Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости # 3

Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Выпуск #3 10 ноября 2003 г
Ведущий рассылки - Александр Галашин mailto:info@besh.ru

Добрый день, уважаемые подписчики.
В настоящем выпуске - несколько новостей, касающихся управления недвижимостью.
Обещанное интервью с Денисом ГАБА, генеральным директором компании ГАБА-ЭСТЕЙТ,
подготовлено и будет выслано завтра специальным выпуском. Беседа получилась очень
интересная и информативная. Прошу вас, уважаемые подписчики, высказать мнения
и отзывы - они так же будут опубликованы в нашей рассылке.

---------------------------------------------------------------------------------------
В Москве будут строить по европейским стандартам качества

   Подведомственные  стройкомплексу  Москвы  проектные  организации в   ближайшей
 перспективе  должны  перейти  на  европейский  стандарт   качества работы. Об
этом сообщил глава Москомархитектуры Александр   Кузьмин.  По  его  словам, 
качество  проектирования  в  Москве за   последние годы повысилось, "в первую
очередь за счет конкуренции".   В настоящее время в столице работает более 400
различных проектных   организаций,   более  половины  из  которых  частные. 
А.  Кузьмин   сообщил,  что  в настоящее время сертификат европейского стандарта
  качества  уже получили две проектных организации: "Мосинжпроект" и   "Моспроект-2".
По мнению главного архитектора, получение подобного   сертификата  является 
"гарантией  качества  проектных  работ   перед   иностранными   инвесторами".
  В   свою   очередь,   глава   стройкомплекса   города  Владимир  Ресин  добавил,
 что  "качество   муниципальных  домов  сегодня и пять лет назад отличается в
лучшую   сторону  как  земля  и  небо".  С  февраля  2003  году в комплексе 
 архитектуры,   строительства,   развития  и  реконструкции  Москвы   работает
 горячая линия, на которую поступают жалобы о недостатках   в  домах-новостройках,
 возведенных  по городскому заказу. За этот   период времени на нее поступило
2732 обращения горожан, 2573 (94%)   неполадки  уже  устранены,  а оставшиеся
159 - находятся в работе.   Наибольшие  нарекания  у  новоселов  вызывает  качество
 столярных   изделий,  в  первую  очередь,  оконных  блоков  -  18%  от  общего
  количества  обращений,  отделочных работ - 17%, панельных стыков -   12%, 
инженерного  обеспечения  - 6%, вентиляции и кровли - по 4%.   Вместе  с  тем,
 по  сравнению с началом года, количество жалоб на   горячую   линию   постепенно
 сокращается.  Так,  если  в  феврале   ежедневно  поступало  в  среднем  55
обращений москвичей на плохое   качество новостройки, то в сентябре-октябре -
лишь 8-9 в день.

(Комментарий ведущего рассылки: интересно, означает ли это, что эксплуатация
жилой недвижимости станет более благодарным делом? Эксперты, пожалуйста, поделитесь
мнением.)

10 ноября 2003 г
Источник: Квадратный метр www.m-2.ru


----------------------------------------------------------------------------------------
Концерн Skanska East Europe учредил российское подразделение

   Шведский   строительный   концерн   Skanska  East  Europe  учредил   российское
 подразделение,  которое  с  1  ноября возглавил Андерс   Йоранссон.  Об  этом
сообщается в пресс-релизе концерна. Выделение   российского   бизнеса   Skanska
  в   самостоятельное  оперативное   подразделение,  подчиняющееся  головному
 офису в Швеции (до этого   российскими   проектами   управляла   финская  Skanska
 Oy),  было   произведено с целью усиления присутствия концерна на рынке России.
   "Российский   строительный   рынок   имеет   большой  потенциал  и   представляет
особый интерес для Skanska, - отмечает исполнительный   вице-президент   концерна
  Йохан  Карлстрем.  -  Для  того  чтобы   завоевать  сильные  позиции  на рынке,
мы решили усовершенствовать   деятельность  компании  в  России". Skanska является
международным   концерном,  предоставляющим  инновационные  строительные решения
и   осуществляющим  весь  спектр  услуг  -  от  разработки  проекта до   строительства
 и  управления объектами. Торговый оборот концерна в   2002  году  составил $17
млрд. В России концерн выполнил свыше 100   проектов.  В  настоящее время Skanska
строит в Москве "Альфа Арбат   Центр" и торгово-деловой комплекс на Новинском
бульваре.

10 ноября 2003 г
Источник: Квадратный метр www.m-2.ru

--------------------------------------------------------------------------------------
Законопроект обсудят за круглым столом

Вчера комиссия ЗАКСа по промышленности, экономике и собственности рассмотрела
поправки ко второму чтению законопроекта "О доверительном управлении имуществом
Санкт-Петербурга" Депутаты согласились с рядом поправок, предложенных Комитетом
Администрации города по управлению государственным имуществом (КУГИ). Поправки
предусматривают дополнительные условия передачи объектов коммерческой недвижимости
в доверительное управление. По предложению КУГИ в доверительное управление не
будут передаваться встроенные нежилые помещения. Члены комиссии предложили представителям
исполнительной власти обосновать критерии передачи ГУПов в доверительное управление
частным компаниям. Депутаты решили провести по этому законопроекту круглый стол
совместно с "Гильдией управляющих и девелоперов" с приглашением представителей
КУГИ, Фонда имущества и заинтересованных компаний.

11:52 5 ноября 2003
Источник: www.rre.ru 


-------------------------------------------------------------------------------------
Как стать рантье

Достаточно большое количество людей сегодня стали задумываться над тем, как эффективно
сохранить свои деньги и увеличить их количество. Помимо традиционных способов
- банковских вкладов и депозитов - многие стали открывать для себя инвестиции
в объекты коммерческой недвижимости - как надежное размещение капитала и высокодоходный
стабильный бизнес. К тому же, если средняя ставка по банковским вкладам на год
составляет сейчас 5 - 8% годовых, то рынок коммерческой недвижимости сулит более
солидный доход. Действительно, недвижимость - это хороший бизнес. Инвестор становится
владельцем вполне конкретного помещения, его никто не отберет - ни кризис, ни
даже пожар - ведь недвижимость можно застраховать. Кроме того, инвестор получает
высокий и стабильный доход, который дает аренда. 

Для того чтобы начать инвестировать в объекты недвижимости необходимо сначала
решить, в какой сектор недвижимости целесообразнее вкладывать свои средства:
жилье или нежилые помещения. Нужно отметить, что популярные квартиры значительно
медленнее растут в цене, да и доходы, которые может обеспечить коммерческая недвижимость
намного выше доходов от сдачи в аренду жилых помещений. Жилье дает доход от эксплуатации
(т.е. от аренды) порядка 10% в валюте, а нежилые помещения 16-20% в валюте, а
в отдельных случаях и все 25%.

Если инвестор взвесил все "за и против" и серьезно решил "вложиться" в рынок
недвижимости, то перед ним встает вопрос как это сделать? 

Самостоятельно 

Если инвестор хочет действовать самостоятельно, "не связываться с всякими посредниками"
- то он должен готовиться к худшему - потерям времени, потерям доходов, потерям
инвестиций, обману и т.д. Приведу всего два примера. 

Пример 1. Инвестор самостоятельно купил нежилое помещение на первом этаже здания,
расположенного в центре города и сдал объект недвижимости в аренду под ресторан.
Арендаторы в счет арендной платы сделали там достаточно дорогой ремонт. Одновременно
с окончанием ремонта в помещении на первом этаже, все здание было поставлено
на реконструкцию. В связи с начавшимися работами, арендатор утратил возможность
вести свой бизнес в этом помещении дальше. Таким образом, вместо ожидаемого дохода
инвестору пришлось выплатить арендатору компенсацию за ремонт (таковы были условия
договора аренды). Инвестор не получал доходов в течение одного года, т.е. в период,
когда велась реконструкция. 

Пример 2. Четверо инвесторов приобрели объект недвижимости в районе Отрадное.
Риэлтор, который выступал в качестве представителя инвесторов на переговорах
с продавцом пообещал, что сдаст этот объект в аренду достаточно быстро, и по
ставкам, превышающим рыночные. В итоге объект оказался абсолютно невостребован
арендаторами. Объект не приносил инвесторам никакого дохода в течение 7-и месяцев,
более того на его продажу ушло около 3-х месяцев. 

Бывают также случаи, когда начинающие (или даже "матерые") инвесторы допускают
юридические ошибки, неправильно оформляют документы, и т.д. 

С помощью инвестиционной компании 

Вне зависимости от суммы, которую инвестору интересно вложить в недвижимость,
будь это 1 000 000$ или 5 000$, обращение в специализированную инвестиционную
компанию необходимо. Только профессионалы могут дать инвестору квалифицированный
совет, куда целесообразнее всего в данный момент направить его средства, только
они смогут грамотно оформить сделку, провести финансовый анализ и оценку инвестиционной
привлккательности проекта, подобрать объекты в соответствии с требованиями и
предпочтениями клиента, помочь советом, урегулировать вопросы налогообложения,
а также обеспечить наиболее выгодные условия продажи(покупки/финансирования),
провести проверки, экспертизы, анализ документации, обеспечить необходимые согласования
и разрешения, и многое другое. 

Причем, обращаться нужно не к консультанту (агенту) по сдаче в аренду недвижимости,
не к риэлтору, а именно в специализированную инвестиционную компанию, профессионально
инвестирующую как собственные, так и привлеченные средства в объекты недвижимости.
Основное отличие между риэлторской и инвестиционной компанией состоит во взгляде
на процесс. Специалист из инвестиционной компании смотрит на инвестора как на
многолетнего партнера по бизнесу, ведь инвесткомпании выгодно, чтобы инвестор
получал прибыль, и полученные средства вновь вкладывал в недвижимость с помощью
все той же команды специалистов. Хорошая инвестиционная компания имеет целый
штат аналитиков, на постоянной основе анализирующих инвестиционный рынок коммерческой
недвижимости. Это позволяет сотрудникам инвесткомпании давать профессиональные
и точные консультации инвесторам по всем вопросам инвестирования в объекты недвижимости.


Основной задачей риэлтора, даже если это близкий знакомый, не раз помогавший
по жизни, является получение комиссионного вознаграждения, и риэлтору (агенту)
неважно, какой объект недвижимости (качество, доходность, спрос у арендаторов)
приобретёт инвестор. 

Обращение к профессионалам должно быть первым шагом на пути инвестора недвижимости.
Это долгий и непростой путь, но зато в конце пути инвестора ждет право собственности
и высокий (до 20% годовых доход).
Помимо оказания консультаций в широком понимании этого слова, профессиональные
инвестиционные компании занимаются созданием т.н. "партнерств", по аналогии с
традиционными американскими Partnerships, которые являются одной из форм коллективных
инвестиций в недвижимость. 

Схема инвестирования средств через партнерства (Partnerships) состоит в следующем:
Инвестиционная компания (организатор партнерства) формирует пул инвесторов, т.е.
группу физических и юридических лиц, заинтересованных в инвестициях в недвижимость.
Сотрудники инвесткомпании находят ряд инвестиционных проектов, в которые возможно
наиболее эффективно и надежно вложить деньги. Консультанты-сотрудники инвесткомпании,
пользуясь поддержкой аналитической группы, предоставляет инвесторам описание
нескольких наиболее интересных найденных проектов с их описанием и такими характеристиками
как доходность проекта, срок окупаемости, налогооблагаемая база, план аренды,
прогноз развития и многими другими. На основании этих материалов и консультаций,
каждый из инвесторов и принимает своё инвестиционное решение. После чего капиталы
инвесторов-партнеров, объединяются благодаря содействию профессионального инвестиционной
компании. На "объединенные" средства при содействии инвесткомпании приобретается
конкретный объект недвижимости (путем инвестирования или покупки). 

Права на объект доходной недвижимости распределяются между инвесторами сообразно
их вкладу в приобретение. То есть, если объект стоил 1 000 000$, а инвестор вложил
100 000$, то этот инвестор является собственником 10% прав на объект недвижимости,
а если вложил 5 000$, то соответственно - 0,005%. Однако, вне зависимости от
доли каждого инвестора величина дохода (в %), которую он получает, не изменяется.
То есть, если проект приносит 20% годовых, то каждый инвестор получает именно
столько. 

Инвесткомпания обычно берет на себя обязанности при необходимости осуществлять
сопровождение процесса сдачи объекта недвижимости в аренду. После того, как объект
недвижимости заполняется арендаторами, инвесторы начинают получать доход. Инвесткомпания
в некоторых случаях берет на себя функции Управляющей Компании (Property Management
Company), т.е. осуществляет техническую эксплуатацию, общее управление объектом
недвижимости, собирает с арендаторов арендную плату и т.д. 

Партнерства изначально создаются для широкого круга физических и юридических
лиц. Например, минимальный взнос в первом российском аналоге Партнерства(Partnership),
который открыла Инвестиционная Компания "ОРГМЕНЕДЖМЕНТ" составляет сейчас 5000
у.е. К преимуществам данной схемы инвестирования относится получение инвестором
наивысшей гарантии - права собственности на долю в конкретном объекте недвижимости,
а также то, что компания гарантирует получение инвесторами стабильного и высокого
дохода, который соответствует среднерыночным показателям (до 20% годовых). Кроме
того, инвесторы получают 100% контроль над денежными средствами на всех стадиях
своих отношений с Партнерством и его организатором (Инвестиционной компанией).


Прежде чем инвестор обратится в профессиональную инвестиционную компанию для
того, чтобы проконсультироваться у ее специалистов, или воспользоваться новой
возможностью - механизмом Партнерства, инвестор должен определиться, какую инвестиционную
стратегию выбрать. В настоящее время на рынке наиболее популярны три стратегии
поведения инвестора:

1. Купил-сдал
2. Купил-продал
3. Купил-сдал-заложил-купил-сдал-заложил... 

Купил-сдал Эта стратегия поведения инвестора относится к долгосрочным формам
инвестирования средств. Далее приводится очень упрощенный пример расчета по объекту
коммерческой недвижимости. 

Итак, объект недвижимости (долю в объекте недвижимости, если речь идет о механизме
Партнерства) приобретает физическое лицо(или группа физических лиц - также через
создаваемое инвесткомпанией Партнерство). Балансовая стоимость объекта (доли)
составляет, предположим, 3 млн. долл. 

В большинстве случаев балансовая стоимость намного меньше рыночной, и, следовательно,
налогооблагаемая база также ниже. Возьмем хороший случай - чистый доход от сдачи
в аренду данного объекта (доли), предположим, составляет 600 тыс. долл., или
20% от его стоимости. Налог на имущество физических лиц установлен в размере
2%(60 000 долл.) от стоимости. Налог на доходы физических лиц составляет 13%(78
000 долл.). Итого: чистая прибыль инвестора-собственника (ов) объекта(доли) равняется
462 тыс. долл. или 15,38% от балансовой стоимости. Срок окупаемости составляет
6,5 лет. Нужно заметить, однако, что в следующем году размер налога на имущество
уменьшится, что связано с амортизационными вычетами. 

Купил-продал. Как известно ничто на земле не стоит на месте. Цены на недвижимость
не являются исключением. За прошлый год рост цен на жилые помещения в среднем
составил 10-12%, тогда как коммерческая недвижимость подорожала на 15-20%. 

То есть именно столько (за вычетом налогов) заработал бы инвестор, купивший объект
недвижимости в прошлом году и продавший его сейчас. Однако сейчас на рынке жилья
в Москве действует эффект экономического пузыря - т.е. стоимость жилой недвижимости
превышает реальную ее стоимость в 3-4 раза, и рост все еще продолжается. В момент,
когда повышение цен на жилье превысит рост экономики Москвы, пузырь лопнет. Цены
моментально понизятся до реального уровня, а частные инвесторы, строительно-инвестиционные
компании, агентства недвижимости, многие банки будут на грани разорения. 

Тут уместна цитата. Леонид Краснянский, ДИПС:"Жилье - это товар, на который есть
спрос. Спрос сегодня большой. Пока есть спрос - растут цены. Как только рынок
насытится - цены упадут." 

Весь вопрос только когда они упадут. И этот вопрос немаловажен для инвестора,
который использует данную стратегию. 

Коммерческая недвижимость отличается от жилой тем, что в Москве сохраняется острый
дефицит как торговой, так и офисной недвижимости. Потенциальный размер рынка
офисных площадей становится понятным при сравнении Москвы с одной из Европейских
столиц, например, Варшавой. Количество офисной площади на одного жителя в Варшаве
составляет около 4,7 кв.м. 

Принимая во внимание аналогичное положение с потребностью в Москве: 12 млн. населения
х 4,7 кв.м.= 56,4 млн. кв.м. Количество имеющейся офисной площади сейчас составляет
9,8 млн. кв.м. 

Таким образом, потребность в офисных помещениях на перспективу составляет 43,62
млн. кв.м., то есть именно столько офисов нужно построить, чтобы сравняться с
Варшавой. Примерно такая же ситуация существует сейчас на рынке торговых помещений.


Итак, в ближайшее время кризис на рынке жилья может случиться, а вот на рынке
коммерческой недвижимости его не будет. 

Купил-сдал-заложил-купил-сдал-заложил-... Эта инвестиционная стратегия заимствована
многими отечественными инвесторами из зарубежного опыта, но при этом она применима
только если инвестор обладает хорошими, очень хорошими связями в банках(или просто
работает в банке). Итак, инвестор приобретает на собственные средства объект
доходной недвижимости (долю в объекте доходной недвижимости). Пользуясь своими
отношениями с банком, инвестор закладывает объект (долю), т.е. берет кредит,
например, на 6,5 лет под 12% с равновеликими ежеквартальными выплатами. Итого
чистая прибыль инвестора-собственника объекта (доли) равняется 462 тыс. долл.
или 15,38% от балансовой стоимости (см. пример 1). Т.е. доход, который обеспечивает
аренда, превышает размер выплат по кредиту. На данном объекте инвестор зарабатывает
в общей сложности 3,38% + он получает некую сумму денежных средств(в большинстве
случаев меньше рыночной стоимости залога), которую опять инвестирует в объект
доходной недвижимости(долю в объекте доходной недвижимости). А далее процедура
повторяется почти до бесконечности. 

Сложности, для преодоления которых нужны хорошие отношения с банком:
1. Не каждый банк согласится кредитовать на условиях, названных выше, т.к. средняя
ставка по кредитам под залог недвижимости составляет 15%.
2. Условия кредита нужно структурировать таким образом, чтобы получение арендного
дохода совпадало по времени с выплатами по кредиту. 

Выводы: На простой вопрос, как стать рантье, т.е. получать доход от своего имущества,
в том числе и недвижимости можно дать сейчас очень простой ответ: кто хочет,
тот может. При помощи инвестиционной компании теперь для того чтобы владеть недвижимостью
не нужно очень больших денег, достаточно 5000 у.е. Самое главное, вложить деньги
не в "пузырь", который может лопнуть, а так, чтобы это было надежно, т.е. в коммерческую
недвижимость.


Артем Цогоев, Управляющий директор Инвестиционной компании "ОРГМЕНЕДЖМЕНТ"


01.11.2003
Москва  
--------------------------------------------------------------------------------------

Об инфраструктуре элитного дома
Слишком хорошо – тоже не хорошо
(народная мудрость)

Несомненно, главным фактором для покупателей элитного жилья является не только
место расположения дома и планировка квартиры, но и внутреннее удобство для комфортного
проживания. 

Что же в первую очередь интересует покупателей элитного жилья? 

Особенно ценится эксклюзивность и наличие каких-нибудь интересных планировочных
решений – зимних садов, террас и возможность эксплуатирования кровли дома. 

Большой интерес вызывают пентхаусы – квартиры с панорамным видом, расположенные
на верхних этажах. Конечно не всё, что продавцы позиционируют как пентхаусы и
на самом деле ими являются. Зачастую за пентхаусы выдают две квартиры на верхних
этажах, объединенные в одну большую. На самом деле пентхаус должен соответствовать
всем необходимым требованиям, которые предъявляются к такому классу жилья. В
пентхаусах обязательно должны быть и витражное остекление, и высокие потолки,
и возможность выхода на эксплуатируемую кровлю. Всегда предусматривают отдельный
вход на этаж или прямо в квартиру. Иногда устраивают эксклюзивный доступ на этаж,
используя персональный лифтовый чип. Самое же главное – это панорамный вид из
окон, который придает каждому пентхаусу индивидуальную неповторимость. 

В последнее время наблюдается тенденция среди застройщиков – построить объект
класса "де-люкс", оснастить его огромным количеством дополнительных опций и продать
его по максимально высокой цене. Однако все эти дополнения в виде оружейной комнаты,
сигарной, музыкального салона, мини кинотеатра являются излишеством маркетинга.
В конечном же итоге все эти опции ложатся бременем на жителей комплекса, значительно
увеличивая эксплуатационные расходы 

Какой должна быть оптимальная инфраструктура в элитном доме? 

Подземный паркинг, охрана с видеонаблюдением, презентабельная входная группа
– всё это, безусловно, является неотъемлемой частью элитного жилья. Наличие бассейна
актуально в домах семейного типа, где много детей. Как правило, клиентам предлагаются
тренажерный зал, сауна, зона отдыха (с баром, бильярдной комнатой), детская игровая
комната, салон красоты (в комплексе с тренажерным залом или фитнес-центром).
Также приветствуется в доме наличие пунктов приема химчистки и прачечной, что,
несомненно, облегчает заботы жителей комплекса. 

По мнению большинства потенциальных покупателей, эксплуатационные расходы не
должны превышать 300 – 400 долларов в месяц. В больших элитных домах (площадью
не менее 10 тыс. кв.м.) стандартные расценки составляют один доллар за квадратный
метр. Помимо основных услуг в эту цену входит охрана, вывоз мусора, уборка территории,
эксплуатация лифтов, химчистка мрамора и плитки, еженедельная смена входных ковриков
в холле. Стоимость услуг распределяется между всеми жильцами в доме и напрямую
зависит от их количества. В небольших "клубных" домах (площадью 2-3 тыс. кв.
м.) расходы распределяются среди меньшего количества плательщиков. Суммарные
ежемесячные затраты, при том же наборе услуг, составляют 1,5 – 2,5 доллара за
квадратный метр. 

Для клиента важно оплачивать именно тот набор услуг, который ему необходим, а
не переплачивать за излишества. Практика показывает, что люди предпочитают платить
меньше и иметь оптимальный набор услуг 

Как правило, платить 1,5 – 2 доллара за квадратный метр в месяц клиенты соглашаются
сразу, но хотят понимать, сколько и за что они платят. Поэтому каждому жильцу
элитного дома предоставляют подробнейший список с указанием всех расходов. 

Итак, можно сказать, что инфраструктура комплекса элитного жилья должна быть
востребованной, т.е. оптимальной, но не перегруженной с учетом потребностей потенциальных
покупателей. 

Наталья Емельянова
Компания СИНВЕСТ
www.s-invest.ru 

------------------------------------------------------------------------------------------
На этом пока все. Буду рад Вашим отзывам, предложениям и новостям.
Ведущий рассылки - Александр Галашин   mailto:info@besh.ru