Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Ноябрь 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Взамен ипотеке: участники рынка недвижимости разрабатывают новые возможности.


Взамен ипотеке: новые методы «недвижимого» кредитования. Кризис заставляет рынок недвижимости разрабатывать новые возможности.

 

Вопрос о том, окончательно ли умерла ипотека к России, до сих пор остается открытым.

 

Помимо роста процентных ставок и огромного количества отказов по кредитным заявкам, сделавших покупку квартиры для многих недоступной, ипотечные проблемы серьезно сказались на активности операций на рынке недвижимости.

При этом страдают не только покупатели, которые без кредитных средств просто не могут сделать такую покупку, но и продавцы, так как количество потенциальных покупателей их квартир резко сократилось. Перед кризисом, по статистике Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», до 90% сделок на вторичном рынке осуществлялось только с ипотекой.

Кризис кризисом, но решать жизненные вопросы людям приходится. В итоге возникают новые схемы и варианты, среди которых: потребительский кредит,  депозитно-ипотечная схема, которую  2009 года собирается применять ВТБ 24, рассрочка платежа.

Потребительский кредит. Взять его сейчас тоже не так уж просто, и ставки выросли. Заменить он может ипотеку также не всегда, а только когда необходимая сумма небольшая. Преимущества же – нет необходимости собирать документы на квартиру

Депозитно-ипотечная схема. Суть ее заключается в том, что на специальном депозитном счете в банке вы накапливаете необходимую для первоначального взноса сумму. Например, на протяжении 3 лет, а далее имеете возможность в этом же банке получить ипотечных кредит под пониженный процент. Недостатки: растянутость по времени, привязка к конкретному банку, пока непроработанный механизм установления процентных ставок по таким депозитам. Возможно, они будут ниже, чем по обычным.

Рассрочка. Рассрочку уже давно и активно применяют застройщики. Рассрочка дает возможность наиболее гибко подходить и к вопросу ценообразования ( как правило, с рассрочкой цена квадрата выше), и к вопросу срока и порядка оплаты. Цена же квадратного метра может быть и  фиксированной, и иметь градации в зависимости от сроков и объемов платежей.

Условия и порядок уплаты стоимости в рассрочку  указываются в договоре купли-продажи с использованием рассрочки. Также прилагается график погашения платежей.

Такой договор может быть зарегистрирован в регистрационной палате, если застройщик работает по федеральному закону № 214 о долевом строительстве.

 

Как агентство недвижимости в этих условиях может помочь своим клиентам? С одной стороны, часть наших клиентов – продавцы, с другой – покупатели. При этом совершенно не означает, что наш клиент-покупатель купит квартиру именно продавца- нашего клиента. Большинство клиентов все-таки меняют меньшее жилье на большее, или одну квартиру на две, при этом используя кредит.

Преимущества ипотеки здесь в том, что продавец получает всю стоимость квартиры сразу и может самостоятельно продолжить уже свои операции на рынке.

Платежи в рассрочку такой возможности не дают. Также имеет место быть фактор стоимости рассрочки, так как деньги со временем обесцениваются как минимум на темп инфляции. Тем не менее, большинство застройщиков процент за рассрочку сейчас не берет, продвигая это как дополнительную услугу клиенту.

Возможно ли использование покупки в рассрочку на вторичном рынке недвижимости, и на каких условиях?

Почему бы и нет. Единственное серьезное ограничение заключается в том, что цепочке сделок здесь не быть ( так как сумма передается не вся), либо вся дальнейшая цепочка от покупателя в рассрочку также будет с использованием рассрочки. А согласие всех участников маловероятно из-за их личных условий и возможностей.

Поэтому такая схема может применяться практически только при чистой продаже, когда продавцу нужны деньги, а у покупателя они есть в размере не менее 70% стоимости, иначе уже продавцу это становится неинтересно.

Второй важный момент – это доверие покупателя и продавца друг к другу. Так как рассрочка  может быть достаточно продолжительной. Точно также необходимо хотя бы «на глаз» определить платежеспособность покупателя и его возможности в дальнейшем выплачивать эту рассрочку. Т.е. некое подобие банковского андеррайтинга заемщика.

Т.е. без специалистов по недвижимости в этом вопросе не обойтись.

Такой договор купли-продажи квартиры с использованием рассрочки точно так же, как договор купли продажи в ипотеку или участия в долевом строительстве, можно и нужно зарегистрировать в регистрационной палате. Условия рассрочки оговариваются в тексте договора, прописывается график платежей. Покупатель спокойно получает свидетельство о собственности, после чего может подать документы на налоговый вычет  и быть почти  полноправным собственником, за исключением того, что на этом договоре будет стоять отметка ФРС об обременении – «ипотека», но не путайте этот термин с банковской ипотекой. Т.е,.до погашения рассрочки вы сможете пользоваться и владеть, но не распоряжаться квартирой.

Точно также такую обремененную квартиру можно продать, используя деньги покупателя для погашения рассрочки и снятия обременения, а затем уже оформив договор купли-продажи..

Теперь о рисках. При использовании кредита банка квартира остается у него в залоге. И при неплатежах банк обращает взыскание по суду на эту квартиру. Иначе говоря, продает ее и возвращает свои деньги. Как же происходит в случае рассрочки? Каковы гарантии?

Граждане не могут так просто оперировать залоговыми правами, как банк, поэтому в нашем случае в договоре делается специальный пункт о расторжении договора в случае неплатежей. Т.е. покупатель будет должен, опять-таки по суду, как и в случае банковской ипотеки,  получить свои деньги назад от продавца без уплаченных процентов и освободить жилплощадь. Но платить  покупателя вовремя рассроченные суммы заставит тот факт, что до снятия обременения с квартиры продать или подарить он ее просто не сможет.

О каких процентах шла речь в последнем абзаце?

Конечно о процентах за пользование, фактически, кредитом продавца. Т.е. стоимостью рассрочки, хотя она может быть и беспроцентной.

Если же установлена процентная ставка за пользование, как правило, фиксированная, то в графике платежей, аналогично банковскому, можно расписать суммы погашения и основного долга, и процентов.

Единственное важно замечание. Продавец, являясь получателем платежей с процентами за использование денег, фактически извлекает доход от использования своих денег, а поэтому должен уплачивать подоходный налог с суммы процентов, взимаемых по доле ставки, превышающей ставку рефинансирования. Обязанность уплаты этого налога законом возлагается на продавца квартиры.

Поэтому, если  устанавливается процентная стоимость вашей рассрочки ( ставка кредита), рекомендуется не превышать размер ставки рефинансирования в целях упрощения себе жизни и не создавания самому себе новых налоговых обязательств, помимо подоходного налога с продажи квартиры. Но надо учесть также то, что ставка рефинансирования может измениться, а ставка по договору рассрочки может быть фиксированной и изменению не подлежать. Т.е. если ставка рефинансирования вдруг упадет, по вы как продавец станете обязаны платить с разницы ставок подоходный налог.  Гибкими же и плавающими ставками мы не научились пользоваться еще даже на уровне финансово-кредитных учреждений, не говоря уже о прописывании их в договорах между гражданами.

Правда, есть вариант, позволяющий избежать расчетов процентов. Это изначальное установление повышенной цены объекта.  Цифру можно посчитать, просто прибавив все суммы процентов за пользование рассрочкой, рассчитанные по коэффициентам дисконтирования, к рыночной цене квартиры.

Каковы задачи агентства недвижимости в этой достаточно сложной на первых взгляд  операции?

  1. Поиск продавца, готового продать квартиру в рассрочку. Переговоры по возможным  условиям рассрочки.
  2. Переговоры с покупателем, оценка его финансовых возможностей и дальнейшей платежеспособности.
  3. Составление договора купли-продажи с использованием рассрочки, сбор всех документов  и регистрация сделки. Т.е. полное юридическое сопровождение сделки.
  4. Контроль погашения рассрочки. Агентство фактически работает с покупателем и продавцом до момента полного погашения рассрочки и снятия обременения в регистрационной палате. Конечно, по всем задержкам платежей продавец в первую очередь тоже будет общаться и информировать агентство. Агентство недвижимости будет задействовано и если покупатель захочет продать квартиру до погашение рассрочки. Т.е. фактически агентство недвижимости будет работать с вами несколько лет.

 

Сеть Агентств Недвижимости надеется, что предлагаемая схема поможет нашим потенциальным клиентам, потерявшим возможность взять ипотечных или потребительский кредит, все-таки приобрести долгожданное жилье.

 

Автор: Андреева Елена

Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

При цитировании, копировании и любом другом использовании материала данной статьи, обязательно проставление активной видимой гиперссылки на первоисточник информации

 
В избранное