Квартиры

Квартиры по ценам и престижности, как и в любой стране мира, имеют два полюса: квартиры респектабельные элитные в малоквартирных, малоэтажных домах и квартиры типовые в многоквартирных домах.

Элитные квартиры (апартаменты) в старых, как минимум 60-летней выдержки, респектабельных домах после реконструкции производят сильное впечатление монументальными стенами, высокими потолками, затейливыми лестницами и ценами. Но это очень большая редкость. Элитные квартиры во вновь построенных, как правило - в виде комплексов, домах (т. н. новостройках) - с гаражом, бассейном, двором-парком и т. п. Сами квартиры имеют климат-контроль, всякие-разные джакузи и т. п. Цены могут быть от довольно умеренных до весьма высоких. Цена очень сильно зависит от района, престижности окружения, непосредственного соседства. Ценится соседство с парками, достопримечательностями.

Типовые квартиры в многоквартирных кирпичных и панельных домах различаются по цене в зависимости от степени ухоженности, района. Есть различия в цене и по этажам - первый и последний этажи несколько дешевле, но не всегда. Квартиры на первом этаже, выходящие на торговые улицы и примыкающие к ним (и к квартирам, и к улицам), могут стоить даже дороже, чем на средних этажах. Причина - в легкости перевода из жилого в нежилой фонд и переоборудования квартиры под магазин, кафе или офис. Квартиры на последних этажах также не всегда заметно дешевле квартир на средних этажах - многие дома имеют полноценные чердачные или технические этажи (в которых обычно располагаются лифтовые машинные отделения, кладовки, и даже жилые помещения). В некоторых случаях квартиры выше 5-8 этажа стоят несколько дешевле, чем нижние. Это может быть обусловлено водоснабжением, ветром, и т. п.

Посередине - практичные квартиры в новых малоквартирных (от пяти до пятнадцати квартир) домах, как правило, 4-х этажных, с гаражами в полуподвалах или цокольных этажах.

Однокомнатные квартиры - самые дорогие (за кв. м), ; двухкомнатные и трехкомнатные квартиры - самые популярные. Четырехкомнатные и многокомнатные квартиры по цене квадратного метра - самые дешевые, но это не относится к квартирам в элитных домах. На цену многокомнатных квартир в обычных домах влияет фактор дороговизны отопления большой площади и малочисленность, всего 2,8 человека, среднестатистической семьи.

Возраст квартир играет существенную роль в их стоимости, самые дорогие - или новые, или очень старые. Как правило, минимальна цена на квартиры соц. периода, 20-40 летней давности.

Для всех типов квартир ценится вид из окон, панорамность. Ориентация комнат только на южную и западную сторону может несколько снижать стоимость - летняя жара плюс солнце в самое горячее время суток нежелательны 4-5 месяцев в году. Только северная ориентация, или если солнечные лучи вообще не попадают в окна из-за затенения другими зданиями также снижает цену - в два зимних месяца квартира может превратится в холодный сырой или, по крайней мере, неуютный холодильник.

Окна могут быть или обычными, с двойным остеклением, или герметичными - пластиковыми, алюминиевыми, деревянными новых моделей, со стеклопакетами. Очень хорошо, если окна снаружи или изнутри оборудованы солнцезащитными жалюзи или шторками. Герметичные окна, межкомнатные, входные двери, если их конструкция отличается от системы "рейка плюс древесно-волокнистая плита", также повышают стоимость квартиры.

Балконы и лоджии - обязательны в каждой квартире, и если их нет - это огромный минус в цене.

Оборудование квартир и состояние, в зависимости от их "категории", варьируется от полностью оборудованной, отделанной и обставленой квартиры до голых стен, сантехники, бойлера и пр. не ремонтированных и обновляемых 20 лет. Минимально обычно оборудование обычной квартиры состоит из сантехники, бойлера в ванной, душа, кухонного бойлера, кухонной мойки, счетчиков-водомеров, электропроводки-выключателей-розеток, электрического счетчика, телефонного кабеля. В некоторых районах или комплексах имеется водяное отопление, но это не принципиально - по стоимости в настоящее время отопление электричеством даже экономичнее. И нигде нет централизованного горячего водоснабжения.

Кухня не оборудуется стационарной газовой плитой, так как газоснабжения "по трубе" попросту отсутствует (и слава Богу!).

Дополнительное кухонное оборудование может состоять из кухонных приборов - встроенных или самостоятельных электрической плиты или комбинированной газово-электрической, микроволновой печи, духовки, холодильника, посудомоечной машины, стиральной машины и т. п.

Дополнительное электрооборудование - это проложенные кабели: телевизионный, интернет; кондиционер, электроподогрев полов (честно говоря, порядочная глупость при отсутствии дополнительной теплоизоляции пола).

Из прочего - ванна, душкабина, джакузи, сауна... И очень хорошо, если в квартире есть настоящий камин.

Естественно, стоимость дополнительного оборудования квартиры включается в её стоимость. Все вышеперечисленные факторы делают разброс стоимости квартир, одинаковых по площади и классу, до нескольких раз (не считая стоимости дополнительного оборудования).

В отдельных случаях, таких как пентхаузы, сложная многоуровневая комбинация застройки прилегающей к малоквартирному дому территории, затейливая архитектура дома, - у квартиры могут быть некоторые элементы и отдельного городского дома или особняка

Городские дома, особняки

Городские отдельные дома и особняки есть и элитные в пару тыс. квадратных метров (с зимними бассейнами и прочим), и очень практичные дома, по цене сопоставимые с квартирами. Количество индивидуального жилья достаточно велико и обладание своим городским домом или его частью не есть что-то из ряда вон выходящее. Можно даже сказать, что "аномалией" являются многоквартирные дома.

Самыми дорогими являются элитные особняки докоммунистических времен. Индивидальная выразительная архитектура и сама солидность сооружения являются символом респектабельности. Это очень дорогая и серьезная недвижимость, которой мало. Несколько внешне "проще" вновь построенные особняки, которые свою престижность обосновывают оборудованием, площадью, расположением.

Обычные практичные дома из кирпича, а в последнее время из ячеистого бетона (пенобетона) есть во всех городах и во всех районах. Этажность - от одного до четырех, площадь - от 70 до пары сотен квадратных метров. Могут быть с двориком (и даже садиком!), а могут быть и между другими домами, практически без открытой территории, которую заполняют многоуровневые террасы, гаражи, площадки, съезды в гараж и т. п. - благо рельеф редко тут бывает плоским.

Состояние - от матового свежепостроенного или реконструированного великолепия до обветшавшей штукатурки. Внутри то же самое - от новейшего оборудования до застывшего и запущенного прошлого века.

Особую роль для особняков и индивидуальных домов играет их месторасположение. Это может быть как район парка в центре города, так и пригород. А есть целые районы, растущие на месте бывших соц. дач - коллективных садов, в которых даже улицы незаасфальтированы. В них тоже есть своя прелесть - вроде почти деревня.

Особое внимание следует уделять устойчивости грунтов, наличию близкорасположенных грунтовых вод, выходов минеральных вод, сероводорода. Ибо это может превратиться в серьезную головную боль в виде треснувших стен, запахов в подвале или гараже в цокольном этаже. На особо нестабильных склонах возможны даже оползни!

Стеновой материал домов - кирпич или пенобетон. Конструкцию большинства домов, построенных за последние 30 лет, можно описать так - монолитный железобетонный каркас (высочайщего качества!) из железобетонных колонн, перекрытий и лестниц, а ограждающие стены - кирпичные, в 1 пустотелый кирпич, обычно "жирно" оштукатуренный. В последние годы кирпич стали заменять пенобетоном, что заметно улучшило теплосберегающие свойства. Но сама конструкция предусматривает обилие железобетонных элементов, соприкасающимися через штукатурку с внешним воздухом, что приводит к серьезным потерям тепла. А это при нынешних ценах на энергию весьма ощутимо! Поэтому в последние год-два наружные бетонные элементы и стены стали дополнительно утеплять 20-40 миллиметровыми экструдированными пенопластами.

Поэтому, чем лучше шуба у дома лучше, или чем стены толще - тем он дороже.

Как правило, балконов, террас, лоджий, веранд - очень много, что весьма и весьма удобно. Поэтому, если их суммарная площадь составляет до 20% от площади полностью закрытых помещений - это хорошо и нормально.

Другой важной характеристикой, влияющей на стоимость, является возможность парковки на улице и наличие гаража. Ибо для центров крупных городов характерна "парковка с третьего круга в соседнем кварале", что доставляет мало удовольствия. Собственный гараж также может не являться гарантией парковки, ибо въезд в него часто (даже при принятии специальных мер) оказывается заблокированным жаждущими припарковаться.

Соседние магазины, рестораны, предприятия, учреждения, дороги, автозаправки и т. п. также могут оказывать существенное влияние на цену дома. Излишне буйный плейбой-бар или слишком популярная автомойка - очень специфичное дополнение к жилой недвижимости.

Рельеф улицы, ее покрытие, рельеф участка и прилегающей местности имеют важнейшее значение для определения цены недвижимости. Например, ухудшающими факторами могут являться: расположение самой низкой точки крутой улицы перед домом, расположение дома дома на дне "ямы" или наоборот, на гребне - на пути преобладающих ветров.

Для горных местностей, расположенных выше полукилометра, важен и рельеф подъезда к дому: маневрирование на узкой крутой улице на пониженной передаче с заносом четырех ведущих колес по льду среди слишком уж блестящих и новых автомобилей может быть захватывающим аттракционом только первое время - потом это превращается в излишнюю суету. В связи с изменениями климата данный аспект имеет определенное значение и для негорных местностей.

Основное и дополнительное оборудование городских домов и особняков существенно не отличается от оборудования квартир - Могут также в дополнение присутствовать и очень полезные вещи, такие как солнечные панели для подогрева воды, локальное водяное отопление с теплоаккумулирующими возможностями.

С умом обустроенный двор, если таковой имеется, также существенно влияет на цену. Газон, навесы из винограда (даже только для декоративных целей) и других многолетних лазающих растений, вечнозеленые деревья и кустарники, розы, альпийская горка, фонтанчик, бассейн (пускай даже декоративный), декоративные камни и керамика, освещение, система полива - всё это кроме того, что радует глаз и душу, имеет и сугубо практическое назначение - в жару создает более спокойный микроклимат и во дворе, и в доме, осенью и весной - смягчает контрасты дневных и ночных температур. Красивый и надежный забор и ворота также являются нужными и дорогостоящими элементами. Покрытие двора - или бетонное, или бетон вымощенный плоскими камнями. Менее практичным является покрытие из бетонной тротуарной плитки (постоянная борьба с травой по углам). Более дорогим, но менее уютным, - тротуарная керамическая или каменная плитка по бетонному основанию. Излишне гладкая поверхность создает в окружающем национальном колорите некоторую диспропорцию, и почему-то на таких поверхностях субъективно в жару - жарче, в холод - холоднее, а в дождь - покрее. К тому же объективно скользко, когда выпадает снег - шероховатая поверхность мало улучшает положение.

Следует отдельно остановиться на пригородных домах, как промежуточных по отношению к деревенским домам. Главным отличием является возможность иметь большую экологически чистую земельную площадь, очень даже пригодную для плодового садика, виноградника и даже огородика для выращивания закуски. И мало соседей на погонный метр забора. В этом случае хорошим дополнением является внутренний дворик с капитальной печкой для жарки на углях, барбекю, детской лужайки и т. п.

В домах в пригородах может быть только электричество и телефон. Иногда отсутствует централизованное водоснабжение, а канализация устроена в виде септика, раз в два года очищаемого ассенизационной машиной. С точки зрения комфортности такая минимизация внешних коммуникаций никоим образом не отличается от комфорта городской квартиры или дома. Автоматический насос качает воду из скважины или колодца и поддерживает давление в водопроводе, бойлер автоматически поддерживает температуру горячей воды, унитаз также не менее успешно справляется со своими задачами. Но есть районы, где в настоящий момент невозможно подключение кабельного телевидения и интернета. Стоимость таких домов, несмотря на обилие различной бытовой автоматики, обычно ниже аналогичных, но со всеми коммуникациями.

Земельные участки под жилищную застройку городские

На стоимость участков под жилищную или комбинированную с бизнес-недвижимостью застройку прежде всего влияет место, его перспективность и соседство. Для определения выгодности покупки данного вида недвижимости необходимо проанализировать её месторасположение в пяти измерениях и нескольких реализациях будущего. Данная задача оптимально решается при помощи машины времени и пространства, но если агентство недвижимости ее предоставить не может, то проблема тоже является решаемой. Под пятью измерениями участка под застройку понимаются:

• 1-е и 2-е измерения: длина и ширина - на расстоянии прямой видимости, но не менее чем 2-3 километра
• 3-е измерение: высота - земная поверхность плюс двухкилометровое воздушное пространство и глубина - существенное значение имеют первые 20-50 метров (если в офисе не предусматриваются помещения, защищенные от прямого попадания глубинной ядерной бомбы)
• 4-е измерение: времена года - то, что прекрасно летом, может быть неприемлемо зимой - и наоборот, и в сочетаниях
• 5-е измерение: время, ближайшие 3-5-15-50 лет - что будет в данной местности, на соседних участках; что будет в мире, какая будет техника, культура, цены наконец. И как всё это отразится на конкретной планируемой постройке в частности и участке вообще.

Под несколькими реализациями понимаются первые четыре измерения в разрезе пятого при различных вариантах будущего.

Вышеизложенное - шутка или нет? Однозначно: нет! Все эти "измерения" необходимо учитывать, хотя бы на качественном уровне, если одной из целей покупки является приращение стоимости недвижимости.

Цена земли городского или пригородного участка для строительства дома, особняка, малоквартирного дома может варьироваться в очень широком диапазоне - от нескольких евро за квадратный метр до нескольких сотен евро за квадратный метр. Учитывая характерные площади участков, имеющихся на рынке - от 600 кв. м до 40000 кв. м, получаем стоимость земельного участка от 3 тыс. евро до 8 млн. евро.

На цену предложения земельного участка оказывают существенное влияние как объективные факторы, такие как расчетная величина прибыли, сложившиеся на момент цены аналогичных участков, количество продаваемых на рынке участков, так и субъективные - слухи, личные мнения и т. п. Некоторые участки, способные принести 200-300% прибыли за 5 лет в виде приращения их стоимости и прямого дохода от сооружений на них, продаются практически бесплатно. И в тоже время участки, которые дай бог себя когда-нибудь окупят или вырастут в цене продаются по абсолютно максимальным ценам на рынке.

Так как цели покупки земельного участка под застройку могут быть самые разные - от выгодного помещения капитала до полного безразличия к финансовой строне дела, то и выбор участка может производиться по самым различным критериям. Главное, что нужно иметь в виду - это четкое понимание главной цели покупки, какие задачи при этом желательно решить, и чему не должен противоречить выбор. Так как рынок земли сложился еще не окончательно, и многие участки под строительство просто не присутствуют на нем, то возможен и активный поиск потенциальных продавцов. Практически бесполезно пытаться найти серьёзный земельный участок просто по объявлению - тема эта очень специфичная и деликатная, зачастую не терпящая широкой огласки. Некоторые шаги, предпринимаемые самостоятельно, без участия агентства недвижимости, могут привести даже к фатальным последствиям: продавцом может быть необратимо завышена цена, или может создасться ситуация, делающую сделку попросту невозможной.

Еще одна особенность - в старых частях городов свободных незастроенных земельных участков практически нет. В этом случае риэлтор и покупатель проявляют очень большую гибкость и фантазию при выборе земельного участка со строением, которые планируется снести.

Для предварительной оценки стоимости жилого сооружения на земельном участке, от которых собственно и зависит целесообразность покупки земельного участка под строительство в городе или пригороде