Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашин info@besh.ru

Новости

КОНСАЛТИНГ: Пять этажей управления девелопментом недвижимости

30 сентября – 2 октября 2004 года в Санкт-Петербурге состоялся Европейский Конгресс Международной Федерации Недвижимости (FIABCI) "Новые возможности и перспективы развития рынков недвижимости стран Центральной и Восточной Европы на пути к международным стандартам". В работе конгресса приняли участие более 200 руководителей и ведущих специалистов девелоперских компаний России, Европы, Азии и Северной Америки.

На торжественной церемонии открытия выступили губернатор Санкт-Петербурга В.И. Матвиенко, руководитель Федерального агентства по управлению федеральным имуществом В.Л. Назаров, президент FIABCI Джон Грейг (Австралия). В рамках мероприятия участники смогли обсудить актуальные аспекты управления рисками при инвестициях в российскую недвижимость, инвестиционный климат отрасли в России и Европе, проблемы доступа к финансированию для развития проектов по строительству и недвижимости.

Аркадий Пасерба, руководитель направления Строительство и недвижимость компании МАГ КОНСАЛТИНГ, выступил на Конгрессе с докладом "Управление группой вертикально-интегрированных компаний в девелопменте недвижимости". Свое выступление он начал с известного выражения Генри Форда: "Я видел, как целые империи рушились и падали, становясь тенью своего имени только потому, что кто-то считал, будто они и дальше могут управляться так, как управлялись до сих пор". Эти слова являются особенно актуальными для девелоперского бизнеса, который мгновенно реагирует на изменения в технологиях, экономике, социальной сфере.

В ходе доклада Аркадий Пасерба обозначил основные проблемы управления в многопрофильном строительном холдинге; познакомил слушателей с уникальной методологией построения системы учета и управления, разработанной МАГ КОНСАЛТИНГ. Докладчик представил "пятиэтажное" здание менеджмента строительной компании, в основе которого – стратегия и сбалансированная система показателей; рассмотрел примеры описания бизнес-процессов, построения системы документооборота и системы контроллинга.

Одно из приоритетных направлений деятельности МАГ КОНСАЛТИНГ – развитие компетенции в сфере девелопмента недвижимости. МАГ КОНСАЛТИНГ имеет большой опыт успешной реализации проектов по повышению эффективности управления строительными компаниями. Специалисты МАГ КОНСАЛТИНГ регулярно участвуют в мероприятиях, посвященных вопросам девелопмента недвижимости, публикуются в известных отраслевых и общероссийских изданиях.

МАГ КОНСАЛТИНГ – консультационная компания, специализирующаяся на постановке стратегического управления, внедрении сбалансированной системы показателей (ССП), постановке систем управленческого учета и бюджетирования, внедрении ERP-систем. Основана в Москве в 1996 году. Клиенты МАГ КОНСАЛТИНГ – это и российские представительства транснациональных компаний, и вновь создаваемые фирмы с иностранным участием, и российские предприятия, заинтересованные в построении современной и совершенной системы управления. О качестве услуг и эффективности деятельности МАГ КОНСАЛТИНГ свидетельствуют положительные отзывы таких известных компаний, как Капитал Груп, Сюкден, Jones Lang LaSalle, Домострой, MTV Россия и др. Компания является партнером SAP CIS.

  Представитель России возглавил объединение восточноевропейских риэлторов

Вице-президент Российской гильдии риэлторов, президент петербургского агентства недвижимости "Адвекс" Александр Романенко возглавил Объединение профессиональных ассоциаций недвижимости стран Центральной и Восточной Европы (CEREAN). Как было объявлено на завершившейся в минувшие выходные в Риге 10-й конференции CEREAN, А.Романенко сменил на посту руководителя организации представителя Польши Гржегоржа Добровольского (Grzegorz Dobrowolski). Выступая с иннаугурационной речью перед участниками конференции, А. Романенко отметил, что главной целью организации он видит способствование сближению стандартов операций восточноевропейских риэлторов с западными с целью привлечения инвестиций. "Мы должны научиться говорить на одном языке с западными инвесторами," сказал А.Романенко.

В ходе трехдневной конференции в Риге ее участники обсудили директивы ЕС о рынке недвижимости, стандарты на рынках недвижимости разных стран, вопросы привлечения капитала в сектор недвижимости, возможности международного франчайзинга, проблемы маркетинга и рекламы объектов и компаний недвижимости, возможности создания мультилистинговых систем. Также участники поделились опытом создания успешных риэлторских компаний.

Отдельно были представлены возможности инвестирования в страны Балтии, а также были проведены обзорные экскурсии по объектам недвижимости латвийской столицы. В конференции "Новые центральноевропейские рынки недвижимости" приняло участие 422 делегата из 21 страны, как стран-членов, так и не входящих в CEREAN государств. Соорганизатором конференции выступила латвийская Ассоциация сделок с недвижимостью Lanida.

В ходе конференции в члены CEREAN была принята ассоциация риэлторов Турции, и теперь организация объединяет специалистов недвижимости 12 стран: Армении, Болгарии, Венгрии, Грузии, Латвии, Польши, России, Румынии, Словакии, Турции, Украины и Чехии.

Следующая конференция CEREAN пройдет с 13 по 15 октября 2005 года в Киеве.

  В ТПП РФ пройдет конференция по проблемам недвижимости

Особенности инвестиционной, управленческой и юридической деятельности в сфере коммерческой недвижимости обсудят участники II Всероссийской научно-практической конференции по проблемам рынка недвижимости. Конференция пройдет 22 октября в здании Торгово-Промышленной палаты РФ на Ильинке. Как сообщили в оргкомитете, на конференции предполагается обсудить нюансы при юридическом оформлении инвестиционных проектов, особенности составления и регистрации договора купли-продажи коммерческой недвижимости, тонкости постановки недвижимости на бухгалтерский учет. Кроме того, будут обсуждаться основные направления стратегическое планирование доходности коммерческих объектов, экономическую эффективность и проблемы эксплуатации умных домов, привлекательность инвестиционных вложений в градостроительные проекты.

СТАТЬИ

Девелоперы ищут союза с владельцами зданий НИИ

Вложив $300 в квадратный метр старого административного комплекса, арендную плату за помещения в нем можно повысить вдвое. Однако менеджмент, получивший контроль над зданием в ходе приватизации, редко занимается инвестициями в свое имущество.

Здание есть, а денег нет

На рынке административные комплексы представлены в основном зданиями научно-исследовательских институтов (НИИ). Типичная ситуация: часть площадей сдается в аренду, и рядом со стоматологическим кабинетом располагается офис нотариуса.

"Убытки в случае сдачи институтом собственных площадей возможны только при занижении официальной части арендной платы",– говорит Юлий Калоев, генеральный директор компании Ost West Development. Тем не менее денег обычно хватает только на косметический ремонт: свободных средств у НИИ, как правило, нет, а собственные накопления акционерам из числа работников тратить не хочется. Сергей Свиридов, начальник аналитического отдела ИК "Визави", рассказал, что средний размер инвестиций на проведение капитального ремонта составляет $250 на 1 кв. м. После него класс здания автоматически повышается до класса B, а арендные ставки возрастают с $250-350 до $550 за 1 кв. м. Вложенные в ремонт деньги могут вернуться через год.

Однако научный менеджмент редко занимается повышением уровня своей недвижимости. Существуют три основных сюжета развития ситуации: самостоятельное владение, продажа контрольного пакета стороннему инвестору и партнерство инвестора со старым научным менеджментом. Каждый из них делится еще на несколько видов. Чтобы выбрать, директору, как основному акционеру, следует решить, что для него выгоднее: если цель – заработать сразу много денег, то предпочтительнее второй вариант.

При желании зарабатывать стабильно на использовании недвижимости и, возможно, поддерживать перспективные научные подразделения следует выбрать первый и третий варианты.

За сетью будущее

Директор НИИ обычно владеет 10-20% акций своего предприятия. Для контроля над предприятием ему неизбежно приходится объединять их с пакетами других управленцев. В первом сценарии действий директора – "самостоятельное владение" – выделяются два варианта развития событий: или оставить все как есть, или взять кредит в банке и попробовать повысить класс здания самостоятельно. В обоих случаях велик риск потерять собственность. Более того, по мнению Игоря Потапенко, старшего аналитика консалтинговой компании TRC, время одиночек проходит, будущее за сетями офисов: "Как правило, у крупного собственника есть ресурс во властных структурах, который обычно недоступен НИИ-одиночкам,– говорит он.– К тому же вхождение в сеть помогает защищаться от недружественных поглощений".

Претендентов на собственность НИИ много: от банальных "рейдеров" до ведущих операторов рынка офисной недвижимости, создающих свои сети. По мнению Сергея Свиридова, именно "рейдеры" в середине 90-х годов захватили все доступные институты в пределах Садового кольца. Для защиты от враждебных поглощений руководители НИИ с помощью различных схем выводят его имущество в личную собственность. Другие занимают площади посредством дешевой многолетней аренды в свою пользу через подставных лиц.

На этом фоне довольно рискованно брать кредит в банке для реконструкции здания. Скорее всего, финансовое учреждение потребует залога недвижимости, что увеличивает риск расстаться с собственностью, и при любом исходе придется платить ему проценты, обычно 15-18% годовых. "А если кредитор окажется с недобрыми намерениями, то сделает все, чтобы кредит не был возвращен, а недвижимость отнята",– предостерегает Юлий Калоев.

По мнению Ильи Рафаловича, генерального директора компании Park Management, эффективность самостоятельной сдачи площадей в аренду научным менеджментом в любом случае существенно ниже, чем работа команды управляющих. "Еще на этапе ремонтно-строительных работ профессионалы обеспечивают сокращение издержек за счет имеющегося опыта и наработанных связей,– говорит Илья Рафалович.– Добиться максимального результата от проведения ремонта невозможно без заранее проработанной концепции развития объекта. А с разработкой и внедрением работающей системы привлечения и удержания арендаторов редко справляются даже бизнес-центры более высокого класса, чем здания НИИ".

Продавай не торопясь

В случае продажи контрольного пакета акций стороннему инвестору новый собственник может распоряжаться приобретенным зданием как ему угодно.

Но обычно он выбирает один из трех вариантов: продолжает сдавать в аренду помещения как есть, вкладывается в реконструкцию или просто ремонт для повышения класса или пытается получить разрешение на снос, чтобы впоследствии построить здание другого класса или жилой дом. "При решении этих вопросов инвестор учитывает такие факторы, как специфика расположения объекта, перспектива развития соседей, спрос на недвижимость данного профиля, состояние объекта и его историческая ценность,– говорит Игорь Потапенко.– Сравнив экономическую привлекательность разных вариантов, инвестор определяет, во что превратятся завод или НИИ. Кроме того, инвесторам приходится ориентироваться на Генплан развития Москвы".

Общий недостаток всех вариантов для работников, включая руководство, состоит в том, что они теряют свои рабочие места и, даже оставаясь миноритарными акционерами, не участвуют в управлении имуществом.

Если желание расстаться с проблемной недвижимостью велико, то стоит поторопиться с продажей. Помещения многочисленных НИИ еще недавно были самым недорогим вариантом снять офис. Но сейчас на место фаворита офисного рынка в классах С и B претендуют бывшие заводские помещения. "По сравнению с офисами, размещенными в бывших НИИ, у заводских территорий есть множество преимуществ,– отмечает Игорь Потапенко.– Например, более понятная и прозрачная структура собственности; огромные прилегающие территории позволяют создать большую парковку". Еще одним достоинством таких проектов является развитая инфраструктура.

На бывших заводских территориях обычно находятся трансформаторные подстанции с большим количеством выделенной электроэнергии, бойлерная и тепловой пункт для автономного обеспечения теплом и горячей водой. Здания НИИ советских времен в этом отношении проигрывают по всем параметрам: низкие потолки, длинные коридоры, маленькие ограниченные площади, что не позволяет сдавать в аренду большие помещения со свободной планировкой. Кроме того, качество зданий бывших институтов не соответствует современным запросам рынка и из года в год будет снижаться.

Без реконструкции после покупки продолжают эксплуатировать здание НИИ только скупщики. Их задача – перехватить управление зданием, собрать контрольный пакет акций для последующей перепродажи стратегическому инвестору. Последние предпочитают иметь дело именно с ними, так как при покупке "секонд-хенда" не надо вести нудных переговоров со всеми держателями акций для получения контрольного пакета.

Но обычно инвестор после приобретения контрольного пакета акций вкладывает средства в реконструкцию или просто ремонт для повышения класса. Так, в 2001 году Ost West Development приобрел 80% акций ОАО ВНИИКОМЖ.

Здание было наполовину уничтожено пожаром, страховая компания категорически отказывалась выплачивать возмещение, составлявшее $750 тыс., руководству НИИ пришлось заложить уцелевшие части здания (долг составлял около $1 млн), а сам ВНИИКОМЖ подвергся атаке корпоративного налетчика, скупавшего его акции. "В этой ситуации директор принял наше предложение,– говорит Юлий Калоев.– Мы прекратили акционерную войну, расплатились по долгам, высвободили здание из-под залогов, взыскали задолженность со страховщика. После реконструкции размер арендной площади возрос более чем на четверть, до 14 тыс. кв. м. Инвестиции составили порядка $300 на 1 кв. м, арендная плата выросла со $190 до $400".

Очень редко инвестор пытается получить разрешение на снос для строительства здания другого класса или даже жилого дома. Такая ситуация возможна только с индустриальными зонами.

Например, после перевода Краснохолмской камвольной мануфактуры из Замоскворечья в Московскую область на ее месте стали строить офисный комплекс класса A "Аврора бизнес-парк" общей площадью 100 тыс. кв. м и стоимостью $9 млн. Первая очередь комплекса площадью 12,5 тыс. кв. м уже завершена и сдана в аренду компании Ernst & Young.

Ты мне, я тебе

Схемы партнерства между старым научным менеджментом и сторонним инвестором довольно редки на рынке. Сергей Свиридов скептически относится к такому сотрудничеству: "В любом случае партнерство не получается равноправным".

Один из вариантов сотрудничества – создание основными акционерами НИИ и инвестором совместной холдинговой компании. Акционеры вносят в ее капитал свои пакеты, а инвестор вкладывает денежные средства, которые холдинговая компания инвестирует в объект. Пример такого партнерства c менеджментом НИИ – создание нового акционера АО ВПКТИМ, который аккумулировал 85% акций этого предприятия.

В этом случае помимо обычного вклада в развитие НИИ инвестору пришлось через суд возвращать институту незаконно отчужденные 40% площадей. Бывший директор ВПКТИМ Сергей Похило вспоминает, что имущество НИИ было юридически "разодрано" бывшими менеджерами института на четыре части. "Существовала масса споров по коммунальным вопросам, таким как разделение земли, тепло- и водоснабжение, постоянно возникали новые конфликты. В результате проведенных инвестором мероприятий выросла стоимость объекта – следовательно, и нашей доли",– говорит господин Похило.

Однако позже старому менеджменту пришлось продать свою долю партнеру по холдинговой компании. "Объект требовал значительных инвестиций,– говорит Сергей Похило.– У нас таких денег не было, невозможно было гнаться за более сильным в финансовом отношении партнером, а блокировать инвестиции было глупо, так как они реально необходимы".

Другим вариантом партнерства является вклад НИИ своей недвижимости в капитал инвестора. При этом его владельцы получают взамен соразмерную долю в капитале инвестиционной компании. Юлий Калоев рассказал "Ъ-Дому", что его компания вела переговоры о покупке по такой схеме института НИИТавтопром площадью 63 тыс. м. в центре Москвы: "Мы предложили акционерам НИИ 50% в OWD и деньги. Но так и не договорились".

Кроме этих двух вариантов сотрудничества Ost West Development предлагает схему, когда институт выпускает в пользу инвестора дополнительные акции, а на вырученные деньги реализуется инвестиционная программа по переоборудованию объекта. Возможна прямая продажа акционерами НИИ части своих акций инвестору, который затем предоставляет институту долгосрочные льготные кредиты.

В компании МИАН отмечают, что во многом благодаря переоборудованию старых административных комплексов возросла конкуренция на рынке офисов класса B. По мнению специалистов агентства, инвесторы сейчас наиболее активны именно в сегменте бизнес-центров этого уровня. Девелоперы приобретают здания, нуждающиеся в полной или частичной переделке, доводят их уровень до класса B, а затем сдают в аренду.

Мода на IPO дошла до девелоперов

ОАО "Открытые инвестиции" планирует провести первое в истории российского девелопмента первичное публичное размещение акций

Сегодня девелоперская компания "Интерроса" ОАО "Открытые инвестиции" объявила о своем намерении до конца года провести IPO. Как рассказали RBC daily в пресс-службе компании, свои акции девелопер намерен предложить в России, а депозитарные расписки будут предлагаться институциональным инвесторам из других государств. Как отмечается в пресс-релизе "Открытых инвестиций", средства, полученные от проведения IPO, планируется использовать для развития бизнеса и финансирования новых девелоперских проектов. Лид-менеджером станет инвестиционный банк ING, а ко-лид-менеджером – АКБ "РОСБАНК". Акции "Открытых инвестиций" включены в котировальный лист "Б" Российской торговой системы (РТС). Эксперты и участники рынка недвижимости полагают, что российский девелоперский рынок действительно привлекателен для капвложений, однако атмосфера на отечественном фондовом рынке далека от идеальной, и это может сдержать интерес потенциальных инвесторов.

ОАО "Открытые инвестиции" учреждено финансово-промышленной группой "Интеррос" в 2002 г. Компания специализируется на инвестициях в недвижимость и управлении, и она уже реализовала такие проекты, как бизнес-центр "Мейерхольд" и гостиница "Новотель Москва Центр". Сейчас под контролем "Открытых инвестиций" осуществляется строительство элитного коттеджного поселка "Павлово", бизнес-центра "Сахаров Бизнес-плаза" и торгово-развлекательный комплекс "Центр Райкина". Согласно международной финотчетности, чистая прибыль компании за первое полугодие 2004 г. составила 11,3 млн долл по сравнению с 8,3 млн долл. в прошлом году. По состоянию на 30 июня текущего года сумма активов компании составила 153,2 млн долл. На текущий момент собственный капитал компании превышает 100 млн долл. Холдинг "Интеррос" владеет 25%+1 акциями компании "Открытые инвестиции", а остальные 75% акций принадлежат сторонним инвесторам.

Эксперты, опрошенные RBC daily, считают, что в целом у "Открытых инвестиций" хорошие стартовые позиции, однако для инвесторов важна как дальнейшая стратегия развития компании, так и надежность российского фондового рынка как такового. "Сейчас на российском рынке девелоперов 5–7 крупнейших игроков, в основном это резиденты западных компаний со значительной долей иностранного капитала. Что касается чисто российских девелоперов, здесь об успехе или неуспехе размещения публичных акций говорить достаточно сложно, поскольку отечественные девелоперы в большинстве своем являются довольно закрытыми структурами. Капитализация "Открытых инвестиций", на мой взгляд, внушительна, однако здесь важно, как именно структурированы финансовые потоки и насколько активно компания принимает участие своих проектах. Важно, чтобы девелопер не только осуществлял строительство тех или иных объектов, но и управлял ими в дальнейшем", – сказал RBC daily юрист Института развития недвижимости Роман Чернышев. Аналитик "МДМ-Банка" Антон Затолокин полагает, что грядущее IPO "Открытых инвестиций" вполне укладывается в текущую конъюнктуру рынка. "Российский рынок девелопмента очень интересен как для отечественных, так и для западных инвесторов. Темпы роста здесь очень высоки, и все говорит о том, что они останутся на том же уровне и в дальнейшем", – отметил эксперт. С ним не вполне согласен ведущий аналитик отдела консалтинга девелоперской компании GVA Sawyer Сергей Суров. "Мне кажется, учитывая общее состояние российского рынка, проводить IPO пока рано. "Голубые фишки" сейчас лихорадит, и может сложиться так, что отдача от инвесторов будет не так велика, как ожидает компания. Кроме того, рынок девелопмента и недвижимости сейчас наполнен смутными, но негативными слухами, а, как известно, рынок покупает именно ожидания", – сказал г-н Суров RBC daily.

Впрочем, другие специалисты все же признают необходимость размещения ценных бумаг для участников рынка. "Привлекать внешние заимствования необходимо хотя бы потому, что в отношениях девелоперов и российских банков сейчас наступили не самые лучшие времена. Однако при этом компания должна обязательно иметь административный ресурс. На мой взгляд, нужен он не для того, чтобы "выбить" какую-либо строительную площадку, а для упрощения процедуры оформления различного вида документов. Что касается ОАО "Открытые инвестиции", то можно предположить, что инвесторов, помимо других факторов, привлечет принадлежность компании к "Интерросу". Хотя бы потому, что "Интеррос" славится надежностью и хорошими отношениями с властями", – отметил в беседе с RBC daily директор информационно-консалтингового агентства RealEsMedia Евгений Дудин. Будущий "пионер" IPO среди девелоперов в России (пока еще на отечественном рынке недвижимости никто не рискнул провести публичное размещение акций) чувствует себя уверенно. "Текущая макроэкономическая ситуация в России открывает привлекательные инвестиционные возможности на российском рынке недвижимости, и я уверен, что "Открытые инвестиции" хорошо позиционированы, чтобы капитализировать их в полной мере", – говорит генеральный директор компании Сергей Бачин.

  Не только для русских

Генеральный директор Colliers International Марина Великорецкая полагает, что книга "Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию" будет интересна и зарубежным компаниям, открывающим свои представительства в России.

Эта книга представляет их потенциальных клиентов и партнеров, раскрывает национальные особенности российского рынка управления недвижимостью. Также г-жа Великорецкая признает необходимость данной книги и ее интерес для игроков рынка управления недвижимостью. Многие из которых, уже ознакомились с содержанием данного произведения и по достоинству сумели оценить старания автора.

Компания ООО Коллиерз Интернешнл Эф.Эм. была создана в 1994 году и занимается обеспечения высококачественного обслуживания и управления офисными зданиями, торговыми и жилыми помещениями. Компания является дочерней компанией Коллиерз Интернешнл . За время существования компании в обслуживании находились 19 коммерческих зданий общей площадью свыше 200 тыс. кв. метров.

Маркетинговая группа БЕШ создана в 2002 году. Предоставляет на рынке уникальную услугу "Интегрированные маркетинговые коммуникации для управляющих недвижимостью компаний".