НОВОСТИ

Полная информационная открытость и максимальное сотрудничество со СМИ и парнерами-фирмами по бизнесу является для Vesco Service абсолютным приоритетом.

Гришин А.О., Президент ГУД, Генеральный директор УК "VMB-Trust"

В марте мы наконец-то вернулись к обсуждению законопроекта о доверительном управлении имуществом СПб. Законопроект прошел второе чтение в ЗАКС. В течение нескольких лет вокруг проекта закона велись оживленные дискуссии: проводились активные обсуждения в кругах профильных комиссий законодательного собрания, проводились обсуждения в рамках профильных комитетов администрации. Остались только последние поправки, которые будут обсуждены в третьем чтении. Сегодня мы собрались, чтобы обсудить какие есть сомнения, какие высказываются опасения в отношении этого закона.

Метельский И.М., Председатель КУГИ: Необходимость закона. Общая оценка закона

Закон о доверительном управлении регулирует ту сферу деятельности, которая недостаточно развита в правовой системе РФ, как на частном рынке, так и на рынке гос. имущества. Принятие закона позволит решать различные задачи, начиная от доходности объекта, заканчивая содержанием и повышения стоимости объектов недвижимости, которые для СПб особенно важны, в виду определенной исторической нагрузки нашего города. В этой сфере мы должны быть такими же гибкими, как рынок, применяя все те формы, которые законодательно нам разрешены. При принятии закона возникали вопросы понятности и прозрачности правил, вопросы адекватности управления государственным имуществом. Гос. имуществу уделяется большое внимание и постоянный контроль, так как речь идет не только о достоянии администрации, но и всего города, его жителей и всей России. Петербург - город памятник, находящийся под защитой ЮНЕСКО. Именно поэтому желание и необходимость урегулировать вопрос с городской недвижимостью возникла прежде всего в СПб.

Путь закона о доверительном управлении был труден. Надеюсь, мы последний раз обсуждаем этот проект, который впоследствии позволит нам осуществлять доверительное управление уже в рамках закона.

Хочу подчеркнуть, что для нас в словосочетании "доверительное управление" особенно важно слово "доверительное". Это означает более широкий круг полномочий доверительного управляющего, которые передаются ему государством. Поэтому должны быть понятны и четко прописаны механизмы передачи и требования к управляющему. Мы прописали в законе специальные требования к субъекту.

Город рассматривает два варианта, когда передача имущества в доверительное управление признается целесообразной и необходимой. Первый - ситуация, связанная со сложностями на объекте. Государство неэффективный собственник. Вопросы управления собственностью предполагают коммерческий подход. Но государство работает по открытым правилам и процедурам. Это подразумевает осторожное отношение к рискам. Там где предприниматель быстро принимает решение и берет риск на себя, государство будет долго согласовывать внутри своих ведомств. И пока государство примет решение, объект может наполовину разрушиться. Доверительное управление позволяет выйти из этой ситуации, когда по объекту необходимо уже принимать срочные решения, чтобы сохранить его. Выход - большая самостоятельность лица, которое управляет имуществом. Сложности могут быть связаны с необходимостью технического переоснащения объекта, когда затраты на это в бюджете не предусмотрены. Или ситуации, связанные со снятием определенных обременений, судебных споров, незаконным нахождением там лиц и т.д. Мы привлекаем частные лица, чтобы решить эти проблемы, чтобы объект приносил доход государству.

Второй повод для передачи объекта в доверительное управление нереализованный потенциал здания. Мы сейчас применяем массовый способ рыночной оценки, которая допускает определенные обобщения, неактуальность цифр и т.д. Оценка должна быть индивидуальной. Доверительный управляющий может решать эти вопросы быстро с учетом индивидуальных особенностей. В случае передачи функционирующих зданий мы акцентируем внимание на тех дополнительных доходах, которые получит бюджет в случае привлечения доверительного управляющего. Сейчас этот доход упущен.

Ганус Ирина, Начальник методического управления КУГИ: Важнейшие поправки, принятые ЗАКСОм во втором чтении

Хочу отметить, что принято было только 50% поправок из предложенных. Очень радует тот факт, что не была принята поправка, предполагающая обязательное утверждение Законодательным собранием списка объектов для передачи в доверительное управление.

Основная поправка касается изменения требований к доверительным управляющим. Если в первом варианте законопроекта звучало понятие "деловая репутация", то во второй редакции закона требования были четко прописаны. В результате законом ограничен доступ потенциальных управляющих к конкурсу. По принятым в новой версии закона правилам, у претендента на получение городской недвижимости в доверительное управление должна быть официальная аккредитация. Среди условий получения аккредитации - выполнение требований к деловой репутации и опыту (компания, работающая на рынке не менее 2 лет, должна иметь в доверительном управлении не менее двух объектов, общая площадь которых составляет как минимум 5 тыс. кв. метров). Кроме того, претендующая на аккредитацию компания обязана застраховать передаваемое в управление имущество и ответственность доверительного управляющего. Наконец, у компании должна отсутствовать задолженность перед бюджетом Санкт-Петербурга по налоговым и неналоговым платежам.

Сейчас по данным Гильдии Управляющих и Девелоперов таким требованиям соответсвует всего 30 управляющих компаний. Естественно, с течением времени число организаций будет расти (будет увеличиваться срок работы на рынке более молодых компаний и они станут подходить под требования).

Была принята также поправка, касающаяся передачи объектов целевым назначением. Закон устанавливает, что передача объектов целевым назначением возможна только в одном случае - если в конкурсе участвует единственный претендент (при условии, что предложенные им условия соответствуют условиям конкурса).

Приняты были также изменения в статье 4 законопроекта "Общие требования к порядку передачи имущества в доверительное управление". Договор доверительного управления будет заключаться между городом и коммерческой организацией либо индивидуальным предпринимателем (доверительным управляющим). До принятия окончательного решения о передаче имущества будет утверждаться перечень передаваемых объектов. Согласно принятым поправкам администрация Санкт-Петербурга взяла на себя обязательства публиковать ежегодные планы по количеству объектов, передаваемых в доверительное управление. При проведении конкурсов на передачу объектов будут учитываться соответствие целям доверительного управления и возможность проведения объективной оценки. Методика установления критериев будет утверждаться городским правительством.

Предполагается, что в третьем чтении будут приняты в основном редакционные поправки, не касающиеся сути законопроекта.

Иванников А.С., Первый заместитель председателя КРЭППТ: Отношение КРЭППТ к закону о доверительном управлении

В прессе иногда проскальзывали высказывания, что КРЭППТ является основным противником закона о доверительном управлении. Это совершенно не так. Мы за скорейшее принятие закона. Однако мы считаем, что в настоящее время в законопроекте плохо прописаны требования к доверительным управляющим. Однако мы считаем, что закон следует принимать в таком виде, чтобы он начал функционировать. Потом можно будет принимать дополнительные поправки к уже действующему закону - это нормальная процедура.

Шарапов А.О., Председатель Комитета по аналитике ГУД, Президент ГК "Бекар": Цели доверительного управления. Зачем это нужно городу?

Хочу отметить, что СПБ опять впереди всей России в области управления недвижимостью. Ни в одном субъекте РФ, включая Москву, подобного закона не существует.

Много говорится о том, что цель доверительного управления - получение постоянного дохода от имущества СПб. Конечно это так. Однако это не значит, что недвижимость следует "выжимать", как тряпку. Нужно задумываться о будущем, о стоимости недвижимости. Поэтому нужно правильно ставить цели - в этом могут помочь профессиональные управляющие. В законе говорится в одном месте о критерии (в единственном числе) оценки эффективности управляющего, а в другом - о критериях. Действительно, критерий не один. Цели доверительного управления - не только текущие платежи. В наших целях и увеличение стоимости недвижимости через 5-10 лет, и исполнение других, необходимых собственнику функций.

Поэтому для управляющих, претендующих на доверительное управление гос. имуществом, обязательна программа. И об успешности их работы по истечении определенного срока можно судить по выполнению заявленной программы.

Как же достичь заявленных целей? Для этого с недвижимостью должна работать целая команда профессионалов - оценщики, рекламисты, эксплуатационщики и т.д. И если с городским имуществом будут работать не профессиональные команды, а одиночки, которые обещают много, но не в состоянии этого выполнить, город (а значит, и население СПБ) будет терять деньги. Именно поэтому в текст закона заложены требования к опыту управляющих компаний (опыт работы не менее 2 лет, не менее 5000 кв.м. в управлении)

Гришин А.О., Президент ГУД, Генеральный директор УК "VMB-Trust" : Возможны ли негативные последствия принятия закона о ДУ?

В полемике о необходимости закона о доверительном управления некоторые депутаты выражали опасение, что приход доверительных управляющее будет означать повышение ставок и отмену льгот. Рост арендной платы будет означать давление на малый бизнес и ужесточение налоговой ситуации (для бизнесменов) в городе. Однако мы считаем, что это не так. Управляющие будут повышать качество городской недвижимости, сократят количество арендаторов-должников. Однако отменить льготы управляющие не уполномочены - это решение принимает только КУГИ.

Волчек Д.Г., Депутат ЗАКС, Председатель Постоянной комиссии по промышленности, экономике и собственности : Недостатки закона о ДУ

Я считаю, что в сегодняшней дискуссии не высказаны основные проблемы закона о ДУ. Прежде всего, что будет со льготниками, арендующим помещения? Нельзя говорить "как-нибудь договоримся" - надо заранее и четко оговорить подобные моменты.

Почему в законе не прописана ответственность управляющих? Какую ответственность они будут нести, если не выполнят заявленной программы по развитию здания? Если ухудшат ситуацию? Каков будет контроль за деятельностью управляющих? Отдали здание - и на этом все?

И главный недостаток - оставлена возможность для целевого назначения управляющего. Если в конкурсе участвует единственный претендент - он получает объект в управление. Это может привести к коррупции.

Метельский И.М., Председатель КУГИ : Необходимость закона. Общая оценка закона

Что касается ответственности - она прописана в гражданском кодексе. Нет необходимости прописывать ее отдельно - мы можем вступить в противоречие с федеральным законодательством.

Нельзя применять к гражданскому законодательству правила уголовного кодекса. Мы загоняем себя в жесткие рамки - получается, что то, что не прописано в законе - неподсудно.

Что касается конкурса. Любой конкурс предполагает определенные сроки. Ситуация с недвижимость в СПБ такова. Что если мы будем затягивать сроки конкурса, недвижимость может просто разрушиться без управления. Медлить нельзя, а то потери могут быть больше.

Амосов М.И., Депутат ЗАКС, Председатель Комиссии по городскому хоз-ву, градостороительству и земельным вопросам

Хочу отметить, что закон о ДУ готовился в тесном сотрудничестве с представителями бизнеса. В нашей законодательной практике не много случаев, когда закон готовился в такой спокойной обстановке в тесном сотрудничестве обеих ветвей власти и бизнес-сообщества.

Сейчас профессионалы рынка управления заодно, но ведь они потенциальные конкуренты. Поэтому при подготовке закона они тщательно следили за тем, чтобы одни управляющие не получили преимущества перед другими.

Мы стремились к тому, чтобы обеспечить конкуренцию между управляющими. Мы отказались от использования термина "деловая репутация", как слишком аморфного. Мы прописали требования к управляющим, выражающиеся в цифрах. Что касается целевого назначения - в законе оставлен минимум возможностей для него.

Если практика покажет, что принятых ограничений недостаточно - будем думать. Будем снова советоваться с бизнес-сообществом. Сейчас (до принятия закона) целевым назначением можно передать любой объект. С помощью нашего закона мы все же сильно продвинулись в сторону конкурсности.

В третьем чтении необходимо добавить запись относительно уже переданных в доверительное управление объектов (решения принимались в индивидуальном порядке). Закон не будет распространяться на ранее принятые решения.

СПРАВКА

Сейчас в Петербурге, по данным Гильдии Управляющих, в доверительное управление целевым назначением передано 68 объектов нежилого фонда (9536 кв. м)- однако профессиональным управляющим компаниям отдано всего 5 объектов. Остальные здания переданы в управление творческим союзам, несостоявшимся агентствам территориального развития и прочее. Среди них, например, числится Союз Журналистов, Союз Композиторов. Типичная сегодня ситуация, когда в одном здании сидят сотни арендаторов, из которых никто не отвечает за общее состояние дома. Это может привести к тому, что уже через 10 лет часть нежилого фонда просто разрушится. И потом эту недвижимость будет очень тяжело реабилитировать.

Управляющие смогут извлечь из городских зданий дополнительный доход и будут развивать их, приводя в нормальное состояние. Многие петербургские здания, которые и по локации, и по параметрам являются высоколиквидными, сегодня практически ничего не стоят из-за плохого состояния. Если подключить к работе управляющих, то уже через 5-10 лет можно получить объекты с совершенно иными характеристиками, которые можно будет продать в частные руки совсем за другие деньги.

Об истории принятия закона о доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга

Работа над законом о доверительном управлении ведется в Петербурге уже долгое время. Первый проект закона был подготовлен еще депутатами прошлого созыва около четырех лет назад. Однако губернатор отклонил законопроект, сославшись на недоработки. Основным недостатком проекта, по мнению губернатора, было чересчур большое участие Законодательного Собрания в процессе управления.

Второй проект закона был подготовлен в середине 2002 года Комитетом по Управлению Городским Имуществом Администрации Петербурга. В новом проекте закона право распоряжаться процессом передачи объектов в управление предполагалось отдать городской Администрации. Вокруг нового проекта также возникли разногласия - и в результате он был отвергнут парламентариями.

В поисках компромисса обе ветви власти обратились к профессионалам управления, которые не скрывали своей заинтересованности в скорейшем принятии закона о доверительном управлении. Гильдия Управляющих и Девелоперов Петербурга (ГУД) подготовила свои предложения по корректировке документа. Результатом общественных обсуждений стал законопроект, подготовленный депутатами прошлого созыва и одобренный Администрацией Санкт-Петербурга. В мае 2003 года Закон о доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга был принят в первом чтении в ЗАКСе.

К сожалению, в принятом варианте законопроекта были упущены некоторые пункты, без которых закон практически терял свой смысл. Ко второму чтению закона были подготовлены поправки, выражающие мнение сообщества управляющих и согласованные с КУГИ и частью депутатов ЗАКСа. С этими поправками Закон пошел во второе чтение, состоявшееся в марте 2003 года. В результате ЗАКСом были приняты важнейшие поправки, необходимые для нормального функционирования закона. Сейчас закон готовится к третьему чтению.

Материалы предоставлены пресс-службой Гильдии Управляющих и Девелоперов

Железобетонное 12 этажное здание постройки конца 80-х годов, имеет южное и северное крыло, причем северное крыло сдано в эксплуатацию лишь частично.

По словам директора по развитию УК "Бекар" Дмитрия Золина, поскольку для собственника это не профильный бизнес, и у владельцев нет инвестиционных планов в отношении объекта, развитие бизнес-центра будет идти путем поэтапного реинвестирования арендной платы в достройку площадей.

Конечная цель привлечения УК "Бекар" на объект, по словам Дмитрия Золина - повышение эффективности его использования и рыночной стоимости, формирование как инвестиционного предложения для последующей продажи. Сегодня УК производит анализ текущей ситуации на объекте. Текущая заполняемость - 25%, офисные помещения будут сдаваться по арендным ставкам $18-21 за кв.м. в месяц. Ситуация на рынке за время эксплуатации бизнес-центра изменилась, поэтому он нуждается в перепозиционировании. В настоящее время он соответствует классу "С".

Напомним, что в управлении УК "Бекар" уже находятся 6 бизнес-центров (в т.ч. 2 объекта федеральной собственности). Общая площадь объектов уже перевалила за 50 000 кв.м.

RussianRealty по сообщению пресс-службы компании "Бекар"

Два источника проблем — строительство и эксплуатация

Николай Вопиловский, руководитель юридической службы компании МИЭЛЬ, отметил, что, прежде всего, надо отличать скрытые дефекты, возникшие в ходе строительства по вине застройщика, и обычные неполадки, возникающие в ходе эксплуатации. В первом случае отвечать должен застройщик, во втором — эксплуатирующая организация, принявшая дом в управление. Если же речь идет о доме, который еще не сдан в эксплуатацию, то здесь отвечает только застройщик, но сроки завершения строительства могут сдвинуться, так что техногенный фактор является одним из инвестиционных рисков, о котором нужно помнить, вкладывая деньги в новостройки.

Евгений Редькин, руководитель центра pr-технологий компании МИЭЛЬ, констатировал, что городские власти играют самую активную роль в контроле за качеством строительства. По его словам, госкомиссию никто не отменял и, принимая дом, город берет на себя определенную ответственность. "Есть соответствующие инстанции, которые занимаются состоянием несущих конструкций, отдельных инженерных систем и пр., — говорит г-н Редькин. — А кто финансирует такие работы — это уже вопрос юридический, зависящий от того, на чьем балансе находится дом". Если организовано ТСЖ, то любые вопросы дополнительного ремонта могут, кроме того, решаться коллегиально самими жильцами за счет бюджета товарищества.

Недвижимость нуждается в уходе

Владимир РОДИН, первый заместитель генерального директора ЗАО "Город", которое занимается управлением недвижимостью, подчеркнул, что большинства аварийных ситуаций можно избежать при правильной эксплуатации. "Недвижимое имущество независимо от того, кому оно принадлежит, составляет в совокупности важную часть достояния государства, — говорит В.Родин. — Поэтому государство заинтересовано в поддержании недвижимости на должном уровне и рациональном ее использовании. Но коммунальные и сервисные тарифы, которые сегодня существуют в государственной сфере, уже не позволяют выполнять эту задачу". В частном секторе — своя специфика. Владельцы зданий часто считают, что, если это их собственность, то они могут с ней делать что угодно. Но это не так: ведь невнимание к внешнему виду здания и его инженерным системам создают проблемы для всех.

Владимир Родин заметил, что само понятие "передачи на баланс" устарело и вместо него сегодня правильнее говорить об "оперативном управлении". Независимо от того, кто занимается коммунальным обслуживанием (а в новостройках бизнес-класса и выше — это обычно частные компании), сами дома находятся в оперативном управлении государства в лице Дирекции единого заказчика. Именно ДЕЗ должна нести все бремя ответственности по восстановлению всей инженерии и ремонту здания, если срок гарантии строителей закончился. С гарантией, правда, есть юридические нюансы. Например, срок гарантии теплотрассы может истечь до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, то есть гарантии на системы, возведенные отдельными подрядчиками не синхронизированы.

Неудобства делятся на платные и бесплатные

Чтобы выяснить, как на практике устраняются простые неполадки в течение гарантийного срока дома, мы обратились к обычным жильцам новостроек. Покупатели квартир в одном из домов популярной серии П-44Т рассказали, что с ДСК-1 никаких сложностей не возникает. Вопросы решаются быстро и без особых формальностей. Например, в течение первого года в результате нормальной просадки дома в некоторых квартирах трескаются стеклопакеты в окнах. Достаточно оставить заявление, и в течение дня окна ремонтируются работниками застройщика бесплатно. Правда, в фирмах помельче такие процедуры могут быть более сложными, а сервис менее дружелюбным.

Конечно, бывают неприятности и посерьезнее, чем замена стекол. Хотя жильцам в большинстве случаев не приходится платить за ремонт, неудобства они испытывать могут, особенно при отключении от сетей. Но самое страшное, разумеется, это если ремонт проводится с отселением. Кроме того, серьезная авария, которая происходит в доме, влияет и на рыночную цену квартир: продать квартиру по хорошей цене в таком доме будет гораздо сложнее. За все это, если постараться, можно получить компенсацию.

Михаил Гороховский, председатель Совета директоров компании "Бест-Недвижимость" сказал, что жильцы, чьи интересы затронуты, вправе предъявить претензии заказчику, который продал им квартиру, а тот в порядке регресса — тем подрядчикам, чью вину установит суд. Жильцы могут потребовать, чтобы им был оплачен переезд туда и обратно, а, возможно, и моральный ущерб.

Все просто: нет денег

На самом деле, говорит М.Гороховский, проблемы аварий коммунальных систем гораздо острее стоят не в новостройках, а в более изношенном жилищном фонде и вызваны они чаще всего не халатностью или некомпетентностью, а простым недофинансированием. По идее, эксплуатирующая организация должна закладывать в стоимость своих услуг, помимо текущих работ, еще и отчисления на капитальный ремонт. Так раньше и происходило, но в 90-е годы эти фонды начали вымываться, а дефолт практически полностью их уничтожил. Так что самой большой проблемой должного поддержания жилого фонда в масштабах государства остается именно нехватка средств.

Если происходит крупная авария, которая имеет общественный резонанс, город целевым назначением экстренно финансирует устранение последствий. В начале марта, например, на юге Москвы в квартире взорвался баллон с пропаном, который использовался одним из жильцов для отопления. Большая газовая горелка понадобилась ему для поддержания в квартире "тропического" климата, поскольку гражданин разводил на продажу рептилий. Четыре смежные квартиры были разрушены, а 9 человек оказались в больницах. Всем, кто лишился крова (кроме рептилий), муниципальные власти в экстренном порядке выдали во временное пользование жилье на время ремонта, который тоже будет оплачиваться из бюджета.

Правда, в менее громких случаях город уже не поможет. Жильцы идут в суд и могут получить компенсацию с РЭУ. А РЭУ, говорит г-н Гороховский, часто не виновато и вынуждено выплачивать компенсацию из своего и без того скудного бюджета. То есть, подобные ситуации юридически разрешимы, но не отрегулированы с финансовой точки зрения. И, проводя реформу ЖКХ, необходимо устранить подобные нестыковки.

Ольга Сторожко

Источник: http://www.kdo.ru/prospekt/2004/03/18/17217/

В первоначальный список претендентов на премию вошли около 200 объектов коммерческой недвижимости, введенных в эксплуатацию (прошедших Госкомиссию) в 2002-03гг. Эти объекты отвечают профессиональным критериям рынка, разработанным с учетом стандартов Urban Land Institute (ULI), International Council of Shopping Centers (ICSC) и особенностей рынка коммерческой недвижимости России.

Как отмечают организаторы премии, жюри и экспертный совет рассмотрят полный комплекс важнейших характеристик представленных объектов: качество строительных работ, техническое и инженерное оснащение, инфраструктуру здания, соотношение свободных и арендованных площадей, дизайн и архитектурные особенности, а также маркетинговую стратегию.

IRN.RU по материалам ИА РосБизнесКонсалтинг