Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости #7

Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Выпуск #7 11 декабря 2003 г
Ведущий рассылки - Александр Галашин                     mailto:info@besh.ru

Добрый день, уважаемые подписчики.
В настоящем выпуске -  новости, поступившие за прошедшую неделю.

------------------------------------------------------------------------------
На выставке "HI-TECH HOUSE - 2003" обсуждались вопросы управления и эксплуатации

жилых зданий

На прошлой неделе в Гостином Дворе прошла Вторая Международная Выставка 
Интегрированных Систем Электроники "Hi-Tech House-2003 - Интеллектуальное 
Здание - Умный Дом. Управление, автоматизация и эксплуатация зданий и жилых 
домов", которая собрала представителей ведущих девелоперских и строительных 
компаний, инсталляторов интегрированных электронных и инженерных систем, 
специалистов в области систем безопасности и видео наблюдения, спутниковой 
связи, руководителей крупных предприятий, управляющих компаний, а также 
заинтересованных частных лиц. Активное участие в работе выставки приняла 
участие компания "Управление по эксплуатации и ремонту", которую представляли

Генеральный директор Андрей Шаров и Главный инженер Евгений Александрович 
Пащенко. 

В рамках выставки в Гостином Дворе прошли информационно-обучающие семинары и

тренинги по отдельным продуктам, представленным на выставке, а также состоялся

Второй Международный Форум "Hi-Tech House - Интеллектуальное Здание - Умный Дом".

В работе Форума приняли участие известные мировые производители, дистрибьюторы

и российские интеграторы систем жизнеобеспечения и управления зданиями и жилыми

домами, ведущие проектные и инсталляционные компании. Основные темы, которые

обсуждались в рамках докладов на форуме, освещали существующие на сегодняшний

день проблемы и достижения. В первую очередь, это касалось концепции умного 
здания, технологии и стандартов новейших инженерных систем, в том числе 
особенности управления и обслуживания зданий и жилых домов. 

В работе форума принял активное участие Генеральный директор ЗАО "УЭР" 
Андрей Шаров. В своем докладе он привел практический пример работы управляющей

организации. Он рассказал о том, какая ситуация сложилась на сегодняшний день

на рынке эксплуатирующих компаний (ЭК). Также в выступлении были освещены 
взаимоотношения компаний, участвующих в строительстве (Подрядчик-Заказчик-
Инвестор), критерии подбора управляющей компании, спектр предлагаемых на рынке

услуг и, наконец, плюсы от привлечения ЭК на ранних стадиях строительства. 

Ключевое слово выступления - "управление". Роль эксплуатирующей компании 
заключается не только в поддержании инженерных систем здания в рабочем 
состоянии, но и в оптимизации эксплуатационных затрат. В заключении Андрей Шаров

отметил, что профессиональная Эксплуатирующая Компания - это необходимость для

современных домов, залог их долгой жизни и надежности. По мнению специалистов

"УЭР", недалек тот день, когда покупатели будут спрашивать, какая компания 
обслуживает здание, т.е. может стать одним из критериев, по которым покупатель

осуществляет свой выбор.


RussianRealty www.russianrealty.ru по сообщению пресс-службы компании 
"Авгур Эстейт"


------------------------------------------------------------------------------
Олег Мышкин: "Коммерческая недвижимость - это бизнес для сильных людей"

Олег Мышкин не нуждается в особом представлении. Еще на этапе становления 
рынка коммерческой недвижимости он стал одним из создателей компании 
Colliers International, которая в кратчайшие сроки заняла лидирующие позиции

и удерживает их уже на протяжении десяти лет. О том, как складывался этот 
успех, Олег Мышкин любезно согласился рассказать RussianRealty.


Как получилось так, что Вы начали работать с недвижимостью?

Так распорядилась судьба, что в течение многих лет я занимался совершенно 
другими вещами, никак не связанными с недвижимостью.


Я долгое время жил в Америке, работал в области индустрии кинопроизводства 
и телевидения. Уже в то время я много путешествовал и практически никогда 
не задерживался на одном месте надолго. И в какой-то момент мне захотелось 
изменить положение вещей. Мне очень нравилось путешествовать, но я предпочитал

ездить не по работе, а иметь возможность поехать туда, куда захочу, когда 
захочу и за свой счет. Поэтому я решил изменить вид деятельности, чтобы иметь

такой источник дохода, который позволит мне получить максимальную независимость.

Наиболее оптимальный способ воплотить мои стремления я увидел в работе с 
недвижимостью. Недвижимость - это очень гибкий бизнес, позволяющий создавать

ценности, которые смогут обеспечивать тебя на всю оставшуюся жизнь

Работая в Атланте, я встретился с моим будущим партнером - Престоном Хаскелом,

- мы работаем вместе и по сей день. На тот момент российский рынок недвижимости

был наиболее интересным - здесь все только начиналось, никто не знал, что и 
как надо делать.

Ровно десять лет назад мы приехали в Москву, создали здесь очень маленькую 
компанию, которая начала развиваться настолько стремительно, что в течение 
полугода мы заняли лидирующие позиции на этом рынке.

Конечно, в настоящее время столь бурное развитие было бы невозможно. Но на тот

момент мы обладали опытом, которого на этом рынке практически не было, и более

агрессивной позицией в завоевании рынка, чем те люди, которые являлись нашими

конкурентами. Поэтому нам удалось сразу занять такую позицию, которая позволила

генерировать значительные доходы.

Когда мы начинали работать, у нас не было достаточного капитала для того, 
чтобы создать полноценную компанию. Нам нужны были сотрудники, водители? В то

время мы узнали, что одна из компаний, имеющая достаточно устойчивое положение

на рынке, продается за сто тысяч долларов. Мы решили купить ее в рассрочку, 
рассчитывая на то, что нам удастся очень быстро получить с нее доход и вовремя

рассчитаться. И нам действительно это удалось. Так получилось, что никто 
об этой сделке не знал, и создалось впечатление, что наша, большая компания,

поглотила маленькую. На самом деле, это был совершенно авантюристический ход.

Но мы знали, что надо делать и уже через полгода наша компания переехала в 
новый большой офис, условия работы значительно улучшились.

И, конечно, наиболее важным этапом становления был тот факт, что нам удалось

убедить девелоперов в необходимости привлечения консультантов. В то время 
одним из крупнейших девелоперов в Москве была турецкая компания ENKA. Они уже

тогда знали, что вкладывать средства в развитие офисной недвижимости наиболее

эффективно. Проблема была в том, что изначально они подходили к этому 
исключительно как строительная компания, не учитывая потребностей рынка и тех

особенностей, которые были необходимы при реализации того или иного проекта.

Мы предложили им свои услуги в качестве консультантов, и это позволило нам 
создать очень успешный тандем.

Одним из самых крупных наших проектов, который сейчас очень известен, стал 
"Риверсайд Тауэрс". Девелопером проекта выступало совместное предприятие 
"Москва - Красные Холмы", образованное компанией ENKA, Министерством Культуры

России, Правительством Москвы и Союзом Театральных Архитекторов. Сейчас в этом

комплексе нет ни одного свободного квадратного метра. Но, тем не менее, когда

строилась первая фаза проекта, на 90% территории (там где сейчас расположен 
офисный центр) находились гаражи, уборочная техника. Это была индустриальная

зона. И мы, в период строительства, когда вокруг была жуткая грязь, пытались

убедить крупнейшие западные компании, что им непременно стоит переехать 
в этот комплекс. Нам удалось это сделать каким-то чудом, потому что в тот 
момент мы продавали воздух - воздух в индустриальной зоне. 

Самое интересное, что объект, находящийся в прямой конкуренции с нами, 
располагался по адресу Тверская, 16 - сейчас он называется "Галерея Актер". 
Естественно, владельцы этого здания турецкий проект на Павелецкой, где 
исторически не было ни одного офисного здания, даже не считали за конкурента,

и смотрели на нашу работу с некоторой иронией. Однако через некоторое время 
оказалось, что компании, рассматривающие варианты аренды на Тверской, 
постепенно стали арендаторами первой фазы "Риверсайд Тауэрс". Следует отметить,

что это были такие компании как Hewlett-Packard, General Electric, MCI, 
Американская Торговая Палата. И при этом здание было полностью сдано в аренду

за три месяца до окончания строительства. К этому моменту Тверская, 16 была 
закончена и готова к отделке - и у них не было ни одного арендатора.

Вскоре владельцы Тверской, 16 пригласили нас к сотрудничеству. И, в течение 
девяти месяцев все десять тысяч квадратных метров были заполнены первоклассными

арендаторами. 

В чем секрет Вашего успеха?

Рынок предоставления брокерских услуг очень интересен, потому что, по сути, 
мы все работаем с одним и тем же продуктом. Даже если рассмотреть это на 
примере одной компании - все сотрудники работают с одной и той же базой данных,

с одними и теми же объектами, клиентами, и тем не менее финансовые показатели

разных брокеров могут различаться раз в двадцать. И в чем секрет успеха иногда

очень сложно сказать, быть может, это умение управлять своим временем, 
постоянно совершенствовать свой профессиональный уровень, расширять контакты,

не стоять на месте.

Еще на этапе становления рынка многие компании стремились держать информацию

в секрете. И тогда казалось, что существуют некие профессиональные тайны, 
с помощью которых можно стать более успешным человеком.

Сейчас информация стала открытой, как на Западе. И я прекрасно понимаю, что 
если я расскажу все, что знаю, моему коллеге, совершенно необязательно, что 
его результаты будут такими же, как у меня. Потому что наша работа - это 
некая грань между творчеством и технологиями. Помимо знания рынка и понимания

процессов, которые на этом рынке происходят, в нашем бизнесе существует много

других вещей. Это и умение слушать собеседника, завязывать контакты, множество

других психологических особенностей. Брокеры одного класса предлагают примерно

один и тот же объем услуг, но в качестве партнера выберут того, с кем будет 
комфортнее работать. Это может быть и более убедительный человек, или более 
профессиональный, или просто приятный в общении.

Все мы по-разному устроены. 80% брокеров в мире зарабатывают 20% всех денег,

которые зарабатываются в этой индустрии. А 20% брокеров зарабатывают 80% всех

денег. Количество очень успешных людей достаточно небольшое, а основное 
количество брокеров зарабатывают на среднем уровне. Рынок недвижимости очень

динамичный, здесь никогда нельзя останавливаться в развитии, даже если сейчас

вам сопутствует успех. На рынок постоянно приходят новые, умные, сильные, 
профессиональные люди, которые могут стать еще более успешными. И это 
необходимо, потому что только здоровая конкуренция создает стимул для 
повышения профессионального уровня, для нахождения новых путей, возможностей

открывать новые ниши, развивать новые направления. То, что мы делаем сейчас,

коренным образом отличается от того, что мы делали несколько лет назад. И для

того, чтобы компания оставалась на лидирующих позициях и сохранила свою долю

рынка, мы постоянно набираем людей, проводим обучение, развиваем новые 
направления, следим, куда движется рынок, какие услуги будут востребованы в 
ближайшем будущем.

Почему вы занялись именно коммерческой недвижимостью?

Потому что коммерческая недвижимость - это гораздо более сложный бизнес. 
Решение о покупке квартиры зачастую принимается на уровне семьи, эмоционально,

по принципу "нравится - не нравится". А для того, чтобы принять решение о 
покупке или аренде офиса стоимостью порядка 50 миллионов долларов, нужно все

тщательно взвесить, учесть множество факторов. Надо учитывать, во сколько 
компании обойдется переезд, как можно уменьшить эту стоимость.

Офис - это лицо успеха компании. Поэтому при выборе помещения надо четко 
представлять, какую среду вы хотите создать. Для того, чтобы привлечь лучший

персонал, необходимо создать для него максимально комфортные условия. Здесь 
важны все факторы - где находится этот офис, удобно ли до него добираться, 
где можно припарковать машину, где можно пообедать, какова освещенность офиса,

какая планировка? Все это надо учитывать, и для того, чтобы структурировать 
договор, нужно большое количество профессиональных знаний. Это совсем иной 
уровень подготовки специалистов, нежели у тех, кто занимается жилой 
недвижимостью.

В этом бизнесе доходы намного больше и стрессы намного серьезнее. Это бизнес

для очень сильных людей. Если вы занимаетесь арендой или продажей квартир, то
 не сможете заработать большого количества денег, но будете иметь постоянный

доход. А если вы работаете над крупной сделкой, продавая или сдавая офисы, то

можно работать над ней десять месяцев, но в последние минуты она может 
развалиться, и в результате вы не получите ничего. Поэтому, для того, чтобы 
работать над крупными транзакциями, понимать, как они движутся и руководить 
ими, надо иметь очень мощные ресурсы - и волевые, и эмоциональные, и финансовые.


Как вы оцениваете Ваш стиль руководства?

Здесь будет уместнее говорить даже не о стиле руководства, а о той философии,

которая присутствует в нашей компании. Мы стремимся набирать ярких, 
талантливых, гибких людей, которые быстро обучаются. Наличие каких-то 
специальных знаний совершенно необязательно, мы сможем обучить их всему, 
чему необходимо. Мы стараемся создать в компании такую атмосферу, которая 
позволит каждому нашему сотруднику проявить свои лучшие качества. Управление

компании осуществляется на довольно демократическом уровне, потому что 
персонал - это наш главный актив. И наша главная цель - создать условия, 
в которых наши сотрудники смогут реализоваться наилучшим образом. Каждый 
человек имеет качества, которые он может привнести в компанию, и мы учимся 
у наших сотрудников, так же как и они учатся у нас. И для того, чтобы этот 
обмен происходил, должен быть постоянный диалог между менеджментом и 
сотрудниками. У нас нет строгой иерархической системы, но есть неформальная 
обстановка, где все открыты к общению.

Как Вы оцениваете перспективы рынка консалтинга?

В настоящее время потребность в консалтинговых услугах столь велика, что 
фактически мы не имеем возможности обслужить всех тех клиентов, которые к 
нам приходят. Несколько лет назад рынок недвижимости был достаточно 
малоконкурентным, и можно было легко вкладывать деньги в строительство 
коммерческой недвижимости, зная, что этот объект всегда удастся продать. 

Сейчас, в условиях конкурентной среды, люди начинают понимать, что, несмотря

на то, что недвижимость - это очень надежное и консервативное вложение средств,

в этом бизнесе очень легко потерять деньги, так же как и заработать. 

Но заработать гораздо сложнее, чем потерять. Потому что каждый участок земли,

каждое здание, может иметь разное применение. И участок земли, который может

подходить для торговой недвижимости, может быть совершенно непригоден для 
жилой. Определить, что нужно строить в данном конкретном месте, какова будет

концепция развития данного объекта, может только профессионал.

Какие у Вас есть личные увлечения?

У меня очень много увлечений. Одно из самых главных - это путешествия. В свое

время я поставил перед собой задачу создать бизнес, который позволит мне 
путешествовать тогда, когда я захочу. Я считаю, что путешествия - это наиболее

емкий образовательный ресурс, который позволяет сравнивать то, что происходит

в разных странах, наблюдать за разными людьми, понимать, как они мыслят и 
чем они живут. Это чрезвычайно интересно.

Кроме этого, я интересуюсь винами, гастрономией, архитектурой и дизайном. 
Я люблю кататься на горных лыжах, занимаюсь подводным плаванием. Я очень 
люблю оперную музыку, и легко могу прилететь в другой город, чтобы послушать

оперу.

Как решен ваш жилищный вопрос?

Не так давно я купил квартиру в центре, и что интересно, я нашел ее через 
Интернет. В этой квартире все сделано по моему вкусу. В свое время я обратился

в компанию, которая, может быть, была самой дорогой, но я бы рекомендовал ее

всем, кто хочет обустроить жилье по собственному вкусу. От прежней квартиры 
остались только внешние стены, все остальное было переделано кардинальным 
образом. И все в этой квартире, включая стены, перекрытия, вентиляцию, 
центральное кондиционирование, все, до мельчайших деталей, было сделано, 
так как я хотел.

А жить за городом Вам бы не хотелось?

Нет. Во-первых, мне кажется, что ситуация с движением на дорогах такова, что

из загородного поселка придется тратить полтора часа, чтобы добраться до 
центра. Я веду активный образ жизни и не могу позволить себе тратить такое 
количество времени. Потом, я городской житель, мне нравится жить в большом 
городе, в самом центре. Я добираюсь до работы за десять минут, и добираюсь 
везде, где мне нужно за очень короткое время.


RussianRealty www.russianrealty.ru, Ирина Мерцалова

------------------------------------------------------------------------------
Россия инициировала вопрос о сближении мировых систем классификации гостиниц


Россия, возглавляющая совет Всемирной туристкой организации, инициировала 
проведение работ по унификации базовых требований существующих в мире систем

классификации гостиниц. Об этом сообщил заместитель министра экономического 
развития и торговли РФ Владимир Стржалковский в минувшую среду журналистам в

Москве. 

По его словам, в конце апреля следующего года в Санкт- Петербурге пройдет 
международный представительный семинар в рамках Всемирной туристкой 
организации, на котором будут обсуждаться пути сближения систем классификации

гостиниц. В.Стржалковский, возглавляющий аттестационную комиссию российский 
"Государственной системы классификации гостиниц и других средств размещения"

вручил в среду первым российским гостиницам сертификаты "звездности". 

Сертификат и знак категории "четыре звезды" был вручен московскому 
"Президент-Отелю", а категории "пять звезд" - гостиницам "Националь", 
"Балчуг Кемпински" и "Золотое кольцо" (все - Москва). Положение о 
государственной системе классификации гостиниц было утверждено 
Минэкономразвития РФ 21 июня 2003 года, 21 августа оно было зарегистрировано

в Минюсте. 

Согласно этому положению, аттестационная комиссия формирует политику в области

классификации "средств размещения", а также принимает решения об аттестации 
"средств размещения" на категорию. Сертификат соответствующей категории будет

выдаваться гостиницам или другим средствам размещения на срок не более 5 лет.



RussianRealty www.russianrealty.ru по материалам ИА "Интерфакс"
------------------------------------------------------------------------------
 
Рынку недвижимости нужны специалисты

За последний год российский рынок недвижимости активизировался и сейчас 
находится на пике своего развития. На рынке появилось много новых игроков, 
как среди российских, так и западных компаний. Руководители компании все 
больше стремятся переманивать высококлассных специалистов у своих конкурентов,

мотивируя их как высоким уровнем оплаты труда, так и интересными проектами. 

Кульминация рынка 

Следует отметить, что современный рынок недвижимости существенно отличается 
от рынка прошлых лет, сегодня его можно считать вполне сформировавшимся, со 
сложившейся инфраструктурой и ключевыми участниками - девелоперами, 
инвесторами, арендаторами и консультантами, обслуживающими интересы всех его

игроков. Накопленная статистика и отработанные механизмы оценки недвижимости

позволяют довольно точно определять стоимость отдельного объекта или 
прогнозировать рыночную ситуацию. Во всех секторах активность спроса и 
активность предложения сближаются, количество сделок растет день ото дня, 
соответственно растут и цены. В качестве участников данного сегмента большую

часть занимают коммерческие банки, крупные российские холдинги, девелоперы, 
страховые и инвестиционные компании. 

На данный момент в Москве рынок недвижимости переживает кульминационный 
период. Появляются компании-новички, среди них как известные западные, 
решившие активно позиционироваться на российском рынке, так и вновь создаваемые

российские компании. И у тех и у других цель одна - захватить как можно больший

сегмент рынка, а, как известно, сделать это возможно только при наличии 
высококвалифицированных профессионалов. Многие компании-новички вынуждены 
переманивать таких специалистов у известных и отлично себя зарекомендовавших

компаний, предлагая им при этом более высокие зарплаты и условия труда. Таким

образом, освобождается поле для роста middle management, появляются вакантные

места на начальных позициях. Вследствие чего на рынке недвижимости наблюдается

тенденция активного роста зарплат специалистов всех квалификаций. 

Дефицит кадров 

Российский рынок недвижимости дифференцирован, его основными сегментами 
являются рынок коммерческой и рынок жилой недвижимости. Сейчас на рынке жилой

недвижимости, наблюдается значительное увеличение количества застройщиков, а,

следовательно, актуальные позиции на рынке труда связаны с производством в 
службах заказчиков и подрядчиков, которые все больше начинают искать 
квалифицированных, опытных менеджеров по проектам. С ростом количества 
игроков, а также динамичным развитием рынка и увеличением объемов 
строительства, растет спрос специалистов в области маркетинга, исследования 
рынка и рекламы. Что касается рынка коммерческой недвижимости, то здесь, 
растет потребность в высококлассных профессионалах в области продаж и 
управления недвижимости, т.е. специалистах, приносящих компаниям наибольшую 
прибыль. Как и везде, востребованы специалисты, занимающиеся привлечением 
инвестиций, а также юристы в области недвижимости. 

Основными заказчиками на рынке труда недвижимости являются строительные 
компании, консультанты в области недвижимости, компании, реализующие 
собственные объекты, а также девелоперские компании. Требования, которые 
компании предъявляют к кандидатам на позиции в области недвижимости, 
довольно стандартны. Как правило, заказчики хотят видеть в числе своих 
сотрудников, специалистов с достаточно обширным опытом работы в области 
недвижимости, отличными знаниями рынка и всех его подводных камней. 
Поскольку рынок довольно узок, найти необходимый персонал бывает порой 
достаточно сложно. Именно поэтому, большинство успешных компаний при 
необходимости подбора высококвалифицированных специалистов, предпочитают 
обращаться в агентства по подбору персонала. 

Перспективы и прогнозы 

Предположительно, что в ближайшие три года рынок недвижимости будет на 
своем пике, и как всегда будут востребованы супер-профессионалы в области 
строительства, проектирования, управления и продажи недвижимости. На московском

рынке появятся специалисты из восточной Европы, т. к. ряд стран на данный 
момент переживает состояние стагнации в данном сегменте, такие специалисты, 
скорее всего, будут востребованы для развития офисов в странах ближнего 
зарубежья, где на данный момент ситуация становится похожей на московскую. 
В остальных направлениях рынок полностью стабилизируется и особых изменений 
не проявит. Ситуация может стать более острой в случае, если Россию 
окончательно признают страной с рыночной экономикой, таким образом, все 
западные компании начнут достаточно активно скупать недвижимость, которую 
на данный момент арендуют, вот тут то и может начаться самое интересное. 


Ульяна Климова, Дарья Сторожева, Рекрутинговая компания "Империя Кадров" 
www.imperia.ru
  


------------------------------------------------------------------------------
На этом пока все. В следующем выпуске - мнение Александра Сизова, 
ген.директора управляющей компании ИНТЕХЦЕНТР, о доходности коммерческой
недвижимости. Буду рад Вашим отзывам, предложениям и новостям.
Ведущий рассылки - Александр Галашин   mailto:info@besh.ru