Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Ноябрь 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Итоги рынка готового жилья Уфы на 3 ноября


Цены на жилье в Уфе снижаются четвертую неделю подряд. За прошедшую неделю на 0,6%. Аналитики «ЭКСПЕРТ» определили локальное «дно» снижения цен на вторичную недвижимость в Уфе и прогнозируют дальнейшее плавное снижение. Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 3 ноября 2008 г. составила 51,31 (+/-0,61) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,6%: - средняя цена на 1 к.кв. составила 54,38 т.р./кв.м., изменения за неделю -1,4%; - средняя цена на 2 к.кв. составила 50,3 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,9%; - средняя цена на 3 к.кв. составила 48,68 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%; - средняя цена на многокомнатные квартиры составила 52,07 т.р./кв.м., изменения за неделю -2,6%; - средняя цена на элитное жилье составила 68,4 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен). Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м. январь 2007 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м., 01.01.2008 г., тыс.руб. Изменения с января 2007 г. по 03.11.08 г. Изменения с 01.01.08 г. по 03.11.08 г. по всем типам 55,00 50,68 -6,7% +1,2% 1 к.кв. 57,37 54,07 -5,2% +0,6% 2 к.кв. 54,38 49,35 -7,5% +1,9% 3 к.кв. 53,26 48,32 -8,6% +0,7% 4 и более к.кв. 54,13 50,78 -3,8% +2,5% В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание, что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца, реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-7%. Цену сделок отслеживать аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости. Четвертую неделю подряд, то есть весь октябрь 2008 г. цены на вторичное жилье в Уфе медленно снижаются. Тем не менее, сделки идут, спрос существенно повысился, ввиду того, что покупатели вкладывают активно деньги в недвижимость. Спасая свои сбережения от МФК (Международного финансового кризиса), состоятельные граждане Уфы вкладывают свои сбережения в «тихую гавань» - недвижимость. Индекс доходности жилья Уфы на 3 ноября 2008 года ИДЖ=-0,25 банковских депозита. Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением в течение 2007 года цен на жилье в Уфе. А в 2008 году цены на жилье растут ниже темпов инфляции. Так по данным Росстата на 23 октября 2008 года инфляция составила 11,2 % с начала 2008 года. В то же время цены на жилье в Уфе выросли за этот период всего на 1,2 %. Из этого следует, что жилье в сентябре 2008 года стало дешевле относительно «стоимости денег» по сравнению с началом 2008 г. Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) — это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. На 3 ноября 2008 г. РИИКУ = 14,5 % годовых. Аналитики недвижимости «ЭКСПЕРТ» с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными брокерами «ЭКСПЕРТ». ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 3 ноября 2008 г. ИДИК = 0,2. То есть восьмерым клиентам из десяти обратившихся к ипотечным брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам. Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс ИДИК достиг минимальной отметки. Тем не менее банки все же продолжают выдавать ипотечные кредиты, поддерживая тем самым рынок недвижимости. Риэлторы САН «ЭКСПЕРТ» отмечают, что 9 из 10 сделок в августе-сентябре 2008 г. – это альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата составляет 1 млн.рублей при обменных операциях. Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов в банках города Уфы. Аналитики САН «ЭКСПЕРТ» в январе 2008 г. вели еще один индекс, - это КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). Несмотря на спорность существования данного коэффициента (ведутся многочисленные дискуссии о правомерности его применения, о влиянии мирового кризиса и переизбытка денег в экономике на цены на жилье), все же приведем методику его подсчета. С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны отбиваться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры 10 лет. Исходя из этого выводится инвестиционная формула стоимости жилья, которая определяется как сумма всех арендных платежей за 10 лет с учетом удешевления денег (инфляция), бременем содержания (квартплата, налог на недвижимость), затратами на поддержание недвижимости в нормальном техническом состоянии (текущий и капитальный ремонт), удорожание самой недвижимости в течение этих лет. На 1 января 2007 г. КПНР = 1,7, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 70%. Пузырь рынка недвижимости составлял 70%. На 1 января 2008 г. КПРН = 1,5, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 50%. Пузырь рынка недвижимости составлял 50%. На 3 ноября 2008 г. КПРН = 1,2, то есть цена на вторичном рынке жилья завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 20%. Размер пузыря рынка недвижимости Уфы составляет 20%. Таким образом, при продолжении кризиса ликвидности в банковской сфере мы определяем локальное «дно» рынка жилой вторичной недвижимости Уфы и первый сильный уровень поддержки в 43 тыс. руб. за квадратный метр. Напомню, что мы рассчитываем среднюю рыночную стоимость жилья. Колебания в ценах между районами города достигают 100%, например, между однотипным жильем в Шакше и в Центре. Снижение ниже этого уровня маловероятно, если банки будут активно кредитовать альтернативные сделки (обменные операции), где обычная сумма доплаты составляет до 1 млн. рублей. В случае полного паралича рынка ипотечного кредитования вторичного жилья Уфы, возможно снижение до второго уровня поддержки в 30 тыс. рублей за квадратный метр. Считаем, что это событие крайне маловероятно, так как в первую очередь пострадают банки, чьи залоги (по ипотечным кредитам) обесценятся вследствие такого обрушения цен. Предполагаемое время достижения дна – март-апрель 2009 года. Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить по улице Коммунаров, площадью 30 кв.м., стоит 1150 тыс. рублей, а самую дорогую «элитную» 6 комн.кв, площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 27 млн. рублей. Самую дешевую комнату можно купить по ул. Вологодская, площадью 10 кв.м. за 650 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Адм.Макарова, площадью 17 кв.м., за 1300 тыс.руб. Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 42 млн. рублей находится в Юматово, площадью 277,8 кв.м. Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств недвижимости «Эксперт» обязательна! Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком «Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52
В избранное