактерный среди 12 основных ритейловых улиц центра. Его протяженность — 14,9 км по внутреннему радиусу и примерно 17 км по внешнему. Одновременно это очень оживленная автотрасса, пропускающая в час около 30 000 автомобилей, в которых едут потенциальные покупатели. Однако высокая транспортная загруженность кольца, а также его конструктивные особенности не позволяют водителям припарковаться в приглянувшемся месте. Кольцо известно беспорядочными парковками, мешающими посещать магазины и пешеходам. И все равно количество крупных торговых проектов здесь не убавляется.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05060701a.html