Что будет с ценами на недвижимость в 2015 году

2014 год крайне нехорошо прошел для российской валюты. Если сперва пошли слухи и предпосылки о возможной девальвации, то осень и зима вовсе заставили понервничать людей. Резкое повышение курсов доллара и евро создали не просто нервозность, а панику среди россиян. Оно и понятно почему – инфляция с каждым днем растет, а ЦБ РФ не в состоянии поддержать рубль должным образом. О том, что будет с ценами на недвижимость в 2015 году, а также будет ли спрос держаться на том же уровне, что и сегодня, рассказали эксперты.

Не секрет, что в настоящий момент рынок инертен. В связи с этим, есть вероятность, что застройщики будут продолжать реализовывать уже инициированные проекты, однако планы по новым активностям могут быть существенно пересмотрены в пользу выжидательной позиции. А предложение на рынке жилой недвижимости будет стремиться к балансу со спросом.

В конце 2014 года в связи с валютными скачками и экономической ситуацией в целом инвестиционный спрос значительно вырос, продажи увеличились. Наиболее востребовано было бюджетное жилье – недорогие однокомнатные квартиры, студии.

«Благодаря бурному росту курса иностранной валюты, существенно возрос спрос среди покупателей, желающих сохранить свои рублевые сбережения посредством перевода их в квадратные метры, - говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Можно предполагать, что в начале 2015 года этот тренд будет сохраняться. Что касается покупателей, улучшающих свои жилищные условия, или разъезжающихся из одной квартиры в несколько, будут решать свои жилищные вопросы вне зависимости от экономической ситуации».

Сергей Ковалев, директор по маркетингу ООО «Бэст Консалтинг», также уверен, что спрос на недвижимость будет и в 2015 году, другое дело - несколько уменьшится платежеспособный спрос. «Предложение на рынке будет достаточно широким, - говорит он. - Однако успехом в первую очередь будут пользоваться форматные проекты: хорошо расположенные с точки зрения транспортной доступности, инфраструктурно насыщенные и с незавышенной ценой».

Аналитики компании «МИЭЛЬ Новостройки» говорят, что небольшой задел по спросу на бюджетное жилье остался, поэтому снижения продаж в начале 2015 года не ожидается. А вот к лету спрос упадет, так как покупательская активность будет постепенно снижаться. Летом наложится еще и сезонный фактор в связи с сезоном отпусков. Также очень много будет зависеть от ставок по ипотеке, если продолжится рост ставок или ужесточатся программы, то, безусловно, количество ипотечных сделок уменьшится. «Сейчас же на первичном рынке Московского региона почти каждая вторая сделка заключается с использованием заемных средств, - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Также при увеличении количества просрочек, банки начнут ужесточать требования к заемщикам и не все смогут получить ипотечный кредит».

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», предполагает, что в ближайшие годы спрос на недвижимость будет оставаться по-прежнему высоким. «В 2015 году покупатели больше будут заинтересованы в объектах первичного рынка, - уверяет он. - Будут появляться новые интересные проекты на рынке новостроек Петербурга, поэтому предложения вторичного рынка будут продолжать терять свою актуальность. Такая ситуация прежде всего обусловлена повышением требований у потребителей к уровню готовности жилья для комфортного проживания (отделка, коммуникации, инфраструктура рядом с жилым комплексом)».

Стоит заметить, что сегодня в проектах жилых комплексов большое внимание уделяют инфраструктуре, дополнительно вводятся в эксплуатацию детские садики и школы, разнообразные зоны досуга для жителей комплекса. Несмотря на это, Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС, уверен, что достичь баланса между спросом и предложением удастся только ко второму полугодию 2016 года. Это обусловлено тем, что горизонт планирования на рынке жилой недвижимости составляет от 1 года до 1,5 лет.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, также уверен, что скорее всего, в первой половине года будут весьма низкие показатели спроса, здесь и общее положение, и сезонность, и ожидания снижения уровня цен. Во второй половине года, в случае позитивного сценария, есть надежда на рост спроса и стабилизацию цен.

Цены

По словам Елены Ледовской, директора по продажам АН «Итака», за ноябрь цены подросли на 3% и на первичном, и на вторичном рынках. «Отчасти это связано с традиционными сезонными факторами, отчасти, возможно, и с реализацией отложенного спроса покупателей, уставших ждать улучшения экономической ситуации, - говорит она. - Рынок сохраняет ориентацию на рубль, удивляет, что даже собственники квартир не настаивают на проведении сделок в у.е., хотя бы частично. В сложившейся ситуации прогнозировать сложно, однако, вполне вероятно, что за этим периодом повышенной активности снова последует затишье».

Говоря о возможной повышении цен в 2015 году, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что в данном случае речь пойдет о нескольких тенденциях. «С одной стороны, девальвация рубля и рост инфляции приводят к удорожанию строительства, что теоретически должно привести к повышению цен, - говорит она. - Однако, с другой стороны, покупательская активность неизбежно снизится. Причем в следующем году значительно уменьшится доля ипотечников. Правда, произойдет это скорее всего во втором полугодии следующего года за счет инертного характера развития рынка недвижимости. И вот тогда застройщикам возможно придется скорректировать ценовую политику. Рост цен будет возможен только за счет повышения стадии строительства проекта, но не более того. Неликвидные проекты неминуемо ждет снижение спроса и коррекция цен вниз на уровне 10-20%».

Алексей Шленов утверждает, что резких ценовых скачков ожидать не приходится. «Несмотря на высокий спрос, существующий в данный момент на рынке, и сократившееся в ноябре предложение, сегодняшнее предложение, а это порядка 52,4 тысячи квартир, достаточно для удовлетворения даже такого спроса, - рассказывает он. - Кроме того, чтобы цены на рынке действительно показали заметный рост, такой повышенный спрос должен сохраняться достаточно длительное время. И в зависимости от того, как долго продержится такой спрос в 2015 году, можно будет говорить о росте цен».

По мнению Сергея Ковалева, цены на недвижимость в 2015 году отыграют часть курсовых убытков до стадии сопротивления рынка. «Это даст рост в 10-20%, все зависит от курсовой стоимости рубля, - утверждает он. - Вряд ли они возрастут до полной их компенсации».

Аналитики компании «НДВ-Недвижимость», применительно к рынку новостроек ожидают восходящей ценовой тенденции. «Дело в том, что значительное удорожание иностранной валюты приводит к увеличению расходов девелоперов, - отмечают они. - Таким образом, застройщикам нет смысла давать большие скидки. В противном случае они рискуют торговать себе в убыток. Нужно отметить, что ситуацию нельзя назвать благополучной, но рынок держится. Рубль продолжает дешеветь, корреляция есть, и с её учетом мы ожидаем рост примерно на 15-20% (за год). Сейчас рынок рублевый, экономика дедолларизована. Поэтому наблюдается следующая картина: цены просели в перерасчете на доллары, но не в рублях».

Андрей Бойков, партнер Rusland SP, уверен, что глобального спада в жилом секторе, скорее всего, не будет. «В период кризиса и девальвации рубля, одним из лучших способов сохранить средства являются инвестиции в недвижимость, - утверждает он. - Поэтому квартиры будут продаваться в любом случае. В первую очередь, конечно же, эконом и комфорт класс и благонадежных и проверенных застройщиков. Что касается жилья, то мы ожидаем умеренный рост в пределах инфляции. Снижение цен оцениваем, как маловероятный сценарий».

«В секторе строящегося жилья цены могут увеличиваться быстрее в сравнении с вторичным рынком, - считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». - Это связано с тем, что российские девелоперы закупают строительные материалы у иностранных производителей за евро. Соответственно, по мере роста курса евро относительно рубля, стоимость этих материалов будет также увеличиваться. Сдерживающим фактором для роста цен на рынке недвижимости будет по-прежнему растущее предложение. В среднем рост цен на квартиры не выйдет за рамки инфляции, таким образом, в ближайшие пару лет рост стоимости одного квадратного метра не превысит 15%».

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», отмечает тот факт, что, помимо курсовой разницы, цены могут вырасти и за счет других изменений – например, увеличения или снижения объема квартир в жилых комплексах.» Стоимость квадратного метра может снижаться из-за «вымывания» с рынка недорогих квартир, которые были популярны для инвестиций, например, однокомнатные или квартиры-студии, - говорит она. - Достаточно много квартир было продано в домах, которые готовятся к сдаче в эксплуатацию либо уже введены в эксплуатацию. В первой половине 2015 года скачкообразных изменений цен на первичном рынке мы не ожидаем. Цены на новостройки растут за счет повышения строительной готовности дома, некоторые застройщики незначительно повышают цены, но все это обычные для рынка недвижимости события».

Если говорить о судьбе коммерческой недвижимости, по мнению Андрея Бойкова, цены могут быть скорректированы в меньшую сторону, как на аренду, так и продажу, в пределах 15% - 30%, в зависимости от объекта. Арсений Васильев в свою очередь добавляет, что в ближайшие несколько лет рынок коммерческой недвижимости будет находится в стагнативном состоянии. «Резкий рост цен возможен только в сегментах складской недвижимости, связанный со снижением свободных площадей и недостатком нового предложения на рынке», - уверен он.

Советы покупателям

Подводя итоги, стоит отметить, что рынок недвижимости очень инерционен. В 2015 году будут выходить проекты и городских и загородных форматов. Однако, торможение экономики будет влиять на скорость выхода новых проектов.

Сегодня большинство новых проектов жилой недвижимости на рынке Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области представлены проектами комплексного освоения. Такая тенденция сохранится, и в ближайшие годы масштабные объекты жилой застройки будут определять основной объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости.

«В 2015 году на долю проектов комплексного освоения будет приходиться до 70% от объема вводимого жилья, - говорит Арсений Васильев. - Многие крупные объекты будут расположены в Ленинградской области и представлены малоэтажным жильем – порядка 30% новых проектов, остальные – это среднеэтажная застройка до 12 этажей. Всего на 2015 год к вводу запланировано порядка 3 млн. кв.м. жилья. Новые проекты также появляются на рынке коммерческой недвижимости. Сегодня активно развивается направление апарт-отелей – в ближайшие пару лет появится около 15 объектов в Петербурге и Ленинградской области, большинство из которых будет представлено бизнес классом. В других направлениях коммерческой недвижимости существенное увеличение предложения коммерческих помещений появиться в спальных районах города, в ввиду отсутствия нового строительства и градостроительных сложностей в центральных районах».

Что касается Москвы и Московской области, то анонсированных проектов на 2015 год достаточно много. Некоторые проекты заявлены и на территории столицы, но в основном это касается крупных проектов на территории бывших промзон (в первую очередь это ЗиЛ, «Серп и Молот», возле м. «Авиамоторная»), а также в районе Тушино (м. Спартак).

Несмотря на сложную финансовую ситуацию и сокращение сделок на строительном рынке, аналитики в один голос твердят, что появятся новые проекты, как в жилой и коммерческой недвижимости, так и на рынке земли.

Для тех, кто решил не занимать выжидательную позицию, аналитики рекомендуют искать выгодные предложения и с минимальным вложением личного капитала, а также оценивать предмет покупки по разным факторам, таким как, благонадежность застройщика, местоположение, формат самого помещения, цена и др. По их мнению, ликвидная недвижимость будет продаваться и покупаться в любое время, несмотря на любые кризисные явления в экономике. Также имеет смысл совершать покупку на заемные ипотечные средства. Ведь на данный момент ипотека выгодна для потенциального покупателя, но очевидно, что срок принятия решений нужно сократить до минимума, ипотечные ставки значительно вырастут в 2015 году.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, с учётом цикличности рынка, рекомендует сейчас вкладывать средства в жилую недвижимость, чтобы, когда цены вновь возрастут, продать ее с высокой доходностью.

Автор: Сугра Гаджиева