Объявление на столбе было похоже на мечту: "Двухкомнатная квартира, 45 кв. м, все замечательно, продается за 30 тысяч долларов... И все бы хорошо, если бы не скромная приписка: отсрочка заселения. Для тех, кто не знает - это означает, что в квартире кто-то живет. И квартира продается с условием, что проживать там этот "кто-то" будет до конца дней своих. И только после его смерти покупатель станет полноправным хозяином квартиры.

Что говорит закон?

Законом установлены две формы подобной передачи имущества - рента и пожизненное содержание с иждивением (любопытствующим можно посоветовать обратиться к ст. 583-605 Гражданского кодекса (ГК) РФ, где все разъяснено подробнейшим образом). Если вкратце: рента подразумевает выплату ежемесячно определенной суммы. Пожизненное содержание с иждивением - предоставление определенных услуг (в законе о перечне этих самых услуг сказано очень расплывчато: "Может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде", поэтому, как правило, определяются они по обоюдному соглашению сторон).

Помимо этих двух форм иногда заключаются обычные договоры купли-продажи или дарения. При этом о праве продавца пожизненно проживать стороны могут либо договориться устно (самый плохой вариант, потому что покупатель может и передумать), либо внести соответствующий пункт в договор. Бывает даже так, что - если квартира двух- или трехкомнатная - покупатель сразу же вселяется в одну из комнат, а прежний владелец продолжает пользоваться остающимися. Все эти придумки законами прямо не запрещены, но знающие люди советуют ими не пользоваться вовсе, потому что в случае каких-либо нарушений одной из сторон, другой придется обращаться в суд. А там, как справедливо заметил наш президент, "Замучаетесь пыль глотать".

И при любой форме договора не очень приятным для покупателя является положение о том, что именно он считается собственником квартиры, т.е. на него "вешается" необходимость платить квартплату, налоги на имущество и все прочие траты.

Сколько-сколько?

Как и в большинстве коммерческих сделок, государство никак не регулирует цены - они определяются соглашением продавца и покупателя. Единственное ограничение, прописанное в ГК, размер ежемесячных выплат по ренте не может быть меньше 1 минимальной оплаты труда (МРОТ - сейчас ее размер 100 рублей), а по пожизненному содержанию с иждивением (тут закон говорит о стоимостном выражении месячного содержания) - двух МРОТ. К реальной жизни эти цифры отношения не имеют - минимумом в Москве являются ежемесячные выплаты в 1000-1500 рублей.

Закон также никак не ограничивает круг возможных участников сделки. Купить квартиру может любой, продать - тоже. Даже двадцатилетний. Другой вопрос, найдет ли он покупателя, и какую сумму этот покупатель согласится заплатить при таком немаленьком расчетном "сроке дожития".

Что касается реально заключаемых сделок, то, как говорит Евгений Рогачев, начальник отдела ренты агентства "Жилсоцгарантия", типичный продавец - это одинокая старушка лет 70 и более. При продаже квартиры она получает от 20-25% до 50% ее рыночной стоимости. Цена определяется множеством факторов - возраст, пол (известно, что мужчины в нашей стране живут лет на 15 меньше женщин), желаемый размер ежемесячных выплат. Если продавец согласен на небольшие суммы (1-1,5 тысячи), то первоначальная сумма будет стремиться к максимуму. Если же хочет получать помногу (6-10 тысяч), то продажная цена может опуститься и до 15 процентов.

Серьезной проблемой является последующая индексация выплат - ведь если после подписания договора продавец проживет, например, 10 лет, то инфляция превратит рентные платежи в труху. Закон, как помним, вмешается только в том случае, если выплаты станут меньше одной или двух МРОТ. Поэтому стороны договора стараются по мере возможности застраховаться. Раньше иногда фиксировали сумму в долларах. Сейчас иногда пишут в рублях, но не менее стольких-то МРОТ.

Страсти-мордасти

Журналисты очень любят живописать ужасные картины. Статью называем "Бизнес на смерти", и красочно описываем душераздирающую историю, как с некой бабушкой заключили некий договор, а потом ее хрясь! - и молотком по голове... На самом деле в случае насильственной смерти продавца покупатель оказывается первым подозреваемым, чтобы решиться на такое, ему надо очень сильно поссориться с собственной головой.

Куда более реальны другие сценарии - внезапное "прозрение" бабушки после нескольких лет, когда и первоначальные деньги, и рентные платежи давно получены-проедены. Дескать, не ведала я, что творила. Также договор может быть опротестован после смерти наследниками - бабушка была не в себе, вы ее обманули-опоили...

Механизмы защиты просты, как все гениальное. Взять с продавца максимальное количество расписок о том, что он понимает, что делает. Попросить его принести справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров. Все-все-все четко прописать в договоре. И не стесняться брать расписки за каждое действие. Принесли из магазина макароны - подпись, искупали в ванне - еще одна. И по итогам каждого месяца - отдельная бумажка о том, что все обязательства выполняются, претензий нет.

Договор содержания рискованнее, потому что сложно доказать качество оказывавшихся услуг. Рента в этом смысле прозрачнее, потому что сумма денег - материя очевидная и не допускающая разночтений.

Если же проблемы появились у покупателя, и он не в состоянии продолжать выполнять свои обязательства, то он может кому-нибудь квартиру продать - но только с согласия получателя ренты.

А выгодно ли?

На московском рынке несколько сотен агентств недвижимости. Из них очень немногие постоянно занимаются рентой. Почему?

Слишком велики риски, убеждена Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город": "Такие договоры очень легко оспорить, у продавца есть для этого очень много возможностей. Даже если бабушка на момент подписания всех бумаг вполне дееспособна, что будет с ней через три-четыре года? Не появятся ли наследники? Позиция компании - никогда не браться за ситуации, в которых мы не понимаем все до конца. Поэтому мы решили этим не заниматься.

Примерно то же, вероятно, сказали бы и другие компании - те, которые "отсрочкой заселения" не занимаются. Однако есть и другое мнение на этот счет.

По словам Е.Рогачева, уровень оспаривания таких сделок в Москве - одна из трехсот, т.е. доли процента. Это так же, как и в среднем по вторичному рынку. Конечно, имеются специфические риски, но нет многих других. Например, большинство обычных квартир много раз меняли собственников. А те, что приходят на договоры ренты, обычно обладают очень простой и прозрачной историей. Одинокая старушка, которая живет с момента постройки дома в 70-х годах, приватизировала квартиру в начале 90-х. Одни руки, нет сложной истории сделок.

Однако выяснилась очень любопытная деталь. Специализирующиеся на "отсрочке заселения" компании предпочитают заниматься не обычным поиском продавцов и покупателей. Основную массу квартир агентства выкупают на себя, для чего нанимают целый штат "уходчиц" - женщин, которые будут ухаживать за продавцами. А квартиры реализуются только после "физического освобождения". Это оказывается выгоднее.

Квартира. Дача. Офис

Постоянный адрес статьи: http://www.rokf.ru/realty/2005/12/15/101734.html

Ссылки по теме

Доля риска

Покупка и продажа долей в квартирах — не новое явление на российском рынке недвижимости. Однако последнее время такой вид сделок становится своего рода бизнесом.

http://www.rokf.ru/realty/2005/12/13/102153.html

Покупатели квартир каждый раз берут кота в мешке

http://www.rokf.ru/realty/2005/12/01/112338.html

Как риэлторы обманывают клиентов

Идея написать эту статью появилась у меня в результате личного опыта по обмену двух квартир в области на одну в Москве. Первую квартиру я продала с помощью частного риэлтора, вторую самостоятельно, купила подходящую тоже сама. Многие удивлялись: "Как, ты хочешь купить квартиру сама, без риэлтора?", как будто риэлтор – это гарантия хорошего результата.

http://www.rokf.ru/realty/2005/12/01/103912.html

Как не стать жертвой "недостроителей"

Сколько протестов возмущенных людей видел Горбатый мост! Вот и обманутые инвесторы пришли сюда добиваться правды. Сегодня мы попробуем понять, почему стал возможным такой обман, как избежать подобных проблем в будущем и что делать недовольным соинвесторам сейчас.

http://www.rokf.ru/realty/2005/11/22/001838.html

Также в номере

В прочный ящик

До новогодних каникул осталось совсем немного. Самое время собираться на отдых к теплому морю или просто в гости к родным в соседний город. Но помните: в отсутствие хозяев в дом могут забраться незваные гости. А потому лучше заранее договориться о взаимопомощи с соседями, подключить сигнализацию… Но надежнее всего спрятать все самое ценное в банковский сейф.
http://www.rokf.ru/banking/2005/12/16/190257.html

Иностранным банкам дадут работать

Заявление Владимира Путина о недопущении в Россию филиалов иностранных банков наделало много шума и запрете их деятельности. Однако если разобраться, само по себе слова президента не несут никакой угрозы работе уже существующим в России представительствам иностранных банков или банкам с иностранным капиталом.
http://www.rokf.ru/banking/2005/12/16/115405.html

[c] Rokf.ru, info@rokf.ru

Subscribe.Ru
Поддержка подписчиков
Другие рассылки этой тематики
Другие рассылки этого автора

Подписан адрес:
Код этой рассылки: realty.rokfrealty
Архив рассылки

Отписаться
Вспомнить пароль

В избранное

{#template MAIN} <div id="loginForm" style="display:none;" class="subscriberu_popup"> <div class="popup_register"> {#include js_tmpl_auth_reg_tab} {#if $P.login_register_tab == 1} <form class="authentication-form" method="post" action="/MEMBERLOGIN_authen_cred"> <dl class="rg_block_options"> <dt id="js_tap_panel_auth"> <h1>Войти на сайт</h1> {* {#include js_tmpl_auth_reg_button} *} {#include js_tmpl_auth_reg_action} <hr class="logreg_line noPhones"> <div class="logreg_descr noPhones"><p>{#include js_tmpl_auth_reg_descr} </p></div> <div class="logreg_advice noPhones"> Если вы еще не с нами, то начните с <a href="#" onclick="rgNav('js_tab_reg');return false;" class="dashed" data-func="registr">регистрации</a> </div> <br><br> <a class="dashed auth-enter" href="/manage/author/"><b>Вход для авторов</b></a> </dt> </dl> </form> {#/if} {#if $P.login_register_tab == 2} <div class="rg_block_options"> <div id="js_tap_panel_auth"> <h1>Регистрация</h1> <div class="social_reg"> {* <div class="rg_description">{#include js_tmpl_soc_auth_reg_descr}</div> *} {#include js_tmpl_auth_reg_soc} <div class="rg_soc_auth_agree">{#include js_tmpl_auth_reg_agree}</div> </div> <div class="subscribe_reg"> {* <div class="rg_description"> #include js_tmpl_auth_reg_descr </div> *} {#include js_tmpl_auth_reg_action} </div> {* {#include js_tmpl_auth_reg_button} *} <div class="clr"> </div> <hr class="logreg_line noPhones"> <div class="logreg_descr noPhones">{#include js_tmpl_auth_reg_descr} {#include js_tmpl_soc_auth_reg_descr} </div> </div> </div> {#/if} </div> {* <div class="gray_bg register_shadow"></div> *} </div> {#/template MAIN} {#template js_tmpl_auth_reg_tab} <ul class="rg_nav"> <li id="js_tab_auth" class="{#if $P.login_register_tab == 1} rg_active_nav {#/if} rg_first_nav"><a onclick="rgNav('js_tab_auth');return false;" href="">Вход на сайт</a></li> <li id="js_tab_reg" class="{#if $P.login_register_tab == 2} rg_active_nav {#/if}"><a onclick="rgNav('js_tab_reg');return false;" href="">Регистрация </a></li> </ul> <span onclick="hidebo();" class="rg_closed"> </span> {#/template js_tmpl_auth_reg_tab} {#template js_tmpl_auth_reg_action} {#if $P.login_register_tab == 1} {#include js_tmpl_auth_reg_soc} {#/if} <div class="rg_forms"> <input type="hidden" id="login_register_destination" value="{$P.login_register_destination}"/> {#if $P.login_register_tab == 1} <div class="rg_for_input"> <span class="rg_text_inner">E-mail или код подписчика</span> <input id="credential_0" class="js_keydown_selector rg_input_text" data-js_submit="no" data-js_next_input_name="credential_1" name="" type="text" /> </div> <div class="rg_for_input"> <span class="rg_text_inner">Пароль</span> <input id="credential_1" class="js_keydown_selector rg_input_text" data-js_submit="yes" data-js_action="js_loginFormBut" name="" type="password" onkeyup="showAttention(this,!!window.event.shiftKey)" /> <span class="pswd_attention" id="attention_pswd"> <span class="icon_attention"></span> <span class="pswd_attention-text" id="attention-text_pswd1">Русская раскладка клавиатуры!</span> <span class="pswd_attention-text" id="attention-text_pswd2">У вас включен Caps Lock!</span> <span class="pswd_attention-text" id="attention-text_pswd3">У вас включен Caps Lock и русская раскладка клавиатуры!</span> </span> </div> <div class="rg_for_input input-alien"> <span class="chk noPhones"><input id="chk_alien" name="" type="checkbox" /></span><label for="chk_alien" class="noPhones"> Чужой компьютер</label> <a class="forgot_pass" href="/member/totalrecall">Забыли пароль?</a> </div> <div class="rg_for_input"> <em id="auth_msg" class="reg_error"></em> <input id="lf_typeauthid" value="email" type="hidden"> <input type="submit" class="button button-red logreg_submit" id="js_loginFormBut" value="Войти">  <div class="loading loading-cover" style="display: none;"><div class="loader"></div></div> </div> {#/if} {#if $P.login_register_tab == 2} <div class="rg_for_input"> <span class="rg_text_inner">E-mail</span> <input id="arfemail" class="js_keydown_selector rg_input_text" name="" type="text" data-js_submit="yes" data-js_action="js_regFormBut"/> </div> <div class="rg_for_input rg_set_lineh rg_for_input_wide"> <label class="js_tap_panel_checkbox"> <span class="chk"><input name="" id='js_tap_panel_checkbox_terms' type="checkbox" data-js_submit="yes" /></span> Я ознакомился и согласен с <a class="link_txd logreg_accLink" href="/faq/vereinbarung.html">условиями сервиса Subscribe.ru</a> </label> <br /> <label class="js_tap_panel_checkbox"> <span class="chk"><input name="" id='js_tap_panel_checkbox_personal' type="checkbox" data-js_submit="yes" /></span> Нажимая на кнопку "Готово!", я даю <a class="link_txd logreg_accLink" href="/faq/persverordnung.html">согласие на обработку персональных данных</a> </label> </div> {* <div style="float: left;position: absolute;left: 11em;"> <img src="http://www.kupivip.ru/images/vip/logo.png?1604" style="width: 86px; vertical-align: middle;display: block;"> </div> <div class="rg_for_input rg_set_lineh"> <label class="js_tap_panel_checkbox"><input name="" id="js_tap_panel_checkbox_kupivip" type="checkbox" data-js_submit="yes"> Я хочу получать новости о скидках на одежду</label> </div> *} <div class="rg_for_input"> <em id="reg_msg" class="reg_error rg_for_input_wide"></em> <em id="reg_msg2" class="reg_error rg_for_input_wide"></em> <input id="rf_typeauthid" value="email" type="hidden"> <a class="button button-red logreg_submit" id="js_regFormBut" href="#">Готово!</a> <div class="loading loading-cover" style="display: none;"><div class="loader"></div></div> </div> {#/if} </div> {#/template js_tmpl_auth_reg_action} {#template js_tmpl_auth_reg_agree} <div class="rg_for_input rg_set_lineh rg_for_input_wide"> <label class="js_tap_panel_checkbox"> <span class="chk"><input name="" id='js_tap_panel_checkbox_terms_reg' type="checkbox" data-js_submit="yes" /></span> Я ознакомился и согласен с <a class="link_txd logreg_accLink" href="/faq/vereinbarung.html">условиями сервиса Subscribe.ru</a></label> <em id="reg_msg_soc" class="reg_error rg_for_input_wide"></em> </div> {#/template js_tmpl_auth_reg_agree} {#template js_tmpl_auth_reg_button} <div class="rg_butons_socials"> {#if $P.login_register_tab == 1} <a class="rg_btn_soc rg_bs_01 js_tap_panel_selector" action="auth_email" href="#"><span><i></i>Email</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_01 js_tap_panel_selector" action="auth_openid" href="#"><span><i></i>OpenID</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_02 js_tap_panel_selector" action="auth_vkontakte" href="#"><span><i></i>Вконтакте</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_02 js_tap_panel_selector" action="auth_mailru" href="#"><span><i></i>Mail.Ru</span></a> {#/if} {#if $P.login_register_tab == 2} <a class="rg_btn_soc rg_bs_01 js_tap_panel_selector" action="reg_email" href="#"><span><i></i>Email</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_01 js_tap_panel_selector" action="reg_openid" href="#"><span><i></i>OpenID</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_02 js_tap_panel_selector" action="reg_vkontakte" href="#"><span><i></i>Вконтакте</span></a> <a class="rg_btn_soc rg_bs_02 js_tap_panel_selector" action="reg_mailru" href="#"><span><i></i>Mail.Ru</span></a> {#/if} </div> {#/template js_tmpl_auth_reg_button} {#template js_tmpl_auth_reg_descr} {#if $P.login_register_tab == 1} Для оформления подписки на выбранную рассылку, работы с интересующей вас группой или доступа в нужный вам раздел, просим авторизоваться на Subscribe.ru {#/if} {#if $P.login_register_tab == 2} Для регистрации укажите ваш e-mail адрес. Адрес должен быть действующим, на него сразу после регистрации будет отправлено письмо с инструкциями и кодом подтверждения. {#/if} {#/template js_tmpl_auth_reg_descr} {#template js_tmpl_soc_auth_reg_descr} Или зарегистрируйтесь через социальную сеть. {#/template js_tmpl_soc_auth_reg_descr} {#template js_tmpl_auth_reg_soc} <div class="rg_soc"> {#if $P.login_register_tab == 1} <a onclick="return _checkSocConfirm(event)" href="https://oauth.vk.com/authorize?client_id=3954260&scope=wall,offline,photos,groups,video,audio,email&redirect_uri={location.protocol+'//'+location.host}/member/login/vk/&response_type=code&v=5.15" class="login_register_vk_button"> <span class="login_register_vk_icon"></span> </a> {#/if} {#if $P.login_register_tab == 2} <a onclick="return _checkSocConfirm(event)" href="https://oauth.vk.com/authorize?client_id=3954260&scope=wall,offline,photos,groups,video,audio,email&redirect_uri={location.protocol+'//'+location.host}/member/join/vk&response_type=code&v=5.15" class="login_register_vk_button"> <span class="login_register_vk_icon"></span> </a> {#/if} </div> {#/template js_tmpl_auth_reg_soc}

{#template MAIN} <div id="loginForm" style="display:none;" class="subscriberu_popup"> <div class="popup_register"> {#include js_tmpl_auth_reg_tab} <dl class="rg_block_options"> <dt id="js_tap_panel_auth"> <p class="rg_description">{#include js_tmpl_auth_reg_descr}</p> <div class="clr"> </div> {#include js_tmpl_auth_reg_action} <div class="clr"> </div> </dt> </dl> </div>  </div> {#/template MAIN} {#template js_tmpl_auth_reg_tab} <ul class="rg_nav"> <li id="js_tab_reg" class="rg_active_nav rg_first_nav"><a href="" onclick="return false;" >Регистрация</a></li> </ul> <span onclick="hidebo();" class="rg_closed"> </span> {#/template js_tmpl_auth_reg_tab} {#template js_tmpl_auth_reg_descr} <strong>Пожалуйста, подтвердите ваш адрес.</strong><br><br>Вам отправлено письмо для подтверждения вашего адреса {$P.register_confirm_mail}.<br>Для подтверждения адреса перейдите по ссылке из этого письма. {#/template js_tmpl_auth_reg_descr} {#template js_tmpl_auth_reg_action} <div class="rg_forms confirm_code_from_letter"> <div class="rg_for_input"> <span class="rg_inp_descr" style="width:15em;">Или введите код из письма:</span> <input type="text" value="" id="confirm_code" name="" data-js_submit="yes" data-js_action="js_confirmFormBut" class="js_keydown_selector rg_input_text_conf" > </div> <div class="rg_for_input"><label>Не пришло письмо? <b>Пожалуйста, проверьте папку Спам</b><br /> (папку для нежелательной почты).</label><br /> <a href="" onclick="ajax_recall_code();return false" >Вышлите мне письмо еще раз!</a></div> <div class="rg_for_input"> <em class="reg_error" id="confirm_msg"></em> <a href="#" class="button button-red" id="js_confirmFormBut">Готово</a> <div class="loading loading-cover" style="display: none;"><div class="loader"></div></div> <br> </div> </div> {#/template js_tmpl_auth_reg_action}