Здравствуйте! Снова я приветствую Вас с еженедельной рассылкой. Пожалуйста, присылайте заметки и Ваши комментарии на info@besh.ru !
Ведущий рассылки Александр Галашин

НОВОСТИ

Андрей, почему все как один - риэлторы, застройщики и инвесторы, чиновники уверенно говорят: никакого недвижимого дефолта, никакого обвала цен не будет. Дело, скорее, в операции по успокоению потенциальных клиентов или они сами верят в этот оптимистический прогноз? В тоже время, если вы спросите людей по другою сторону "прилавка", по крайней мере, один из двух ответит - скоро квартирная пирамида рухнет. Ваше мнение на столь щекотливо-основополагающий вопрос?

Скорее всего, Австралии я не открою, если скажу, что в настоящий момент рынок практически достиг своего апогея. Рост цен не может продолжаться бесконечно, тем более что объективных предпосылок для дальнейшего повышения стоимости квадратного метра я пока не вижу. Не секрет и то, что в последние годы очень сильна была "инвестиционная" составляющая спроса, т.е. наши с Вами соотечественники пытались сохранить, а иногда и приумножить свои капиталы за счет вложения средств в недвижимость; настала пора "собирать камни", и на вторичном рынке наблюдается весьма сильное оживление. Растет предложение, платежеспособный спрос увеличивается не так быстро, и единственный способ свести эти две кривые воедино - снизить цену продажи. Сразу оговорюсь, что это не касается элитного сегмента, здесь процесс ценообразования весьма и весьма специфичен. Но на то она и "элита", чтобы быть непохожей на все остальное?

Возвращаюсь к вопросу, пожалуй, я присоединюсь к позиции своих коллег по строительно-риэлторскому цеху о не "дефолтовом" развитии ситуации с рынком недвижимости в Москве. Я не могу говорить за всех активных участников нашего бизнеса, но лично я основательно убежден в более-менее стабильном будущем. В общем, что касается ценообразования на жилье в Москве на ближайшие 4-6 лет, меня можно отнести к относительным оптимистам. А воображаемый график цен на квадратный метр будет напоминать кардиограмму сердца здорового человека - с падениями и взлетами, но в рамках, границах актуальных величин.

А что же будет? Какой прогноз можно сделать на, судя по всему, горячую осень 2004?

Как мне кажется, динамика цен в перспективе будет иметь, в целом, "повышательную" тенденцию. Но их колебание будет волнообразным, а насчет амплитуды колебаний судить не берусь, поскольку прогнозирование - слишком неблагодарное дело. Не исключено, что в ближайшее время мы увидим небольшой спад среднего уровня стоимости жилья в Москве, предположим, 10-15%. Но на разных сегментах рынка он отразится не одинаково - монолит, на мой взгляд, относительно сильнее подешевеет, что поднимет его привлекательность в глазах потенциальных покупателей.

Специфика текущего момента. В чем соль ситуации на начало июня? Какие перспективы у новостроек? У вторички? В чем разница, что выгоднее приобретать сегодня?

Складывающуюся сейчас ситуацию можно охарактеризовать как "затишье перед бурей". Как покупатели, так и многие застройщики и инвесторы затаились в ожидании - а что же, собственно говоря, будет? Сейчас экспертами высказываются два основных мнения - либо продолжится повышение цен, либо рынок достигнет своей критической точки, после которой наступит спад. Но в целом я склонен давать поступательный прогноз развития. Темпы роста, несомненно, замедлятся, а может быть, и несколько снизятся, но свидетелями "обвала" мы не станем. Будут появляться новые предложения в сегменте новостроек, расширится предложение вторичных квартир, за счет жесткой конкуренции между собственниками и застройщиками. Последние станут более гибко подходить к процессу ценообразования и выставлять новые предложения по цене относительно более низкой, чем это было бы, скажем, год назад. В связи с этим, первичный рынок представляется на данном этапе более привлекательным. Хотя, как показывает практика, самые ликвидные и интересные квартиры в новостройках "уходят" сразу же - в первую неделю с начала продаж, а затем переуступаются третьим лицам. Поэтому если потенциальному покупателю не так важно, на каком этаже он будет жить, или же на какую сторону будут выходить окна его квартиры, то объекты на первичном рынке будут для него выглядеть наиболее заманчиво. Если же у клиента есть многочисленные жесткие требования, которым должно удовлетворять будущее жилье, то, скорее всего, он найдет такой объект на вторичном рынке.

И как в таком сегодняшнем бурном водовороте должен вести себя умный застройщик, умный риэлтор, и, конечно же, умный клиент?

Просчитывать, просчитывать, и еще раз просчитывать? Совет для застройщиков - не завышать конечную стоимость квадратного метра в погоне за сверхприбылью, а для клиентов - не гнаться за дешевыми метрами в надежде перепродать дороже.

И все-таки, почему тема недвижимости стала такой актуальной, такой модной? Нет издания и телеканала, который бы не касался этого. И даже Путин в своем выступлении к федеральному собранию говорил об этом десять минут? Кто больше оказывает влияние: СМИ на игроков недвижимого бизнеса или наоборот?

Касаясь модности и актуальности данной темы, могу сказать одно - любой человек в своей жизни стремится к максимальному комфорту. С развитием индивидуального строительства появилась возможность приобрести недвижимость на любой вкус, способную удовлетворить любые, даже самые изысканные, потребности; все сводится к цене вопроса. В России не так много людей, способных свободно покупать объекты недвижимого имущества, и дело здесь не в недостатке предложений, а в недостатке свободных финансовых ресурсов. Именно поэтому в последнее время очень активно развивается ипотечное кредитование, о котором действительно много говорят, и которое является предметом горячих дискуссий. Что касается влияния СМИ на рынок недвижимости, то это вопрос спорный. Конечно, недооценивать влияние периодических изданий на общественность нельзя. Однако мне кажется, что в СМИ отражается скорее хроника событий, в лучшем случае отслеживаются тенденции, а на формирование рынка как такового ощутимого воздействия они не имеют.

Как стало известно "Ведомостям", двум претендентам на "Шереметьево" — "Альфа-групп" и "Аэрофлоту" — все-таки удалось договориться о дальнейшей судьбе аэропорта. Они станут совладельцами управляющей компании "Альфа-Шереметьево", а хозяйство аэропорта доверят "квалифицированной опытной компании".

Несмотря на победу в конкурсе, "Альфа-групп" до сих пор не может приступить к управлению аэропортом. Это решение должно одобрить собрание акционеров "Шереметьево" по директиве председателя правительства. Но новый премьер-министр Михаил Фрадков решил учесть мнение "всех заинтересованных сторон". А министр транспорта Игорь Левитин конкретизировал, что "Альфа-Шереметьево" сможет получить аэропорт в управление, только если вместе с "Аэрофлотом" разработает концепцию развития "Шереметьево", включая и строительство нового терминала "Шереметьево-3".

Как стало известно "Ведомостям", бывшим соперникам по конкурсу удалось договориться и в субботу вечером Левитин обсудил с ними совместную концепцию. Как рассказала "Ведомостям" пресс-секретарь министра Ольга Крыштановская, Игорь Левитин одобрил этот документ. И на этой неделе, возможно уже сегодня, министр направит в правительство проект директивы представителям государства в МАШ для утверждения "Альфа-Шереметьево" управляющей компанией аэропорта.

Если проект директивы внесен в правительство, то по регламенту Михаил Фрадков рассмотрит ее во вторник, говорит пресс-секретарь председателя правительства Александр Жаров.

Крыштановская рассказывает, что в представленной министру концепции "Шереметьево" названо "базовым аэропортом" "Аэрофлота". В документе отмечено и то, что авиакомпания "оформила в собственность 150 га земли и реализует проект строительства терминала "Шереметьево-3". Поэтому "Альфа-Шереметьево" получит право эксплуатации "существующей инженерной инфраструктуры" аэропорта и предоставит "Аэрофлоту" "экономически взаимовыгодные и технические условия для присоединения к существующей инфраструктуре аэропорта". В документе закреплено и обязательство "Альфа-Эко" предоставить авиакомпании некую долю в "Альфа-Шереметьево" (по словам источника в "Аэрофлоте", авиакомпания рассчитывает на 50%).

Кто именно будет строить "Шереметьево-3", в документе не говорится. Однако управляющая компания должна организовать "единый контур управления хабом" и привлечь для этого "квалифицированного оператора, имеющего успешный опыт работы". Замгендиректора "Аэрофлота" Лев Кошляков полагает, что таким образом в концепции отражено предложение "Аэрофлота", чтобы всеми тремя терминалами аэропорта управлял один опытный оператор, выбранный на конкурсе. Авиакомпания настаивала именно на такой схеме. Что касается доли "Аэрофлота" в управляющей компании "Альфа-Шереметьево", это "вопрос переговоров", говорит Кошляков. Получить комментарии от "Альфа-групп" вчера не удалось.

Аналитик "Ренессанс Капитала" Наталья Загвоздина предсказывает успех тандему "Альфа-групп" и "Аэрофлота". "Альфа" заинтересована в том, чтобы этот проект был прибыльным. А задача "Аэрофлота" — в скорейшей его реализации, потому что аэропорт в его нынешнем виде сдерживает развитие авиакомпании", — полагает аналитик.

Управляющей компанией строительства комплекса "Город столиц" в деловом центре "Москва-Сити" станет британская Bovis Land Lease, известная участием в возведении многих знаменитых высотных зданий, включая Petronas Towers в Малайзии. Эксперты считают, что участие Bovis в проекте существенно поднимет его привлекательность.

Как сообщил на прошедшей в Москве международной конференции Института Адама Смита "Недвижимость и строительство в России" генеральный директор "Капитал Груп" Сергей Шмаков, управление строительством многофункционального комплекса "Город столиц" в ММДЦ "Москва-Сити" будет вести английская компания Bovis Land Lease.

"Город столиц" — многофункциональный объект с двумя офисно-жилыми небоскребами высотой более 60 этажей и торгово-развлекательными площадями на нижних уровнях комплекса. Общая площадь "Города столиц" — более 200 000 кв. м, стоимость — более $250 млн. Архитектурный проект комплекса утвержден, его автор — известный голландский архитектор Эрик ван Эгераат.

До сих пор в качестве претендента на роль управляющей компании проекта рассматривалась французская Bouygues Batiment, которая консультировала инвестора на этапе проектирования комплекса.

Договор об участии Bovis в проекте был заключен в апреле, а недавно компании подписали контракт, определяющий права и обязательства сторон и предусматривающий, в частности, жесткий срок окончания строительства комплекса — осень 2007 г.

"Капитал Груп" выбрала нас в качестве управляющей компании по строительству своего проекта в ММДЦ "Москва-Сити", — подтвердил информацию Билл Холловей, менеджер Bovis Land Lease. По его словам, Bovis будет координировать весь процесс возведения комплекса в Сити, включая планирование, разработку методики строительства, закупку стройматериалов, выбор подрядчиков и контроль их работы.

Сейчас Bovis Land Lease готовится провести тендер на выбор первого подрядчика по строительству фундамента будущих небоскребов "Москва" и "Санкт-Петербург".

Эксперты высоко оценивают приход Bovis в "Москва-Сити". "Я долгое время считал "Сити" иллюзией, но с приходом таких профессионалов, как Bovis, его шансы быть реализованным выросли, и я поверил в проект", — говорит управляющий директор Jones Lang LaSalle Майкл Ланге. По мнению директора Stiles & Riabokobylko Сергея Рябокобылко, появление Bovis повысит стоимость "Города столиц". Рябокобылко привел в пример покупку швейцарской инвестиционной группой MCTrustco офисного комплекса "Берлинский дом" за $46 млн у Westdeutsche Immobilien Bank. "Стоимость здания во многом определило то, что оно было построено транснациональной компанией Hochtief AG", — сказал он.

Экс-глава Госстроя России Николай Кошман стал председателем Совета директоров управляющей компании "СХолдинг-капитал".

Как сообщил М2 источник в корпорации "СХолдинг" новая структура будет управляющей компанией всего холдинга. Вопрос о назначении Н. Кошмана на пост председателя Совета директоров, по словам собеседника М2, решился вскоре после его ухода из Госстроя.

Н. Кошман был освобожден от должности председателя Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу 14 апреля 2004 года

В разное время Н. Кошман занимал должности заместителя директора Федеральной службы железнодорожных войск РФ, Председателя Правительства Чеченской Республики, заместителя министра путей сообщения РФ, руководителя Федеральной службы специального строительства России, заместителя Председателя Правительства Российской.

В соответствии со структурной реформой правительства РФ Госстрой будет упразднен. Его функции переходят к Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, которое находится в ведении Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации. Руководителем агентства назначен Владимир Аверченко.

Закон "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга" принят в целом на заседании Законодательного собрания города. Он устанавливает цели, способы и условия передачи имущества казны Санкт-Петербурга (здания, сооружения, помещения, предприятия, а также ценные бумаги, доли, паи в хозяйственных обществах и др.) в доверительное управление.

Целью передачи имущества в доверительное управление называется наполнение доходной части городского бюджета, сохранение и приумножение имущества, поддержание и развитие инженерной инфраструктуры Санкт-Петербурга, привлечение дополнительных внебюджетных инвестиционных ресурсов в экономику города и т.д.

Передача объектов в доверительное управление будет проводиться по конкурсу либо целевым назначением (если необходимость передачи следует из соглашений, заключенных исполнительными органами государственной власти или если претендентом является открытое акционерное общество, в котором Санкт-Петербургу принадлежит 100% акций).

Обязательными условиями допуска к участию в конкурсах на передачу в доверительное управление объектов коммерческой недвижимости, согласно закону, являются: работа претендента на рынке в сфере недвижимости не менее двух лет; осуществление претендентом управления или эксплуатации не менее чем двух объектов недвижимости общей площадью не менее 5000 квадратных метров; отсутствие у претендента задолженности по платежам в бюджеты всех уровней. Объекты коммерческой недвижимости, подлежащие передаче в доверительное управление, будут включаться в ежегодный перечень, формируемый исполнительной властью и предоставляемый в Законодательное собрание Санкт-Петербурга.

В начале июня 2004 года компания Leeds Property Group объявила о начале своей деятельности на российском рынке недвижимости.

Leeds Property Group предоставляет комплекс услуг в области недвижимости: создание концепций развития объектов недвижимости - торговые и офисные центры, гостиницы, многофункциональные объекты и др.; создание концепций комплексного развития территорий - коттеджные поселки, жилые микрорайоны и др.; инвестиционный консалтинг; управление проектами в области недвижимости; управление объектами недвижимости; предоставление брокерских услуг по реализации и аренде объектов недвижимости; оценка объектов недвижимости; проведение маркетинговых исследований.

Елена Флоринская, генеральный директор Leeds Property Group: "Достижение максимальной стоимости объекта недвижимости - основная задача, стоящая перед девелоперами и собственниками недвижимости. Современный уровень развития рынка диктует необходимость высокопрофессионального подхода к ее решению. Слагаемые успеха любого проекта в области недвижимости - это экономически обоснованная концепция развития объекта и эффективное управление. Наша компания решает эти задачи комплексно, сопровождая проекты на всех стадиях их жизненного цикла, от идеи до реализации с последующим мониторингом функционирующего объекта. Участники рынка, заинтересованные в создании и реализации успешных проектов - владельцы недвижимости, девелоперы, инвесторы, банки, операторы розничной торговли и услуг - потенциальные и реальные партнеры Leeds Property Group, и мы помогаем им превратить идеи в стабильный и эффективный бизнес".

Leeds Property Group работает с проектами в Москве, регионах России и странах СНГ. Текущие проекты Leeds Property Group - офисные и торговые центры в Астрахани, Астане, Москве, Дмитрове, Самаре, Санкт-Петербурге и др.

Снижение деловой активности в мае привело, по оценкам экспертов, к сокращению количества сделок с офисной недвижимостью на 20%. В целом на рынок это не сильно повлияло — ставки аренды и уровень вакантных площадей в среднем по городу существенно не изменились. Однако на рынке опять остро не хватает дешевых офисов класса С, а в некоторых районах полностью исчезло предложение наиболее дорогого класса А.

Масла в огонь подлили действия столичных властей, объявивших войну субаренде дешевых муниципальных площадей. Активность правительства Москвы по значительному увеличению ставок аренды на нежилые муниципальные помещения начинает сказываться на перспективных планах девелоперов офисной недвижимости. С увеличением муниципальной ставки аренды с минимума в 690 руб. за 1 кв. м в год до рыночных $400-450 за 1 кв. м рынок ожидает значительный приток арендаторов в сегмент $250-400 за 1 кв. м в год. Общая потребность в недорогих площадях оценивается риэлторами примерно в 200 000 кв. м ежегодно.

После заявлений столичных чиновников о разрешительном порядке предоставления площадей в субаренду субарендный бизнес как таковой оказался под угрозой. Девелоперы, ориентированные на долгосрочные инвестиции в московскую недвижимость, уже корректируют свои планы в расчете на значительный приток арендаторов, считает Николай Смирнов, начальник отдела офисных помещений Vesco Realty. По его словам, тысячи предприятий, которые сейчас арендуют у города площади по копеечным ставкам, к 2009 г. должны будут платить за аренду по рыночным ценам.

Владимир Силкин, новый глава департамента имущества Москвы, упрекнул арендаторов, занимающих муниципальные здания по льготным ставкам, в получении значительной прибыли при сдаче помещений в субаренду. По данным столичных чиновников, ежегодно их доход составляет примерно 3 млрд руб. ($100 млн). На самом деле он больше как минимум в три раза, считает Николай Смирнов.

"Намерения городской власти привнести порядок в муниципальную аренду вызваны желанием пополнить городскую казну, — говорит он. — Это позволит избавиться от неэффективных предприятий, главное конкурентное преимущество которых — это дешевые ставки аренды, и, что еще более важно, приведет к формированию цивилизованного рынка офисных помещений класса С, недостаток которых и сейчас ощущается достаточно остро". Пока крупные девелоперы довольствуются освоением сегмента офисов высшего класса, спрос на площади класса С со ставками от $250 за 1 кв. м в год остается неудовлетворенным. Единственным крупным владельцем офисных площадей класса С в Москве помимо самого столичного правительства остается банк "Визави", выкупивший у московских предприятий менее чем за два года порядка 500 000 кв. м.

Спокойная весна

По данным Colliers International, за I квартал 2003 г. 140 000 кв. м офисных помещений класса А и В были сданы в аренду, 40 000 кв. м были проданы. Общее предложение офисных пространств, соответствующих международным стандартам, по данным ABN Realty, в первом полугодии 2004 г. увеличилось на 240 000-245 000 кв. м до 3,3 млн кв. м. По состоянию на начало июня 2004 г. уровень свободных площадей для помещений класса А составляет 4,1% и 8,5% — для помещений класса В.

Более 70% всех свободных помещений класса А в мае было расположено в центральном деловом районе и Замоскворечье. Однако ставки аренды здесь изменились по-разному. По данным Stiles & Riabokobylko, количество свободных помещений класса А в центральном деловом районе с конца 2003 г. постоянно сокращалось. В итоге, по данным Дарьи Афанасьевой, главы отдела исследований Stiles & Riabokobylko, в мае в трех деловых районах — Шаболовском, на Соколе и Таганском — был зарегистрирован нулевой уровень свободных помещений класса А. Дефицит предложений привел в центре города к 8%-ному росту арендных ставок за год. В Замоскворечье, наоборот, арендные ставки по сравнению с маем 2003 г. сократились приблизительно на 5% и сильно — более чем на 11% — упали по сравнению с апрелем, что специалисты Stiles & Riabokobylko связывают с "довольно агрессивной маркетинговой политикой" по сдаче в аренду здания "Легион I" на Большой Ордынке, 40, принадлежащего компании "Легион-Девелопмент".

Арендаторы высококлассных офисов в центре заняты поиском небольших помещений. По словам риэлторов, это представляет сейчас серьезную проблему. "На прошлой неделе по заказу одной английской телекоммуникационной фирмы мы искали 150 кв. м под head-office по ставке $700-800 за 1 кв. м в год, — рассказывает Смирнов из Vesco Realty. — Мы обзвонили 60 бизнес-центров, и только в одном нашлось 133 кв. м с конца июня. На следующий день клиент поехал смотреть, прибыл на объект в 11.00, но оказалось, что за час до этого другой арендатор уже внес аванс".

Рынок ждет новостей

Благодаря растущей деловой активности спрос на покупку и аренду офисных объектов снижаться не будет, считает Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка Colliers International. Ставки аренды останутся на прежнем уровне либо будут плавно снижаться на 2-5% в зависимости от класса здания. Но эксперты не исключают дальнейшего роста объема аренды площадей по предварительным договорам. Уже сейчас число договоров предварительной аренды выросло значительно — в 1,5 раза по сравнению с началом года. Эту тенденцию отметили специалисты Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis и других компаний. Более 70% сделок по аренде офисов класса А и В были заключены по предварительной аренде, говорит начальник отдела по работе с клиентами компании ABN Realty Татьяна Суслова. Среди крупных объектов, реализованных таким образом, она отмечает "Набережную Тауэр" (1-я фаза проекта Еnka в ММДЦ "Москва-Сити"), Чистопрудный б-р, 17, ЦМТ II, офисно-торговый комплекс "Черри Тауэр" общей площадью 80 000 кв. м. на Профсоюзной ул., 56.

Что входит в стоимость аренды?

Стоимость аренды включает в себя арендную ставку (rental fee) и так называемый ОПЕКС (operation expanses). То есть, когда компания-арендатор интересуется финальной цифрой аренды, то объявляется арендная ставка + ОПЕКС. В арендную ставку входит право пользования площадями и пребывание на них в соответствии с достигнутыми договоренностями.

Оперативные расходы – вторая составляющая, в которую, как правило, включены расходы арендатора, связанные с содержанием всего того, что относится к функциональным элементам здания. Это техническая эксплуатация, инфраструктурный менеджмент – уборка, обеспечение безопасности, служба приема, столовая, ландшафтный дизайн, централизованная служба закупок, озеленение, информационная служба и т.д. Наиболее востребованные услуги – уборка, техническая эксплуатация, безопасность. Помимо этого в ОПЕКС входят расходы на страхование, налог на имущество, аренду земельного участка и коммунальные услуги (иногда включаются в ОПЕКС, иногда предлагается оплата по факту).

Как эти составляющие влияют на образование конечной арендной ставки?

На формирование величины арендной ставки влияют как объективные, так и субъективные обстоятельства, например, престижность местоположения земельного участка. Что касается ОПЕКСа, то эта ставка более стабильна по сравнению с арендной, поскольку расположение, удаленность или приближенность к центру не влияют на стоимость обслуживания.

OПЕКС частично формируется рынком услуг управляющих компаний. В среднем по Москве ОПЕКС для офисных сооружений класса А составляет порядка $100 кв.м/год; для зданий класса В эта сумма ниже – около $70 кв.м/год, причем, как правило, оплата коммунальных услуг уже входит в эту ставку.

Страхование, налог на имущество, аренда земельного участка, коммунальные платежи являются макроэкономическими факторами, формируемыми не участниками рынка, а государством и регулируемые законами. Эти величины не остаются постоянными и меняются в зависимости от экономического курса. При этом, некоторые налоговые вопросы собственник здания может решать по мере имеющихся у него возможностей: например, оценочная стоимость сооружения может быть уменьшена путем вывода за рамки балансовой стоимости дорогих инженерных сетей и сооружений. Таким образом, налогом на имущество облагается только коробка здания, что значительно уменьшает затраты.

Если рассматривать затратную часть, связанную с обслуживанием, в классической схеме (с привлечением к обслуживанию внешней компании) в процентном соотношении она составит:

- инженерно-техническое обслуживание - $15-18 кв.м/год (конечная сумма зависит от объема обслуживаемых площадей и уменьшается с увеличением последних);
- уборка помещений - $12 кв.м/год;
- охрана - $15 кв.м/год;
- уборка прилежащей территории (включая вывоз мусора) - $6 кв.м/год.
Итого обслуживание одного квадратного метра офисной площади стоит около $50 в год.

Еще около 20-25% от ставки ОПЕКСа приходится на страховку, аренду земли, налог на имущество, т.е. на обязательные выплаты.

Оставшиеся 25-30 долларов с квадратного метра составляют доходную часть ОПЕКСа, то есть дополнительную прибыль, которую получает владелец здания. Таким образом, арендодатель зарабатывает дважды: на арендной ставке и на ОПЕКСе. Для получения дополнительных денег нередко используется следующая схема: привлекая к обслуживанию внешнюю компанию, арендодатель ставит над ней собственную контролирующую структуру, обосновывая увеличение затрат арендатора наличием дополнительного сервиса.

Характерно то, что в случае, когда владелец не привлекает к управлению внешнюю компанию и создает собственные сервисные службы, ставка ОПЕКСа не уменьшается: оставляя сумму ОПЕКСа соответствующей рынку (то есть равной приблизительно $100), владелец просто увеличивает свою доходную часть. В случае, если владелец офиса класса А объявляет о сумме ОПЕКСа равной $65-70, это означает, что он отказался от дополнительного 30%-ого дохода и рассматривает ОПЕКС исключительно как поддерживающую, а не доходную часть. Однако, на практике, чем выше спрос на здание, тем выше и арендная ставка, и ОПЕКС.

Что касается платы за коммунальные услуги, то, как правило, они оплачиваются по факту: соответствующие государственные службы выставляют аккумулированный счет на здание, а собственник распределяет суммы по занимаемым площадям и показаниям счетчиков арендаторов. Поскольку цены на воду и энергоносители в России незначительны, то в практику управления входит новая удобная для арендаторов схема: арендатор выплачивает некую оговоренную сумму арендодателю и получает право пользования коммунальными услугами без выставления дополнительных счетов. Подобная услуга не предоставляется, например, в странах Европейского Союза: в современных бизнес центрах каждый арендатор имеет собственный счетчик электричества, воды и газа, и платит по факту в конце каждого месяца. В зданиях более ранней постройки имеются счетчики на все здание, и оплата коммунальных услуг осуществляется пропорционально занимаемой площади. Высокая стоимость коммунальных услуг заставляет выделять эту расходную часть отдельной строкой, не связанную с арендой. В этой связи здания, оборудованные соответствующим образом и позволяющие арендатору вести строгий учет и контроль за потреблением природных ресурсов, вызывают больший интерес и пользуются спросом.

Возможности снижения затрат

Ставка ОПЕКС в России незначительно влияет на формирование итоговой суммы арендных выплат, поскольку ее расходная часть на сегодня является стабильной и соответствует к конъюнктуре рынка. Однако, с точки зрения эксплуатации возможна оптимизация расходов на обслуживание зданий. Например, в феврале этого года наша компания разработала принципиально новый для российского рынка сервисный продукт – центральную диспетчерскую, работающую по принципу удаленного мониторинга и контроля инженерных систем. В круглосуточном режиме информация с объектов поступает на мониторы диспетчеров, которые при необходимости осуществляют удаленное управление или вызывают на объект мобильную техническую бригаду. Необычность услуги заключается в том, что к единой диспетчерской могут быть подключены самые разные инженерные системы разных объектов, включая небольшие офисы, оснащенные соответствующим инженерным оборудованием. Экономия осуществляется, во-первых, на численности обслуживающего персонала, который при такой форме обслуживания не приписывается к объекту на постоянной основе. Таким образом "удаленная" рабочая смена будет стоить порядка 20% дешевле обычной. Во-вторых, на качественном уровне персонала: все диспетчеры – имеют высшее инженерное образование и являются опытными специалистами широкого профиля. То есть, круглосуточное обслуживание будет осуществляться профессионалами высокой квалификации, а расчет - производиться по обычным тарифам. В-третьих, компании с небольшим объемом инженерии на объектах (малые офисы) автоматически получают услугу по диспетчеризации, на что, как правило, штатная ставка такими компаниями никогда не выделяется. В-четвертых, навыки и опыт обслуживания различных современных систем - Siemens Landis&Staefa, Honeywell, JohnsonControls, TAC, Sauter – позволяет нам осуществлять их сервисное обслуживание, не прибегая к вызову бригады компании-производителя и, соответственно, не выплачивая дополнительные деньги за такие вызовы.

В заключении можно сказать, что затратную часть ОПЕКСа можно снизить двумя способами: если собственник не закладывает дополнительную прибыль на обслуживание, и если управляющая компания находит пути оптимизации затрат на эксплуатацию.

Уважаемые Господа!

Позвольте пригласить Вас на конференцию "IT Build. Информационные технологии для объектов недвижимости", которая состоится 2 июля 2004 года, в гостинице Marriott Grand, ул. Тверская, 26.

Цели и задачи конференции

Конференция даст представление о состоянии и перспективах использования информационных технологий в строительстве и эксплуатации объектов недвижимости – жилых зданий, офисов, производственных помещений.

С каждым годом темпы строительства увеличиваются. Меняются представления о квартире, о доме, о сооружении делового или общественного значения. Принципиально меняется качество возводимых сегодня объектов. Сегодня в строительной отрасли в столице занято 900 тысяч человек. Площадь только капитально ремонтируемых и реконструируемых объектов в Москве составляет около 30 тысяч кв. м. В строительстве находят все большее применение интеллектуальные технологии. Важным вопросом остается расчет экономической эффективности инвестиций в передовые разработки.

К сожалению, для многих представителей строительных компаний, владельцев объектов недвижимости, управляющих компаний неясны перспективы технологического развития, нет прогнозов, какие технологии и оборудование являются самыми подходящими для российских условий. Тем не менее, очевидно, что развитие информационной инфраструктуры позитивно влияет, как на общее качество зданий, так и на их привлекательность для конечных пользователей объектов.

Конференция призвана установить конструктивный диалог между руководителями различных ИТ и телекоммуникационных компаний и представителями строительных компаний, владельцами объектов недвижимости, управляющих компаний.

Надеемся, что технологии и решения, представленные на нашей конференции позволят поддерживать высокий уровень развития инвестиционно-строительного комплекса.

Кому мы рекомендуем принять участие в конференции?

Конференция будет полезна и актуальна для Вас если:
· Руководителям телекоммуникационных или IT-компаний
· Руководителям строительных и управляющих компаний
· Поставщикам телекоммуникационного оборудования
· Риэлтерам, владельцам зданий
· Консультантам в области телекоммуникаций и IT
· Менеджерам по информационным системам и технологиям

Все участники конференции получат памятный сертификат об участии и отчет о мероприятии через неделю после окончания.

Вопросы для обсуждения на конференции

Интеллектуальное здание: состояние рынка в России и тенденции развития
· Информационная инфраструктура, как фактор повышение стоимости объекта недвижимости;
· Маркетинг недвижимости;
· Мониторинг технического состояния жилищного фонда;
· Многовариантное и комплексное проектирование систем здания.
Учет и управление недвижимостью
· Эксплуатация недвижимости и учет связанных с ней событий;
· Финансово-экономический учет недвижимости
· Правовые и контрактные документы, связанные с недвижимостью;
· Управление ремонтом, реконструкцией, строительством;
· Учет арендаторов, владельцев и прочих контрагентов;
· Интеллектуальные системы коммутации;
· Системы бесперебойного гарантированного энергоснабжения;
· Телекоммуникационные решения для объектов недвижимости, сети передачи данных;
· Структурированные кабельные системы.
Интегрированные системы безопасности
· Мониторинг состояния систем безопасности;
· Безопасность многофункциональных зданий и комплексов;
· Современные технологии идентификации для систем безопасности и контроля доступа;
· Системы охранного видеонаблюдения;