Каждый пятый ипотечный кредит в зоне риска

4.03.09 Газета.Ru
ТЕКСТ: Ольга Танас
ФОТО: ИТАР-ТАСС
В 2009 году просроченная задолженность по ипотеке может увеличиться до 10%, а то и до 20%, если кризис будет долгим, предупредил помощник президента Аркадий Дворкович. Это означает, что несколько десятков ипотечных квартир могут оказаться на рынке, что скажется и на платежеспособных заемщиках.

К концу года в России может резко вырасти задолженность по ипотеке, заявил в среду помощник президента Аркадий Дворкович. «Пока мы можем судить только по цифрам, которые уже есть, и по опыту других стран. Пока что цифры небольшие. В России они в среднем не перешли границу в 5%. По опыту других стран, цифры могут быть выше 20%», – сообщил Дворкович, также занимающий пост председателя наблюдательного совета Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По его словам, «по наиболее реалистичному сценарию просрочка по ипотеке может увеличиться по сравнению с нынешним уровнем в 2 раза». Дворкович подчеркнул, что точные прогнозы в нынешних макроэкономических условиях делать сложно, многое зависит от продолжительности кризиса. Правительство готово к разным сценариям.

Текущий уровень просроченной задолженности, названный Дворковичем, отличается от обнародованной ранее официальной статистики. Согласно последним данным Центробанка, в прошлом году общая задолженность по предоставленным ипотечным жилищным кредитам составила 995,2 млрд рублей. Просроченная задолженность достигла 12,1 млрд рублей, это всего 1,22%. В разы отличается показатель просрочки лишь у АИЖК. По словам председателя совета директоров агентства Александра Семеняки, на 1 января 2009 года просроченная консолидированная задолженность АИЖК составила 8%. Семеняка пояснил, что задолженностью считается отношение остатка долга по плохому кредиту к долгу в целом по портфелю. «Это соответствует задолженностям банков по международной отчетности», – добавил Семеняка.

Тем не менее цифры Дворковича банкиров не удивили.

«Цифра в 5% – это то, что видят банки по своей внутренней отчетности, то есть эта цифра соответствует действительности», – отмечает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. «Все банки готовятся к тому, что просрочка по розничному портфелю, включая ипотеку, составит около 10%. По-моему, у всех банков это стоит в прогнозах», – сообщил «Газете.Ru» источник в одном из крупнейших банков, входящих в топ-10.

Такой рост просрочки говорит о том, что огромное количество должников будет не в состоянии выплачивать ипотеку. Как уже писала «Газета.Ru», банки неохотно идут на реструктуризацию, поскольку боятся, что клиенты в массовом порядке захотят воспользоваться этой возможностью.

В результате эти квартиры могут оказаться на рынке. Продавать их будут либо сами заемщики, чтобы вернуть кредит, либо банки.

«Если банк изъял квартиру, то что он будет с ней делать? Он будет продавать, и для банков это вынужденная продажа, потому что они не готовы становится компаниями по управлению недвижимостью», – защищает банки Орлова.

Эксперты по недвижимости подсчитали, сколько квартир может уйти «с молотка». Размер просроченных обязательств по кредиту не идентичен стоимости квартиры, практически всегда существует первоначальный взнос, объясняет специалист одного из крупных банков, выдающих ипотеку. Поэтому надо исходить из средней суммы кредита – это порядка 3,7 млн рублей в среднем, по данным с 2002 по 2009 год. Поделив весь объем просроченных обязательств в 12,1 млрд рублей на средний размер кредита, получим около 3270 кредитов, что в данном случае идентично количеству приобретенных/заложенных квартир.

При росте просрочки до 20% это будет уже более 53 тыс. квартир.

Если значительная их часть будет выброшена на рынок, это может привести к падению цен на жилье. Получится снежный ком, захватывающий даже тех заемщиков, которые сейчас чувствуют себя относительно спокойно. Ведь снижение цен обесценивает их заложенную квартиру. Такой риск есть, соглашаются банкиры. Причем пострадать могут обе стороны: и заемщик, который может остаться без жилья, и кредитная организация. «Вполне возможно, что те заемщики, которые готовы обслуживать кредит при текущей цене недвижимости, не будут заинтересованы в обслуживании, когда цена упадет», – объясняет Орлова.

«Продаваемые должниками квартиры, конечно же, с некоторым дисконтом, чем обычные, не заложенные в банках квартиры, будут оказывать некоторое давление на рынок жилья», – говорит вице-президент Центра стратегических исследований в жилищной сфере Дмитрий Андронов. Впрочем, эксперт надеется, что такое давление не будет существенным: продавец-заемщик демпинговать совсем не заинтересован, да и доля продаваемых ипотечных квартир будет не слишком велика.

«Продажа квартиры применяется только в том случае, когда заемщик исчерпал все возможности рассчитаться по кредиту и в перспективе не предвидится никакой возможности для восстановления его платежеспособности, – добавляет вице-президент Собинбанка Павел Ильин. – В частности, облегчению финансового состояния могут способствовать уже названные инициативы АИЖК. Банки готовы работать по таким программам, поскольку в текущих условиях это меньшее из зол».


Страшный сон ипотечника: уволили, остановили стройку, подняли проценты

06 марта 2009
www.metrinfo.ru
Текст : Наталия Трушина Фото: abcnews.com
Кризис прошелся по ипотечным заемщикам от души. Здесь и угроза увольнения с работы или «мягкий вид» уменьшения заработка через снижение общего количества рабочих часов на неделе, и возможность остановки стройки из-за кризиса. Отдельная тема - давление со стороны банков через письма клиентам с настоятельной просьбой погасить долги, или косвенное стимулирование расчетов по кредиту через настойчивые звонки или «гарантирование» снижение выплат при расчете с банком «в краткосрочный период». Как на это реагировать? Советы профессионалов помогут заемщикам узнать, что предпринять в том или ином сложном случае.

Ситуация № 1

Когда работа – волк: убегает в лес

Самый популярный и, одновременно, один из самых болезненных вопросов заемщиков - «что делать, если уволили с работы»? Как сообщила Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Татьяна Микеева, директор департамента кредитования Независимого Бюро Ипотечного Кредитования (НБИК), алгоритм дальнейших действий заемщиков, купивших вторичное жилье, первичное, загородный дом или землю будет одинаковым, так как отношения заемщика с банком регулируются кредитным договором и не зависят от типа приобретенного жилья.

Первое, что нужно сделать заемщику - обратиться в банк, чтобы либо изменить график платежей, либо получить отсрочку по платежам на несколько месяцев. «Банк, безусловно, пойдет навстречу заемщику, если до этого он вовремя вносил платежи и не допускал просрочек, и разработает индивидуальный график платежей, который будет комфортным,» – считает эксперт.

«В некоторых случаях руководство финансового учреждения идет навстречу и позволяет отсрочить выплаты по основному долгу (как правило, на срок не более шести месяцев)» - утверждает Александр Гребенко, генеральный директор компании «Кредитный и Финансовый Консультант».

Действительно, банки уже начали пересчитывать заемщикам их платежи (см. заметку «Банки начали помогать ипотечным должникам»).

Правда, заемщику следует учесть следующие вещи:

1. скорее всего, после окончания периода отсрочки пени и штрафы все равно придётся уплатить;


2. ни в коем случае не стоит бегать от службы безопасности банка – это обернется еще большими штрафами и повесткой в суд;


3. если совсем безвыходное положение, можно договориться с банком о продаже квартиры и погасить за счет полученной суммы кредит.

Еще одна мера, которую могут предложить в банке с января 2009г. - воспользоваться помощью государства, если заемщик будет отвечать установленным требованиям, что позволит получить отсрочку погашения основного долга на срок до 12 месяцев, – напоминает Татьяна Микеева (НБИК).

Вопрос о государственной поддержке этой категории заемщиков настолько интересен, что достоин отдельного рассмотрения. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подготовило программу помощи заемщикам, чья платежеспособность резко упала в результате финансового кризиса в нашей стране. Возможность получения помощи от государства сроком на 1 год есть только у тех, кто соответствует требованиям Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) – специального подразделения АИЖК как раз для таких случаев.

В частности, на помощь государства могут рассчитывать только те заемщики, у которых в собственности нет никакой другой квартиры, кроме той, что куплена по ипотечному договору. Даже если у них есть доля в недвижимости в другом городе, то уже возникают проблемы. Сложности с государственной поддержкой возникнут так же, если у обратившихся есть депозит в банке.

Логика, вероятно, такая: категорию заемщиков с «кубышкой» в банке сложно отнести к беднякам, которым требуется помощь государства. Парадокс в том, что до кризиса оформить ипотечный договор могли только люди с хорошим достатком, работающие в основном, в финансовых сферах. Их отнести к «малоимущим» ну никак нельзя, но именно сотрудников финансовой отрасли увольняют чаще всего.

Определенный процент заемщиков сможет воспользоваться и государственной программой, позволяющей направить материнский капитал (около 300 тыс. рублей) на погашение задолжности.

«Считаю принятие закона об использовании материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам, взятым на строительство или приобретение жилья, очень своевременным – комментирует Надежда Герасимова, заместитель председателя Государственной Думы РФ. - В условиях финансового кризиса эта мера должна поддержать финансовое положение семей с детьми и поспособствовать смягчению финансовых проблем банков».

Понятно, что этот закон не для всех, а только для родителей с младенцами, причем не первенцами. Действие закона применяется к кредитам, взятым на срок по 31 декабря 2010 г. Распространяются эти правила также на кредиты, полученные матерью, ее родителями или супругом до момента рождения или усыновления ребенка, предоставившего ей право на материнский капитал.

Ситуация № 2

Взят кредит на новостройку. Стройка «замерзла»

Очень сложной ситуацией является «заморозка» стройки в связи с финансовыми проблемами организации в период кризиса. Здесь наши эксперты дают более осторожные советы.

Прежде всего, стоит посмотреть договор, заключенный с компанией-застройщиком, и если там прописаны какие-то штрафные санкции в случае задержки сдачи дома, нужно обратиться к руководству, с требованием выплатить полагающуюся компенсацию. В этом редком, а по нынешним временам просто чудесном случае, вы даже сможете от кризиса что-то приобрести. (Хотя и нужно заметить, что раз у организации нет денег на окончание строительства, то, скорее всего, на выплату компенсации тоже рассчитывать сложно). Если в договоре это не прописано, остается только ждать улучшения финансового положения компании.

Многое зависит и от того, какая форма договора заключена между застройщиком и дольщиком. Если вам повезло, и у вас есть на руках договор, заключенный в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ (а по такой схеме работают не более 10-15% строительных компаний), то нужно попытаться получить неустойку. Причем начинать решать вопрос с застройщиком следует в досудебном порядке – это наиболее рациональный путь.

В соответствии с п. 2 ст. 6 закона «Об участии в долевом строительстве…», если застройщик нарушает сроки передачи участнику долевого строительства квартиры, то ему придется уплачивать пеню. Пеня определена законом «в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». Если участник долевого строительства — гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Ситуация № 3

«Письма счастья» или добровольно-принудительный порядок

С усугублением экономического кризиса в нашей стране, пик которого, по оценкам аналитиков, придется на этот и 2010 год, ряд заемщиков может столкнуться с «просьбами» со стороны банков в «кратчайший срок» погасить задолженность по ипотеке. Хотя бы частично.

В этом случае нужно начать с внимательного прочтения кредитного договора, заключенного с банком, и понять, может ли банк в одностороннем порядке менять условия договора или нет.

Если может, тогда выход только один - рефинансировать кредит в банке, который предложит лучшие условия. Хотя рефинансирование пойдет уже по новым, ужесточенным «кризисным» правилам. Окажутся ли они лучше – вот вопрос.

Если в договоре не оговорено изменение условий кредита в одностороннем порядке, тогда смело можно проигнорировать такое «письмо». Обращаем ваше внимание, что настоятельные просьбы, так и останутся просьбами, если они не зафиксированы в соответствующих пунктах кредитного договора. (см. материал на эту тему «Банк решил повысить процент: действия заемщика»).

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Разумеется, проблемы ипотечных заемщиков, не исчерпываются перечисленными сложностями. Да и в каждой ситуации можно накопать кучу нюансов. Но ясно одно – складывать лапки и ждать, когда ситуация сама собой рассосется, не стоит. Нужно действовать.