Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Советы по недвижимости, схемы, налогообложение, тенденции

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 20.477 RSS
←   Март 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.rokf.ru
Открыта: 02-08-2003

Автор
ЖУРНАЛЫ ОНЛАЙН

Статистика

20.477 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Советы по недвижимости, схемы, налогообложение, тенденции Новости недвижимости


12.03.2008
       РОКФЕЛЛЕР В деньгах счастье Новости недвижимости
http://www.rokf.ru

    АВТО  |  КАРЬЕРА  |  НЕДВИЖИМОСТЬ  |  БАНКИ  |  НАЛОГИ  |  ИНВЕСТИЦИИ  |  ВАЛЮТА  |  ДОМ И БЫТ  |  СТРАХОВАНИЕ  |  СОЦИУМ  |  ОТНОШЕНИЯ  |  РАЗНОЕ  |  ФОРУМ

НОВОСТИ
Февраль ознаменовался новым скачком цен на городскую недвижимость. В отдельных секторах рост превысил 7%. Эксперты считают, что это свидетельствует о возвращении отложенного спроса. А в долгосрочной перспективе ценовая ситуация будет определяться тем, что предложение по-прежнему значительно отстает от спроса.
Их снова переоценивают

Не припомню случая, чтобы динамика роста цен по секторам рынка образовывала такую правильную кривую, как в прошедшем месяце. Как на первичном, так и на вторичном рынке более всего (на 5,2-7,5%) подорожало самое дешевое типовое жилье, в меньшей степени - "эконом", "бизнес" и уже совсем немного (1,8-2,3%) - городская "элитка".

Понятно, что существует разница цен предложения и покупки, понятно, что падает доллар, а сами оценки допускают довольно большую погрешность. Но все-таки тенденция очевидна: покупатели стремятся приобрести самые дешевые квартиры, не обращая внимания на качественные характеристики. Помнится, в течение всего прошедшего года эксперты твердили, что на рынке происходит естественный процесс корреляции цен качеством: мол, переоцененные "панельки" в непрестижных районах не растут в цене и даже немного падают, а качественные новостройки дорожают и будут дорожать. И вот в прошедшем месяце как будто прорвало плотину: началась реализация отложенного спроса, и в первую очередь в самом дешевом секторе.

"С начала года наиболее высокими темпами дорожают именно самые недорогие квартиры,- констатирует заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова.- Обусловлено это тем, что основным фактором при выборе жилья по-прежнему остается цена. Нередко можно слышать вопрос: "У меня есть 5 млн руб., что вы можете мне предложить за эту сумму?" Одной из основных причин роста спроса можно назвать приход на рынок покупателей, которые в течение всего прошлого года выжидали и откладывали покупку. Для тех, кто в течение 2007 года не проявлял активности на рынке жилья, выжидая лучших условий и накапливая средства, стало очевидным, что существенного падения цен на жилье в Москве и области не будет. Напротив, жилье стало дорожать, а накопленные средства стремительно обесцениваться. Кроме того, нестабильность американской валюты и мировой экономики в целом, а также неутихающие слухи о деноминации рубля подталкивали многих к поиску стабильных источников если не накопления, то хотя бы сохранения сбережений, то есть к приобретению недвижимости".

"Наибольший прирост пришелся на пятиэтажки и другие дома, которые, честно говоря, готовы к сносу,- подтверждает коммерческий директор ОАО "Межрегиональная девелоперская компания" Алексей Остробородов.- Лидерами роста по-прежнему остаются однокомнатные квартиры. За последние два месяца, то есть в период ажиотажного повышения цен на недвижимость наибольший прирост пришелся на самые дешевые квартиры, которым есть куда дорожать. Таким образом, ждать изменения ситуации в лучшую для покупателя сторону в этом секторе рынка бессмысленно, самые дешевые квартиры будут дорожать и впредь".

Директор аналитического центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков приводит следующие причины опережающего подорожания дешевого жилья: "Во-первых, в период стагнации спроса - в первой половине 2007 года - минимальный платежеспособный спрос отмечался именно в сегменте экономкласса, желающих купить квартиру этой категории было меньше всего. Во-вторых, в этот же период коррекция цен на вторичном рынке коснулась именно сегмента экономкласса. Существовали некие ожидания, что цены должны скорректироваться. Именно в данном сегменте вследствие бурного роста цен 2006 года платежеспособные покупатели максимально отстали от рынка. И наконец, на рынке новостроек все меньше строится жилья экономкласса, поступающего в открытую продажу".

Перекосы предложения и спроса

Если сегодня главной причиной подорожания является психологическая (реализация отложенного спроса и отсутствие надежд на падение цен), то в долгосрочной перспективе основа этого тренда - постоянное уменьшение предложения. "Сейчас мы наблюдаем высокую оборачиваемость рынка и низкие объемы предложения,- говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).- Если весной прошлого года, в период разгара стагнации, на рынке экспонировалось 25-27 тыс. квартир, осенью 16-19 тыс., то на сегодняшний день - не более 13-15 тыс. Аналогичный объем предложения наблюдался в период сверхактивного роста цен весной 2006 года, когда месячный их прирост составлял около 10%". Прежде всего недостаток предложения ощущается именно в дешевом секторе.

"Квартиры в типовых новостройках сметаются мгновенно, соответственно этому устанавливается и ценовой уровень,- говорит генеральный директор компании "Оргстройинвест" Светлана Третьякова.- Не надо удивляться тому, что типовые новостройки на начальном этапе строительства продаются дороже, чем бизнес-класс. К примеру, этой весной мы начинаем продажу трех домов серии П-44Т на Варшавском шоссе с начальной ценой $4500 за квадратный метр, тогда как обычная цена для среднего бизнес-класса на "этапе котлована" - $3000. Надо учитывать два фактора. Во-первых, в домах бизнес-класса, как правило, нет маленьких площадей, и средняя цена покупки все равно выше. А во-вторых, срок строительства типового дома - меньше года, тогда как монолитного - 2,5-3 года. Отсюда и такой перекос в ценах".

Гендиректор компании Accent Real Estate Investment Managers Виктор Шлепов видит один из путей повышения предложения на рынке недорогого жилья в привлечении институциональных инвесторов: "Кризис ликвидности, повышение процентных ставок по ипотеке привели к тому, что многим девелоперам не хватает средств, чтобы завершить проекты. Это приводит к повышению цен и уменьшению предложения. Особенно справедливо сказанное в отношении жилья экономкласса: с конца 2007 года в Москве не заявлено ни одного проекта в этом сегменте. Главная причина - недостаток финансовых ресурсов. Банковское финансирование остается слишком дорогим. Инструментом, который поможет преодолеть стагнацию и восстановить равновесие на рынке, могут стать фонды прямых инвестиций в недвижимость. Раньше фонды рассматривали только проекты в сфере коммерческой недвижимости, но сейчас активно интересуются жильем, и это можно считать началом нового тренда".

С другой стороны, некоторые наблюдатели не склонны драматизировать ситуацию с несоответствием спроса и предложения. "Февраль стал "успокоительным" по объемам спроса и предложения,- считает руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов.- Взлет цен в последние месяцы зимы как раз и объяснялся пиковыми значениями этих показателей: спрос в январе, например, был сопоставим со значениями, которыми сопровождался бурный рост рынка недвижимости в 2006 году. Ни у кого уже не осталось сомнений, что на ситуацию повлиял приход "встревоженных инвесторов", обеспокоенных ситуацией на финансовых рынках, а также освоение состоятельными гражданами бонусов, выплаченных по итогам года. Рост предложения не поспевал за спросом - ценовой рывок оказался закономерным. Сегодня этот пик можно считать пройденным: за последнюю неделю февраля спрос упал почти на 15%. Небольшой прирост предложения, продолжавшийся до середины февраля, тоже сменился спадом, и сейчас этот показатель практически вернулся к значениям, с которыми завершился 2007-й".

Элита на очереди

В элитном секторе как в Москве, так и за городом, повышение цен не было столь явным. Однако это, по мнению экспертов, означает лишь то, что в дорогом сегменте всплеск цен еще впереди. Вот как оценивает ситуацию Алексей Сидоров, директор по развитию компании "Калинка-Риэлти": "На первичном рынке элитного жилья ситуация в прошлом месяце была стабильной. Несмотря на то что рынок жилья в Москве рассматривается как единое целое, сегмент элитного жилья обычно медленнее реагирует на изменения, происходящие на рынке в целом, в отличие от сегментов недорогого жилья. Таким образом, в связи с повышением покупательской активности в более дешевых сегментах в ближайшие месяцы следует ожидать увеличение активности в сегментах дорогого жилья".

При этом в элитном секторе сегодня заметна активизация застройщиков, что приведет к увеличению предложения в ближайшее время. "Можно отметить восстановление объемов элитного строительства: если за 2006 год было анонсировано всего семь новых проектов, то в 2007 году количество заявленных элитных жилых комплексов составило свыше 20 объектов,- утверждает Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.- Большая их часть будет реализовываться в 2008-2009 годах. Выход большого числа новых проектов положительно повлияет на рынок и способен сбалансировать дальнейший рост цен в элитном сегменте".

Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое качество", называет еще один фактор активизации элитного рынка: "1 марта вступил в силу закон N230-ФЗ, благодаря которому начинается приватизация памятников архитектуры, в результате этого ожидается рост на рынке элитной городской недвижимости".

А вот на загородном рынке уже в настоящее время чувствуется значительное увеличение предложения, в первую очередь на "вторичке". "Характерной тенденцией развития рынка загородной недвижимости в феврале 2008 года стало существенное увеличение объема предложения: с 7-8 тыс. в январе до 10-11 тыс. объектов (то есть увеличение почти на 35%),- говорит генеральный директор "МИАН - агентство недвижимости" Нина Кузнецова.- В первую очередь рост обусловлен значительным увеличением объема предложения на вторичном рынке (в основном коттеджей и земельных участков). В сегменте новых коттеджных поселков рост количества предложений значительно ниже - не более 8% по сравнению с предыдущим месяцем".

Стоит отметить и новый ценовой рекорд Рублево-Успенского шоссе: по свидетельству руководителя загородного отдела компании Mainstreet Беллы Ильинской, в феврале стоимость сотки земли здесь достигла $400 тыс.

Как дорожает жилье в Москве

 
Цены в феврале ($)

Рост/снижение
февраль/январь 2008
(%)

Новостройки:

Типовое жилье

3640

7,5

Экономкласс

4852

4,1

Бизнес-класс

7225

2,3

Элитное жилье

16263

1,8

Вторичный рынок:

Типовое жилье

5029

5,2

Экономкласс

5832

4,3

Бизнес-класс

7682

3

Элитное жилье

13 569

2,3


По данным аналитической службы "МИАН - агентство недвижимости".
Андрей Воскресенский, "Коммерсант"

Постоянный адрес статьи:
http://www.rokfeller.ru/realty/2008/03/11/083317.html
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ
Дефицит в квадратах
Очереди для нашей страны никогда не были чем-то диковинным. Дефицит определенных товаров наблюдался очень долгое время. Соотечественники выстраивались в ряд то за колбасой, то за сапогами, то еще за чем-нибудь. Сегодня, казалось бы, есть все. Однако эксклюзивные вещи все равно настолько востребованы ценителями, что достаются им совсем не просто. Элитное жилье не исключение. Его покупатели настолько избирательны, что иногда бывает невозможно предугадать, какое жилье им потребуется завтра. Это может быть однокомнатная квартира, малометражная, с большим количеством спален и так далее. Всех изысков не перечесть.
СЕГОДНЯ В НОМЕРЕ
НОВОСТИ КОМПАНИЙ




ПАМЯТКА
СЛОВАРЬ
ОПРОС
Радует ли вас то, что баррель российской нефти теперь стоит дороже 100 долларов?
       Rokfeller   E-mail: info@rokf.ru
 Размещение рекламы
 Экспорт материалов
(RSS Feed)

В избранное