Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости # 2

Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Выпуск #2 03 ноября 2003 г
Ведущий рассылки - Александр Галашин mailto:info@besh.ru

Добрый день, уважаемые подписчики.
В настоящем выпуске - окончание статьи о случаях из практики выбора управляющих
компаний, и несколько материалов об инвестициях в недвижимость, опубликованных
на прошедшей неделе.

Начиная со следующего выпуска, мы будем публиковать интервью с первыми лицами
управляющих компаний. В следующем выпуске - Денис ГАБА, глава компании ГАБА-ЭСТЕЙТ.

Пожалуйста, пишите, какие наши начинания Вам нравятся, какие нет. Как Вы считаете,
уместно ли полное изложение статей, ранее опубликованных в СМИ, или достаточно
ссылки на их адрес в интернете?  Интервью с кем вы бы хотели прочитать в ближайших
выпусках?

Мой адрес info@besh.ru Буду рад Вашим отзывам и пожеланиям.
--------------------------------------------------------------------------------------------
Деньги вложили. Что дальше? (окончание)
Источник: собственные материалы Маркетинговой группы БЕШ www.besh.ru

(начало - объяснение "на пальцах", почему управление недвижимостью - это отдельное
занятие, почему необходимы профессионалы. Приведено несколько отрицательных историй,
как приглашение этих самых профессионалов "не помогло")

А есть ли положительные примеры? Есть, и гораздо больше. Иначе бы не имел смысла
весь рынок управления недвижимостью. Например, частная компания взяла у города
(ДГМИ) в доверительное управление здание. Срок контракта - 5 лет. Что такое городское
имущество, думаю, всем понятно: взяли не в лучшем виде, облагородили, немало
вложились сами. Компанию эту проверяли-перепроверяли - все хорошо. На основе
этого опыта складывалась даже методическая база доверительного управления, а
контракт продлен еще на пять лет.

Из недавнего - перепрофилированный торговый центр на МКАДе. Был убыточным, так
что во всех деловых журналах описали его отрицательный опыт. Сейчас владельцы
довольны. А множество перепрофилированных гостиниц и НИИ - ныне престижных бизнес-центров
- это уже не отдельные примеры, а целая индустрия.

Какие услуги в этой индустрии существуют. Полного исчерпывающего списка нет.
Разнообразие наименований, трактовок и "единственно правильных терминов" столь
велико, что уважаемые профессионалы периодически обвиняют друг друга в некомпетентности
на основе терминологических различий. Или удивляются, кто же их так назвал. 

Здесь перечислены только некоторые виды услуг, без претензии на полноту, общепринятость
или единственно правильное название.

Консалтинг. Может включать выявление и описание потенциала объекта, возможных
проблем, рекомендации по построению имиджа объекта, по оптимизации эксплуатационных
затрат, по управлению капитализацией зданий. Работы могут проводиться как в форме
законченного экспресс-анализа, так и развернутого продолжительного сопровождения
до проведения тендера и выбора управляющей компании.

Эксплуатация здания. Это все работы по поддержанию в исправном рабочем состоянии,
включая все инженерные сети, предупреждение аварий, уборку, взаимодействие с
надзорными органами и субподрядчиками.

Управление отношениями с арендаторами. В некоторых компаниях принято этот участок
работы называть "управлением недвижимостью". Задача управления отношениями с
арендаторами - стабильный доход. Для этого площади должны быть сданы, арендная
плата вовремя получена, все спорные вопросы между арендаторами и/или арендаторами
и собственником здания иметьь конструктивное разрешение, арендаторы довольны,
а на свободные площади - очередь желающих. Если очереди нет (а она часто исчезает
как раз к освобождению площади), надо искать новых - это тоже задача управляющего.

Рекламная и имиджевая поддержка объекта. Рекламисты и пиарщики не без оснований
утверждают, что это главная составляющая коммерческого успеха в управлении недвижимостью.
Как впрочем, эксплуатационные службы ратуют за эксплуатацию, риэлторы за сдачу
площадей, а бухгалтерия за учет. Смысл деятельности ясен. "Где ваш офис?" - "бизнес-центр
такой-то". Все, вопросов нет, это престижно, солидно, современно. Или "улица...,
дом..., пройти во двор, повернуть налево и еще налево, позвонить в звонок и вам
ответят". Невзрачно. Сдать площадь в таком объекте существенно сложнее - разве
что по бросовой цене. В любом случае, доходы от сдачи "раскрученного" бизнес-центра
существенно выше, и оперативные расходы поменьше.

Какой прок в этих примерах тому, кто вкладывает средства в недвижимость? Бесценный
опыт. Опыт клиентов услуги управления недвижимостьью, и опыт профессионалов управления.
Ведь именно на владении темой, наличии правдивой информации об особенностях этой
услуги в той или иной компании, на желании компании точно соответствовать потребностям
клиента базируется прочное обоюдовыгодное сотрудничество. Так что вывод - знать
надо. Надо знать управляющие компании, стандарты качества и разнообразие услуг
в управлении недвижимостью. Полезно иметь представление о том, как устроена услуга
"изнутри".  И знать, где можно получить дополнительную информацию, свободную
от подыгрывания той или иной стороне. Полностью устраниться от дел, ничего не
знать и получать стабильный доход от вложений в недвижимость невозможно. Как
и в любой другой области.

До недавнего времени информации, столь необходимой собственникам, практически
не было. Это и понятно, в первую очередь формируется рынок со всей инфраструктурой
в тех областях, где больше количество операций, количество контактов, скорость
обращения ресурсов. Для недвижимости - это риэлторский бизнес. Но постепенно
очередь доходит и до управления недвижимостью. Уже более года действует Гильдия
Управляющих и Девелоперов (ГУД). Планируется выпуск аналитического обзора компаний,
действующих на рынке управления недвижимостью. 

Информации становится больше, а значит, выбор в пользу того или иного варианта
управления можно сделать с большим основанием.  Жить стало лучше. У собственников
недвижимости больше возможностей для эффективного управления. В преддверии кризиса,
предсказываемого многими аналитиками рынка недвижимости, эти возможности могут
оказаться определяющими для сохранения и приумножения вложений. Как уже бывало
в недавней истории, неэффективное управление недвижимым имуществом приводило
к необходимости его продавать, а деньги от продажи уходили на оплату долгов и
оформления продажи. Чтобы не оказаться среди неэффективных собственников "новой
волны", самое время принимать меры заранее.


Оксана Л. Крымина, Маркетинговая группа БЕШ www.besh.ru
----------------------------------------------------------------------------------------
         
Сергей Рябокобылко, директор «Стайлз энд Рябокобылко», выступил с докладом по
теме «Составляющие успешного офисного девелопмента в современной Москве» 

Источник: Газета "Квартира. Дача. Офис" www.kdo.ru по материалам www.G-N.ru 

Сергей Рябокобылко, директор «Стайлз энд Рябокобылко», выступил с докладом по
теме «Составляющие успешного офисного девелопмента в современной Москве». Он
отметил: «Количество профессиональных игроков на рынке ограничено буквально этим
столом. Компаний, которые могут делать несколько проектов одновременно на высоком
профессиональном уровне, можно пересчитать по пальцам одной руки. Мы видим свою
роль в том, чтобы помочь инвесторам создавать хорошие проекты. Инвестор должен
понимать необходимость девелопмента еще в самом начале проекта. Часто бывает,
что некоторые компании заказывают проект, строят, а потом приходят к нам: «А
что нам с этим делать?». Зачастую нам приходится констатировать, что здание нельзя
уже приспособить к требованиям конечных потребителей. Роль девелопера — построить
проект с самого начала так, чтобы риски были прогнозируемы. В лучшем случае риски
могут быть покрыты за счет того интереса, который проявляют к проекту конечные
пользователи. Наша задача – создать такой объект, чтобы инвесторы могли получать
в течение 15 лет прогнозируемые и стабильные доходы». 

Тему иностранных инвестиций в рынок офисной недвижимости в Москве поднял Максим
Кунин, начальник отдела инвестиций в недвижимость «Flemming Family& Partners
(Russia) Limited»: «Микро- и макроэкономические условия в России достаточно благоприятны,
тем более, что произошло повышение инвестиционного рейтинга страны. Кажется,
инвесторы должны стремиться в Россию на наш привлекательный рынок. Почему же
этого не происходит? Мне кажется, по трем основным причинам: это отсутствие инвестиционного
продукта, сложность законодательства и, самое важное, отсутствие банковского
финансирования, которое западные инвесторы могут получить на Западе». 

М.Кунин отметил, что сегодня в Москве нет офисных зданий должного инвестиционного
уровня, когда в расчет берутся не только само здание и его расположение, но и
структура владения, состав арендаторов и заключенные с ними договоры аренды.


«Инвестор, который приходит на рынок, в первую очередь думает о том, как он с
этого рынка уйдет. И он рассчитывает на 10 лет вперед. И думает о том, как через
10 лет продавать объекты, которые купил сегодня. Как раз тогда будут заканчиваться
договоры аренды на землю. Что будет дальше? Кроме того, многие наши законы открыты
для различного рода интерпретаций. Все эти сложности требуют дополнительных выгод
для инвесторов, которые могут уйти в Китай или Азию. 

Проблема, которая назрела сегодня, – колоссальное количество как российских,
так и западных девелоперов. Есть угроза перепроизводства помещений, что грозит
понижением цен». 

На законодательные аспекты развития офисного рынка обратил внимание участников
круглого стола Игорь Венедиктов, партнер Ernst&Young. Он привел показательный
пример: «Министерство по налогам и сборам предлагает новый подход к определению
амортизируемого имущества. 25-я глава, 256 статья определили амортизируемое имущество
как те объекты основных средств, которые принадлежат организации-налогоплательщику
на праве собственности. Арендаторы задают такой вопрос: «Если я вложу в арендованное
здание миллион долларов, чтобы сделать нужную мне систему вентиляции, полы и
т.д., то где и как я смогу этот миллион долларов вычесть из прибыли для целей
налогообложения?» К сожалению, 25 глава не дает положительного ответа на этот
вопрос. Министерство по налогам и сборам выпустило письмо от 11 июня 2003 года,
где сказано, что те улучшения, которые производятся арендатором с согласия арендодателя,
не принимаются у него к уменьшению налогооблагаемой прибыли. Корни у этой проблемы
в 623-й статье ГК, которая прямо регулирует отношения арендатора и арендодателя.
Часть 2 говорит, что если есть согласие на улучшения, то арендатор имеет право
на получение компенсации от арендодателя. То есть нужно вычитать расходы у арендодателя.
Таких проблем можно избежать, правильно структурируя договор аренды, передавая
улучшения на баланс арендодателя, чтобы он зачел их в арендной плате. 

«Три года назад мало кто хотел говорить о России, год назад мы проводили 15 встреч
в день с людьми, которые хотели получить больше информации – сказал Владимир
Пинаев, зам. генерального директора компании Jones Lang LaSalle — Многие из инвесторов
приезжают в Россию в последнее время, чтобы оценить рынок. По нашей оценке, порядка
500 млн. долларов готовы выйти на наш рынок. Уже появляются фонды, которые своей
целью ставят не только покупку готовых объектов, но и девелопмент. Бурное развитие
ведет к насыщению рынка хорошими, качественными продуктами. Если будет западная
экспертиза и достаточное финансирование, то в среднесрочной перспективе 3-5 лет
мы можем ожидать появления крупных профессиональных проектов». 

Участники круглого стола обратили внимание на запрет законодательства в отношении
пенсионных денег: пенсионные фонды могут направлять средства в недвижимость лишь
из страховых резервов. Если этот запрет будет снят, то цифры инвестиций могут
быть увеличены в полтора-два раза. 

Еще пара интересных цифр: в прошлом году объем реализованных помещений на рынке
Москвы составил около 460 тыс. кв. метров. В этом году в первом квартале — 270
тыс. кв. м, что превысило аналогичный показатель по Лондону. 

Мнение, сложившееся у слушателей круглого стола: если макроэкономика не подведет,
то спрос и предложение на коммерческую недвижимость будут расти высокими темпами,
а напряженный баланс между ними по-видимому сохранится. Арендные ставки при такой
ситуации останутся на нынешнем уровне, однако, доходность офисной недвижимости
будет снижаться с ростом стоимости зданий. 

В круглом столе приняли участие представители компаний: «Экопрог», «Colliers
internatinonal», «Penny Lane», «EVANS», Группа компаний «Экоофис», «Realtex»,
«RMG», «CITY», «Бест-недвижимость», «ЦАН» (г. Санкт-Петербург), «Новое качество»,
«МСК», «Аваллон», «Домострой» (г. Набережные Челны), «МДМ - Банк», «Нотра», «Сити-эстейт»,
«Частная недвижимость», «УK Приволжская недвижимость», НПЦ «Фемто», «Комлект»,
«Агентство развития территории», «Сиблизингфинанс», «Сибирьгазбанк», «Камэнергомаш»,
«Московская недвижимость», «Клипер недвижимость». 


----------------------------------------------------------------------------------------
Время действовать пришло

Чего бояться? 

Источник: Павел ПРЯНИКОВ, газета "Квартира. Дача. Офис"  www.kdo.ru

Чего бояться? 

А ну случится так, как уже случилось при преобразовании московского рынка коммерческой
недвижимости – когда сотни миллионов долларов «проплыли» мимо, в западные риэлторские
и консалтинговые компании, в германские инженерные фирмы, в турецкие строительные.
В данном случае показателен пример гиперцентра «Мега», где консультантами проекта
выступали американцы, строили его турки и немцы, оборудовали австрийцы, а надзирали
за ходом стройки шведы. «Нашим компаниям что-то досталось из подрядов?» — спрашиваю
я знакомого pr-менеджера IKEA. «Да, — отвечает тот, — была одна такая, тянула
в «Мегу» оптиковолоконный кабель». Впрочем, чуть подумав он добавил: «Хотя и
в ней 50% акций принадлежали финнам и норвежцам, соответственно, и менеджмент
– их». 

Еще он привел пример, когда руководство IKEA намеревалось закупить стальные конструкции
у одной уважаемой российской сталелитейной компании, чей гендиректор заседает
в «клубе олигархов» — Российском союзе промышленников и предпринимателей. Но
не вышло – подвела компания, мало того что сталь не той марки оказалась, так
еще и пришла она с месячным опозданием. Для шведов же закончилось не все так
трагично – закупили сталь в Финляндии и Польше. 

Таких обид шведы не прощают, и должно произойти нечто сверхъестественное, чтобы
хоть еще один мало-мальский контракт достался нашим фирмам. 

Не потому ли так мало на рынке коммерческой недвижимости российских операторов,
что рынок этот «взрослый», на котором играют опытные западные компании, не прощающие
дилетантства? Какая ниша оставлена нашим – переделка бывших цехов под офисы класса
Д? Овощебазы? Или сегменты рынка, в которых иностранцам без связей делать нечего
– пивные, автомойки? Вот смотрите: на рынок современных складских помещений выходят
только американцы. Гипермаркеты – за европейцами, а российский проект «Мосмарт»,
от которого ожидали достойной конкуренции иностранцам, «затормозил». Загляните
в «Павелецкую Тауэр» – кто там управляет? 

Не от этого ли печаль в глазах российских участников рынка? Вот обещают, что
в следующем году иностранцы вложат 500-700 млн. долларов в московскую недвижимость.
И опять – мимо наших? 

Рынок осваивают банкиры 

Чем мы можем гордиться – так это почти 100-процентными собственными вложениями
в жилую недвижимость столицы. И это неплохо: зачем нам делить рынок коммерческой
недвижимости, где самая высокая доходность по проектам (среди складских помещений)
– 30-35%, если элитные дома приносят минимум 200% в валюте и даже «панелька»
– 60-80 процентов. Пусть иностранцы и горбатятся за свои копейки, а мы рубли
собирать будем – такая философия получается. 

На рынок жилой недвижимости ринулись даже банки, ранее в дележке этого пирога
не принимавшие участия (и правильно – если ГКО приносили 600% годовых в валюте).
Сегодня в этом сегменте активно играет, например, Газпромбанк, а Локо-банк (вы
слышали до этого такой?) принимает участие в строительстве комплекса «Неглинная
Плаза», где он взял на себя управление проектом, риск-менеджмент и внешнее финансирование.


Или вот взять банк «Авангард», занимающийся кредитованием жилищного строительства.
Только за первые 9 месяцев года он выдал кредитов на сумму более 15 млн. долларов.
Подобным занимаются еще десятки банков и даже страховых компаний (в числе последних
– «Ингосстрах»). 

Усилия банкиров по выходу на новые рынки понять можно – в России практически
не осталось сегментов ни среди финансов, ни среди других отраслей промышленности,
где можно получать такую прибыль. По оценкам аналитиков финансовых компаний,
по итогам этого года российские банки вложат в строительную отрасль не менее
60 млрд. рублей, из них около 40 млрд. – в Москве и 10 млрд. – в Санкт-Петербурге.
Сорок миллиардов рублей – это более 1,3 млрд. долларов. А кто-то радуется 0,5
млрд. и даже еще не им, а их ожиданию. 

Своя выгода 

Интересно, что работа банка со строителями и риэлторами не всегда проходит в
классическом режиме – выдача кредита и обратное его изъятие со временем с процентами.
Даже если такое и происходит, финансисты ссужают деньги под больший процент,
чем если бы вы брали их, например, для пополнения оборота компании. 20-22% в
валюте – зачем мелочиться, если проект принесет девелоперу минимум 60 процентов.


Но еще выгоднее – соинвестирование — и те же 60% уже делятся пополам. И уж совсем
сказочный вариант – создание дочерней структуры, занимающейся на деньги «мамы»
строительством. И тогда все 60% — в одном кармане. Но последний вариант чреват
и осложнениями. Например, в свое время «Альфа-банк» уже создавал такую структуру
(ее плоды поселок таун-хаусов «Рождествено») даже брал призы как лучший объект
года, но – раз, и дочерняя структура отпочковалась от «мамы»: делиться деньгами
– сложная для сердца бизнесмена штука. 

Будущее туманно 

И все же в каждой бочке меда, хотя и редко, бывает и ложка дегтя. Такая инвестиционная
активность банков на рынке жилой недвижимости может обернуться для них кризисом
или даже коллапсом. Такой пример был уже преподнесен финансовым учреждениям Юго-Восточной
Азии в конце 90-х (Гонконг, Таиланд, Южная Корея и др.). Банки активно кредитовали
строителей, когда рынок был на подъеме, гарантируя 30-40% доходности. Грянул
финансовый кризис, цены на недвижимость упали в одночасье на 30% (мы проходили
нечто подобное в 1998 году). Не помог даже и залог, который девелоперы предоставляли
банкирам – он тоже обесценивался. 

В некоторых странах вообще регулярно случается банковский кризис, связанный с
большими вложениями в недвижимость, особенно в строительство офисных помещений.
С такой проблемой Россия пока еще не сталкивалась — банковский рынок у нас существует
еще недостаточно долго. Но кризис в любом случае неизбежен – через 5 или 8 лет.
Он может случиться и быстрее, если на московский рынок выйдут западные инвестиции
в размере не 0,5 млрд. долларов, как обещают, а 2-4 млрд. ежегодно (или если
цены на нефть упадут ниже 12 долларов за баррель). Недавнее присвоение России
высокого инвестиционного рейтинга только приближает такой прогноз. Может еще
и поэтому так нерадостны российские участники рынка недвижимости – проигрывать
не хочется никому. 


----------------------------------------------------------------------------------------------
Дисбаланс растет

Являемся ли мы сегодня свидетелями образования «пузыря» или «пирамиды» на столичном
рынке недвижимости или нет? 

Источник: Аналитический центр IRN.RU www.irn.ru специально для КДО www.kdo.ru

Являемся ли мы сегодня свидетелями образования «пузыря» или «пирамиды» на столичном
рынке недвижимости или нет? Объективным ответом на этом важный вопрос является
тот факт, что в последние месяцы образовался значительный перевес спроса на рынке
жилья над существующим предложением. 

Основной причиной этого дисбаланса послужило ослабление позиций доллара в начале
этого года, в результате чего значительная часть населения поспешила перевести
свои сбережения из американской валюты в квадратные метры. В ряду других причин
– общая экономическая стабильность, рост доходов населения, благоприятная внешнеэкономическая
обстановка и высокие цены на экспортируемое сырье. В результате, в течение весны-лета
на столичном рынке недвижимости преобладал платежеспособный спрос, который привел
к значительному сокращению объемов предложения. 

Индекс стоимости жилья: 1330 $/кв. м (+ 4,3%) 

Индекс ценового ожидания: + 4,31% в месяц (+ 0.6%) 

Индекс доходности жилья: 6,12 от средней доходности по банковским депозитам (+0,7
б/д) 

Характерными индикаторами истощения предложения могут служить следующие обстоятельства.
Основной пик приобретения квартир в новостройках – более 50% квартир – сместился
с этапа возведения «коробки» здания на ранний этап начала строительства, вплоть
до начала земляных работ. На вторичном рынке существенно сократились объем баз
предложения и время экспозиции квартир. Примечательно, что в большинстве случаев
при продаже квартиры возникает аукцион – на нее не просто претендуют несколько
покупателей, но даже предлагается цена, больше заявленной продавцом. 

В период конца текущего года – начала следующего ситуация не может кардинально
измениться. Во-первых, запланированные объемы нового строительства в 2004 году
по количеству квартир не превосходят объемы прежних лет. Во-вторых, в условиях
растущего рынка маловероятен значительный выброс на рынок квартир вторичного
рынка. В-третьих, для широких слоев населения, помимо квадратного метра, не существует
простого, доступного и надежного инструмента для сохранения и приумножения сбережений.


Резюмируя вышесказанное, специалисты аналитического центра www.irn.ru склоняются
к выводу, что в условиях сохранения нынешней стабильности сохранится и рост цен
на московское жилье. Прекращение роста цен и даже спад могут произойти в случае
возникновения новых обстоятельств, в результате которых значительная часть населения
по тем или иным причинам начнет отказываться от приобретенных квартир. 

Аналитический центр IRN.RU http://www.irn.ru 

----------------------------------------------------------------------------------------------
Открывается Калининградский пассаж

Источник: www.russianrealty.ru  www.regions.ru

1 декабря в Калининграде откроется первое офисное здание высокого класса
Здание Калининградского пассажа - первое в Калининграде офисное здание высокого
класса - откроется 1 декабря. Первый-третий этажи в здании займет торговая часть,
а четвертый, пятый и шестой - офисные помещения. 

На здании пассажа, строящемся на Северном вокзале, будет установлена башня. Башня,
необходимый архитектурный элемент в проекте здания, станет настоящим украшением
Калининграда. По словам директора Калининградского делового Центра Виктора Королева,
на башне разместится смотровая площадка для туристов. А к 750-летию города на
башне будут установлены часы с тремя циферблатами. Внутри сооружения разместятся
инженерные системы и вентиляция. 


RussianRealty по материалам REGIONS.RU

------------------------------------------------------------------------------------------------

На этом пока все. Буду рад Вашим отзывам, предложениям и новостям.
Ведущий рассылки - Александр Галашин   mailto:info@besh.ru