Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Декабрь 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Что происходит на рынке жилья Уфы: на вопросы журнала <<Дом>> ответила Андреева Е.Я.


Что происходит на рынке жилья Уфы: на вопросы журнала «Дом» ответила Андреева Е.Я., ген. директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ».

 

1.      Что покупатели квартир спрашивают больше: новостройки (кв или дома), вторичка (1,2,3 и более комнатные), комнаты или дома? А может сами строят…

 

А.Е: Ну, многоквартирные дома у нас покупатели точно сами не строят. Сегмент же загородной недвижимости живет и развивается по другим законам. Дома и коттеджи для постоянного проживания покупают совсем другие люди с другими запросами и возможностями.

Однокомнатные квартиры, как обычно, пользуются бОльшим спросом. Так было всегда. Несмотря на то, что стоимость 1 кв.м. в однокомнатной квартире выше, общая цена все равно меньше, чем у остальных.

Конечно, всем еще хочется купить квартиру в новом доме, но построенном и сданном, чтобы минимизировать риски строительства. Но эти квартиры дороже, чем в старом жилом фонде хрущевок и панелек.

 

2.      Динамика спроса по каждому сектору по сравнению с прошлым месяцем и прошлым годом.

 

А.Е: Прошлый год, 2009,  был кризисным, спрос был низким. В этом году рынок недвижимости Уфы вышел из кризиса, еще весной. Но в сегменте жилья спрос и предложение сейчас несколько зависят друг от друга. Так как большинство покупателей перед покупкой нового продают старое. Т.е. спрос, который появляется, если у людей растет благосостояние, порождает и предложение.

Осень – это всегда сезон на рынке недвижимости. Отчасти потому,  что нерешенные проблемы люди стараются оставить в году прошлом. А процесс покупки  и продажи длителен. Сезон активности рынка обычно начинается с августа.

 

3.                  Как покупают больше: за наличные или через ипотеку?

 

А.Е: Сейчас предложений банков очень много. И большая часть покупок осуществляется если не с использованием ипотеки, то с использованием потребительского кредита.

Другая причина также в том, что в докризисные годы большинство платежеспособных граждан приобрело недвижимость. Сейчас на рынке покупатели представляют достатком средний класс и ниже. Также много используется сертификатов и материнского капитала. А это, как правило, категория покупателей, на имеющих полной необходимой суммы для покупки. Поэтому оформляются кредиты.

В нашей компании даже присутствует специальная программа подбора жилья для такой категории покупателей – «Ипотечный экспресс».

 

 

4.      Какие препоны с ипотекой сейчас по сравнению с прошлыми месяцами и годами.

 

А.Е: Не все претенденты на кредит реально кредитоспособны. Иными словами, не всем банк готов дать кредит. Не хватает подтверждаемых доходов, что для банка  - высокая степень риска.

Да и люди уже не считают ипотеку подарком судьбы. Так как это длительные обязательства.

В течение осени этого года практически все банки вышли на рынок с обновленными ипотечными предложениями. Иногда даже кажется, что этих предложений больше, чем ипотечных заемщиков.

Изменилось и поведение заемщиков. Сейчас они хорошо информированы, ходят на консультации в несколько банков, сравнивают. Документы тоже подают в несколько банков. А только потом ищут квартиру.  

Тут тоже есть проблема: срок действия одобрения банка не так уж длителен, 2-3- месяца. Сначала люди пытаются найти квартиру сразу. Потом, помучившись, приходят к нам. Так как стыковать цепочки сделок самостоятельно сложно.

 

5.      Что выше сейчас: предложение или спрос? И в связи с чем? Это сезонное явление или экономическое?

 

А.Е: Нельзя сказать, что спрос сейчас особо высок. Это не бум, он не приводит к большому росту цен. Так как сдерживает ограниченная покупательная способность. Тем не менее, квартир на рынке не хватает. Нас окружает огромное количество домов, и в них сотни квартир. Поэтому покупателям кажется удивительным, почему в конкретном районе или доме они не могут найти требуемый объект.

Но если дома есть, это не значит, что собственники квартир в них готовы их продавать. И заставить их никто не сможет. Поэтому в некоторых микрорайонах Уфы очень сложно найти квартиру, тем более, когда еще и хочется выбирать из нескольких вариантов.

 

6.      Каков сейчас рынок предложения? Есть ли выбор у покупателя?

 

А.Е: Выбор есть всегда. Квартиры можно посмотреть в базе объектов нашего сайта. Вопрос, насколько он устраивает покупателя. Покупатели стали более придирчивы. Помимо того, что всем хочется жить в новых домах, изменились и критерии процесса выбора. Даже чтобы выбрать типовую квартиру, все хотят посмотреть не менее 8-10 вариантов. Но невозможно купить то, что не предлагает рынок. А если рынок и предлагает уникальный или редкий вариант, то и цена будет уникальная. В это многие покупатели пока поверить не могут. Мы все научились выгодно продавать или, по крайней мере, пытаться это сделать. Но не научились покупать реальность, а не мечту.

 

7.      Каких предложений на рынке больше: новостройки (кв или дома), вторичка(1,2,3 и более комнатные), комнаты или дома?

 

А.Е: Конечно, предложений больше на рынке вторичного жилья. Так было всегда, так будет и дальше. Новостроек не хватает, новых проектов вводится мало, в существующих квартиры продаются быстро. Особенно, если застройщик стабильный, а строительство идет хорошими темпами. Сами застройщики тоже это хорошо понимают, повышая цены тем сильнее, чем объект больше приближается к сдаче.

 

8.      Когда лучше покупать недвижимость, в какой сезон цены ниже? И почему в тот или иной момент цены опускаются?

 

А.Е: Цена на недвижимость растут в нормальном состоянии рынка. Как минимум, на уровень инфляции. Падают цены только в пору экономической нестабильности, влекущей снижение доходов. Цены на недвижимость в долгосрочном аспекте будут расти до тех пор, пока среднестатистический гражданин (ну, например, как мы с вами), не сможет спокойно купить обычную 1-комнатную квартиру, накопив на нее за несколько лет, или взяв кредит. Т.е. жилой фонд у нас недостаточен и по количеству и по качеству.

Цена падают, когда предложение выше спроса. И когда предложение не так связано со спросом. Пока же наоборот.  Предложение вследствие не просто покупок квартир, а еще и предшествующих продаж, пока связано со спросом. Речь об улучшающих жилье. Инвестиции в недвижимость сейчас не очень популярны.

 

9.      Что влияет на колебания спроса, предложения, цен на рынке жилья?

 

А.Е: О многом я уже сказала. В первую очередь все зависит от благосостояния людей. На это, к сожалению, мы повлиять не можем. Второй фактор – общая экономическая стабильность. Т.е., если люди не боятся брать кредиты, либо потратить накопленные сбережения. Третий фактор – это общий фонд имеющегося вторичного жилья и строительство нового. Это влияет и на предложение, но и на спрос. Когда люди видят вокруг определенные типы квартир, планировок, домов, им хочется улучшать свои условия, жить лучше. Этим обусловлены различия в спросе и предложении в разных городах.

 

10.  Стали меньше/больше брать в определенном районе Уфы? Почему?

 

А.Е: Люди всегда хотят жить в центре. Также популярна Зеленая Роща. Факторов много: транспортная доступность, престижность, контингент проживающих, наличие новых домов, современной инфраструктуры. Но и цена, конечно, различается.

 

11.  Кризис повлиял на рынок недвижимости на деле? С какой скоростью рынок оживляется?

 

А.Е: Конечно, повлиял. Снижались цены, за время кризиса они упали на 20-25%. Но сейчас рынок полностью восстановился. На это ушел год. Дно цен мы наблюдали в ноябре 2009 года. Так как сложнее всего восстанавливается доверие людей к жизни и будущему. Но что хорошо, что быстро восстановились и застройщики. Мы боялись, что после кризиса будет мало строящихся объектов. Но спрос на строящееся жилье был  даже в кризис. Так как люди понимают, что недвижимость, даже если не растет в цене, является одним из самых стабильных активов.

 

12.  Ваши прогнозы на динамику спроса/предложения и стоимости жилья на ближайшие месяцы.

 

А.Е. Сейчас будут новогодние каникулы, а потом, если климат не преподнесет нам особенных сюрпризов, динамика рынка будет примерно такой же. Нет никаких предпосылок, помимо типичной сезонности, что будет как-то иначе. Далее придет весна, и очередное оживление, уже полностью оправившихся после кризиса сегментов рынка. Сопровождающееся небольшим ростом цен. Все надежды мы возлагаем еще и на появление новых строящихся объектов, так как большинство существующих достраиваются и сдаются в ближайшее время.

 

13.  Что сегодня дешевле – дом построить или купить готовое жилье? Что выгоднее для продолжительной жизни?

 

А.Е: Это слишком разные сегменты, чтобы так просто сравнить. Дом построить – и трудоемко и затратно. Но и содержать стоит денег. Жизнь за городом имеет массу тонкостей, к которым далеко не все готовы. Даже если готовы вложиться в строительство. Например, ежедневно возить детей в школу, иметь 2 машины – это необходимость проживания в коттеджном поселке в пригороде. Поэтому многие оставляют эту мечту, и живут в городе. Либо имеют квартиру в городе, помимо загородного коттеджа. Квартиру купить и содержать, конечно, дешевле. Правда, смотря, какую квартиру…

 

14.  По сравнению с другими крупными городами страны,  на каком месте по спросу/предложению стоит Уфа?

 

А.Е: Если судить по ценам: http://www.expert-russia.ru/dc/show/45/3284 . Ориентировочно Уфа  на 13 месте. Спрос и предложение на цифрах сложно определить. Особенно, спрос. Практически любой из нас хочет жить лучше. Но есть понятие активного и платежеспособного спроса. И отложного, потенциального, который может вылиться на рынок завтра, послезавтра, а то и через 2-3-года.

 

15.  Президент Хамитов хочет снизить ипотечную ставку до 6-7%. Как такая ставка повлияет на предложение: станут ли цены повышаться на жилье и насколько, по-вашему?

 

А.Е: Вообще, снижение процентной ставки по ипотеке ниже 10% - знаковое для рынка. Т.е., это снижение ниже темпа инфляции. Особенно, хорошо, прорекламированное, оно действует на рынок как «красная тряпка».  Но повышение таким способом доступности ипотеки, а, значит, и доступности покупки, при отсутствии дополнительного строительства, приведет к повышению цен на вторичном рынке. В итоге покупатели мало что выиграют. Действенным этот механизм будет только при активном строительстве и кредитовании новостроек. Иначе рынок все равно уравновесит: повысившийся спрос при том же предложении и жилом фонде, согласно базовым экономически законам, ведет к повышению цены…

 

www.expert-russia.ru

 

 
В избранное