Скоро весна, пора приумножать деньги. Часть 3. Что будет с ценами на недвижимость.
|
Измени жизнь к лучшему! Скоро весна, пора приумножать деньги. Часть 3. Выпуск 34 2009-02-07 11:44 http://blogs.mail.ru/mail/mir-uspeha
Что будет с ценами на недвижимость.
Сначала пресса. 15.12.2008 Сбербанк обещает двукратное падение цен на жилье до конца 2009 года К концу 2009 года квартиры в Москве подешевеют в долларовых ценах на 47-60% на первичном рынке и на 37-51% - на вторичном. При этом в российских регионах падение цен будет менее серьезным. http://www.rb.ru/topstory/business/2008/12/15/081800.html 04.02.2009 Россияне стали меньше полагаться на инвестиции в недвижимость. http://realty.lenta.ru/news/2009/02/04/investrealty/ 04.02.2009 За месяц стоимость торговых помещений Петербурга снизилась на 15,6 процента, а ставки аренды на 8,4% http://realty.lenta.ru/news/2009/02/04/arendaspb/ 05.02.2009 Мосгордума предложила продать часть городской недвижимости для покрытия дефицита бюджета. http://realty.lenta.ru/news/2009/02/05/moscowsale/ 06.02.2009 Москва заняла первое место в мире по темпам снижения ставок на аренду офисов. Темпы снижения стоимости аренды офисных помещений в Москве достигли 26,3 процента в квартал. http://realty.lenta.ru/news/2009/02/06/cheap/ Теперь что я думаю: Цены на недвижимость упадут. Основной причиной быстрого роста недвижимости были халявные западные деньги. Теперь халява кончилась. Когда халяву вернут неизвестно. Но не раньше, чем через два года. И скорее всего это будут не европейские или американские деньги, а китайские. Кроме инвесторов, еще и бизнесмены имели тенденцию вкладывать свободные деньги в недвижимость. Сейчас, когда у многих бизнес идет плохо, что они будут делать с инвестиционной недвижимостью? Я думаю продавать. А вот кто будет покупать на падающем рынке? Другие бизнесмены, у которых есть деньги? Неа. Они будут ждать пока цены достигнуть дна и начнется рост. Население? В ипотеку под 15-21% годовых? Сомневаюсь. Инвестиционный спрос уходит из рынка недвижимости, и видимо надолго. В Японии, например, как цены стали падать 17 лет назад, так до сих пор и падают. 17 лет непрерывного падения! Впрочем это хорошо. В России мало кто может купить себе квартиру. Дедушкой станешь, пока на неё заработаешь. :( Я предполагаю, что цены будут падать до тех пор, пока люди не смогут их покупать. И не с инвестиционными целями, а чтобы жить. Гениальная мысль, правда? :) Некоторые эксперты считают, что справедливая цена следующая: 1 кв.м.= 1 месячной зарплате (средней по региону). Долго думал, как они пришли к этому, не понял. :) Ну да ладно. Предлагаю свою формулу (для тех кто хочет инвестировать в недвижимость): Цена квартиры = (или меньше) годовая арендная плата / 0,20 (это десятичные проценты) Сейчас инвестиции в жилую недвижимость должны давать не менее 20% годовых (с арендной платы, без учета колебания цены на саму недвижимость). Но с учетом тенденции падения цен на недвижимость, и ростом ставок по депозитам – 20% явно мало. Т.е. если депозит сейчас дает 14% годовых, то есть ли смысл вкладываться в недвижимость за туже доходность? Ведь квартиру нужно застраховать, налоги заплатить. Потом простои, если арендатор съедет… С коммерческой недвижимостью ситуация аналогичная. Будет переходить от неэффективных собственников к эффективным, причем по цене, которую эффективные смогут себе позволить. Рынок коммерческой недвижимости будет падать быстрее, а восстанавливаться медленнее, чем рынок жилья. Почему быстрее падать? Как строятся торгово-офисные центры? Берешь кредит, за пару лет строишь, сдаешь площади в аренду (желательно еще до окончания строительства) и еще годика через три возвращаешь кредит из арендных платежей. А в условиях неполного заполнения площадей и постоянного снижения арендных ставок, платить по кредиту нечем и недвижимость переходит к банку. А нафига она банку? Он попытается продать её хоть за сколько-нибудь. Почему восстанавливаться будет медленнее? Уж очень много у нас торгово-офисных центров на душу населения. Согласны? Собственно недвижимость можно будет покупать не раньше чем через годик другой. А пока на эту недвижимость нужно заработать. Есть у меня пару идей, но об этом в следующем выпуске. P.S. Я вот думаю, а где будут работать бывшие инвестиционные банкиры, клерки, продавцы? Что государство будет делать? В периоды спада могут помочь инфраструктурные проекты масштаба страны. Например построить нормальные жд и автодороги на Дальний Восток, а потом и в Китай; в стране до спада наблюдалась нехватка электрических мощностей – можно пару ГЭС построить; протянуть широкополосный Интернет в каждую деревню. :) Развивать высокотехнологические отрасли: космос (обитаемый город на Луне :) ); нанотехнологии (русская электроника – лучшая в мире). Поживём – увидим. P.P.S. Написанное выше не есть руководство к действию. Жить надо своим умом и решения принимать самостоятельно. P.P.P.S. Если кто из читателей рассылки разбирается в данном вопросе – пишите, интересные мысли опубликую. Александр. |
| В избранное | ||
