Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

Новости

Учиться никогда не поздно!

Эксплуатационщики научились приемам управления недвижимостью, а теперь осваивают и стратегию

В январе сотрудники эксплуатирующей компании ВБ-Сервис прошли обучение на 1ом этапе курса CPM, организованном РГР. Следующий этап обучения начинается 24 марта.

"Не секрет, что в Москве существует дефицит кадров в области управления недвижимостью, впрочем, в регионах ситуация еще хуже. Курсы РГР, безусловно, способствует его устранению. Полгода назад наши сотрудники прошли также обучение в школе менеджеров "Арсенал" на курсе "Управление недвижимостью", - говорит генеральный директор компании ВБ-Сервис Геннадий Сидорчук. По его мнению, различия между курсами РГР и "Арсенала", безусловно есть. "Если в школе менеджеров "Арсенал" обучающиеся получают практические рекомендации по методике управления, то РГР дает управляющим фундаментальную подготовку, которая позволяет адаптироваться к меняющимся условиям рынка и выдержать возрастающую с каждым днем конкуренции".

Таким образом, решение начать обучение сотрудников на курсах РГР после завершения курса в "Арсенале" - "это переход от приемов к стратегии", подчеркивает Геннадий Сидорчук.

"Думаю, мы пошли правильным путем, когда начали обучение наших сотрудников в "Арсенале". Наша Компания чисто эксплутационная, специалистов в области управления у нас не было вообще, а они, безусловно, очень нужны и эксплутационной компании. Школа менеджеров "Арсенал" помогла нам сделать стартовый шаг. А курсы РГР - логическое продолжение наших начинаний" - заключает Сидорчук.

"ВБ-Сервис" - эксплутационная Компания, осуществляющая техническое обслуживание инженерных систем зданий. Проводит реконструкцию и модернизацию инженерного оборудования, выполняет общестроительные и ремонтные работы, предоставляет автотранспортные услуги. Общая площадь обслуживаемых объектов 85 000 кв.м.

В регионах превалирует класс С

Накануне компания Knight Frank провела пресс-конференцию, на которой был представлен сравнительный анализ рынков недвижимости 10 наиболее развитых регионов России.

В рамках данного обзора систематизирована и проанализирована информация по рынкам недвижимости 10 крупнейших городов России: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа и Челябинск.

Решение о создании сравнительного анализа региональных рынков было принято по нескольким причинам. Во-первых, стратегия развития компании предполагает активное участие в региональных проектах, что вызвано гигантским интересом со стороны ведущих девелоперов к выходу на рынки крупнейших городов России. Во-вторых, компания Knight Frank решила предложить рынку еще один эффективный и востребованный инструмент, который поможет не только понять ситуацию в регионах, но и активизирует деятельность профессиональных участников в федеративном масштабе. Это хороший шанс для ведущих компаний преуспеть в развитии за счет освоения наиболее перспективных локальных рынков.

В результате исследования специалистами компании были сделаны следующие выводы:

Первые этажи займут магазины

Переехать в другие квартиры придется, вероятно, скоро некоторым жителям первых этажей. К 2008 году в столице планируется открыть до трех тысяч предприятий бытового обслуживания так называемой шаговой доступности.

Как пояснил руководитель Департамента потребительского рынка и услуг Москвы Владимир Малышков, сейчас в городе действует около шести тысяч объектов бытового обслуживания (подобные услуги также оказываются во всех крупных торговых центрах), однако им до конца не удается справиться с нуждами горожан. К тому же далеко не все такие химчистки или, скажем, прачечные по карману даже среднеобеспеченному москвичу.

Поэтому в столице и решено разработать специальную программу развития подобных заведений так называемой социальной направленности, то есть относительно дешевых. В частности, по каждому району города сейчас готовится специальная схема, исходя из которой станет ясно, чего именно не хватает его обитателям (чтобы не получилось так, что в одном месте нет ни одного продуктового магазина, зато переизбыток ателье). И если, скажем, парикмахерская согласится стричь ветеранов и инвалидов по особо низкой цене или вовсе бесплатно, то ей будут предоставлены различные льготы.

В тех же районах, где новые предприятия строить уже негде, планируется предлагать жителям первых этажей другое жилье, чтобы открывать тут небольшие продуктовые магазины, обувные мастерские и т. п. Или под эти цели станут приспосабливать другие пустующие помещения, сообщает "Вечерняя Москва".

Юрий Лужков одобряет переход на рыночные ставки аренды нежилых помещений

Тенденция к постепенному переходу к рыночным ставкам аренды нежилых помещений, принадлежащих городским властям, будет сохраняться. Об этом на заседании столичного правительства заявил мэр Москвы Юрий Лужков.

По его словам, "тенденция к переходу на рыночные условия при сдаче в аренду находящихся в собственности города помещений абсолютно правильна".

"Я решительно поддерживаю" наведение порядка департаментом имущества Москвы в сфере управления городской собственностью, подчеркнул столичный градоначальник.

По его мнению, наведение порядка "в первую очередь касается создания единой системы распоряжения городским имуществом".

Ранее глава департамента имущества города Владимир Силкин заявил, что постепенный переход к рыночным ставкам арендной платы правительство Москвы осуществит в течение ближайших 3-4 лет.

Спрос на качественные складские площади в 2005 году увеличится на 11-13%

Спрос на качественные складские площади в 2005 году увеличится на 11-13% и составит не менее 1 млн. 650 тыс. кв. м. Об этом говорится в исследовании компании Knight Frank, посвященном перспективам развития рынка столичной недвижимости на 2005 год.

Эксперты компании отмечают, что спрос на качественные складские площади по-прежнему значительно превышает текущий объем предложения. На данный момент величина неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения составляет не менее 1 млн. 500 тыс. кв. м.

В текущем году настоящее время, наиболее востребованными направлениями в плане строительства складских помещений будут северо-западное направление (вдоль шоссе М-10) и западное (вдоль шоссе М-9 и М-1), являющиеся основными путями подвоза импортируемых из стран ЕС и Скандинавии грузов.

Также, популярностью будут пользоваться южное направление (вдоль шоссе М-4 и М-2) и юго-восточное (вдоль шоссе М-5), являющиеся основными путями трансформируемых грузов в регионы.

По данным аналитиков Knight Frank, предложение качественных складских помещений в Москве по-прежнему крайне ограниченно. Поглощение большинство новых высококлассных площадей, появляющихся на рынке, происходит еще на этапе строительства.

На 2005 год заявлен выход проектов общей площадью более 600 тыс. кв. м, однако, по прогнозам аналитиков компании Knight Frank, будет построено только порядка 400 тыс. - 500 тыс. кв. м высококлассных складских помещений, и рост предложения составит 17-18% по сравнению с прошлым годом.

В исследовании также говорится, что текущем году продолжится умеренный рост арендных ставок на высококлассные складские помещения, обусловленный, прежде всего острой нехваткой качественных площадей.

По сравнению с 2004 годом арендные ставки в классе "А" вырастут в среднем на 10% и достигнут значений $140 за 155 кв. м в год, в классе "В" рост будет на уровне 12% и составит $115 за 135 кв. м в год.

Офисы на курьих ножках

"Ростик Групп", основу бизнеса которой составляет ресторанный холдинг, решила заняться еще и инвестициями в недвижимость. Как стало известно "Ведомостям", в прошлом году группа приобрела 76% Института стекла, занимающего 2,2 га в районе Третьего кольца в Москве, чтобы построить там еще несколько офисов класса Б.

Основатель и президент "Ростик Групп" Ростислав Ордовский-Танаевский-Бланко не раз говорил об интересе к инвестициям в недвижимость, не связанную с профильным бизнесом. Как стало известно "Ведомостям", в прошлом году группа приобрела 76% акций Института стекла, занимающего 2,2 га в Юго-Восточном округе Москвы. Это подтвердили советник президента группы Елена Новицкая и исполнительный директор института Марина Орлова, по словам которой "Ростик" около четырех лет арендует офис в здании института.

По оценкам экспертов, покупка обошлась "Ростик" примерно в $20 млн. Замдиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева считает, что здание института может стоить $1500-1700 за 1 кв. м, а земля — $3-5 млн за 1 га. Директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Лариса Афанасьева оценивает здание в $1100-1300 за 1 кв. м, а землю в этом районе — в $3 млн за 1 га.

"Ростик" собирается построить на территории института "еще несколько офисных зданий класса Б", рассказал Ордовский-Танаевский-Бланко, но от более подробных комментариев отказался. Сейчас площадь института составляет 10 500 кв. м, из которых лаборатории и прочие помещения занимают всего 500 кв. м.

Никуличева оценивает инвестиции в строительство 1 кв. м офиса класса Б в $600-700. Если в старом здании института аренда стоила $200-300 за 1 кв. м в год, то в новых зданиях она может возрасти до $400. Александр Кулагин, аналитик Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, оценивает арендные платежи в офисах класса Б в районе Третьего кольца в среднем в $450 за 1 кв. м в год. "Других инструментов извлечения прибыли, сопоставимых по доходности с вложениями в недвижимость, очень немного, — говорит Лариса Афанасьева из Colliers International. — К тому же наблюдается отставание предложения от спроса на офисную недвижимость".

Вложения в недвижимость не уникальное явление для ресторанного бизнеса. Например, McDonald's владеет объектами недвижимости по всему миру. В Москве корпорации принадлежат несколько офисных зданий — в Газетном переулке (класса А, площадь около 10 000 кв. м), на улице 1905 года (около 3000 кв. м) и в Клементовском переулке (около 2000 кв. м). Впрочем, новых приобретений компания не планирует, говорит руководитель пресс-службы McDonald's Светлана Полякова.

А вот "Ростик" намерена активно развивать новое для себя направление бизнеса. Помимо офисов группа собирается заняться складской недвижимостью, сообщил Ордовский-Танаевский-Бланко. В прошлом году "Ростик Групп" приобрела складской комплекс на востоке Москвы общей площадью около 5 га.

Рост российской экономики идет на пользу богатым

На прошлой неделе руководитель Росстата Владимир Соколин подтвердил то, что и так всем известно: рост российской экономики идет на пользу богатым, их доходы растут гораздо быстрее, чем у всех остальных россиян.

Из среды реформаторов постоянно слышатся голоса: рыночные реформы в стране дают сбои из-за лености и безынициативности основной массы россиян. Народ любит льготы и не любит работать. Особенно эта нехитрая мысль расцвела во время мощного выступления против монетизации льгот. Но разве население виновато в столь невежливом отношении к закону N 212?

Как бы ни относиться к денежной компенсации льгот, надо грамотно рассчитывать объем денежных ресурсов, выделяемых для решения этой задачи. Минфин убедил Федеральное собрание и президента, что 170 млрд. рублей для гражданских льготников и 30 млрд. для военных более чем достаточно. Как теперь оказалось, цифра была занижена в два раза!

Непрофессионализм или твердое убеждение, что народ "все схавает"? Думаю, что и то, и другое. И это касается не только правительства, но и законодателей. Госпожа Слиска неоднократно заявляла на ЦТ, что Кудрин обманул Госдуму. Однако каждому депутату положено шесть высокооплачиваемых советников. Какова квалификация этой армии советников, оплачиваемых из карманов налогоплательщиков? Такова наша власть, так она строит свои взаимоотношения с избирателями.

В любом законодательном документе или решениях исполнительной власти скрупулезно прописываются права властей и весьма приблизительно права граждан России.

Возьмем, например, право граждан на жилье. Впервые за многие десятилетия власть имеет право на выселение граждан. Если семья не платит шесть месяцев за квартиру, ее можно выселить в жилье типа общежития из расчета 6 кв. метров на человека.

Но если работодатель полгода не платит зарплату работнику, то юридическая защищенность работника столь слаба, что реальный шанс получить хоть какие-нибудь деньги - разве что голодовка. Отобрать квартиру легко, а получить заработанные деньги - целая проблема! К этому надо добавить, что Жилищный кодекс никак не защищает права несовершеннолетних членов выселяемой семьи.

Но это еще полбеды. Возьмем квартирную плату. Территориальные органы власти не имеют никаких юридических ограничений по росту квартплаты. В центре Москвы с 1998 года квартплата выросла в 7,5-8 раз. И это невзирая на то, что отдельно росли цены на газ, электричество, телефон, горячую и хо-лодную воду, вывоз мусора... Что же это за загадочная квартплата, которая растет семимильными шагами? Почему нет закона об арендном договоре, в котором аппетиты домовладельцев ставились бы в определенные рамки?

Нам ответят: городские власти подбираются к 100-процентной оплате жилищно- коммунальных услуг со стороны населения, по почему тогда "хрущевки", окупившиеся еще четверть века назад, не освобождены от квартплаты? Почему рост квартплаты и тарифов на другие услуги не ведется параллельно с внедрением газовых счетчиков, показателей фактического забора воды, учета продолжительности телефонных разговоров и т.д.?

Далее. Наши законодатели практически не уделяют внимания ужесточению материальной и уголовной ответственности за нарушение стандартов качества обслуживания населения. Эта ответственность должна фиксироваться в договоре на обслуживание клиента. Если энергетики имеют право отключать электричество за неуплату, то они должны гарантировать напряжение и частотные характеристики в системе.

Только так, шаг за шагом создается гражданское общество. Здесь нет мелочей. Власть, меняя законы, должна встать на позицию защиты прав личности, иначе можно дойти до абсурда.

Например, уже давно готовится закон о налоге на имущество граждан, исходя из рыночной стоимости. И скоро этот закон будет поставлен на обсуждение. Бессмысленность этого закона заключается в том, что чиновник без всякой квартплаты может выселить вас из квартиры или из дачного поселка. Приходит к хозяину квартиры бумажка из муниципалитета, в которой говорится, что квартиры в вашем районе подорожали в два раза. Поэтому с 1 января вас облагают двойным имущественным налогом.

На следующий год повторяется то же самое. К этому надо добавить, что вообще дезорганизуется весь рынок недвижимости. Мотив участников этого рынка: покупаю, когда цены идут вниз, а продаю, когда товар дорожает. Налог на имущество от текущей рыночной оценки смещает мотивацию продавцов и покупателей. "Рыночная власть" игнорирует даже законы рынка. Ну, а уж интересы населения ее мало волнуют.

Население живет во внутренней конфронтации с властями. Оно постоянно ждет подвоха: дефолта или девальвации рубля, новых налогов, роста цен ЖКХ, платы за образование и лечение "по мировым ценам", отмены отсрочки от армии, ограничения пребывания в больнице пятью днями...

Чего еще придумает очередной министр или губернатор? Мало кто знает, что в первом Указе первого президента России было провозглашено, что зарплата бюджетников должна соответствовать средней зарплате в промышленности. Ельцин поправляет в своих резиденциях пошатнувшееся от президентства здоровье. Во власть пришли другие люди, которые, конечно же, себя не обидели.

А зарплата учителей, врачей, работников культуры в два раза ниже того, что обещал первый президент своим избиратели.

Для развития малого бизнеса в России будет создано как минимум 100 бизнес-инкубаторов

В ближайшие три года для развития малого бизнеса в России будет создано как минимум 100 бизнес-инкубаторов. Об этом заявил вчера на форуме "ОПОРЫ России" глава Минэкономразвития Герман Греф.

Идея создания бизнес-инкубаторов не нова, чиновники МЭРТ озвучивают ее в последнее время с завидной регулярностью. Однако до сих пор не ясны были масштабы этого начинания.

Как уже сообщал "Бизнес", рассчитанная до 2007 года программа поддержки малого предпринимательства предусматривает создание в российских регионах бизнес-инкубаторов - помещений, в которых малые предприниматели смогут на льготных условиях арендовать площади под свой бизнес. В этом году МЭРТ собирается запустить лишь пилотные инкубаторы, однако уже в 2006 году их количество должно существенно возрасти, чтобы к сроку окончания программы их стало не менее 100.

"Конечно, для бизнеса их создание будет очень полезным, но для страны 100 инкубаторов - это капля в море",- сообщил "Бизнесу" генеральный директор исполнительной дирекции Московской ассоциации предпринимательства Евгений Казаков.

Понятно, что воспользоваться этой возможностью смогут далеко не все начинающие бизнесмены. По словам директора департамента госрегулирования в экономике Минэкономразвития Андрея Шарова, расти в бизнес-инкубаторах будут только те предприятия, которые представят убедительные бизнес-проекты.

"Такие проекты смогут создать представители скорее среднего, чем малого бизнеса. Однако они и так имеют возможность развиваться без помощи инкубаторов",- говорит Евгений Казаков. Вполне возможно, что сложится ситуация, при которой те бизнесмены, которые больше всего нуждаются в стартовом помещении, не получат его.

Оборудованные помещения будут предоставляться по льготной арендной ставке только в первый год. По словам Андрея Шарова, во второй год ставка существенно возрастет, а через два года малые предприятия уже будут арендовать помещения по рыночной цене. В противном случае они будут вынуждены освободить помещения. Для многих бизнес может на этом закончиться, поскольку, как считают эксперты, именно инкубатор станет для предпринимателей местом отлаженного бизнеса.

Лидируют регионы

Идея рейтинга продиктована необходимостью структуризации отечественной сети торговых центров, обмена передовым опытом и инновациями в сфере розничной торговли

Рейтинг Российского совета торговых центров проводится ежегодно, оценивает торговую (торгово-развлекательную) недвижимость и уровень управления объектами. В 2003 г. рейтинг представлял торговые центры г. Москвы, в 2004 г. - региональные.

На основании решения жюри:

• торговый центр "Парк Хаус" (Волгоград) удостоен звания "Российский торговый центр 2004";
• управляющая компания "Делта-Сервис" (Москва) удостоена звания "Управляющая компания 2004";
• проект торгового центра "Retail Парк" компании "Гарант-Инвест Недвижимость" (Москва) удостоен специального приза жюри.

Признаны соответствующими современным требованиям, предъявляемым к торговым центрам, и являются финалистами Рейтинга торговых центров России 2004 г.:

• торговый центр "Сенная" (Санкт-Петербург);
• торговый центр "Шоколад" (Нижний Новгород);
• торговый центр "СемьЯ" (Пермь);
• управляющая компания "Торговый квартал - Регион".

Торговый центр "Башкортостан" (Уфа) награжден дипломом за активную позицию в развитии рынка торговых центров.

Для оценки участников Рейтинга использовались адаптированные к российской ситуации стандарты Международного совета торговых центров (ICSC). Жюри состоит из компетентных специалистов, представляющих органы государственной власти и компании, внедряющие передовой мировой опыт в организацию управления торговыми (торгово-развлекательными) центрами: Владимир Малышков (Правительство г. Москвы), Галина Фонарева (Министерство экономического развития и торговли РФ), Мишель Паскалис (PGPartners), Олег Войцеховский (Российский совет торговых центров), Александр Борисов (Московская международная бизнес-ассоциация), Штэфан Цейзельмайер (ECE Projektmanagement), Наталия Орешина (Stiles & Riabokobylko), Вадим Куликов ("Витрина А"), Александр Тишков ("Магазин Магазинов"), Сергей Гипш (Colliers International), Ян Брудный ("Ингеоком" / "Атриум"), Александр Холомонов (OBI), Дмитрий Атопшев ("Глобал Сити"), Айдар Галеев (Поволжский антикризисный институт).

По итогам Рейтинга лучшие компании будут рекомендованы к участию в конкурсе European Shopping Center Awards, который проводится Международным cоветом торговых центров (ICSC-Europe) в течение 29 лет.

Участники Рейтинга будут особо отмечены в Каталоге торговых центров России, первое издание которого увидит свет зимой 2004-2005 гг.

В Москве построено 36 бизнес-центров класса "А"

Средняя площадь новых и реконструированных бизнес-центров составляет 19.000 квадратных метров. В среднем на каждый 100 кв.м. площади здания приходится 1 машиноместо в подземном или надземном паркинге. Все бизнес-центры оснащены оптико-волоконной связью, почти все имеют центральное кондиционирование. В большинстве бизнес-центров есть собственная инфраструктура. Большая часть помещений предлагается под чистовую отделку (Shell & Core) со свободной планировкой.

Из 60 бизнес-центров, охваченных проведенным исследованием, к классу А принадлежат 36 зданий общей площадью почти 630.000 кв.м. Это в основном вновь построенные бизнес-центры. Соответственно, зданий класса В – 24, общей площадью около 510.000 кв.м. К ним относятся, как правило, реконструированные здания.

Количество операторов на первичном офисном рынке заметно меньше, чем на рынке квартир или загородной недвижимости - всего 35 компаний. Причем почти половина из них - не риэлтерские компании, а собственники зданий или застройщики. Впрочем, следует отметить, что каждый собственник (или застройщик) предлагает только свои здания, в то время как ассортимент риэлтеров заметно шире, даже не считая предложений вторичного рынка.

Центр города отдают в управление

В текущем году комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) планирует провести первые конкурсы по выбору управляющих компаний для принадлежащих городу зданий в Центральном и Петроградском районах. Пока потенциальные конкурсанты обсуждают непонятные, по их мнению, правила игры, предложенные КУГИ, обитатели недвижимости, передаваемой "на поруки", могут начать готовиться к изменению условий аренды.

Заявить о своем участии в конкурсе сможет компания, проработавшая на рынке управления более двух лет и имеющая в управлении как минимуму два объекта общей площадью не менее 5 тыс. м2. По оценкам специалистов, таких компаний в городе около 40. Критерии отбора победителей, а также размер вознаграждения за управление городскими стенами, должны определяться специальной методикой. В ближайшее время ее проект будет вынесен на рассмотрение Смольного.

А пока потенциальные управляющие городской недвижимостью обдумывают утвержденную недавно КУГИ форму договора доверительного управления. Основная претензия – договор содержит слишком много требований к управляющим компаниям. Более того, фактически чиновники оставили за собой право расторгнуть его по любым основаниям. Не устраивают управляющих и очень большие штрафы за непонятные, с их точки зрения, нарушения. Так, компания может лишиться 20% дохода от объекта за квартал (несколько десятков тысяч долларов) за то, что "незамедлительно не проинформирует о чем-то, что-то несвоевременно сообщит" и т. д.

Нынешним арендаторам зданий, которые город предпочтет передать в управление, стоит приготовиться к тому, что арендная плата для них может вырасти. Частные управляющие вольны в установлении платы за различные дополнительные услуги – уборка общей территории, охрана, обеспечение связью и др. Впрочем, "аппетиты" управляющих могут быть и вполне приемлемы. Многое будет зависеть от цели передачи имущества частникам, которую установит город. Это не всегда многократное повышение доходности объекта – порой городу достаточно привести его в приличное состояние и нормально обслуживать. Как нам пояснили в КУГИ, условия изменения и расторжения договоров аренды с обитателями переданных в управление зданий будут устанавливаться по соглашению с управляющими.

Впрочем, вряд ли в ближайшее время стоит ожидать массовую передачу городского имущества частникам. Более того, ниша для доверительного управления сегодня меньше, чем, скажем, полгода назад, когда принимался закон о доверительном управлении. Сегодня город, взяв курс на всеобщую приватизацию, активно продает неликвидные объекты. По сути, за управляющими остаются только "проблемные" здания со множеством арендаторов, в которых, по мнению городских властей, есть "нераскрытый потенциал". Елизавета Миронова

Вокзал для инвестора

Земля под аэропортами, железнодорожными вокзалами, морскими и речными портами в ближайшее время может быть передана в их собственность. В четверг этот вопрос будет обсуждаться на правительственной комиссии, посвященной вопросам транспортной инфраструктуры.

3 марта руководители заинтересованных ведомств попытаются убедить премьер-министра Михаила Фрадкова в том, что, не наделив транспортные объекты землей, невозможно говорить о развитии частно-государственного партнерства в стране.

По словам министра транспорта Игоря Левитина, другого пути развития транспортной инфрастуктуры нет, ведь иначе у отрасли не будет перспектив. "Как только, например, аэропорты получат землю в собственность, можно будет привлекать для их развития инвесторов либо передавать их в управление оператору",- заявил вчера на круглом столе в Совете федерации министр транспорта.

Пока неопределенные отношения государства и частного инвестора являются основной проблемой авиационной отрасли. Часть имущества, не разрешенная к приватизации, например взлетно-посадочные полосы и рулевые дорожки, остается в государственной собственности и закрепляется за специально созданными унитарными предприятиями. В результате государство оказывается обремененным слишком большим количеством активов и не может эксплуатировать их с должным уровнем эффективности. В свою очередь, инвесторы боятся вкладывать средства в транспортную инфрастуктуру из-за политических рисков.

По словам директора департамента государственной политики в области гражданской авиации, геодезии и картографии Министерства транспорта Карла Группеля, Минтранс возлагает большие надежды именно на инвестиционные договоры между государством и частными коммерческими компаниями, которые захотят вкладывать средства в объекты транспортной инфраструктуры. Это постепенно приведет к выходу государства из бизнеса и, следовательно, сделает его привлекательным для инвесторов.

В Санкт-Петербурге прошел первый этап американского курса CCIM

В Санкт-Петербурге прошел первый этап американского курса CCIM. Мероприятие было организовано Гильдией Управляющих совместно с Российской Гильдией Риэлторов. "Курс вызвал большой интерес среди специалистов рынка недвижимости не только Петербурга, но других регионов России, - сообщается в пресс-релизе ГУД, - К сожалению, из-за ограничения в количественном составе многие так и не сумели попасть на первый этап".

Косвенным подтверждением этого факта стало решение ГУД вслед за февральским потоком курса CCIM организовать дополнительный поток обучающихся в апреле. Авторитет специалиста со Степенью члена Института Инвестиций в Коммерческую недвижимость (CCIM) подтверждается 30-летней западной практикой его существования. CCIM успешно совершают приблизительно 156000 сделок в год на сумму 400 миллиардов долларов. Это означает, что обладатели степени CCIM и кандидаты составляют огромную деловую сеть, возможно, самую большую коммерческая сеть в мире. Всего более чем 7000 профессионалов в области недвижимости и смежных областях заработали степень CCIM. Примерно столько же участников программы получили звание кандидата и нацелены на получение степени.

По мнению Андрея Лушникова, генерального директора "МТЛ. Эксплуатация недвижимости", одного из участников курса "для меня данный этап был очень важен, поскольку теперь я понимаю, как ведут себя банки в процессе принятия решения о выдаче кредита. Во-вторых, ознакомление с передовым мировым опытом даст возможность моей компании применить данный опыт на практике".

Это первая программа в Петербурге, направленная на глубокий, детальный анализ всех аспектов управления недвижимости, начиная от анализа рынка, оценки инвестиционной привлекательности, и заканчивая непосредственно управлением объектом. Учебный цикл отличается насыщенностью, тщательностью проработки и находится в числе самых ориентированных на практическую работу программ в данной отрасли.

Президент НП "Гильдия управляющих" Александр Гришин был одним из первых, кто прошел курс CCIM в Петербурге и как он считает, что "на сегодняшний день - это самая сильная программа по обучению специалистов, занимающихся вопросами инвестирования в недвижимость. Сейчас острая нехватка кадров в этой области и CCIM позволит поднять уровень профессионализма специалистов, что будет способствовать общему развитию рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. И те компании, которые решатся отправить своих сотрудников на данные курсы, только получат преимущество за счет профессионального роста своих специалистов".

Сотрудничество крупного и малого бизнеса взаимовыгодно, считают в МАП

В четверг в Торгово-промышленной палате РФ состоялся круглый стол на тему "Крупный и малый бизнес – перспективы и формы эффективного сотрудничества".

Павел Бухаров, директор отраслевого Департамента "Деловой России", напомнил, что организацией подготовлена программа "Политика роста", в которой отражена позиция "Деловой России" в части государственной политики в отношении малого и крупного бизнеса. В числе предложений организации – снижение ставки ЕСН до 15% для малых и средних предприятий, разработка государственной программы по развитию малого и среднего бизнеса, развитие конкуренции, стимулирование инвестиций, развитие системы государственно-частного партнерства.

Заместитель председателя Комитета корпоративного развития Московской ассоциации предпринимателей Сергей Марков подчеркнул, что в рамках существующего антимонопольного законодательства, налоговых условий малому бизнесу будет достаточно сложно достичь уровня 50% ВВП, как это происходит в развитых странах. Скрытым резервом в этом отношении, по его мнению, может стать сотрудничество малых предприятий с крупными. Речь идет и об аутсорсинге, программах развития малого бизнеса через участие в общественных объединениях. Однако, пока, по словам С. Маркова, общественным организациям не удается отстоять интересы малого бизнеса в полной мере.

Моисей Фурщик, представитель МАП, сопредседатель отраслевого отделения "Деловой России" подчеркнул, что основным шагом к активному развитию малого и среднего бизнеса должны стать стабильные правила игры на рынке и наименьшее вмешательство государства в деятельность малого и среднего бизнеса.

На заседании была высказана и точка зрения предпринимателей. Так, представительница Московского купеческого общества Татьяна Власова рассказала, что члены общества–предприниматели постоянно говорят о том, что ежедневно им приходится бороться за свое существование с чиновниками на местах. "Главная проблема – потребительское отношение чиновников к малому бизнесу", - считает Т. Власова.

По ее словам, помощь государства и общественных организаций не доходит до конкретного предпринимателя малого бизнеса. Т. Власова считает, что крупный бизнес может профинансировать создание системы адвокатско-юридических бюро для малого бизнеса. Кроме того, Т. Власова, предложила создать гарантийный фонд, обеспечить право арендатора на внеочередной выкуп земли под своим предприятием.

Начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС России Михаил Евраев рассказал о проводимой ФАС политике по развитию конкуренции. По его словам, в настоящее время происходит либерализация антимонопольного законодательства одновременно с ужесточением санкций за его нарушение как для предпринимателей, так и для чиновников.

М. Евраев заявил, что антимонопольное регулирование будет использоваться не в полной мере до тех пор, пока не будет изменено отраслевое законодательство. В частности, необходимо сделать так, чтобы земельные ресурсы распределялись только на основе торгов; обеспечить прозрачность процедур получения государственного муниципального заказа. Также, по его мнению, необходим единый сайт, на котором будет предоставлена вся информация о государственном муниципальном заказе. Одной из основных проблем бизнеса он также назвал участие государства в бизнесе.

В завершение мероприятия об эффективном сотрудничестве малого и крупного бизнеса рассказал М. Фурщик. По его словам, в экономике в настоящее время наблюдается доминирование крупных предприятий при существовании специфических ниш для малого и среднего бизнеса. Поэтому, как подчеркнул докладчик, есть почва для эффективного сотрудничества малого и крупного бизнеса. В частности, крупный бизнес мог бы передать малому как производство отдельных компонентов, так и ведение бухгалтерского учета, IT- обслуживание, ремонт, выполнение разовых заказов. При этом, как заявил М. Фурщик, сотрудничество малых и крупных предприятий взаимовыгодно с финансовой точки зрения.

КУГИ продаст помещения "малого бизнеса"

К концу 2005 года будут выставлены на торги помещения, находящиеся в ведении КУГИ, арендная плата за которые меньше $30 за кв. м. Это будет сделано независимо от того, сдано помещение в аренду или оно пустует. Сейчас необходимая документация готовится в Фонде имущества Санкт-Петербурга. Там пояснили, что в 2005 году запланировано продать около 1000 таких объектов - городу невыгодно получать невысокую арендную плату за подобные объекты.

Единственный критерий, который будет определять, продавать ли помещение, - цена ниже $30 за кв. м, при этом неважно, истек срок действия договора аренды или нет. Если договор действующий, арендатор будет перечислять плату уже не КУГИ, а собственнику купленного помещения.

Причем, как заверил первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов, ни один арендатор не будет выселен до истечения срока. В то же время, по его словам, город будет избавляться и от помещений, цена которых выше $30 за кв. м, в том случае, если арендатор недобросовестный. В частности, если он неисправно платит за аренду, однако четко прописанных критериев недобросовестности нет, и это как раз пугает предпринимателей.

Право преимущественного выкупа для арендатора действовать не будет, бывший арендатор будет участвовать в торгах на равных со всеми остальными покупателями. Раньше в программе приватизации был запрет на продажу обремененного имущества, но сейчас его нет, и город намерен начать избавляться в первую очередь от неликвидной собственности.

Статьи

1 апреля фондам недвижимости будет не до смеха

Инвестирующие в недвижимость 45 фондов, собравшие вместе около $300 млн средств частных инвесторов, неожиданно оказались в правовом вакууме. С вступлением в силу с 1 апреля 2005 года закона "О долевом строительстве" им будет запрещено покупать инвестиционные контракты в строящихся домах - а именно этим они, собственно, и зарабатывают.

Кроме того, налоговые органы требуют с таких фондов уплаты НДС - это может стать крайне неприятным сюрпризом для пайщиков.

1 апреля 2005 года начинает действовать закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Он регулирует отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и имущества участников долевого строительства.

Как известно, до 90% сделок с новостройками заключается именно на стадии котлована, таким образом, все они попадают под действие нового закона. Ранее и потенциальный новосел, и инвесторы, в том числе и фонды, фактически покупали "воздух" - обязательство застройщика предоставить ему квартиру. В сделке фигурировала не сама квартира, а некий фьючерс - "обязательство на поставку товара в определенный срок".

Теперь с такой практикой покончено. Закон вводит в четкие правовые рамки взаимоотношения между застройщиком и покупателем квартиры: например, с 1 апреля обязательна государственная регистрация договора о долевом строительстве.

Однако тут же возникла другая проблема - "подвис" вопрос о регистрации ПИФами прав на имущество, приобретенное на условиях долевого строительства. Еще в конце декабря прошлого года Федеральная служба по финансовым рынкам распространила информационное письмо, в котором указала, что "считает неправомерным инвестирование в строительство и реконструкцию объектов недвижимого имущества на основании договоров долевого участия, договоров соинвестирования и других подобных договоров".

Павел Дудунов, юрист управляющей компании "Профессионал", рассказал "Бизнесу", что сегодня в состав активов можно включать права либо на недвижимое имущество, либо на объект незавершенного строительства. Регулирующие органы до недавнего времени закрывали глаза на инвестирование ПИФами в долевое строительство, справедливо полагая, что запрет на такие операции с большой долей вероятности просто привел бы к закрытию многих фондов.

Однако с принятием закона "О долевом строительстве" послаблений уже не будет, уверены управляющие. Они лишь надеются на то, что за оставшийся месяц удастся изменить законодательную базу. "ФСФР решила сформулировать требования к инвестиционным контрактам, которые могут использоваться как объект для вложения активов паевых фондов. Была создана рабочая группа по разрешению данного вопроса, в которую вошли представители ФСФР, Национальной лиги управляющих и эксперты управляющих компаний",- рассказал "Бизнесу" президент Национальной лиги управляющих Андрей Подойницын.

Борис Нескородьев, пресс-секретарь управляющей компании Росбанка, надеется, что ФСФР в конце концов внесет ясность в ситуацию с инвестиционными контрактами. "Но вряд ли они что-то смогут сделать всего за месяц",- опасается он. Еще одна проблема инвестирующих в недвижимость ПИФов - налоговая.

Павел Дудунов пояснил "Бизнесу", что налоговые органы настаивают на том, чтобы ПИФы уплачивали все налоги, кроме налога на прибыль. "ПИФ не является юридическим или физическим лицом, он осуществляет доверительное управление денежными активами пайщиков,- поясняет исполнительный директор КУИ "Ямал" Анатолий Кудинов.- Косвенно, конечно, можно установить всех этих владельцев, с которых государство и будет вычитать налоги - НДС и налог на имущество. По определению любая сделка с недвижимостью облагается НДС".

Под давлением налоговых органов ПИФы готовы принять добровольное решение об уплате этого налога. "Общее решение участников этого рынка - добровольная уплата нами НДС",- заявила вчера "Бизнесу" Наталья Прокопьева, директор по развитию УК "Регион Девелопмент". "Конечно, сами пайщики не обрадуются - налоги в итоге платят они, мы только уведомляем их о том, какой налог и в какой сумме вычли из их денег".

Рынок недвижимости пошел в регионы

Московские консалтинговые компании занялись разделом региональных рынков недвижимости Компания Knight Frank, специализирующаяся на оказании консалтинговых услуг в сфере недвижимости, представила исследование рынков недвижимости российских регионов. По мнению авторов исследования, региональные рынки в скором времени будут пользоваться спросом у инвесторов и девелоперов. При этом Knight Frank считает наиболее перспективным для вложений сегмент торговой недвижимости, который в настоящее время развивается опережающими по сравнению с другими сегментами темпами. Тем не менее с таким выводом согласны не все участники рынка. Собственно, предрекая блестящие перспективы тому или иному сегменту, консалтинговые компании пытаются поделить между собой региональные рынки.

Knight Frank провела исследование в десяти российских городах: Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Омске, Перми, Ростове-на-Дону, Самаре, Уфе и Челябинске. В него странным образом не попали такие традиционные с точки зрения девелопмента регионы, как Казань, Нижний Новгород и Сочи. Необходимо отметить, что исследование проводилось кабинетным методом, то есть его результаты могут считаться адекватными лишь с большой натяжкой. Тем не менее некоторое представление о положении дел на региональных рынках недвижимости он дает. Общий вывод, следующий из исследования, – рынок недвижимости в регионах находится в зачаточной стадии своего развития, за исключением Санкт-Петербурга, в котором развитие идет по московскому сценарию и который многие участники рынка как классический российский регион не рассматривают. Впрочем, такой вывод, очевидно, обусловлен отбором городов, в число которых не вошли наиболее развитые с точки зрения недвижимости регионы.

При этом, по данным Knight Frank, лидером по темпам развития является сегмент торговой недвижимости. "Объем российского рынка торговой недвижимости в 2004 г. составил 200 млрд долл., при этом его рост по итогам года составил 30% в долларовом эквиваленте, – сообщила директор по развитию компании Knight Frank Наташа Ретеюм. – Более динамично развивается, насколько мне известно из вторичных источников, только Китай". По данным компании, развитие рынка торговой недвижимости шло в первую очередь за счет регионального расширения крупных торговых сетей. Большая часть спроса на новые торговые помещения в регионах обеспечивалась московскими операторами, при этом оборот с квадратного метра площади компаний в регионах меньше оборота в российской столице на 25-30%, но и ставки арендной платы также ниже на 15-20%. По мнению Наташи Ретеюм, развитие рынка торговой недвижимости обусловлено развитием розничной торговли, ростом денежных доходов населения и объемов потребления. Knight Frank полагает, что этот сегмент рынка недвижимости является наиболее перспективным. Впрочем, такая оценка объясняется востребованностью услуг консалтинговых компаний на этом рынке. "В регионах пока нет достаточного опыта по созданию торговых центров, – говорится в отчете Knight Frank. – Поэтому для этих целей привлекались московские консалтинговые агентства по недвижимости, которые принимали активное участие в процессе, привнося международный и московский опыт".

Необходимо отметить, что другие участники рынка не считают сегмент торговой недвижимости перспективным. "Мы не считаем этот сегмент интересным, поскольку он довольно ограничен, – сказал RBC daily директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев. – В крупный город достаточно прийти одному или двум крупным операторам и открыть один магазин, чтобы контролировать 60% рынка. После этого там могут возникнуть максимум два небольших торговых центра. Региональный рынок ограничен, на нем некуда развиваться". При этом Илья Шершнев считает наиболее перспективным сегмент элитной недвижимости. "Российские города в большинстве своем довольно ветхие, – говорит он. – Преимущественно застроены панельными и блочными домами 20-летней давности или хрущевками, а люди постепенно богатеют и уже не хотят жить в таких домах, пусть даже и имея в собственности весь этаж. Люди понимают, что жить в элитном доме престижно. Однако таких домов в российских регионах практически нет. Поэтому мы считаем этот сегмент самым перспективным".

Интересно, что участники рынка почти не рассматривают сегмент офисной недвижимости, который в регионах представлен офисами класса С, в лучшем случае – класса В. Наташа Ретеюм отмечает, что в регионах бизнес не считает необходимым тратиться на хороший офис, поскольку воспринимает его не как актив, способный повлиять на увеличение прибыли компании, а как пассив, расходы на который необходимо минимизировать. По словам г-жи Ретеюм, региональные рынки пока не созрели для высококлассной офисной недвижимости, а потому и вкладываться в этот сегмент в настоящее время особого смысла нет. В частности, построенный в Самаре бизнес-центр класса А не полностью востребован арендаторами, многие помещения пустуют. "Это говорит о том, что строительство такого бизнес-центра было преждевременным", – отмечает она.

Характерной чертой всех подобных исследований, производимых различными московскими консалтинговыми компаниями, является ориентация на какой-то один сегмент. Так, Swiss Realty Group ориентируется на элитную жилую недвижимость, Knight Frank – на торговую, а например, компания Penny Lane Realty – вообще на курортную недвижимость в Краснодарском крае. Исходя из этого, можно сделать вывод, что таким способом московские консалтинговые компании пытаются поделить региональный рынок недвижимости между собой в преддверии прихода на него большого количества как российских, так и иностранных инвесторов.

Без крыши

В самом конце прошлого года мэр Москвы подписал постановление, согласно которому с 1 февраля владельцам гостиниц запрещено сдавать номера под офисы . "Бизнес-журнал" решил разобраться в том, какими последствиями это решение обернется для малых предприятий столицы.

После принятия постановления на рынке бурно обсуждался вопрос о том, что офисным арендаторам в гостиницах придется заняться поиском новых площадей, причем съезжать придется чуть ли не в авральном порядке, не дожидаясь истечения срока договоров. Все это так, но лишь отчасти. Впадать в преждевременную панику и собирать вещички следует далеко не всем компаниям, арендующим офисы в гостиницах. А некоторым, например, арендаторам площадей в так называемых гостинично-офисных комплексах, которые имеют официальное подтверждение этого статуса, вообще бояться нечего. Остальные арендаторы "гостиничных" офисов завидуют счастливчикам. А наиболее активные – готовы бороться за свои права.

Действие и особенности постановления в первую очередь зависят от формы собственности гостинцы. Если гостиница находится в собственности города (более 50%), то постановление носит обязательный для исполнения характер. Но и здесь есть варианты - безропотно выполнить распоряжение, которое многие арендаторы считают незаконным, или попытаться отстоять свою правоту в суде. Наконец, можно подчиниться, а уже затем доказывать, что решение было незаконным.

Разумеется, это не значит, что каждый недовольный постановлением арендатор должен хватать первого попавшегося адвоката и мчаться в суд с иском. Для начала следует определиться, кому вообще будет адресован риск – собственнику гостиницы или сразу столичным властям. Адвокат Николай Зорин напоминает, что иск должен подаваться в отношении того, кто выступил инициатором расторжения договора: "Если арендатор считает, что инициатива по разрыву исходит от арендодателя и является незаконной, то и иск следует заявлять к нему. Если же, как в нашем случае, инициатор – государство, то, следовательно, именно государство должно выступать по сути "ответчиком" по делу".

Итак, все компании, которых решительно "попросили" из муниципальных гостиниц, могут оспаривать досрочное расторжение договора аренды с конечным собственником, то есть с государством. А вот попытки привлечь к ответственности менеджмент гостиниц скорее всего смысла не имеют.

Но если судиться, то – что собственно обжаловать? Можно заявить о незаконности расторжения конкретного договора и обратиться в суд, предъявляя претензию по конкретному факту. Есть здесь возникает одно маленькое "но". Постановление, подписанное мэром продолжает действовать. А значит, скорее всего иск даже не будет принят к рассмотрению "за недостаточностью оснований". Основанием отказа скорее всего послужит как раз само постановление. Кроме того, многие арендаторы гостиниц зачастую заключали с собственниками договоры либо на 11 месяцев (которые нигде не регистрируются), либо вообще обходились без них. А это самая слабая позиция во всех спорах.

Таким образом, по мнению юристов, обжаловать есть смысл разве что само постановление в целом, ссылаясь на статью 8 Конституции, в которой наряду с прочим гарантируется поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Адвокат Николай Зорин советует при подаче иска как раз и делать упор на то, что постановлением эта свобода ограничивается, поскольку представители малого бизнеса поставлены в заведомо неконкурентоспособные условия из-за отсутствия должного уровня предложения на рынке офисной недвижимости в нижнем ценовом сегменте. То есть фактически им негде работать. А следовательно, те компании, чей бизнес не может существовать без офиса, вынуждены будут покинуть рынок, не имея возможность платить по предлагаемым в бизнес-центрах расценкам.

"Основным преимуществом офисов в гостиницах является возможность снять малометражные помещения по приемлемым ценам, что в существующих бизнес-центрах столицы сделать практически невозможно", – отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. "Дух постановления в целом правильный, – добавляет Николай Зорин. – Однако время его принятия выбрано неудачно: сначала нужно было насытить рынок предложением недорогих офисов, а уже потом приводить его в цивилизованное состояние"

Нас багато, і нас не подолати!

Судиться с государством в одиночку? По меньшей мере неразумно. Отстаивать свои права коллективно значительно проще. Предпринимателям, недовольным постановлением и считающим его незаконным, Николай Зорин советует объединиться для ведения дальнейшей цивилизованной борьбы. Роль основных ударных сил здесь явно будет принадлежать юристам. Вопрос только в том, готовы ли представители малого бизнеса объединиться под общим флагом и идти до конца. Стимулом к объединению могут послужить сразу несколько факторов. Во-первых, резко возрастают шансы на то, что иск будет хотя бы принят к рассмотрению, а возможно, и удовлетворен. Во-вторых, это изрядная экономия на стоимости услуг юриста, которая будет разделена между всеми обратившимися к их услугам предпринимателями. Наконец, так можно создать более широкий общественный резонанс. Кстати, даже если выиграть суд и не удастся, прецедент все равно будет создан, что, возможно, поможет более эффективно решать спорные вопросы между властью и бизнесом.

Впрочем, есть основании полагать, что объединения и коллективных исков как раз не будет. "В сознании многих предпринимателей укоренилось убеждение, что если они подают иск в суд, то на время разбирательства вынуждены полностью отойти от ведения своих дел и заниматься лишь тем, что посещать различные заседания, встречаться с судьями и адвокатами по несколько раз в день и прочее. На самом деле это не так. Ездить на судебные заседания, принимать решения, встречаться с представителями оппонентов – прямая обязанность адвоката, взявшегося за дело. Поэтому после того, как адвокат начал работать, бизнесмен может смело заниматься своими делами до вынесения решения, не отвлекаясь от своего бизнеса, – уверяет Николай Зорин. Другой причиной, способной остановить предпринимателей совместно оспорить решение властей, может оказаться банальный страх. Вернее, паническая боязнь всего, что связано с попытками оспорить позицию властей. Кстати, боятся не только арендаторы, но и арендодатели, в том числе владельцы частных гостиниц, для которых постановление носит "рекомендательный" характер. Хорошо зная специфику столичного рынка недвижимости, они скорее всего воспримут "рекомендательный" характер как обязательное требование.

Знакомый с ситуацией источник в одной из компаний, попросивший не называть его имени, заявил "Бизнеа-журналу", что на владельцев гостиниц, не желающих исполнять постановление, будет оказываться сильное административное давление при помощи различных госструктур:

–Все зависит от того, какую цель ставят перед собой московские власти, принявшие это постановление. Если город действительно решил избавиться от офисных арендаторов в гостиницах, а не просто изображает "кипучую деятельность", то административное давление будет очень сильным, а собственники гостиниц просто обязаны будут выполнить высочайшую волю. Иначе жертвами могут стать уже они – "накопать" ведь можно на всех и немало!". Пожарные и налоговые инспекции, СЭС и иные инстанции обладают достаточными ресурсами для того, чтобы оказать на владельцев гостиниц соответствующее давление.

"Обращать внимание на то, чтобы гостиничные номера использовались по назначению, надлежит Главному управлению ГОСЧ при проведении противопожарных проверок. Так что именно "спасатели" и "пожарники" будут проверять, насколько активно исполняется постановление", – говорит Михаил Гец. Правда, как отмечает заместитель директора Hotel Consulting and Development Group (HCDG) Марина Смирнова, полностью избавиться от арендаторов в гостиницах не удастся. Но их процент сократится с нынешних 30% до 5%.

Впрочем, как утверждает генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина, если управление гостиницей осуществляет профессиональная компания, знакомая со всеми нормами и требованиями возможных проверяющих (которые, кстати, иногда отличаются в разных районах), разговаривать с представителями "инстанций" значительно легче. Как легче становится и отклонять их претензии.

Впрочем, касается это прежде всего плановых проверок, то есть случаев, когда у проверяющих нет "политического" интереса или приказа сверху. Да и, откровенно говоря, в гостиницах, сдающих помещения под офисы, не так уж часто встречаются профессиональные управляющие.

Не все так плохо

Кому вообще принесло выгоду постановление столичного правительства, в результате которого сотни небольших столичных компаний лишатся недорогих офисов?

В первую очередь от постановления должен выиграть город. После всех перипетий в столичном гостиничном секторе (снос и закрытие целого ряда крупных гостиниц) этот сегмент рынка испытывает серьезный дефицит номерного фонда. Как отмечают игроки гостиничного и туристического рынка, туристы и рады бы ехать в Первопрестольную, но селить их совершенно негде, несмотря на все желание. А ведь каждый турист – это дополнительные деньги и рабочие места для города. По словам депутата Мосгордумы Михаила Вышегородцева, каждый прибывающий в город турист обеспечивает работой как минимум четырех человек: гида, гостиничного и транспортного работника, а также сотрудника сферы питания. А когда гостиницы сдают номера под офисы, то они, по мнению Вышегородцева, успокаиваются и перестают развивать контакты с туристическими компаниями с целью привлечения туристов в столицу, что приносит городу убытки.

Кроме того чиновники говорят о том, что благодаря принятому решению удастся увеличить номерной фонд и стимулировать спрос на офисные помещения. Но по оценкам ведущего специалиста коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, оба эти пункта, мягко говоря, вызывают сомнения.

"Стимулировать спрос на малые площади не нужно, нужно стимулировать предложение! Что же касается второго пункта, то количественно номерной фонд, безусловно, увеличится, однако но качественного увеличения не произойдет, поскольку муниципальные гостиницы, которые сдавали номера под офисы, как правило, не являются привлекательными для туристов. Следовательно, после их освобождения от офисных арендаторов такие гостиницы будут использоваться фактически как общежития для наименее состоятельных приезжих из ближнего зарубежья. Другой вариант – переход на "черные схемы" расчетов с арендаторами", - утверждает Максим Жуликов. И ясно, что ни тот, ни другой вариант не способствуют увеличению прозрачности рынка.

Вряд ли выиграют гостиницы и в части загрузки. По данным Марины Смирновой, средняя годовая загруженность гостиничного сектора составляет от 54 до 70% (в гостиницах, которые имеют большую вместимость и работают с групповыми турами – 46-56%) с резким увеличением этой доли в летние месяцы и заметным падением в декабре-январе. В свою очередь Михаил Гец подчеркивает, что в летние месяцы многие гостиницы заполняются на 100%, даже самые непрезентабельные. Иными словами спрос — сезонный, тогда как а сдача номеров под офисы приносит фиксированный круглогодичный пусть доход. Кроме того сами управляющие гостиницами признают, что сдавать номера под офисы выгодно, поскольку при таком использовании номерного фонда нет дополнительных расходов на содержание необходимого для ведения "чистого" гостиничного бизнеса персонала и затрат на обслуживание и ремонт номеров.

"С одной стороны от реализации этого постановления гостиницы выиграют, поскольку цены при сдаче номеров посуточно значительно выше, нежели при помесячной сдаче в аренду, что в итоге принесет бОльшую прибыль. Однако теперь владельцам гостиниц придется вложить немалые деньги в обратное переоборудование офисных комнат под гостиничные номера, что потребует денег "здесь и сейчас". А вот как быстро окупятся эти вложения – неизвестно", - полагает ответственный секретарь правления Российской Гостиничной Ассоциации (РГА) Владимир Артемов.

Впрочем, есть и те, что считает тенденцию к вытеснению офисных арендаторов из гостиниц положительной. "Гостиница не может являться офисным помещением в силу таких составляющих как удобство и комфорт постояльцев, а также их безопасность – в частности, при условии неконтролируемого доступа посетителей на этажи, где размещаются номера постояльцев, - признает старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. – Те гостиницы, которые сдавали номера под офисы, насколько я знаю, либо находятся в плохом состоянии, либо просто не могут нормально функционировать, либо не могут обеспечить достаточного количества доходов от продаж номерного фонда из-за своего менее, чем конкурентоспособного положения. Для всех прочих гостиниц это постановление не станет трагедией".

И все же на круг минусов пока больше чем плюсов. Эксперты рынка уверены: если бы постановление было принято спустя несколько лет, то, возможно, оно не спровоцировало столь бурную дискуссию. Ведь, по оценкам экспертов, уже к 2007 году рынок офисной недвижимости будет более насыщен, а арендные ставки по крайней мере в некоторых столичных бизнес-центрах окажутся по карману небольшим фирмам.

ПЯТЬ МИЛЛИОНОВ МЕТРОВ

Депутат Мосгордумы Михаил Выщегородцев:

— Летом прошлого года Мосгордума приняла целевую программу по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями. Перед Новым годом мы открыли первый бизнес-центр, введенный в эксплуатацию в рамках этой программы, в Марьино. Это деловой центр площадью 12 тысяч квадратных метров, полностью ориентированный на нужды малого бизнеса. Думаю, что уже в ближайшее время он будет полностью заполнен, поскольку арендные ставки для субъектов малого предпринимательства в нем значительно ниже – по стандартам Росимущества, причем они могут меняться в зависимости от профиля арендаторов. Я могу понять, почему многие участники рынка относятся со скепсисом к данной программе. Пока построен только один бизнес-центр в Марьино, то есть бизнес пока не ощутил изменений. Ясно, что предприниматели, работающие в других районах, не поедут арендовать помещение в Марьино. Но в ближайших планах — строительство подобных бизнес-центров, адаптированных под малый бизнес, во всех десяти административных округах, а впоследствии и в каждом из районов города. Всего планируется построить 5 миллионов квадратных метров нежилых помещений. И когда все эти площади будут сданы в эксплуатацию, рынок почувствует разницу. Ведь арендные ставки в таких бизнес-центрах будут значительно ниже, чем в целом по рынку. Первый бизнес-центр был построен на средства городского бюджета, но в дальнейшем мы планируем привлечь инвестиции от самого бизнеса. Схема проста: малые предприниматели выступят соинвесторами, после чего получат право собственности на часть площади пропорционально вложениям. Это перспективная форма сотрудничества города и предпринимателей, которая принесет свои плоды уже в ближайшее время. При этом город не снимает с себя обязательств выделять на реализацию программы деньги из бюджета. Мы будем работать вместе.