Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

От редакции

В прошлом номере нашего журнала была допущена неточность: неверно указано название статьи из журнала "Современный офис" "Управление офисной недвижимостью" и ее автор. В этом номере мы итсправляем эту досадную ошибку. Автором статьи является Игорь Морус, а статья называется: Современный офис - успех каждой компании. Источник: аналитический журнал "Современный офис" за октябрь 2004 года.

Приносим свои извинения.

Новости

Вложения в недвижимость тормозят экономику России

Российские предприятия в 2004 году привлекли от банков в два раза меньше средств, чем в 2003-м. Такие данные содержатся в обзоре "Социально-экономическое положение России в 2004 году", который опубликовал вчера Центробанк. По мнению ЦБ, падение вызвано прошлогодним банковским кризисом.

С 2003-го по 2004 год объем кредитов, привлеченных отечественным бизнесом, сократился c 2% до 1% ВВП. "Это связано, прежде всего, с заметным увеличением объемов наличных денег и депозитов в банковской системе страны (по оценкам, с 3 до 4,4% к ВВП) в условиях роста поступлений от экспорта",- говорится в докладе, обнародованном в последнем номере "Вестника Банка России".

Аналитики ЦБ отмечают: возможности банков по кредитованию нефинансовых предприятий зависят в том числе и от объемов привлечения ими средств от домашних хозяйств: "Банковская система остается основным дебитором домашних хозяйств, и состояние этого сектора оказывает решающее влияние на объем и структуру их финансовых активов". Во время летнего "кризиса доверия" россияне стали изымать средства из банков и тратить их на конечное потребление, а также вкладывать в недвижимость.

ЦБ обнаружил, что чистый отток средств нефинансовых предприятий к остальному миру уменьшился с 2,4% ВВП в 2003 году до 1,4% ВВП в 2004 году. Однако объем оттока заметно превысил величину чистого заимствования у секторов российской экономики. По мнению авторов обзора, это свидетельствует о "наличии у сектора нефинансовых предприятий собственных ресурсов, которые при улучшении инвестиционного климата могли бы быть направлены на развитие экономики".

Тем не менее удельный вес банковских кредитов в финансировании инвестиций в основной капитал средних и крупных предприятий возрос до 7,7% (против 5,2% в 2003 году). Собственные средства в структуре инвестиций составили 47,4% (46,2% годом ранее), бюджетные средства - 16,9% (18,8% в 2003-м), а заемные средства других организаций - 7,3% (8,6%). Большую роль играют прочие источники, состоящие в основном из средств вышестоящих организаций - 19,9% (20,2% в позапрошлом году).

"Недостаточное использование предприятиями ресурсов банковской системы, с одной стороны, ограничивает возможности роста экономики, с другой стороны, не дает стимулов к развитию финансового посредничества в стране",- предупреждает Банк России. Ведущий эксперт Центра развития Сергей Пухов предположил в разговоре с корреспондентом "Бизнеса", что снижение кредитования предприятий вызвано не теми причинами, о которых говорит Центробанк: "Возможно, все ресурсы банковской системы брошены на потребительское кредитованное, которое сейчас быстро растет".

По информации аналитика ИК "Проспект" Игоря Лавущенко, сейчас в России вообще не сокращается объем кредитования нефинансовых предприятий: "Наоборот, с 2003 года в этой области наблюдается интенсивный рост".

"Башню-2000" начали продавать

В ближайшее время арендатору могут продать часть офисного комплекса "Башня-2000". Если это произойдет, сделка между девелоперской компанией "Декра-Групп" и столичными властями по обмену 4,6% акций "Мосэнерго" на госпакеты в московских торговых центрах "Манежная площадь", "Атриум" и управляющей компании "Башни-2000" может не состояться.

В ближайшее время четыре этажа в офисном центре "Башня-2000", могут быть проданы арендатору, рассказал заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе. Назвать покупателя чиновник отказался. Как стало известно "Ведомостям", в адрес мэра Москвы Юрия Лужкова поступило письмо за подписью Орджоникидзе с просьбой продать площади на 22-25-м этажах "Башни" компании "Стройгазконсалтинг" (сейчас арендует 8-й, 9-й и часть 7-го этажей).

"Мы собираемся приобретать площади в этом здании", — подтвердил директор юридического департамента компании Сергей Кораблев. Более подробно комментировать сделку он отказался, подчеркнув, что "она еще не завершена". Высокопоставленный источник в правительстве Москвы сообщил, что решение о продаже офисных площадей было принято комитетом по внешним связям Москвы.

Если эта сделка состоится, то переговоры московского правительства с "Декра-Групп" по обмену городской недвижимости на принадлежащие строителям 4,6% акций "Мосэнерго" могут зайти в тупик. Для этого обмена было создано ОАО "Открытая энергетическая компания", в уставный капитал которого правительство Москвы внесло свои пакеты акции ОАО "Манежная площадь" (24,3%), ТРК "Атриум" (40%) и ООО "Миосор". Обмен не состоялся, так как департамент имущества Москвы оценил эти активы примерно в $300 млн, что оказалось дороже, чем бумаги "Мосэнерго" (в ноябре 4,6% энергокомпании, согласно котировкам акций в РТС, оценивались в $212 млн). С тех пор акции "Мосэнерго" дешевели (вчера пакет "Декра-Групп" стоил уже $126 млн). Сейчас за акции энергокомпании столичные власти готовы отдать только "Миосор", в собственности которого находится 60% площадей в "Башне-2000".

Источник в мэрии полагает, что без этих четырех этажей "Миосор" будет неинтересен "Декре". Председатель совета директоров "Декры" Сергей Денисов отказался комментировать ситуацию. Пресс-секретарь департамента имущества мэрии Наталья Быкова уточнила, что 22-25-й этажи приносят городу половину доходов от сдачи в аренду "Башни-2000".

По оценкам директора отдела офисной недвижимости Colliers International Олега Мышкина, арендные ставки на этих этажах могут достигать $650 за 1 кв. м, а цена продажи — $5000. Наталия Дерешовская, консультант отдела по работе с собственниками ABN Realty, считает, что в связи с активизацией строительства "Москвы-Сити" инвестиционная стоимость в "Башне-2000" будет увеличиваться.

Однако сейчас 22-25 этажи занимает компания "Дженерал Авиэйшн АГ" бизнесмена Саво Куюнджича, заключившая с городом договор аренды с преимущественным правом выкупа. "Мы внесли залог в $15 млн и собираемся выкупить площади, расторжение договора возможно только в судебном порядке", — заявили в пресс-службе компании.

Организаторы премии Commercial Real Estate Awards 2005 огласили список номинантов

Накануне организаторы и спонсоры премии CRE Awards провели пресс-конференцию, на которой подвели итоги первого этапа определения номинантов Премии. Оценка объектов проходила в режиме on-line, что, по мнению организаторов, позволило более детально ознакомиться с представленным объектами дать им оценку по 10-балльной шкале, а также выработать удобный график работы членов жюри.

В 2005 году в мероприятии принимают участие объекты Санкт-Петербурга, сданные в эксплуатацию в 2002-2004 году. А категория "Недвижимость гостиничной и развлекательной отрасли" была открыта для участия объектов по всей России. Второй этап голосования пройдет 25 марта в Санкт-Петербурге и 1 апреля в Москве. Данный этап будет очным. Таким образом, двухуровневая система оценки объектов поможет членам Комитетов сформировать первичное мнение о потенциальных победителях. А более подробную информацию жюри получит непосредственно из уст номинантов. В результате второго этапа и будут определены лауреаты Премии, имена которых будут названы во время Церемонии награждения и Гала-ужина 28 апреля 2005 года.

Подробнее о Премии Вы можете узнать на сайте www.cre-awards.ru

На Ленинском проспекте началось строительство Российско-немецкого дома малого и среднего бизнеса

На юго-западе Москвы по адресу: Ленинский проспект, дом 119 началось строительство Российско-немецкого дома малого и среднего бизнеса.

В торжественной церемонии закладки первого камня в основание комплекса приняли участие первый вице-мэр в правительстве столицы Юрий Росляк, представители деловых кругов Германии.

Комплекс общей площадью свыше 26 тыс. кв. м будет включать в себя девятиэтажное офисное здание и восьмиэтажный апарт-отель. В эксплуатацию объект будет сдан весной 2007 года. Инвесторами строительства выступили в том числе немецкие компании.

Как передаёт "Интерфакс", на церемонии Ю.Росляк заявил, что правительство Москвы прекрасно понимает "роль и место малого бизнеса в развитии страны особенно в переходный период". "Малое и среднее предпринимательство является фактически главной движущей силой экономики на этом этапе", - отметил он.

По его данным, в настоящее время в Москве работают около 250 тыс. предприятий малого и среднего бизнеса. Ю. Росяк также сообщил, что в столице зарегистрировано свыше 400 представительств немецких предприятий, работают более 700 совместных и свыше 900 немецких фирм.

В "Сити" сменили президента

Между группой "Гута" и S.P.I. разгорается конфликт из-за контроля над управляющей компанией делового центра "Москва-Сити". По инициативе представителей S.P.I. был освобожден от должности президент общества Борис Рыжков, представлявший интересы "Гуты". В "Гуте" считают, что таким образом S.P.I. решила вернуть себе контроль над проектом.

В понедельник на внеочередном заседании совета директоров Борис Рыжков был смещен с должности президент ОАО "Сити", на его место назначен первый вице-президент компании Фуркат Мухамедиев, говорится в сообщении "Сити". Рыжков — генеральный директор ЗАО "Орликов-5" (дочерняя компания "Гуты", занимающаяся эксплуатацией недвижимости). "Рыжков, будучи президентом "Сити", не принес результатов, которые бы соответствовали ожиданиям акционеров", — заявил "Ведомостям" член совета директоров S.P.I. Андрей Скурихин. По его словам, до появления представителя "Гуты" компания вела переговоры с потенциальными инвесторами и мэрией Москвы. "И это приостановилось, что само по себе является показателем неэффективной работы", — подытожил Скурихин. При этом он опроверг наличие конфликта между партнерами: "Мы выбирали не между людьми S.P.I. и "Гуты", а между людьми, которые подготовлены для того, чтобы руководить компанией". Связаться с Мухамедиевым вчера не удалось.

Начальник департамента общественных связей и рекламы "Гуты" Андрей Першин отказался комментировать ситуацию. Однако источник, близкий к "Гуте", сообщил "Ведомостям", что впервые за последние годы в "Москва-Сити" начал формироваться пул инвесторов с реальными инвестициями (например, Mirax Group в феврале этого года пообещала вложить $250 млн, в строительство башни "Федерация"), и предположил, что сменив президента "Сити" S.P.I. пытается вернуть оперативный контроль над проектом. Собеседник "Ведомостей" считает, что назначение нового руководителя проведено с нарушениями. "В заседании участвовали только представители S.P.I. По уставу, президент общества может быть выбран из членов совета директоров, а Мухамедиев таковым не являлся", — сообщил он.

Высокопоставленный чиновник правительства Москвы предположил, что S.P.I. решилась на открытый конфликт с "Гутой", заручившись поддержкой города. "Решения по инвестпроектам, которые реализуются под патронажем мэрии и финансируются из бюджета, не проходят без согласования со столичными властями", — сообщил он. В этом случае, по его словам, группе "Гута" придется принять нового президента. Вице-мэр Иосиф Орджоникидзе, курирующий проект "Москва-Сити", вчера был недоступен для журналистов.

"Главмосстрой" захватили?

Силовому захвату подверглась одна из дочерних компаний "Главмосстроя" – "Мосмеханмонтаж"

В минувшие выходные произошел силовой захват дочернего предприятия "Главмосстроя" – АО "Мосмеханмонтаж". По имеющейся на утро понедельника информации, захваченными оказались четыре здания компании, два из которых расположены в районе Арбата. Генеральный директор компании "Мосмеханмонтаж" Владимир Михалев с вечера пятницы не выходит на связь. Представители "Главмосстроя" обвиняют его в выводе активов.

Акционерное общество "Мосмеханмонтаж", являющееся дочерней компанией "Главмосстроя", занимается специальными сантехническими и электромонтажными работами в поликлиниках, школах, детских садах и других уникальных объектах. "Главмосстрою" принадлежит контрольный пакет акций. Еще 10% акций находится в собственности трудового коллектива. Трудовой коллектив насчитывает более 400 человек. По имеющейся у RBC daily информации, некоторое время назад сотрудники "Мосмеханмонтажа", имеющие в собственности акции компании, получали предложения об их продаже. Как известно, скупка акций у трудового коллектива активно используется рейдерами (компаниями, специализирующимися на захвате собственности). Как правило, сначала скупаются акции до контрольного пакета, после чего переизбирается совет директоров. Эта схема работает в том случае, если имеющихся на руках сотрудников акций физически хватает для формирования контрольного пакета. В случае с "Мосмеханмонтажом" была использована другая схема.

По имеющейся на утро понедельника информации, в ночь с 11 на 12 марта захвату подверглись все четыре административных здания "Мосмеханмонтажа" (расположены по адресам: Карманицкий пер., 4, Марксистская ул., 18/8, Б. Семеновская ул., 15, Б. Николопесковский пер., 10) и производственная база, расположенная на 6-й Радиальной улице. Три административных здания были открыты ключами, в четвертом был выломан замок. По свидетельствам очевидцев – работников компании, все документы были вывезены из зданий. При этом сотрудники компании указывают на тот факт, что в пятницу вечером в зданиях сменилась охрана. По официальной версии, у "Мосмеханмонтажа" истек срок договора с охранной фирмой и он не был перезаключен. Вместо этого была привлечена другая охранная структура. Работники "Мосмеханмонтажа" заметили, что в понедельник утром в зданиях находилась та же самая охрана, которая заступила на вахту в пятницу. На свои рабочие места сотрудники компании допущены не были. При этом у находившихся в зданиях людей на руках имелись документы, подтверждающие их право собственности на данное имущество. Генеральный директор "Мосмеханмонтажа" Владимир Михалев не выходил на связь с вечера пятницы. На месте событий присутствует его адвокат, который представляет г-на Михалева как физическое лицо, а не как генерального директора компании. Адвокат, по его собственным словам, прибыл для передачи ключей, документов и прочего заместителю генерального директора, поскольку сам г-н Михалев болен и написал заявление об увольнении. Заявление датировано 14 марта. "Мы не можем связаться с Владимиром Михалевым с пятницы, – сказал RBC daily руководитель юридической службы "Главмосстроя" Дмитрий Коровицын. – Мы предприняли попытки его разыскать, однако они не увенчались успехом. Однако нам удалось в выходные дни разыскать главного бухгалтера компании. Бухгалтера уже допросили в УВД Москвы. Мы считаем, что г-н Михалев сбежал. Мы написали соответствующее заявление, и он уже объявлен в розыск".

Г-н Коровицын утверждает, что имущество выведено на никому не известные фирмы-однодневки, поэтому он не может предположить, кто является заказчиком и исполнителем захвата. Тем не менее он все же склонен обвинять г-на Михалева. "Мы считаем, что виновником происходящего является генеральный директор Владимир Михалев, который без санкции совета директоров "Главмосстроя" подписал документы на продажу собственности, – заявляет Д. Коровицын. – Мы считаем, что в отношении предприятия были совершены мошеннические действия и тем самым нанесен ущерб, оцениваемый нами в 200-250 млн руб. Это только стоимость зданий. Мы не учитываем того ущерба, который нанесен деятельности компании: из-за происходящих событий деятельность "Мосмеханмонтажа" парализована". Дмитрий Коровицын уверяет, что "Главмосстрой" уже обратился с заявлениями во все инстанции. В компании "Стратегия защиты", созданной московским правительством специально для борьбы с силовыми захватами в городе, RBC daily заявили, что к ним за помощью ни одна из сторон конфликта не обращалась, и усомнились в том, что трест "Мосмеханмонтаж" можно просто так захватить.

В понедельник информации о том, кто захватил предприятие, так и не появилось. В то же время принято считать, что схема захвата широко используется в целях передела собственности. "Действительно, захват путем продажи зданий используется рейдерами, – сказал RBC daily юрист, специализирующийся на переделах собственности. – Его целью является получение в конце цепочки добросовестного приобретателя. Продажа обычно осуществляется по поддельным документам". В данном случае сотрудники "Мосмеханмонтажа" опознали подпись генерального директора на документах о переуступке права собственности. Однако говорить о том, является ли подпись поддельной, можно будет только после проведения экспертизы. В строительном комплексе мэрии ситуацию не комментируют.

"Шереметьево" пора продавать

Отчаявшись навести порядок в "Шереметьево", Минтранс и Минэкономразвития предлагают его приватизировать. Эксперты полагают, что правительство может выручить $150-200 млн, но инвесторы не верят, что государство отдаст в частные руки крупнейший аэропорт страны.

Идея продать "Шереметьево" овладела умами федеральных чиновников в прошлом году. Акции аэропорта предлагалось включить в программу приватизации на 2005 г., рассказали "Ведомостям" два сотрудника администрации президента и чиновник Росимущества.

Государству необходимо продать "Шереметьево" как можно скорее, объясняет директор департамента имущества Минэкономразвития Игорь Гречухин. Аэропорту нужно развиваться и для этого в "Шереметьево" должна прийти "не управляющая компания, а инвестор", объясняет он. Аэропорт должен "стать частным", соглашается начальник управления приватизации Росимущества Иван Аксенов. По его мнению, это всего лишь вопрос времени.

Построенный к московской олимпиаде международный терминал "Шереметьево" часто называют главным барьером для иностранных инвестиций в Россию. "Ситуация в аэропорту достаточно критическая", — еще три года назад заявлял министр экономического развития Герман Греф. Все усилия навести там порядок к успеху не привели. Три года назад спасать ситуацию был призван экс-глава Госкомимущества Сергей Беляев, который был уволен через полгода за провал реконструкции аэропорта. Потом правительство попыталось найти аэропорту управляющую компанию. Но выигравшая тендер "Альфа-Шереметьево" так и не была утверждена новым премьером Михаилом Фрадковым в этом качестве.

В июле прошлого года Владимир Путин внес "Шереметьево" в список стратегических предприятий, запрещенных к приватизации. Но чиновников это не останавливает. По словам Аксенова, в октябре его ведомство с подачи Минтранса предложило исключить "Шереметьево" из списка стратегических. Поправки в этот список были направлены на согласование в правительство и администрацию президента.

Кремль отправил проект поправок на доработку, рассказывает сотрудник администрации. Впрочем, принципиальных возражений против идеи приватизировать "Шереметьево" у администрации нет, говорит чиновник.

Тем временем чиновники уже пытаются оценить стоимость аэропорта. Еще три месяца назад Росимущество поручило компании IB Consult провести оценку "Шереметьево". "Мы можем завершить работу через месяц-два", — обещает заместитель гендиректора IB Consult Владимир Крайнюченко.

В Росимуществе отрицают, что "Шереметьево" оценивают для продажи. "Мы хотим знать, сколько стоит этот актив, и поставить менеджменту цель управлять им так, чтобы он стоил дороже", — говорит начальник управления Росимущества Глеб Никитин. Впрочем, чиновник Минтранса говорит, что по итогам оценки госпакет "Шереметьево" может быть включен в программу приватизации на 2006 г.

За "Шереметьево" государство может выручить не менее $150 млн, полагает гендиректор консалтинговой компании Infomost Борис Рыбак. А сотрудник одной из компаний, занимающейся управлением аэропортами, считает, что если конкуренция на торгах будет острой, государство сможет выручить $200 млн.

Приватизация "Шереметьево" может вызвать ажиотаж среди финансово-промышленных групп, думает Рыбак. По его мнению, на аэропорт могут претендовать Национальная резервная корпорация, "Альфа-Эко", АФК "Система", "Ренова" и "Базовый элемент". Те, впрочем, не спешат признаваться в интересе к "Шереметьево". В "Базэле", НРК, и "Альфа-групп" "Ведомостям" заявили, что этот актив им уже не интересен. Представитель "Системы" Андрей Рябинников говорит, что его компания сейчас "не рассматривает такой возможности". "Все разговоры о том, что "Шереметьево" может быть приватизировано, ничего, кроме улыбки, не вызывают", — говорит исполнительный директор "Ренова-Проект" Алексей Бельтюков. Лишь представитель немецкой Fraport, управляющей крупнейшим в Европе аэропортом Франкфурта, Клаус Буш не исключил возможности появления своей компании на этих торгах.

Собственник стал арендатором

На московском рынке недвижимости зарегистрирована уникальная сделка. Фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. приобрел торгово-офисный центр у инвесткомпании Coalco, которая останется арендатором здания. Участники рынка прогнозируют, что число таких сделок будет увеличиваться.

Инвестиционный фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. вчера объявил о завершении сделки купли-продажи торгово-офисного центра класса А на ул. Лесная, 3. FF&P приобрел здание у инвестиционной компании Coalco, сообщил "Ведомостям" Максим Кунин, глава департамента недвижимости фонда. Площадь центра на Лесной Кунин оценил в 7500 кв. м, из них 5700 кв. м — офисы, остальное — торговые помещения. Представитель Coalco подтвердил факт продажи центра. Сумму сделки ее участники не называют. По мнению Даррелла Станафорда, управляющего директора компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, она равна $22-25 млн. Владимир Крючков, руководитель департамента компании "Новое качество", называет сумму в $25-30 млн. А Хайко Давидс, директор рынка капиталов компании Knight Frank, добавляет, что новый актив будет приносить FF&P более 13% годовых.

Олег Мышкин, директор отдела офисной недвижимости компании Colliers International, которая выступала консультантом сделки, говорит, что здание продано по схеме leaseback (Coalco осталась арендатором проданного здания). Крючков вспоминает, что до этого на рынке был всего один пример использования такой схемы, когда Пермская финансово-производственная группа купила офис у компании Ericsson. "Продавец арендует его до сих пор", — уточнил он.

В сделке, по словам Мышкина, принял участие австрийский пенсионный фонд Immofinanze AG. По данным FF&P, в конце января Immoeast, дочерняя компания австрийской группы Immofinanze AG, вошла в фонд основным инвестором, купив долю в 26%. "Пенсионные фонды — основные игроки рынка недвижимости во всем мире", — комментирует Давидс. Эксперты замечают, что за последние три года на рынке было всего пять инвестиционных сделок, две из них — с участием западных фондов. "Компания Eastern Property Holdings купила "Берлинский дом" на улице Петровка, 5, а FF&P стал владельцем бизнес-центра класса А на Гоголевском бульваре, 11", — уточняет Крючков. "Дела в России гораздо лучше, чем полагают западные фонды", — считает Давидс. Крючков с ним согласен. В ближайшие год-два Давидс прогнозирует увеличение инвестиционных сделок. "В этом году их будет порядка пяти-шести", — согласен Станафорд. В числе покупателей Крючков видит только иностранные или сырьевые компании.

Мировой уборщик появится в Москве

На российский рынок выходит клининговая компания "Джани-Кинг", являющаяся мировым лидером в сфере клининговых услуг для корпоративных клиентов.

"Джани-Кинг" работает по системе франчайзинга и имеет более 10 500 франчайзи по всему миру. Основанная в США в 1969 году, компания действует в 19-ти странах с более чем 100 региональных офисов. Помимо обслуживания аэропортов, производственных, спортивных, медицинских и офисных помещений, одним из основных направлений деятельности "Джани-Кинг" является обслуживание гостиниц (хаузкипинг – housekeeping). В настоящее время "Джани-Кинг" сотрудничает с более чем 300 отелями по всему миру, включая Marriott, Hilton, Hyatt, Holyday Inn, Ramada, Four Seasons, Comfort Inn, Ritz-Carlton и Westin. "Джани-Кинг" находится в 1-ой десятке крупнейших франчайзинговых компаний вместе с такими гигантами как "Сабвей" (Subway) и "Мaкдоналдс" (McDonald's).

Первый контракт "Джани-Кинг" заключила с компанией "Максима Хотелс" на обслуживание ее гостиницы бизнес класса "Ирбис".

Купите гостиничный номер

Покупка гостиничных номеров становится реальностью не только для юридических, но и для физических лиц. Об этом в рамках презентации коттеджного поселка "Петровские Дали", расположенного на территории спортивно-развлекательного парка "Яхрома", рассказал президент инвестиционной компании МГСН Дмитрий Поликарпов. Он подчеркнул, что это - один из наиболее выгодных вариантов сотрудничества клиентов с компанией.

Речь идет, прежде всего, о гостинице "Бумеранг", которая появится на территории парка "Яхрома" в недалеком будущем. Он даст возможность любому желающему, располагающему достаточным количеством средств, приобщиться к миру гостиничного бизнеса. При том, что популярность парка, заложенного два с половиной года назад, у любителей экстремальных видов спорта неуклонно растет, а инфраструктура расширяется, это может стать источником неплохих доходов.

Приобретенный гостиничный номер его владелец может использовать по своему усмотрению – жить в нем в любое удобное для себя время, а в промежутках - сдавать в аренду. Окупаемость подобных вложений, по оценкам Д. Поликарпова, составляет 2,5–3 года.

"Пятерочка" претендует на "Копейку"

Крупнейший розничный оператор строит планы поглощения крупного конкурента, которым, возможно, сбыться не суждено

Как сообщил RBC daily управляющий сети "Пятерочка" Олег Высоцкий, крупнейшая по оборотам российская сеть магазинов-дискаунтеров "Пятерочка" в феврале предприняла попытку приобрести бизнес другого оператора этого сегмента – "Копейки". В случае если сделка состоится, в стране появится крупнейшая розничная компания с оборотом в 2-3 млрд долл. И это неминуемо повлечет за собой серьезные изменения на розничном рынке. Однако аналитики сомневаются в том, что сделка состоится, так как "Копейка" не захочет терять свой бренд, а ее стратегический инвестор "УРАЛСИБ", возможно, не пойдет на продажу стабильно развивающегося бизнеса.

"Пятерочка", принадлежащая голландскому Pyaterochka Holding, владельцы которого не раскрываются, – одна из наиболее динамично развивающихся российских розничных сетей. По объему продаж компания занимает первое место в нашей стране – в прошлом году, по собственным данным компании, ее оборот превысил 1,5 млрд долл. Набрать высокие темпы развития сеть смогла благодаря активному продвижению в регионы франчайзинговой программы. Сейчас собственная сеть "Пятерочки", охватывающая 12 российских регионов, Казахстан и Украину, насчитывает более 220 магазинов из 440, остальные – франчайзинговые. Оборот сети в 2004 г. составил почти 1,6 млрд долл. "Копейка" – сеть из 76 дискаунтеров, около половины акций которой принадлежит группе "УРАЛСИБ". Магазины сети расположены в Москве и Московской области. В 2004 г. продажи составили 416 млн долл. По данным, предоставленным самой компанией, в рейтинге российских розничных компаний сеть "Копейка" занимает девятое место.

Как сообщил RBC daily один из бывших менеджеров "Пятерочки", в этом году компания рассчитывает приобрести сеть "Копейка". По его словам, речь, вероятно, идет о поглощении "Копейки" путем обмена акций "Пятерочки" на акции "Копейки". В петербургском офисе сети подтвердили существование планов покупки московского ритейлера. Однако подробности поглощения пока не сообщили, мотивируя это тем, что пока нет конкретных договоренностей. "Наша компания действительно сделала предложение акционерам "Копейки" о выкупе 100% акций либо доли любой из групп акционеров, – сообщил RBC daily управляющий сети "Пятерочка" Олег Высоцкий. – Слияние компаний возможно, но готовых вариантов нет. У "Копейки" отличный и профессиональный менеджмент, хорошие магазины, стабильное и прочное положение на рынке ритейла. Если обе стороны достигнут договоренности, то оборот совместной компании, по нашим оценкам, к 2006 г. может достичь 3 млрд долл. Собственно, это все, что мы можем сказать на данном этапе". В "Копейке" не подтвердили, но и не опровергли факт обращения "Пятерочки" и от каких-либо комментариев отказались.

По мнению анонимного источника, сделка по продаже "Копейки" путем обмена акций выгодна стратегическому инвестору – группе "УРАЛСИБ". "Надежды "УРАЛСИБа" на рост "Копейки" не оправдались. Объединение двух компаний дает группе долю в компании, растущей гораздо быстрее и обладающей огромным рыночным потенциалом, – утверждает собеседник. – "Пятерочка" стремится завершить сделку до следующего выхода на IPO кого-либо из российских ритейлеров. При подтверждении показателей IPO "Седьмого континента" в следующих размещениях оценка "Копейки" резко пойдет вверх". В группе "УРАЛСИБ" информацию о намерениях относительно пакета акций "Копейки" вчера получить не удалось.

Специалисты мало верят в слияние двух крупных ритейлеров. Но аналитик ИФК "Метрополь" Наталья Мильчакова отмечает, что выход на IPO объединенных компаний действительно мог бы быть более успешным, чем каждой в отдельности. "На мой взгляд, это был бы положительный факт для всего рынка акций. Из ритейловых сетей на российском рынке присутствуют только акции "Седьмого континента", – рассказала она RBC daily. – Акционеры "Копейки" теоретически могли бы быть заинтересованы в ее присоединении к "Пятерочке" и в проведении IPO объединенной компании, но тут все станет определяться тем, насколько выгодным акционерам будет предложение об обмене. В ближайшее время такое слияние мне кажется маловероятным".

По мнению аналитика РБК Валентина Крохина, покупка "Копейки" не слишком нужна "Копейке", да и самой "Пятерочке". "Для "Пятерочки" же, возможно, покупка "Копейки" – не самый оптимальный путь развития. Понимаю, если бы "Пятерочка" покупала мелкие сети, хотя в принципе легче открывать магазины самим. А перепозиционирование целой сети обходится достаточно дорого. Получить же в качестве стратегического инвестора "УРАЛСИБ", наверное, не слишком и нужно. Если бы компания нуждалась в этом, то не прекратила бы сотрудничество с ЕБРР. Однако налицо ее стремление развиваться самостоятельно", – заявил он RBC daily.

Продажа "Копейки" "Пятерочке", по словам Валентина Крохина, положительно отразилась бы на рынке – он быстро перескочил бы на новую ступень развития. Однако аналитик также высказывает сомнения в том, что сделка будет доведена до конца: "Сегодня действительно рынок растет быстро, в том числе и за счет слияний и поглощений. Но для подобной сделки сейчас нет повода. "Копейке" продаваться нет смысла – она стабильно развивается, а если и заинтересована, то в стратегическом инвесторе. Покупка столь крупной компании, как "Копейка", потребовала бы значительных затрат на перестройку системы логистики, заставила бы перезаключать контракты с большим количеством поставщиков (хотя добиться выгодных условий от поставщиков такой сети было бы гораздо легче). Но зачем "Копейке" терять свой бренд – он уже имеет вес на рынке".

Лучшие из лучших в недвижимости

10 марта в Каннском Дворце Фестивалей состоялось ежегодное награждение лучших проектов недвижимости MIPIM Awards.

Среди 15 номинатов в пяти категориях были представлены проекты из Бельгии, Великобритании, Германии, Испании, Китая, Польши, США, Франции, Швеции и Японии.

Россия была представлена реконструкцией магазина ГУМ в категории "лучший торговый центр."

В категории "гостиница или туристический объект" победил Wales Millenium Center, концертный комплекс площадью 37,000 кв.м, расположенный к Кардиффе, Великобритания.

Лучшим бизнес-центром был признан комплекс Mondrian, площадью 20,000 кв.м, возведенный в столице Бельгии Брюсселе.

В категории "лучшая реконструкция офисного здания" одержало победу 7-этажное здание газеты Le Monde в Париже.

В категории "жилая недвижимость" победило 54-этажное, 190-метровая башня Turning Torso, расположенная в Мальмо, Швеция.

Лучшим объектом торговой недвижимости был признан пятиуровневый торговый центр Principe Pio, площадью в 80,000 кв.м. расположившийся в здании одного из бывших мадридских вокзалов. Этот же проект получил и специальную премию жюри.

Немцы построят центр для своих малых предприятий

На средства частных инвесторов из Германии и Австрии в районе Ленинского проспекта будет построен бизнес-центр. Курирующий строительство Союз немецкой экономики в России планирует приурочить закладку камня на месте будущего здания к 10-летнему юбилею своей деятельности в Москве - 15 марта.

Российско-немецкий дом малого и среднего бизнеса (таково название объекта) будет возводиться на ныне пустующем земельном участке по адресу Ленинский проспект, 119, в непосредственной близости от "немецкой деревни" и немецкой школы. На возведение офисного центра общей площадью в 25 тыс. кв. м частными инвесторами будет затрачено 50 млн евро. Среди архитекторов и проектировщиков будут также немецкие и австрийские компании, имена которых "Бизнесу" назвать отказались. Планируется, что возведение комплекса будет закончено к 2007 году. По информации Союза немецкой экономики, комплекс строится в целях облегчения взаимодействия представителей среднего и малого бизнеса Германии и России и улучшения инвестиционного климата.

Как подтвердили "Бизнесу" в пресс-службе Торгово-промышленной палаты РФ, в рамках федеральной программы поддержки немецкого предпринимательства на российский рынок действительно выходят "малые и средние" немецкие предприятия, которым не по карману снимать дорогие офисы в центре столицы. Скорее всего, для них и будут предназначены помещения нового офисного здания по относительно низким арендным ставкам.

Впрочем, полной уверенности, что арендные ставки в этом районе удастся удержать на низком уровне, нет. Как считает Максим Жуликов, специалист Penny Lane Realty, ставки в таком комплексе могут составить $450–600 без учета НДС. "Крупных бизнес-центров в этом районе всего два (Park Place на Ленинском, 113/1 и "Нефтяной дом" РАО ЕЭС на проспекте Вернадского, 101)), свободных помещений в них нет и не будет",- рассказывает Жуликов. По его мнению, если весь центр не отдадут немецким бизнесменам, которые любят работать среди "своих", то арендаторами здесь будут представители скорее крупного бизнеса. Среди желающих иметь офис в ЮЗАО много банков, страховых, сырьевых компаний. Будущий проект в Penny Lane охарактеризовали как грандиозный: по расчетам агентства, инвесторы могут затратить около 2 тыс. евро/кв. м (общепринятая себестоимость строительства офисных центров составляет 1 тыс. евро/кв. м).

Интересно, что даже столичные власти мало что знают об этом проекте. Так, в префектуре ЮЗАО "Бизнесу" рассказали, что узнали о возведении бизнес-центра на Ленинском проспекте по факсу, из приглашения на закладку здания. "Никаких документов по поводу строительства по этому адресу к нам не приходило",- удивляются представители префектуры.

Статьи

Управляющие – объединяйтесь!

16 марта 2005 года в Санкт-Петербурге прошел дискуссионный круглый стол по теме "Основные проблемы при технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости и пути их решения". Организатором круглого стола выступила Гильдия Управляющих и Девелоперов.

Докладчиками на круглом столе выступили Юрий Кольцов, заместитель генерального директора по управлению недвижимостью ЗАО "ВМБ-Траст"(СПб), Анна Деркач, директор по развитию ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" (СПб), Владимир Родин, заместитель генерального директора ЗАО "Город" (Москва), Владимир Дроздов начальник ремонтно-эксплуатационной службы ЗАО "МК ПСБ" (СПб), Мария Лушникова, начальник технического отдела ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" (СПб), Оксана Крымина, генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ (Москва), Евгений Якушин, руководитель отдела управления недвижимостью ЗАО "Бизнес Компьютер Центр" (СПб), Андрей Востриков, начальник службы теплотехники и вентиляции ООО "ВБ-Сервис" (Москва). В работе стола также приняли участие представители других ведущих управляющих и эксплуатирующих компаний Москвы, Санкт-Петербурга и некоторых регионов. Участие такого количества представителей региональных компаний стало неожиданностью даже для организаторов конференции. Это, безусловно, хороший знак, который свидетельствует о становлении более цивилизованного рынка и установлении более тесных отношений по обмену опытом и информацией между компаниями.

Не может не радовать и тот факт, что участники рынка управления недвижимостью стали более охотно делиться информацией, опытом, посещать такие встречи – это шаг вперед в становлении рынка.

Оксана Крымина, генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ: "Сейчас происходит становление профессионального сообщества на рынке управления недвижимостью, участники рынка более охотно делятся своими разработками, что свидетельствует об установлении его информационной открытости, без которой крайне трудно было бы выйти на качественно новый уровень развития".

Владимир Родин, заместитель генерального директора ЗАО "Город": "В условиях, когда рынок управления недвижимостью активно развивается не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в остальных регионах, очень важна большая его открытость. Сейчас региональный рынок проходит тот этап, который столичные компании прошли несколько лет назад, следовательно, в процессе работы они сталкиваются с теми же ошибками. Поэтому проведение таких межрегиональных встреч крайне необходимо для более интенсивного развития региональных рынков".

В процессе работы круглого стола также было выдвинуто предложение вносить на рассмотрение профсообщества определенные вопросы, проблемы и методы их решения, которые в случае одобрения будут декларироваться как правила, обязательные для всех участников рынка. Таким образом, становится понятно, что роль таких встреч довольно велика именно с точки зрения практики, и они необходимы рынку.

В ходе круглого стола был поднят целый ряд проблем отрасли, каждая из которых заслуживает отдельного рассмотрения, а их решение позволит рынку выйти на качественно иной уровень развития.

В частности, обсуждался вопрос, на чем могут экономить управляющие компании, входя на объект. Как полагает Оксана Крымина, генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ, экономить, сокращая необходимое, нельзя: "Как показывает практика, зачастую управляющие вынуждены предлагать собственникам скидки, снижая при этом набор предоставляемых услуг. Связано это с недостаточным весом компании на переговорах, обусловленным ошибками в продвижении и рекламе. Если компания не обладает должным влиянием, ей приходится снижать цену, снижать свою норму прибыли, снижать расходы на собственные нужды, в т.ч. и на продвижение самой компании, чтобы привлечь собственника ценой. Получается замкнутый круг. Этого делать нельзя, так как существует не извлекаемая часть затрат, касающихся и жизнедеятельности самого здания, и нужд управляющей компании".

Иначе – могут быть проблемы. В ходе дискуссии был озвучен пример: одна крупная управляющая компания, входя на объект, сократила набор предоставляемых услуг до самого минимума, в частности не эксплуатировалась кровля. В результате через какое-то время на объекте начались технические проблемы, оказываемых услуг не хватало для обеспечения нормального функционирования здания, а добавлять их компания не собиралась. Естественно, от этого сильно пострадало само здание, а управляющая компания потеряла этот объект.

В ходе встречи профсообщество также сошлось, что сокращения невозможны на том, что касается жизнедеятельности и обеспечения нормального функционирования здания. Однако четкое планирование и формализация процессов обслуживания позволяют снижать стоимость услуг. Приводился пример услуги эксплуатации стоимостью $1 / кв.м. в месяц (в ценах Санкт-Петербурга).

Кроме того, был затронут и кадровый вопрос на рынке управления недвижимостью. Как отметил Андрей Востриков, начальник службы теплотехники и вентиляции ООО "ВБ-Сервис", на рынке долгое время был период упадка в профессионально-техническом образовании, и сейчас, когда рынок расширяется, возник острый дефицит профессионалов инженерных специальностей. Поэтому и возникла необходимость в совершенствовании подготовки на местах. Об этой проблеме говорили и другие специалисты, которые сошлись в том, что проблема действительно существует, а методом ее решения может быть "стандартизация требований к каждому конкретному сотруднику" и "четкое разграничение их обязанностей". По мнению Вострикова, кроме того, необходимо прописать систему дополнительной мотивации для сотрудников: "Серьезной мотивацией для рядового персонала может стать, например, перспектива карьерного роста, что приведет к увеличению их денежного довольствия. У нас были примеры, когда человек переходил даже с технической должности на инженерную, и мы довольны качеством его работы".

Вопросы подбора кадров, их обучение, их текучесть относятся к вопросам реально влияющим на качество оказываемых услуг, их стоимости, имиджа компании

Андрей Востриков, ВБ-Сервис.

Уважаемые господа, я представляю здесь фирму из Москвы "ВБ-Сервис", предоставляющую услуги по техническому и хозяйственному обслуживанию инженерных систем зданий, выполнение всех видов ремонтных работ в этом направлении, а также реконструкцию и модернизацию оборудования.

Каждый из нас сталкивался с этими проблемами, решая их в соответствии со сложившейся обстановкой, своим опытом, ситуации на рынке рабочей силы, но, наверное, все согласятся с тем, что с нехваткой квалифицированных специалистов сталкивался каждый из нас.

Я хотел бы рассмотреть сегодня эти вопросы применительно к специалистам нижнего и среднего звена эксплуатационных подразделений по направлениям отопления, вентиляции, кондиционирования, водопровода и канализации, которыми непосредственно и занимаюсь.

1. При подборе кадров не часто можно встретить специалистов, имеющих соответствующее образование, опыт работы со сложным оборудованием.

2. Отмечу также определенный возрастной уровень специалистов моего направления.

Специалистов 25 – 35 лет предлагающих свои услуги очень мало. Возможно это связано c проблемами профессионального технического образования в 90 годы, м.б. не престижностью профессий этого направления (фраза: "сантехник – это звучит гордо" наверное большинство воспринимают как насмешку)

3. Довольно редко можно встретить специалистов, имеющие необходимые знания и опыт работы в нескольких смежных областях, в частности: сантехник - вентиляционщик - холодильщик, а именно такие специалисты остро необходимы.

Такие специалисты, естественно, имеют хорошую работу и причиной их перехода в вашу компанию может быть более высокая оплата труда, репутация фирмы, условия труда, возможность карьерного роста.

Хорошо, если всё это Ваша фирма может предложить потенциальному работнику, но в реальной жизни (даже при наличии в нашей компании многих из вышеперечисленных критериев), я вынужден принимать на работу работников не всегда полностью соответствующих моим требованиям.

Доведение профессионального уровня работников до устраивающего компанию уровня осуществляется уже внутри организации путем:

- обучения, тренинга на рабочем листе с осуществлением ротации по объектам;
- обучение смежным специальностям и изучение нового оборудования и технологии в специализирующихся предприятиях, на фирмах - производителях;
- обеспечение персонала путем изучения технической периодики;
- посещение специализированных выставок.

Т.е. идём по принципу "спасение утопающих дело рук самих утопающих".

Реальная проблема поиска квалифицированного персонала остается актуальной для большинства компаний. От того, каким образом будет решаться эта задача, во многом зависит успех деятельности компании.

Пятилетка зубастиков

Cвыше 1,2 тыс. столичных предприятий менее чем за пять лет испытали на себе "прелести" недружественных поглощений. новый тип бизнеса в москве набирает обороты, а вместе с ним растет и прибыль структур, которые гарантируют "защиту" от поглотителей. еще около 4 тыс. предприятий продолжают вызывать аппетит у господ-поглотителей и могут быть съедены в ближайшие три-пять лет.

Недружественные поглощения московских компаний ради их активов в недвижимости начались в конце 1990-х. Буквально за два года все крупные столичные универмаги обрели новых владельцев. На смену советским завмагам пришли ритейлеры — Benetton, "Арбат Престиж" и проч., и, скажем честно, вряд ли москвичи от этого проиграли. Сливки (а рентабельность этого бизнеса тогда доходила до 1000% со сделки) с универмагов собрала компания "Росбилдинг" — один из наиболее агрессивных игроков современного московского рынка слияний и поглощений. "Переварив" торговлю, "Росбилдинг" обратил внимание на легкую промышленность, НИИ, автотранспорт и предприятия бытового обслуживания.

**КРИМИНАЛЬНЫЙ ЗАХВАТ* — поглощение одного предприятия другим с использованием незаконных методов (подделка записей в реестрах акционеров, вынесение различными судами, в том числе расположенными в других субъектах Российской Федерации, "заказных" судебных актов, превышение своих полномочий судебными приставами и т. п.). Как правило, сопровождается силовым захватом предприятия с привлечением групп физической поддержки.*

Игроки

Несмотря на то что "Росбилдинг" был всего лишь одним из "большой двадцатки" поглотителей, известность компания получила благодаря своим жестким методам работы. Именно она ввела на рынке практику силового захвата, а технологии, используемые ею при поглощении, даже в разряд "серых" попадали с большой натяжкой. Городские власти "сломались" на текстильной промышленности.

Руководство "Росбилдинга" было вызвано на ковер, а мэр столицы заявил, что не позволит перепрофилировать градообразующие предприятия. В июне 2002 года правительством Москвы было создано управление по экономической безопасности, призванное защитить собственников от откровенно криминальных захватов. "Росбилдинг" был укрощен. Во всяком случае, теперь у города к нему претензий нет.

Хотя некоторые консультанты по недвижимости считают, что после начала гонений компании, специализирующиеся на криминальных захватах, просто сменили тактику: распались на несколько групп, связь которых с материнским "Росбилдингом" недоказуема.

"К нам приходят люди, которых мы знали как "Росбилдинг", и делают то, что делал "Росбилдинг". Он просто ушел в тень",— утверждает партнер одного из агентств. Впрочем, существует и другое объяснение. "Основными игроками рынка криминальных захватов является группа граждан, которые называют себя ИК "Россия", ГК "Вектор" (Хазанов и Безелянский). Еще в одной группе работают и выходцы из компании "Росбилдинг"",— говорит сотрудник управления по экономической безопасности. Всего на учете этого ведомства находится около 100 групп, из которых только 20 являются реальными организациями, имеющими хотя бы офис. Остальные — компании-однодневки, которые используются в конкретных проектах.

Огласите весь список

Всего, по мнению участников рынка, с 2000 года более 1,2 тыс. столичных компаний были поглощены, а их здания либо "зачищены" под новое строительство, либо переделаны под офисы. Эксперты ИК "Визави", скупившей более 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости вместе с владевшими ею компаниями, полагают, что за последние годы в Москве путем поглощений сменили собственника 5–10 млн кв. м при общем объеме в 16–17 млрд кв. м.

Эффективность таких сделок в зависимости от избранных поглотителями методов колеблется от 30% до 1000%. Даже перепродажа скупленных с использованием методов недружественных поглотителей предприятий после их юридической очистки может принести до 300% прибыли. Если первые поглощения осуществлялись в основном с помощью банкротства предприятий, то после ужесточения законодательства их сменила вполне законная скупка акций и криминальные захваты.

Крупными скупщиками акций столичных предприятий московские власти считают компании "Вашъ финансовый попечитель", "Росдорконтракт", "Визави", Ost West Development, "Атон", "Тройка Диалог", АФК "Система" и "Конверсбанк". Этот рынок интересует и банковские структуры ("Гута", Альфа-банк, БИН-банк), однако сами банки скупкой не занимаются, предпочитая действовать через подконтрольные структуры.

Девелоперы, как правило, не осуществляют поглощения самостоятельно: они либо заказывают приглянувшийся участок у специалистов, либо покупают на вторичном рынке.

Пожалуй, самым громким исключением из этого правила стала корпорация "Строймонтаж" (ныне "Миракс"), попытавшаяся самостоятельно получить участок на ул. Большая Татарская, д. 13. Приобретя на своих сотрудников пакет акций завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГМ), девелопер оказался втянутым в корпоративный конфликт, развернувшийся по всем законам жанра криминального захвата.

Впрочем, один успешный проект по выводу у компании за плечами все-таки есть: на месте завода "Русские валенки", на Таганке, "Миракс" строит жилой комплекс.

ЭКОНОМИКА ПОГЛОЩЕНИЯ

Бюджет поглощения

Для понимания бюджета поглощения рейдеры оценивают верхнюю и нижнюю планку активов предприятия. Бюджет поглощения может составлять от $100 тыс. до $100 млн и зависит исключительно от объекта. Методика грубого расчета бюджета поглощения объекта Минимальная рыночная стоимость 1 кв. м имущественного комплекса в этой зоне + нижняя рыночная стоимость права аренды земельного участка + активы общества по нижней рыночной стоимости (за вычетом амортизационных расходов).

Например, стоимость бюджета поглощения объекта на Садовом кольце площадью около 500 кв. м оценивается в $1,5 млн, при том что стоимость такого объекта на рынке составляет около $3 млн.

Тоже бизнес

Защита от недружественного поглощения — тоже бизнес. Только за последний год появилось несколько десятков компаний, обещающих решить проблемы подвергшегося атаке предприятия. Хотя в управлении по экономической безопасности уверены, что их подавляющая часть — те же рейдеры. "Аккредитацию у нас получили только автономная некоммерческая организация "Общество защиты прав акционеров" и консультационный центр "Стратегия защиты". На подходе — заключение договора о сотрудничестве с одним адвокатским бюро",— утверждает Иванов. В этом же направлении работает региональный общественный фонд защиты прав граждан "Гражданская инициатива".

Тенденция

Еще одной новой тенденцией на рынке стали разовые проекты по поглощению друг другом отраслевых предприятий, входивших раньше в один главк, для увеличения своей доли на рынке, а также ради активов в недвижимости. Один из наглядных примеров — ОАО НИИ "Проектэлектромонтаж". Проект по поглощению начат в июне 2004 года, и, по мнению прежней администрации, он был заказан Борисом Коваленко, председателем совета директоров ранее головного предприятия отрасли ОАО "Электромонтаж". Основным фигурантом поглощения стало ООО "Энергоинвест", которому до перехода контроля над предприятием принадлежало 20% акций. Так же, как и поглощаемое предприятие, "Электромонтаж" занимается проектированием и изготовлением электрооборудования. Активы бывшей "дочки" в недвижимости — 7 тыс. кв. м и участок 0,2 га, а имущественный комплекс расположен на Большой Почтовой улице.

Примерно то же сейчас происходит с одним из крупных игроков рынка строительства инженерных коммуникаций. По информации BB, новые владельцы компании собираются вернуть под крыло отбившихся от рук "дочек" и выстроить заново бизнес-схему работы организации. По оценке экспертов, до полного передела рынка осталось три-пять лет, а интерес для поглотителей по-прежнему представляют не менее 4 тыс. компаний.

Диета для поглотителей

Управление правительства Москвы по экономической безопасности города Москвы было создано в 2002 году, когда спор хозяйствующих объектов из-за привлекательных земельных участков стал для властей города политической проблемой.

Однако остановить процесс поглощений в приказном порядке власти не могли, да и не стоило: в конце концов, "господа поглотители" играли роль "санитаров леса", избавляя экономику Москвы от неэффективных собственников.

Но вернуть процесс в правовые рамки, уйти от криминальных схем было необходимо. О том, какие инструменты воздействия на поглотителей оказались самыми эффективными, журналу building business рассказал заместитель начальника Управления Вячеслав Иванов.

— Какие предприятия становятся объектами недружественных поглощений из-за своей недвижимости?

— Во время приватизации мы декларировали равноправие всех собственников при получении своей доли, наделили их ваучерами, но не научили, что с этой собственностью делать. Рынок ставит одно условие — эффективность. У нас же возникло большое число неэффективных собственников. Они не вписались ни в инфраструктуру города, ни в инфраструктуру российской промышленности, в силу определенных обстоятельств они оказались технологически отброшены назад, они не умеют исполь- зовать свою землю.

Еще пять-семь лет назад, например, в центральной части города было достаточно места для всех. Теперь здесь выгоднее строить элитное жилье. Такие предприятия как раз и стали объектами недружественных поглощений.

— Каков портрет такого предприятия?

— Как правило, это либо среднее, либо малое предприятие, акции которого распылены среди членов трудового коллектива, а с момента приватизации предприятия прошло достаточно продолжительное время, большинство бывших работников, владевших акциями, стали пенсионерами и утратили связь с предприятием.

При этом у компании нет стратегического партнера, но есть очень серьезно недооцененные материальные активы в виде прав аренды земли, промышленных зданий и сооружений. Мы проводили проверку, и в пятишести из десяти случаев на предприятии, подвергшемся недружественному поглощению, его работниками являлись вьетнамцы, жители Подмосковья, москвичи же составляли в основном высший менеджмент. Потому что большая часть предприятий, которые прошли через этот кабинет, задерживала зарплату, так как у них не было денег, налоги не платили по этой же причине, зато они имели льготы. Работали на карман своих директоров. Сейчас таких компаний осталось исключительно мало.

— Сколько?

— Единицы. Эти предприятия, как осенью листья, за очень короткий период перестали существовать: около 600 малых и средних компаний в последние два-четыре года поменяли своих владельцев. Хотя если я услышу о таком предприятии, то моментально лишу его льгот. И это как минимум. Но, на мой взгляд, в смене владельца есть и положительные тенденции.

Рейдеры — хотят они того или не хотят — дают предприятию новый отсчет. Происходит его организационно-правовое перерождение, и при этом рейдеры готовят чистую площадку для будущего инвестора.

— Что такое недружественное поглощение?

— Дружественными поглощения бывают только в кино. Всегда интересы поглощаемого и поглотителя не совпадают. По крайней мере у нас в России. Разные ресурсы, разные сферы влияния. Даже если объединяет рынок общей продукции, все равно разница в себестоимости изначально предполагает конфликт. Так что о дружественном поглощении речь не идет. Те слияния отечественных структур, которые мы знаем, имеют либо криминальный оскал, либо серьезный административный ресурс. Скажем, "дружественное" слияние Гута-банка с еще одним банком (смеется).

— Какие механизмы используются при недружественных поглощениях?

— Когда в Москве прошла первая волна скупки акций, очень многие руководители предприятий писали заявления в правоохранительные органы, где основным это было лейтмотивом был сам факт покупки акции. Заметьте, во всех (!) заявлениях.

Во второй половине 1990-х на рынке Москвы стали появляться люди и компании, которые видели простаивающие промышленные и торговые площади и знали, как их можно использовать с большей отдачей для бизнеса и для себя. Первой серьезной отраслью, подвергшейся этим процессам, стала торговля. 1998–2000 годы — это период банкротства всех крупных московских универмагов с последующей сменой их собственников. В те времена механизм банкротства был наиболее эффективен и прост для смены владельца. Сейчас он отошел на второй план в связи с ужесточением законодательства. Издержки этого бизнеса возросли, и на смену банкротству пришла скупка акций, когда за акцию платятся реальные деньги.

— Каков бюджет поглощения среднего предприятия?

— Разный. Но именно он определяет в дальнейшем юридическую чистоту этой площадки. Естественно, каждая площадка рассматривается потенциальным владельцем исходя из определенных экономических показателей, которые определяют бюджет поглощения. Он может быть большим или маленьким, но имеет в своей основе единственную цель — очистить активы предприятия от обременений. При этом зачистка может проводиться четко по действующему законодательству, а может осуществляться по упрощенной схеме, с нарушением законов, с использованием криминальных технологий. Что в конечном счете ведет к серьезной экономии бюджета.

— Тем не менее рейдеры не выставляют площадки на продажу ниже рынка…

— Безусловно. Разницу рейдер кладет себе в карман. Пока в законодательстве есть лазейки, пока отсутствует механизм контроля за исполнением законов, а за нарушением не следует неотвратимое наказание, мы будем так или иначе получать в качестве "синдрома исполнителя" как минимум то, что имеем.

То есть криминальные захваты. Если рентабельность поглощения предприятия с помощью других механизмов составляет 150–500%, то при использовании криминального захвата она может доходить до 1000%.

— Сколько времени уходит на один проект по поглощению?

— Год. Но это при слабых оппонентах, при сильных — больше. Если брать динамику, то все равно стороны приходят к переговорному процессу. Есть те, кто откупается от криминала, и те, кто предпочитает бороться. Сейчас сформировался некий пул инвесторов, который не хочет иметь дело с криминалом ни при каких условиях. В основном это иностранные инвесторы, уверенные в том, что "вор должен сидеть в тюрьме", и ни на какие переговоры с криминалом не идущие. Хотим мы того или нет, но ужесточился контроль за деятельностью судебных приставов, за работой сотрудников правоохранительных органов. Если раньше региональные суды достаточно охотно выдавали заказные платные определения, то сейчас они это делают не столь резво, поскольку бдит квалификационная коллегия…

— В чем опасность такого механизма недружественного поглощения для инвесторов?

— Инвесторов сейчас все больше волнует принцип "добросовестного приобретения". Всегда существует риск, что тот самый административный ресурс, который в большинстве случаев спит, вдруг проснется. Зачастую это оборачивается для инвестора проблемами. Я не привожу в пример компанию ЮКОС, хотя он и напрашивается… Свою роль играет и то обстоятельство, что все криминальные захваты происходят на глазах населения города.

— Как эту проблему можно решить?

— В настоящее время мы отрабатываем механизм взаимодействия городской администрации с правоохранительными и судебными органами по созданию условий, которые превращали бы подобного рода криминальные действия в экономически неэффективные. Но пока мы не сильно продвинулись.

Надо признать, что "проблемные площадки", где имели место криминальные действия, пока пользуются спросом у инвесторов. Полонский из "Строймонтажа" предпочел договориться с ОАО ЛГМ [завод по производству лопастных гидравлических машин.— ВВ], хотя с обеих сторон на корпоративную войну было в сумме потрачено $10 млн. В то время как сама площадка стоила изначально $40 млн. Возникает вопрос: кто что приобрел и кто что потерял? В результате она все равно была продана за эти же $40 млн.

— А кому она досталась? Весной ЛГМ в этом кабинете стоял насмерть и на диалог со "Строймонтажем" идти не желал.

— Купил "Строймонтаж", он сейчас является инвестором по этой площадке. Они договорились о совместной работе с "Легионом" ["Легион девелопмент" — компания, владевшая соседним участком и собиравшаяся финансировать строительство на ул. Большая Татарская, 13.— ВВ]. Так что в целом мы решили задачу, сделав этот конфликт экономически неэффективным.

— Какие компании являются основными игроками этого рынка?

— Их около 20. Я хочу обратить внимание, что так или иначе элемент "серых" технологий использовался всеми игроками. Причем за последний год именно к ним у нас нет претензий. Избегает недобросовестных и "серых" технологий "Росбилдинг", "Атон", "Тройка Диалог", АФК "Система". Практически все они от этого ушли, потому что подобного рода объекты не находят затем потенциального инвестора. Криминальный оттенок в их прошлом затрудняет привлечение к ним серьезных инвестиций. Это понимают сейчас все. Хотя одиозные люди и организованные группы, которые этим бизнесом продолжают промышлять, у нас остались.

К примеру, один банкир, купив полтора года назад банк, который был тогда на каком-то там 1200-м месте, заявил, что за два года сделает из него банк, входящий в первую двадцатку. Потом, как выяснилось, этот банк стал заказчиком многих захватов с участием одной организованной группы, имеющей отношение приблизительно к 15 криминальным эпизодам: от мелких магазинов до крупных предприятий. Господа именуют себя инвестиционной компанией "Россия", заявляя о своих серьезных связях и покровителях в ГУВД Москвы, называют фамилии в прокуратуре города, в судах, в том числе и в региональных. Но я думаю, что мы сообща покончим с ними в ближайшем будущем.

— То есть ИК "Россия" — новый игрок на этом рынке?

— С их деятельностью мы столкнулись полтора года назад. Сначала мы не идентифицировали их как одну организованную группу, но сейчас располагаем информацией обо всех ее участниках, о методах работы и о тех сотрудниках прокуратуры, ОВД, судов, которые вовлечены в их деятельность. Мы уже узнаем их по фамилиям следователей, которые выписывают требования о предоставлении документов. В данный момент готовятся материалы об этой группе, и скоро они будут вам предоставлены. Глупо закрывать глаза на то, что, во-первых, всем очевидно, а во вторых — документально подтверждается.

— Что все-таки представляет собой ИК "Россия"? Она поставляет площадки под заказ или самостоятельно работает, а потом выставляет их на рынок?

— Существует около пяти групп, которые применяют общие методы, связаны между собой, используют одних и тех же сотрудников правоохранительных, судебных органов, но при этом называют себя по-разному. Я могу перечислить их имена: Зацепин, Титаренко, Петухов, Стародубцев, Карпач, Окопов, Медведев. Всего около 20 фамилий.

Изначально "Россия" работала "под заказчика", рассчитывая, что все потом забудется и спишется. Но есть и то, что не списывается. Существуют участки проблемные и для тех, кто их пытался добросовестно приобрести, и для самой ИК "Россия", потому что, я думаю, ей придется возвращать деньги тем, кому она продала эти площадки. Кроме того, город поставил запрет на дальнейшее использование участков, изменение владельцев активов которых проходило с криминальным участием. Это наше право.

— Во время поглощения пуговичной фабрики ОАО "Покровское" на Бакунинской была применена, помимо силового захвата, схема с использованием фальшивых документов.

— "Покровское" — это классический криминальный захват с предоставлением фальсифицированных документов, получением на их основании легальных свидетельств о праве собственности и проч. Причем эти баниты работают систематически только на двух территориях: в ОВД "Басманное" и на территории Северного административного округа, сотрудники УВД которого считают для себя унизительным принимать заявления от потерпевших. — А конкретные данные по участкам, которые уже сейчас считаются "криминальными", есть?

— Мы представим список адресов, где последующая реализация инвестиционных контрактов или проектов будет для инвестора проблемной. Никто не говорит, что они не в состоянии будут там что-то построить. Но это обойдется им гораздо дороже, чем победа на соответствующем аукционе или конкурсе.

информация о фактах, изложенных в этом интервью, направлена в правоохранительные органы и квалификационную коллегию московского арбитражного суда. building business продолжит информировать своих подписчиков об опасных для девелопмента участках

Управляй и властвуй!

Частные управляющие компании обслуживают в столице не более 10-15 % жилого фонда. По мнению экспертов, это связано с низкой доходностью сегмента рынка, которая не превышает 10 %, и нежеланием самих жильцов отдавать эксплуатацию домов в руки частникам. Тем не менее, аналитики рынка прогнозируют постепенное увеличение доли частных компаний, занимающихся эксплуатацией жилья, и обещают отмирание таких структур, как ДЕЗы и ЖЭКи.

И свой, и чужой

Сейчас частные компании работают в основном с элитным жильем, где наличие профессиональной эксплуатирующей организации является непременным условием отнесения дома к разряду элитных. Связано это с тем, что доходность эксплуатации объектов экономкласса довольно низкая - как правило, не превышает 10%, что с учетом большого количества хлопот, вызванных необходимостью улаживать споры между жильцами, вряд ли может привлечь частников.

Одним из немногих стимулов работы на рынке предоставления услуг по эксплуатации жилья населению может стать управление собственными объектами. "Частные эксплуатирующие организации создаются в основном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов для повышения имиджа", - отмечает генеральный директор ЗАО "Управление по эксплуатации и ремонту", входящего в инвестиционно-строительную компанию "Авгур Эстейт", Андрей Шаров. Но не только имидж влияет на желание девелоперов создавать собственную эксплуатирующую организацию - существует еще несколько причин, которые являются куда более насущными. О некоторых из них говорит генеральный директор ЗАО "МИАН-Сервис", входящего в Группу Компаний "МИАН", Анатолий Черников: "По постановлению Правительства Москвы, 0,6 % от строительно-монтажных работ инвестор или строитель должен выделить на начальный период эксплуатации дома. В случае, если эксплуатация ведется собственной службой, эти деньги остаются в компании. Кроме того, собственные эксплутационные службы всегда более осведомлены о технических особенностях проекта. Поэтому качество его обслуживания всегда выше, чем при привлечении сторонних компаний".

Однако зачастую своя управляющая компания, занимаясь эксплуатацией дома, построенного материнской фирмой, на первых порах прикрывает просчеты девелопера, допущенные при строительстве, и старается замаскировать явные ошибки и недостатки.

Действительно, на сегодняшний день большинство эксплуатирующих организаций на жилье было создано при крупных девелоперах и занималось исключительно обслуживанием объектов материнской компании. К тому же дочерняя компания застройщика по закону имеет приоритетное право на эксплуатацию дома материнской компании в течение двух лет с момента сдачи его госкомиссии.

Правда, как отмечают эксперты, бывали случаи, когда "дочка" отделялась от материнской компании и выходила на рынок самостоятельно, принимая в эксплуатацию большее число сторонних объектов. Такие действия эксплуатационщиков объяснимы. "Доходность любой эксплуатационной компании напрямую зависит от объемов, которые она обслуживает: чем больше объемы, тем выше доходность", - говорит Анатолий Черников.

Однако набрать необходимые объемы на стороне управляющим компаниям крайне сложно. Во-первых, большинство крупных застройщиков на сегодняшний день имеют в своем составе собственные эксплуатирующие организации и, следовательно, чужаков на свои объекты не пускают. Во-вторых, потому что сами жильцы не всегда согласны передавать свой дом в управление частной компании, сетуя на более высокие тарифы.

Частный бой

Объяснением нежелания граждан отдавать свой дом в частные руки может служить и оставшаяся с советских времен незыблемая вера в ЖЭКи, которые "в обиду не дадут". На практике же все обстоит несколько иначе: ДЕЗы и ЖЭКи значительно меньше заинтересованы в поддержании собственного имиджа, поскольку их сотрудники почему-то до сих пор считают себя незаменимыми и позволяют себе игнорировать претензии жильцов к качеству обслуживания и проблемам коммуникаций в доме.

Поэтому при эксплуатации жилого фонда государственными структурами жильцам, чтобы отстоять свои права, приходится идти в суд, что связано с дополнительными расходами. Частные же компании для сохранения собственного имиджа не заинтересованы доводить дело до суда, поэтому гораздо чаще проблемы решаются в дежурном порядке.

Однако уступать жильцам по всем пунктам не следует. Причин здесь тоже несколько. Во-первых, по словам самих управляющих, в жилье экономкласса лишь 30% жильцов вовремя осуществляют все выплаты, причем часть из них - это те, кто действительно не может платить за услуги, а остальные, на логическом уровне даже понимая, за что и сколько нужно платить, на эмоциональном уровне не готовы этого делать. "Эксплуатирующей организации необходимо четко разграничивать свои интересы и интересы клиентов, прописанные в договоре. И допускать торг можно лишь в той части затрат жильцов, которая относится к вознаграждению самой компании, а не является базой по обеспечению жизнедеятельности здания", - комментирует генеральный директор Маркетинговой группы БЕШ Оксана Крымина.

Еще одной преградой для частных эксплуатирующих жилье компаний является несовершенная законодательная база, которая слабо регулирует ситуацию в сегменте. Причем пакет недавно принятых законопроектов, в числе которых новый Жилищный кодекс, особых позитивных изменений в отрасль не внес - белые пятна и проблемы все равно остались.

Возможной перспективной альтернативой ЖЭКам выступает собственная эксплуатация жилья Товариществом собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ платят значительно меньшие налоги и освобождены от тех накладных трат, которые у частных компаний окупаются лишь на больших объемах. По словам Андрея Шарова, это способ получает большее распространение в уже построенных домах. Сами же ДЕЗы и ЖЭКи, похоже, уходят в прошлое.

В целом эксперты предрекают увеличение частного сектора на рынке эксплуатации жилья. Оксана Крымина добавляет, что рынок управления жилой недвижимостью еще только начал развиваться и имеет большие перспективы уже в ближайшем будущем. Но для этого частникам придется выдержать бой со всей старой системой управления и государством.

Санкт-Петербург: рынок бизнес-центров выходит на новый качественный уровень

Прошлый год продемонстрировал, что петербургский рынок бизнес-центров выходит на новый качественный уровень. Основная тенденция, которая только усилится в 2005-м, — рост платежеспособного спроса на престижные офисы категорий А и В+.

Среди арендаторов дорогих деловых комплексов "с иголочки" преобладают отечественные компании и банки, которые по уровню требований к помещениям уже не уступают иностранцам. Еще одна характерная особенность: чем выше класс офисного центра и соответственно цена аренды, тем больше заявок на крупные площади.

В 2004 году в эксплуатацию было введено около 100 000 кв.м офисов в новых или реконструированных зданиях (данные компании "Бекар. Консалтинг"). Это примерно на 20 000 кв.м меньше, чем в 2003-м. Хотя в планах девелоперов значилось около 170 000 "квадратов". Практически все заявленные проекты продвигаются к финишу, но не теми темпами, на которые рассчитывали их инициаторы.

Амбициозные новички

В структуре офисного пополнения увеличивается доля объектов высокого уровня. Если в 2003-м из всех запущенных площадей на здания класса В, по оценке "Бекар. Консалтинг", приходилось 58,3%, то в 2004-м — уже 76,2%. Доля новых бизнес-центров категории С, напротив, сократилась в общем объеме ввода с 36,7 до 14,7%. Удельный вес класса А вырос с 5 до 9%.

Итог года — три здания, которые можно отнести к высшему офисному разряду ("Нев­ский, 38", Geneum на Невском пр., 10 и "Платинум" на Б. Морской, 30). Такого оживления в этом сегменте рынка в Петербурге не наблюдалось со времен дефолта.

Основным "якорем" на "Нев­ском, 38" стал "Веб Инвест Банк", занявший там 2500 кв.м. По словам Марины Шаровой, руководителя департамента рекламы и продаж ЗАО "Менеджмент компания ПСБ" (управляет комплексом), сразу несколько заявок было подано на помещения от 1000 до 1500 кв.м. "Я затрудняюсь оценить, инициирован ли этот спрос новыми компаниями, выходящими на наш рынок, или это миграция прежних арендаторов из действующих бизнес-центров. Очевидно одно: офисы класса А сейчас в дефиците", — комментирует г-жа Шарова.

Компания "БизнесЛинк", построившая "Платинум", сейчас ведет плотные переговоры с московским банком по поводу продажи ему всего объекта площадью около 6700 кв.м.

Благодаря проектам 2004 года доля зданий класса А на городском рынке бизнес-центров приблизилась к 5% (в общей сложности 40 000 кв.м). Хотя такое достижение для второй столицы до смешного скромное (табл. 1).

По данным петербургского офиса компании Colliers International, в 2005-м ожидается ввод еще более 25 000 кв.м площадей высшего разряда. Среди проектов, финиш которых намечен на этот год, — "Веда-Хаус" на Петроградской наб., II очередь "Северной Столицы" в Волынском пер., два "Сенатора" — на ул. Чайковского и на ул. Садовой, "Лангензипен" на Каменноостровском пр.

Еще одна очевидная тенденция года: понятие престижной локации становится все более размытым даже для объектов уровня А. Так, на Петроградской стороне, традиционно считавшейся периферией делового центра, кроме двух названных проектов заявлена по крайней мере еще пара комплексов А-класса (новая очередь "Сити Центра" и "Австрийский бизнес-центр").

Аналитики прогнозируют, что в 2005 году рынок офисных комплексов ожидает более серьезное пополнение, чем в 2004-м, — 150 000-170 000 кв.м новых площадей. По подсчетам специалистов Colliers Inter-national, примерно 80% этого предложения составят объекты класса В. Бизнес-центры категории С выходят из моды и теряют инвестиционную привлекательность.

"Старички" не сдаются

Для действующих офисных зданий 2004 год оказался весьма позитивным. Увы, период активного роста арендных ставок остался в прошлом, однако за последний год бизнес-центры сумели увеличить расценки в среднем на 10-15%. Параллельно продолжается уход от долларовых расчетов. Многие здания существуют в зоне евро уже больше года и могут с уверенностью сказать, что смена валют не отпугнула арендаторов.

Лишь четверть опрошенных "НП" бизнес-центров к марту сохранила верность "зеленому". Остальные номинировали арендные ставки в евро или в разнообразных у.е. (табл. 5). (Мы отслеживаем в динамике ценовые показатели всех объектов класса А, большинства объектов класса В и наиболее типичных представителей класса С.) Кстати, в начале прошлой осени только половина офисных центров покинула долларовый лагерь (см. "НП", №36/2004).

Опасения операторов по поводу затоваривания рынка в связи с масштабным вводом новых комплексов опять не оправдались. Несмотря на начавшуюся миграцию арендаторов "старые" здания удерживают заполняемость, близкую к 100%-й, и при этом дают мало рекламы, ликвидируя вакансии за счет существующих клиентов. На большинстве объектов — и дорогих, и скромных — сформированы листы ожидания из компаний, жаждущих расширения. Порой такие списки содержат 10 и более позиций. Управляющие сетуют, что арендаторам со стороны, которые проявляют интерес к их зданиям, нечего предложить.

Укрупнение спроса на аренду площадей очевидно. По расчетам "Бекар. Консалтинг", в бизнес-центрах класса В на помещения от 500 кв.м уже приходится 28% заявок. На объектах уровня С, заселенных в основном небольшими фирмами, этот показатель существенно ниже — 6%.

Специалисты довольно осторожны в оценках дальнейшей динамики арендных ставок, хотя спада никто не предрекает. Заместитель генерального директора УК "Петербургская Недвижимость" Константин Подоленчук комментирует: "На мой взгляд, даже при дальнейшем увеличении конкуренции ставки продолжат плавный рост, по темпам немного превышающий инфляцию. Такой прогноз позволяет сделать высокий внутренний спрос на офисы, благодаря которому мы чувствуем себя достаточно спокойно несмотря на увеличивающееся предложение качественных площадей".

Президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Гришин считает, что расслабляться все же не стоит: "Пока на фоне растущего спроса рынок прощает многие просчеты. Однако и сейчас офисные центры с неудачной локацией (в промышленных кварталах, во вторых дворах и т.п.) заполняются только при условии агрессивного маркетинга. Через пару лет конкуренция между БЦ станет уже довольно жесткой, и тогда начнется настоящая борьба за клиента, включая откровенное перетягивание арендаторов с одного объекта на другой".

Прошлый год ознаменовался началом региональной экспансии петербургских управляющих. Некоторым компаниям стало явно скучновато на стабилизирующемся рынке. Наиболее активно работают в провинции УК "Бекар" и "Ай Би Групп". "Сейчас регионы отстают от Петербурга на 3-4 года. Но, я думаю, они ликвидируют этот разрыв за пару лет, поскольку развиваются намного интенсивнее. Любопытно, что в отличие от петербургских собственников владельцы коммерческой недвижимости в провинции предпочитают привлекать управляющих и консультантов на начальной стадии реализации инвес- тиционных проектов", — комментирует генеральный директор УК "Бекар" Татьяна Скаландис.

Рынок достанет каждого

Большинство россиян пока совершенно не задумываются о том, кто занимается обслуживанием их жилья и кому, а главное — за что они отдают квартплату. Этой беспечности скоро придет конец: по новому Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ) нам придется взять на себя ответственность за состояние жилья.

В отношении управления жильем ЖК РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 года, гораздо демократичнее, чем его предшественник. Новый кодекс не требует обязательной регистрации товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительного кооператива (ЖСК) от тех граждан, которые хотят взять управление домом в свои руки.

Три варианта

Жилищный кодекс предлагает нам на выбор три формы управления. Во-первых, путем создания ТСЖ, ЖСК или любого другого потребительского кооператива, которые сами займутся управлением. Во-вторых, можно нанять управляющую компанию (УК). И в-третьих, через общее собрание собственников, без приглашения УК и учреждения юридических лиц.

Какой способ выбрать, собственники должны решить сами на общем собрании, которое должно проводиться ежегодно. Если в течение года жильцы не используют эту возможность, городские власти сами проведут конкурс на обслуживание дома. Вряд ли граждане от этого выиграют.

Нанимая коммунальную компанию, город будет учитывать прежде всего свои интересы. А заключаются они в том, чтобы загрузить работой предприятия жилкомсервиса, преобразованные из бывших ЖЭКов и ГУПов. Таких ОАО в Петербурге 62.

Их финансирование построено по дореформенному принципу: прежде чем попасть к подрядчику, квартплата проходит через Жилищный комитет, на содержание подразделений которого уходит до 30% всех собранных денег. Разумеется, если жильцы сами наймут управляющую компанию или вовсе обойдутся без нее, они значительно сэкономят.

Если собственников не устроит работа управленцев, от их услуг можно отказаться и нанять других. Но сделать это в середине года будет сложно: подрядчики предпочитают брать дом сразу по окончании отопительного сезона, чтобы успеть подготовиться к следующему.

Скажем сразу, третий способ управления жильем пригоден только для домов, состоящих из двух — пяти квартир. Ведь если жильцы не создают товарищество или кооператив и не нанимают УК, а решают управлять домом через общее собрание, то собранию придется выбирать каждого подрядчика.

К тому же подрядчики и монополисты должны будут заключить договор с каждым собственником. В многоквартирном здании эта задача невыполнима. В маленьком же доме, наоборот, невыгодно создавать ТСЖ или нанимать УК: слишком велики будут накладные расходы.

Право ли правление?

У каждого способа управления жильем есть свои плюсы и минусы.

Возьмем, к примеру, первый путь — создание юридического лица в виде ТСЖ, ЖСК и т.д. В этом случае обитатели дома выбирают не только форму управления, но и бухгалтера и юриста, которым они доверяют.

Причем эти специалисты не обязательно должны быть жильцами того же дома. Можно выбрать правление ТСЖ (ЖСК и т.д.), которое от имени собственников заключит договоры с подрядчиками на обслуживание и ремонт дома (содержание лифтов, систем водо-, тепло-, электро- и газоснабжения, вывоз мусора и проч.).

Или, не создавая правление, граждане могут каждый раз принимать решения, касающиеся дома, на общем собрании собственников. Причем владельцы квартир могут исключить из перечня подрядов некоторые стандартные работы (кроме обязательных, которые входят в базовый стандарт). Например, жильцы захотят сами мыть лестницы и убирать дворы, экономя на дворниках и уборщицах. Главное — чтобы при этом не нарушались санитарные нормы и требования безопасности.

Но вполне добросовестный бухгалтер или председатель правления ТСЖ (ЖСК) может оказаться слабым профессионалом: "штучных" специалистов в городе очень мало. И тогда в доме наступит разруха. "Большинство людей не знает, что за несколькими строчками квитанции об оплате коммунальных услуг стоят десятки договоров, которые нужно заключить с различными подрядчиками, чтобы система заработала.

Скажем, техническое обслуживание. Кроме непосредственного предоставления услуг сантехника, плотника, аварийной бригады, необходим договор на оплату освещения мест общего пользования (это лампы, которые горят на улице, в лифте и т.д.), с аварийно-диспетчерской службой, диспетчерской службой лифтов.

Последняя, в свою очередь, требует заключать договоры на аренду телефонных проводов, на обслуживание аппаратуры конечных устройств, на прием сигналов этой аппаратурой и т.д. То есть в результате набирается увесистая пачка документов. На одну строчку в квитанции их приходится 10-30", — говорит генеральный директор ООО "УК "Стакс" Евгений Пургин.

Еще один минус: как ни странно, квартплата жильцов, чьим домом управляет ТСЖ или ЖСК, обычно выше, чем у тех, кто нанимает для этого УК. Объяснение простое. Если нанимать юриста и бухгалтера на один дом, зарплату этих специалистов придется поделить между жильцами этого дома.

В управляющей же компании на каждого юриста и бухгалтера приходится по несколько десятков домов в зависимости от числа квартир в них. А значит, и расходы в пересчете на каждого жильца будут ниже. Вот пример: для работы с домом на 800 квартир нужен бухгалтер.

Его зарплата будет составлять около 15 000 рублей. Плюс налоги и резерв за неплательщиков — получаем 24 000 рублей. Делим эту зарплату на 800 — будет по 30 рублей с квартиры только на бухгалтера. У управляющей организации таких домов как минимум 10, то есть с каждой квартиры на бухгалтера пойдет по 3 рубля. Точно так же и с другими специалистами: дворниками, сантехниками, плотниками и т.д.

Профессионалы или мошенники

Помимо 62 государственных ОАО в городе работает примерно столько же частных управляющих компаний. Их можно условно разделить на три группы. Первая — крупные фирмы, обслуживающие от 300 000 до 1,5 млн кв.м жилья.

Таких всего около десяти. В их числе ООО "УК "Стакс", ООО "Оргтехремстрой", АНО "Муниципальное строительство и ремонт", "РОССТРО" и др. Вторая группа — "середняки", которые имеют по 100 000-300 000 "квадратов" на каждого. Их в Петербурге примерно 20: ООО "РЭО "Наш дом", ООО "Прокси", ООО "Охта-Сервис", ООО "Промтехсервис" и т.д.

И наконец, "младшая", но самая многочисленная группа — организации, обслуживающие всего несколько домов (до 100 000 кв.м). Это ООО "МФЗ-Сервис", ЗАО "ПРЭО "Сети и системы" и др. В основном это эксплуатационные организации, которые выполняют подрядные работы по договорам с управляющими компаниями.

Решение о найме УК принимает общее собрание собственников дома. Управляющая организация сама подписывает договоры с монополистами, ремонтными и прочими службами (если не имеет собственных). Обязательным является базовый стандарт услуг, принятый правительством Петербурга.

Оплачивается он по установленным городом расценкам. Но если собственники захотят получить дополнительные услуги (цветник на каждой лестничной клетке или фонтан во дворе), они могут включить их в контракт с УК за отдельную плату.

Но и с выбором управляющей компании можно "пролететь". Как говорят специалисты, больше всего шансов оказаться обманутыми у тех собственников, которые покупаются на обещания предоставить весь комплекс жилищно-коммунальных услуг по расценкам ниже городских.

По оценкам Жилищного комитета, установленные прошлым летом тарифы едва окупают затраты подрядчиков, так что удешевить работы практически невозможно.

Немало на этом рынке и фирм-однодневок, которые создаются только для того, чтобы собрать с жильцов деньги и самоликвидироваться. Так что нелишне поинтересоваться в Жилищном комитете или Жилинспекции, как давно работает компания и какова ее репутация. Аналогичную информацию можно получить и в Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере.

Идеальный вариант для собственников — довериться нанятой управляющей компании и только своевременно вносить квартплату, не заботясь о коммунальных проблемах. Но пока это нереально, так как государственного контроля за работой этого рынка нет. Поэтому жильцам придется самим стать контролерами. Для этого они могут создать инициативную группу, которая будет общаться с управляющей компанией.

Например, УК считает, что в доме необходимо провести капремонт электросетей. Если нет группы активистов из числа жильцов, которые могли бы проверить обоснованность сметы на ремонтные работы, то все отдано на откуп управленца. Они могут завысить расценки или растянуть ремонт на долгие годы.

Кроме того, ЖК РФ говорит, что управляющая организация ежегодно должна предоставлять финансовый отчет собственникам жилых помещений. Не будет же она размножать этот документ и разносить по всем квартирам.

Все сказанное относится и к государственным ОАО. Причем в этом случае многолетний опыт работы и адекватные расценки не гарантируют качества услуг. "У частных компаний нарушений, как правило, значительно меньше, чем у государственных. И устраняют погрешности частники очень быстро — в отличие от госпредприятий", — сообщил начальник Жилищной инспекции Владимир Зябко.

Призрак капремонта

По крайней мере половина питерских домов нуждается в капремонте. В других требуется капремонт отдельных конструкций: лифтов, крыш, электропроводки. Но за капремонт мы не платим. Введенную было ремонтную строчку в квартплате в 2003 году вычеркнули.

Так что за "капиталку" сейчас вроде бы никто не отвечает. Тем тяжелее окажется эта ноша для собственников с 2007 года, когда эта обязанность ляжет на их плечи. Пока жестких требований к проведению капремонта нет, и жильцы имеют право отказаться от него, если получат такое предложение от своей УК или правления ТСЖ.

Но если собственники отказались от капремонта дома и из-за этого произошла авария, ответственность ляжет не на управленцев, а на самих квартировладельцев.

В ближайшее время федеральные власти ужесточат требования к проведению капремонта, и отказаться от него будет практически невозможно. Собственники лишь должны будут определить сроки его выполнения, условия финансирования и подрядчиков.

Допустим, ремонт кровли в доме на 800 квартир обойдется условно в 800 000 рублей. Можно единовременно собрать по 1000 рублей с каждой квартиры либо распределить платежи на полгода, год, два.

Все это не касается тех граждан, которые до 2007 года не приватизируют свое жилье. Их дома останутся на балансе государства, и тратиться на капремонт им не придется. Но "дань" за него все равно будет включена в квартплату.

Примерные расценки частных компаний на техническое обслуживание домов в зависимости от их площади Общая полезная площадь дома, кв.м Кол-во квартир Кол-во подъездов Кол-во этажей Стоимость техобслуживания: всего (руб./кв.м), месяц
1000-3000 10-15 1-2 3-4 25 000-30 000 (8,3-10)
4000-6000 20-30 1-2 3-5 30 000-35 000 (5-8,8)
8000-12 000 40-80 2-3 3-5 35 000-40 000 (2,9-5)
13 000-16 000 120-160 3-6 7-10 40 000-45 000 (2,5-3)
20 000-30 000 200-300 6-10 9-10 55 000-75 000 (1,8-3,2)
40 000-60 000 500-600 8-12 10-14 90 000-110 000 (1,5-2,7)

По данным ООО "Прокси"

То густо, то пусто

Если на МКАД слишком далеко, а в Садовом — слишком дорого, можно "сесть" на Третьем, которое, однако, далеко не золотая середина

Третье транспортное кольцо предлагает сегодня разнообразный выбор офисов — здесь можно арендовать помещение как за $200, так и за $600, как с европейским уровнем качества, так и без элементарных систем вентиляции. Это заставляет отказываться от общего понятия "зона ТТК", заменяя его неудобным "районы ТТК". К тому же пробки на Третьем транспортном кольце — далеко не редкость, а привычная проблема многих обитателей. И для расширения подъездов к бизнес-центрам девелоперам иногда приходится жертвовать ценными кусками земли. Так что о привлекательности районов ТТК есть смысл спорить.

К Сити – передом, к лесу – задом

К началу нынешнего года мест для строительства бизнес-центров в центральном деловом районе практически не осталось. Впрочем, это касается только крупномасштабных офисных проектов, точечная застройка в пределах Садового еще возможна. Учитывая, что цена продажи долгосрочных прав аренды на эту землю достаточно высока и у муниципальных властей не предвидится поводов снижать ставки, девелоперы все более активно начали осваивать районы за пределами Садового кольца.

Тенденцию децентрализации поддержали и те арендаторы, которые разделили свои потребности в площадях на аренду небольшого представительского офиса в центре и более значительного по площади, так называемого бэк-офиса, в другом, менее престижном районе. "Практически у всех наших арендаторов есть дополнительный офис в центре, в деловом комплексе А-класса, – сообщает руководитель отдела управления недвижимостью АЛМ-Девелопмент Юлия Башмарина. – Компании размещают основную часть своих сотрудников в деловых комплексах класса В не только в целях сокращения затрат на аренду, но и потому, что они имеют ряд функциональных преимуществ. Например, в деловом комплексе на 4-м Рощинском проезде арендаторы имеют возможность дополнительно арендовать складские помещения".

Безусловно, у проектов, расположенных вне центра, существует масса других достоинств. Обычно это крупные здания, готовые предложить арендатору большую площадь этажа или даже отдельное здание. В подобных комплексах легче расшириться, да и если арендатор "разогнался" и взял больше квадратов, чем нужно, то это не обойдется ему так дорого, как просчеты с дорогой площадью в центре. "При выборе земельных участков для застройки рядом с Третьим транспортным мы ориентируемся на площадь будущих офисных проектов не менее 30 тыс. кв.м", – рассказывает директор по маркетингу MR Group Ирина Дзюба. Надо отметить, что специалисты данной компании заранее предугадали смещение потребительского интереса в сторону новой магистрали и уже завершили и продолжают реализовывать несколько крупных проектов вблизи этой зоны: бизнес-центры на ул. 8 Марта (14 тыс. кв.м), на ул. Викторенко (24 тыс. кв.м) и БЦ "Новосущевский" (38 тыс. кв.м). Если проанализировать субрынок Третьего транспортного, то самым масштабным по площади проектом класса В станет Московский городской технопарк "Нагатино-ЗИЛ", который сейчас возводится на территории западной части Нагатинской поймы. Площадь комплекса составит порядка 1 млн. кв.м. В классе А безусловное лидерство и по качеству, и по количеству площадей принадлежит проекту "Москва-Сити", где только офисных площадей будет около 1,4 млн. кв.м. При том, что московское правительство уже запланировало расширение Сити на север вдоль Третьего транспортного до будущего Краснопресненского проспекта. Под Сити II собираются выделить около 400 га земли, что в 6 раз больше первой фазы проекта. Но это пока планы, а сейчас большую часть застройки вокруг данной трассы составляет В-класс.

Сел сам – усади автомобиль

В сегменте В новое строительство встречается не так часто, как реконструкция промышленных объектов. Такие примеры мы видим по адресам: ул. Восточная, 10, ул. Орджоникидзе, 11, Сущевский вал, 9, ул. Новохохловская, 23, 2-й Южнопортовый пр., 16/1, ул. Сторожевая, 4, ул. Складочная, 1 и т.д. Впрочем, в последнее время наметилась тенденция к возведению все более качественных зданий, которые можно отнести к классу В+. Отражением такой тенденции служат бизнес-центры "Новосущевский", РОСТЭК, на Гамсоновском пер., 5/15 и ул. 2-ая Звенигородская, 13. Помимо Сити существуют другие проекты, которые позиционируют себя, и небезосновательно (поскольку во многом ему соответствуют), как класс А. Например, особняк на ул. Серегина, Мерседес-Бенц Плаза, Японский дом, БЦ "Новоданиловский", II фаза ЦМТ и здание на ул. Вавилова, 24.

Многие из вышеперечисленных бизнес-центров расположены на огороженной территории, что позволяет арендаторам чувствовать себя комфортно, поскольку в обособленном пространстве значительно повышается уровень безопасности. Большая часть внутренней территории используется для парковки, причем количество машиномест на 1 кв.м арендуемой площади несколько больше, чем в пределах Садового, а стоимость порой в 2–3 раза дешевле. Так, в центре стоимость наземной парковки может достигать $150–250 за машиноместо в месяц, в то время как в районе Третьего транспортного кольца она в среднем колеблется между $80–110 с учетом НДС. Не составляет сложности и припарковать машину на близлежащих улицах, гораздо менее загруженных, чем центральные магистрали и переулки. "Люди устали стоять в пробках, – говорят специалисты управляющей компании "Серпуховской Двор", – офисы за пределами Садового предназначены для тех, кто экономит время. Кстати, многие из арендаторов, которые сегодня арендуют площади в районе ТТК, раньше в полном составе располагались в центре". Хорошая транспортная доступность в совокупности с достаточным количеством парковочных мест повышает привлекательность объекта для компаний, где значительная часть сотрудников пользуется автомобилями, а таких организаций немало.

Эксплуатационные расходы на подъезд

Аренда в деловых центрах вблизи Третьего транспортного кольца имеет и свои минусы. В большинстве случаев станции метрополитена находятся от объектов совсем не близко, и сотрудникам приходится идти пешком до метро в среднем 10–15 минут. Некоторые собственники бизнес-центров решают эту проблему путем организации так называемых шатл-басов – обычно это микроавтобусы, которые курсируют по определенному расписанию между метро и офисным центром, бесплатно доставляя сотрудников к месту работы и обратно. Такая дополнительная услуга существует, например, в бизнес-центре на ул. Ибрагимова. Между тем, Дмитрий Новиков, директор по эксплуатации "Триангл Хаус", не видит необходимости в подобном сервисе, заявляя, что большинство их арендаторов – люди, имеющие собственный транспорт, а остальные сотрудники, не принадлежащие к "среднему классу", добираются на работу самостоятельно. Говоря о минусах расположения, он, как ни странно, отмечает автомобильные пробки, которые нередко образуются и на Третьем транспортном кольце, хотя и не идут ни в какое сравнение с пробками, возникающими в центре. На пробки в районе тоннеля на Шереметьевской жалуется также Ирина Дзюба: "Мы постоянно наблюдаем заторы на этой магистрали. Для того чтобы хоть как-то улучшить ситуацию, нам пришлось расширять съезд с Третьего транспортного к БЦ "Новосущевский" за счет значительного куска земли, который можно было бы использовать для увеличения площади самого бизнес-центра или парковки".

В общем, причины того, что ТТК не справляется с автомобильными потоками, прозаичны и связаны с несовершенством и недоработкой самого кольца: виной тому отсутствие достаточных по площади разгоночных площадок, пробки на узких съездах и даже неотрегулированность светофоров на прилегающих магистралях. Некоторые собственники в частном порядке пытаются сделать развязки рядом со своими объектами более удобными. В техническом плане это не так сложно осуществить, но опять же путь к удобству преграждает неуязвимый бюрократизм: получение всех согласований в ГАИ займет массу времени.

Зона отчуждения

Следующая проблема – отсутствие "жизни" и ощутимых "биоритмов" вдоль столь важной магистрали. Обнадеживает относительно недавнее постановление Москвы о развитии инфраструктуры вокруг Третьего транспортного кольца, которое предусматривает строительство крупных многофункциональных комплексных проектов. Таким обещает быть объект компании ЭЛМ-Строй на месте Хладокомбината в начале Краснопролетарской улицы, объединяющий в себе торговый и детский развлекательный центры. "Мы очень рады подобному соседству, потому что в данном случае работаем на одну цель – развитие деловой активности вокруг Третьего транспортного кольца", – констатирует Ирина Дзюба. Создавая внутреннюю инфраструктуру делового комплекса, собственник всегда обращает внимание на то, возможно ли привлечь внешних потребителей и за счет этого расширить функциональность как своего здания, так и окружающей площади.

Наряду со слабо развитой инфраструктурой начальник отдела исследований Noble Gibbons Ирина Герасимова отмечает плохое окружение бизнес-центров, которые нередко соседствуют с промышленными зонами. Но даже если вокруг бизнес-центра расположены жилые или административные здания, то вид из окна все равно зачастую остается достаточно унылым и аскетичным. Кроме того, поскольку большинство деловых центров, как мы уже выяснили, – это реконструированные помещения бывших заводов и фабрик, качество конечного офисного продукта получается невысоким, и подобный деловой комплекс может отличаться неэффективностью планировочных решений, плохими техническими характеристиками, в связи с чем такие бизнес-центры теряют в престижности. Учитывая, что и расположены они далеко не в центре, это еще больше снижает уровень объекта.

Спектр ставок

Компенсировать все вышеперечисленные недостатки офиса вблизи Третьего транспортного кольца может, конечно же, только низкая цена. Самыми дешевыми деловыми центрами, арендная ставка в которых не превышает $300, являются объекты, расположены в районах метро:

"Волгоградский проспект": здание на ул. Новохохловская, 23 (ставка – $290 без НДС), между "Шоссе Энтузиастов" и "Авиамоторной": на ул. Сторожевая, 4 ($255 без НДС) и на ул. Авиамоторная, 8/А ($297 без НДС), между "Кожуховской" и "Дубровкой": на 2-м Южнопортовом пр., 16/1 ($270 без НДС), "Савеловская": на ул. Складочная, 1, стр. 1, 5 ($254–333 без НДС).

Среди арендаторов таких центров – компании Бау Колор и Госадмнадзор.Чуть дороже район станции "Беговая" (до $400): на ул. Розанова, 10, корп. 1 ($380) и на 2-м Хорошевском пр., 9, стр. 2 ($360). Следующими по дороговизне идут район "Тульской", где арендная ставка плавает на уровне $500, – БЦ "Серпуховской Двор" ($508) и БЦ "Новоданиловский" ($550 без НДС) и район "Автозаводской" – здание на 1-м Автозаводском пр., 4, корп. 1 ($500). Арендаторами здесь являются компании Комус, Флер де Санте, Вест Лэнд, Балт Логистик, Метро Реклама, Паола Контэ и т.д.

Далее в рейтинге возрастания арендной ставки идут офисные центры рядом с метро "Рижская" – ул. Трифоновская, 57 ($500–600) и "Улица 1905 года" – ул. 2-я Звенигородская, 13 ($550), в которых "сидят" Citybank, Nippon, Reckitt Benckiser, Media Arts Group, Hynday Motors.

Еще больше популярен район метро "Динамо" – ул. Серегина, 5 ($550), ул. Мишина, 24 ($593) и "Ленинский проспект" – ул. Вавилова, 24 ($508), пр-т 60-летия Октября ($523). В рядах арендаторов преобладают компании нефтегазовой отрасли.

Самый дорогой район – вблизи метро "Кутузовская", что объясняется его исторически сложившимся престижем. В этом районе расположены объекты "Башня на Набережной", "Башня-2000", ЦМТ II, нефтяные компании, связанные с переработкой нефти, медийные холдинги, IT.

Кольцо районов

Уровень арендных ставок отражает степень востребованности тех или иных участков Третьего транспортного кольца. На ставку влияет, помимо прочего, и исторически сложившийся имидж районов, прилегающих к ТТК. Если выстроить деловые районы Москвы по степени возрастания стоимости аренды офиса, то они встанут примерно в том же порядке, что и в рейтинге престижности. Так, практически неосвоенный, во многом промышленный район "Волгоградского проспекта" является самым дешевым и наименее привлекательным для офисной застройки, в то время как район вокруг Кутузовского проспекта, да и все западное направление вплоть до Рублево-Успенского шоссе, крайне интересны и девелоперам, и арендаторам, что формирует здесь самые высокие ставки аренды.

Некоторые девелоперы и вовсе категоричны в вопросе, можно ли выделять ТТК как новую зону офисной застройки. "Нет такого понятия, как субрынок ТТК, – уверен гендиректор Forum Properties А. Баринский. – Третье транспортное кольцо застроено неравномерно, поэтому нельзя говорить о нем как о едином конгломерате. Исключая район Кутузовского проспекта, остальные районы ТТК являются промышленными зонами, которые в ближайшее время должны быть реконструированы. Офисы будут двигаться туда, где живут люди. Это тенденция, и она реализуется в зависимости от стоимости земли: если цена будет разумной, то проекты будут развиваться".

Исходя из того, какие проекты планируют девелоперы и как меняется отношение арендаторов к зоне ТТК, можно с уверенностью прогнозировать, что в ближайшие 2–3 года именно туда переместится деловая активность. При удачном стечении обстоятельств к этому времени, скорее всего, большая часть офисных площадей будет расположена за Садовым кольцом. Остается надеяться, что новая магистраль выдержит возрастающую в связи с ее освоением транспортную нагрузку. Иначе придется девелоперам перебрасывать свои силы на территории вокруг еще не построенного Четвертого транспортного кольца, а там и МКАД недалеко.