Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости #8

Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Выпуск #8 16 декабря 2003 г
Ведущий рассылки - Александр Галашин                     mailto:info@besh.ru

Добрый день, уважаемые подписчики.
В настоящем выпуске -  интервью с Александром Сизовым и новость.

------------------------------------------------------------------------------
Александр Сизов убеждает личным примером: на недвижимости прогореть невозможно.
Интервью с гендиректором управляющей компании «Интехцентр» Александром Сизовым.


Оксана Крымина, МГ БЕШ

-       Александр, я в рамках нашего проекта «Управление недвижимостью. Как 
выбрать управляющую компанию» спрашиваю у руководителей управляющих компаний,

зачем существует их бизнес, какую пользу они приносят. Скажите и Вы, каков 
смысл услуг Вашей управляющей компании?

-       Собственник нежилых помещений стоит перед выбором: либо у него 
помещение простаивает, либо оно приносит ему деньги. Любое помещение, 
в зависимости от того, где оно расположено и как оно может эксплуатироваться,

должно быть доведено до состояния, когда от него можно получать по максимуму

реальные деньги. Но чтобы получать, нужно сначала вложиться в это помещение.

Это наше глубокое убеждение. И мы помогаем правильно вложиться. В том числе 
и деньгами. Свои помещения (т.е. собственником которых мы являемся) мы 
стараемся доводить до хорошего состояния. Это требует усилий, финансов, но 
мы хотим, чтобы наши помещения были максимально удобны, комфортны для арендатора.


-       Этого достаточно, чтобы помещение было всегда занято арендатором?

-       Нет. Здесь все главное, в том числе отношения с арендаторами. Как 
правило, собственник не хочет этим заниматься. При этом некоторые собственники

даже не понимают: зачем им нужно уважать арендатора? Они готовы пойти на 
снижение цен, лишь бы обращаться с арендатором как, так сказать, царь и бог по

сравнению с ним. По принципу: «ты все делай, я ничего делать не буду, хорошо,

пусть арендная плата будет меньше». . Разумеется, в таких условиях не может 
быть и речи о стабильных финансовых потоках. У нас же по другому. Мы арендатора

любим, выполняем весь необходимый сервис, освобождающий его от всего, кроме их

основной деятельности. И арендаторам это удобно и выгодно. Наша фирма берет эту

заботу на себя, естественно, во благо финансового интереса собственника.

-       Но ведь можно жить в помещениях класса С, ничего не перестраивая 
при этом?

-       Можно, почему нет? Многие так и живут – в тех помещениях, которые 
как-то отстроены. Сделали там металлические двери, решетки на окнах, некоторые

даже рамы заменили. Все это такие частные решения, которые в целом проблему 
не решают. Происходит это по разным причинам: зачастую просто не хватает 
средств у собственника (это типичная ситуация), затруднено общение с 
государственными структурами (отношения с которыми недостаточно формализованы),

например для согласования перепланировок, ну и просто человек не ощущает себя

хозяином. Многие в этих случаях поступают таким образом: сдают свои помещения

кусками, в «убитом» виде, подешевле, первым попавшимся арендаторам в надежде,

что те сами там что-нибудь сделают. Но это ошибка. Арендатор (или субарендатор)

никогда не будет ничего кардинального делать в помещении, кроме того, чтобы 
укрепить свою дверь, сделать новые решетки, не стелить какой-нибудь ковролин,

чтобы не видно было «убитого» пола, и как-то покрасить стены. Ну не будет он

больше ничего делать. Есть серьезные капитальные вещи, которые может сделать

только собственник. Не сделав этого, нельзя рассчитывать, что помещение будет

приносить максимальный доход.

-       А вы можете помочь тому собственнику, у которого дом есть, а денег нет?

-       Конечно.

-       И что вы будете делать?

-       Это зависит от объема средств, которые нужно вложить в реконструкцию или 
в ремонт его помещения. Либо мы обойдемся собственными средствами, либо возьмем

кредит в банке. У нас есть подо что, у нас есть собственность. То есть под 
залог ее. Хотя, конечно, мы хотели бы иметь другие взаимоотношения уже и с 
банками, более оперативные, более простые, но... банки еще не готовы. Тем не

менее мы найдем средства, мы готовы инвестировать в приведение помещения в 
необходимый вид.

-       А чем за это платит собственник? Ведь не в подарок же Вы ему даете 
деньги?

-       Ну, это вопрос обсуждения с собственником. Это нормальный 
инвестиционный проект и вопрос о сроках сотрудничества. Многое зависит от 
того, что собственник считает допустимым для себя. Представим ситуацию. 
У собственника есть помещение, даже здание, скажем, 1000 кв метров, часть 
которого он уже сдает, в убитом виде, но сдает. Важно, что собственник 
фактически живет на эти деньги. В этом случае возможно договориться, какие 
минимальные деньги он должен иметь для своего проживания, мы берем это 
помещение в ремонт, инвестируем в него. За проведение этих работ мы берем 
какой-то процент от объема инвестиций и договариваемся, что после ремонта 
мы сдаем это помещение в аренду и рисуем график возврата этих средств. 
Все эти цифры прозрачны, все согласуется с собственником. Главное – возможен

вариант, когда собственник ни на день не теряет тот финансовый поток, 
к которыму привык, на который живет. Правда, это потребует больших инвестиций

и удлинит срок возврата наших средств.

-       Для таких проектов какие сроки рассматриваются?

-       Как правило, это 2-3 года. Сейчас этого достаточно, но в дальнейшем 
эти сроки увеличатся. . Даже Гостиный двор - один из наших серьезных 
инвестиционных проектов, где мы возвращаем свои деньги в течение двух с 
половиной лет. 

-       Но все равно, это довольно большой срок. По сравнению с традиционной 
услугой управления недвижимостью, где управляющая компания не вкладывает деньги

в объект управления, не слишком ли велик риск? Мало ли что произойдет за это

время...

-       Нужно договариваться с собственником о том, кто будет страховать его 
помещение: либо он, либо мы. Соответственно, эти расходы должны быть отнесены

либо к нам, либо к нему, т.е. все должно быть понятно. Мое глубокое убеждение,

что помещение, собственником которого ты являешься, должно быть застраховано.

Это несомненно. И это должна быть не какая-то обязательная страховка, а твоя,

добровольная, и на ту реальную сумму, которая потребуется тебе для 
восстановления помещения. Тем более, если мы говорим о доходных помещениях,
 т.е. о помещениях, которые сдаются в аренду. Арендатор всегда менее аккуратно

относится к собственности, чем собственник. Поэтому возможны случаи загорания,

заливания и т.п. вещей. Мы занимаемся профессиональной эксплуатацией зданий 
и помещений уже достаточно давно. У нас есть квалифицированный персонал, 
прошедший обучение по вопросам электробезопасности, пожарной безопасности, 
имеющий многолетний опыт работы в области реконструкции и эксплуатации 
объектов недвижимости, в том числе инженерных систем. Мы хорошо знаем 
требования различных надзорных органов, например требования Энергосбыта и 
Энергонадзора и можем помочь собственникам привести электрохозяйство в 
надлежащее состояние, а в ряде случаев, при наличии необходимости и 
принципиальной возможности, получить разрешение на увеличение мощности 
присоединения. Кстати сказать, в старых домах эти мощности просто нереально 
занижены.

-       Что значит занижены? 

-       Занижены те мощности, которыми реально можно пользоваться. А на самом 
деле используются мощности существенно выше. Почему так часто происходят 
пожары, скажем, по коммерческой недвижимости в Москве? Потому, в частности, 
что заложенная там электрика, то есть провода, их размер, автоматика, которая

там используется, и пр. – все это давно устарело. Пришли другие мощности, 
совершенно новые источники потребления. Сейчас даже чайник уже берет 2 квт.
А многие пользуются современными кондиционерами, имеют мощные электробатареи

и пр. Мощность у них превышает предельно допустимую в несколько раз. А сколько

самодельных нарушений? Достаточно зайти и посмотреть, что делается даже в 
государственных учреждениях. Зачастую видишь, что провода идут по стенам, 
что они скручены-свинчены, болтаются как угодно и т.д. Понятно, что все это 
просто напросто ждет своего часа. 

-       И что, электрику в старом офисном помещении можно привести в порядок?

-       Можно провести соответствующее исследование, согласовать в службе 
присоединения отпуск большей мощности электроэнергии, разработать линейную 
схему электропитания, и получить все необходимые документы по электрике. 
Это отдельная дорогостоящая муторная работа, тем не менее мы этим занимаемся.

Никуда не денешься, задание есть задание.

-       Вы устанавливаете свои технические системы?

-       Смотря какие системы. Оповещение о пожаре, нормальную электрику, 
часто кондиционирование, иногда и свое отопление (если помещение, скажем, 
недостаточно утеплено). Устанавливаем, конечно сами или нанимаем 
специализированную организацию. Но одновременно с этим мы решаем и другую 
задачу. Возможна установка датчиков по расходу воды и измерению расхода 
тепла. За счет этого мы помогаем сэкономить деньги, чтобы собственник 
помещения оплачивал реально использованные ресурсы.

-       С какими проблемами обычно сталкивается собственник, решив привести 
в порядок свой офис?

-       Согласовать проведение переоборудования помещения, согласовать отпуск 
больших мощностей по электрике, реконструкцию фасада - это проблема. Ведь все

необходимо правильно, грамотно оформить, так чтобы собственника не оштрафовали.

На мой взгляд, по нежилым помещениям 90% собственников нарушают даже 
элементарные правила эксплуатации. И не потому, что они злостные нарушители,

просто у них нет соответствующих специальных знаний и опыта. У них плохо с 
электрикой, плохо с пожарными, плохо с оформлением документов... Поскольку 
нарушений очень много, возникает соблазн закрыть на них глаза: «Так живем и 
будем жить». Но рано или поздно это все их касается. Возникают проблемы с 
регистрацией, с БТИ, с комиссиями по контролю за использованием нежилых 
помещений, которые время от времени приходят и говорят: «Товарищ, с вас 
штраф такой-то». И предлагают исправить недостатки в течение 2-3-4-х месяцев.

Вот тогда уже точно бегут к нам и просят привести в порядок документы или 
что-то еще... А ведь этой нервотрепки можно было избежать. А главное – это 
расширение возможностей старых домов по электрике при реальных гарантиях от 
пожаров. К сожалению, в этом вопросе городские власти действуют формально. 
Скажем, пожарные службы могли бы работать в комплексе с электриками, в 
частности, по старым зданиям, могли бы делать соответствующие предписания, 
чтобы вместе приводить весь дом в порядок. А поскольку каждая контролирующая

служба действует сама по себе, то собственник откупается при каждой проверке.


-       А как Вы, как собственик, поступаете со своими помещениями?

-       Мы набили у себя все эти шишки, поэтому помогаем и другим избежать 
этих трудностей. Кстати, мы одно из двух первых малых предприятий в Таганском

районе. Понятие «малые предприятия» появилось в 1989-м году. И мы были одни 
из первых и нам тогда существенно помогали районные власти. Я готов привести

и показать, в каком состоянии находится моя собственность. Разве не интересно

посмотреть... сапожник с сапогами или без сапог? Собственник-клиент понимает,

что в результате нашего управления его помещения будут не хуже. Это нормальное

явление. Показав ему свои помещения, скажу: «Вот так будет и у вас». 
Приходите и смотрите.


------------------------------------------------------------------------------
Как проектировать, строить и эксплуатировать небоскребы 

Полные данные о том, как проектировать, строить и эксплуатировать высотные 
здания будут даны в нормативах, которые предстоит разработать в 2004 году. 
Госстрой России и Правительство Москвы совместным распоряжением утвердили 
график-перечень разработки соответствующей нормативно-методической 
документации. Как известно, в столице запланировано строительство в 
срединно-периферийном поясе города нескольких десятков "небоскребов". 
Высота отдельных из них превысит полсотни этажей. Эта программа рассчитана 
до 2015 года. Сооружение подобных зданий имеет целый ряд специфических 
особенностей. Функции головной научно-исследовательской и проектной 
организации в указанной работе выполнит Центральный научно-исследовательский

и проектный институт жилых и общественных зданий. Государственным заказчиком

по разработке документации выступит Департамент градостроительной политики, 
развития и реконструкции города Москвы. В нормативных документах речь, 
в частности, пойдет о нагрузках и воздействиях на многофункциональные 
высотные здания и комплексы, об организации и технологии их строительства, 
об их основаниях и фундаментах, об отоплении, ветиляции и кондиционировании,

о мусороудалении, о водоснабжении и канализации, о лифтовом оборудовании 
и других необходимых вещах.


Источник: www.Protoart.Ru - Мониторинг новостей, 11.12.2003 
по сообщению http://www.stroi.ru/ 

------------------------------------------------------------------------------
На этом пока все. В следующем выпуске - мнение Александра Сизова, 
ген.директора управляющей компании ИНТЕХЦЕНТР, о доходности коммерческой
недвижимости. Буду рад Вашим отзывам, предложениям и новостям.
Ведущий рассылки - Александр Галашин   mailto:info@besh.ru