Российские банки восстанавливают ипотечные программы на покупку жилья на вторичном рынке

Москва. 2 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ
Москва. 2 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - В феврале 2009 года еще 3 из 25 крупнейших банков на рынке ипотеки возобновили программы кредитования на покупку жилья. В абсолютном значении средневзвешенная ставка по всем ипотечным продуктам в рублях составила 18,82%. Такие данные приводятся в аналитическом индексе состояния российского ипотечного рынка, подготовленном компанией "Кредитмарт" за февраль 2009 года.

В соответствии с индексом "Кредитмарт Индекс. Ипотека", общее количество банков, предлагающих такие продукты, составило 19 (январь 2009 г.: 16 банков). Одновременно количество банков, предлагающих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости, сократилось с 13 до 12 банков, а количество банков, предлагающих кредиты на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья, сократилось с 11 до 9. Изменения в ипотечных программах банков отражают тенденции смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону объектов вторичного рынка, а также усилия банков по повышению качества кредитных портфелей, поясняется в отчете.

Средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам в феврале 2009 году увеличилась на 0,60% и составила 18,82% (январь 2009 г.: 18,22%). Увеличение темпов роста средневзвешенной ставки по сравнению с периодом декабрь 2008 г.

- январь 2009 г., когда рост ставок составил 0,11%, в первую очередь, объясняется колебанием валютных курсов в январе 2009 года, говорится в отчете.

По данным "Кредитмарт", по сравнению с январем 2009 г. рост средневзвешенной ставки в долларах США составил 0,52%, а в абсолютном значении средняя ставка составила 15,01%. (январь 2009 г.: 14,49%).

"В феврале 2009 г. продолжилось плавное увеличение процентных ставок в рублях и долларах США в предложениях с фиксированной ставкой. Это было, прежде всего, связано с сохранением тенденции ослабления рубля по отношению к доллару. Однако, по мнению экспертов компании "Кредитмарт", в марте 2009 года рост ставок может значительно замедлиться или полностью остановиться в связи с существующей очень высокой переоценкой ставок на кредиты и невозможностью для заемщиков позволить себе ипотечный продукт при нынешних условиях", - рассказывают аналитики "Кредитмарт".

Предложение банков по программам с плавающими процентными ставками остается ограниченным, однако, за прошедший месяц средневзвешенная ставка по данной категории кредитов в рублях сократилась, что связано с колебаниями ставок MosPrime и Libor, сообщается в пресс-релизе.

Средневзвешенная ставка по кредитам с плавающей процентной ставкой в рублях в феврале 2009 года уменьшилась на 3,92% и составила 31,64%, (январь 2009 г.: 35,56%), а по кредитам в долларах США - увеличилась на 0,71% и составила 10,96% (январь 2009 г.: 10,25%), говорится в Индексе.

"В феврале 2009 года наметилась тенденция снижения требований банков по ипотечным кредитам. Вероятность получения одобрения у банков на получение ипотечного кредита существенно выше, чем в начале этого года. Сегодня банки готовы рассматривать как официальные, так и неофициальные доходы физических лиц, подтвержденные по форме справки банка. Но, с другой стороны, банки очень требовательно подходят к кредитованию заемщиков в категории "Бизнес", под которую подпадают владельцы и руководители предприятий малого и среднего бизнеса", - рассказывают аналитики "Кредитмарт".

Максимальное соотношение показателя кредит/залог по всем рассматриваемым программам составляет 80%. Максимальный срок кредита по программам кредитования на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 50 лет, по целевому кредиту под залог имеющегося объекта недвижимости 30 лет, по кредиту на покупку дома с земельным участком 30 лет, сообщается в аналитическом отчете.

Индекс "Кредитмарт Индекс. Ипотека", публикуемый компанией на ежемесячной основе с января 2009 г., рассчитывается аналитиками компании Кредитмарт на основе анализа предложений 25 банков, являющихся крупнейшими игроками на рынке ипотечного кредитования России.


Ипотека: куда заплыла процентная ставка

02 марта 2009 | www.metrinfo.ru
Текст : Владимир Абгафоров
«Совершите вы массу открытий, иногда не желая того», - пел в старой экранизации «Двенадцати стульев» Остап Бендер в исполнении Андрея Миронова. С ипотечными заемщиками часто происходит то же самое: подписав несколько лет назад кредитные договоры, многие из них только сегодня начинают, что называется, на своей шкуре понимать, какие пункты имеются в этих документах. Особенно «повезло» заемщикам, которые брали кредит не под фиксированную процентную ставку, а под плавающую, которая сегодня ставит «спортивные» рекорды.

В январе клиенты одного из крупных и уважаемых ипотечных банков испытали шок: к ним пришли письма, уведомляющие, что проценты по выплачиваемым ими кредитам увеличиваются. Сами по себе подобные новости сегодня мало кого удивляют (привыкли, знаете ли, за время кризиса к плохим известиям), однако в данном случае поражали воображение цифры: вместо прежних 13-16% годовых в рублях платить стало надо по 27-30% (!).

Пообщавшись с родным банком, а также написав, как водится, коллективную жалобу в Центробанк, ипотечные страдальцы с изумлением узнали, что их кредитор прав: он действительно имел право увеличить проценты, и именно в таком объеме. Все дело в том, что ставка, указанная в кредитном договоре – «плавающая». Что это такое, и от какой жизни «заплыла» она на столь немыслимую высоту – во всем этом разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Как рассчитывается «заплыв»

Вопрос о процентной ставке – один из существеннейших пунктов кредитного договора. Здесь возможно два варианта: либо ставка однозначно прописана в виде цифры (например, «11% годовых в долларах США») – в этом случае она называется фиксированной. Альтернатива – ставка плавающая. «Она состоит, - разъясняет Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании «КРЕДИТ МАКС», - из двух частей: «базы» - изменяющегося во времени индикатора рыночной ситуации и «банковской маржи» или надбавки – некоей неизменной величины, которая добавляется к базе».

Банковская маржа постоянна, ее размер прописан в кредитном договоре. А вот что такое «база»? Существует признанный финансистами всего мира индекс Libor (London Interbank Offered Rate – Лондонская межбанковская ставка предложения) – средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым банками, выступающими на лондонском рынке.

«Можно сказать, что LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу, - говорит Марина Галактионова. – Ставка фиксируется Британской банковской ассоциацией (British Banker’s Association – ВВА) начиная с 1985 года ежедневно. Банки, входящие в базу расчета, предоставляют свои котировки между 11.00 и 11.30 по лондонскому времени. Около 12.00 публикуется так называемый фиксинг LIBOR, который рассчитывается путем внесения поправок и уточнений в предварительно полученные значения. Котировки банков упорядочивают, верхние и нижние значения отбрасывают, а оставшиеся усредняют».

Фиксинг LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской иене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Соответственно, для кредитов в этих валютах этот индекс и берется в качестве основы при определении процентов по кредитам. А рубли? Ими в Лондоне, как известно, не торгуют. Для российской валюты, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», существует отечественный индекс MosPrime Rate – он рассчитывается в Москве по похожим правилам.

Теперь вернемся к душещипательной истории, с которой мы начали эту статью. Кредитные договоры, которые подписали с банком его клиенты, были рублевыми, и ставка была прописана как MosPrime плюс 5-7%. До кризиса показатели индекса были в районе 8,5%, а к ноябрю минувшего года выросли до 22,5%. Так что размеры ставки по ипотеке совершенно «законно» достигли почти 30% годовых, тут нет никакого мошенничества…

Возможны комбинации

Кроме фиксированных и плавающих, бывают и гибридные кредиты. «На начальном этапе, который может продолжаться 1-5 лет, ставка устанавливается фиксированной, - говорит Марина Галактионова («КРЕДИТ МАКС»). - Как правило, ставка существенно ниже ставки ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, но выше, чем по обычным ипотечным кредитам с плавающей ставкой. После этого периода ставка начинает «плавать» в зависимости от рыночного индекса точно так же, как и в обычном кредите с плавающей ставкой».

А один из банков даже придумал такую схему: ставка фиксированная, но у банка есть право в одностороннем порядке повысить ее, если резко вырастет LIBOR. Все по закону: записано в кредитном договоре, и подпись заемщика имеется.

Есть и еще один аспект. В последние месяцы ставки по межбанковскому кредиту росли, и банки, естественно, не утаивали это обстоятельство от своих клиентов. Что будет, если процесс повернет вспять – не станут ли «забывать» извещать своих должников, что платить теперь нужно меньше? Наши эксперты затруднились ответить на этот вопрос – прежде всего, потому, что такая ситуация еще не складывалась. Но – зная реалии отечественного бизнеса – можно порекомендовать заемщикам пристально следить за индексами – тем более что отыскать их в интернете не проблема.

Плавающие маскируются под маленькие

Предлагая своим клиентам ту или иную форму процентной ставки, банк, разумеется, думает, прежде всего о собственных интересах. Изменить что-то заемщик тут вряд ли в силах – однако стоит хотя бы разобраться в этих резонах.

«Каждый банк принимает на себя всевозможные риски, связанные с финансовым положением в стране, стабильностью, дефолтом заемщика, с ликвидностью обеспечения, - объясняет Марина Галактионова («КРЕДИТ МАКС»). – При рефинансировании ипотечных кредитов стараются привлекать как можно более «длинные» ресурсы. Но, как известно, чем «длиннее» привлеченные деньги, тем они дороже. При плавающей ставке банк может рефинансировать свой портфель ипотечных кредитов с помощью «коротких» ресурсов, длина которых сопоставима с периодом переустановки плавающей ставки».

Добавим еще некоторые соображения. Не будет сильным преувеличением сказать, что конкуренции на нашем ипотечном рынке еще толком и не было – кредитование только-только стало становиться на ноги, как было прихлопнуто кризисом. В США и Европе, понятно, иначе – там были периоды (и очень длительные), когда банкам приходилось самым натуральным образом бороться за клиентов. Как? Лежащее на поверхности решение – предложить более выгодные условия, т.е. ставку пониже. Но для банка это невыгодно, а подчас и рискованно. Вот бы сделать так, чтобы ставка выглядела поменьше, чем была таковой по существу! «Плавающий» вариант как раз из этой серии. Во-первых, можно произнести цифру маржи. Поди плохо – кредит у нас «индекс LIBOR плюс 3%». О LIBOR’е клиент через пять минут забудет, а «3%» засядет в голове крепко. А во-вторых, процент и на самом деле получается ниже, но «с подстраховкой» для банка – именно в тот момент, когда ему нужнее всего деньги (периоды кризисов на рынке), ставки для клиентов повышаются.

В результате, как отмечают все эксперты, плавающие ставки очень популярны на Западе. Наши банкиры, похоже, просто не успели раскусить всю их привлекательность…

Когда она выгодна клиенту

Теперь посмотрим со стороны заемщика. «Плавающая» ставка в периоды, когда в экономике все хорошо, действительно ниже – это несомненный плюс. Однако не забудем, что повысится процент как раз тогда, когда момент будет самый неудачный: кризис – он для всех кризис… Фиксированная ставка – это гарантия, бОльшая надежность. Стоит напомнить, что банки предпринимали попытки поднять ставки и в случаях, когда процент фиксирован – в этом случае они пытались аргументировать снижением стоимости залога или изменением общей экономической ситуации, и наш журнал уже писал об этом: «Ипотека: банк потребовал доплатить досрочно. Что делать?».

И тот очевидный факт, что продолжения эта история не получила, лучше всего говорит о том, что размер процента, «русским по белому» записанный в договоре, является гарантией.

В общем, есть только одна ситуация, когда заемщику выгоднее плавающая ставка: если все в экономике спокойно, и он видит, что процент по кредиту выходит выгоднее. Но даже в такой ситуации «плавать» рекомендуется только тем, кто рассчитывает погасить ипотечный кредит досрочно: например, вы намерены через полгода после покупки новой квартиры продать старую и рассчитаться с банком. Если же ипотека подразумевается «по-настоящему», на 15-20 лет, то плавающую ставку следует признать очень рискованной.

Что делать «пловцам»?

Действительно, что делать тем, кто уже попал в подобную ситуацию? «Если финансовая ситуация осложнилась, стоит попробовать договориться о фиксации процента, - считает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». - Очень важно наладить контакт с банком. Не стоит забывать и о том, что банк, прежде всего, заинтересован в возврате своих средств. «Закручивая гайки», он рискует превратить добросовестного клиента в неплательщика».

В том самом банке, на который пытались пожаловаться незадачливые заемщики, жалобщиков собираются переводить на фиксированную ставку. Но – каждого в индивидуальном порядке. Поэтому какие-то общие правила игры установить пока что тяжело. Можем предположить, что бесплатно их никто никуда не переведет – наверняка обложат такими «комиссиями», что мало не покажется.