Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня я предлагаю вашему вниманию статью «Пять способов найти деньги для покупки недвижимости, не используя свои личные деньги». Напоминаю, что эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/

Сегодня на сайте выложена статья «Частные кредиторы». В предыдущих выпусках рассылки были опубликованы статьи, в которых авторы советовали занимать деньги у частных кредиторов, вместо того, чтобы обращаться за кредитом в банк и проходить все эти долгие и дорогостоящие процедуры квалификации на кредит. В статье сегодняшнего выпуска автор тоже говорит об этом. Но кто эти частные кредиторы? Где их искать и как с ними работать? Оказывается, всё очень просто – после того, как это кто-нибудь объяснит. Читайте новую статью о частных кредиторах на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/. Для России это, кстати, не менее актуально, так как в России получить в банке кредит существенно сложнее, чем на Западе, так что советы, изложенные в статье, должны работать и у нас, ну, разумеется, с поправкой на суммы, процентные ставки и юридические процедуры.

А сейчас – статья сегодняшнего выпуска.

Пять способов найти деньги для покупки недвижимости, не используя свои личные деньги

Ричард Руп

По определению, инвестор в недвижимость берет какую-то сумму денег и «инвестирует» ее в сделку с недвижимостью.  Но как «предприниматель», работающий с недвижимостью, я предпочитаю избегать ситуаций, когда МОИ деньги оказываются связанными в этих сделках. На самом деле, я предпочитаю получать прибыль в тот же самый день, когда я покупаю дом. В этом случае мне нет нужды торопиться с его продажей. Кроме того, в этом случае у меня остаются деньги на то, чтобы продолжать свое образование в сфере инвестирования в недвижимость, оплачивать свои текущие расходы, инвестировать в системы, способствующие росту моего бизнеса… и выплачивать самому себе зарплату! После этого я готов ждать своей прибыли по выходу из сделки. И я даже не против того, чтобы инвестировать небольшие суммы в свою недвижимость, например, небольшой первоначальный взнос, плюс деньги на содержание и мелкий ремонт недвижимости. Но в идеале я хочу быстро вернуть свои вложенные деньги, как только дом будет заселен покупателем или арендатором-покупателем.  Есть много различных подходов к инвестированию в недвижимость. И у меня, конечно же, нет идеального плана. Ваш подход будет зависеть от ваших личных предпочтений и навыков. Но для того, чтобы объяснить свои «стратеги поиска денег при покупке», я кратко опишу свой бизнес по инвестированию в недвижимость…

Я в основном покупаю дома, рассчитанные на одну семью. Я редко покупаю дома, находящиеся в списке агентств по недвижимости, если только это не сделки с наличными. Я предпочитаю вести переговоры непосредственно с владельцем.  Я не использую свой личный кредит и банки для финансирования своих покупок. Обычно я покупаю дома «с учетом» существующих для этих домов договоров ипотеки, используя ленд траст, или соглашение о сделке. Это означает, что я не подвергаюсь процедурам квалификации на получение кредита со стороны банка, а использую уже оформленный кредит. Для сделок с наличными я использую деньги частных кредиторов. Для того, чтобы делать покупки непосредственно у владельцев, я использую несколько недорогих маркетинговых методов, чтобы заставить их звонить мне и ПРОСИТЬ МЕНЯ купить их дом. Я предпочитаю использовать системы маркетинга, которые легко реализовать и легко повторить. Я сам не звоню продавцам, наоборот, они звонят мне. Из каждых 7-15 звонков, которые я получаю, я выбираю одного продавца, который достаточно гибок и мотивирован, чтобы я мог подойти к сделке творчески, и заключить сделку по той цене и на тех условиях, которые устроят нас обоих. Вы не сможете добиться таких выгодных условий, если просто размещаете объявления в газетах.

Работая 20 часов в неделю с небольшим штатом сотрудников, я покупаю 3 или 4 дома в месяц. Если я не могу на одной сделке получить $20,000 чистой прибыли, я просто не заключаю такую сделку. Если продавец вложил много своих денег в оплату кредита, то он получает их назад при «рефинансировании» дома. Рефинансирование происходит тогда, когда мой покупатель или арендатор-покупатель оформляют свой кредит в банке. Это примерно срок от одного до 36 месяцев после заключения моей сделки. Обычный срок – от 2 до 3 лет. Но некоторые из 57 объектов недвижимости, которыми я владею на данный момент, были куплены более 5 лет назад и были хорошо оценены. После покупки дома я выставляю его на рынок на продажу с гибким финансированием продавца. Это включает в себя «циклическое» финансирование со стороны владельца, или продажу на условиях «аренды с правом выкупа».  Я не даю свои дома в списки агентов по недвижимости и не рассчитываю, что мой покупатель возьмет кредит в банке, чтобы закрыть сделку. Предоставляя условия, я делаю свои дома более привлекательными и более ценными. Их покупают быстро и за большие деньги даже на холодном рынке. Я также могу продать дом «как есть», если он нуждается в каком либо ремонте, используя свою программу «труд в обмен на скидку». Многим покупателям нравится такая возможность… а я могу при этом избежать некоторых неудобств и расходов, связанных с общением с подрядчиками.

Я избегаю иметь дела с арендаторами и со всеми обычными проблемами арендодателей. Вместо этого, дома, которыми я все еще владею, заняты арендаторами-покупателями, которые заплатили мне невозвращаемый «депозит покупки», чтобы выкупить дом позднее.  Они имеют возможность заработать кредит на покупку дома, а до этого они выплачивают мне арендную плату и соглашаются взять на себя все заботы о ремонте и обслуживании дома.  Так как они планируют купить этот дом, они обычно заинтересованы в том, чтобы хорошо о нем заботиться… и даже выполнять значительный ремонт, стоимость которого я им не возмещаю, даже если они не выкупают впоследствии этот дом. Поразмышляйте об этом. Если вы не связываете ваши личные деньги на долгий срок, когда покупаете недвижимость, или по факту вы собираете деньги каким либо другим способом, то есть ли какое либо ограничение на количество домов, которые вы можете покупать каждый месяц? И если вы избегаете всех проблем арендодателей, продавая дома на условиях «аренды до закрытия сделки», есть ли необходимость в срочной продаже вашей собственности? Большинство домов, которые я покупаю, требуют лишь небольших моих личных вложений, или не требуют их вообще. Но мне и по сей день встречаются инвесторы, которые говорят, что это невозможно. Это меня поражает. В своих лучших сделках я получаю деньги в тот момент, когда покупаю недвижимость.

Итак, вот мои лучшие пять способов положить деньги в свой карман при покупке дома…

1. Заимствование без квалификации на кредит со стороны банка при оплате наличными

Большую часть домов я покупаю «с учетом» существующей ипотеки. Это мне удается потому, что большинство продавцов должны банку больше, чем я мог бы заплатить им наличными. Поэтому я говорю им, «Вы должны банку за этот дом больше, чем я могу вам заплатить наличными как инвестор. Я должен получать большую отдачу на свои вложения. Было бы неразумным для меня вложить мои деньги в эту инвестицию и купить ваш дом по той цене, которая, как вы говорите, вам нужна. Единственный способ, с помощью которого я мог бы приблизиться к вашей цене, это взять на себя выплату существующего кредита и избавить вас от долгов перед банком. Готовы ли вы рассмотреть такое предложение… если мы договоримся о приемлемой цене?»  В других случаях они уже выплатили большую часть кредита. Что если продавец настаивает на выплате наличными? Большинство домов, которые я покупаю за наличные, нуждаются в значительном ремонте, или имеют задолженность перед банком, или и то и другое. Вот каков мой рынок. Цены здесь находятся в диапазоне от $50,000 до $300,000 со средним значением $165,000. Если вы работаете в диапазоне очень низких цен, то вы можете заключать больше сделок за наличные. В моем случае, только один из 10 домов, которые я покупаю, требует значительных денежных вложений.

В случае оплаты наличными я заимствую деньги у частных кредиторов. Вы можете прослушать сделанную мной аудиопрезентацию о том, как получать деньги для ваших сделок. В двух словах, я занимаю деньги под 9-13% годовых. И затем я оплачиваю от 0 до 10 пунктов. У меня открыты кредитные линии, которые обошлись бы мне дешевле, но по этим линиям существуют лимиты. Я же предпочитаю иметь неограниченные средства на покупку домов, и держать мои кредитные линии открытыми для экстренных случаев. Я учитываю стоимость кредитных средств, когда делаю предложение о покупке, и в результате получаю большую прибыль  независимо от того, какой годовой процент, или сколько пунктов я выплачиваю. Мои «сторонние» кредиторы не смотрят на мою кредитную историю, а только на стоимость имущества, которое используется в качестве обеспечения займа. Я могу взять в долг 65%-70% стоимости покупаемой недвижимости без прохождения процедуры оценки платежеспособности. На самом деле, если я не могу занять достаточную сумму для того, чтобы купить дом и оформить его в свою собственность без оценки платежеспособности, то это может быть не очень хорошей сделкой… и может быть в этом случае следует поискать что-нибудь получше.

Пример:

Пусть продавец дома стоимостью $100,000 хочет оплату наличными. Я могу предложить ему $61,237 наличными. На самом деле эта сумма высосана из пальца (примерно 60%, но выглядит так, как будто я провел очень сложные расчеты). Затем я занимаю $70,000 и выплачиваю 5 пунктов, что составляет сумму $3,500, и в результате я имею $66,500 на момент закрытия сделки. После закрытия сделки и выплаты оговоренной суммы продавцу я ухожу, имея в своем кармане $5,000 в тот самый день, когда я купил дом. Недавно я позвонил Бэт (моему агенту по закрытию сделок), чтобы предупредить ее что я в очередной раз получаю деньги при закрытии сделки в качестве покупателя. Она ответила, «Ричард, меня это совсем не удивляет. Было бы удивительно, если бы ты, наоборот, принес мне чек, который нужно оплатить». Можете ли вы найти кучу таких сделок, в которых можно купить дом так дешево и на таких выгодных условиях? Наверное, нет. Но, тем не менее, такие сделки существуют и они будут попадаться вам и сейчас, и потом, если вы «в игре».

2. Заимствование без квалификации на кредит со стороны банка с финансированием со стороны владельца

Когда я начинал свой бизнес по торговле недвижимостью в 1996 году, я не мог найти достаточно сделок за наличные, чтобы обеспечить себя работой. Я и сейчас не могу… таковы уж эти сделки за наличные. Вот почему я разработал несколько способов покупки всех типов домов, используя творческое финансирование. И это теперь мои любимые сделки. Когда я нахожу мотивированного продавца, который выплатил большую часть кредита за дом, это хороший шанс, и я пробую использовать эту стратегию, чтобы получить более высокую прибыль, чем в случае сделки за наличные.

Пример:

У меня есть продавец, который согласен продать свободную и чистую недвижимость за $107,000, если я выплачу ему первоначальный взнос в размере $30,000. На остальные $77,000 он дает мне рассрочку под 7% годовых, или около $700 в месяц, на срок 15 лет. Дом требует ремонта стоимостью $20,000, после которого его можно будет продать за $169,500.

Я занимаю $30,000 на первоначальный взнос, плюс $20,000 на ремонт, плюс дополнительно $20,000, то есть всего $70,000 у частного кредитора. Мой кредитор получил первое залоговое удержание, и продавец получил второе залоговое удержание. Продавец также согласился быть на второй позиции при получении последующих кредитов на эту недвижимость в будущем. Условия займа составили 13% или 5 пунктов на трехлетний период. Ежемесячные платежи по кредиту составляют $760. Полный ежемесячный платеж с учетом как первого, так и второго кредита, составляет $1,460. Рыночная арендная плата за этот дом составляет $1,395. Я получаю небольшой отрицательный денежный поток, но я ухожу с закрытия сделки с выплатой $36,500, которые включают мои деньги на ремонт в размере $20,000. Я выставляю дом на продажу на рынок по цене $169,500, делая предложение «как есть». После двух недель ожидания я все еще не нашел покупателя, и начал ремонт, потратив $5,000, прежде чем нашел покупателя. Он согласился купить дом по цене $160,000 на условии «соглашения о сделке», то есть он согласился сделать остальную часть работы в качестве первоначального взноса до вселения в этот дом. Он согласился платить $1,300 и провести рефинансирование в течение двух лет. Для меня это все равно, что получить первоначальный взнос в размере $15,000, так как именно эту сумму я должен был бы выплатить, чтобы закончить ремонт дома. Некоторые «инструкторы по инвестированию в недвижимость» советуют не занимать денег больше чем нужно. Но в данной конкретной сделке я должен только $147,000, в то время, как собрал $160,000. Моя прибыль с этой сделки - $13,000 – пошла в мой карман.

3.) Заимствование без квалификации на кредит со стороны банка, покупка с финансированием со стороны владельца и предоставлением другой собственности в качестве обеспечения

Пример:

Во время недавней кампании рекламы по почте («Система прямых почтовых рассылок для покупки домов») я купил пять домов за шесть недель. За пятый дом продавец был должен всего лишь $18,000 при стоимости дома $170,000. Ему не нужна была полная оплата наличными, но он настаивал на получении $63,000 на закрытии сделки, $18,000 из которых пошли бы на выплату его долга. Он также настаивал на ставке 6% годовых за оставшуюся часть суммы. Кроме того, он соглашался продать дом не менее чем за $153,000, то есть за 90% от рыночной стоимости. Это довольно хорошая цена, не так ли? Вот что я мог бы сделать в этом случае. Занять $70,000 под 11% годовых или 8 пунктов, на 15 лет. Этот займ покрыл бы платеж наличными продавцу, выплату первоначальных пунктов кредитору и расходы по закрытию сделки. Мой ежемесячный платеж по кредиту составил бы $800, что давало бы достаточный положительный денежный поток с учетом арендной платы и выплат продавцу. При цене дома $153,000 второй ипотечный займ составил бы $90,000. Я был бы должен $160,000, и затем я продал бы его за $179,500.

Но вместо этого я сделал следующее. Я занял $123,000 у своего частного кредитора. Рыночная арендная плата составила $1,400. Я отдал продавцу его $63,000 наличными, но я ушел с закрытия сделки с $60,000 в своем кармане. Продавец согласился на отсрочку $90,000 под залог пяти различных ипотек на 5 различных домов… эти пять домов я только что купил во время этой рекламной кампании… включая его собственный дом. Если бы я использовал только его дом в этой сделке, я был бы должен $213,000 и остался бы в убытке. Итак, я предложил ему цену $153,000 с первоначальным платежом $63,000. Я предоставил ему пять вторичных ипотек, каждая без оплаты с 5 летней отсрочкой. Я согласился на 6% годовых, но эти деньги должны были быть выплачены только через 5 лет. За это время его $90,000 должны были бы вырасти до $121,000 к дате расчетов по кредиту. В результате, я получил прибыль с этих пяти домов… долю в каждом из этих пяти домов… плюс я получил кредит под 6% годовых, не проходя никаких процедур оценки со стороны банка, минимизировал расходы по закрытию сделок, и продавец предоставил мне право заменить кредит такими же или лучшими условиями финансирования, если я перепродам его дом в следующие пять лет! Что бы вы сделали с дополнительными $60,000 наличными?

4. Закрывайте сделку только после того, как найдете покупателя

Если вы заметили признаки упадка на вашем рынке недвижимости, или обнаружили, что требуется больше времени для того, чтобы ваши дома были кем то заняты, будьте более осторожны и покупайте более тщательно. На самом деле, вы можете покупать совсем без риска, если вы найдете правильную сделку и мотивированного продавца…

Пример:

”Я ценю тот факт, что вы продаете мне свой дом по цене, которую вы за него должны, плюс $1,000 на переезд, но при существующих обстоятельствах я не могу прямо сейчас заключить сделку, до тех пор пока не договорюсь с будущими арендаторами. Ваш дом имеет слишком большую задолженность по сравнению с его стоимостью. Сейчас у меня есть программа, помогающая покупателям вселяться в дома, когда им нужно некоторое время, чтобы оформить банковский кредит. И 60% покупателей находятся как раз в таких условиях. Это дает мне существенные рыночные преимущества, когда я покупаю дома. Я могу предложить моим покупателям финансирование со своей стороны, или предложить им арендовать дом до тех пор, пока они не смогут его купить. Таким образом, я согласен купить ваш дом, если вы дадите мне некоторое время, чтобы я мог найти своего покупателя. Как только я его найду, я выплачу вам ваши $1,000 и начну сам выплачивать ваши платежи по кредиту, освободив вас от вашего долга.”

Как только они соглашаются, я начинаю рекламировать этот дом как дом «с финансированием со стороны владельца», или «без квалификации со стороны банка», или «аренда до момента покупки». Мы получаем невозвращаемый платеж в размере 3-5% от стоимости дома от арендатора-покупателя в качестве депозита. Если я продаю этот дом за $179,500, то я получаю как минимум $5,000 плюс арендную плату за первый месяц. Затем я могу завершить свою сделку с продавцом дома и положить в свой карман разницу в размере $4,000. Старайтесь использовать эту стратегию только тогда, когда продавец не интересуется, по какой цене вы перепродаете его дом, или когда он уже переселился из этого дома.  Хотя в моей практике были случаи, когда продавец показывал другим покупателям этот дом вместо меня!

5. Заставьте продавца платить, когда вы покупаете его дом

Это очень важный урок. В течение нескольких лет я не придавал этому особого значения. Я думаю, что всегда очень важно рассказывать продавцу о том, что вы хотели бы сделать, даже если, по вашему мнению, продавец вряд ли согласится на ваше предложение. Вы никогда не знаете всех его скрытых мотивов, так что не принимайте решений за него. Когда вам не очень нравится сделка, поразмышляйте вслух о той цене и тех условиях, которые могли бы сделать ее привлекательной для вас.

Пример:

Мне позвонила семейная пара по моему рекламному объявлению. Они были должны за дом $147,000, и хотели продать его как раз за ту сумму, которую были должны. Я проделал некоторые расчеты и выяснил, что дом действительно стоил $147,000 и я мог легко продать его за $157,000. В то время у меня было правило, что разница между ценой, по которой я покупаю дом, и ценой, по которой я его продаю, должна быть не менее $20,000. Я сказал им, что они должны слишком много за свой дом, поблагодарил их за звонок и сказал, что ничем не смогу им помочь. Они мне позвонили еще раз через год, после того, как безуспешно попытались продать свой дом за $159,500. Когда они мне позвонили во второй раз, ситуация осталась той же самой. Но в этот раз я сказал, «Единственный способ, при котором я мог бы купить ваш дом – это взять на себя ваш долг и получить наличными $10,000 при закрытии сделки. Готовы ли вы на такие условия?»

По видимому, они были готовы расстаться с наличными в любом случае, так как собирались продавать дом через другого агента по более низкой цене. Дом был свободен, и они уже находились в отчаянии. У них был долг перед банком, не обеспеченный стоимостью дома. Они принесли мне $10,000 неделю спустя. А через три недели я нашел покупателя, который выплатил мне первоначальный взнос за дом в размере $13,000. То есть, когда мой покупатель вселился в этот дом, я уже получил $23,000 наличными, что превысило мой лимит по сделке в $20,000!

6. (Бонусная стратегия!) Одновременная покупка и продажа за наличные

Вам нужны наличные для того, чтобы начать инвестировать в недвижимость… или оплачивать счета? Найдите хорошую сделку и продайте недвижимость в тот самый день, когда вы ее покупаете. В этом случае вам не понадобятся наличные, вы не будете платить за ремонт, и никаких проблем с арендаторами. Это называется флиппинг, и он абсолютно законный. Есть несколько способов это сделать. Я использую эту стратегию только тогда, когда продавец хочет все получить наличными, и эта сумма больше, чем я могу занять у частного кредитора. Когда вы продаете дом за наличные, это называется ретейлинг. Я не люблю ретейлинг. Я предпочитаю работать с лучшими ценами и лучшими условиями. Мне нужны весомые маркетинговые выгоды для перепродажи за наличные. В противном случае я не заинтересован в такой сделке. Но и в этом случае я могу предложить покупателю, который оформляет новый кредит, выплатить мне часть денег наличными. Я лучше поступлю так, чем потеряю эту сделку.

Недавно мне позвонил продавец. Иногда у меня столько звонков, что я просто не успеваю перезвонить каждому из них, так было и в этом случае. Он звонил мне несколько раз, и все таки вынудил меня ему ответить. Это ленивый способ предварительной оценки мотивации… но он работает! Банк лишал его права выкупа закладной на его дом. В моем штате у него была всего пара месяцев, чтобы найти наличные для выплаты банку. Я согласился помочь ему найти нового покупателя. Я не давал ему никаких гарантий. Ему было нечего терять. В случае успеха я получал $10,000, после чего мы разделили бы с ним всю дополнительную прибыль сверх этой суммы. Он согласился. Он даже был готов смириться с тем, что ничего не получит.

Я поместил табличку о продаже перед домом, поместил объявления и добавил этот дом на наш веб-сайт. Я заработал на этой сделке $18,000, а продавец получил $8,000. Мой риск в этой сделке заключался в стоимости рекламной кампании и в потраченном времени.

Помните, что если вы покупаете недвижимость и одновременно с этим получаете наличные, то количество домов, в которые вы можете “инвестировать”, ничем не ограничено.

Оригинал статьи на английском языке: http://reiclub.com/articles/5%20Ways%20to%20Collect%20Cash%20When%20Buying%20No%20Money%20Down

Эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/

Другие проекты автора:

Сайт Биржа ФОРЕКС: http://sites.google.com/site/birzaforeks/

Сайт Компьютерное моделирование: http://sites.google.com/site/komputernoemodelirovanie/

Сайт О психологии просто…: http://sites.google.com/site/opsihologiiprosto/