НОВОСТИ

В конференции приняли участие ведущие отечественные ученые и практики, работающие в области экономики недвижимости, информационных технологий и организации современного бизнеса по оказанию услуг технического обслуживания и клининга, представители крупного бизнеса.

Открывая заседание, Председатель Комитета ТПП РФ по оценочной деятельности Валерий Рутгайзер отметил, что до последнего времени исследований методов управления эксплуатацией зданий и сооружений не было, поэтому научные работы и рекомендации на эту тему открывают новые возможности для "усиливающегося сегмента бизнеса России".

Основные аспекты современного подхода к управлению эксплуатацией недвижимости в своем докладе представил профессор кафедры "Экономика и менеджмент недвижимости" СПб Государственного политехнического университета Евгений Тарасевич. В частности, он отметил, что "уже сегодня собственники и топ-менеджеры предприятий выходят на понимание важности оптимизации издержек в эксплуатации зданий". По словам Е. Тарасевича, в России есть положительный опыт разделения основного бизнеса и сервисной инфрастуктуры, формируется рынок предложений услуг по ее обеспечению. В краткосрочной перспективе появится новая профессия - управляющий эксплуатацией и инфраструктурой предприятия. К сожалению, на практике использование этого потенциала входит в противоречие с нормативами, разработанными в годы плановой экономики и не претерпевшими изменений, заявил он.

Е. Тарасевич также отметил необходимость создания профессионального сообщества управляющих недвижимости со своими институтами стандартизации, профессиональной квалификации, сертификации, в том числе международной.

По мнению Е. Тарасевича, конференция в ТПП РФ станет отправной точкой нового для российской экономики направления прикладных исследований. "Этот вопрос важен как для больших предприятий, так и для предприятий, владеющих 1-2 объектами недвижимости", - сказал он. Важность в национальном масштабе этой проблемы не является гиперболой. По его словам, фактическая распыленность расходов по разным статьям бюджета, подразделениям и исполнителям, которые занимаются эксплуатацией недвижимости, не позволяет понять масштабов этого явления в целом. "При современных подходах к управлению эксплуатации недвижимости отрасль, по оценкам экспертов, может составлять 5-7% ВВП", - подчеркнул Е. Тарасевич в заключение.

26 февраля 2004 г

Наша компания представляет из себя холдинг, устойчиво работающий в сфере управления объектами коммерческой, прежде всего офисной, недвижимости более 10-ти лет. В структуре холдинга имеется значительное аналитическое ядро, что позволяет нам следить за развитием рынка недвижимости и связанным с ним изменением законодательной базы. Однако основным в нашей деятельности является профессиональное управление объектами коммерческой недвижимости. Поэтому я планирую остановиться на вопросе о современных тенденциях развития Московского рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью через призму деятельности нашей Управляющей компании с использованием открытых источников информации.

Вполне естественно, что рынок услуг Управляющих компаний, как и сами Управляющие компании не мог возникнуть на пустом месте. Сначала должен был сформироваться сам рынок коммерческой недвижимости.

Анализ современного положения дел позволяет высказать суждение, что сегодня состояние рынка услуг Управляющих компаний чрезвычайно сильно напоминает риэлторский рынок десятилетней давности.

Сегодня, уже существует несколько десятков компаний, оказывающих профессиональные услуги по управлению недвижимостью. Однако где, кто и когда, способен в управление вашу собственность, а главное какова степень объективности этой самой цены услуги, по которой собственник может отдать в управление эксплуатацией свое имущество определить очень сложно.

Такое смутное представление о самом наличии, возможностях Управляющих компаний и способности их удовлетворить целевые установки собственника пожалуй и есть главная особенность современного положения дел.

Начало девяностых годов был отмечено зарождением рыночной среды, появлением его субъектов в виде больших и маленьких компаний. Рос спрос на офисы. Стихийно и очень быстро были поделены имеющиеся с советских времен нежилые помещения. Мгновенно возникла острейшая нехватка современных офисов, способных обеспечить нужды отечественных и в большей мере иностранных компаний.

По данным городского БТИ на 2001 год на территории Москвы находится более 37 тысяч нежилых строений общей площадью более 60 млн.кв метров и еще более 14 млн.кв. метров встроенных в жилой фонд нежилых помещений (16).

При некоторой противоречивости различных аналитических источников (3,7,9) по состоянию на 2003 год можно выделить около 2,8 млн. современной офисной, более 1 млн. торговой и более 600 тысяч кв. метров складских площадей.

При этом следует отметить, что высокий спрос на современные офисы породил бум в сфере строительства бизнес-центров.

Так в 1996 году по сведениям Компании "Стайлз энд Рябокобылко" (3) объем не превышал 800 тыс.кв.метров, а в 2003 году достиг по некоторым источникам 2,8 млн. И это при том, что с дефолтного 1998 по 2000 год т.е. за три года было всего введено в эксплуатацию по сведениям того же источника 380 тыс. кв. метров. Таким образом за последние 3 года пришлось строительство более 1 млн.кв. метров.

Одновременно подоспели результаты и других процессов. Первым обладателем хороших офисных зданий не приходилось выбирать, слишком узок был круг профессиональных управляющих, немного было и отечественных менеджеров с соответствующей квалификацией, которых можно было бы поставить во главе своих ХОЗУ.

С тех пор прошло пять-десять лет. Стратегические просчеты в организации управления объектами выявились. Практически монопольное владение рынком услуг десятью ведущими управляющими компаниями тоже не пошло на пользу.

Во второй половине девяностых годов на рынке появились отечественные компании, набравшиеся практического опыта, сосредоточившие кадры специалистов соответствующей квалификации, а главное способные предоставить управленческие услуги требуемого качества по более низким ценам, чем первопроходцы.

Совокупность всех этих фактов принципиально изменила за последние три-четыре года картину на рынке услуг управления. Рядовым событием стало проведение конкурса на управление элитными офисами, банковскими зданиями, бизнес-центрами и торговыми комплексами.

Вслед за крупными обладателями недвижимости стали задумываться о том как скинуть с себя заботы по управлению эксплуатацией собственники помельче.

Редкая неделя проходит, чтобы к ним на фирму не поступило обращение собственника нового магазина, небольшого центра, или банка, научной библиотеки площадью 65 тыс. кв.метров и т.п. с просьбой взять в управление, эксплуатацию объекта.

Многие из них зачастую изучают рынок, проводят таким образом заочные тендеры. Другие, и их до 50 %, пытаются изучить таким образом цены на рынке услуг, при создании дочерних компаний по управлению своей недвижимостью.

Нас многократно использовали в качестве своеобразной консалтинговой компании, обращаясь с просьбой проконсультировать почему крупные, крепкие с вида объекты, не приносят собственнику дохода, а иногда бывают даже убыточными. Во всех случаях применялась примерно одна и та же технология. Нам намекали, что если результаты изучения будут удовлетворительными, то нас пригласят управлять обследованным объектом. Результат во всех случаях так же был примерно одинаков.

Собственник приглашал действующего управляющего, знакомил с экспертным заключением. Действующий управляющий демонстрировал понимание проблемы и объект в одночасье становился прибыльным. Таким образом приглашение нового Управляющего становилось нецелесообразным. В целях удовлетворения своих нужд в спешном порядке были приглашены иностранные специалисты. Эти компании хорошо известны и до недавнего времени они, что называется закрывали своими силами этот сегмент рынка услуг. Однако в силу общих законов рынка, а также ряда особенностей развития рынка недвижимости в России и в частности Москве за последние 2-3 года стало очевидным, что спрос на услуги Управляющих компаний оживился и на сегодня многократно превосходит возможности одного-двух десятков управляющих компаний, а перспектива при сохранении макроэкономических условий в стране по мнению специалистов выглядит еще более радужной.

Безусловно важным этапом в развитии рынка недвижимости явилось принятие пусть и условной , но все же классификации самих объектов коммерческой недвижимости, что положило начало в формировании единого понятийного аппарата необходимого как Собственнику, так и Риэлтору с Управляющим. Нам представляется это только первым шагом на пути формирования единого подхода к выработке единого подхода к самому подходу оценки зависимости запрашиваемого Собственником качества и объективности устанавливаемой Управляющим цены услуги.

В печати часто указываются ориентировочные расценки на услуги управляющих компаний, однако говорить о средне взвешенной цене услуг управления эксплуатацией пока не приходится из-за многообразия факторов, влияющих на расценки. Цена складывается из набора необходимых работ, качества и состояния имеющейся на объекте инженерии. Кроме того наиболее сложным является установление качества оказываемых Управляющим услуг. На сегодняшнем этапе представляется своевременной постановка вопроса о привязке сложившейся классификации объектов к их техническим параметрам.

Хотелось бы обратить внимание присутствующих на то, что арендные ставки и цена услуг Управляющих компаний на территории Москвы находятся в некоторой корреляции. Однако прямой зависимости между ними нет и быть не может по очевидным причинам. Так, например, труд инженера-электрика, теплотехника, управляющего объектом безусловно зависят от сложности и объема обслуживаемого оборудования, но абсолютно не зависит от места расположения и удаленности от центра Москвы.

Извечные ножницы в подходе Собственника и Управляющего, заключающиеся в желании первого заплатить поменьше, получив максимум качества, и второго предоставить услугу качеством по имеющимся возможностям с оплатой по максимальным расценкам.

Далее...

Власти Москвы заявляют, что обрушение крыши автостоянки магазина "Метро" произошло по техническим причинам.

Цой также заявил, что вся ответственность за обрушение перекрытия на автостоянке в торговом комплексе "Метро" на Дмитровском шоссе в Москве лежит на строителях объекта - немецкой компании Unger. Он подчеркнул, что заказчиком строительства и проектирования выступала западногерманская компания METRO. Московская же строительная организация "Моспромстрой", по словам Цоя, "выполняла только свайные основания, которые не могли служить причиной обрушения перекрытия".

Он добавил, что лицензию на строительство фирме Unger выдало правительство Москвы. По предположению Цоя, при строительстве не были учтены климатические условия России.

Напомним, что обрушение кровли крытой автостоянки по адресу Москва, Дмитровское шоссе, 165-а, около магазина "Метро", площадью 500 квадратных метров произошло в 10 часов 40 минут 28 февраля.

За помощью к спасателям обратились семь человек. По данным радиостанции "Эхо Москвы", одной женщине придавило ноги, один человек находится в стрессовом состоянии, остальные получили переломы, но не очень сильные.

По уточненным данным, полученным "Росбалтом" от источника в Управлении по делам ГО и ЧС Петербурга, между 03:00 мск и 04:00 мск в районе Южного рынка на улице Орджоникидзе в Петербурге произошел прорыв трубопровода горячего водоснабжения диаметром 800 мм, в результате чего горячая вода вышла на поверхность и проникла в машинный зал Южной насосной станции ГУП "Водоканал". В результате разлива пострадали два сотрудника станции, 25 и 27 лет, которые были госпитализированы с ожогами в НИИ "Скорой помощи" имени Джанелидзе. Во избежание выхода из строя из-за короткого замыкания, пришлось отключить насосы на Южной подстанции и на короткое время прервать водоснабжение ряда районов.

В настоящее время угроза замыкания силами аварийно-восстановительных бригад ОАО "Ленэнерго", ГУП "Водоканал" устранена, водоснабжение восстановлено в полном объеме и проводится в рабочем режиме.