Анонс: Имущественный налоговый вычет.Вступившая в силу в 2001 году часть II Налогового Кодекса РФ, до сих пор вызывает огромное количество вопросов у Вас, мои уважаемые читатели. В основном это вопросы, связанные с продажей и покупкой имущества. Особый интерес вызывают налоговые льготы. Поэтому я постараюсь ответить на более распространенные вопросы, которые Вы задаете в разделе Юридические консультации.
Имущественный налоговый вычет при сделках с недвижимостью
Вступившая в силу в 2001 году часть II Налогового Кодекса РФ, до сих пор вызывает огромное количество вопросов у Вас, мои уважаемые читатели. В основном это вопросы, связанные с продажей и покупкой имущества. Особый интерес вызывают налоговые льготы. Поэтому я постараюсь ответить на более распространенные вопросы, которые Вы задаете в разделе Юридические консультации.
Объекты, при продаже которых можно получить имущественный вычет: жилые дома, квартиры, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки и доли в указанном имуществе.
Срок владения и сумма имущественного вычета:
- если вышеуказанные объекты находятся в Вашей собственности менее 3 (трех) лет – имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 (одного миллиона) рублей, а также при продаже иного имущества в размере 125 000 (ста двадцати пяти тысяч) рублей.
- если вышеуказанные объекты находятся в Вашей собственности 3 (три) года и более, а также при продаже иного имущества, находящегося в собственности 3 (три) года и более – имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной Вами при продаже указанного имущества. То есть Вы освобождаетесь от уплаты налога при продаже такого имущества.
Когда можно использовать: в течение одного налогового периода. Налоговым периодом в соответствии со ст. 216 НК РФ признается 1 (один) календарный год. Независимо от срока владения, «освобождения от уплаты налога», Вы обязаны подать налоговую декларацию. Налоговая декларация должна быть подана налогоплательщиком не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Оплата налога, исчисленная в соответствии
с декларацией, производится не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Пример:В течение года Вы продаете квартиру и участок земли. Квартира оценена Вами в 3 000 000 рублей, участок в 100 000 рублей. И квартира и участок, находятся в Вашей собственности менее 3-х лет. Считаем:
3 000 000 - 1 000 000 = 2 000 000
100 000 меньше, чем 125 000, сумма полностью засчитывается в имущественный вычет. При этом, обратите внимание, что оставшиеся 25 000 тысяч никуда не прибавляются, не отнимаются, не зачитываются.
Примечание: Даже если в одном налоговом периоде Вы продадите 2 квартиры по 3 000 000 рублей каждую, и в собственности они будут менее 3-х лет, Вы все равно только с одной из них получите вычет в размере 1 000 000 рублей, а со второй – только 125 000 рублей.
Вычет с квартиры составит 1 000 000 рублей. Вычет с участка 100 000 рублей. Т.е. сумма, с которой уплачивается налог – это 2 000 000 рублей. Размер самого налога – это 13% от 2 000 000 рублей, т.е. 260 000 рублей.
В чем предоставляется имущественный вычет:
- в виде денежных льгот, т.е. налоговый имущественный вычет может предоставляться в денежном эквиваленте.
- также в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от реализации соответствующего имущества (за исключением реализации ценных бумаг, а также продажи имущества индивидуальными предпринимателями в рамках осуществления ими предпринимательской деятельности - здесь применяются вычеты, предусмотренные ст.221 НК РФ)
Особенности:
1. Если имущество принадлежит нескольким лицам на праве долевой или совместной собственности, то налоговый имущественный вычет распределяется между ними соразмерно их доли или в соответствии с их договоренностью (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
2. Имущественный налоговый вычет в случае нового строительства либо приобретения жилого дома, квартиры или доли (долей) в них теперь может быть предоставлен не только по окончании налогового периода, но и до его окончания по желанию налогоплательщика.
3. Получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета до окончания налогового периода возможно при обращении его к своему работодателю. Работодатель обязан предоставить налогоплательщику имущественный налоговый вычет при определенных условиях:
- налогоплательщиком в налоговый орган должно быть предоставлено письменное заявление на получение имущественного налогового вычета.
- налогоплательщиком в налоговый орган должны быть представлены следующие документы, подтверждающие его право на получение имущественного налогового вычета:
а) при строительстве или приобретении жилого дома, в том числе не оконченного строительством, - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
б) при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении указанного имущества или имущественных прав, акт о передаче имущества или имущественных прав либо документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;
в) платежные документы - квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.
- право на получение имущественного налогового вычета должно быть подтверждено налоговым органом по установленной форме.
- Если в течение года, налогоплательщиком была израсходована сумма на новое строительство либо приобретены на территории РФ жилой дом, квартира или доли в них в соответствии с положениями подпункта 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, физические лица вправе получить налоговый имущественный вычет в размере не более 1 000 000 рублей.
- Начиная с доходов 2005 года, налогоплательщик, помимо имущественного вычета в сумме 1 000 000 рублей, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученных от кредитных организаций на новое строительство или на приобретение жилого дома, квартиры, доли в них. Обязательным условием при этом является следующее: заемные средства должны быть фактически израсходованы на указанные цели. При
приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
Основание: По окончании календарного года, вместе с налоговой декларацией о доходах, полученных в календарном году, Вы вправе подать в ИМНС, заявление о предоставлении имущественного налогового вычета и документы, подтверждающие право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежные документы к ним. Декларация о доходах должна быть подана до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Если у вас не было иных доходов, кроме тех, которые Вы получали по месту работы в связи с трудовым или иным договором, и по которым организацией был удержан налог на доходы физлиц, то имущественный налоговый вычет предоставляется на общих основаниях. При этом ответственность за несвоевременное представление декларации (опоздание – после 30 апреля) не наступает (ст.119 НК РФ).
С 1 января 2005 года имущественный налоговый вычет, в связи с приобретением имущества (подпункт 2 пункта 1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.
3. Особенности предоставления имущественных вычетов до и после 01.01.01 г.
Согласно части второй Налогового кодекса, вступившей в силу с 1 января 2001 года налоговым вычетом можно воспользоваться еще один раз, несмотря на то, что вы уже могли воспользоваться им по предыдущему Закону о подоходном налоге с физических лиц. Федеральным законом от 5.08.2000 г. N 118-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах" не предусмотрено
ограничений в части того, что налогоплательщики, вновь приобретшие в собственность жилой дом или квартиру, не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным п.п. 2 п.1 ст.220 НК РФ, на том основании, что им уже была предоставлена льгота по подпункту "в" п.6 ст.3 Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц". В связи с этим налогоплательщики, ранее (до вступления в силу части второй НК РФ) воспользовавшееся в полном объеме льготой по подоходному
налогу по суммам, направленным на приобретение (строительство) жилья по одному объекту, имеют право получить имущественный налоговый вычет на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные после 1 января 2001 г. в порядке, предусмотренном п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ.
У налогоплательщика есть выбор, как воспользоваться льготой. Налогоплательщики, начавшие пользоваться налоговой льготой на основании Закона N 1998-1 и не полностью ею воспользовавшиеся до 1 января 2001 г. на условиях, предусмотренных этим Законом, имеют право по своему выбору на предоставление имущественного налогового вычета по этому объекту (квартире или жилому дому) в порядке, установленном п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ, с зачетом суммы расходов по строительству (приобретению) жилья,
ранее отнесенных на уменьшение совокупного дохода такого налогоплательщика, или на получение имущественного налогового вычета в полном объеме по другому объекту при приобретении в собственность жилого дома или квартиры после 1 января 2001 г.
Стоит также обратить особое внимание на то обстоятельство, что если налогоплательщик до 2001 года воспользовался ИНВ на максимальную величину, то на основании НК РФ он уже будет не вправе воспользоваться ИНВ. Но при этом, как уже говорилось выше, в случае приобретения другого объекта недвижимости право на получение ИНВ у налогоплательщика на затраты по данному объекту остаются.
Если гражданин приобрел два объекта недвижимости, один из которых до 2001 года и один после 2001 года, при этом право на использование ИНВ по первому объекту до 2001 года не использовано, то такому налогоплательщику придется выбирать: либо до конца использовать ИНВ по первому объекту, либо заново воспользоваться правом на ИНВ по второму объекту.
Налогоплательщики так же должны знать, что начав пользоваться ИНВ в одном налоговом периоде, гражданин не сможет им воспользоваться на следующий год, если в связи с реализацией имущества, передаст его другому лицу, т.к. такой налогоплательщик не сможет предъявить оригинал свидетельства на права собственности на такой объект.
Приобретение в собственность не оконченный строительством жилой дом не дает право на использование ИНВ вследствие того, что такое имущество не указано в перечне объектов, по затратам на приобретение которых предоставляется ИНВ.
Если налогоплательщик приобретает по инвестиционному договору квартиру, которая в собственность будет оформлена через несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию и оформления всех необходимых документов на дом, воспользоваться правом на ИНВ будет возможно, если налогоплательщик предоставит вмести с документами на предоставление ИНВ, акт приемки-передачи квартиры. Такая норма будет применяться к отношениям, возникшим с 01.01.05 г. До внесения изменений в НК РФ, действовало положение,
когда для того, чтобы воспользоваться правом на ИНВ было необходимо иметь свидетельство о праве собственности на квартиру во вновь построенном доме.
При покупке недвижимости не важно, обременена такая недвижимость или нет, например, залогом, обременение не является основанием к отказу в предоставлении ИНВ.
Налоговым вычетом можно воспользоваться и на доходы за прошедшие три года с момента подачи налогоплательщиком заявления на право использования ИНВ, если недвижимость была приобретена за несколько лет до предоставления в налоговую инспекцию заявления о ИНВ (ст. 78 НК РФ, п.4 Письма NСА-6-04/341).
При покупке недвижимости главными являются те свидетельства, которые подтверждают право собственности за приобретателем недвижимости, но не договоры по приобретению таковой. Т.е. если, например, по одному договору купли продаже приобретены две комнаты в коммунальной квартире, а свидетельства выданы отдельно на каждую комнату, то ИНВ будет предоставляться на произведенные затраты по одной из комнат.
Если квартира приобретается в собственность несовершеннолетнего родителями, то получить ИНВ за такую квартиру родители не смогут, несмотря на то, что они потратили денежную на приобретения жилья. Подать заявление на ИНВ может только покупатель, в собственность которого недвижимость оформляется.
Похожая ситуация, когда человек не имеет право воспользоваться ИНВ, если недвижимость была приобретена им в собственность на основании вложений или затрат другого лица, например, родственника или супруга.
Пенсионер, не получающий иного дохода кроме пенсии не вправе воспользоваться ИНВ, вследствие того, что ИНВ распространяется только на доходы, облагаемые налогом 13%, а пенсия налогом на доходы не облагается. Таким образом, пенсионер не вправе воспользоваться ИНВ.
Важно отметить, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп.2 п.1 ст.220 НК РФ, является единственным налоговым вычетом, который может быть перенесен в неиспользованной части на последующие налоговые периоды до полного его использования, без ограничения количества лет. Кроме того, в соответствии с п.2 ст.56 НК РФ налогоплательщик вправе приостановить использование рассматриваемого вычета (который является по своей правовой природе налоговой льготой в смысле ст.56 НК
РФ) на один или несколько налоговых периодов.
Для получения ИНВ необходимо заранее позаботиться об открытии банковского счета. Информация об адресе налогоплательщика, источнике выплаты дохода, коде ОКАТО административного образования (где находится налоговый агент), номере лицевого счета налогоплательщика, на который должен быть перечислен излишне уплаченный налог на доходы, реквизиты кредитного учреждения, в котором открыт лицевой счет, должны быть указаны в заявлении на возврат ИНВ. В противном случае, налоговый орган не
сможет исполнить свои обязательства по возврату бюджетных средств, через орган федерального казначейства, налогоплательщику. Таким образом, своевременность возврата излишне уплаченных в бюджет сумм налога зависит от самого налогоплательщика. Возврат средств по ИНВ на руки налогоплательщику, не практикуется.
При подготовке использованы материалы юристов Сухова О.В. и Нагорской Д.Е.
Как привлечь финансирование до $50 млн на срок 12-24 месяцев
Одна из главных проблем российских девелоперов – привлечение финансирование для развития девелоперского проекта на ранней стадии.
Как привлечь финансирование до $50 млн на срок 12-24 мес. до стадии проектного финансирования – этот вопрос станет главной темой на конференции «Финансировании девелопмента на ранней стадии», которая состоится 31 мая в гостинице GoldenRingHotel. Организатор конференции: BuildingMediaGroup.
В рамках конференции выступят одни из самых ярких экспертов российского рынка финансов и девелопмента. Среди них: Дмитрий Луценко, Mirax Group, который расскажет о стратегии создания устойчивой финансовой системы для девелопмента в России; Павел Косов, ВТБ, предложит варианты по организации
смешанного финансирования; Алексей Балашов, Банк ЗЕНИТ, покажет возможности корпоративного финансирования для развития проектов на ранней стадии (облигации, кредитные ноты).
На конференции также выступят: Евгений Семенов, KnightFrank, Элла Гимельберг, S&GPartners, Майкл Голомб, Система Галс и многие другие. Подробная информация о мероприятии.
