Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

Новости

Земля под гостиницами подешевеет

Столичные власти придумали новый способ привлечения инвесторов к массовому строительству гостиниц в Москве. Для этого будет в два раза снижена стоимость выкупа прав аренды на застраиваемые участки. Льготы касаются всех гостиничных объектов независимо от форм собственности.

Чтобы рассчитать сумму, необходимую для выкупа прав аренды на строительство того или иного объекта, требуется применить достаточно сложную систему расчетов, которая прописана в постановлении правительства Москвы №522-ПП от 27 июля 2004 года. Для гостиниц, как и для других объектов, указан свой коэффициент - 1, который распоряжением мэра Москвы сейчас снижен до 0,5.

Причем в каждой конкретной экономической зоне (всего их в Москве 69) размер аренды под конкретное здание гостиницы определяется по одной формуле, но различается в разы. Это зависит от цены участка, от плотности застройки, от высоты здания, наличия подземной парковки и др.

Так, например, при строительстве четырехзвездной гостиницы в районе Китай-города без подземной парковки с площадью 18 тыс. кв. м и предполагаемым сроком аренды земли на 15 лет сумма, которую сэкономит инвестор, применив новый коэффициент, составит 10% от капитальных затрат на строительство.

При этом, по словам Романа Большакова, руководителя направления маркетинга и экономики компании "Велес-капитал Девелопмент", это все равно не гарантирует быстрой окупаемости проекта. "Новый коэффициент может быть выгоден, например, строителям небольших гостиниц в центре, где очень дорого ценится земля. Но парадокс заключается в том, что строить гостиницы там невыгодно из-за долгой окупаемости",- говорит Большаков.

Как рассказали "Бизнесу" в департаменте инвестиций и развития ОАО "ГАО "Москва", после проведения необходимых расчетов на конкурс для инвесторов будет выставлена гостиница "Останкино", при возведении которой и станут очевидны выгоды данного документа. По мнению Светланы Мухановой, начальника отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty, западные инвесторы, работающие на гостиничном рынке, часто вообще не вступают в проект, если сумма затрат на право аренды земли составляет более 30%. Еще один критерий оценки - стоимость строительства одного номера. "Если себестоимость номера в трехзвездном отеле составляет $50 тыс., в четырехзвездном - $60 тыс., иностранцы, скорее всего, не возьмутся за такой проект, так как его трудно окупить",- полагает она. Однако, по словам Марины Смирновой, заместителя директора по маркетингу HCD Group, стоимость одного номера в нашей четырехзвездной гостинице может составить и все $100 тыс.

"Сделка года" в гостиничном секторе

Компания Jones Lang LaSalle Hotels была удостоена двух наград из трех возможных в номинации "Сделка года" на открытии 8-го Международного Форума Инвестиций в Гостиничную Недвижимость в Берлине. В номинации "Сделка года с одним активом" приз получила сделка по продаже гостиниц Hilton и Ibis в Праге, а в номинации "Портфельная сделка года" приз получен в связи с продажей портфеля гостиниц The Savoy Group в Великобритании. Jones Lang LaSalle Hotels выступили в качестве консультанта со стороны продавца в обеих сделках.

Марк Уинн-Смит, глава европейского отдела Jones Lang LaSalle Hotels, заявил: продажа пражского "Хилтона" и "Ибиса" стала одной из самых значительных сделок года (цена продажи - ?103.8 млн., общее количество номеров – 1.014). Это была единственная зарегистрированная сделка на гостиничном рынке в Чешской Республике в 2004 году, а достигнутая цена продажи актива – самой высокой в стране. Продажа портфеля Savoy Group в Великобритании стала наиболее выдающейся сделкой в 2004 году. На продажу предлагались гостиницы с общим номерным фондом в 772 номера, включая четыре эксклюзивных отеля в Лондоне. Достигнутая цена составила ?750 миллионов".

Далее Марк Уинн-Смит комментирует: "Помимо достигнутых рекордных цен, сделки продемонстрировали новую тенденцию на рынке гостиниц, где все больший вес приобретают частные инвесторы. Этот год также очень хорошо начался для Jones Lang LaSalle: мы выступили в качестве консультанта при продаже Intercontinental Hotel Group портфеля гостиниц на общую сумму ?1 млрд., что стало рекордной по величине ценовой отметкой в сделках при продаже портфелей гостиничных активов в Великобритании"

Заезжие избы за $7 млн

Тендерный комитет Москвы объявил о предстоящем открытом конкурсе по подбору инвесторов на проектирование Этнографического комплекса на территории государственного музея-заповедника (ГМЗ) "Коломенское". За этим эвфемизмом скрывается гостиница на 200 мест, а также 12 "заезжих изб (с сараями)".

Цена вопроса - чуть более $7 млн. Впрочем, эксперты считают, что жить в избах согласятся только дальнобойщики. Тендерный комитет собирается в ближайшее время провести открытый аукцион по подбору инвесторов на гостиницу в государственном музее-заповеднике. Планируется, что это будет отель на 200 мест общей площадью 6,2 тыс. кв. м на земельном участке в 2,3 га. Однако к отелю, который теоретически мог бы заинтересовать инвесторов, существует обременение.

Как говорится в предпроектной документации Тендерного комитета, это "12 заезжих изб (с сараями), высадка 131 дерева, 386 кустарников и устройство газона площадью 1,38 га".

Ориентировочный объем затрат инвестора, необходимый для реализации инвестиционного проекта, составляет $7,065 млн. После окончания строительства объекты передаются в аренду инвестору для целевого использования сроком на 15 лет. Эксперты сомневаются, что гостиница в "Коломенском" вызовет живой интерес у инвесторов. Еще 15 января 2003 года в Мосгордуме обсуждался вопрос о привлечении инвесторов в ГМЗ "Коломенское".

Тогда же было принято решение создать на этой территории комплекс туристического обслуживания. В него вошли бы автостоянка на 7 тыс. мест, та самая гостиница на 200 мест, несколько трактиров от 70 до 250 посадочных мест, 14 торговых павильонов. Руководитель комиссии по бюджетной политике Ирина Рукина на том заседании заметила, что в программе вообще не прописана мотивация для инвесторов и не понятно, как удастся уговорить их вложить 3,5 млрд руб.

Напомним, что в ноябре 2004 года Тендерный комитет города Москвы собирался на этом же месте поместить трактир на 150 посадочных мест, усадьбы швеи, ярмарочные площади, площадки для посадки вертолетов в экстренных ситуациях и общественный туалет. Но конкурс так и не состоялся в связи с отсутствием заявок. Тогда столичные власти оценили объем инвестиций в $3,5 млн.

"Это уже вторая очередь этого тендера, и крупные инвесторы типа "Интуриста" давно могли бы обратить внимание на объект, но он их, видимо, не заинтересовал",- заметила Марина Смирнова, заместитель директора по маркетингу HCD Group. Управляющий партнер швейцарского инвестиционного фонда "Нордблом" Ирина Жарова-Райт уверена в низкой инвестиционной привлекательности этого проекта. "Гостиница будет далеко не только от центра города, но и от метро. Такой отель интересен только дальнобойщикам. Но и в этом случае срок его окупаемости составит не менее 10 лет, что не интересно для инвесторов",- полагает она.

Минимизация инвестиционных рисков на рынке недвижимости

7 апреля 2005 года в отеле "Марриотт Аврора" пройдет конференция "Минимизация инвестиционных рисков на рынке недвижимости". Организатором мероприятия выступает издание The Moscow Times, спонсоры конференции - компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" и "Knight Frank".

В повестке дня конференции следующие вопосы:

- Тенденции и прогнозы развития рынка и законодательства
- Оценка и минимизация рисков

В рамках мероприятия пройдет Круглый стол, тема которого "Особенности реализации проектов недвижимости в Москве, московской области и регионах".

Проект Arendator.ru выступает информационным спонсором мероприятия.

Риэлторский бизнес реструктуризируется

Участники столичного рынка недвижимости столкнулись с кризисом роста, вызванным прошлогодним аномальным ростом рынка. Полагая, что так будет всегда, они спешно укрупнялись, чтобы иметь возможность удовлетворить ажиотажный спрос. Сейчас, при наступлении стабилизации, компании столкнулись с тем, что их масштабы уже не отвечают оборотам рынка. Кроме того, многие игроки решают управленческие проблемы: они вовремя не провели реструктуризацию бизнеса и теперь не в состоянии управлять гигантской структурой.

По информации RBC daily, риэлторская компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" столкнулась с тем, что из нее увольняются сотрудники, включая топ-менеджмент. Уволившиеся мотивируют свое решение следующим – компания чрезмерно разрослась в период роста рынка недвижимости и ажиотажного спроса, однако не смогла адаптировать систему управления к новому масштабу, из-за чего снизилась ее управляемость. В "МИЭЛЬ-Недвижимости" наличие проблем отрицают. "Мы в отличие от других компаний не закрываем своих отделений, от нас не уходят люди, – сказал RBC daily пресс-секретарь компании Игорь Ладычук. – Напротив, к нам приходят многие из других компаний, которые закрывают свои различные бизнес-направления и увольняют сотрудников. Например, известно, что некоторые риэлторские компании ограничивают свою деятельность на вторичном рынке жилья. Кроме того, закрываются те, кто открылся в период роста рынка".

Напомним, что некоторое время назад, когда цены на рынке недвижимости росли аномальными темпами, увеличиваясь на 40% в год, многие риэлторские компании начали расширяться, чтобы иметь возможность удовлетворить ажиотажный спрос. При этом они открывали отделения везде, где это было возможно, руководствуясь тем, что конкурент уже открыл свое отделение в этом районе. В итоге Москва столкнулась с явным переизбытком риэлторов. "Сейчас в каждом районе города присутствуют абсолютно все крупные игроки рынка плюс целый ряд мелких, никому не известных компаний, – сказал RBC daily один из бывших топ менеджеров риэлторской компании, пожелавший сохранить анонимность. – Но у нас нет такого объема платежеспособного спроса, чтобы обеспечить все эти отделения работой. Компании не ожидали стабилизации на рынке недвижимости, поэтому не провели реструктуризацию во время. Теперь они столкнулись с кризисом масштаба: там просто не в состоянии управлять раздутыми штатами".

Впрочем, часть компаний все же провела реструктуризацию с тем, чтобы адаптироваться к новым условиям работы. В частности, компания МИАН преобразовалась в холдинг, причем, по данным RBC daily, в качестве приоритетного направления деятельности она избрала девелопмент. Также реструктуризацию провели компании "Домострой" и "Крост", разделившийся на пятьдесят частей. "БЕСТ-Недвижимость" решила пойти по другому пути: вместо реструктуризации бизнеса она предпочла принимать меры по стимулированию спроса. Так, недавно компания объявила об открытии нового направления. Цель его – оказывать гражданам содействие в получении ипотечных кредитов. Его роль заключается в первоначальном подборе наиболее подходящего клиенту варианта кредита и банка, а также в сопровождении клиента в банке. Причем, как заявляют в компании, сотрудники "БЕСТ-Недвижимости" даже готовы ходить на собеседования в банк вместо заемщика. Таким образом, там пытаются, по всей видимости, обеспечить фронт работ риэлторскому подразделению.

Как известно, в настоящее время спрос на рынке находится на очень низком уровне, что и заставляет риэлторов искать пути привлечения клиентов. "Время, когда продавалось абсолютно все, прошло, – считает Игорь Ладычук. – Сегодня на рынке недвижимости, в том числе и на вторичном рынке, надо уметь работать. Компании же, которые создавались в период расцвета рынка, этого не умеют, и они вынуждены сокращать свое присутствие на нем". По мнению Игоря Ладычука, на рынке недвижимости свои позиции сохранят те компании, которые вкладывались в развитие технологий. Крупные же игроки пойдут по пути диверсификации бизнеса, развивая девелопмент, услуги по управлению объектами и другие. Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость", кстати, недавно также занялась девелопментом.

В Корпорации МИАН также указывают на процесс структурных изменений на риэлторском рынке. "Я бы не стала говорить, что сегодняшние изменения актуальны только для риэлторского бизнеса, – сказала RBC daily генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН" Нина Кузнецова. – Можно посмотреть, к примеру, на сегмент торговли товарами народного потребления, где точно так же происходят корректировки сетевой активности. При этом никто не отказывается от сетей. Просто идет пересмотр их формата, месторасположения, применяемых технологий. Все это видоизменяется прежде всего в соответствии с реалиями рынка, с запросами клиентов, а также с учетом повышения конкурентоспособности – и все это абсолютно естественные процессы. Тот процесс, который сегодня идет в Корпорации МИАН, как мы и говорили, связан с тем, что происходит дальнейшее развитие сети территориальных отделений. Да, это влечет за собой закрытие одних отделений, открытие новых в качественно ином исполнении и с новыми требованиями к персоналу. И это не только и не столько внешние новшества, а еще и принципиальные изменения в технологии. На мой взгляд, в схожей ситуации сегодня находятся многие компании, предоставляющие риэлторские услуги. Это доказывает только то, что компании на одном рынке, вошедшие в бизнес примерно в один временной период, проходят одинаковые периоды в развитии: происходит сдвиг от увеличения количественного присутствия на рынке к повышению качества предоставляемых услуг. Что и ведет к тем изменениям, которые сейчас наблюдаются".

По мнению заместителя генерального директора компании "Русский дом недвижимости" Юрия Хлестакова, впрочем, ничего страшного пока на этом рынке не происходит. "Конечно, если риэлторская компания будет тратить больше, чем зарабатывать, ей придется сокращать штат, – сказал он RBC daily. – Никакие управленческие решения не помогут. Но я не вижу пока здесь проблемы: работы на рынке хватит всем. Другое дело инвесторы. На них кризис масштаба действительно отразится".

Новый владелец "Моспромстроя" не вызывает никакой аллергии

Как стало известно, одна из крупнейших строительных компаний Москвы ЗАО "Моспромстрой", владеющая такими объектами, как гостиница "Тверская", "Марриотт Гранд Отель", бизнес-центр "Парус" и другие, перешла под контроль нового собственника. На рынке считают, что это структура, аффилированная с Millhouse Capital Романа Абрамовича.

То, что ЗАО "Моспромстрой" (МПС) перешло под контроль нового собственника, "Бизнесу" подтвердил Сергей Селищев, заместитель начальника управления правительства Москвы по экономической безопасности города. "Никакого захвата там не было, поэтому наше управление и не предпринимало никаких мер против нового собственника. Гендиректор компании Василий Мороз по доброй воле продал свой пакет",- заявил Селищев. По его словам, новый собственник не вызывает "никакой аллергии у правительства Москвы".

"Доля в 24,5% акций ЗАО "Моспромстрой" у города осталась. При этом новый собственник пообещал не менять профиль компании",- уточнил он. Эксперты оценивают оборот МПС в $250–300 млн в год. "Это очень перспективный актив как по размеру оборота, так и по числу объектов, принадлежащих компании, которых насчитывается более двухсот",- сообщил "Бизнесу" представитель одной из рейдерских компаний, знакомый с ситуацией.

Продаже МПС предшествовала более чем полугодовая война акционеров. В августе-сентябре 2004 года акции "Моспромстроя", распыленные среди 27,6 тыс. миноритариев, начали скупать сразу несколько компаний - "Сила закона", "Дили-Макс", МКПБ и другие. К октябрю 2004 года им удалось приобрести у мелких собственников как минимум 12% акций МПС. Тогда же генеральный директор и одновременно миноритарий ЗАО "Моспромстрой" Василий Мороз (ему, согласно данным системы СПАРК, напрямую принадлежало 0,68% акций) выразил уверенность в том, что органы правопорядка привлекут виновных к ответственности. "Мы уверены, что правоохранительные и судебные органы дадут законную оценку действиям "захватчиков"",- заявлял он тогда. Кроме того, Василий Мороз поблагодарил Юрия Лужкова, занявшего, по его словам, "государственную позицию в этом вопросе и поддержавшего в очередной раз в трудный период коллектив ЗАО "Моспромстрой"".

Однако в январе 2005 года стало известно, что рейдеры сконцентрировали в своих руках как минимум 40% акций МПС. При номинальной стоимости одной акции 100 руб. рейдеры давали за нее 14–15 тыс. руб. (всего было эмитировано 1,12 млн акций, которые перед скупкой котировались по 500–800 руб.). Кроме того, скупщики тогда же начали приобретать и долги МПС, пригрозив менеджменту арбитражными судами.

Нейтральную позицию в противостоянии заняло и правительство Москвы. Тогда же появился слух о том, что рейдеры ведут атаку на МПС не из спекулятивных соображений, а в интересах крупного собственника, близкого к властным структурам. А в конце прошлой недели "сдался" и топ-менеджмент МПС, продавший свои пакеты (в общей сложности руководству "Моспромстроя" принадлежало около 8% акций компании). Таким образом, новый собственник получил контрольный пакет акций в МПС.

Валентин Воскобойников, первый заместитель генерального директора ЗАО "Моспромстрой", заявил "Бизнесу", что он ничего не знает о сделке. "У нас 27 тыс. акционеров. Разве власти города ведут наш реестр акционеров?" - возмущается Воскобойников. Впрочем, Сергей Селищев сообщил "Бизнесу", что он "знает, кто стал новым хозяином компании". "Это некое ООО, которое, как вы знаете из практики корпоративных конфликтов, в таких случаях регистрируется за два-три дня. Его название вам все равно ничего не скажет",- заявил он.

Однако сразу несколько источников, осведомленных о сделке, сообщили "Бизнесу", что новым собственником ЗАО "Моспромстрой" стала компания Millhouse Capital, контролируемая Романом Абрамовичем (компания управляет активами "Сибнефти").

"Millhouse Capital занимает сегодня далеко не первое место на рынке инвестиций в недвижимость, поэтому неудивительно, что она решила увеличить свое присутствие на нем, купив готовый актив. Принимая во внимание весь список принадлежащих "Моспромстрою" объектов, можно уверенно предполагать, что минимальная цена МПС составляет $500–600 млн",- пояснил "Бизнесу" топ-менеджер одного из крупных консалтинговых агентств, знакомый с ситуацией.

Не исключено, что с поглощения "Моспромстроя" на московском строительном рынке начинается масштабный передел. По словам заместителя гендиректора компании "Росразвитие" Павла Петровского, уже сменили владельца "Мосмеханмонтаж" (дочернее предприятие "Главмосстроя"), ОАО "Завод "Фили-кровля"" (производит кровельные материалы), Московское страховое строительное общество "Моссо" и ряд других фирм.

Деловая Рублевка

Совладельцы "Вимм-Билль-Данна" Давид Якобашвили и Гавриил Юшваев на глазах превращаются в крупных девелоперов. Они могут стать крупнейшими застройщиками престижного подмосковного Рублево-Успенского шоссе.

Агрохолдинг Якобашвили и его партнеров владеет несколькими хозяйствами на Рублевке, где цена сотки земли доходит до $100 000 и где существенный процент населения составляют долларовые миллионеры. Недвижимость, магазины и развлечения здесь приносят значительно большие прибыли, чем разведение скота. Недавно стало известно о планах предпринимателей построить неподалеку от Рублевского шоссе целый горнолыжный комплекс стоимостью $60-70 млн. Но, как оказалось, это далеко не единственный их проект в этих местах.

Как сообщил "Ведомостям" Тимур Клиновский, к 2006 г. партнеры собираются построить в деревне Усово бизнес-центр площадью 22 000 кв. м, который обойдется им в $30 млн, и торговый комплекс площадью 25 000 кв. м за $21-22 млн. Усово расположено на Рублевке лишь чуть дальше, чем неофициальная "столица" этого шоссе Жуковка. Владельцы ВБД также инвестируют около $30 млн в строительство жилого комплекса площадью 40 000 кв. м на территории находящегося неподалеку агрокомплекса "Горки-2". Там же бизнесмены строят фитнес-центр площадью 7200 кв. м и стоимостью около $10 млн. Всего партнеры планируют вложить в течение нескольких лет в недвижимость в Подмосковье около $300 млн, добавляет Якобашвили. В проекты будут вложены кредитные и собственные средства, в том числе полученные от продажи части бизнесов: в прошлом году совладельцы ВБД продали пивзаводы "Шихан" и "Волга" (аналитики оценивали их в $60-70 млн), компании "Краснодарнефтегаз" (более $100 млн) и "Оренбург-Геология", а недавно избавились от оператора наружной рекламы "Тринити-неон".

Якобашвили с партнерами владеют в Подмосковье около 20 000 га земели, часть из которой уже выведена из сельхозназначения. "Это земли, на которых заниматься сельским хозяйством неэффективно, — они расположены вплотную к шоссе", — объясняет директор "Горок-2" Александр Козырев. По его словам, при застройке сельхозпроизводство ликвидировать не будут, а перенесут на другую территорию.

Если заявленные планы будут реализованы, Якобашвили с партнерами станет крупнейшим застройщиком на Рублевском направлении, отмечает Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства Black-wood. Инвесторам важно не ошибиться с концепцией, говорит он: "Так далеко от Москвы в таких масштабах никто еще не строил". "В этом направлении было бы [более] оправдано строительство мини-маркетов", — настаивает Константин Романов, представитель агентства Knight Frank. А управляющий директор Zeta Realty Максим Ардеев, напротив, сулит проектам блестящее будущее: "Это неосвоенный рынок, спрос будет колоссальным: на Рублевке нет офисов, а людям, живущим здесь, приходится тратить по 3-4 часа только на дорогу". Ардеев напоминает, что в строящемся офисно-деловом центре в Барвихе все площади уже сданы в аренду.

Обитатели Рублевки, похоже, смирились с появлением деловых центров в бывшей зоне дачной застройки. "Рублевка — одно из самых дорогих мест в мире, поэтому коровам жить здесь немного дороговато", — признает живущий в одном из поселков этого шоссе генеральный директор Independent Media Дерк Сауэр. Совладелец сети "Евросеть" Евгений Чичваркин не возражает против появления неподалеку от его дома бизнес-центра, но не собирается переносить туда собственный офис. А председатель правления российского филиала Deutsche Bank Алексис Родзянко замечает: "Офисный центр, конечно, лучше, чем химическое производство. Но было бы хорошо, чтобы планы по строительству согласовывались с жителями".

Рынок недвижимости пытается себя поднять

Участники рынка недвижимости начали игру на повышение, пользуясь приближающимся сроком вступления в силу закона о долевом строительстве. Напомним, закон вызвал серьезные волнения среди участников строительного рынка, которые начали активно лоббировать внесение поправок в этот документ. Закон сам по себе заставляет строителей отказаться от денег дольщиков и пользоваться банковскими кредитами в своем бизнесе. На основании этого строители заявили, что рынок не сможет дальше функционировать, что вызовет снижение предложения и рост цен. Аналитики между тем считают, что если колебания и будут, то локальные.

Напомним, закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был принят Госдумой вместе с пакетом законов о создании рынка доступного жилья и должен вступить в силу 1 апреля. Этот закон наделяет граждан-дольщиков гораздо более широкими правами, чем было до сих пор, зато столь же серьезно ограничивает права застройщиков. Больше всего строителей беспокоит тот факт, что этот закон запрещает собирать деньги с дольщиков, не имея разрешения на строительство, то есть, по сути, заставляет строителей прибегать к помощи более дорогих банковских кредитов. Одновременно с этим закон вводит солидарную ответственность банка и застройщика перед дольщиком. Строительный рынок "прозевал" этот закон, причем в качестве оправданий его представители ссылаются на то, что закон принимался перед Новым годом, когда все уже отдыхали. Теперь рынок решил компенсировать "недосмотр" и извлечь хоть какую-то пользу из закона, начав игру на повышение.

Закон оказался очень кстати в условиях стагнации. Участники рынка тут же заявили, что принятие закона приведет к остановке большинства строек, которые ведутся с использованием схемы долевого строительства, что естественным образом вызовет рост цен. Так, глава компании Mirax Group Сергей Полонский не так давно заявил, что после вступления закона в силу в Москве остановится половина строек, причем львиная доля их падет жертвой требования о наличии разрешения на строительство. "Около 30% строящихся объектов в Москве не имеют разрешений, – говорит г-н Полонский. – При сокращении ввода новых площадей на 10% цены на жилье вырастут на 30%". Таким образом, если следовать логике г-на Полонского, вступление в силу закона должно привести просто к взрывному росту цен. Сходные прогнозы дает большинство участников рынка, что похоже на попытку разогреть рынок, пользуясь новым законом. Аналитики, впрочем, считают, что эта попытка обречена на неудачу. "Этой зимой средние цены предложения в долларовом эквиваленте увеличились примерно на 3%, – сказал RBC daily генеральный директор компании "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин. – Очевидно, цены пока не покрывают уровень инфляции, и в ближайшее время рост цен по-прежнему не будет полностью компенсировать ослабление доллара и рост издержек застройщиков, но очень вероятна игра вверх на пиаре вредности нового закона. По сути, шумиха для этого и создается. Хочется заметить, что данный шаг полностью безоснователен. Сложившаяся ситуация – последняя возможность перестроить бизнес под новые условия, когда "не все и не за любые деньги продается", ведь в первую очередь под ударом окажутся брокеры (риэлторы), разучившиеся продавать квартиры и заигравшиеся в спекулятивные операции".

Сходного мнения придерживается и аналитик рынка недвижимости, руководитель аналитического подразделения компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник. "В конце декабря – начале января я сделал прогноз о возможном падении цен на рынке недвижимости на 15-20%, – сказал он RBC daily. – Падение должно начаться с апреля. Сейчас, несмотря на наблюдаемый небольшой рост цен на недвижимость, я не вижу оснований для пересмотра прогноза. Игра на вредности нового закона, конечно, может привести к росту цен, но он не будет постоянным. Скорее всего, все ограничится неким локальным всплеском". По мнению Геннадия Стерника, нынешнее равновесие на рынке установилось не благодаря расширению предложения, а в результате падения уровня платежеспособного спроса, поэтому снижение предложения не может оказать серьезного влияния на ценовую ситуацию. "Падение объемов предложения не будет большим хотя бы по той причине, что масса строек не попадает под действие этого закона – просто потому, что он не имеет обратной силы, – полагает г-н Стерник. – Сдвинуть ценовую ситуацию с мертвой точки может только приток капитала в страну или хотя бы уменьшение объемов его оттока. Однако этого пока не наблюдается". В компании "АРТ-Билдинг", напротив, считают, что оснований для падения цен нет, впрочем, как нет и оснований для их роста.

Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко между тем считает, что закон все же приведет к росту цен. "Рост возможен отнюдь не из-за увеличения издержек у строителей, – сказал он RBC daily. – Его может вызвать, во-первых, снижение рисков приобретения новостроек в результате действия закона. Но этот фактор будет действовать в среднесрочной перспективе. Во-вторых – сокращение объемов предложения. Но я не верю в то, что цены возрастут на 30-40%, скорее всего, рост ограничится 5-10% в месяц".

Вместе с тем многие участники рынка отмечают, что в скором времени на рынке строительства неизбежен некий передел, связанный с уходом с этого рынка наименее эффективных компаний. Так, Сергей Полонский считает, что из-за нового закона с рынка уйдет довольно большое количество небольших компаний, которые не смогут оптимизировать финансовые потоки в новых условиях. Андрей Анохин также ожидает передела рынка. "Кто эффективно работает, тому гипотетическое "ценовое потрясение" только поможет занять место, освобожденное компаниями, которым гарантии клиентам-дольщикам не позволят существовать", – уверен он.

Через три года офис будут выбирать по количеству интернет-сетей

"Наличие качественных телекоммуникаций может стать конкурентным преимуществом для офисного центра", - заявил на конференции "Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты" Павел Гореньков, генеральный директор ГАРС Телеком.

По его словам, развитость телекома в офисном центре может стать как конкурентным преимуществом (если она высокая), так и серьезной проблемой (если низкая). В совокупном объеме расходов на содержание ИТ в офисах приходится 10% затрат, но, по словам Горенькова, уже в ближайшее время можно ожидать роста влияния телекома на рынке коммерческой недвижимости. "Так как уровень спроса уже приближается к отметке, при которой он может сравняться с предложением, то уровень телекома (в таких условиях) может стать важнейшим конкурентным преимуществом", – заявил Павел Гореньков. Однако к такому состоянию, когда телеком будет играть ключевую роль при выборе арендатора рынок вряд ли придет раньше, чем через 2-3 года.

Аренда в регионах не дорожает с марта 2003 года

Такое мнение высказал на конференции "Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты" Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".

По его словам, пока во многих регионах превалирует покупка офисов. "Но в целом уже нельзя говорить о дефиците рынка аренды офисной недвижимости в регионах, так как ставки аренды на офисные помещения не растут, начиная с марта 2003 года", – отметил Айдар Галеев. Также он отметил, что насыщенность рынка аренды в регионах наступит раньше, чем в Москве, а среди иных проблем рынка коммерческой недвижимости в регионах выделил закрытость информации по занятым площадям. "Беда в том, что мы исследуем совсем не то: изучается обычно только свободное предложение, а ведь есть еще занятые площади, которые не попадают на открытый рынок, а по ним информация как раз наиболее закрыта", – заметил Галеев.

30 квадратных метров, которые покоряют мир

По озвученной на конференции "Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты" оценке Айдара Галеева, руководителя отдела аналитики и информационного обеспечения Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", наибольшим спросом в регионах пользуются офисы площадью 30 квадратных метров.

Связано это с тем, что многим компаниям, начинающим экспансию в регионы, в начале не нужны большие площади. Айдар Галеев привел пример, когда в городе Казани представители огромной корпорации Microsoft искали офис площадью 50 квадратных метров.

Стоимость аренды не является показателем качества объекта

Такой вывод сделали на состоявшейся 18 марта конференции "Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты" исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко и консультант отдела по работе с корпоративными клиентами компании Елена Колесникова.

По их оценкам, зачастую арендные ставки могут очень сильно отличаться в объектах, которые даже расположены в одном районе города, причем не всегда это продиктовано качеством таких объектов. "Инвесторам приходится также сталкиваться в регионах с такой проблемой, как повышение арендных ставок после подписание договоров. Это пугает состоятельных клиентов и не делает регион более привлекательным для инвестиций", – заметили Елена Колесникова и Сергей Рябокобылко. Но с переходом рынка на "белые" расчеты между арендаторами и арендодателями эта проблема будет решаться.

Профессиональными управляющими офисов называют уборщиц

На состоявшейся 18 марта конференции "Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты" консультант отдела по работе с корпоративными клиентами консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Колесникова акцентировала внимание собравшихся на проблемах рынка управления недвижимостью в регионах.

"За три года поездок по регионам мы не видели ни одной профессиональной управляющей компании. Зачастую управлением недвижимостью в регионах называют минимально необходимые коммуникации здания и уборщицу. И это при том, что наличие профессионального управления объектом - наиболее важное условие для серьезных арендаторов", – отметила Елена Колесникова.

Приятным исключением стала лишь Пермь, где специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko обнаружили аж 2 управляющие компании, перечень предоставляемых которыми услуг полностью соответствовал наиболее оптимистичным ожиданиям.

Аренда офиса выгоднее покупки

Об этом в своем выступлении на конференции "Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты" заявили исполнительный директор и консультант отдела по работе с корпоративными клиентами Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко и Елена Колесникова.

Если в Москве, по мнению специалистов компании, офисы чаще всего берут в долгосрочную аренду, то в регионах крупные компании предпочитают либо покупать, либо самостоятельно сроить себе офисные центры, привлекая для сопровождения проектов профессиональных консультантов из Москвы. Причины такого поведения инвесторов кроются в том, что, во-первых, не во всех даже крупных региональных городах существуют бизнес-центры, соответствующие требованиям серьезных инвесторов. Во-вторых, дело в непрозрачности рынка и преобладании "черных" схем, использование которых абсолютно неприемлемо для крупных компаний, осваивающих регионы. А в-третьих, в регионах кране трудно найти профессиональных управляющих и консультантов, которые обеспечат чистоту сделки. "Только покупая офис в регионах, можно обеспечить надежность реализуемого проекта", – резюмировал Сергей Рябокобылко.

Инвестор выбирает не Россию или Китай, а Владивосток или Пекин

Случается, что инвестора не интересует макроэкономическая ситуация в стране. Такое парадоксальное заявление сделал исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко на конференции "Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты".

По его словам, при выборе объектов инвестирования крупные иностранные компании обращают внимание не на страну в целом, а на конкретный регион. Как правило, такие мировые гиганты как Ford и Microsoft открывают в каждой стране один крупный центр, причем не обязательно делают это в столице страны. Поэтому подобные центры с равной долей вероятности могут появиться в Рязани, Калининграде, Татарстане или в Москве.

Также уровень развития региона может повлиять на даже на выбор страны. Иными словами, инвестор может выбрать, открыть свой центр во Владивостоке или, предположим, в одной из провинций Китае, и при этом он будет сравнивать по привлекательности не Россию и Китай в целом, а именно два региона, независимо от макроэкономической ситуации в целом.

Knight Frank презентовал бизнес-центр Central City Tower

В четверг компания Knight Frank провела презентацию и церемонию открытия бизнес-центра Central City Tower, расположенного по адресу: Овчинниковская 22-24 (район Замоскворечье).

Бизнес-центр класса "А" состоит из двух зданий, объединенных в единый ансамбль. На сегодняшний день к отделке готово первое здание комплекса, строительство второго – продолжается. Общая площадь Central City Tower составляет 38 тыс. 300 кв.м (арендуемая площадь 24 тыс. кв.м).

Архитектурное проектирование комплекса выполнила мастерская ABD. Генеральный подрядчик строительства – компания Skanska, управление объектом осуществляет компания UMA FM. Реализацией площадей центра занимается компания Knight Frank.

По данным Knight Frank, минимальная арендуемая площадь в Central City Tower составляет 300 кв.м. Арендная ставка варьируется от $ 600 до 750 за кв. м в год (не включая НДС).

МИАН стремится управлять

Как показали итоги 2004 года, реструктуризация МИАН пошла компании на пользу, о чем, в первую очередь, говорят финансовые показатели. С июня 2004 года оборот средств ГК "МИАН" превысил показатели предыдущего года в два раза и составил более 300 миллионов долларов.

За последние полгода финансовые показатели риэлторсокй компании ЗАО "Корпорация МИАН" выросли более чем в 1,6 раз. Оборот за этот период составил более 8 миллионов долларов, из них порядка 15% пришлось на сделки с коммерческой недвижимостью. При этом, в секторе коммерческой недвижимости преобладали сделки купли-продажи (порядка 80%).

Оборот девелоперской компании ЗАО "МИАН-Девелопмент" составил 200 миллионов долларов. Новая компания "МИАН-Сервис", предоставляющая услуги по техническому обслуживанию зданий, вышла на уровень самоокупаемости.

Кроме того, в конце прошлого года был зарегистрирован паевый инвестиционный фонд. Стоимость пая в нем составила около 10 тысяч долларов. А общая сумма первичного размещения - около 5 миллионов долларов.

В ближайшее время ГК "МИАН" пополнится еще и компаний, которая будет заниматься управлением готовыми объектами недвижимости. "Чтобы этот бизнес был рентабельным, достаточно управлять, как минимумом, 10 тысячами кв.м", - считает генеральный директор ЗАО "МИАН" Сергей Озеров.

МИАН также заинтересован и в развитии сектора "доходных домов", в первую очередь, жилых объектов, так называемого "бизнес класса". В качестве потенциальных клиентов рассматриваются крупные иностранные компании, заинтересованные в аренде квартир для своих сотрудников. "Любой объект мы потенциально рассматриваем как "доходный дом". Вопрос в экономической эффективности. До недавнего времени, это было менее выгодно, чем продавать жилье. Сейчас ситуация более ли менее выравнивается", - говорит Сергей Озеров.

Статьи

Затраты на продвижение эксплуатационной компании: нужны ли они клиенту – собственнику здания.

Генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина, на состоявшемсяв Питере круглом столе "Основные проблемы при технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости и пути их решения".

Сталкиваясь с возникающими задачами эксплуатации объекта, собственник сравнивает различные пути их решения. Одним из решений является создание собственной эксплуатирующей службы. Для этого на сегодняшнем рынке сложилась весьма благоприятная ситуация. Если собственник владеет большой площадью недвижимости, создание собственной службы будет не менее выгодно, чем привлечение сторонней эксплуатационной компании. Особенно если в перспективе выделить эксплуатацию как отдельное направление бизнеса.

Другой путь решения проблем, связанных с эксплуатацией объекта – воспользоваться услугами эксплуатационных компаний, широко представленными на рынке. При этом основной проблемой собственника становится выбор надежной компании. Эксперты замечают, что формирование приоритетов собственника между компаниями происходит задолго до подведения итогов тендера. Такова особенность рынка предоставляемой услуги. Собственник нуждается в большом количестве информации при покупке такой сложной услуги, как управление и эксплуатация недвижимости. Важную роль при выборе компании, занимающейся управление недвижимостью, играют как мастерство продажи услуги (в момент проведения тендера), так и мастерство продвижения фирмы до участия в тендере. Личное обаяние представителя управляющей компании (УК) не сыграет решающего значения, но весомым аргументом станет имя и имидж фирмы. Работа над имиджем, продвижение компании – залог успешной работы УК. Заявить о себе необходимо задолго до выхода на тендер - определить место компании на рынке, четко сформулировать уникальность предоставляемой услуги и донести это до широких слоев потребителей услуги.

Факторы, определяющие выбор собственником УК - это уровень предоставляемой услуги, ее цена и фактор доверия к компании.

Уровень услуги – это один из наиболее важных факторов. Он влияет и на цену услуги, и на стоимость здания. Многообразие предлагаемой услуги достаточно велико. Чем четче собственник определит необходимую для него услугу, тем более грамотным будет его выбор УК. Профессионально в своем выборе ориентироваться не на цену предоставляемой услуги, а на ее качество.

Многие именитые компании предлагали услугу управления того уровня, которого хотел собственник. И зачастую соглашались с тем, чтобы понизить цену на предоставляемую услугу. Не всегда прямо это обговаривалось собственником. Угадывая намерение собственника выбрать меньшую цену, исключались необходимые части из состава услуги, в результате получалась услуга не того уровня.

Управляющая компания может и должна донести до собственника более грамотный подход к проблеме выбора. Профессионалы продаж услуги меняют приоритеты собственника с "цена-уровень" на более грамотное "уровень-цена".

Проводя переговоры о выборе компании, собственник часто воспринимает их как консультации по созданию своей эксплуатационной компании. Ориентируясь на качество услуги, он должен в создании своей компании учесть затраты, которые не всегда очевидны. Например, наем более профессионального персонала, которому необходимо предложить конкурентно способную зарплату. Затраты на обучение и повышение квалификации персонала, стажировки в том числе и за рубежом. Так, представители компании "ВБ-Сервис" прошли стажировку в Англии по обращению с дизельными генераторами. Подготовка персонала влияет на уровень услуги, на ее стоимость. Поэтому подобные затраты нельзя вычеркивать, но можно сократить, детально прописывая план предстоящих работ по эксплуатации объекта.

Одной из составляющих уровня услуги является управление рисками. Обращаясь к профессионалам, клиент выводит часть рисков, связанных с качеством оказания услуги, за пределы компании. Эти риски несет либо подрядчик – эксплуатационная компания, либо они передаются страховой компании. Как правило, собственная компания не может обеспечить подобный механизм. По опыту заключающихся сегодня договоров видно, что услуга страхования рисков входит в обиход, собственники начинают ею интересоваться в значительно большей степени, чем, скажем, два года назад.

Фактор цены. Если подходить к собственной службе эксплуатации как к первому шагу создания эксплуатационной компании, то необходимо учесть стартовые затраты на создание компании, которые тоже войдут в цену собственной эксплуатации. Поэтому, когда собственник сравнивает стоимость своей эксплуатации и стоимость приглашенной компании, как правило он сравнивает две несравнимые величины. Например, сумму зарплат и сумму договора сторонних компаний. Более грамотно ввести в оборот такие понятие, как стоимость владения и обслуживания. Стоимости будут сопоставимы. При этом если бюджет эксплуатационной компании прозрачен, то затраты собственной службы предсказать значительно труднее. Кроме фонда заработной платы есть еще затраты на смежные отделы, обслуживающие структуру. Например, отдел бухгалтерии, кадровая служба, обучение персонала. Получается, что бюджет сторонней компании гораздо легче прогнозируем. Если УК сможет во время переговоров продемонстрировать данную особенность найма эксплуатационной службы, это сыграет в пользу УК. Таким образом, формируется понятие "стоимость владения", т.е. все затраты на владение, в нашем случае – на владение своей службой эксплуатации. Эту стоимость собственник должен себе полностью представлять.

Таким образом, если правильно посчитать затраты на создание полноценной собственной эксплуатационной службы, ее себестоимость окажется больше, чем сравнимый набор услуг сторонней компании. При этом своя компания всегда имеет меньший вес в глазах собственника по сравнению с нанимаемой. Поэтому своя служба порой не может обосновать необходимые затраты на обслуживание объекта, не говоря уже о затратах на собственное продвижение.

Фактор доверия. В силу того, что решение о покупке услуги по управлению собственник принимает в отсутствие продавца, и очень многие факторы влияют на его выбор, личное обаяние продавца не может сыграть решающей роли. Поэтому возрастает роль предварительной подготовки – репутация фирмы, общеизвестность, успешность, стабильность ее работы. Грамотно продвигающая себя компания имеет больший опыт по указанию услуги. Это позволяет оптимизировать такую сложную часть работы, как вход на объект, поднимает качество услуги в целом.

Таким образом, собственник выбирает по трем обозначенным критериям - уровень услуги, цена, доверие к фирме. Если сравнивать бизнес эксплуатации с бизнесом полного управления, то грамотное продвижение УК – это еще один фактор, на который следует обращать внимание собственнику. Управляющий своим продвижением демонстрирует, как он хорошо сможет продвигать объект. При успешном продвижении затраты на имидж окупаются очень быстро, т.к. за счет грамотного продвижения значительно увеличиваются объемы производства услуги, появляются новые клиенты. Это может существенно понизить себестоимость эксплуатации. Эффективное продвижение дает возможность снизить стоимость услуги за счет увеличения масштабов эксплуатации.

Чтобы продвижение фирмы увеличивало ее обороты и не подрывало финансовое благополучие, необходимо тратить на него не слишком большую часть бюджета. Производство услуги эксплуатации слишком зажато рынком, что не позволяет поднять цену на услугу, чтобы выгадать средства на продвижение. Компания, у которой нет возможности вкладывать средства в свое продвижение, на переговорах имеет незначительный запас доверия потенциального клиента. Следовательно, чтобы конкурировать с другими компаниями на рынке, необходимо предлагать более выгодные условия, отчасти ущемляя себя в своих нуждах (производство услуги, маркетинг, прибыль). Такая политика приводит к значительному снижению прибыли, что опять же ограничивает фирму в дальнейшем продвижении на рынке. Выходом из образовавшегося замкнутого круга может стать применение результативных технологий продвижения. В первую очередь, это интегрированные маркетинговые коммуникации (ИМК). Суть данной технологии в том, что используются аналитическая деятельность клиента. Клиент ищет информацию об услуге в различных источниках. Самостоятельно проведенная работа делает для него результат более ценным. ИМК подразумевает задействование всех доступных информационных каналов. Синтез информации из различных информационных каналов начинается задолго до объявления тендера. Такими каналами являются:

- реклама, которая прямо направляет действие клиента;
- связи с общественностью, формирующие отношение деловой среды к компании;
- прямые добровольные контакты с клиентами;
- Интернет;
- распространение корпоративной печатной продукции.

Есть возможность подобрать маркетинговые решения на различные бюджеты При этом затраты будут несравнимо меньше, а эффективность значительно выше, чем при традиционном использовании разрозненных средств коммуникации.

Москва-Сити снова ищет инвестора

Лев Леваев, похоже, отказался застраивать центральное ядро ММДЦ Тендерный комитет города Москвы планирует в апреле провести открытый аукцион на право застройки центрального ядра ММДЦ "Москва-Сити". Об этом журналистам сообщил глава Тендерного комитета Геннадий Дегтев. Пикантность ситуации состоит в том, что некоторое время назад право застройки центрального ядра ММДЦ было передано фирме торговца алмазами Льва Леваева "Африка-Израиль", который представил амбициозный проект. Уже тогда на рынке начались разговоры о том, что проект слишком амбициозен и "Африка-Израиль" не планирует его реализовывать. Участники рынка считают, что сделанное Тендерным комитетом объявление об аукционе является подтверждением того, что Лев Леваев отказался от реализации проекта.

Архитектурной концепцией предусмотрено проектирование и строительство наземной части центрального ядра ММДЦ "Москва-Сити" общей площадью до 150 тыс. кв. м, а также устройство боковых ограждений и светопрозрачного покрытия. К участникам аукциона, по словам Геннадия Дегтева, будут предъявляться следующие квалификационные требования: практический опыт создания и управления крупными многофункциональными комплексами, а также наличие инвестиций, подтвержденных банковскими обязательствами, в объеме не менее 300 млн долл. для сооружения объекта. Победителем аукциона будет признана компания, предложившая максимальный размер доли города в совместной собственности. Стартовая цена лота составляет 25% в совместной собственности проекта.

Проект "Москва-Сити" находится в затянувшейся стадии реализации. Из почти готовых зданий можно назвать "Башню на набережной" компании "ЭНКА", все остальное строится. Компания "Капитал Груп", по данным RBC daily, готова быстро завершить свой проект "Город Столиц", но не видит в этом особой необходимости, поскольку более логичным будет завершение строительства одновременно со всем комплексом. Сроки завершения строительства комплекса "Федерация", возводимого компанией Mirax Group, также весьма туманны. Согласно циркулирующей на рынке информации, Mirax активно занимается поиском соинвестора в Китае для завершения строительства. Глава компании Сергей Полонский, между тем, подтверждает лишь информацию о намерении привлечь китайского генподрядчика для строительства второй башни комплекса. "Раньше они заявляли, что готовы финансировать 50% проекта, однако сейчас, похоже, средств у них хватает лишь на 15-20%", – утверждает один из участников рынка. Свои проекты в ММДЦ реализуют также "Северсталь" и "Московская девелоперская компания" Шалвы Чигиринского.

Право на застройку центрального ядра ММДЦ до недавнего времени принадлежало компании "Африка-Израиль" Льва Леваева, который собирался построить четыре башни "Времена года: весна, лето, осень, зима" и разбить одноименные парки. Общая площадь каждой башни, по имеющейся информации, должна была составить 80 тыс. кв. м, высота – 40-50 этажей. Кроме того, предполагалось обустроить атриум с кинозалами. "Заявленный проект был слишком амбициозен, и участники рынка сразу же решили, что Лев Леваев не будет его реализовывать, – сказал RBC daily один из участников рынка, пожелавший сохранить анонимность. – Объявление дополнительного конкурса на право застройки центрального ядра указывает на то, что он действительно отказался от данного проекта. Скорее всего, г-ну Леваеву не удалось договориться о финансировании со своими израильскими партнерами". В стройкомплексе Москвы по вопросу участия Льва Леваева в застройке центрального ядра Москва-Сити RBC daily сообщить ничего не смогли, заметив лишь, что "проект с "Временами года" рассматривался на общественном градостроительном совете и вызвал много вопросов у мэра Лужкова". В Тендерном комитете также не смогли пояснить, с чем связано объявление нового конкурса. "Мы являемся лишь техническими исполнителями, нас попросили организовать аукцион, мы его и организуем", – заявили RBC daily в Тендерном комитете.

Участники рынка предполагают, что победителем нового аукциона станет либо АФК "Система" либо какая-либо из компаний Шалвы Чигиринского. Также высказываются предположения, что выиграть аукцион может одна из "дочек" "Интеко". Впрочем, участники рынка относятся к перспективам Москва-Сити весьма сдержанно. "По нашим оценкам, строительство Москва-Сити в лучшем случае завершится к 2015 году, в худшем – не ранее 2020 года", – сказал RBC daily директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев. Участники рынка утверждают, что комплекс не может быть быстро достроен в силу целого ряда как объективных, так и субъективных проблем. К объективным, в частности, относятся проблемы с электричеством. "Имеющихся мощностей электрических сетей в Москва-Сити не хватит на все проекты, – утверждает собеседник RBC daily. – Уже сейчас ЭНКА приостанавливает строительство из-за нехватки электричества. Как эта проблема будет решаться в дальнейшем, непонятно". На рынке полагают, что в срок закончить строительство способны лишь две компании – ЭНКА и "Капитал Груп", которые будут в итоге вынуждены сдавать офисы и апартаменты на стройке.

Предпосылки созрели

Время пришло

До поры до времени, пока на рынке существовал дефицит предложения, такие подходы позволяли собственникам объектов коммерческой недвижимости извлекать приличные доходы. Все деловые просчеты перекладывались на потребителя. Серьезным толчком к изменению отношения собственников объектов коммерческой недвижимости к проблеме управления принадлежащими им активами можно считать дефолт 1998 года. Тогда многие бизнес-центры и торговые комплексы в значительной мере опустели (петербургский рынок из этого кризиса полностью вышел лишь в 2001 году). Как вспоминает Александр Гришин, "именно в период кризиса те игроки рынка коммерческой недвижимости, у которых снижение доходности было критическим, задумались о качестве управления своими объектами. Часть из них пришли к выводу, что намного эффективнее передать управление профессионалам".

Как отмечают опрошенные нами эксперты, в сегодняшней ситуации сбалансированного рынка роль управляющих компаний выходит на первое место. В большей степени это относится к объектам старого поколения. Сегодня для всех очевидно, что арендаторы бизнес-центров и торговых комплексов предъявляют все более высокие требования к качеству предоставляемых услуг, а также к инженерным, коммуникационным, технологическим системам здания. Строго говоря, современный потребитель на рынке коммерческой недвижимости готов платить за максимально комфортные условия для ведения своего бизнеса. По большому счету, это касается и скорости доступа в Интернет, и освещения, и кондиционирования помещений, и удобства заезда в паркинг, и оснащенности конференц-залов, и ассортимента в кафе и ресторанах, имеющихся в центре.

Но если пакет услуг управляющие компании еще могут расширить (что сейчас практически все и делают), то многие инженерно-технические проблемы решить достаточно сложно. Собеседники корреспондента "Эксперта С-З" привели массу примеров, когда даже в довольно дорогих и в целом достойных проектах не учтена масса деталей: слишком узкий въезд в подземный паркинг, из-за чего машинам приходится буквально по миллиметру в него втискиваться; в часы пик в холле выстраиваются очереди, потому что не хватает лифтов; в крупном бизнес-центре все офисы, на американский манер, нарезаны огромными площадями, которые трудно перегородить, так как большая часть останется без естественного освещения и т.д.

И это не столько вина проектировщиков и строителей. Дмитрий Кунис, генеральный директор Генподрядной компании "СТЭП", которая занимается генподрядом при строительстве коммерческой недвижимости, выразил общее мнение специалистов: "На первых этапах в создании объекта коммерческой недвижимости - от концепта до проекта - участвуют сами инвесторы или их доверенные лица. Тогда как основные просчеты проектировщиков, а также строителей, выявляются уже в процессе управления объектом и выясняется, что, например, нарезка площадей не очень удобна для арендаторов. На стадии проектирования и даже строительства подобные просчеты легко устраняются, но указать на них может только будущий управляющий объектом. К сожалению, пока дочерние управляющие компании на рынке коммерческой недвижимости подключаются к проекту уже на завершающих этапах".

Владеть или управлять?

Все это происходит по причине смешивания понятий "владение" и "управление" коммерческой недвижимостью. По большому счету, все, что должно интересовать инвесторов и собственников, - это получение гарантированного дохода от объекта, а технологии обеспечения стабильного уровня доходов - задача управляющих компаний.

"В идеале управление объектом коммерческой недвижимости должно начинаться сразу после решения инвестора о его создании, - уверен Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга "АйБи Групп". - В принципе, российские профессиональные управляющие компании так уже давно работают. Именно они разрабатывают оптимальную с точки зрения локации и окружения концепцию будущего комплекса. Ведь галерея бутиков вряд ли будет уместна в спальном районе города, тогда как там можно построить вполне успешный торговый центр, рассчитанный на целевую группу. То есть четкое позиционирование происходит уже на начальном этапе. Кстати, в сегменте торговых комплексов на стадии проектирования необходимо заключить контракты с будущими "якорями", потому что планировка внутренних помещений будет во многом зависеть от их пожеланий... Очень редко созданные собственниками управляющие компании, учитывая, что они подключались к проектам на последних стадиях, имеют такой опыт".

Трудно сказать, произойдет ли в ближайшее время на петербургском рынке коммерческой недвижимости "революция управленцев", но то, что спрос на услуги компаний, специализирующихся в property management, будет расти, уже очевидно. Можно также предположить, что, скорее всего, именно к ним будут обращаться специализированные паевые фонды, которые в последнее время активно открываются в Петербурге.

Доверьтесь профессионалам

Чем больше у компании объектов в управлении, тем проще ей снижать эксплуатационные издержки, считает генеральный директор "Менеджмент компания ПСБ" Константин Козловский Надежда Брешковская

По разным оценкам, сегодня в Петербурге работает до 50 компаний, занимающихся управлением объектами коммерческой недвижимости. Большинство из них являются "карманными", то есть созданы собственником для управления конкретным центром. Как полагают специалисты, такая форма управления имеет право на существование. Однако в последнее время становится все очевиднее, что внешние управляющие компании, не связанные с владельцами объектов, получают больше преимуществ на конкурентном рынке.

Сейчас многие крупные компании, управляющие десятками объектов, стремятся расширить портфель собственников. По этому пути идет и один из лидеров петербургского рынка - дочерняя структура инвестиционного холдинга "ПСБ - Инвест Групп" - "Менеджмент компания ПСБ", имеющая в своем активе 14 имущественных комплексов общей площадью 400 тыс. кв. м. Как рассказал в интервью корреспонденту "Эксперта С-З" генеральный директор " МК ПСБ" Константин Козловский, стремление компаний привлечь в управление комплексы различных собственников - вполне закономерный процесс, как для самих компаний, так и для рынка в целом.

- Бытует мнение, что время "карманных" управляющих компаний прошло. В условиях жесткой конкуренции наибольшие преимущества имеют внешние компании.

Константин Козловский - Да, рынок становится все более цивилизованным, открытым. Главная причина создания "карманных" компаний заключалась в том, что рынок аренды был непрозрачен. Встречались же примеры арендной платы в конвертах... У собственников не было доверия к сторонним компаниям, уверенности в исполнении взятых ими обязательств. Именно поэтому, на мой взгляд, большинство владельцев потенциальных объектов коммерческой недвижимости рассуждали так: "Сейчас мы все сделаем, вложим деньги, а кто-то придет и все это загубит, и взять с него ничего нельзя, поэтому лучше самим управлять".

Вообще, раньше на рынке коммерческой недвижимости доминировали, мягко говоря, случайные люди, получившие почти бесплатно в результате приватизации или другим способом здания в собственность. Сейчас здания приобретаются или строятся целенаправленно, то есть собственник изменился. Кроме того, увеличился и объем инвестиций в реконструкцию объектов. Инвесторы вкладывают серьезные деньги в инженерию, установку современных технических систем на своих объектах. Все это надо грамотно эксплуатировать, иначе даже самая совершенная техническая система лет через пять придет в упадок. Кроме того, комплексом необходимо управлять именно как коммерческим объектом. Можно, конечно, провести большую PR-кампанию, установить заниженные ставки и таким образом заполнить бизнес-центр. Но если дальше не вести кропотливую работу, проект не будет успешным, а значит, собственник не получит доход, на который рассчитывает.

Проблема в том, что эта работа отнимает массу времени и сил, которых не хватит, если инвестор занимается еще и другим бизнесом. Многие собственники это понимают и приглашают для управления профессиональные компании. Кроме того, спрос на их услуги формируют и специализированные инвестиционные фонды в недвижимость, которые привлекают средства физических лиц. Таких фондов появляется все больше - думаю, что в скором времени они станут одним из основных инструментов инвестирования в коммерческую недвижимость. А при таком подходе профессиональная управляющая компания просто неизбежно должна быть на объекте.

Стремительно меняется и арендатор. Если раньше вопрос о "конвертной" арендной плате многих не смущал, то сегодня большинство предпринимателей, желающих снять офис в бизнес-центре среднего класса, услышав про такой способ расчетов, разворачиваются и уходят. Тем более что сейчас у них большой выбор.

- Эволюция сознания собственников и арендаторов понятна. Как должны измениться сами управляющие компании?

- Не буду оригинальным, если скажу, что в выигрышном положении будут те управляющие компании, которые научились обеспечивать широкий комплекс услуг на высоком качественном уровне, быстро реагировать на изменения запросов клиентов, при этом добиваясь минимальной себестоимости. Одним из преимуществ сейчас также становится возможность компании предоставить арендаторам дополнительные площади или офис-склад. Это легко можно сделать, если компания управляет несколькими объектами.

Вообще, чем больше у компании объектов в управлении, тем проще ей снижать эксплуатационные издержки: не надо, например, на каждом объекте создавать собственные эксплуатационные службы, потому что есть централизованная. Как правило, если у компании более 10 проектов в управлении, выделяются узкоспециализированные службы (консалтинга, охраны, эксплуатации, клининга, транспортные и т.д.) как самостоятельные коммерческие единицы, нередко под новым брендом. В частности, наша компания выводит в отдельную структуру эксплуатационный блок (в него входят служба эксплуатации, клининга и охраны), буквально в ближайшее время она начнет работу на рынке под брендом Top Service...

Кроме того, что у компании в управлении должно быть несколько объектов, чтобы иметь возможность маневрировать, необходимо дифференцировать портфель собственников управляемых объектов. "Менеджмент компания ПСБ", несмотря на то что мы управляем 14 имущественными комплексами, работает всего с двумя владельцами коммерческой недвижимости: нашим основным собственником - Промышленно-строительным банком - и компанией "Охта-групп". Сейчас мы проводим активную работу, ведем переговоры с другими собственниками коммерческой недвижимости, чтобы взять их объекты в управление. Это закономерный итог процесса становления компании, когда опыт и выстроенная структура позволяют расширяться не только количественно, но и качественно. Многие наши коллеги прошли тот же путь, сейчас некоторые из них начинают активно выходить в регионы.

Акционеры делят "Сити"

Москва может разорвать отношения с управляющей компанией делового центра "Москва-Сити", если акционеры этой компании не помирятся друг с другом. Об этом сообщил "Ведомостям" заместитель мэра по внешним связям Москвы Иосиф Орджоникидзе, курирующий развитие проекта. Инвесторы делового центра уже готовятся создать для него альтернативную управляющую компанию.

В минувшую пятницу офис "Сити" был закрыт, а на входной двери висела таблица "санитарный день". В пресс-службе "Сити" объяснили это проведением санитарных мероприятий, однако неофициально инвесторы делового центра говорят, что офис управляющей компании закрыт из-за разногласий между акционерами. "Приятного здесь мало: серьезные люди так себя не ведут", — негодует вице-мэр Иосиф Орджоникидзе. 14 марта на внеочередном заседании совета директоров "Сити" представители группы S.P.I. досрочно освободили от должности президента общества Бориса Рыжкова, обвинив его в неэффективной работе, и назначили нового руководителя — Фурката Мухамедиева. В "Гуте" заявили, что таким образом S.P.I. пытается получить оперативный контроль над проектом, который становится прибыльным.

По информации пресс-службы "Сити", у компании три источника дохода — около 60% доходов поступает от сдачи в аренду площадей в "Башне-2000" (по оценке Colliers International, средняя ставка — $650 в год за 1 кв. м), управления мостом "Багратион" и выполнения функций заказчика на объектах (от 0,8% до 2,5% от суммы заказа). Как утверждает информированный сотрудник ОАО, в ближайшие год-два инвестиции должны увеличиться в несколько раз: уже в апреле тендерный комитет проведет два аукциона, на которых будут определены инвестор центрального ядра и подрядчик на строительство правительственного комплекса. По информации Комитета по внешним связям Москвы, город уже вложил в развитие "Москва-Сити" около $350 млн.

В общей сложности на прошлой неделе акционеры управляющей компании провели три совета директоров. Стороны договорились о проведении 20 мая внеочередного собрания акционеров, на котором будет избран новый совет директоров и внесены изменения в действующий устав. Предполагается, что на собрании акционеров в новый СД будут введены по четыре представителя от каждой группы (сейчас в СД пять человек от группы S.P.I. и четыре — от "Гуты").

Если до 21 мая акционеры не договорятся, то город разорвет отношения с управляющей компанией. "Мы им сказали: урегулируйте ваши отношения без нашего вмешательства. Если этого не произойдет, то мы разорвем отношения с вами", — заявил "Ведомостям" Орджоникидзе.

Инвесторы, работающие в ММДЦ, уже заявили о создании в ближайшее время некоммерческой ассоциации инвесторов, которая координировала бы строительный процесс в "Москва-Сити". "Если "Сити" не в состоянии создать инвесторам нормальные условия работы, нам другого не остается, как создать альтернативную управляющую компанию", — заявил президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский. Такой же позиции придерживается гендиректор "Техинвеста" Павел Фукс. Предполагается, что созданная ассоциация инвесторов выберет управляющую компанию "Москва-Сити", проведя тендер среди международных управляющих компаний.

Акционеры ОАО "Сити" перспективу разрыва отношений с городскими властями и появления конкурента всерьез не воспринимают. "Правительство [Москвы] — главный партнер проекта "Сити". Какими бы ни были отношения между акционерами, они не влияют на отношения компании к городу и инвесторам", — говорит заместитель председателя совета директоров группы S.P.I. Андрей Скурихин. Он утверждает, что острого конфликта между акционерами нет: "До собрания еще два месяца, до этого времени можно все много раз обсудить и выработать принципы и правила управления компанией". "Гута" официально не комментирует ситуацию. Однако источник, близкий к руководству компании, сообщил, что "группа будет защищать свои интересы в судебном порядке".

МИАНу надоело продавать

Компания займется невыгодным бизнесом: строительством и эксплуатацией доходных домов

Группа МИАН намерена заняться строительством и эксплуатацией доходных домов. Об этом на днях сообщил генеральный директор ЗАО "МИАН" Сергей Озеров. В компании полагают, что в скором времени это доселе невостребованное российским рынком направление обещает стать перспективным. В первую очередь, в силу наступившей ценовой стабилизации на рынке недвижимости. Проще говоря, до сих пор было выгоднее торговать жильем, а не сдавать его в аренду. Впрочем, пока не очень понятно, кто может составить клиентуру доходных домов, особенно в свете высокой арендной платы.

МИАН является крупнейшим участником московского рынка недвижимости. Помимо риэлторского бизнеса, компания занимается девелопментом, рассматривая его как наиболее перспективное направление. По данным корпорации, ее оборот за период с июня прошлого года составил более 300 млн долл. При этом оборот риэлторской компании за последние шесть месяцев составил 8 млн долл., а девелоперской – 200 млн долл. Объем жилья, реализованного МИАНом на вторичном и первичном рынках за этот же период, составил более 230 тыс кв. м. Общая площадь проектов, реализуемых ЗАО "МИАН-Девелопмент", составляет 1,5 млн кв. м. Также в структуре МИАНа имеется сервисная компания "МИАН-Сервис", занимающаяся техническим обслуживанием зданий. Корпорация МИАН также планирует в скором времени выйти на рынок специализированных паевых фондов, а также сформировать оператора в сфере управления недвижимостью.

Вместе с тем на днях генеральный директор ЗАО "МИАН" Сергей Озеров заявил, что компания рассматривает возможность строительства и эксплуатации доходных домов в российской столице. Для управления доходными домами корпорация предполагает выделить специальную управляющую компанию, которая также будет заниматься управлением нежилой недвижимостью. "Мы уже анализируем тему строительства и управления доходными домами и займемся этим, скорее всего, уже в текущем году, – сообщил Сергей Озеров. – Уже сейчас каждый наш проект мы рассматриваем также с точки зрения использования его в качестве доходного дома". По словам г-на Озерова, речь идет о доходных домах бизнес-класса, стоимость аренды в которых довольно высока. Впрочем, называть конкретные цифры Сергей Озеров не стал, уточнив лишь, что проживание в таком доме обойдется дешевле, чем в гостинице. МИАН рассчитывает, в первую очередь, на корпоративных клиентов, которые могли бы арендовать площади в таких домах для своих сотрудников. При этом в качестве корпоративных клиентов, скорее всего, выступят иностранные компании.

Рынок доходных домов в российской столице находится, мягко говоря, в зачаточном состоянии. Один доходный дом был построен Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы, однако за год своего существования, как утверждают участники рынка, он так и не был полностью сдан в аренду. Организованным доходным домам крайне трудно конкурировать с диким рынком аренды жилья в Москве, прежде всего, из-за неоправданно высокой стоимости аренды. ДИПС, в частности, установил цену на апартаменты, исходя не из рыночной ситуации, а из необходимости окупить сделанные вложения. Сергей Озеров, между тем, объясняя интерес компании к доходным домам, ссылается на тот факт, что ранее заниматься этим бизнесом было невыгодно, поскольку рост арендной платы довольно сильно отставал от роста продажной цены. "Сейчас ситуация выровнялась", – считает г-н Озеров. Действительно, в последние несколько месяцев на рынке недвижимости Москвы наблюдается стабилизация, в которой участники рынка уже больше не сомневаются. Остановка роста цен, собственно, и привела к "выравниванию ситуации", а также заставила компании заняться поиском дополнительных возможностей для бизнеса.

Впрочем, эксперты не считают доходные дома хорошей альтернативой классическому девелопменту. "Цены на жилье в последнее время росли более быстрыми темпами, чем арендные ставки, – сказал RBC daily руководитель проекта IRN.ru Олег Репченко. – Если еще год назад покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду приносила 10-12% годовых, то сейчас – лишь 7-8%. Таким образом, сдача жилья в аренду приносит доход на уровне банковского депозита. Более высокую доходность можно получить, если сначала какое-то время сдавать квартиру в аренду, а потом ее продать. Но с квартирой в доходном доме так поступить нельзя по двум причинам. Во-первых, квартиры в таких домах специально проектируются под сдачу в аренду. Во-вторых, немного найдется желающих купить жилье в "общежитии", которым по сути своей является любой доходный дом". По мнению Олега Репченко, управление доходными домами является гораздо менее выгодным бизнесом, чем чистый девелопмент, а потому может быть интересен лишь организациям, имеющим длинные дешевые деньги, которые необходимо вложить с минимальным риском. "С точки зрения извлечения прибыли доходные дома не являются эффективным решением", – считает он. Корпорация МИАН, впрочем, вряд ли может быть отнесена к организациям, имеющим большое количество длинных и дешевых денег, – скорее наоборот. Поэтому ее интерес к рынку доходных домов в Москве выглядит по меньшей мере экзотическим. Из чего следует вывод, что либо компания совсем отчаялась заработать на девелопменте, либо решила заниматься сразу всем.