Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Вопросы недвижимости

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Новости Недвижимости и Строительства. Что? Где? Кто?"" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Март 2009   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Alv

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Продаём квартиру вместе с кредитом



Вопросы недвижимости

Информационная рассылка о недвижимости

Продаём квартиру вместе с кредитом: старая схема для Европы, новая для нас

Дмитрий Овсянников,
автор проекта «Об ипотеке по-русски»

В связи с кризисом многие заёмщики по ипотеке оказались в незавидном положении. Многим заёмщикам нужна помощь. Для кого-то помощью может стать отсрочка по уплате основного долга, а кому-то нужно решить вопрос с продажей квартиры, чтобы полученными от продажи деньгами, погасить кредит банку, и быть хоть без квартиры, но зато и без долгов. Сейчас разговор пойдёт об одной из схем продажи квартиры, находящейся в залоге банка.

Итак, что имеем?

Имеем квартиру. Когда заёмщик её покупал (пару лет назад), квартира стоила (в долларовом эквиваленте, 150 тысяч). (Дальше я буду приводить цены в долларах, поскольку в рублях цены упали не значительно, а в долларах падение цен (относительно сентябрьских максимумов 2008 года) составляет примерно 40%.)

Допустим, для покупки квартиры заёмщик брал валютный кредит в размере 135 тысяч долларов по ставке 10% годовых. И допустим, за два года заёмщик заплатил проценты за пользование кредитом, и погасил 15 тысяч долларов основного долга. Таким образом, остаток ссудной задолженности стал составлять 120 тысяч.

Как я писал выше, заёмщик покупал квартиру пару лет назад. С тех пор квартира выросла в цене и в сентябре стоила примерно 200 тысяч, а затем, стоимость квартиры упала, и на сегодняшний день аналогичные квартиры стоят 120 тысяч.

Посмотрим на ситуацию с трёх различных точек зрения: банка, покупателя и продавца.

С точки зрения банка: остаток ссудной задолженности равен стоимости предмета залога.

То есть, если заёмщик перестанет платить, банк, выставив квартиру на аукцион, не сможет получить достаточно денег, чтобы погасить свои убытки.

То есть, такой кредит считать «хорошим» - нельзя.

С точки зрения покупателя:

Покупатель может купить квартиру. Но для этого у него должны быть либо собственные средства, либо может взять кредит в том банке, в залоге которого находится квартира продавца.

Какие сейчас ставки по кредитам? 13 – 17% годовых? А в другом банке покупатель мог бы взять кредит под 12% годовых.

С точки зрения продавца:

Квартира в залоге банка. Круг покупателей – значительно уже, чем, если бы квартира продавалась свободной от обязательств, да и сам факт залога приводит к тому, что стоимость квартиры должна быть ниже стоимости аналогичных квартир, не обременённых залогом.

Как видно из примера, ситуация плоха для всех сторон возможной сделки:

- у банка – не обеспеченный кредит;

- потенциальный покупатель – должен или рисковать, чтобы купить квартиру, или делать лишние действия по снятию чужого залога, не может купить квартиру с кредитом другого банка;

- продавец – вынужден продавать квартиру дешевле, чем продаются аналогичные квартиры, не обременённые залогом.


А как превратить недостатки в достоинства?
Как сделать «плохой кредит» хорошим?
Как сделать так, чтобы покупателю было выгодно купить квартиру, находящуюся в залоге?
Как сделать так, чтобы продавец получил бы за свою квартиру не меньше денег, чем стоят аналогичные квартиры, не обременённые залогом, а больше?

Такой способ есть. Как человек, который занимается продажей квартир (в том числе и находящихся в залоге банков), я по своей работе часто общаюсь с потенциальными покупателями. И многие покупатели высказывают одну простую мысль, что с удовольствием купили бы квартиру… вместе с кредитом, то есть, платили бы по тем ставкам, по которым платит банку продавец квартиры.

Ну разве не наглецы, а? Не только купить квартиру дешевле, чем покупал её продавец, но ещё, и расплачиваться по кредиту по тем ставкам, которые у продавца, и которых сейчас нет на рынке!

А другой стороны, ну и что, что покупатель хочет купить квартиру, да ещё и кредит получить на «эксклюзивных» условиях, может от этого всем хорошо будет?

Давайте посмотрим.

Итак, есть наша квартира, стоимостью 120 тысяч.

Банки сейчас дают кредит в размере 70% рыночной стоимости залога. То есть, размер кредита может быть 84 тысячи. Остальные деньги заёмщик должен найти сам.

Заметили, как не обеспеченный кредит стал обеспеченным? Размер кредита становится на 30% меньше стоимости залога.

Выгодно банку?

Идём дальше: прежний заёмщик должен банку 120 тысяч. Но и квартира стоит 120 тысяч. Когда продавец продаёт квартиру за 120 тысяч, кто получает эти деньги? Банк. То есть, банк выдаёт новому заёмщику 84 тысячи, чтобы тот купил квартиру, и чтобы банк получил в итоге 120 тысяч. Заметили? Денег тратить банку не надо! Наоборот, путём такой нехитрой операции банк получает 36 тысяч «живых денег»!

Выгодно банку?

Посмотрим на ситуацию с точки зрения покупателя: покупатель может не только купить квартиру, но и получить кредит на таких условиях, которых нет сейчас на рынке (10% годовых – это же намного лучше, чем 13 – 17%)!

Выгодно покупателю?

Но посмотрим на ситуацию с точки зрения продавца.

Квартира продаётся, и в придачу покупатель может получить кредит по таким ставкам, которых сейчас нет на рынке. Заметили, как резко возросло число желающих купить квартирку на «эксклюзивных» условиях? Впору и цену повышать!

Выгодно продавцу продать свою квартиру не дешевле аналогичных квартир, не обременённых залогом, а дороже?

Это не моё изобретение: идеи – витают в воздухе: бери и пользуйся!

И ведь пользуются: такая схема продажи квартир, находящихся в залоге, применяется во многих странах. И вот, наконец-то, эта схема стала применяться у нас: пока что только в одном банке, но начало положено!
В избранное