НОВОСТИ

По словам директора по развитию УК "Бекар" Дмитрия Золина, достаточно затруднительно классифицировать будущий центр в соответствии с существующими системами. По принятой в ГУД классификации он будет относится к классу "В", хотя в разрабатываемой специалистами "Бекар. Консалтинг" применительно к рынку Челябинска классификации, он получит класс "А". Это объясняется особенностями предложения на рынке коммерческой недвижимости города. Практически все офисные площади представлены бывшими НИИ. Хотя сегодня несколько инвесторов ведет строительство 6 новых офисных центров, так что через 2 года на рынке появится 45 000 кв.м. современных офисных площадей (без учета площадей данного проекта).

На рынке коммерческой недвижимости Челябинска данный проект - первый прецедент обращения к питерским консультантам и управляющим. Для управляющей компании "Бекар" региональные рынки в городах-миллионниках и сырьевых районах видятся перспективным полем применения собственного опыта управления и девелопмента - утверждает Дмитрий Золин.

В частности, 16 марта, на ОСКТ "Московский Север" запланирован "Прямой эфир" главы управы района Дмитровский по теме: "О перспективах развития района в 2004 году", а в районе Выхино-Жулебино состоится встреча с населением первого заместителя главы управы по вопросам строительства и городского хозяйства. Дискуссия будет посвящена обсуждению хода эксперимента по привле чению на конкурсной основе частной компании к управлению жилым и нежилым фондом. В свою очередь, также 16 марта, на окружной студии кабельного телевидения "Телевик" Восточного административного округа запланировано выступление начальника Отдела по ремонту и эксплуатации жилищного фонда по вопросу: "О задачах округа по ремонту и эксплуатации жилищного фонда в 2004 году."

Основные темы Форума

Опыт проектирования, строительства и эксплуатации систем отопления и вентиляции жилых и общественных зданий.

Современные системы вентиляции и кондиционирования жилых и общественных зданий. Влияние эффективности систем вентиляции на энергосбережение в зданиях Особенности проектирования систем искусственного охлаждения для предприятий торговли и общественного питания.

Средства и системы автоматизации систем ОВИК, опыт применения.

Российская нормативная база проектирования и строительства систем вентиляции и кондиционирования, состояние, пути совершенствования и международной интеграции, библиотека проектировщика.

Все доклады публикуются в сборнике "Материалы Форума HEAT&VENT 2004", который будет издан к открытию Форума.

Для участия в Форуме приглашены инженеры-строители, проектировщики, архитекторы, руководители проектных мастерских, специалисты проектных, архитектурных и иных организаций.

По вопросам участия в Форуме:

Организационный комитет
Телефон: (095) 935-73-50
Факс: (095) 935-73-51
E-Mail: heatvent@ite-expo.ru
Web Site: www.rbw.ru

Уважаемая редакция, уважаемые специалисты, профессионалы эксплуатации и управления недвижимостью. Прошу помочь в конкретной ситуации. Наш дом – не "элитное", но довольно престижное дорогое жилье в районе Садового кольца. Эксплуатацией занимается ГУП ДЕЗ МР Донской.

Мы желаем установить стиральную машину, для этого надо чтобы перекрывалась вода в квартире. Пришел установщик из сервисного центра - и не смог перекрыть воду, сказал "зовите своих слесарей, они должны бесплатно поменять вам вентили, а то эти не работают, все сгнило".

Пришлось нам познакомиться с "нашими слесарями". 11 марта заявку на замену вентилей приняла диспетчер Малыгина, пришли слесарь Эдик и начальник участка Евгений Иосифович Вольф. Походили, Вольф сказал, что надо перекрыть воду в стояке внизу, а вентили - вот они, уже есть. Пошли вниз перекрывать воду, и не вернулись. Мы стали звонить в диспетчерскую искать слесаря, нам сказали что он не может найти вентиль на стояке. Через некоторое время (уже к вечеру) слесаря нашли, он озвучил свои похождения: вентиля на трубе в подвале нет, доступа к трубе в подвале нет, есть запасной вентиль - в третьей квартире (квартира под нами на первом этаже), надо получить доступ в третью квартиру. Пошел искать доступ, и не вернулся. На этом отложили работу до завтра.

Мы стали переживать: был вентиль - и не стало, пропал. Это же как дом эксплуатируется, что в случае аварии придется лезть в квартиру? Нашли хозяев указанной квартиры, те заверили, что у них только вентили на их квартиру, а не на стояк. Нашли арендаторов из подвала, те сами нашли нам вентиль на стояке. Говорят, "вот он, вентиль. И никуда не девался."

Вечером обратились в информационную службу в управе, те заявку приняли, пообещали разобраться, конкретных сроков и мер не назвали.

На следующий день диспетчер Сорокина сказала, что заявка может быть принята только если мы уже купили вентили. Сославшись на мнение г-на Вольфа и известные нам правила, что данная работа выполняется для жильцов бесплатно и вентили мы не должны покупать, мы подали заявку повторно. Нам ответили, что работа не может быть выполнена до выборов. Ссылались, что надо отключать весь дом от воды, а на это требуется особое разрешение, которое сейчас никак не может быть дано. Диспетчер Сорокина согласилась посовещаться с коллегами по поводу выполнения нашей бесплатной заявки, а также поискать слесаря. Найти слесаря ей так и не удалось.

Более сведущей коллегой диспетчера Сорокиной оказалась инженер Нелли Анатольевна Беккемирова. Она нам пояснила, что работа сложная, но она - инженер - разберется. Затратив на исследование вопроса более полудня, она смогла встретиться с главным инженером Зинаидой Владимировной Седовой. Та ей сообщила важную весть: вентиль в квартире нам менять не будут до выборов. Мотивировать свое решение каким-либо официальным документом та отказалась, и порекомендовала заново подать заявку на замену вентилей после выборов.

В управе подтвердили, что наша заявка принята, и они разберутся.

После выборов, в понедельник 15 марта слесарь по вызову не явился. 16 марта пришли два слесаря, недавно прибывшие из Туркмении. Посетовали, что только прибыли и еще не знают, где что находится. Долго стучали по трубам, но нужного стояка так и не обнаружили. Сказали, что на нашем стояке все-таки нет вентиля чтобы перекрыть воду, а три других трубы в том же месте к нам не относятся. Пошли докладывать ситуацию начальнику участка Вольфу, и пропали.

Вопрос: возможно ли в данной ситуации все-таки заменить злополучные вентили, и что для этого делать?

Людмила Николаевна, Ваша читательница, ветеран труда.

Комментирует Оксана Крымина, генеральный директор Маркетинговой группы БЕШ:

Уважаемая Людмила Николаевна,

Изложенная Вами ситуация - "норма жизни" для неэффективных эксплуатационщиков. Принудить их выполнить свои обязанности можно, но сложно.

Попытки преодоления описанного Вами "стандарта обслуживания" ведутся давно, еще в 2002 году нам обещали обеспечить письменные договора между собственниками (нанимателями) квартир и эксплуатирующими службами, но до сих пор не обеспечили. Тем не менее, воз и ныне там, и добиваться положенного Вам придется в основном своими силами. Со своей стороны, постараюсь Вам помочь консультациями специалистов. Ваша заявка действительно предусматривает выполнение для Вас бесплатно. Кстати, срок исполнения - одна смена с момента поступления заявки. Указанная Вами работа относится к работам В СЧЕТ ПЛАТЫ ЗА ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЗДАНИЙ, т.е. за ее выполнение с Вас никаких дополнительных денег брать НЕЛЬЗЯ. Документ, которым это установлено, называется "ПОСТАНОВЛЕНИЕ N 465 О НОРМАТИВАХ МОСКВЫ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА". Вы в ближайшее время сможете ознакомиться с ним на нашем сайте: ПОСТАНОВЛЕНИЕ N 465

И рекомендую не поддаваться на просьбы "ваших слесарей" о покупке вентилей или оплате работ: единожды заплатив за бесплатную работу, Вы будете оплачивать им каждый вход в квартиру. А надо ли это Вам?

Комментирует Игорь Анисимов, исполнительный директор VESCO SERVICE – управляющей компании, оказывающей услуги эксплуатации жилого фонда:

Уважаемая Людмила Николаевна!

К величайшему сожалению, это не редкий единичный случай - это обычное ежедневное поведение коммунальных служб. Я уверен, что с данной ситуацией ежеминутно сталкивается каждая семья в нашей необьятной стране. И оградить от нее не может ни престижный район, ни стоимость жилья, а только лишь профессионализм эксплуатирующей Ваш дом компании. Даже такое несложное, казалось бы, дело требует профессионального исполнения, профессионального же контроля и профессионального управления затратами на организацию и контроль.

Хотелось за Вас порадоваться, что ситуация спровоцирована Вашим обращением в данную службу попыткой подключить стиральную машину, а не аварией на той же трубе, или еще хуже - на трубе горячего водоснабжения.

К сожалению, очень часто из-за халатного отношения коммунальных служб к инженерным коммуникациям происходят случаи, когда заливает кипятком по 8-10 этажей с хорошим эксклюзивным ремонтом. Приходит в негодность все – мебель, одежда, аппаратура. И никакими судебными исками не вернуть затраченное время, неудобства и лишения, которые семья испытывает многие месяцы, а то и годы при приведении своего жилья в соответствие со своими желаниями и возможностями.

Хотел бы разбить причины происходящего на несколько позиций:

1. Самая главная причина – нет юридического договора между ДЭЗом и каждым нанимателем или собственником (если квартира приватизирована), где были бы оговорены все обязательства и мера ответственности каждой из сторон, с обязательным приложением акта разграничения. В акте разграничения указывается, какие трубы и вентиля относятся к общему имуществу и эксплуатируются ДЭЗом, а какие должны содержаться за счет квартиросьемщика (собственника).

2. Общий стояк и квартирные вводные вентиля входят в зону ответственности ДЭЗа и должны быть в рабочем состоянии. Кроме того, ДЭЗ обязан два раза в год проводить профилактический осмотр запорной арматуры и в случае неисправности проводить профилактический ремонт, не дожидаясь возникновения аварийной ситуации. Если квартиросьемщик (собственник) решил по своему желанию поставить вводные вентиля другой конструкции - он обязан оплатить зту работу по утвержденному прейскуранту через сбербанк.

3. На каждой диспетчерской должна висеть схема (или журнал) типовых домов со схемами всех коммуникаций, где схематично обозначены все стояки и запорная арматура, а также в подвале и на техническом этаже на каждом вентиле и задвижке должна висеть бирка с номером.

Пример: поступила заявка из кв. 89, что произошел порыв сгона на стояке отопления в кухне и затапливает нижние этажи. Диспетчер смотрит по схеме, и, передавая заявку слесарю (даже по телефону), говорит, чтобы перекрыть данный стояк нужно в подвале второго подьезда перекрыть вентиль №35 и на техническом этаже вентиль №15. Таким образом минимизируется время, затрачиваемое на устранение аварии, а не на поиски методом "тыка" или простукивания стояков. Эта система себя оправдывает с лихвой, особенно когда в ночное время на аварии выезжает районная аварийная служба, которая плохо знает коммуникации дома, в отличие от дежурного слесаря.

4. Нет обеспечения доступа к помещениям, имеющим инженерные коммуникации, которые проданы или сданы в аренду под магазины, склады, офисы. Для обеспеченя доступа на диспетчерской должен быть специальный шкаф, где хранятся ключи в специальных опечатанных капсулах, журнал учета вскрытия данных помещений, а также домашние телефоны арендаторов или собственников для оповещения в случае возникновения серьезных аварийных ситуаций.

В элитных домах возможности для современной эксплуатации и создания комфорта существенно больше, если использована полностью автоматизированная компьютерная система управления, где диспетчер на мониторе видит расход воды, электроэнергии, тепла, с помощью щелчка "мышки" может остановить и запустить лифт, перекрыть воду, включить дежурное освещение и т.д.. В таких домах все члены кондоминиума и правления ТСЖ сами устанавливают правила проживания в данном доме и регламентируют действия всех служб и эксплуатирующих организаций.

Можно очень долго описывать различные ситуации и искать причины их возникновения. Но пока в систему эксплуатации не придут истинные профессионалы, имеющие желание создать комфортные условия проживания для всех жителей независимо от их благосостояния - грош цена всем реформам, которые так и останутся на бумаге. И кроме повышения квартплаты других изменений никто не заметит.

Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости