Здравствуйте! Снова я приветствую Вас с еженедельной рассылкой. Новостей у нас сегодня много; несмотря на начало летнего сезона, компании проявляют деловую активность не ниже, а порой даже выше обычного уровня. И в этой рассылке сразу несколько актуальных аналитических статей. Редкая удача! И нам очень интересно узнать Ваше мнение. Пожалуйста, присылайте заметки на info@besh.ru !
Ведущий рассылки Александр Галашин

НОВОСТИ

Число высотных зданий со сложными конструкциями и стеклянными фасадами в столице с каждым годом увеличивается. Вместе с ним растет спрос на услуги промышленных альпинистов - специалистов по очистке и ремонту таких объектов.

Как утверждают эксперты управляющей компании "Чайка Плаза", основная причина популярности промышленного альпинизма - высокая рентабельность работ. Промальпинизм позволяет не строить "леса", которые забирают значительную часть средств и времени, например, по данным компании "Альппром", мытье окон здания обойдется заказчику от 1 доллара США за квадратный метр поверхности. Это значительно дешевле работ на "лесах". Снаряжение альпиниста легкое и мобильное, настройка и переустановка занимает около часа, а "лесов" - несколько дней. Хотя "леса" незаменимы при длительном капитальном ремонте фасада или реставрации здания. Также промышленный альпинизм имеет большое преимущество перед промышленными "люльками". Эти люльки, как и леса, громоздки (вес снаряженной люльки может достигать 350 кг) и на них довольно сложно работать на старых зданиях с покатой кровлей. Возникают проблемы с закреплением. Кроме того, мягкое канатное снаряжение не повреждает крышу и другие детали здания, чего не скажешь о люльках. Это особенно актуально при работе на зданиях с большим количеством окон и витражей. Для торговых и бизнес-центров важны не только внутренние удобства, но и презентабельный внешний вид, поэтому работа по сезонной очистке здания с применением лесов и люлек просто неприемлема. При этом даже промышленные альпинисты работают на таких объектах в основном ночью.

Начало промышленного альпинизма (промальпа) в России - 60-е годы прошлого столетия. Именно тогда, при строительстве гигантских гидроэлектростанций, возникла необходимость в использовании техники альпинизма. В дальнейшем промышленный альпинизм нашел применение в уникальных работах по реставрации высотных сооружений, а в 80-е годы он получил широкое развитие практически во всех отраслях стройиндустрии. Официально промышленный альпинизм стал профессией в мае 2001 года по решению Минтруда России.

Промышленный альпинист - это универсал, владеющий техникой передвижения по разнообразному рельефу и всевозможным конструкциям во всех направлениях, а так же, обладающий профессиональными навыками для выполнения конкретного вида работ. При работе на бизнес и торговых центрах промышленные альпинисты выполняют работы по мытью фасадов зданий и наружных сторон стеклянных ограждений, окон.

На сегодняшний день промышленным альпинизмом в России, и в частности в Москве, занимаются спортивные организации, спелеоклубы и т.д. Рынок услуг промышленного альпинизма достаточно широк. Однако, специализированных учебных заведений, готовящих промальпинистов в нашей стране нет. Поэтому эксперты компании "Ронова клининг" рекомендуют при выборе исполнителя обратить внимание на следующий момент: в качестве подтверждающего квалификацию документа заказчику могут предъявить книжку промышленного альпиниста, выданную в клубе. Проблема в том, что это не является подтверждением квалификации. В соответствии с российским законодательством промышленный альпинизм не требует лицензирования (хотя осуществление контроля над этой деятельностью предполагается). Перед осуществлением высотных работ уборщику по правилам необходимо получить допуск, пройдя специальный курс по технике безопасности. Поэтому не должно смущать то, что, как правило, альпинистские работы в клининге выполняются субподрядчиками; ответственность за качество работ берет на себя компания - исполнитель работы по договору.

Что касается Европы, там индустрия промышленного альпинизма более развита, нежели в России, применяются специальные фасадные системы очистки. Более того, наличие систем обеспечения доступа к внутренним и наружным поверхностям фасадного покрытия является обязательным для большинства возводимых зданий.

В России зданий с такими системами очень мало, поэтому владельцы торговых и бизнес-центров регулярно прибегают к помощи промышленных альпинистов. По мнению экспертов управляющей компании "Чайка Плаза", профессионалы решают большое количество проблем по очистке и ремонту высотных зданий за короткие сроки и с минимальными рисками.

P.S. Не пугайтесь, увидев человека за окном...

Заместитель председателя Законодательного собрания Санкт-Петербурга Юрий Гладков 7 июня провел заключительное заседание рабочей группы по согласованию позиций правительства города и Законодательного собрания по проекту закона "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", внесенному губернатором Санкт-Петербурга.

Комментируя работу группы, Ю.Гладков заявил: "Члены рабочей группы провели напряженную работу, результатом которой стало достижение компромисса. С одной стороны, разработанные и согласованные поправки к закону позволят включить рыночный механизм в систему расчета арендной платы, сократить коррупцию при предоставлении льгот по аренде. С другой стороны, нам удалось смягчить внедрение новой методики тем, что в переходный период - до выработки новой системы предоставления льгот - будут действовать прежние коэффициенты социальной значимости. Особо хочу отметить исключительно позитивную и терпеливую позицию вице-губернатора Юрия Молчанова и председателя КУГИ Игоря Метельского, которые сотрудничали с депутатами в рамках конструктивного диалога".

В Москве, 9 июня, состоится круглый стол "Проблемы реформирования системы налогообложения недвижимости в Российской Федерации". Об этом М2 сообщили в Национальном совете по оценочной деятельности В работе круглого стола примут участие: депутаты Государственной думы РФ, члены Совета Федерации РФ, представители министерств и ведомств, представители ТПП РФ, РСПП, представители коммерческих банков, финансовых структур, оценочных, строительных и риэлторских компаний

На круглом столе предполагается обсудить проблемы налогообложения недвижимости по рыночной стоимости, налогообложение жилой недвижимости, в том числе квартир, дач и земельных участков, проблемы массовой оценки недвижимости Мероприятие пройдет в зале "Библиотека" Президент-отеля (ул. Большая Якиманка, д. 24).

7 июня в рамках торжественной церемонии вручения премии "Профессиональное признание 2004" состоялось награждение победителей Первого конкурса интернет-сайтов агентств недвижимости RussianRealty Web Award 2004.

В номинации "Лучший корпоративный сайт" (Москва) победителем стал сайт инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век". Второе место в этой номинации занял сайт компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", а третье место принадлежит сайту компании Colliers International

Лучшим региональным корпоративным сайтом был признан сайт инвестиционно-строительной группы "ТАЙМС" (Санкт-Петербург). Второе и третье места заняли соответственно сайты агентства недвижимости "Негоциант" (Сочи) и ООО "ИЖИ-АННО" (Красноярск).

В номинации "Лучший промо-сайт" первое место занял сайт жилого комплекса "Гранд-паркЪ" компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". Вторым в этой номинации стал сайт поселка "Экогородок ВеличЪ" ТСЖ "Городок", а третьим - сайт ЖК "Изумрудная долина" ЗАО "Система-Галс".

В ходе голосования Оргкомитет провел также ряд тестов, целью которых была оценка конкурсных сайтов на предмет скорости отклика и полноту ответов на запросы посетителей.

Победителям конкурса были вручены памятные призы и почетные грамоты.

"Итоги конкурса показали, что многие риэлторы осознают важность наличия собственных интернет-представительств, и стремятся улучшать свои корпоративные сайты,- говорит Андрей Медведев, председатель Оргкомитета конкурса RussianRealty Web Award 2004, - Большинство представленных проектов отличались оригинальными идеями, нестандартными решениями. Но в то же время, конкурс выявил и ряд типичных ошибок, которые допускают очень многие... Хотелось бы отметить главное преимущество, которое получили участники RussianRealty Web Award 2004 - это компетентные советы от членов жюри по улучшению и модернизации сайтов. Поэтому есть надежда, что в следующем году конкурс покажет значительное повышение качественного уровня корпоративных сайтов агентств недвижимости".

"Надеюсь, что Первый Всероссийский Конкурс на лучший корпоративный сайт в сфере недвижимости, не окажется последним, говорит Наталья Быкова, креативный директор АИР Манифест, - А его роль не ограничится подведением итогов и вручением наград победителям. Максимальное и грамотное использование современных возможностей интернета - это реальный путь к успеху для любой компании, вне зависимости от ее масштаба и географического расположения.

На мой взгляд, на конкурс были представлены вполне достойные работы. А победителями оказались те, кто смог гармонично воплотить в своем виртуальном детище четыре основных принципа: полнота полезной информации, удобство навигации для пользователя, максимум интерактивности и неординарный дизайн.

Мне хотелось бы поздравить всех финалистов конкурса, несмотря на распределение мест, занятых по итогам голосования. Я уверена, что участие в конкурсе - отличный шанс для всех номинантов. Когда еще представится возможность взглянуть на свой сайт глазами беспристрастного жюри, выявить недостатки и поработать над ошибками в стремлении к совершенству?"

"Очень понравилась форма для оценки работ и голосования - логичная и удобная в использовании, - комментирует работу жюри Андрей Чернышов, Adwatch, - Об этом я могу судить правомочно - мне приходилось быть в жюри разных фестивалей и конкурсов, связанных с рекламой и дизайном, и эта форма оценки одна из лучших. Спасибо организаторам за заботу о жюри. Пожелания конкурсу - развиваться, увеличивать масштаб, вводить новые номинации. Как представитель рекламного агентства, не могу не предложить сделать в следующем конкурсе отдельную номинацию "Лучший креатив для рекламной кампании в интернете". Сайты - это все замечательно, но для того, чтобы сайт посещался, а недвижимость продавалась, нужна реклама. Большинство строительных и риэлторских компаний это понимают, и рекламы недвижимости в интернете становится все больше. Поэтому полагаю, что от номинации, связанной именно с рекламными работами, выиграет и конкурс и риэлторский бизнес в целом".

Городская власть несостоятельна в решении проблемы утилизации отходов. Такова точка зрения большинства участников состоявшегося 4 июня круглого стола "Санкт-Петербургу, городу европейских стандартов - современные технологии утилизации отходов". Проблема многие годы "забалтывается", - считает заместитель главного санитарного врача города Кирилл Фридман, - существуют лишь разноплановые предложения. По его мнению, проблему можно решить единственным способом - передать ее одному ведомству. Такой же точки зрения придерживается первый заместитель председателя комитета по природным ресурсам и охране окружающей среды Ленобласти.

По данным городской администрации, в Санкт-Петербурге на бытовой мусор приходится около 6,5 млн. куб. м общегородских отходов, на мусор предприятий - около 3,5 млн. куб. м. Из этого объема только 1,5 млн. куб. м (12,5%) перерабатываются, остальные отходы отправляются на полигоны или несанкционированные свалки. По данным жилищного комитета, в городе и ближайших территориях области насчитывается около 250 несанкционированных свалок, на которых размещено по приблизительным оценкам до 1 млн. куб. м. мусора. В городе переработкой мусора занимаются два завода и они справляются только с 18-20% всего мусора. Технология заводов устарела. В Ленинградской области нет ни одного полигона, отвечающего санитарным нормам, строительство полигонов ведется без каких-либо инженерных мероприятий, считают специалисты.

Полигоны на сегодняшний день полностью исчерпали проектные мощности и требуют закрытия с последующей рекультивацией. По мнению большинства участников круглого стола, администрация Санкт-Петербурга пытается решать проблему вывоза и утилизации мусора разовыми решениями, утвержденной концепции решения острейшей для города проблемы нет. Представители бизнеса и ученые предлагают демонополизировать эту сферу и использовать в этом направлении последние технологические наработки, в том числе петербургских ученых.

До конца текущего года администрация Санкт-Петербурга намерена принять решение о переходе к селективному сбору бытового мусора. Об этом в пятницу на круглом столе в "Росбалте" заявил специалист отдела санитарного содержания и благоустройства Жилищного комитета Александр Агуренков. По его словам, в настоящее время пилотные проекты опробуются на жителях Московского района города. Также планируется расширить сеть пунктов вторсырья. По словам Агуренкова, в Смольном понимают, что для решения проблемы "чистый город" необходимо организовать раздельный сбор мусора на месте: выставить отдельные контейнеры под металлические изделия, пластик, бумагу, пищевые продукты и т.д.

24 июня 2004 г. в рамках выставки "REALTEX - 2004" состоится конференция "Инвестиции в недвижимость". Организаторами конференции выступили выставочная компания M.S.I. Fairs & Exhibitions и Московская Ассоциация - Гильдия Риэлтеров.

В рамках конференции будут освещены вопросы государственного регулирования инвестиционной деятельности, проанализировано состояние инвестиционной деятельности в секторе недвижимости и перспективы ее развития, а также страховые аспекты инвестиций в недвижимость.

С докладами выступят крупнейшие финансовые, инвестиционные и страховые институты, которые активно развивают свою деятельность на территории России. Уже подтвердили свои выступления Сбербанк РФ, Swiss Realty Group, Jones Lang LaSalle, ЗАО "Система - Галс", Capital Legal Services International, Colliers International, International Finance Corporation, Noble Gibbons, CК "Отечество".

К 2008 году столичным предпринимателям будет отдано до 3,4 миллиона квадратных метров площади в новых нежилых помещениях.

В среду на заседании Мосгордумы депутаты одобрили и приняли в первом чтении законопроект "О городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004-2008 годы".

Эта программа ставит своей задачей "комплексно решить проблему обеспечения субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями". Программа состоит из двух этапов: с 2004 по 2006 и с 2007 по 2008 годы. Площадь новых помещений для малого предпринимательства, создаваемых на 1-ом этапе должна составить 1,8 миллиона квадратных метров, на втором - 1,6 миллиона квадратных метров.

По мере реализации программы ее разработчики из Департамента поддержки и развития малого предпринимательства ожидают, что сдача в аренду новых помещений создаст к 2008 году до 200 тысяч новых рабочих мест, увеличит налог поступлений в бюджет города, а также повысит товарооборот и качество товаров и услуг.

На реализацию этой программы потребуется 52,2 миллиарда рублей, в том числе, из средств бюджета города Москвы - 2,8 миллиарда рублей, а собственных и привлеченных средств инвесторов - 49,4 миллиарда рублей.

На московский рынок коммерческой недвижимости выходят новые игроки, располагающие серьезным капиталом. Как стало известно "Ведомостям", компания "Легион Девелопмент", созданная одним из совладельцев БИН-банка, приобрела строящийся в Замоскворечье бизнес-центр класса А стоимостью $180-200 млн. Новый девелопер присматривается и к другим участкам.

Участники столичного рынка недвижимости еще в апреле заговорили о том, что АФК "Система" продала компанию "Большая Ордынка", главным активом которой в этот момент был строящийся офисный комплекс общей площадью 67 000 кв. м на ул. Большая Ордынка, вл. 40, где расположены офисные здания "Росгосстраха" (11900 кв. м) и бизнес-центр "Легион-1" (45 940 кв. м). По данным экспертов, покупателем выступила некая компания "Легион Девелопмент", а стоимость комплекса достигла $180-200 млн.

Стороны сделки отказались от официальных комментариев. Однако источники "Ведомостей" в обеих компаниях подтвердили, что она действительно имела место. "Эта длинная сделка сейчас находится на этапе завершения", — объяснил топ-менеджер одной из компаний — участниц сделки, но назвать ее сумму и условия отказался. По его словам, в апреле здание прошло госприемку и сейчас оформляется в собственность "Легион Девелопмента". В "Росгосстрахе" "Ведомостям" также подтвердили, что владельцем арендованного ими комплекса с недавних пор является "Легион Девелопмент", этой же компанией сейчас сдаются в аренду площади в "Легионе-1".

О компании "Легион Девелопмент" и ее владельцах известно немного. Участники рынка недвижимости считают, что она связана с создателем и совладельцем БИН-банка и "Русснефти" Михаилом Гуцериевым. ЗАО "Легион-Девелопмент" с уставным капиталом в 100 000 руб., по данным инспекции Министерства РФ по налогам и сборам № 6 по ЦАО г. Москвы, учреждено Дмитрием Буровым и Андреем Айдиновым в 2003 г. По данным Московской регистрационной палаты, в 2002 г. Айдинов через свою компанию "ЗАО "Зубари" являлся одним из учредителей банка "БИН". По словам участников рынка, Андрей Айдинов — сын Николая Айдинова, специального представителя и. о. президента Чеченской республики в Москве. Айдиновы в беседе с "Ведомостями" не подтвердили, но и не опровергли эту информацию. Вице-президент БИН-банка Камилла Спенс отказалась сообщить, существует ли формальная связь между владельцами банка и девелоперской компании. В то же время она подчеркнула, что группа "БИН" "давно и успешно инвестирует в коммерческую недвижимость", и привела в пример проект "Чайка-Плаза".

А "Легион", похоже, планирует и другие серьезные проекты. По данным аналитического отчета компании Stiles & Riabokobylko, "Легион" заявил о разработке еще четырех участков в Москве. В отчете перечислены следующие проекты: многофункциональный комплекс площадью 145 000 кв. м на Татарской ул., 13, 30-этажное офисное здание площадью 70 000 кв. м на ул. Кульнева, 6 (тот самый участок, где ранее планировала построить свой очередной комплекс компания IKEA), а также торгово-офисный комплекс площадью 110 000 кв. м на ул. Киевской, 3-7, и многофункциональный развлекательный комплекс площадью 11 000 кв. м на Профсоюзной улице. По словам гендиректора Stiles & Riabokobylkо Сергея Рябокобылко, эту информацию консультанты получили от самого "Легиона". Рябокобылко оценивает инвестиции на освоение этих участков компании в $360-450 млн. В самом "Легионе" комментировать свои проекты "Ведомостям" отказались, сославшись на отсутствие в столице гендиректора Марины Кузнецовой. Юрий Первушин, председатель совета директоров завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГМ), расположенного по адресу: Большая Татарская, 13, подтвердил, что "Легион Девелопмент" выиграл заводской тендер на соинвестирование вывода предприятия и строительства комплекса. Получить доказательства участия компании "Легион Девелопмент" в других проектах "Ведомостям" не удалось.

"Если судить по качеству первого объекта, то у "Легион Девелопмента" хорошие перспективы", — говорит Рябокобылко. По его мнению, это свидетельствует о том, что рынок остается открытым для формирования новых российских игроков, так как "на развитых рынках новому игроку редко удается выйти на рынок несколькими площадками, которые он может развивать в течение ближайших двух-трех лет". Старший консультант Jones Lang LaSalle Константин Романов считает, что компания выбрала удачное время для выхода на рынок, так как спрос на коммерческую недвижимость до сих пор превышает предложение, а крупных игроков на нем не так уж много. "У компании агрессивные планы и, судя по всему, большие финансовые ресурсы", — заключает Романов. А один из московских девелоперов, пожелавший остаться неназванным, предположил, что для компании, вышедшей на рынок всего лишь год назад, "получение таких сладких кусков московской земли, о которых мечтают более опытные конкуренты, должно быть мотивировано хорошими связями владельцев с властными структурами города".

Причиной трагедии в "Трансваальпарке" стали изменения, внесенные в проект комплекса при его возведении. Об этом сообщил источник в Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

"При строительстве аквапарка металлические перекрытия были заменены на железо-бетонные, что привело к изменению распределения нагрузок, а это и стало причиной обрушения купола", - утверждает источник.

Причины трагедии в аквапарке до сих пор не обнародованы. Официальные власти ссылаются на необходимость завершения следственных действий прокуратурой. Напомним, что обрушение купола развлекательного комплекса "Трансвааль-парк" в московском районе Ясенево произошло 14 февраля 2004 года в 19:15. Площадь обрушения составила свыше 5 тыс. кв. м, в результате трагедии погибли 28 человек. В рамках уголовного дела, возбужденного по факту обрушения крыши, признаны потерпевшими 80 человек.

Торговые центры, строительство которых началось полтора-два года назад, когда впервые стал заметен дефицит торговых площадей, постепенно выходят на рынок. Пока что стоимость аренды торговых площадей в Москве держится на высоком уровне, однако, по мнению аналитиков, с ростом предложения ставки могут пойти вниз и в первую очередь это коснется объектов с неудачным расположением и неквалифицированным управлением.

Оборот розничной торговли в Москве и области, где проживает менее 10% населения России, составляет, по оценкам экспертов, 25-28% общероссийского оборота и в 2003 г. превысил $40-50 млрд. В 2004 г. здесь планируется ввести в эксплуатацию почти 440 000 кв. м торговых площадей, но и после этого обеспеченность качественными торговыми площадями в столице в расчете на 1000 жителей все еще значительно уступает Лондону, Парижу и даже Варшаве, отмечают в Noble Gibbons (ассоциирована с международной CB Richard Ellis). По данным Романа Чепцова, начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty, общий объем предложения составляет более 1,5 млн кв. м торговых помещений, ежегодный рост предложения - 300 000-400 000 кв. м. В Stiles & Riabokobylko ожидают, что количество торговых площадей в столичном регионе в конце 2005 г. достигнет 1,8 млн кв. м, или почти 100 кв. м на 1000 жителей Москвы и области. Для сравнения: в 2003 г. среднеевропейский показатель составлял 147 кв. м на 1000 жителей.

Ставки аренды торговой недвижимости, даже без учета НДС и операционных расходов, в Москве сейчас одни из самых высоких в мире. По данным Noble Gibbons, в престижных торговых зонах (11 улиц в центре Москвы) они составляют $2000-5200 за 1 кв. м в год, в остальных зонах центра - $800-3700 за 1 кв. м в год; за пределами ЦАО и до МКАД включительно - $400-3000; в гипермаркетах для якорных арендаторов, занимающих по 12 000-24 000 кв. м, - $150 за 1 кв. м в год. В ABN Realty приводят чуть более низкие расценки: $1000-3500 за 1 кв. м в год по основным торговым коридорам города, $700-3000 в центральных комплексах. Цена покупки торговых площадей также в первую очередь зависит от месторасположения объекта и составляет $2000-12 000 за 1 кв. м.

Но, прогнозируют эксперты, как только на рынке увеличится предложение торговых площадей, соответствующих международным стандартам, доля свободных помещений в торговых центрах с худшим расположением и менее удачной планировкой будет расти. Постепенное снижение арендных ставок начнется именно с них.

Только в I квартале этого года в Москве открыто четыре торговых центра, напоминают в компании Colliers International. Это ТЦ "БУМ" на ул. Перерва общей площадью 31 000 кв. м, "Новинский, 31" (16 000 кв. м), ТД "Весна" на Новом Арбате (12 300 кв. м) и "Александр Лэнд" на ул. Пришвина (19 700 кв. м). "Всего в 2004 г. должно быть открыто около 15 значимых объектов торговой недвижимости, - говорит Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. Наиболее крупными проектами станут "Мега-2" в Химках (около 150 000 кв. м), "Веймарт-2" (71-й км МКАД, 55 000 кв. м), "Рамстор-Сити" на проспекте Вернадского (47 000 кв. м). Наибольшую активность в девелопменте и инвестициях в секторе торговой недвижимости проявляют западные IKEA, Ramstore, Auchan, McDonald's, Metro, Ava и Obi. Всего, по оценке Stiles & Riabokobylko, в ближайшие пять лет международные торговые операторы планируют инвестировать в России до $2 млрд.

"Иностранные девелоперы имеют преимущество перед российскими компаниями благодаря богатому международному опыту в этой сфере деятельности, - говорит Чепцов из ABN Realty. - Однако в ближайшем будущем мы прогнозируем приход на рынок институциональных инвесторов и российских финансово-промышленных холдингов, как это уже произошло в сегменте офисной недвижимости". В то же время он отмечает поступательное развитие российских торговых сетей - таких как "Седьмой континент", "Перекресток" и "Пятерочка"

Компания "Бекар. Коммерческая недвижимость" получила эксклюзивное право на продажу офисного здания стоимостью около 6 млн долл. Как сообщили в пресс-службе компании, ранее в этом здании располагался НИИ "Лентяжмашпроект". Имя настоящего владельца не разглашается. Общая площадь здания составляет 12 тыс. кв. м, из них - 10 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Вместе со зданием продается земельный участок площадью 1 га. Как сообщил РБК директор компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Горский, благодаря наличию перед зданием парковки и его транспортной доступности предполагается, что оно будет переделано под бизнес-центр класса "В". По словам И.Горского, рынок зданий в Санкт-Петербурге в настоящее время малопрозрачен. За последний год прошло порядка 10 подобных сделок. Как правило, такие объекты экспонируются на рынке 3-4 месяца, и если не уходят целиком, продаются поэтажно. Обычно собственники пытаются найти покупателей самостоятельно и тщательно скрывают переход прав собственности. Основные покупатели - представители московских структур, сырьевые компании, инвестирующие в доходную недвижимость с целью диверсифицировать свой бизнес. В 30% случаев офисные здания приобретаются для размещения собственного бизнеса, однако и в таком случае собственник занимает не более 3-4 тыс. кв. м, а остальные площади сдаются арендаторам. "При арендных ставках порядка 200 долл. за 1 кв. м в год вложения окупятся за 3 года, что для сегодняшнего офисного рынка со средними сроками окупаемости проектов 5 лет выглядит весьма привлекательно", - добавил И.Горский.

В последнее время все чаще можно услышать выражения "корпоративный праздник", "неформальные отношения в коллективе", "человеческий фактор бизнеса" и прочее. Смысл этих в какой-то степени загадочных выражений прост: борьба за клиента. Это означает, что и в России поняли, что для успешного ведения конкурентной борьбы стандартных подходов уже не хватает, необходимо еще нечто другое: например, придать бизнесу "человеческое лицо".

Что хочет потребитель?

Клиент всегда прав. Это аксиома, которой придерживается любой продавец товаров и услуг. Но применима она лишь в том случае, если потребитель предлагаемого товара уже стал или готовиться стать клиентом конкретной компании. А для этого надо каким-то образом доказать ему, что услуги, предоставляемые именно этой компанией, лучшие в своем роде.

Еще совсем недавно (какие-то 15 лет назад) в нашей стране выбор потребителя был жестко ограничен. Не было ассортимента товаров и услуг. Все было абсолютно одинаковым везде, и возможность играть на соотношении цены и качества у производителей отсутствовала, что, естественно, не способствовало повышению качества производимой продукции. Не было стимула для борьбы за доверие каждого клиента. Но с установлением товарно-денежных отношений ситуация стала постепенно меняться: у потребителя появилась возможность выбора. Конкуренция распространялась по разным отраслям производства неравномерно.

Управление недвижимостью – относительно новый вид услуг на отечественном рынке, поэтому и конкуренция здесь еще не успела полностью сформироваться. Несмотря на это, выбор у потребителя уже есть. А при возможности выбора потребитель становится более требовательным не только к качеству предложенной продукции, но и непосредственно к фирме-производителю. Генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина считает: "В условиях жесткой конкуренции, когда у потребителя появляется реальная возможность выбирать, для продвижения услуги недостаточно просто доказать качество продукции – необходимо подключать второстепенные признаки, среди которых значимую роль играет "человеческий фактор" бизнеса, потому что при возможности выбора потребитель руководствуется принципом нравится – не нравится". В этой связи добровольные акции очень важны для более эффективного влияния на потребительское сознание. Хотя на рынке управления недвижимостью пока еще не достигнут необходимый уровень конкуренции, но тенденция к именно такому развитию событий уже видна. С другой стороны, добровольные акции важны непосредственно для самого производителя. Качественное исполнение работы зависит не только от исполнительности сотрудников, но и от контакта с внешним миром, от слаженности работы коллектива, от уровня отношений между сотрудниками – в общем, от человеческой составляющей бизнеса. Это новая черта рынка, которая оказалась востребована.

Корпоративный отдых – работе не помеха

Совсем недавно несколько компаний, занимающиеся управлением недвижимостью, провели неформальные мероприятия, создающие для клиентов и сотрудников праздничную атмосферу, которая благоприятно сказывается на установлении "человеческих" отношений в процессе совместной работы. Например, компания "Инвест-Лайн" организовала такое мероприятие для своих сотрудников. В руководстве компании уверены, что проведение неформальных мероприятий не только способствует развитию неформальных отношений внутри коллектива, но и благоприятно влияет на установление связей с внешним миром, то есть с потребителями услуг, что дает возможность вовремя среагировать на тенденции к изменению требований потребителя к управляющим компаниям. Генеральный директор управляющей компании "Инвест-Лайн" Наталья Холопова уверена: "Ждать, когда на рынке управления недвижимостью наступит реальная конкуренция и потребитель будет смотреть на "человеческий" фактор бизнеса, нерационально, потому что это может привести к кризису. Мы знаем, что управление в условиях кризиса обходится дороже, чем в нормальных. Поэтому мы не ждем, когда конкуренты будут наступать нам на пятки, а всегда даем клиенту, то, что ему нужно, и еще чуть-чуть. А это, в свою очередь, предполагает необходимый уровень доверия".

Еще одна компания, которая провела неформальное мероприятие – День бизнес-центров 29 марта, – это УК "Forum Management". Разница в том, что они устроили праздник для своих клиентов, арендаторов. Как считает директор по маркетингу компании "Forum Management" Наталья Хорошилова, "на рынке управления недвижимостью уже наступила конкуренция, преодолеть которую стандартными методами не удастся: нужны новые веяния, среди которых проведение праздничных мероприятий для своих клиентов, для того чтобы вывести отношения между арендаторами и арендодателями на принципиально новый уровень, отличающий производителей одних и тех же услуг друг от друга, что немаловажно в сложившейся ситуации, когда приоритеты определяются не только качеством производимых услуг, но и неформальной, "человеческой" составляющей"

А в группе компаний "Vesco Group" к неформальным мероприятиям отношение особое: корпоративные праздники у них проходят чуть ли не каждую неделю, как правило, по пятницам. Поводы для этого могут быть самые разные, начиная от дня рождения кого-то из сотрудников и заканчивая крупными государственными праздниками. К употреблению алкоголя в компании относятся положительно, в том числе и рабочее время. Примечательно, что руководство приветствует такого рода мероприятия, справедливо полагая, что они важны для установления неформальных отношений между сотрудниками и способствуют более качественному исполнению сотрудниками своих служебных обязанностей; сам генеральный директор принимает в них участие, подчеркивая, что он такой же человек, как и все, и ничего человеческое ему не чуждо. В руководстве компании говорят, что на такие мероприятия собираются более 50% сотрудников.

Правила игры

Таким образом, можно предположить, что в ближайшее время мы станем свидетелями нехарактерного ранее для нашего рынка явления, когда для потребителя решающую роль в осуществлении выбора будет иметь не качество предлагаемой продукции, а его субъективное отношение к компании, что может стать неожиданностью для целого ряда компаний, в том числе и занимающихся управлением недвижимостью. Оксана Крымина, генеральный директор МГ БЕШ, говорит: "Такая ситуация может в корне изменить ситуацию на рынке управления недвижимостью, оставить многие УК вне рынка. Поэтому уже сейчас целый ряд компаний стремится не допустить кризиса, перестроиться под новые требования потребителей и сделать свою услугу более востребованной и конкурентоспособной". Недаром говорят, что умные учатся на своих ошибках, а мудрые – на чужих. В сложившейся ситуации компании, которые сумеют заранее предугадать тенденции изменения рынка, станут в итоге диктовать правила игры. Это закон жанра.

Рынок управления малыми зданиями (до 2000 кв. м.) еще практически свободен от конкуренции, но в ближайшее время ситуация может резко измениться. Компании "М+W Zander Facility Management" и "Инвест-Лайн" по-разному, но уже проявляют интерес к этому сегменту рынка. И неизвестно, смогут ли в ближайшем будущем другие компании составить им конкуренцию.

Без комментариев

На рынке недвижимости в ближайшем будущем могут наступить серьезные изменения. Недавно правительство Российской Федерации приняло ряд законопроектов, предусматривающих изменения в системе налогообложения. Среди них и законопроект об изменении налога на недвижимость, который предусматривает фактический рост выплат, что уже в ближайшем будущем приведет к повышению себестоимости эксплуатации зданий.

Повышение тарифов не вызовет восторга ни у собственников, ни у арендаторов, хотя объективно оно может послужить стимулом к оптимизации использования недвижимого имущества. Особенно актуальна эта проблема для владельцев небольших зданий (до 2000 кв. м.), территориально расположенных не в самых престижных районах Москвы.

Следует помнить, что доходы этих собственников и так сравнительно невелики, поэтому они не всегда могут прибегнуть к постоянным услугам профессиональных управляющих компаний. Как правило, управлением такими объектами занимаются техники и управляющие средней квалификации, то есть люди, которые не имеют достаточного опыта работы в сфере управления недвижимостью и не способны принимать сложные управленческие решения. Такой управляющий вряд ли сможет максимизировать прибыль собственника. В лучшем случае не даст ему разорится.

Кто не рискует...

Что же делать владельцам данного вида собственности? Понятно, что прибегнуть к необоснованному повышению цен в условиях жесткой конкуренции и борьбы за выживание на рынке с другими собственниками не получится. Потому что эксплуатация таких зданий по традиционной технологии стоит почти столько же, сколько эксплуатация гораздо более крупных объектов, которые выгодно сдавать под офисы, получая прибыль за счет большого количества арендуемых площадей. К тому же цены на рынке офисной недвижимости и так невысоки, поэтому поднять их выше "планки" и при этом сохранить арендаторов вряд ли удастся.

Можно использовать здание как торговую площадь. Но и здесь все не так гладко, как хотелось бы собственникам. В сегменте дорогой и престижной торговой недвижимости появилась тенденция к снижению стоимости, так что уповать на серьезное повышение цен в дешевом сегменте тоже не приходится. В общем, становится понятно, что без использования принципиально новых технологий не обойтись. А предоставить эти новые технологии могут лишь профессиональные управляющие.

В настоящее время ряд крупных управляющих компаний с мировым именем проявляют интерес к управлению малыми зданиями, понимая, что, управляя ими, можно извлечь прибыль, относительно сопоставимую с прибылью от управления крупными объектами (не в валовом, а в процентном соотношении).

Но преимущественно они только изучают этот сегмент рынка, оценивают возможные риски, но всерьез взяться за управление малыми зданиями пока не решаются.. Понятно, что управлять одним или даже двумя такими объектами абсолютно нерентабельно, а браться сразу за несколько проектов, большинство компаний пока не рискует.

Мал домик, да дорог

На сегодняшний день в реальные попытки взяться за управление и обеспечение контроля за состоянием систем малых зданий вылился интерес лишь двух компаний. Первая - "М+W Zander Facility Management" разработала совершенно новый для российского рынка сервисный продукт в сегменте обслуживания инженерных систем зданий – централизованная диспетчерская служба. Он позволяет значительно сэкономить средства на эксплуатации объектов за счет удаленного наблюдения за ситуацией на них. Директор по развитию "M+W Zander" Константин Баранов говорит: "Наш продукт ориентирован на небольшие по площади объекты и даже отдельные офисы. Наша компания подключит объект к своей диспетчерской, откуда будет осуществляться круглосуточный контроль состояния систем жизнеобеспечения. От желания клиента зависит, будет ли это только, например, контроль состояния электрических сетей и напряжения в них, или более широкий комплекс услуг: контроль температуры, UPS, срабатывания систем пожаротушения, протока воды и т.д. С этой целью разрабатывается индивидуальный проект по организации услуги и включающий все выбранные заказчиком опции, после чего в офисе устанавливаются контроллер и датчики. Контроль состояния осуществляется дистанционно, а оповещение о возникновении аварийной ситуации может осуществляться как в автоматическом режиме, так и посредством оператора, осуществляющего дозвон до уполномоченного абонента".

Второй компанией, предоставляющей услуги по управлению малыми зданиями, является "Инвест-Лайн", которая тоже готова войти на этот рынок и повысить доходность от небольшого количества площадей за счет применения совершенно новой технологии управления, целью которой является снижение расходов на эксплуатацию. Различие между взглядами этих двух компаний на управление малыми зданиями состоит в том, что "М+W Zander" при входе на объект собирается модернизировать имеющиеся системы автоматизации и установить устройства автоматического мониторинга, после чего подключить объект к своей центральной диспетчерской службе, т.е. фактически берет на себя функцию контроля и оповещения о состоянии систем на объекте, а обслуживание и ремонт рассматриваются как отдельные услуги, на осуществление которых заключаются дополнительные договора.

У компании "Инвест-Лайн" несколько иной подход: они, в принципе, не стремятся захватить управление только в свои руки, а сами участвуют в процессе как бы со стороны. Руководитель отдела управления недвижимостью Ольга Логинова говорит: "По сути, такой собственник не может позволить себе держать на объекте профессионала в течение длительного периода времени. Сейчас управлением на его объекте занимается какой-нибудь "техник", стремящийся научиться управлять, но в силу недостатка образования и серьезного управленческого опыта, просто-напросто старается не выпустить ситуацию из-под контроля. Наше предложение такому собственнику состоит в следующем: мы возьмем на себя решение всех коммерческих вопросов, а старый управляющий будет выполнять текущую техническую работу, с которой мы поможем ему справляться эффективно. Мы собираемся сделать управление малыми здания высокодоходным бизнесом и оставить довольным как собственника, так и арендаторов. Мы уверены, что малые здания – не значит малые деньги, и мы это докажем".

В курсе дела

Таким образом, если за управление малыми зданиями берутся профессиональные управляющие компании, то главная задача, которую они перед собой ставят, это либо максимизация прибыли собственника, либо минимизация его затрат. По всей видимости, они справятся с этой задачей лучше, потому что главный инженер может быть не в курсе изменения рыночных тарифов, он не будет добиваться пересмотра договоров и т.д. А на этом можно реально сэкономить до 20% от общего числа расходов на эксплуатацию.

Но снижение затрат это еще не все. Профессиональный управляющий стремится также повысить и доходную часть бюджета собственника. Генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина говорит: "Мне известен такой случай, когда собственник собирался сдавать офисы за $230, а профессиональный управляющий сумел сдать те же помещения за $330. Причем не за счет амбиций, а благодаря грамотному подходу к управлению и богатому личному опыту. И главное, не затянул сроки сдачи объекта. А это как раз таки отвечает интересам собственника".

Все разговоры о бесперспективности рынка управления малыми зданиями являются необоснованными. Конечно, в этом сегменте присутствует целый ряд специфических особенностей, которые приходится учитывать при эксплуатации малых зданий и которые могут создать некоторые трудности в управлении ими. В результате управляющие компании пока не решаются браться за управление этими объектами. А потом может быть уже поздно!

Уважаемые Господа!

Позвольте пригласить Вас на конференцию "IT Build. Информационные технологии для объектов недвижимости", которая состоится 2 июля 2004 года, в гостинице Marriott Grand, ул. Тверская, 26. Подробнее о содержании конференции на сайте – www.eventum.ru/itb

Цели и задачи конференции

Конференция даст представление о состоянии и перспективах использования информационных технологий в строительстве и эксплуатации объектов недвижимости – жилых зданий, офисов, производственных помещений.

С каждым годом темпы строительства увеличиваются. Меняются представления о квартире, о доме, о сооружении делового или общественного значения. Принципиально меняется качество возводимых сегодня объектов. Сегодня в строительной отрасли в столице занято 900 тысяч человек. Площадь только капитально ремонтируемых и реконструируемых объектов в Москве составляет около 30 тысяч кв. м. В строительстве находят все большее применение интеллектуальные технологии. Важным вопросом остается расчет экономической эффективности инвестиций в передовые разработки.

К сожалению, для многих представителей строительных компаний, владельцев объектов недвижимости, управляющих компаний неясны перспективы технологического развития, нет прогнозов, какие технологии и оборудование являются самыми подходящими для российских условий. Тем не менее, очевидно, что развитие информационной инфраструктуры позитивно влияет, как на общее качество зданий, так и на их привлекательность для конечных пользователей объектов.

Конференция призвана установить конструктивный диалог между руководителями различных ИТ и телекоммуникационных компаний и представителями строительных компаний, владельцами объектов недвижимости, управляющих компаний.

Надеемся, что технологии и решения, представленные на нашей конференции позволят поддерживать высокий уровень развития инвестиционно-строительного комплекса.

Кому мы рекомендуем принять участие в конференции?

Конференция будет полезна и актуальна для Вас если:
· Руководителям телекоммуникационных или IT-компаний
· Руководителям строительных и управляющих компаний
· Поставщикам телекоммуникационного оборудования
· Риэлтерам, владельцам зданий
· Консультантам в области телекоммуникаций и IT
· Менеджерам по информационным системам и технологиям

Все участники конференции получат памятный сертификат об участии и отчет о мероприятии через неделю после окончания.

Вопросы для обсуждения на конференции

Интеллектуальное здание: состояние рынка в России и тенденции развития
· Информационная инфраструктура, как фактор повышение стоимости объекта недвижимости;
· Маркетинг недвижимости;
· Мониторинг технического состояния жилищного фонда;
· Многовариантное и комплексное проектирование систем здания.
Учет и управление недвижимостью
· Эксплуатация недвижимости и учет связанных с ней событий;
· Финансово-экономический учет недвижимости
· Правовые и контрактные документы, связанные с недвижимостью;
· Управление ремонтом, реконструкцией, строительством;
· Учет арендаторов, владельцев и прочих контрагентов;
· Интеллектуальные системы коммутации;
· Системы бесперебойного гарантированного энергоснабжения;
· Телекоммуникационные решения для объектов недвижимости, сети передачи данных;
· Структурированные кабельные системы.
Интегрированные системы безопасности
· Мониторинг состояния систем безопасности;
· Безопасность многофункциональных зданий и комплексов;
· Современные технологии идентификации для систем безопасности и контроля доступа;
· Системы охранного видеонаблюдения;