Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости #4

Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Выпуск #4 17 ноября 2003 г
Ведущий рассылки - Александр Галашин                     mailto:info@besh.ru

Добрый день, уважаемые подписчики.
В настоящем выпуске - долгожданное интервью с Денисом ГАБА, генеральным
директором компании ГАБА-ЭСТЕЙТ. Это интервью было опубликовано у нас 
на сайте www.besh.ru/realty/031114.html несколькими днями ранее, и я получил

уже отзывы и пожелания, которые и помещаю в этом же выпуске. И в заключение 
выпуска - о замеченных технических недостатках нашей рассылки и о том, что мы

делаем для их исправления.

------------------------------------------------------------------------------

Недвижимость – это финансовый инструмент

Денис ГАБА; беседу ведет Оксана Крымина, Маркетинговая группа БЕШ

Денис ГАБА, генеральный директор Управляющей компании ГАБА-ЭСТЕЙТ, известен в

профессиональном сообществе. 14 лет работает на рынке недвижимости. Сегодня 
основанная им компания ГАБА-ЭСТЕЙТ - одна из самых быстро растущих компаний 
этого профиля. Основу успеха своей компании Денис ГАБА видит в 
целеустремленности, профессионализме и слаженности команды.

В рамках подготовки обзора рынка управления недвижимостью и выпуска руководства

для клиентов "Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию" 
состоялась беседа с Денисом Габой. 

ОК: Денис, почему нужны специализированные компании для управления 
недвижимостью?

ДГ: Недвижимость – это финансовый инструмент. А управляющие компании 
профессионально используют возможности этого инструмента.

Использование современного здания включает технический блок – техническое 
обслуживание самого объекта и его инженерных систем, и финансовый блок – это

выстраивание отношений с арендаторами, договора, финансовая отчетность, имидж

объекта и т.д. От каждой составляющей зависит доходность этого инструмента в

целом.

ОК: В финансовом блоке польза от профессионального управления понятна. А чем

оно помогает в техническом блоке? Ведь что ваш электрик, что собственный – 
должны делать одно и то же...

ДГ: На самом деле это общеизвестно. Правильное обслуживание всех систем здания,

правильный уход за поверхностями изготовленными из новых материалов. Соблюдение

технологии увеличивает срок службы всех инженерных систем. Контроль всех 
расходов, с точностью до каждой розетки, до литра мыла и каждой тряпки. Когда

мы приходим на объект, первое что мы делаем – этот аудит существующих 
договоров. Т.е. мы проверяем, насколько договора составлены  в пользу клиента,

какие штрафные санкции предусмотрены, как исполняются исполняются эти договора.

Если не следить за их исполнением – возникают поводы для злоупотреблений. 

Даже такая часть технического блока, как клининг: современные отделочные 
материалы требуют соблюдения технологии ухода за ними. А применяется огромное

количество разнообразных поверхностей, для каждой своя технология, свои 
средства ухода. Правильный уход влияет и на эстетическое впечатление,  и на 
срок службы. Получается, что капитализация здания зависит и от труда уборщицы.

ОК: Но ведь за все блага клиент платит, и судя по тому что бизнес доходный –

платит немало. А работы вроде как простые. Не лучше ли самому организовать 
уборку, обслуживание, сдать помещения и получить те же деньги?

ДГ: Сначала о том, сколько платит собственник. Цена услуги состоит из двух 
частей: себестоимость обслуживания плюс услуга управления. Себестоимость – 
зависит от сложности объекта, от инженерных систем. Скажем, бизнес-центр на 10

тысяч квадратных метров – это одни инженерные сети, одна стоимость, особняк на

500 квадратных метров - совершенно другие сети, другая стоимость работ. Мы 
предагаем клиенту то, что считаем оптимальным. Все наши рассчеты легко 
проверяются - все цены на рынке открыты, все работаем по одним стандартам. 
Сколько стоит швабра – известно, сколько получает уборщица и сколько надо 
заплатить налогов с ее зарплаты – тоже известно. Услуга управления идет 
отдельной строкой. У нас это $6 - 10 за квадратный метр в год. Гранды берут 
от 
$12.

ОК: Как я понимаю, все равно это не главная строка в расходах. А откуда такой

альтруизм?

ДГ: Так мы не вкладываем свои деньги. Потом, влияет количество объектов в 
управлении. Ради одного объекта компании работать нерентабельно.

ОК: А сколько объектов надо, чтоб стало рентабельно?

ДГ: Такого рассчета нет. Рентабельность зависит от того, какие объекты. 
Каких-то два, каких-то десять...

ОК: И можно открывать управляющую компанию? А почему не все так делают, а сдают

объекты на внешнее управление?

ДГ: И так делают, только дело это сложное. Большие проблемы с профессиональными

кадрами. Именно поэтому примерно 50% собственных хозяйственных служб даже у 
крупных компаний организованы недостаточно профессионально. Профессионалов 
мало. Потом, их надо мотивировать. Это сложно. 

ОК: А как же у вас?

ДГ: И нам сложно. Не могу сказать, что у нас эта проблема решена на 100%. Но

нам немного легче. У нас команда, люди понимают, что они часть команды, вместе

делающей хорошее дело и зарабатывающей деньги. Человеческое отношение. Если 
сотрудник находит объект – мы за это ему платим. И не важно, это уборщица 
найдет или менеджер. А если работать от звонка до звонка – сложнее 
мотивировать, чтоб хорошо работал. Сложнее подобрать человека. Найти хорошего

начальника ХОЗУ весьма проблематично. И если он не выполняет обязанности – 
спросить с него нечего, отношения в рамках ТК не предполагают реальной 
ответственности. А мы, как любые профессионалы, отвечаем за то, что делаем. В

том числе несем и финансовую ответственность.

ОК: А почему у них нет людей, а у вас есть?

ДГ: У нас больше штат – больше детализация работ – меньше функций, меньше 
требования к одному сотруднику. И у меня есть возможность маневра. Если 
сотрудник уходит, надо подбирать ему замену. Но пока мы подбираем, это место
не 
будет пустым. У меня в резерве есть кому выйти заменить его, поработать недели

две.

ОК: Это все соображения, почему надо платить за эксплуатацию побольше. А есть

ли в вашем арсенале решения чтоб собственнику платить поменьше?

ДГ: Этим надо озаботиться еще на стадии проекта, тогда управляющая компания 
выступает в роли консультанта. У нас накоплен опыт эксплуатации, мы знаем 
проблемы и стоимость обслуживания, особенности поведения тех или иных систем
в 
эксплуатации. При выборе поставщика оборудования важно знать, например, есть
ли 
у этого поставщика свой склад на территории России – или в случае поломки 
придется ждать месяц, пока нужную деталь выточат на заводе в Финляндии. Наш 
брокерский опыт дает понимание, что нужно арендаторам. Поэтому  посоветуем 
планировку, степень отделки.

ОК: Это опять деньги.

ДГ: В составе затрат – копейки. Оценивается по часам, стандартная ставка 
консультанта 50 – 100 долл в час. Если это консалтинговое сопровождение, в 
среднем что у нас было 1500 – 2000 в месяц – небольшие деньги. Анализ текущей

документации, анализ смет, анализ договоров с поставщиками.  А сэкономить 
позволяет довольно много. У нас в практике был прецедент, когда наше участие
в 
переговорах сокращало сметные расходы на 15-20%. А самое главное, это позволяет

избегать многих ошибок. 

ОК: А не жалко – проект выправить, а потом другим отдать в управление?

ДГ: Нет. Это нормальная практика, пожалуйста. Построили – провели тендер, 
выбрали управляющую компанию.

ОК: Подарок конкурентам?

ДГ: Конкуренции как таковой у нас на рынке нет, и не скоро появится. То что у

нас – это не конкуренция.

ОК: А когда будет конкуренция?

ДГ: Лет через 5. Тогда управляющие компании реально будут за подряды биться.

ОК: А вы к этому готовы?

ДГ: Такого нет – готовы, не готовы. Мы маленькие, мы агрессивные. Мы хотим 
занять свой кусок на рынке. И клиенты понимают, что пока мы рвемся – грех не

использовать наш молодой пыл. Так мы и растем.

------------------------------------------------------------------------------


Мнение о состоянии рынка по прочтении этого интервью нам направил Андрей 
Саликов, директор отдела коммерческой недвижимости компании 
МЕГАПОЛИС-УНИВЕРСИТЕТ (Агенство коммерческой недвижимости) http://mega-mgu.ru
:

Мой опыт управления не велик, и, в основном, мои услуги, по крайне мере, пока,
 это консалтинг.

Я вообще, сомневаюсь, велик ли российский опыт успешного и долгосрочного именно

управления, т.е. когда некие частные собственники доверяют управлять, т.е. 
полностью представлять свои интересы  пусть и в рамках некоего договора 
управления, управляющей компании. Я не имею в виду, конечно, не только просто

эксплуатацию, т.е. род услуг компании "Sawatsky". 

Основная причина - это нарастающая энтропия в отношениях между управляющим и

собственником (есть яркий собственный пример), отсутствие культуры и рынка 
данных услуг, ярких и показательных примеров успешного сотрудничества. Основное

– это опасения собственников, их неуверенность в действенности работы 
управляющей компании. Собственники предпочитают доверять лишь отдельные участки

работ, в основном маркетинг, первоначальные переговоры с клиентами. Многие из

них уверены в эффективности собственных служб, хотя, конечно, на практике, 
зачастую они проигрывают конкурентную борьбу профессиональным управленцам.  

И бурно растущий рынок способствует такому положению дел. В  пустыне не особо

заботятся о чистоте воды. А потом, по мере заполнения рынка, строительства 
новых офисных центров, я думаю, что арендаторы уже не будут арендовать всё 
подряд, и услуги управленцев будут востребованы.

В будущем я предполагаю два вида услуг, первый из которых де факто существует

уже. Это сдача небольших относительно помещений по знакомству, в основном с 
отдельными входами, я так понимаю, что это довольно распространённый бизнес в

аренде квартир. При этом сдающая компания по поручению собственника сама 
позиционирует, рекламирует и собственно сдаёт помещение, получая либо 
единовременное вознаграждение, либо, что гораздо реже и при условии контроля

над арендной платой постоянный процент.

И второй вид услуг, и за ним будущее, это полное управление, начиная от 
инвестиционного консалтинга при выборе участка, правильного начального 
позиционирования объекта и т.д. (исключая, пожалуй, лишь непосредственно 
строительство), и заканчивая постоянным контролем и мониторингом над  
существующим портфелем недвижимости, с целью повышения доходности.

Моя личная и в целом задачи создать такую российскую компанию. Сравнимую по 
качеству и быстроте предоставлению услуг с ведущими консалтинговыми группами,

как например Pricewaterhouse coopers или Boston Consulting Group, 
узкоспециализированную на коммерческой недвижимости.

И как я прочёл уже в интервью господина Габы, мы молоды,  злы, и у нас всё 
получится.

Успех, знаете ли, неизбежен. 

-----------------------------------------------------------------------------

Чтобы прояснить ситуацию о величине и давности опыта российских компаний в 
управлении недвижимостью, мы решили повспоминать старину - этакий, знаете ли,

конкурс старческих воспоминаний. А поскольку история со временем бывает что 
удлиняется опережающими темпами (год за два, например), решили поднять факты

сделок, привязанные к году их заключения лучше, чем факты "выхода на рынок".

И начали не с самых древних, не с самых звучных, а с тех, что на памяти у нас.

Рассказывает Оксана Крымина, наш генеральный директор:

Как говорят старожилы рынка, Группа компаний ГОРОД www.gorod-group.ru - 100%

отечественная компания - взяла в ДУ дом у ДГМИ в 97м году, как положено, на 
пять лет. Так они еще и продлили этот контракт, и в этом доме прекрасно сами

сидят, и арендаторов пасут, хотя в общем хозяйстве это не самый классный и не

самый доходный их объект. Дом - бывшая общага-тараканник - сейчас смешанного

типа, нежилая часть выглядит очень даже прилично, про жилую часть ничего не 
знаю.

Уважаемые старожилы рынка, припомните, пожалуйста, другие примеры контрактов

управления недвижимостью, не обязательно ДУ. Думаю, это будет интересно многим

читателям рассылки, которых, кстати, в конце прошлой недели (в пятницу 14 
ноября) было 921 человек (в сумме на пяти серверах, обслуживающих нашу 
рассылку). Добавление: в понедельник утром я насчитал 1092 читателя. Искренне
благодарю за доверие, постараюсь вас не разочаровать.

------------------------------------------------------------------------------

Я получил несколько писем, авторы которых указывали на неудовлетворительный 
внешний вид нашей рассылки, в основном на неудобные поля. Я обещал исправиться,

вот исправляюсь. Еще одно письмо пришло с жалобой на замену некоторых символов

- вполне общеупотребительных, не каких-нибудь там левых-правых типографских 
кавычек. В таком виде читается сообщение, распространяемой сервером Млист, при

чтении в почтовом клиенте ДМэйл (Демос Мэйл, если помните такого). Причину 
появления таких замен я не нашел, письмо с жалобой направляю в службу 
технической поддержки.  Если у кого-либо из вас обнаруживаются проблемы с 
чтением нашей рассылки, пожалуйста, направляйте мне письмо с описанием 
проблемы, указанием сервера, через который Вы подписаны, и образцом текста. 
Я с помощью служб техподдержки рассылочного сервера постараюсь привести текст
к
 удобочитаемому виду.

И о планах. У нас в работе уже несколько бесед, в том числе с Евгением Гольцовым
(Норман Эстейт - подразделение Норман Групп). А в планах на ближайшее будущее
- 
интервью с Михаилом Вовшиным (Управляющая компания МОЙ ДОМ) и живой легендой
рынка управления недвижимостью Сергеем Рябокобылко (в представлении не нуждается).
------------------------------------------------------------------------------

На этом пока все. Буду рад Вашим отзывам, предложениям и новостям.
Ведущий рассылки - Александр Галашин   mailto:info@besh.ru