Что будет с рынком недвижимости в 2015 году

Текущая экономическая ситуация уже сделала свое дело – чтобы не потерять свои сбережения люди массово стали вкладывать деньги в недвижимость. Однако в лучшем положении находится сегмент эконом-класса первичного рынка. Что касается элитной недвижимости, то из-за взлета иностранных курсов валют, она очень сильно пострадала. О том, есть ли угроза банкротства компаний на рынке недвижимости, а также чего ожидать в 2015 году, рассказали эксперты.

Сегодня невозможно строить прогнозы дальше, чем на квартал, а то и месяц. Ситуация абсолютно непредсказуемая и сильно зависит от дальнейшего развития геополитической и экономической обстановки. Но абсолютно ясно, что текущая обстановка в стране все больше обретает кризисные очертания.

С одной стороны, в стране обесценивается национальная валюта (с начала года падение рубля превысило уже 60%), рост ВВП снижается (по прогнозам, он составит 0,5% вместо заявленных 2,5%), стоимость нефти падает, растет инфляция (по итогам 2014 года она может превысить 9%), увеличиваются ставки по ипотечным кредитам и проектному финансированию. Все эти признаки напрямую указывают на кризис.

С другой стороны, рынок недвижимости находится «на подъеме». «Сейчас мы фиксируем рост его основных показателей – объем предложения и цены увеличиваются, а спрос находится на очень высоком уровне, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Таким образом, в течение всего 2014 года рынок активно развивался, несмотря на, казалось бы, нестабильный макроэкономический фон. При этом все понимают, что такое повышение покупательской активности – явление временное, и в дальнейшем спрос должен скорректироваться. В перспективе 3-6 месяцев при условии сохранения нестабильной ситуации, ожидается снижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической ситуации. Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки (уже четвертое в этом году, с 5.11.2014 г. - 9,5%) неминуемо приведут к повышению ипотечных ставок, соответственно можно предположить снижение объ ема спроса, увеличение конкуренции, снижение цен в наименее ликвидных объектах».

Пострадавшие

Кризис уже наложил отпечаток на рынок недвижимости и заставил профессиональных игроков пересмотреть дальнейшую стратегию развития. Коммерческая недвижимость, являясь прямым отражением бизнес-активности на рынке, уже демонстрирует снижение показателей по всем сегментам.

Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС, отмечает, что из сектора жилой недвижимости первыми кризис почувствовали на себе курортная недвижимость и загородные проекты. Оно и понятно почему - для покупателя приобретение таких объектов не является предметом первой необходимости, на них сегодня предпочитают сэкономить, о чем свидетельствует негативная динамика спроса за последние 6 месяцев 2014 года.

В жилой недвижимости премиальных сегментов большую долю затрат по проектам составляет себестоимость материалов, приобретаемых за рубежом. С ростом курсов валют эти издержки становятся все более значительными, таким образом, стоимость элитных квадратных метров не может сильно дисконтироваться. В этой связи можно предположить, что кризис заставит некоторых застройщиков пересмотреть планы по элитным проектам в пользу более доступных сегментов.

Однако Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли», отмечает, что в элитном сегменте волатильность валютных рынков в сегодняшних реалиях негативно сказывается на продажах только в том случае, если цены номинированы в долларах и не имеют зафиксированный внутренний курс, а реализация происходит по курсу ЦБ на день покупки. «Исторические максимумы приводят к негативному отношению покупателей к долларовым ценам, - говорит она. - Однако выход из этой ситуации есть. Например, если прайс переевсти в рублевый вариант, что в существующих реалиях позволяет снизить волнения клиентов по поводу изменчивого курса».

Наименее уязвимым сектором является жилая недвижимость эконом- и комфорт-класса. Однако и здесь аналитики ожидают в ближайшие месяцы снижение спроса и, как следствие, корректировку цен.

Если говорить о предложениях на вторичном рынке недвижимости, то, по словам Анастасии Тузовой, генерального директор E3 Estate, за последние два месяца 60% отказов было от продажи своей квартиры, несмотря на то, что был найден покупатель. Помимо этого, некоторые продавцы либо начинали повышать стоимость на 20% или же в страхе "куда вложить" просто решали сохранить то, что имеют.

Угроза банкротства

Если в кризис ликвидность объектов снизится, риски появления кассовых разрывов существенно увеличатся. Ведь кредитование становится все более дорогим и затруднительным. Поэтому есть вероятность банкротства некоторых компаний в области недвижимости. Однако, учитывая тот факт, что девелоперов постоянно пугали кризисом, то это позволило быть готовым к неурядицам и выработать стратегии, которые позволят остаться на плаву. Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, предполагает, что есть вероятность банкротства компаний, которым отказано в проектном финансировании. «Также могут пострадать компании, чьи объекты расположены в среднем и дальнем поясе Московской области при недостаточном контроле регулирующих органов, - отмечает он. - С большой долей уверенности можно сказать, что кризис больно ударит по проектам, где велика доля ипотечного кредитования. Каждое повышение ипотечных став ок на 1% процент приведет к потере 10% ипотечного спроса».

«К сожалению, от банкротства никто не застрахован, - в свою очередь говорит Андрей Бойков, партнер Rusland SP. - Мы ожидаем возможные проблемы у многих строительных компаний, в особенности это касается небольших подрядных структур. На фоне общей стагнации, объем заказов, к сожалению, снижается».

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», добавляет, что сегодня, в условиях изменяющегося рынка, существует риск для девелоперов и инвесторов, что формирование пакета новых перспективных проектов может не подтвердиться спросом на рынке и такая тенденция может привести к сокращению количества планируемых и строящихся инвестиционных проектов. «Пока сложно спрогнозировать, как отразится на деятельности строительных компаний тенденция сокращения новых объектов, - говорит он. - Вероятнее всего сложности с инвестированием будущих проектов существенно не отразятся на деятельности крупных игроков рынка недвижимости Петербурга. Для других строительных компаний существует вероятность банкротства по причине финансовой несостоятельности, вызванной кредитными задолженностями перед банками и невозможностью своевременного погашения долгов».

Аналитики уверяют, что таких сокращений на рынке недвижимости, как это было в 2008 году, не ожидается, но при падении спроса на недвижимость может сократиться количество сделок, а также количество риэлторов на рынке.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», отмечает, что в 2015 году объемы строительства могут снизиться - в эксплуатацию будет введено меньшее количество объектов, чем в 2014 году. «Конечно, риски банкротства для мелких застройщиков значительно больше, у них нет такой финансовой поддержки как у крупных застройщиков, - отмечает она. – Хотя и в зоне риска находятся застройщики, строящие жилье бизнес-класса. Такие проекты даже могут быть заморожены».

Мария Литинецкая также отмечает, что можно ожидать заморозки некоторых проектов и банкротства мелких застройщиков, но не в том объеме, который мы наблюдали в 2008 году. «Все-таки строительный бизнес укрупнился и сейчас чувствует себя более уверенно, - считает она. - Скорее, девелоперы будут откладывать выход новых проектов, а также менять концепции (пересматривать объемы, формат и пр.)».

Екатерина Фонарева также отмечает, что замороженные стройки, возможно, появятся, но не в таком количестве, как в 2008 году - в Подмосковье это были сотни проектов, в Москве – десятки. «Сейчас если и будут, то единицы», - уверена она.

«Подобные события, как кризис, являются лакмусовой бумажкой и четко показывают, насколько девелопер правильно выбрал стратегию: чем продуманнее концепция, финансовая модель, тем меньше потрясений ожидает как застройщика, так и проект, который при грамотном планировании остаётся в тренде», - считает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в свою очередь добавляет, что компании с большой долей заемных средств могут пострадать, если начнут реализацию проектов с непродуманной концепцией и неграмотно выстроенным ценообразованием. Также в первую очередь потеряют в спросе проекты с неудачным местоположением и плохой транспортной доступностью.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, уверена, что скорее всего будет слияние и поглощение некоторых строительных компаний, нежели банкротство.

Ожидания в целом

Наталья Картавцева считает, что давать прогнозы на 2015 год – неблагодарное занятие прежде всего из-за нестабильности в экономико-политическом секторе. «Мы пока не понимаем, с какими условиями выйдут банки: кто-то говорит о подорожании процентной ставки на 1-2п.п, другие прогнозируют не более 0,5-1 п.п., - отмечает она. - Хотя уже сегодня банки начали поднимать ставки. Ипотека сегодня занимает существенную долю не только в проектах эконом, комфорт-класса, но и в дорогих объектах. И уровень ее привлекательности и доступности для покупателя однозначно будет влиять на структуру спроса».

Вряд ли застройщики будут существенно и резко повышать цены – скорее предпочтут продлить действие новогодних и рождественских акций, по аналогии с продлением летних акций осенью этого года. Однако Мария Литинецкая считает, что, если девелоперы вынуждены будут предоставлять покупателям различные скидки и даже менять ценовую политику, то все эти факторы в совокупности приведут к удлинению сроков реализации жилых проектов, а также снижению доходов застройщиков.

Как уже выше было сказано, сейчас на рынке недвижимости наблюдается высокий спрос. Однако при условии дальнейшего ухудшения экономической ситуации он неизбежно снизится. При этом за счет выхода новых проектов в разных сегментах в течение 2014 года рынок сохранит примерно тот же объем предложения. На сегодняшний день, большая часть предложения в Москве сосредоточена в дорогих классах жилья, а в Подмосковье - в доступных сегментах, и эта качественная структура также сохранится.

Тем временем объемы предложения первичного рынка Санкт-Петербурга превышают спрос. Сейчас в некоторых районах северной столицы наблюдается перепроизводство. В 2015 году запланирован ввод корпусов в жилом комплексе «София», «Квартет», «Новая Охта», «Калина-парк 2» (ЛСР-Недвижимость), квартале «Лондон», жилого комплекса «More» (Setl City) и многих других. Что касается рынка загородной недвижимости, то сейчас он, по словам Полины Яковлевой, заполнен, поэтому ввод объектов возможен лишь в единичных случаях.

Если говорить о рынке недвижимости московского региона, то сегодня в целом объем предложения здесь за счет новостроек Подмосковья и в основном сосредоточен в массовых сегментах жилья, где в зависимости от удалённости от МКАД можно найти различные предложения. Главное - оценить проект, репутацию застройщика и наличие документации в проектах с подходящим бюджетом. В Москве и Подмосковье есть, что купить и, к счастью, квартиры в большинстве проектов продаются за рубли.

Однако, уже точно можно сказать, что в связи с ужесточением условий кредитования сократится доля ипотечных сделок и поэтому платежеспособный спрос в принципе пойдет на убыль. «Если экономическая ситуация в стране не изменится, более того, продолжит ухудшаться, то коррекцию спроса мы будем наблюдать уже во втором полугодии 2015 года, так как в начале первого полугодия банками будут выдаваться ипотечные кредиты по заявкам, одобренным в 2014 году со сниженными процентными ставками, - отмечает Мария Литинецкая. - С нового года ставки неизбежно вырастут и желающих взять ипотеку станет меньше в разы». Стоит отметить, что только за 2014 год с помощью ипотеки на первичном рынке были заключены более 50% сделок.

Автор: Сугра Гаджиева