Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашин info@besh.ru

Новости

Лицензирование строительной деятельности решили отменить

Госдума на заседании в среду приняла в первом чтении законопроект, отменяющего обязательное лицензирование ряда видов деятельности, в том числе в сфере строительства зданий и сооружений.

Документом предусматривается сокращение количества лицензируемых видов деятельности на 49 видов, в том числе из обязательно лицензируемых исключается сфера строительства, риэлторская деятельность, производство табачных изделий, медтехники, фармакологическая, аудиторская и оценочная деятельность, сертификация лекарственных средств.

Проект федерального закона предполагает отмену лицензирования ряда видов деятельности с 1 января 2006 года.

Кроме того, законопроект уточняет порядок определения полномочий по лицензированию, осуществляемых как федеральными органами исполнительной власти, так и органами исполнительной власти субъектов.

Документ также уточняет порядок осуществления лицензионного контроля лицензирующими органами. Определяются виды проверок и основания для их проведения.

По словам председателя Комитета по собственности Госдумы Виктора Плескачевского заявил, "законопроект направлен на уменьшение влияния государства на бизнес в целом".

  Оценка доходности в сфере недвижимости

22 октября 2004 года, в рамках 11-й международной выставки "ДОМЭКСПО", состоялась Вторая всероссийская научно-практическая конференция "Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты". В мероприятии приняли участие представители органов законодательной и исполнительной власти, специалисты и руководители крупнейших компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Участники рассмотрели юридические и финансовые аспекты бизнеса, обсудили вопросы управления недвижимостью и инвестирования проектов.

Открывая заседание секции "Управление коммерческой недвижимостью", Джон Харрисон, главный редактор журнала Commercial Real Estate, отметил: "В России управленческий бизнес только начинает развиваться, и многие собственники полагают, что в состоянии своими силами справиться с управлением компанией. Однако, как показывает практика, когда компания убеждается в справедливости пословицы "скупой платит дважды", она начинает интересоваться аутсорсингом в отношении управления".

Валерий Солодов, старший консультант компании МАГ КОНСАЛТИНГ, в докладе "Стратегическое планирование доходности коммерческих объектов" рассмотрел показатели и способы оценки доходности, проанализировал сложности, возникающие при ее планировании. Докладчик подробно остановился на проблемах оценки эффективности инвестиционных проектов. В завершение слушатели познакомились с различными вариантами принимаемых стратегий в строительных холдингах "полного цикла" и в компаниях с более узкой направленностью (инвесторы, подрядчики); рассмотрели способ повышения доходности и минимизации рисков за счет управления привлеченными активами на основе траста.

  На территории "Москва-Сити" будет построен 70-этажный небоскреб

Многофункциональный 70-этажный комплекс высотой 305 м будет в скором времени построен на территории участка N12 Московского международного делового центра "Москва-Сити". Об этом стало известно в среду на архитектурном совете под председательством заместителя председателя Москомархитектуры Михаила Посохина.

Участок N12 площадью 1,098 га располагается с северо-западной стороны от центрального ядра "Москва-Сити".

Проект многофункционального комплекса, общая площадь которого превысит 200 тыс. кв. м выполнен американской компанией "Сванке Хайден", сопровождением проекта с российской стороны занимается мастерская N6 "Моспроекта-2". Генеральный проектировщик здания выступает турецкая компания "Сумма", заказчиком - ЗАО "Техинвест".

На пяти подземных уровнях здания предполагается разместить торговые площади для гипермаркета и автостоянки на 961 машиноместо.

Первый этаж займут торговые помещения, второй - казино и торговые площадки. Под офисы будут переданы первые 47 этажей здания. Под жильё будут переданы следующие 18 этажей здания (49-66 этажи).

Инвестор строительства и сроки реализации проекта пока не определены.

  Мосгордума выступает против сокращения перечня лицензируемых видов деятельности

Московская городская дума на заседании в среду приняла постановление с отрицательным отзывом на поправки в федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности", внесенные в Госдуму правительством РФ. Об этом М2 сообщили в пресс-центре Мосгордумы.

В постановлении Мосгордумы отмечается, что упрощенный порядок лицензирования утрачивает признаки лицензирования, как системы государственного регулирования и контроля за деятельностью лицензиатов, и может повлечь за собой нанесение ущерба законным правам, интересам и здоровью граждан.

Столичные депутаты полагают, что законопроект требует существенной доработки.

Проект федерального закона предусматривает упразднение лицензирования 49-ти видов деятельности. В частности, речь идет о строительной отрасли и риэлторской деятельности, производстве лекарственных средств, эксплуатации газовых и тепловых сетей, а также турагентской и туроператорской деятельности.

  Офисно-высотный бум достигнет пика в 2007 году

"Офисно-высотный бум достигнет своего пика в 2007 году", - такой прогноз сделал исполнительный директор компании "Stiles&Riabokobylko" Сергей Рябокобылко на Второй всероссийской конференции по проблемам рынка недвижимости.

По его мнению, именно к этому моменту инвесторы совместно со столичными властями начнут активную застройку площадей "Москва-Сити", а если еще будет построена знаменитая башня "Россия", то это приведет к существенному снижению цен на аренду. При этом было резонно отмечено, что высотное офисное строительство – это, в основном, так называемые "длинные деньги", сверхбыстрой отдачи от него ждать нельзя. Следовательно, на этом рынке будут играть крупные компании, которые могут себе позволить настолько длительное "замораживание" необходимых сумм.

На сегодня среднерыночная ставка доходности сдачи офисов в аренду – 18% годовых, а по прогнозам г-на Рябокобылко за счет ввода необходимого количества офисных площадей она может снизиться на 4-5%. Такие игроки, как "Капитал Групп", "Техинвест", "Северстальтранс" и некоторые другие, уже заявили о самых серьезных намерениях в отношении "Москва-Сити".

  Кто сможет арендовать московские магазины бесплатно?

Владельцев магазинов "шаговой доступности" можно попробовать освободить от арендной платы, считает Валерий Шанцев.

По мнению вице-мэра столицы, в развитии сети "народных" магазинов власти должны принять не только организационное, но и материальное участие, не рассчитывать на инвесторов и исключить монополизм в этой сфере.

Он считает, что если не брать арендные платежи за первые этажи в жилых домах, то участников программы будет в несколько раз больше. Это позволит на конкурсной основе отбирать лучших операторов, и в результате население получит качественный сервис. "Помимо этого власти города могли бы решить и вопрос переселения жителей из квартир на первых этажах домов для освобождения площадей под мини-магазины", - заключил Шанцев.

  Vesco Consulting открыла портал "Исследование.ру"

Компания Vesco Consulting, входящая в VescoGroup, объявила об открытии аналитического портала по недвижимости и консалтингу "Исследование.ру" (www.issledovanie.ru). Об этом сообщается в пресс-релизе компании. В пресс-релизе отмечается, что портал будет регулярно пополняться последними аналитическими обзорами рынка, отчетами ведущих консалтинговых и риэлторских фирм, а также независимых экспертов.

Вниманию посетителей портала "Исследование.ру" будут представлены следующие разделы: "Индексы", "Магазин", "Проекты", "Участки", "Заказ".

Руководство коллективом проекта Исследование.ру осуществляется генеральным директором компании Vesco Consulting, Алексеем Аверьяновым.

  Выгодное управление

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью выгодно как собственникам, так и арендаторам коммерческих площадей.

21 и 22 октября в отеле Golden Ring состоялась всероссийская конференция "Управление коммерческой недвижимостью", организаторами которой выступили РосБизнесКонсалтинг и компания Infor-media. В мероприятии приняли участие представители крупнейших компаний-операторов рынка управления недвижимостью Москвы и некоторых регионов страны, а также собственники объектов недвижимости, девелоперские компании и основные СМИ, работающие в области недвижимости.

В последнее время спрос на услуги управляющих компаний стремительно растет. По мнению ведущего конференции, руководителя проекта Arendator.ru Джамиля Гусейнова, это в первую очередь связано с вводом в эксплуатацию новых бизнес-центров, т.е. увеличением предложения на рынке коммерческой недвижимости, и, как следствие, повышающейся конкуренцией между объектами. Потенциальный арендатор сегодня рассматривает наличие профессиональной управляющей компании с хорошей репутацией как один из определяющих аргументов при принятии решения об аренде той или иной офисной площадки.

Более того, по словам Ольги Архангельской, руководителя отдела консультаций по недвижимости компании Ernst&Young, профессиональное управление позитивно влияет на имидж здания, оптимизирует операционные расходы, способствует поддержанию объекта в хорошем техническом состоянии, и, таким образом, повышает привлекательность здания в глазах арендатора, а также увеличивает стоимость объекта недвижимости.

Вместе с тем, развитие рынка управления коммерческой недвижимости в России сдерживает ряд факторов, о которых говорила в своем выступлении Марина Великорецкая, генеральный директор компании Colliers International FM. Среди этих факторов – то, что многие собственники коммерческих центров не пользуются услугами профессионалов в области управления недвижимостью, считая это неким расточительством и предпочитая управлять объектами самостоятельно, создавая для этого структуры, зачастую не укомплектованные специалистами, обладающими необходимыми квалификацией и опытом. Чаще всего такой подход приводит к тому, что через несколько лет здание становится непригодным для дальнейшей эксплуатации, либо его приходится переводить в более низкий класс. Другой фактор, сдерживающий развитие рынка – это кадровый голод, отсутствие на рынке достаточного количества специалистов в области управления коммерческой недвижимостью.

Организации взаимоотношений с арендаторами помещений в коммерческих объектах был посвящен доклад Дмитрия Филина, представителя компании Hines International Inc. Оперативное решение любых технических проблем арендаторов и способность избегать конфликтных ситуаций – основные показатели качества работы управляющей компании. И помимо решения чисто технических задач, необходимо понимание потребностей и запросов арендаторов, внимательное отношение и регулярное общение с ними.

Второй день конференции был преимущественно посвящен техническим вопросам управления коммерческой недвижимостью. Об организации технической эксплуатации объектов недвижимости говорил Борис Татаринов, генеральный директор компании Плаза Офис Девелопмент. Тему профессионального клининга и уборки зданий бизнес-центров затронула Елена Филиппова, генеральный директор компании "МК ПСБ". О планировании и монтаже комплексных инженерных систем в больших торговых центрах рассказал Сергей Свешков, глава представительства компании ФА ТЕХ ЭЛИН ЭБГ в Петербурге.

  Управляющая компания "Бекар" подписала договор с компанией "Калининградский деловой центр"

Управляющая компания "Бекар" подписала договор с компанией "Калининградский деловой центр" (КДЦ) на консалтинговое сопровождение проекта модернизации одноименного многофункционального комплекса в самом центре Калининграда.

Общая площадь бизнес-центра более 9000 кв.м. Он представляет собой четырехэтажное здание, оборудованное современными линиями связи, системой видеонаблюдения, выделенным каналом Интернет.

Потребность в модернизации, по словам директора "Бекар. Консалтинг" Дмитрия Золина, возникла в связи с увеличением предложения в офисном сегменте рынка недвижимости Калининграда и как следствие, обострением конкуренции. Результатом работы консультантов "Бекара" должен явиться новый концепт и бизнес-план, на основе которых будет проводится реконструкция и перепозиционирование "Калининградского делового центра". "Сегодня конкуренцию реконструированным зданиям НИИ начинают составлять построенные и строящиеся офисно-торговые комплексы - отмечает Золин. С 2002 года в Калининграде наблюдается строительный "бум" в офисном сегменте.

До конца 2005 года ожидается ввод в эксплуатацию не менее 100 тыс. квадратных метров торгово-офисных площадей. Таким образом, объем торгово-офисных площадей увеличится вдвое. Наиболее активно застраивается центральная часть города. В застройки участвуют как местные, так и московские компании. На сегодня уже сдано в эксплуатацию 10 500 кв.м. качественно новых офисных площадей, отвечающих современным требованиям. Поэтому старожилам рынка, каким является КДЦ, приходится действовать с оглядкой на конкурентов". УК "Бекар" намерена не только курировать этап разработки концепции, проекта и бизнес-плана, но и осуществлять сопровождение проекта на стадии реализации.

Для УК "Бекар" это не первый опыт работы в качестве консультанта в регионах. "Бекар" курирует процесс создания многофункционального центра в Челябинске (площадь - 50 000 кв.м., сдача первой очереди - 2005 год, размер инвестиций - $20 млн.). На стадии переговоров находится еще несколько региональных проектов.

"С потребностью в реконцепте и перепозиционировнаии мы сегодня столкнулись и на нашем петербургском объекте - бизнес-центре "Нобель". Со временем требования рынка изменяются, и то, что вчера было идеальным, сегодня требует определенной модернизации" - заключает Дмитрий Золин.

  Развитие рынка управления коммерческой недвижимости в России сдерживает кадровый голод

Развитие рынка управления коммерческой недвижимости в России сдерживает ряд факторов, в том числе кадровый голод. Об этом генеральный директор компании Colliers International FM Марина Великорецкая заявила на всероссийской конференции "Управление коммерческой недвижимостью", которая прошла 21-22 октября в Москве.

По её словам, в настоящее время на рынке нет достаточного количества специалистов в области управления коммерческой недвижимостью.

М. Великорецкая также отметила, что многие собственники коммерческих центров не пользуются услугами профессионалов в области управления недвижимостью, считая это неким расточительством и предпочитая управлять объектами самостоятельно, создавая для этого структуры, зачастую не укомплектованные специалистами, обладающими необходимыми квалификацией и опытом.

"Чаще всего такой подход приводит к тому, что через несколько лет здание становится непригодным для дальнейшей эксплуатации, либо его приходится переводить в более низкий класс", подчеркнула гендиректор Colliers International FM.

  К концу года объем инвестиций в офисную недвижимость Москвы может достичь $500 млн.

К концу года объем инвестиций в рынок офисной недвижимости Москвы может достичь $500 млн. Как сообщает пресс-служба столичного стройкомплекса, об этом в пятницу на II-ой всероссийской научно-практической конференции по проблемам рынка недвижимости заявил директор по развитию компании "Swiss Realty Group" Илья Шершнев.

По мнению И. Шершнева, рост инвестиций в этот сектор недвижимости объясняется комплексной застройкой новых площадок ("Москва-Сити", "Золотой Остров"), а также увеличением количества компаний, работающих в этом сегменте рынка.

По словам И. Шершнева, объем инвестиций в складскую недвижимость в самое ближайшее время может достичь цифры в $500 – 550 млн. Среди крупных реализуемых проектов по складской недвижимости И. Шершнев выделил "НЛК-Химки" (около 80 тыс. кв. м.), складской комплекс в Томилино (около 70 тыс. кв. м.), "Белая Дача-Склад" (около 50 тыс. кв. м.) и "Индустриальный парк" (около 50 тыс. кв. м.).

И. Шершнев также отметил, что в целом по Москве до конца 2006 года планируется построить около 120 торговых объектов общей площадью свыше 3, 2 млн. кв. м.

  Каковы перспективы рынка коммерческой недвижимости

"Время сверхприбыли на рынке недвижимости закончилось", - заявил вице-президент Торгово-Промышленной палаты В. Быков на открытии Второй всероссийской научно-практической конференции "Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты". – "Наступает "момент истины", когда участникам рынка необходимо проанализировать сложившуюся ситуацию и направить усилия на решение стратегических проблем. Одна из них – обеспеченность современными офисами не только Москвы и Санкт-Петербурга, но и крупных российских городов. Города-миллионники сейчас особенно нуждаются в комфортных коммерческих площадях, поскольку с ростом экономики России регионы приобретают все большую инвестиционную привлекательность для представителей отечественного и зарубежного бизнеса".

Конференция, организованная ИД "Квартира. Дача. Офис", ТПП РФ, редакцией каталога "Галерея недвижимости", Российской гильдией риэлторов, Московской ассоциацией-гильдией риэлторов, проходит в рамках одиннадцатой международной выставки недвижимости "ДОМЭКСПО". На мероприятии ведущие аналитики рынка обсудили наиболее острые вопросы, а также получили самую свежую и достоверную информацию о состоянии рынка.

  Выставка "Домэкспо" завершила работу

Накануне в Гостином дворе завершила свою работу 11-я международная выставка недвижимости "ДОМЭКСПО".

В рамках выставки более 180-ти компаний, среди которых 30 зарубежных, представили свои объекты в области новостроек, вторичного жилья, элитного жилья и загородной недвижимости. Кроме того, на выставке был представлен проект "Коммерческая недвижимость", в рамках которого компании - участники продемонстрировали свои объекты в области бизнес-недвижимости.

В выставке принимал участие ведущий интернет-портал о коммерческой недвижимости ARENDATOR.RU. На стенде проекта можно было узнать самую интересную и полезную информацию о рынке коммерческой недвижимости, ознакомиться с условиями размещения объектов и рекламы на сайте, задать все интересующие вопросы руководству проекта.

  Вторая жизнь стен

Старые стены домов способны изменить окружающее городское пространство - стоит только приложить к ним руку. Брандмауэр - слово немецкое. Произошло оно от brand - "пожар", и mauer - "стена". Поначалу эти стены предназначались для защиты смежных домов от пожара. Но город жил своей жизнью, часть домов ушла в небытие, часть - реконструировали, и многие брандмауэры оказались на виду у горожан.

Сегодня в Петербурге около 100 тыс. м2 таких стен. Почти 80% из них уже используются под рекламу. "Брандмауэры сегодня пользуются большой популярностью у крупного бизнеса, - говорит координатор проекта по размещению рекламоносителей на стенах РА "Сфера" Максим Иванов. - Этот вид рекламы недешевый, но очень действенный". Ежемесячная аренда одного квадратного метра стены дома в центре города стоит от $50 до $70 тыс., при условии что средний размер щита - 100-200 м2. На окраине брандмауэры стоят дешевле - можно договориться и за $30 тыс. в месяц". Эксперты утверждают, что вешать огромные полотна меньше чем на 3 месяца не имеет смысла.

В новаторской Европе брандмауэры просто расписывают. "Разукрашенный брандмауэр - долговечный рекламоноситель, - уверена очевидец и PR-консультант Елена Петрова, - и весьма эффективный. В Старой Риге, например, появились достопримечательности: стена, полностью расписанная рекламой Camel, и стена с рекламой Tele2, перекрашенной из яркого подсолнуха Baltkom GSM, который раньше занимал это место". Не все уверены, что роспись по стенам приживется в северной столице. Рекламисты считают, что потребуется очень серьезное давление бизнеса на власть, чтобы роспись перевели на легальное положение. Пока разные организации, ведающие городской рекламой, игнорируют такую возможность, "ДП" совместно с журналом "Стильный" решили ею воспользоваться. Пока виртуально. Взяли фотографию реального брандмауэра и наложили картинку. Это просто фантазия. Но если она вам понравится, дайте нам знать по телефону редакции: 326-96-82. Если получится, мы вместе пойдем еще дальше -- сделаем виртуальный городской проект. И у стен появится вторая жизнь.

  МАГ КОНСАЛТИНГ начинает готовить эффективных менеджеров по строительству и недвижимости

С 27 октября 2004 года компания МАГ КОНСАЛТИНГ начнет проводить занятия для учащихся Московского государственного строительного университета (МГСУ). Уникальные программы информационных дней и спецкурсов специально созданы экспертами МАГ КОНСАЛТИНГ для студентов и аспирантов инженерно-строительных и финансово-экономических специальностей.

Цикл занятий откроется семинаром "Переход предприятий строительного сектора на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО)". Игорь Аверчев, старший менеджер компании МАГ КОНСАЛТИНГ, член Совета по финансовой отчетности, авторитетный эксперт в области МСФО, расскажет студентам о различиях между российской и западной практиками учета, рассмотрит принципы подготовки отчетности в соответствии с требованиями Совета по международным стандартам финансовой отчетности.

Серия специальных курсов будет посвящена сбалансированной системе показателей (ССП) и особенностям ее использования в компаниях, работающих в сфере девелопмента недвижимости. Спецкурсы созданы на базе практической деятельности консультантов МАГ КОНСАЛТИНГ и включают в себя разбор деловых ситуаций и примеров, взятых из опыта реальных проектов. Слушатели познакомятся с теоретическими аспектами ССП, этапами ее разработки и ключевыми принципами внедрения. Ориентируясь на отраслевую специфику, специалисты МАГ КОНСАЛТИНГ проанализируют основные проблемы, возникающие при внедрении сбалансированной системы показателей, рассмотрят варианты решения этих проблем.

В рамках семинара, посвященного бюджетированию, студенты МГСУ получат представление о принципах разработки основного бюджета и бюджетов подразделений компании, рассмотрят взаимосвязь стратегических и текущих целей компании с системой бюджетирования.

В качестве преподавателей курсов выступят ведущие специалисты МАГ КОНСАЛТИНГ, имеющие многолетний опыт внедрения ССП и постановки систем бюджетирования в компаниях строительной отрасли. Консультанты МАГ КОНСАЛТИНГ обладают глубокими знаниями в области управленческого учета, российских и международных стандартов финансовой отчетности; являются авторами многочисленных статей и выступлений, посвященных анализу рынка строительства и недвижимости.

МАГ КОНСАЛТИНГ – консультационная компания, специализирующаяся на постановке стратегического управления, внедрении сбалансированной системы показателей (ССП), постановке систем управленческого учета и бюджетирования, внедрении ERP-систем. Основана в Москве в 1996 году. Клиенты МАГ КОНСАЛТИНГ – это и российские представительства транснациональных компаний, и вновь создаваемые фирмы с иностранным участием, и российские предприятия, заинтересованные в построении современной и совершенной системы управления. О качестве услуг и эффективности деятельности МАГ КОНСАЛТИНГ свидетельствуют положительные отзывы таких известных компаний, как Капитал Груп, Сюкден, Jones Lang LaSalle, Домострой, MTV Россия и др. Компания является партнером SAP CIS.

  В течение пяти лет цены на коммерческую недвижимость в Москве вырастут на 66%

Согласно прогнозу инвестиционной группы "Атон" цены на коммерческую недвижимость класса "А" в Москве в течение пяти лет должны вырасти на 66%, а арендные ставки стабилизироваться.

Аналитики компании полагают, что в ближайшие пять лет инвесторы могут рассчитывать на эффективную норму прибыли в 20% в течение пяти лет.

Кроме того, специалисты "Атона" уверены, что сейчас самый подходящий момент для инвестиций в коммерческую недвижимость, поскольку инвесторы смогут воспользоваться высоким уровнем доходности.

  Недвижимость продадут вместе с арендаторами

Как сегодня заявила губернатор Петербурга Валентина Матвиенко, в городе имеются помещения, за последние 10-12 лет сданные в аренду сроком на 49 лет. За часть этих помещений бюджет уже получил деньги за весь срок аренды, за другую часть арендаторы платят в рублях или МРОТах. В итоге, по мнению губернатора, бюджет недополучает деньги за эти помещения и они висят мертвым грузом на городе.

"Есть случаи, когда за помещения на Невском арендаторы платят по 10 руб. за квадратный метр", - заявила Валентина Матвиенко. Повысить эту Администрация не может, т.к. нужно пересматривать договора, но выставить помещения на продажу, по словам губернатора, законодательство позволяет. Помещения будут выставлены на торги с обременением - существующими арендаторами. Впрочем, арендаторы сами смогут принять участие в торгах.

СТАТЬИ

"Умные" здания не будут востребованы рынком до тех пор, пока спрос на офисы превышает предложение

"Умные" здания не будут востребованы рынком до тех пор, пока спрос на офисы превышает предложение

В настоящее время рынок систем автоматизации для "интеллектуальных" зданий переживает период бурного развития. Об особенностях становления рынка нам рассказал Алексей Баранов – технический директор ООО «МИКРОС-Инжиниринг», председатель комитета НП "АВОК" "Интеллектуальные здания и информационно-управляющие системы".

Насколько востребованы сегодня потребителем "интеллектуальные" здания?

Если говорить о жилой недвижимости, к нам чаще всего обращаются застройщики жилых комплексов повышенной комфортности, владельцы загородных коттеджей и элитных квартир. С их стороны есть достаточно большой спрос на различные системы автоматизации.

Что касается коммерческой недвижимости, например, бизнес-центров, то степень оснащенности здания "интеллектуальными" системами зависит от желания активно использовать достоинства "интеллектуального" здания в достижении его бизнес-целей. В каждом конкретном случае инвестор заранее просчитывает, насколько целесообразно вкладывать средства в то или иное "интеллектуальное" оборудование и как быстро такие вложения окупятся.

Насколько высоко качество "интеллектуальных" систем, предлагаемых отечественными компаниями-разработчиками?

На российском рынке представлены почти все известные в мире технологии автоматизации: от домашней до автоматизации крупных зданий и комплексов. Качество систем в первую очередь определяется опытом и уровнем квалификации компаний, работающих на рынке. Спектр услуг чрезвычайно широк, но он сегментирован на две упомянутые группы.

Так в домашней автоматизации в верхней ценовой категории используются системы американских фирм Crestron и AMX Panja,а в среднем ценовом диапазоне популярны системы на базе технологии EIB (Европейской инсталляционной шины) разных европейских производителей. На практике некоторые фирмы предлагают смешанные решения с использованием сразу нескольких технологий, но таких фирм не очень много. Это обусловлено повышенной сложностью и трудоемкостью реализации проектов. Подобные решения могут реализовать компании, имеющие большой опыт, собственные наработки и высококвалифицированный персонал для реализации интегрированных проектов. Именно в этом смысле можно сказать, что наши компании способны создавать системы с высоким качеством.

Но сегодня проблема не столько в фирмах-разработчиках, сколько в заказчиках. К сожалению, инвесторы крупных проектов предпочитают экономить везде, где только возможно. Поэтому сейчас в большинстве проектов превалирует тенденция снижения себестоимости за счет установки более дешевого оборудования в ущерб многим качественным характеристикам и функциональности. В Америке эта проблема в основном решена, поскольку там существует жесткая система ранжирования всех систем и, в том числе, автоматизации. Если они добавляют в эту систему новый элемент или появляется новая функциональная возможность, все это сразу же оценивается, широко популяризуется и рекламируется. Но прежде чем добавить что-то новое, американцы проводят серьезное маркетинговое исследование рынка. В ходе его они анализируют потребности клиентов, которым предлагается то или иное здание. И лишь определив структуру спроса, они формируют предложение.

У нас же обычно стараются как можно скорее возвести «коробку», отложив на потом принятие решения о том, какие именно системы и с какой функциональностью будут применяться в здании. Такая ситуация – следствие того, что наш инвестор стремится как можно скорее вернуть вложенный капитал и не всегда детально и широко прорабатывает механизмы возврата вложенного капитала в недвижимость. Подобная ситуация будет продолжаться до тех пор, пока спрос существенно превышает предложение, и сейчас нет острой необходимости инвесторам задействовать новые возможности и тратить дополнительные средства.

Но по мере насыщения рынка недвижимости потребность в таких системах будет возрастать, и владельцы недвижимости будут вынуждены использовать "интеллектуальные системы" в качестве дополнительно важного элемента в конкурентной борьбе. В настоящее время только в единичных крупных проектах детально рассматриваются все аспекты потребительских качеств систем и услуг, разрабатываются соответствующие маркетинговые мероприятия и заранее прорабатываются все механизмы эксплуатации.

Каков срок службы современных систем автоматизации?

Внедрение систем автоматизации носит противоречивый характер. Чем больше в здании дополнительных элементов, тем оно менее надежно. Это общеизвестная закономерность. В то же время средства автоматизации помогают следить за происходящими в здании процессами и, таким образом, снижают риск возникновения неисправностей и отказов оборудования. С этой точки зрения системы автоматизации увеличивают срок службы.

В основном долговечность всех систем зависит от качества применяемых компонентов и качества монтажа, но определяется на стадии проектирования при выборе технологий и оборудования. За счет качественной эксплуатации, своевременного обслуживания систем и предупреждения поломок, срок службы приближается к проектному в 20-30 лет и даже может превысить его.

Какие гарантии дают разработчики "интеллектуальных" систем?

Сейчас практикуется стандартный гарантийный срок, предписанный Гражданским кодексом, который равен одному году. Если фирма на те или иные части систем готова предоставить гарантию на больший срок, это ее право.

Раньше да и сейчас была популярна практика при создании структурированных кабельных систем (СКС), когда производители различных систем давали гарантию на 5-15 лет или даже пожизненную. Но такие гарантии предоставлялись в основном на кабельные системы передачи данных в зданиях, которые не являются активными устройствами, как, например, контроллеры. Кабельная система лежит в стене или под потолком, и с ней в принципе ничего не может случиться, если не оказывать на нее каких-либо внешних воздействий. Тот, кто монтирует эти системы, может использовать повышение срока гарантии в качестве маркетингового хода. Но, как правило, стоимость гарантии закладывается в цену. Сейчас гарантии сроком больше чем на год, кроме гарантий на СКС, встречаются очень редко, потому что идет жесткая конкуренция по стоимости. Для обеспечения работоспособности после окончания срока гарантии практически все компании предоставляют широкий ассортимент услуг послегарантийного сервисного обслуживания.

Технологии развиваются стремительными темпами. Не грозит ли «интеллектуальным» зданиям моментальное моральное устаревание применяемых в них технологий?

Действительно, сейчас технологии развиваются очень быстро и системы устаревают морально в течение 5-10 лет и менее. Но это не значит, что все надо менять, если не изменились потребности. Все идет к тому, что функциональные возможности систем будут расширяться. Если в построенном здании были использованы открытые стандарты, всегда есть возможность расширения. Что касается новых зданий и технологий, то здесь имеются очень большие перспективы.

Я думаю, что все используемые системы будут существовать, но пропорции их применения станут изменяться в сторону открытых и более совершенных систем. В будущем обязательно повысятся требования к потребительским свойствам систем, таких как автоматическая и автоматизированная настройка и конфигурирование систем при вводе в эксплуатацию, автоматическая диагностика и перенастройка системы при ее расширении, адаптивное "поведение" систем в зависимости от настроений и желаний потребителя и т.д. Это позволит сделать их более доступными и легкими в использовании обычным потребителем, как это произошло с персональными компьютерами. Но отказаться в обозримом будущем от услуг профессиональных фирм будет невозможно, и это продлится еще достаточно долго. На наш век работы хватит.

Как повлияет на рынок "интеллектуальных" систем недавно принятый Закон о техническом регулировании?

После принятия этого закона государство берет на себя обязательства по регулированию в основном с точки зрения обеспечения безопасности жизнедеятельности. Сейчас существует большая проблема - все старые нормы, например, СНиПы, отменены, а новых пока нет. Бывшие нормы остались действенны только в части минимальных норм обеспечения безопасности жизнедеятельности. До 2010 года будет переходный период, в течение которого должны быть разработаны документы иного характера по безопасности жизнедеятельности в широком толковании.

Роль комплексных систем автоматизации и безопасности при этом существенно возрастет и, например, на объектах высотного строительства может достигнуть 7-15% от себестоимости.

В то же время, этот закон четко обозначил новую тенденцию в повышении роли "интеллектуальных" систем: требования к этим системам теперь складываются из двух частей – требований, регламентируемых государством, и требований, определяемых потребителем. В качестве потребителей выступают владельцы, жильцы и арендаторы, а также эксплуатирующие и управляющие организации. Если коммерческий инвестор хочет реализовать конкурентоспособный объект недвижимости, возвести очень качественное здание, то государство теперь ему не помощник – это не его функция. Инвестор вынужден сам определять потребительские свойства и качества объекта строительства и соотносить их с рыночной ситуацией.

На что необходимо обратить внимание человеку, приобретающему «интеллектуальные» системы? О чем в первую очередь он должен спросить компанию-разработчика или продавца?

На сегодняшний момент наибольшей гарантией является рекомендация знакомых, которые уже воспользовались услугой той или иной фирмы, устанавливающей "интеллектуальные" системы. Важен профессионализм сотрудников, их опыт работы на рынке, количество удачно реализованных проектов. Необходимо обратить внимание на то, как работают в этой фирме менеджеры, отвечающие за контакты с клиентами. Надо посмотреть, как работают проектировщики, как они разрабатывают документацию, насколько она профессиональна. Можно привлечь профессионалов, которые будут представлять его интересы и организуют весь процесс от определения требований до их реализации.

Jones Lang LaSalle изучили влияние недвижимости на город

Компания Jones Lang LaSalle опубликовала результаты своего первого отчета-исследования городских систем управления по более чем 30 городам мира. Цель исследования - продемонстрировать то, что концепция городского управления является ключевым фактором развития конкурентоспособности города.

Отчет является частью Мировой Программы компании Jones Lang LaSalle по Городам-Лидерам, цель которой определить современную конкуренцию между городами и выявить "победителей" и "проигравших" в битве за статус лучшего города мира.

Проведя исследования 33 городов мира, отчет выявляет понятие "хорошее" городское управления и демонстрирует, насколько важным моментом в укреплении и повышении конкурентоспособности города является эффективное городское управление. Отчет освещает возможности для игроков рынка недвижимости и позволяет сравнить сильные и слабые стороны городских правлений.

Исследование демонстрирует понимание того, как правительство города может повысить конкурентоспособность в отношении перспектив развития рынка недвижимости.

Исследование показывает, что индустрия недвижимости не является пассивным игроком в городском управлении, а, наоборот, влиятельным партнером в принятии решений и осуществлении процессов. Признание их роли в управлении может помочь инвесторам и девелоперам более эффективно вкладывать свои активы по недвижимости в сильные стороны города.

Основные статьи отчета:

Города с "хорошим управлением" распределены по всем континентам. Здесь представлены совершенно разные города, от таких развитых "городов мира", как Нью-Йорк, до развивающихся, таких как Будапешт и Пекин. Города с успешным управлением – это те, что одновременно демонстрируют высокое качество городского управления и высокий уровень маркетинга. Среди подобных отчет отмечает Сингапур, Барселону и Дубай. Примечательно, что два из этих городов являются "городами-государствами" и характеризуются своим региональным расположением и культурным многообразием. Города Китая демонстрирует неожиданную автономию как с точки зрения их возможностей распределять финансовые ресурсы, так и увеличение ресурсов в соответствии с их расходными приоритетами. Китайские муниципалитеты вправе повышать прибыли и инвестировать в проекты в пределах суммы в $20 миллионов без центрального контролирования. Такая автономия стимулирует развитие городской инфраструктуры в большинстве китайских городов. Качество и стабильность этих проектов все же необходимо проверять.

Лучшие показатели в маркетинговых аспектах у тех, кто способен построить целостное "видение города" и характеризуются согласованным подходом во взаимодействии всех организаций, вовлеченных в маркетинг города. Дубай и Барселона являются лучшими примерами городов, которые используют городские строения и мероприятия в качестве катализаторов и образцов для активного международного повышения городского имиджа. Розмари Финан, специалист отдела исследований компании Jones Lang LaSalle, комментирует: "Мы верим в то, что уровень городского управления, как главная движущая сила конкурентоспособности города и ключевой фактор, влияющий на развитие рынка недвижимости, будет постоянно расти ".

  Инвесткомпании поверили в недвижимость

Московская недвижимость — один из наиболее выгодных объектов для инвестиций, считают аналитики "Атона". Инвесткомпания рекомендует зарубежным инвесторам вкладываться в столичные офисы и склады. Сам "Атон" собирается привлечь в новый фонд недвижимости $100 млн. Сообщения о создании подобных фондов звучат одно за другим: их основатели утверждают, что кризис на рынке недвижимости преодолен. "Время заняться недвижимостью" — под таким заголовком "Атон" выпустил для своих иностранных клиентов 68-страничное исследование. Один из основных аргументов "Атона" — высокая доходность сдачи в аренду коммерческой недвижимости класса А, достигающая в Москве 14-18% годовых. В Варшаве и Праге этот показатель составляет лишь 11%, в Берлине и Лондоне — около 6%. А риск снижения арендной платы в Москве невелик из-за отставания предложения от спроса, отмечается в исследовании. По данным "Атона", средневзвешенные ставки аренды первоклассной коммерческой недвижимости превышают в Москве 500 евро за 1 кв. м в год, что уступает только показателям Парижа и Лондона (больше 700 евро в год).

Самыми привлекательными "Атон" считает склады международного класса с доходностью 18% годовых. На втором месте торговые помещения (доходность более 15%), а офисы (14%) лишь на третьем. Аналитики прогнозируют, что к 2010 г. доходность всех трех сегментов выравняется до 9-10%, но за это время цены на недвижимость класса А могут вырасти более чем на 66%, и в целом инвесторы смогут увеличить вложенный капитал на 30-100%.

Эксперты по недвижимости соглашаются с тезисом о привлекательности столичного рынка коммерческой недвижимости, но некоторые выводы "Атона" подвергают сомнению. По прогнозам Jones Lang la Salle, коммерческая недвижимость за пять лет подорожает лишь на 20-30%. Юлия Никуличева, замгендиректора Jones Lang la Salle, считает, что "высокая доходность [складов] объясняется рискованностью вложений", и более интересным объектом вложения остаются офисы и торговая недвижимость.

Выводы исследования "Атон" собирается проверить на собственном примере. Основной акционер компании Евгений Юрьев весной заявлял, что она будет управлять инвестициями в недвижимость. По словам информированного сотрудника "Атона", фонд, рассчитанный на иностранных инвесторов, должен приступить к работе в 2005 г., в него предполагается привлечь до $100 млн.

Владлен Волошин, начальник отдела недвижимости ИК "Велес Капитал", считает, что институтов, предлагающих инвестировать в российскую недвижимость, будет все больше. Если раньше подобные фонды создавались под крупных инвесторов, то теперь возможность таких вложений появляется у институциональных и частных инвесторов, добавляет Алексей Языков, аналитик "Атона". В России с весны работает инвесткомпания Eastern Property Holding (EPH), акции которой размещены на швейцарской фондовой бирже. Среди ее приобретений офисный центр "Берлинский дом" и доля в гипермаркетах "Мосмарт". Аналитики “Атона” оценивают доходность EPH в 12-13%.

На прошлой неделе о создании фонда недвижимости объемом $50 млн объявила ИК "Велес Капитал". Учрежденная “Интерросом” для инвестиций в недвижимость компания "Открытые инвестиции" пообещала разместить акции на бирже. Создает новый фонд недвижимости и "Тройка Диалог". Екатерина Константинова, представитель УК "Тройки Диалог", рассказала, что пилотный фонд объемом $1,3 млн был сформирован весной, а в сентябре "Тройка" начала формирование второго фонда объемом $20 млн. Оба фонда созданы для работы с коммерческой недвижимостью.

Создатели новых фондов считают, что кризис на рынке столичной недвижимости преодолен. Языков из "Атона" отмечает, что стабилизация цен — позитивный фактор для рынка. Когда цены растут на 50-70% в год, это свидетельствует о высоких рисках, говорит он. А Владлен Волошин из "Велес Капитала" убежден, что интерес инвесторов недвижимости со стороны инвесторов никогда и не ослабевал. "Пока нефть стоит столько, сколько сейчас, доходы от ее продажи надо куда-то вкладывать", — рассуждает он.

А вот управляющий фондом УК "Метрополь" Андрей Беспалов считает, что московский рынок недвижимости не лопнул летом лишь чудом. Подорожание нефти и поступление денег от ее продажи в Россию спасло рынок московской недвижимости от краха, говорит он, а ожидаемое укрепление рубля приведет к снижению процентных ставок по кредитам и "строители смогут рефинансироваться и вылезти из ямы".

  Как увеличить прибыль торгового центра?

В конце 90-х годов в Москве начали появляться современные торговые центры. Первым стал турецкий "Рамстор". Сегодня, по оценкам одних экспертов, в столице чуть менее 50 торговых центров, по оценкам других – около100, третьих – чуть более 20. Разница возникает из-за различных подходов к определению "торгового центра", как такового.

Говоря о 20 торговых центрах, имеют в виду "работающие" объекты с хорошей концепцией, управлением в которых занимаются профессиональные компании. К 50 торговым центрам, можно отнести проекты, построенные в течение последних 5-8 лет, которые, возможно, эффектны внешне, но недостаточно хорошо организованны внутри. Оценка в 100 и более торговых центров, как правило, учитывает лишь время постройки и желание собственника именовать объект именно так.

Сегодня из-за недостатка торговых площадей привести пример убыточного торгового центра достаточно сложно. К примеру, объект "Х" приносит прибыль, но работает он всего, на 20 % из 100 % возможных. Перед арендаторами стоит вопрос: присутствовать в каком-либо районе столицы, пусть и не в удачном торговом центре, или не присутствовать там вовсе, ожидая появления нового торгового центра. Уже сейчас можно сказать, что с увеличением объема торговых площадей эта проблема станет гораздо острее и многие торговые центры столкнуться с вопросом "реконцепции".

Guide to Property попросили участников рынка торговой недвижимости и представителей консалтинговых компаний ответить на следующие вопросы:

1. Насколько актуален для Москвы вопрос "реконцепции" торговых центров? Как Вы оцениваете конкуренцию между торговыми центрами?

2. Основные ошибки, встречающиеся при разработке и планировании торговых объектов?

3. Какие Вы видите пути "исправления ошибок"? Насколько оправданы расходы на "реконцепцию"? Как быстро, в среднем, они могут окупиться?