Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Инвестирование в недвижимость

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Успешное инвестирование" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Апрель 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Александр Бровко

Статистика

174 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Инвестирование в недвижимость


Здравствуйте, уважаемые читатели.

 

Сегодня я предлагаю вашему вниманию статью «Инвестирование ‘С учётом’ для начинающих». Напоминаю, что эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте Инвестиции в недвижимость.

 

Сегодня на сайте Инвестиции в недвижимость размещена статья Роберта Кийосаки «Плохие новости – это хорошие новости». В статье идет речь о стиле мышления инвесторов из квадранта I. Почему они не боятся, а наоборот, с нетерпением ждут плохих экономических новостей? Почему сейчас уже поздно инвестировать в золото? Как определить, во что сейчас лучше всего инвестировать? Читайте новую статью на сайте Инвестиции в недвижимость.

 

А сейчас – статья сегодняшнего выпуска.

 

Инвестирование «С учетом» для начинающих

 

Джон Локк

 

Откуда пошло это выражение «С учетом» (английский термин ‘Subject To') – для меня остается загадкой. Кто бы ни придумал этот метод инвестирования, он должен быть увековечен в Зале Славы Инвестирования в Недвижимость. Он должен стать знаменитым.


Когда вы покупаете недвижимость «с учетом», то на эту собственность уже получен в банке кредит, оформленный на имя продавца. Другими словами, продавец оставляет свой оформленный кредит на эту собственность для вашего использования, а вы потом можете передать его вашим покупателям. Вы становитесь владельцем этой недвижимости, когда продавец подписывает соглашение о сделке или другие юридические документы о передаче собственности.


Обычно вы в этом случае платите продавцу, по крайней мере, какие-то символические деньги, или деньги на переезд, за ту часть кредита, которую продавец уже успел выплатить банку. Когда вы продаете эту недвижимость, вы можете предложить вашим покупателям кредит без прохождения процедур квалификации на кредит со стороны банка. Это делает дом привлекательным в глазах ваших потенциальных покупателей. Продажа недвижимости «без квалификации» кому-либо не обязательно означает, что ваши покупатели имеют плохую кредитную историю. Это может означать, что покупатель недавно переехал в этот район, а некоторые кредиторы требуют, чтобы те люди, которые обращаются к ним за кредитом, прожили в этом районе как минимум два года. Поскольку вы продаете дом своим покупателям без квалификации на кредит, вы можете рассчитывать на первоначальный взнос от $6000 до $12000 за дом, который стоит от $100000 to $150000. Помните, что поскольку вы являетесь владельцем этого дома, вы даже можете рекламировать его при продаже как дом с финансированием со стороны владельца. Вы можете повысить процентные ставки, например, если кредит оформлен под 7% годовых, вы можете со своих покупателей потребовать 9%, и это даст вам дополнительный денежный поток в ваш карман в размере $200 ежемесячно. Кроме того, вы можете увеличить цену на дом на 10%-20%, и когда ваш покупатель будет рефинансировать дом (обычно через два года после покупки), это даст вам дополнительные $10000, $20000, $30000 после того, как недвижимость будет рефинансирована. Средняя прибыльность сделок такого типа - $28000 при ваших инвестициях порядка $1000.


До 1988-1989 года выдавались кредиты FHA – VA, для которых не требовалась квалификация со стороны банка, и не производилась проверка кредитной истории. Сейчас почти все кредиты включают положение Due on Sale (DOS), по которому кредитор может затребовать состояние платежей при передаче собственности другому лицу.


Однако я убежден, что если на недвижимость сохраняется уже оформленный кредит, то у кредитора нет причин применять это положение. По крайней мере, я в своих сделках никогда не сталкивался с такой ситуацией и я не знаю никого, кто сталкивался. Это не является незаконным – стать ответственным за чужой кредит. Существует определенный риск в сделках «с учетом», так что вы должны быть подготовлены к ситуациям, которые могут возникнуть, и вовремя провести рефинансирование или использовать другие формы защиты. Риск есть во всех формах инвестирования в недвижимость, если вы не делаете то, что нужно. Сделки «с учетом» не являются исключением.


Я использую компанию по обслуживанию долгов, чтобы собирать платежи моих покупателей и передавать эти средства кредиторам. Это хороший способ ответить на вопрос продавца: «как я узнаю, что платежи по кредиту вносятся вовремя и моя кредитная история не пострадает». Откройте доверительный счет в компании по обслуживанию долгов, и положите на этот счет некоторую сумму денег, из которых будет произведен платеж по кредиту, если вдруг ваш покупатель не сможет внести платеж; обычно первого взноса, который вы получите от покупателя, хватает, чтобы покрыть в случае необходимости от одной до трех месячных выплат по кредиту. Компания по обслуживанию долгов в конце года высылает вашим покупателям отчеты, которые они могут использовать для уменьшения налогооблагаемой базы при расчете налогов. Компания исключает ваше непосредственное участие в ведении всех этих счетов, освобождая ваше время для более продуктивных операций покупки и продажи домов. Компания также ведет учет того, насколько регулярно ваши покупатели вносят платежи по кредиту. Это может сыграть важную роль, когда придет время рефинансирования дома. Кредиторы доверяют этим записям, когда принимают решение о предоставлении вашему покупателю нового кредита. Я убеждаю своих покупателей, что очень важно вовремя выплачивать все платежи по кредиту. Даже если покупатель имел проблемы с кредитом в прошлом, он сможет получить новый кредит, так как докажет свою платежеспособность и пунктуальность, вовремя выплачивая платежи компании по обслуживанию долгов.

 
Когда вы начнете заниматься инвестированием «с учетом», вы начнете зарабатывать большие суммы денег. Если вы еще не привыкли обращаться с такими деньгами, то мой вам совет – вместо покупки нового «Мерседеса» откройте ваш доверительный счет, так чтобы получать комфортную для вас сумму денег на ежемесячной основе. А затем уже купите «Мерседес» себе и другие машины вашим сыновьям.


Вы можете обладать всеми знаниями мира относительно инвестирования в недвижимость, но эти знания будут абсолютно бесполезны для вас, если вы не применяете их на практике.

 

Постоянный адрес статьи: Инвестирование ‘С учётом’ для начинающих

Оригинал статьи на английском языке: http://www.reiclub.com/articles/sub2-beginner-investing

Эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте Инвестиции в недвижимость.

 

Другие проекты автора:

Сайт Биржа ФОРЕКС

Сайт Компьютерное моделирование

Сайт О психологии просто…
В избранное