Залоговая недвижимость: мало, дорого, сложно..

На вопросы еженедельника «Недвижимость» г. Екатеринбург, отвечает Андреева Е.Я., ген. директор САН «ЭКСПЕРТ».

1. Виды недвижимости, на которую наложен «арест», формы ее продажи, их плюсы и минусы и риски:

- если заемщик сам продает (примерные цены):

- банк продает через суд (примерные цены):

- заемщики уже хотят купить новую квартиру, а по старой не погасили кредит (примерные цены):

Возможны ли другие варианты?

А.Е.: В нашем городе в основном мы сталкиваемся с продажей обремененных ипотекой квартир. Это не арест ( по сути – запрет продажи), а долговое ограничение, требующее определенного алгоритма действий.  

Видимо, одной из характерных особенностей обремененных ипотекой квартир в нашем регионе является то, что период массового оформления ипотечных кредитов и максимума цен совпал. И именно тогда у покупателей квартир была возможность  брать максимальные суммы кредитов. Итогом стало то, что продаваемые квартиры в настоящий момент стоят гораздо дешевле, чем покупались. В итоге суммы продажи хватает либо только на погашение остатка задолженности, а на когда-то уплаченный первоначальный взнос покупателю не остается. Либо не хватает даже на погашение остатка задолженности.

Все стороны – и  собственник-заемщик, и банк и потенциальные покупатели таких квартир прекрасно это понимают. Именно поэтому залоговых квартир у нас продается мало – это себе дороже. И банку и заемщику.

Теперь о вариантах. Если заемщик продает сам, согласовав с банком, ему нужно найти такого покупателя, который внесет аванс за квартиру в сумме непогашенной задолженности и будет ждать снятия обременения с квартиры для окончательного оформления ее на себя. А это может занять до 1 месяца. Далеко не каждый покупатель готов на это, особенно покупатели с РОНО. Так как большинство сделок сейчас – это цепочки, до такая задержка в некоторых случаях вообще невозможна.

Плюсом таких вариантов является некоторое снижение цены продажи, если суммы хватает на погашение кредита. Но такое снижение бывает исключительно вынужденным. Более того, когда продавец выставляет цену, он аргументируете не возможностями рынка, а, совсем наоборот и ошибочно – собственными потребностями. Т.е. желанием и погасить остаток кредита, и вернуть первоначальный взнос. Это, конечно, невозможно, так как цены сейчас ниже. Многое, конечно, зависит от момента покупки этой квартиры в ипотеку. Но с квартирами, купленными в 2006-2007 году, как правило, все происходит так, как указано выше.

Если квартира продается через судебных приставов, заемщик практически не имеет свободы  ценовых действий. Так как квартиру оценивают судебные приставы. И обычно эта цена относительно рынка занижена. Поскольку банк прибегает к услугам приставов не просто так, обычно существует еще и значительные просрочки платежей и набежавшие пени заемщика перед банком, которые также должны быть компенсированы с цены продажи. По продажам таких квартир обычно устраивают аукционы. Многие потенциальные покупатели даже отслеживают такие аукционы, надеясь купить квартиру подешевле. Но у таких вариантов есть минусы – проживающих приходится выселять насильно. При выезде последние могут еще и оставить квартиру «не в том состоянии». Моральная сторона процесса в итоге не всегда приятна.

Третий случай – когда заемщики решают приобрести квартиру побольше (поменьше), не погасив существующий кредит. В большинстве случаев они надеются на то, что банк предложит им какую-либо процедуру попроще по согласованию нового кредита. Например, попросит меньше документов или, как многие ошибочно считают, просто прибавит к сумме остатка задолженности новую сумму, сделав что-то типа приложения к существующему договору.

Но, конечно, не все так просто. И банки стали жестче рассматривать заемщиков, соответственно, на новую большую сумму они требуют новые справки о доходах. И документы на новую квартиру тоже нужны. Но самое главное, о чем совсем не думают заемщики – по новому кредиту будет заключаться совершенно иной договор. А предыдущий должен быть закрыт в установленном порядке.

Иными словами, вся процедура по погашению первого кредита будет такая же, как и просто при продаже квартиры с обременением. А второй кредит  будет оформляться по той же процедуре, что и любой другой ипотечный кредит. Правда, заемщик может быть корпоративным клиентом банка, быть на хорошем счету и т.п. Но это единичные случаи, когда банк упрощает процедуру.

Другой вопрос – это арестованные квартиры. Обременение ипотекой и арест не стоит путать. Арест – это, наоборот, запрет на продажу квартиры ( т.е. юридически на смену собственника в госреестре ФРС), наложенный, например, судом, до прояснения обстоятельств или вынесения решения. Снятие и наложение ареста зависит от компетентных органов и мы о нем говорить тут не будем.

2. Какой из вышеперечисленных вариантов самый безопасный, а какой самый недорогой?

А.Е.: Самый безопасный с точки зрения документов и расчетов для покупателя – покупка от судебных приставов. Расчеты там происходят на расчетный счет приставов, все суммы фиксированы, даты обозначены в документах. Но возникает вероятность того, что выселять жильцов придется насильно. Не важно, кто будет это делать, приставы или нет, но, если покупателю важны сроки въезда, обольщаться не стоит.  Квартиру у самого собственника иногда тоже можно купить недорого, но снятия обременения придется ждать. Правда, и в этом случае с юридической точки зрения квартиру можно считать «чистой». Ведь банк ее уже проверил. С другой стороны, дешевле рынка такой заемщик-собственник готов отдать квартиру только при условии, что его «совсем прижали» обстоятельства. Например, ели он уже несколько месяцев не платит платежи, или влез из-за них в иные долги, или потерял работу. И если суммы хватает на погашение и долга и еще остается. В иных же случаях продавец весьма неохотно идет на снижение, так как при этом он теряет.

3. Насколько банк, как правило, снижает цену за данный объект?

А.Е.: Обычно занижают цену приставы. А банк, наоборот, оставляет высокой, так как должен компенсировать все свои потери и затраты

4. Ниже скольких процентов банк не имеет права опускать стоимость?

А.Е.:  Что касается протокольных условий, то мы, риэлторы ими не владеем. Но что можно сказать совершенно определенно: какую бы цену банк не выставлял, его основные цели – вернуть свои деньги  и пени, а также компенсировать затраты на весь этот процесс. Хотя, в любом случае, отталкивается это ценообразование от рыночных цен.

5. Может ли банк продать по рыночной цене при условии высокого спроса среди покупателей и хорошего жилья?

А.Е.: Конечно, может. И даже хочет. Вопрос в том, что от обремененных квартир по всем вышеперечисленным причинам покупатели ждут более низкой цены.

6. На сколько в реальности данные объекты обходятся дешевле?

А.Е.: У нас нет статистики продаж о банков. Но, когда люди сами продают квартиру с обременением, покупатели ( именно покупатели) готовы их покупать на 5-10 % дешевле рыночной цены ( а не цены «хочу» продавца)

7. Какой спрос среди покупателей в целом?

А.Е.: Повторюсь, что не каждый покупатель готов и может купить квартиру с ипотекой. Это только покупатели с наличной суммой. Если же до этого продается квартира , в которой продавец и проживает, с целью дальнейшей покупки и переезда, это делает покупку ипотечной квартиры практически невозможной. Но если квартира неплохая и дешевле, покупатель найдется.

8. Много ли предложений по таким квартирам, или это редкость?

А.Е.: Предложений мало. Хотя в свое время и предвещали чуть ли не обвал рынка из-за появления таких квартир, именно все то, что описано  первом пункте, удержало процесс. Предвидя свои потери от такой продажи, и банк, и собственник пытаются миром решить проблему. Банк идет на уступки, заемщик ищет дополнительные источники заработка.

В нашей стране квартира у многих, в большинстве случаев единственная, и представляет главную семейную ценность, чтобы ею можно было так просто рисковать.  Поэтому это или форс-мажор, или желание переехать в другую квартиру.

9. Сколько времени, как правило, проходит с момента выставления на продажу таких объектов?

А.Е.: Время продажи всегда зависит от назначенной цены. Если цена выше рынка, такая квартира может продаваться очень долго, годами. Если ниже – может быть продана быстро при условии согласия собственника и готовности выехать

10. Каким образом происходит продажа таких квартир?

А.Е.: Если квартиру продает собственник, а не банк и не приставы, то начала покупатель вносит аванс, достаточный для погашения кредита, с квартиры снимается обременение, а потом происходит оформление собственности на нового владельца.

11. Оформление сделок и возможные риски (например, могут ли потом назад потребовать квартиру?). Для юристов – рассмотреть с точки зрения безопасности типичный договор? Что необходимо проверить?

А.Е.: Смотря как продается квартира. Если продает сам собственник – важно, чтобы аванс на погашение задолженности ( а он обычно составляет очень значительную сумму, равную сумме кредита, в отличие от аванса при покупки обычной квартиры, где аванс обычно 5-10% от стоимости) пошел именно на эти цели.

Поскольку тонкостей тут много, и многое также зависит от банка, выдавшего ипотечный кредит, покупателю стоит обратиться к специалисту, имеющему опыт оформления таких сделок с ипотечными квартирами.

12. Интересные истории из подобной практики.

А.Е.: Интересных историй нет, так как большинство таких ситуаций носили за последние годы негативный оттенок. Это трагедии людей: кто-то не смог платить кредит, так как потерял работу, кому-то банк повысил ставку, где что. Сами банки, по нашему наблюдению, не слишком любят работать с такими объектами, понимая, что это проблемы. Часто обращались к нам за советом. Наша же позиция такая – решать проблемы мирным путем, как самим заемщикам не допускать мер банка, так и банку разрабатывать способы помощи попавшим в критические ситуации.

Слышала ситуацию, когда озлобленный на жизнь ипотечный заемщик решил «всем назло» не платить кредит, скрываясь от банка Виновато было , конечно, государство, кризис, и все вокруг. Не удивительно, что банк принял жесткие меры. Какова бы ни была сложная ситуация, решение нужно начинать с переговоров с банком.

13. Как часто покупают такие квартиры с целью ремонта и последующей перепродажи (в качестве получения прибыли)?

А.Е.: Ради перепродажи такие квартиры могут купить только по заниженной цене. Плюс инвесторов в том, что у них, как правило, есть готовые суммы, и они не участники цепочек сделок. Но им проще найти квартиру подешевле и в плохом состоянии.  В иных случаях такие квартиры покупаются ради того же, что и другие. И критерии те же – местоположение, дом, планировка. Поскольку там жили люди, состояние в них обычно нормальное.

14. Какие условия для тех, кто приобретает такую недвижимость? Существуют ли какие-то ограничения или, наоборот, уступки при приобретении через ипотеку?

А.Е.: Редко. Иногда только сам банк может быть более лоялен. Но и то только потому, что эту квартиру он уже проверял. Нового заемщика банк все равно будет проверять так же тщательно. Пока программы, которые хотят видеть покупатели таких квартир (что в  ипотечном договоре меняется только ФИО заемщика, или делается только допсоглашение к нему) – только мечта. Банк все равно выдает кредит уже по текущим ставкам и на текущих условиях.

15. Чем опасна такого рода «покупка»?

А.Е.: Некоторых покупателей смущает передача большого аванса при покупке от физлица. При покупке через приставов важен вопрос выселения проживающих. Также такую квартиру не смогут купить покупатели с РОНО.

Но в целом это такая же покупка квартиры, как и любой другой квартиры. Тут даже проще – история квартиры уже была проверена банком. И подводных камней тут не будет. Сложнее, правда, сам процесс оформления квартиры, но для этого можно обратиться к специалисту, проверить информацию в банке и т.д.

www.expert-russia.ru