Ипотечные кредиты сегодня представляются как эффективный и полезный инструмент решения жилищного вопроса. Однако, на практике потенциальные заемщики сталкиваются с множеством жестких ограничений. Прибегнув к потребительскому кредитованию можно избежать многих проблем, но за полученную свободу действий придется дорого заплатить.

Ипотечные муки

Ипотечное кредитование порой преподносится банками, как простой и быстрый путь решения жилищной проблемы. Однако, в реальности большинство потенциальных заемщиков пройти этот путь не могу, а прошедшие, порой, вспоминают как страшный сон.

Процесс получения ипотечного кредита начинается со сбора документов подтверждающих платежеспособность заемщика. Многие потенциальные заемщики терпят краху уже на этой стадии взаимоотношений с банком. Большинство банков, признают как официальные, так и неофициальные доходы, но в любом случае требуют письменного их подтверждения – не всякий работодатель признается на бумаге в том, что он использует не совсем законные схемы выплат. Некоторые заемщики в желании получить кредит доходят до того, что просто сами составляют и подписывают необходимую справку и ставят на нее в бухгалтерии печать, минуя руководство компании. Ряд банков принимают устное подтверждение доходов – но часть работодателей не соглашается и на такую операцию.

Еще сложней подтвердить свои доходы людям свободных профессий – художникам, фотографам, журналистам, певцам, актерам, таксистам, частным водителям, писателям, получающим доходы от множества частных лиц и компаний. Вряд ли удастся обосновать свое благополучное финансовое положение и чиновникам, высокопоставленным военным.

Проще всего доказать банку свою состоятельность работникам крупных корпораций – нефтяных, банков и т.д., которые находятся под пристальным оком налоговых органов и давно выплачивают значительную часть дохода своим сотрудникам официально. К тому же, как правило, такие корпорации связаны с банками стратегическими отношениями, выплачивают зарплату через карточки банка, и, поэтому, у банка есть информация по потенциальной платежеспособности заемщика и заемщику, порой, проще всего будет обратиться в этот банк и даже получить по корпоративной программе льготную процентную ставку.

Время получения одобрения на ипотечный кредит зависит от множества факторов и технологии работы конкретного банка. `Ждать одобрения на ипотечный кредит можно от одного дня до месяца, в зависимости от банка, в который обратится заемщик`, - рассказывает Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании `Независимое Бюро Ипотечного Кредитования`.

Пройдя первый круг ипотеки, и получив одобрение на сумму кредита, заемщики попадают во второй круг. Одобрение кредита еще не означает его получение. Ипотечный кредит – целевой. Во-первых, его можно потратить только на жилую недвижимость, а во-вторых, только на ту, которая будет одобрена банком.

На вторичном рынке `ипотечники`, как правило, сталкиваются с тем, что покупатели не хотят иметь дело с ними, поскольку это означает затягивание сделки на время согласования и проверки объекта банком, получения необходимых для конкретного банка дополнительных документов, список которых может оказаться больше, чем при проведении сделки без ипотеки. `Ипотечник` должен удовлетворить как требованиям банка, так и требованиям продавца квартиры – поиск такого варианта может занимать непозволительно много времени. `С момента одобрения до момента выдачи может пройти не один месяц, потому что без квартиры, которую банк согласится кредитовать, не будет и кредита`, - отмечает Павел Комолов.

Как рассказывает Алексей Дорош, Директор Департамента продаж и развития Русского Ипотечного Банка, вся схема выдачи ипотечного кредита на вторичном рынке выглядит упрощенно следующим образом: заемщик направляет заявление, банк выносит положительное решение, затем, происходит одобрение объекта недвижимости. Следующий этап – сделка, на которой присутствует и сторона, продающая квартиру. Далее происходит регистрация закладной на квартиру, приобретаемую на кредитные средства, в регистрационной палате, а затем – выдача денежных средств. Естественно весь этот процесс не может занимать меньше нескольких недель.

Пока поиск квартиры, сбор и оформление документов идут - цены меняются, заемщик вынужден просить дополнительную сумму кредита и не всегда ее получает. Истекает и время одобрения кредита у банком. Хотя в ряде банков этот срок может быть продлен по просьбе заемщика, в других заемщик вынужден повторно собирать документы о своих доходах, просить дополнительную сумму кредита. Если он к этому времени сменил работу, то он просто не сможет продлить кредит.

Однако сложней всего реализовать ипотечный кредит (формально он таковым не является, поскольку объект залога появится только через несколько лет) при покупке жилья в новостройке. Некоторые банки просто не работают на этом рынке, некоторые кредитуют только 2-3 новостройки из сотен строящихся в Москве и Подмосковье. Таким образом, заемщик может после долгих беганий за документами и сотрудниками банка узнать, что, например, купить на одобренный кредит он имеет право только новостройку бизнес-класса по $5000 за кв. м. – предложение хорошее, но явно ему не по карману. Более `гибкий` банк будет пристально изучать документы выбранного вами застройщика и строящегося дома и не факт, что одобрит ваш выбор. `Происходит юридическая проверка застройщика, всего комплекта исходно-разрешительной документации на объект, возможна корректировка договора между покупателем и продавцом недвижимости`, - отмечает руководитель отдела продаж Межрегиональной Девелоперской Компании Алексей Остробородов.

Не понравиться может и банк – застройщику. Застройщик может принципиально не работать с `ипотечниками` или работать с единственным партнерским банком (отнюдь не тем в который вы обратились) по специальным условиям и схемам. Юристы банка часто требуют внести изменения в договора, предоставить дополнительные документы – а застройщики этого не любят делать.

Но даже после успешной реализации ипотечного кредита и покупки на него квартиры, заемщику придется нести ряд обязанностей, выходящих за рамки банальной ежемесячной выплаты процентов. Это и регулярное предоставление различных документов, подтверждающих благополучное финансовое положение (справки НДФЛ и т.п.), и ежегодное страхование. `Обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование здоровья и трудоспособности заемщика, самой квартиры и ее титула, что увеличивает расходы клиента при проведении сделки`, - отмечает Ольга Иванова. `Ипотечник`, как правило, не может прописать в свою квартиру родственников без согласия банка, сдать ее в аренду, сделать перепланировку, продать, подарить, т. е. существенно ограничен в правах свободного распоряжения своим имуществом.

Размер имеет значение

Казалось бы, альтернативой ипотечному кредитованию может служить потребительский кредит. Для получения такого кредита не нужно собирать множество справок от продавца квартиры или новостройки и получать одобрение банка на выбранный объект. `Для получения потребительского кредита может не требоваться предоставление в залог какого-либо движимого и недвижимого имущества`, - отмечает Светлана Аюшева, юрист ипотечного банка DeltaCredit. `Нет и других, связанных с ипотекой расходов - на страхование, оценку`, - заключает Павел Комолов.

В отличие от ипотечного кредита, решение о потребительском, как правило, принимается оперативней. `Какой бы быстрой ни была экспресс-ипотека любого банка, потребительский кредит быстрее`, - рассказывает Павел Комолов. `Т.к. ипотечный кредит больше и выдается на более длительный срок, то и потенциальных рисков у банка возникает больше. Поэтому, требуется определенное время для оценки и проверки платежеспособности клиента, и это, конечно, не 30-40 минут, а минимум 2-5 дней`, - отмечает Ольга Иванова, специалист по ипотечному кредитованию Корпорации `ИНКОМ-Недвижимость`. `Поскольку речь идет о существенно меньших суммах, схема получения потребительского кредита значительно проще. Процедура его получения занимает, как минимум, в 2 раза меньше времени: потенциальный заемщик подает заявление, Банк одобряет кредит, затем происходит получение кредита`, - рассказывает Алексей Дорош.

Этап одобрения объекта недвижимости и оформления его залога при получении потребительского кредита отсутствует. `Для выдачи ипотечного кредита обязателен анализ правоустанавливающих документов на закладываемую недвижимость. При выдаче потребительского кредита указанный этап принятия решения также отсутствует`, - отмечает Светлана Аюшева.

Заемщик после одобрения банка сразу получает деньги на счет или на руки и долгожданную свободу распоряжения ими. Однако за эту свободу придется дорого заплатить. Если по ипотечному кредитованию минимальная ставка составляет 8,5%, то для потребительского кредита она на уровне 11,5%. `Реальная ставка у ипотечного кредита меньше на 5%-9%, чем у потребительского`, - отмечает Ольга Иванова. `При потребительском кредитовании риски банков выше, за что приходится расплачиваться клиенту более высокими, по сравнению с ипотечным кредитом, ставками`, - отмечает Юлия Вербицкая, Директор Управления ипотеки компании `МИЭЛЬ-недвижимость`.

Кроме того, в большинстве банков за обслуживание потребительского кредита взимаются комиссии. `90% банков, предоставляющих потребительские кредиты, взимают еще и ежемесячную комиссию, от которой при выдаче ипотечных кредитов 99,5% банков отказались`, - утверждает Павел Комолов. `Потребителю приходится выплачивать скрытые комиссии банка, которые составляют как минимум 0,1-0,2% от общей суммы кредита, а порой и значительно больше`, - отмечает Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования `МИАН-агентство недвижимости`.

Помимо повышенной процентной ставки потребительский кредит отличается и сравнительно небольшими сроками кредитования. `Срок ипотечного кредита дольше, чем срок потребительского, максимум которого составляет 5 лет`, - отмечает Сергей Махоткин. На фоне 25-30 лет для ипотечных кредитов – 5 лет не так уж и впечатляет.

Как и для получения ипотечного кредита, для получения потребительского необходимо подтвердить свои доходы. Причем, в общем случае для получения той же суммы потребительского кредита, заемщику нужен больший доход, чем для получения аналогичного ипотечного кредита. Из-за более высокой процентной ставки и низких сроков кредитования ежемесячные выплаты существенно больше, поэтому подтверждается и больший доход. `Ипотечный кредит выдается на более длительный срок - до 20-30 лет и это снижает ежемесячную финансовую нагрузку на клиентов по погашению кредита`, - отмечает Ольга Иванова. `Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту рассчитываются исходя из срока кредитования (120-360 месяцев) и соответственно они по сумме меньше`, - отмечает Пузакова Юлия, Начальник Клиентского управления ЗАО `Ипотечная компания `Мой Дом` .

Главным недостатком потребительского кредита при рассмотрении его как альтернативы ипотечному, является размер. `Сумма кредита по ипотеке существенно больше. Она может достигать 1 млн. долл. и выше`, - рассказывает Алексей Дорош. Максимальный размер потребительского кредита ограничен 25 тыс. долларов и доступен только в нескольких банках. `Купить недвижимость на эти деньги невозможно. Хотя, можно, конечно, взять 20 000 долларов и купить на них однокомнатную квартиру в Саратове`, - приводит пример Павел Комолов. `Потребительского кредита не хватит не только на покупку квартиры, но и даже комнаты`, - отмечает Ольга Иванова. `Сумма потребительского кредита сегодня мала - если раньше она составляла до половины квартиры, то сегодня не стоит и десятой части``, - говорит Сергей Махоткин. `Все, что можно купить на такой кредит при нынешнем уровне цен на жилье - это 4-5 кв. м в средней квартире в Москве`, - заключает Михаил Бусыгин, Заместитель начальника Департамента продаж ООО `Городской Ипотечный Банк`.

Впрочем, рынок потребительского кредитования не стоит на месте и ряд банков уже освоили так называемое ломбардное потребительское кредитование – когда в качестве обеспечения кредита принимается имеющаяся уже в собственности заемщика и созаемщиков недвижимость. `В этом случае размер кредита может достигать 100 тыс. долл.`, - утверждает Алексей Дорош. `У ломбардных кредитов низкие процентные ставки (в Городском Ипотечном Банке от 9.9% по кредитам в долларах США и от 12.25% годовых по рублевым кредитам), быстрые сроки оформления кредит (от 2-3 дней). Самое главное преимущество по сравнению с ипотечными кредитами в том, что кредит можно потратить на различные цели на усмотрение клиента, в то время как ипотечный кредит можно потратить, только на приобретение выбранного клиентом и банком жилья`, - рассказывает Михаил Бусыгин.

Маленький, но полезный

Даже, если нет недвижимости, которую можно отдать в залог, возможность взять небольшой (в масштабах стоимости московской недвижимости) кредит может оказаться полезной для успешного ответа на квартирный вопрос. `Сегодня потребительский кредит могут использовать на оплату услуг риелтора, дополнительных комиссий при ипотечном кредите и т.п.`, - считает Сергей Махоткин.

Во многих банках, для того чтобы взять ипотечный кредит необходимо иметь первоначальный взнос от 10% и более. В качестве такого взноса может выступить взятый в другом банке потребительский кредит на 15-20 тыс. долл. `В основном заемщики используют потребительский кредит для формирования первоначального взноса, размер которого сегодня составляет 5-15% от стоимости квартиры`, - подтверждает Алексей Дорош. Однако, как отмечает Юлия Вербицкая, при такой схеме возникает большая финансовая нагрузка на семейный бюджет в первые годы погашения, поскольку приходится расплачиваться за 2 кредита – потребительский на первоначальный взнос и ипотечный. Клиентам с солидным, но подтверждаемым лишь в малой части, доходом, потребительских кредитов можно набрать несколько – главное правильно рассчитать свои силы.

Потребительский кредит пригодится и тем, кто накопил деньги на квартиру или получил ипотечный кредит, но пока шел поиск подходящего объекта недвижимости – цены выросли. Такой кредит позволит компенсировать повышение цены на 5%-10%. Потратить потребительский кредит также можно на услуги агентства недвижимости, оценщиков. `Такой кредит может быть потречен и на ремонт квартиры`, - считает Руководитель ипотечного направления РосЕвроБанка Сергей Гордейко. Поможет потребительский кредит и при альтернативных сделках, когда, например, двухкомнатную квартиру в Марьино необходимо поменять на двухкомнатную квартиру на Площади Ильича и не хватает тех самых 15-20 тыс. долл. для этой операции, а партнеры по сделке не готовы долго ждать.

Довольно часто квартиры покупаются в складчину. Например, когда молодой семье скидываются на квартиру родители жениха и невесты, они сами вкладывают свои сбережения, занимаю на работе и для полного успеха мероприятия, как раз не хватает небольшой суммы в рамках потребительского кредита. `Потребительский кредит он используется как дополнительный инструмент привлечения денежных средств, если клиенту не хватает для покупки квартиры 15-25 тыс. долларов`, - резюмирует Ольга Иванова.

`На первичном рынке возможность получения покупателем квартиры ипотечного кредита зависит не только от него самого, но и, в значительной степени, от застройщика, его договорной базы, этапа строительства, схем реализации`, - отмечает Алексей Остробородов. Потребительский кредит в этом случае может быть единственным возможным способом кредитования покупки квартиры в выбранном доме. `Около 20% из потребительских кредитов на крупные суммы ($15-20 тысяч) может идти на взносы застройщикам или первоначальный взнос по ипотеке`, - считает Павел Комолов.

И, наконец, даже при нынешних ценах на рынке недвижимости даже на кредит в 20-25 тыс. долл. можно кое-что купить – земельный участок, дачу, квартиру в дальнем Подмосковье, комнату в Ближнем Подмосковье, машиноместо, можно на него построить и дачный домик, гараж. Получить ипотечный кредит на все эти цели будет очень затруднительно. `У МИАН-агентство недвижимости был опыт продвижения программы потребительского кредитования для кредитования машиномест в жилищных комплексах, которая была вполне успешна`, - отмечает Сергей Махоткин.

Таблица 1. Сравнение потребительских и ипотечных кредитов