Как и обещала, продолжаю разговор о самостоятельном приобретении жилья. Сегодня очередь дошла до покупки комнаты. Интересная тема. Как я говорю, будем «покупать соседей».
Да-да, именно это первое, что должно Вас волновать – это соседи! Ну, это сугубо мое мнение, но, на практике проверенно, что не ошибочное.
Начинаете как обычно с поисков варианта, описание этого действа я уже давала. А вот дальше - интересней. При просмотре Вам, несомненно, покажут комнату, все ее достоинства и красоты, вид из окна и т.д. Но никто не покажет соседей, постараются мельком провести Вас мимо мест общего пользования, и самый лучший стол на кухне тоже будет якобы Ваш. А теперь начните «рулить» сами. Осмотрите кухню внимательно, проверьте рабочее состояние плиты, смесителей, слива, газовой колонки. Такие же процедуры
проделайте в санузле. Не забывайте, что при покупке квартиры Вы морально, да и материально, наверняка готовы к ремонту, замене чего-то и т.д. А вот в коммуналке Вам придется все согласовывать, скидываться или же делать все самостоятельно и за свой счет, что тоже не всегда может понравиться соседям.
С каждым соседом лучше пообщаться лично, не обязательно выяснять его мнение о продаже комнаты, и о Вас как о потенциальном покупателе. Но думаю, пара общих фраз поможет составить мнение о проживающих в этой квартире людях. Показанные хозяином или его представителем выписки из домовой книги о зарегистрированных в квартире людях большого толка Вам не принесут. Ибо кто прописан, и кто фактически проживает – это две большие разницы. Соседние комнаты могут сдаваться, прописан может быть один человек,
а проживать все его родственники. В выписке из домовой книги не написано, что проживающий выпивает, или ведет себя неадекватно.
Предположим, Вас все устроило. Теперь проверка документов и схема сделки.
Схема первая. Документы для купли-продажи, стандартный набор справок из БТИ и ЕИРЦ, правоустанавливающие. Я о них уже писала в предыдущих рассылках. Для купли-продажи Вам необходимо будет убедиться в отказе соседей от преимущественного права приобретения выбранной Вами комнаты.
Если ваши соседи проживают на основании социального найма, то есть являются нанимателями - их мнение по поводу вашего предстоящего обмена или продажи можно проигнорировать, и спросить у собственника жилья, у города или ведомства. Такой «отказ города» или ведомства, по срокам выдается в течение месяца. Что касается соседей, комнаты которых находятся в собственности, то отказа, как такового, Вы, скорее всего не увидите. Вам представят копию нотариально оформленного уведомления и почтового извещения
о вручении соседу. Если с момента вручения прошел календарный месяц и сосед не шевельнулся, а чаще всего они не располагают необходимой суммой для оплаты рыночной стоимости комнаты, то приобретать можно.
Схема вторая. Оформление через дарение. Необходимо для экономии времени, или если соседи голову морочат, то хочу, то не хочу, говорят, и не отказываются, и денег собственнику не дают. В этом случае ни от города, ни от соседей согласий не нужно. Но есть некоторые проблемы:
- Есть вероятность признания сделки ничтожной, т.к. дарение – это сделка безвозмездная, а Вы денежные средства за нее платите.
- Вытекающая из предыдущей, а как Вы докажете, сколько денег Вы передавали, и как их забирать.
- Подумайте о налогах……..
Схема третья, заумная. Продавец дарит Вам одну десятую часть комнаты, а после уже продает все остальное. Тогда и спрашивать никого не надо, и вроде, как и купили, и расписка на деньги имеется. Одно плохо, в период между регистрацией дарения и регистрацией купли-продажи Продавца может машина переехать, и тут вступят в права наследники, и не факт, что не оспорят дарение, или продадут Вам девять десятых комнаты.
В общем, вариантов много, последствий тоже. Подумайте, перед принятием решения о покупке, готовы взвалить достаточно тяжелый труд и ответственность на себя?
Сегодня выкладываю Вам на обсуждение материал из серии «Черных списков риэлтеров и клиентов». Речь пойдет о клиентах нашего агентства, недавнишних, по фамилии Филатовы (фамилия настоящая). Муж и жена, Леонид и Наталья.
Все началось с незапамятных времен, услуги были им уже раз оказаны, и они обратились вторично. С учетом неоднократности, просто выкручивая руки у менеджера жилых помещений, выторговали комиссию в 2700 рупий в американском эквиваленте.
Суть договора: приватизация некой средненькой площади, но в хорошем месте, с последующей продажей.
Обращаю Ваше внимание, что при предыдущем обращении эти же клиенты заказывали услугу купли-продажи с получением кредита в сумме в 160 000$. Все прошло на ура! Получили кредит, по итогам купили то, что хотели! И вот «долгожданный вариант расплаты по кредиту» - коим и являлась эта квартира.
Наш агент собрала все документы, положенные для приватизации (тут хочется отметить, что все расходы официальные и не только, были полностью включены в нашу комиссию). При сдаче документов на приватизацию выяснилось, что наш клиент, Филатов Леонид, проживал определенный период в г. Таллинне, и так как это уже не Россия, оттуда понадобилась справка, о том, что в период с 1989 по 1991гг. он не участвовал в приватизации. Наш клиент в силу своей занятости или чего другого, нам не сообщенного, отказался ехать
в Таллинн, и брать подобную справку. Что делать? Есть обязательства! Надо что-то делать, решать ситуацию, находим выходы, берем справку за сумму в 600$, сдаем документы и ждемссссссс……..
И чтобы Вы думали, за период поисков выходят сроки договора, и прямо к концу этих сроков, наш клиент, Филатов Леонид, пропадает, а жена? А жена? Ну просто не в силах его найти! Что же делать нам? Мы, не сомневаясь в своих, уже «постоянных» клиентах, ждемссссссссссссс……..
А толку? Толк был только для нашего клиента, который, приехав со своей женой, Филатовой Натальей, в девичестве Лапихиной, начал строить разные причины, чтобы окончить отношения по договору. Причины в течение 2-х часов придумывались разнообразные, фантазия работала у них хорошо, и советчиков было много!
Дальше веселее, нам предложили, театрально из карманов доставая последние 700$ за услуги, при этом, сказав, что явно переплатили, и на наш отказ взять их, были в явном недоумении! Но что делать, наш агент, который вначале сделал раз 5 расклейку, найдя покупателя по максимальной цене, и собрав все справки для переоформления финансово – лицевого счета, а дальше по новой для приватизации, да плюс, справка за 600 долларов США, посчитала, и мы с ней согласились, что работа и затраты несоизмеримы, хотя
бы 600 к 700! А как Вы думаете?
Хотелось бы отметить следующие моменты, что в период нашего договора и приватизации, наши заказчики не заплатили вообще ни копейки даже за элементарные справки! Потом, они после заключения договора, так эдак месяцок спустя нам сообщили, что квартира продаваться не будет, пока не будет сделана приватизация!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! А реклама то давалась, и показы осуществлялись. Мы бы и так ее не смогли продать, просто потому что, продает ее продавец, а не мы, и цену мы тоже согласовываем с продавцом
(в данном случае с нами постоянно общалась жена продавца).
По итогам получилось следующее:
600$ - за то, что без справки;
1500 рублей – справка БТИ и госпошлина;
15000 рублей в месяц – компенсация рекламных расходов, учитывая, что реклама шла ориентировочно около месяца, посчитаем по минимуму – 15 000 рублей.
Это не считая расклейки, всех штрафных санкций и т.п., к коим я пыталась призывать народ!
Но мои агенты, будучи людьми гуманными, согласились на половину комиссии, т.е. 1350$, включая все расходы! Воистину, свечки надо ставить им за здоровье и крепкие нервы! Эта сумма Филатова не устроила, поставив нам «диагноз» мошенников, ничего не сделавших, наглых, бездарных, и т.п., он с достоинством «человека с репутацией» удалился, посоветовав звонить, если вдруг без 700 долларов не обойдемся.
А вот дальше, ребята, как в детективах:
Выясняется, что Филатов продавал эту квартиру не через одно агентство, мотивировав тем, что документы с приватизации вот-вот будут! Мы уже выяснили, что не забрав документы с приватизации, он взял аванс под свою квартиру!
Т.е. изначально уже ставилась цель – кинуть агентство, при том, что квартиру его продавали мы на основании эксклюзивного договора, и были потенциальные покупатели за 250 000$¸ за 52 кв.м., линейку, что для агентства выполнить на данный момент нереально, а у нас были из числа своих!
Вывод № 1: Наш клиент, к сожалению, родился, а может воспитывался и вырос с психологией мелкого лавочника (с учетом того, что при предыдущей сделке он самостоятельно пошел в банк, охаял нас, и взял кредит самостоятельно, но после «якобы неудачного сотрудничества» он повторно обратился к нам). К чему бы это? Может к тому, что ему окажут услуги должным образом, но «вера в него не позволит ему сэкономить в очередной раз».
Леонид, знаю, Вы являетесь нашим подписчиком, от одной этой мысли уже коробит, я вам обещала, что буду предпринимать меры, я начала это делать. Очень надеюсь, что слово «Репутация», которое Вы к себе применяли, никто к вам больше не примерит. И я для этого все сделаю. Встретимся в суде. Жаль только тех невинных покупателей, которых придется потаскать в качестве свидетелей по судам, для указания точных дат получения вами аванса, предоставления документов, и т.д. Вот как бывает!
Вывод № 2: Вношу фразу в договор, что местом исполнения обязательств Исполнителя по договору может являться только месторасположение объекта недвижимости, и никакой Таллинн, и тому подобное, за наш счет, там не будет присутствовать, только если клиент оплатит командировочные расходы. Как, это к примеру было со мной, когда клиент, такой же, как и наш герой, оплатил мне, своему юристу и бухгалтеру командировку в город Иркутск, для приобретения участка, и даже при моем отрицательном заключении,
послушался и нисколько не сожалел, что не приобрел, ибо ничего не потерял, а если посчитать, чтобы мог потерять, ……, Боже упаси!
Как после этого не обобщать мнение о клиентах, как не писать после этого драконовские и жесткие договоры? Я вменяемый человек, вижу плюсы и минусы и риэлтеров и клиентов, но как мне объяснить девочке 22 лет, которая 4 месяца лбом прошибала все инстанции и сделала все таки эту приватизацию, которая, забивая на учебу, показывала квартиру исключительно по пятницам с утра, потому что Филатовым так удобно было, как мне ей объяснить, что зарплату она не получит, потому что, оказывается, ничего не сделала!
А мне деньги кто вернет? Даже не про комиссию речь, а про элементарные, доказанные затраты.
Вы знаете, у любого человека есть предел, и если кто-то перегибает палку, то человек может включить обратку. Никогда не считала себя человеком злопамятным, даже поговорок сюда вставлять не буду, но вы, гражданин Филатов, оказались настолько циничным в своем жмотничестве за чужой счет и играх на доверии юной девчонки, что я считаю своим долгом об этом сообщить всему миру и отыграть у вас нашу комиссию. Имейте ввиду, мне раскачаться трудно, а остановиться невозможно!
