Развитие первичного рынка жилья Петербурга: цена вопроса

Вот уже последние 3 года можно наблюдать за развитием первичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга, который в отличие от Москвы до последнего упирался от строительства новых домов. Однако, как говорится, раз спрос есть, значит надо строить, чем и воспользовались девелоперы. Таким образом, сегодня можно наблюдать за строительством новостроек и в северной столице, чего уже не скажешь о Москве, в которой теперь свободную землю девелоперам надо искать и искать. Итак, сколько проектов жилой недвижимости были выведены на рынок в Петербурге в 2014 году, а также, сколько еще предстоит в этом году, рассказали эксперты.

В конце 2014 года рынок порадовал петербуржцев большим объемом новостроек. Например, были выведены на продажу квартальные застройки в Приморском районе. В данной локации в прошлом году стартовало строительство крупного ЖК «Чистое Небо» компании Сетл Сити. В этом же районе в 2014 году компания ЛСР начала строительство своего нового масштабного проекта «Шуваловский». Строит в этой локации и московский девелопер компания СУ-155, проект мкрн. «Каменка». Помимо этого, также в Девяткино появились новые интересные проекты такие, как проект «Северная Палитра» московского девелопера ГК «МонАрх». Очень востребованным с точки зрения динамики продаж оказался ЖК «Я Романтик» компании Seven Suns на Васильевском острове, строительство которого также началось в 2014 году. На намывных территориях также стоит отметить новый проект Лидер групп «Гавань капитанов».

Говоря о вышедших проектах, Дмитрий Лехмус, партнер ГК Rusland SP, отмечает, что ЖК «Северная Палитра» - это новое понимание комфорт–класса для северной столицы. «Проект реализуется московским девелопером, поэтому и стандарты «московские», например, наличие гостевых санузлов в квартирах, гардеробных комнат, продуманная вертикальная логистика (большое количество лифтовых групп и т.д.), - отмечает он. – А ЖК «Я Романтик» отличает оригинальная концепция, а также разумная ценовая политика девелопера. Ожидается, что у ЖК будет концепция «безопасный двор», въезд на территорию комплекса автомобильного транспорта будет ограничен. На дворовой территории запланировано размещение «аллеи романтиков», вело - дорожек, а также причудливый ландшафтный дизайн».

Популярные

Наибольшим спросом в 2014 году в сегментах эконом и комфорт пользовались проекты Setl City ЛенСпецСМУ и Главстрой-СПб. В частности, можно выделить жилой комплекс комфорт-класса «Ласточкино гнездо» (ЛенСпецСМУ), проект эконом-класса «Вернисаж» (Setl City), проекты КОТ эконом-класса «Северная долина» и «Юнтолово» (Главстрой-СПб). Успешность застройщиков и высокие темпы продаж на их объектах объясняются удачным расположением пятен под застройку и быстрыми темпами строительства. Как правило, квартиры в таких проектах распродаются ещё до их ввода в эксплуатацию. Наиболее успешными элитными проектами в 2014 году стали жилой комплекс «Леонтьевский мыс» от одноимённого застройщика и «Александрия» (RBI).

«В ноябре мы наблюдали рост объёмов продаж на первичном рынке на 20% относительно других осенних месяцев, - отмечает Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. - Параллельно с этим росла и доля покупок инвестиционных бюджетных квартир, достигнув показателя 50% в общем объёме продаж. Доля инвестиционных покупок на рынке элитной недвижимости с целью последующей сдачи площадей в аренду составляет около 5%. Доля инвестиционных сделок на рынке элитной недвижимости никогда не была большой. Покупка элитного жилья для последующей сдачи в аренду крайне невыгодна из-за изначально высокой стоимости сделки. В текущем году вырос спрос на квартиры с евро планировкой».

Интересен тот факт, что в последнее время среди покупателей востребованы квартиры с объединенной кухней-гостиной и маленькой спальней. Такое предложение присутствует, например, в Smart-проектах (LEGENDA Intelligent Development), где в однокомнатной квартире площадь спальни составляет около 10 кв.м., а совмещенной кухни с гостиной – 16 кв.м. Застройщик позиционирует smart-формат, как жилье, где нет тех «мертвых» зон, которые не используются владельцами, сказываясь при этом на стоимости кв.м. Квартиры с евро планировкой удобны и практичны, поскольку большую часть времени жильцы, как правило, проводят на кухне и там же принимают гостей, а совмещенная с гостиной кухня большой площади отлично подходит для этих целей. Что касается рынка элитной недвижимости, то здесь наметилась новая тенденция, связанная со значительным увеличением площади проектов, популярность набирает «зеленое» строительство.

2015

Если говорить о планах девелоперов на 2015 год, по словам Полины Яковлевой, в текущем году в Санкт-Петербурге планируется ввести около 24 знаковых проектов жилых комплексов, расположенных преимущественно в районах Кудрово, Девяткино, а также станций метро «Старая деревня/ Пионерская» и «Лесная».

«На сегодняшний день продолжает активно развиваться южное направление, - в свою очередь отмечает Валерия Маркова, директор по продажам E3 Estate. - Но при этом стоит отметить, что популярность набирает и восток Петербурга: во Всеволожск и Колтуши приходят крупные девелоперы и, следовательно, территории начинают комплексно осваиваться. Также активизировались проблемные намывные территории на Васильевском острове».

Стоит отметить, что строительство объектов, ввод которых запланирован в 2015 году, началось уже несколько лет назад. На сегодняшний день у большинства застройщиков запущены квартальные застройки, где количество домов достигает более 20, поэтому правильнее сказать о запуске новых очередей строительства. Если рассматривать проекты, которые еще не запущены, таких более 100, все они находятся на разной стадии оформления, а как они будут выводиться – покажет время. На примере 2014 года можно сказать, что на рынок вышли проекты, которые даже не анонсировались, а некоторые перешли с 2014 года на 2015 год. Например, ГК «УНИСТО Петросталь» планирует в текущем году продолжить реализацию своих проектов комплексного освоения территории: в жилом комплексе «Тридевяткино Царство» в Мурино в продажу поступят еще два последних корпуса 9 и 11, в проекте «Аннинский парк» около Красного Села выйдет на рынок еще один дом, в жилом комплексе «Чудеса Света» проектируются жилые дома второй очереди.

Тенденции

Валерия Маркова отмечает, что тенденция последних лет – это освоение территорий на границе города и области и в дальнейшем именно в этом направлении и будут двигаться застройщики.

«Строительный рынок Петербурга достаточно активный, и даже, несмотря на кризис, стагнации значительной все же не будет, - в свою очередь продолжает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Сказывается тот факт, что девелоперам есть куда развиваться, у многих компаний большие запасы территорий: огромный банк земли у «ЛСР», у «УНИСТО Петросталь» во Всеволожске, Мурино и Новосаратовке. Повышается и без того высокий спрос на недвижимость во Всеволожском районе, здесь нас ожидают как комплексные, так и точечные застройки».

Тем временем аналитики прогнозируют возможное появление на рынке недвижимости Петербурга новых видов конкуренции. В настоящее время, помимо внешнего благоустройства, огромное внимание уделяется входным группам: это не просто отштукатуренные подъезды, это дома с дизайнерским оформлением холлов, дворы с видеонаблюдением, причем это становится не отличительной особенностью класса комфорт или бизнес, а обыденностью даже в банальном экономе. Также покупателей уже не удивишь детскими садиками, школами, спортивными площадками на территории жилого комплекса. Поэтому в борьбе за потребителя застройщики теперь строят оригинальные инфраструктурные объекты. Например, это и появление катков, различных небанальных игровых площадок для детей, велодорожки и велопрокаты. Помимо этого, теперь в северной столице, как и в Москве, почти в каждом комплексе все первые этажи отдаются под коммерческие помещения, где появляются магазины шаговой доступности, салоны красо ты, фитнес центры и много другое. Девиз сегодняшнего дня потребителя: «все нужное рядом», поэтому и застройщики стараются соответствовать потребностям своих клиентов.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», в свою очередь обращает внимание на тот факт, что по сей день востребованными остаются квартиры с полной отделкой, и многие застройщики начинают активно включать в свои объекты эту опцию, особенно в условиях локальной конкуренции.

Что касается отличий от проектов предыдущих лет, то, по словам Полины Яковлевой, здесь никаких негативных изменений нет, и вряд ли случится. «Экономический кризис в условиях конкурентного рынка не приведет к снижению качества строительства в пользу сокращения расходов девелопера», - уверена она.

Например, в жилых проектах «Аннинский парк» и «Чудеса Света», по словам Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», планируется использовать в новых корпусах продукцию строящегося в настоящее время собственного завода железобетонных изделий.

Среды новых проектов, которые являются самыми ожидаемыми в этом году – это «Петр Великий» и «Екатерина Великая» от компании РосСтройИнтвест, «Морские башни» в Приморском районе. Риэлторы рекомендуют следить и за новыми точечными объектами, цены на которые будет приятно удивлять по сравнению с гигантами рынка.

Спрос до начала

По данным аналитиков, со старта продаж квартиры уходят в среднем за 2-3 месяца, активный спрос начинается уже в первые недели. По их словам, как только анонсируется выход в продажу какого-либо жилого комплекса, люди становятся в очередь на приобретение.

«Часть застройщиков берут покупателей «на карандаш, иногда бывает, что в первые дни продаж раскупаются почти весь первый пакет квартир, которые выводит застройщик, - рассказывает Валерия Маркова. - Средний срок строительства дома 2 года. Но при этом стоит отметить, что срок зависит от этажности и от технологии строительства. Например, объекты, которые покупаются на котловане сегодня, будут построены в конце 2016 - начале 2017 года».

В настоящий момент наибольшим спросом у покупателей пользуются бюджетные однокомнатные квартиры и квартиры-студии. «Недвижимость стало доступной для покупателя, сейчас большинство может позволить себе купить отдельную, хоть и небольшую квартиру, - говорит Алексей Шмонов. - Покупатель, таким образом, стремительно молодеет: свое жилье все же лучше, чем жить с родителями или купить комнату в коммуналке, и сейчас с уверенностью можно сказать, что купить дешевле, чем снимать. Большая часть населения, которое отдавало деньги за съемное жилье, теперь предпочитает платить за свое».

Если обратить внимание на объекты, которые сейчас находятся в продаже, можно заметить следующую тенденцию: некоторые застройщики даже не строят дома с трехкомнатными квартирами. На сегодняшний день 70% дома состоит из квартир-студий и однокомнатных квартир, так как застройщикам строить двух-трехкомнатные не очень выгодно Оно и понятно почему - небольшие квартиры разбираются буквально за три месяца со дня открытия продаж, а объекты большего метража, увы, покупаются не так быстро.

Цены и прогнозы

Стартовая цена на квартиры-студии в ближайшем пригороде Петербурга, находящемся в непосредственной близости к городской черте, начинается от 1,3 млн рублей. Что касается объектов в городской черте, то стоимость на аналогичные варианты начинается от 1,8 млн рублей. – это студии на 22-23 кв/м. Ценник на однокомнатные квартиры примерно следующий: от 2-2,2 млн рублей ближайший пригород, 2,7-2,8 млн рублей - объекты в городе, средняя площадь такой квартиры от 35 кв/м.

По данным Дмитрия Лехмуса, в ЖК «Чистое небо», который относится к комфот-классу, средний ценник на квартиры около 85 – 90 тыс. рублей за кв. м., в ЖК«Шуваловский» - от 70 тыс. рублей за кв. м., «Северная Палитра» - в среднем 60-63 тыс. рублей, «Я Романтик» - в среднем 95 тыс. рублей, а в ЖК «Каменка», который является эконом-классом - 70 тыс. рублей за кв. м.

Несмотря на эти данные, Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс.Недвижимость», отмечает, что в связи с инфляцией в стране стоимость квадратного метра будет плавно повышаться. «Рост зависит от инфляционных показателей, цен на энергоносители и общей экономической ситуации в стране, - говорит она. - Никаких особых потрясений мы не ожидаем, потому что спрос все равно сохраняется, он есть всегда. Те, кто хотел сделать инвестиционные покупки, их уже сделал, и сейчас это будут скорей покупки в целях улучшения жилищный условий, а также плановые покупки – на уровне жизненного цикла среднестатистической семьи. К такому уровню спроса и готовятся застройщики в этом году».

На сегодняшний день самые популярные объекты те, строительные работы на которые завершаются в 2015 году, и понятно, что объекты, выведенные в конце 2014 года со сроком сдачи в конце 2017 года - начало 2018 – они не столь популярны в виду повышенных рисков. Следовательно, наибольший спрос на квартиры с высокой степенью готовности. Застройщики, понимая эту ситуацию, повышают стоимость квартир в уже сданных объектах, то есть предлагают так называемые безрисковые активы. Даже, несмотря на высокие цены, по словам Ольги Журавлевой, покупатели на такие квартиры все равно есть.

Что касается покупок квартир с привлечением ипотечного кредита, если в прошлом году их число составляло порядка 30-40%, то в последнее время их количество резко упало. Но, тем не менее, после первого шока некоторые банки начали понемногу снижать процентные ставка – с 20-22 до 16,5% (ВТБ, Банк Москвы), поэтому есть вероятность, что постепенно ситуация с ипотекой наладится и рынок начнет работать в прежнем режиме.

Автор: Сугра Гаджиева