Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Как без посредников купить, продать, обменять квартиру

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Аналитика и мониторинг рынка недвижимости Rway.Ru" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Январь 2007   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Агенство RWAY

Статистика

2.734 подписчиков
-3 за неделю
←   Все выпуски   →

Как без посредников купить, продать, обменять квартиру 9 января 2007 года




    ВЫПУСК ОТ 09.01.2007
Здравствуйте уважаемые читатели. Этой статьей мы завершаем цикл статей про покупку загородного земельного участка.
Ведет рассылку портал о жилой недвижимости RWAY.RU.


Как купить землю?
RWAY.Ru продолжает знакомить с особенностями покупки земельных участков для строительства дома. В завершающей части нашей трилогии мы расскажем о покупке участка с существующими на нем строениями.

Часть третья.

Здесь Вы можете прочитать первую часть и вторую часть статьи.

Если вы задумали строить загородный дом – то покупка пустого участка – идеальный случай. Однако такой выбор существенно снижает круг потенциально подходящих объектов. На рынке есть множество участков с уже существующими на них строениями различного класса – от бытовок до небольших дворцов. Что с ними произойдет после покупки – дело покупателя. Он может снести их или использовать по своему желанию. Однако наличие на участке построек и их статус может существенно изменить ход самой сделки купли-продажи. Особенно трудная ситуация может сложиться, если строения возведены на участках, где этого делать нельзя – зарегистрировать их будет невозможно, а значит и оформить их покупку, а попытка регистрации может привести к тому что контролирующие органы обратят на них внимание и потребуют снести. Если на участке есть объекты незавершенного строительства, то как отмечает Жанна Щербакова, Управляющий директор Компании `МИЭЛЬ-Недвижимость` необходимо выяснить, заключался ли ранее на объект договор строительного подряда или инвестиционный договор. Если постройки оформлены в собственность, необходимо узнать, не являются ли они предметом залога, ипотеки, иных имущественных обязательств продавца.

В ходе сделки земельный участок и строения расположенные на нем рассматриваются как независимые объекты недвижимости. Т.е. от продавца нужно отдельно получить свидетельство о собственности на земельный участок и свидетельства на строения. Если свидетельств на строения нет, то, конечно же, можно и не упоминать их в сделке купли-продажи и таким образом обойти вопросы регистрационной службы. Однако в таком случае прежний хозяин сможет предъявить в будущем требования на эти строения и проживать в них или пользоваться ими, да и у покупателя могут возникнуть проблемы в ходе легализации (оформления в собственность) этих построек. Поэтому регистрация перехода права собственности на строения, находящиеся на участке, если покупатель не собирается их сразу же после покупки снести – все-таки желательна. А для этого изначально право собственности необходимо зарегистрировать в отделении Росрегистрации, что потребует времени и оформления нескольких документов.

Если объекты зарегистрированы в собственность, это значит, что они помимо прочего нанесены на кадастровый план участка. Покупателю необходимо сравнить этот план с реальным состоянием дел – за время с предыдущего (межевания) кадастрирования продавец мог изменить постройки и возвести новые. Если объекты находятся в собственности, на них также есть дело в БТИ. Как отмечает Лола Юлдашова, юрист компании `Терра-недвижимость`, для регистрации сделки купли-продажи на строения необходимо будет помимо прочих документов предъявить регистратору технический паспорт БТИ с отметкой давностью не менее полугода, извлечение из технического паспорта (справка БТИ) о том, что изменений в площади не было. Нужна будет справка из администрации об отсутствии зарегистрированных и проживающих с доме лиц, согласие супруга на проведение сделки по строениям. Кроме того, как отмечает Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood потребуется сам договор купли-продажи.

Введенная в строй с 1 сентября 2006 года т.н. `дачная амнистия` позволила существенно упростить регистрацию собственности на объекты, возведенные на земельных участках без контроля государства (т.е. самовольных построек). Если это постройки, находящиеся на садовых и дачных участках (домики, бани, сараи, гаражи), то для их регистрации необходимо заполнить технический паспорт-декларацию (название, назначение, материал дома, этажность, год постройки и т.д.) на каждый объект и вместе с документами на землю или справкой садового (дачного) товарищества о том, что строения не выходят за границу участка, отстояв в очереди, сдать в регистрационную службу. Через месяц – два вы получите документы, подтверждающие собственность на эти объекты, после чего их можно будет легально продать по договору купли-продажи.

Гораздо сложней обстоят дела с домами, предназначенными для постоянного проживания (индивидуальное жилищное строительство, дачный дом). По закону для строительства такого дома необходимо сначала пройти множество согласований проекта дома, получить разрешение на строительство, а по результатам строительства сдать дом государственной комиссии, пожарной инспекции, СЭС. Затем получить акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта и постановление об утверждении этого акта.

Однако на практике большинство граждан ни один из описанных этапов не проходило, возводя строения на свой вкус без каких либо документов. `Государственный контроль над строительством индивидуальной недвижимости с 1992 года (исторически) да и сегодня осуществляется достаточно относительно. Ранее и теперь многие владельцы строящейся недвижимости халатно относились и относятся к наличию проектно-сметной документации на объекты строительства, получение ими разрешительной документации для строительства вообще не производилось. По сей день ввод множества строений в эксплуатацию не производится`, - отмечает Жанна Щербакова. Причины такой ситуации типичны для России – дороговизна и трудоемкость процедур согласования проектов и сдачи объектов с одной стороны и нехватка кадров на местах и отсутствие четкого законодательства и инструкций для действий контролирующих органов: местной администрации, БТИ, УАиГ, органов санэпидемнадзора, Роснедвижимости, Росприроднадзора с другой стороны.

`Дачная амнистия` облегчила регистрацию и таких построек. Для их легализации и получения свидетельства о собственности необходимо будет оформить технический паспорт в местном БТИ и получить заключение местных специалистов, что дом не выходит за пределы земельного участка. Эта процедура никак не будет зависеть от того, получали ли вы разрешение на строительство, сдавали ли дом приемной госкомиссии, пожарному надзору и т.д. Печальным исключением будет лишь тот случай, когда строительство дома началось после 1 декабря 2004 года, когда был введен в строй новый Градостроительный кодекс – в этом случае нужно разрешение на строительство и иные предусмотренные этим Кодексом документы. Но поскольку документы, как правило, никакие не оформлялись, фактический срок начала строительства продавец может занизить.

Другие статьи о покупке, продаже и владении земельными участками на портале о жилой недвижимости RWAY.Ru

Подобрать земельный участок в Подмосковье на портале RWAY.Ru

В избранное