Оценка машин и оборудования

Издательство "Квинто-Консалтинг", 2010

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Определить важные термины.

2. Представить базовые концепции стоимости.

3. Определить различные посылки стоимости, используемые назначенными оценщиками машин и специального технического оборудования (machinery and technical specialties, MTS).

4. Представить три подхода к оценке.

5. Определить различия между ценой, себестоимостью и стоимостью.

6. Сравнить бухгалтерскую и оценочную амортизацию.

7. Представить назначение и цели оценки, а также события, влияющие на оценочную стоимость.

8. Описать типы клиентов, с которыми имеют дело оценщики МиО.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ 

• Оценка является процессом расчета, или определения, стоимости. Стоимость является денежной характеристикой ценности (worth) имущества, товаров или услуг.
• Поскольку оценщик MTS имеет дело с множеством активов, большая часть из которых является движимыми, необходимо представлять различные посылки стоимости. Их можно, в общем, классифицировать в три категории, различаемые главным образом по предполагаемому использованию того или иного актива: продажа с целью перемещения (removal) для аналогичного или альтернативного использования; продолжение использования актива в целях, для которых он предназначен; ликвидация. Поэтому оценщик МиО модифицирует, или уточняет, слова стоимость и справедливая рыночная стоимость с целью создания специальных определений, соответствующих целям конкретного случая оценки. Эти модификации дают определенную посылку стоимости, являющуюся ориентиром для работы оценщика.
• Оценщик нередко располагает финансовой информацией об оцениваемом имуществе, в которой взаимозаменяемо используются (не оценщиками) термины цена, затраты-себестоимость и стоимость. Оценщики проводят четкие различия между этими терминами. Цена представляет собой сумму, которую конкретный покупатель соглашается уплатить, а конкретный продавец соглашается принять исходя из тех обстоятельств, которые свойственны их сделке. Цена означает обмен и свершившийся факт. Цена, уплаченная за конкретный актив, может быть выше, ниже или равной стоимости актива. Термин себестоимость-затраты используется оценщиками в отношении производства, а не обмена. Себестоимость-затраты это либо свершившийся факт, либо текущая оценка. Она определяется как суммарные денежные расходы, приходящиеся на какой-то актив. Себестоимость конкретного актива может быть выше, ниже или равной стоимости актива.
• Существует три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Эти подходы широко используются финансовыми учреждениями, судами, государственными учреждениями, частными предприятиями и обществом в целом. Конкретные обстоятельства оценки применительно к тому или иному активу могут не позволить применение всех трех подходов к стоимости. USPAP лишь требуют, чтобы оценщик рассмотрел все три указанных подхода к стоимости и решил, применение каких подходов наиболее уместно в данной ситуации.
• Амортизация — еще один специальный термин, который оценщики используют иначе, чем неоценщики. Оценочная концепция амортизации отличается от бухгалтерской концепции амортизации. Амортизацию для целей оценки можно воспринимать как оцениваемое снижение стоимости актива по сравнению с новым активом. Такая стоимостная неполноценность может быть вызвана сочетанием физического износа, функционального устаревания и экономического (или внешнего) устаревания. Бухгалтерская амортизация, с другой стороны, представляет собой лишь процесс распределения затрат. Это не метод оценки.
• Процесс оценки представляет собой систематическую процедуру, используемую оценщиками для того, чтобы ответить на вопросы клиентов о стоимости, а также выявленных аспектах, связанных с формированием стоимости. Целью процесса оценки является создание хорошо обоснованного заключения о стоимости, которое свидетельствует о том, что оценщик рассмотрел все факторы, которые ощутимо воздействуют на стоимость оцениваемых активов.
• Оценка машин, оборудования и других активов предприятия требуется для самых разных целей, включая распределение цены покупки; банкротство; отчуждения; расторжение брака, роспуск товарищества или корпорации; финансирование; страхование; лизинг; управленческие соображения; слияния и поглощения; формирование и роспуск товариществ; передача прав собственности; а также различные типы налогообложения и налогового планирования. Каждая цель, или предполагаемое использование, оценки требует выбора соответствующего уровня, типа, или посылки, стоимости. Клиент определяет предполагаемое использование оценки, но оценщик несет ответственность за выбор правильный посылки стоимости, связанной с предполагаемым использованием оценки. Необходимо, чтобы оценщик обращался за рекомендациями к юристу, бухгалтеру или налоговому управляющему клиента с вопросом о том, какую посылку стоимости лучше выбрать, еще до начала самой оценки.

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Определить счета и классы оценки

2. Перечислить типичные классы машин и оборудования

3. Объяснить процесс составления описи машин и оборудования

4. Рассказать о пробной и настольной технике

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

• Опытные оценщики машин и оборудования являются профессиональными сборщиками фактов и данных. Они — проницательные наблюдатели и изобретательные исследователи, которых не смущает встречающееся время от времени отсутствие у них точного знания процессов или машин, которые им поручают оценить. Они знают, что если сделанные ими классификации и описания рассматриваемого имущества убедительны, они получат информацию, которая им нужна для выполнения необходимых оценочных исследований и построения обоснованных заключений о стоимости. Для целей оценки счетами называются крупные группы активов, сходные по характеру. Наиболее типичным разделением материальных активов на счета является земля, здания (или строения) и оборудование.
• Оценщик разбивает счет оборудования на различные классы. Типичными классами оборудования являются производственные машины; вспомогательное оборудование; центры и пульты управления моторами; электропроводка; производственные трубопроводы; фундаменты и опорные конструкции; погрузочно-разгрузочное и складское оборудование; общезаводское оборудование; внутризаводской и лицензированный транспорт; лабораторное и испытательное оборудование; офисная мебель, устройства и оборудование; компьютерное оборудование; инструменты; специальные инструменты; шаблоны и лекала; незавершенное строительство; специальные классы; складские запасы.
• Двумя основными процедурами в идентификации и описи машин являются макроидентификация и микроидентификация. Макроидентификация представляет собой изучение производственного процесса как целостной структуры путем идентификации главных компонентов, составляющих проектную мощность завода. Микроидентификация — это процесс нахождения индивидуальных характеристик оборудования; она сосредоточивается на описи отдельных машин и идентифицирует специфические особенности оборудования. Главную важность в микроидентификации представляют торговая марка, номер модели, серийный номер, тип питания и размеры (если это имеет значение).
• Выборочный и кабинетный анализ являются ограниченными методами оценки, которые могут быть использованы для оценки больших объемов складских запасов или других материальных активов без фактического осмотра каждого предмета. Оценщик должен помнить, что эти методы дают нечто меньшее, чем требуется USPAP при обычных условиях проведения оценки. Поэтому оценщик должен выполнять все уместные этические требования; он должен быть убежден в том, что использование этих ограниченных методов не приведет к получению ложного или вводящего в заблуждение результата оценки.

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Представить затратный подход и принцип замещения.

2. Провести различия между стоимостью замещения и стоимостью воспроизводства.

3. Описать методы определения новых затрат.

4. Обсудить концепции амортизации, включая устаревание.

5. Проиллюстрировать методологию затратного подхода с помощью примеров

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

• Используя затратный подход, оценщик начинает с текущей стоимости замещения оцениваемого имущества, а затем вычитает потерю стоимости, вызванную физическим износом, функциональным устареванием и экономическим устареванием. Логика затратного подхода основывается на принципе замещения: разумный покупатель не будет платить за имущество больше того, чем будет стоить приобретение замещающего имущества такой же полезности. Этот принцип можно применять как к отдельным активам, так и к целым предприятиям. 
• Правильной исходной точкой для выработки заключения о стоимости с использованием затратного подхода является полная стоимость замещения.
• Необходимо, чтобы оценщик понимал различие между стоимостью замещения и стоимостью воспроизводства. Стоимость замещения — это текущая стоимость имущества с полезностью, равноценной рассматриваемому имуществу, в то время как стоимость воспроизводства является текущей стоимостью изготовления копии рассматриваемого имущества. При использовании затратного подхода оценщик сравнивает имущество, которое могло бы заменить рассматриваемый объект, с рассматриваемым имуществом. Замещающее имущество — это наиболее экономически выгодное новое имущество, которое могло бы заменить услуги, предоставляемые рассматриваемым объектом.
• Существует несколько методов определения текущей полной стоимости имущества. Главными методами являются метод детализации, анализ тенденций, сравнение стоимости с мощностью и другие инженерные методы.
• Метод детализации, известный также как метод суммирования, требует, чтобы текущая полная стоимость присваивалась каждому отдельному компоненту имущества. Имущество переписывается, или «детализируется», таким образом, что сумма всех компонентов равна полной стоимости имущества в целом.
• Анализ тенденций представляет собой метод оценки полной стоимости воспроизводства имущества (а не полной стоимости замещения), в котором индекс, или коэффициент тренда, применяется к исторической стоимости актива для преобразования известной стоимости в текущую стоимость.
• Оценочный износ определен как разность в стоимости между существующим старым активом и новым активом, взятым как стандарт для сравнения. Оценочный износ должен измерять уменьшение стоимости.
• Тремя типами, или причинами, оценочного износа традиционно считаются физический износ, функциональное устаревание и экономическое устаревание.
• Физический износ представляет собой потерю стоимости или полезности имущества в результате его использования или истечения его полезного срока службы, вызванную износом, ухудшением, внешним воздействием, физическим напряжением и тому подобными факторами.
• Функциональное устаревание является потерей стоимости или полезности имущества, вызванной неэффективностью или неадекватностью самого актива по сравнению с более эффективным или менее дорогостоящим замещающим активом, созданным с помощью новой технологии. Симптомами, позволяющими предположить наличие функционального устаревания, являются избыточные операционные издержки, избыточное строительство (избыточные капитальные затраты), избыточные мощности, неадекватность, отсутствие полезности и тому подобные условия.
• Экономическое устаревание (иногда называемое «внешним устареванием») является потерей стоимости или полезности имущества, вызванной факторами, внешними по отношению к имуществу, такими как увеличение стоимости сырья, труда или коммунальных услуг (без компенсирующего повышения цены производимого продукта); снижение спроса на продукт; увеличение конкуренции; новые правила охраны окружающей среды и прочее; и другие подобные факторы.
• Существует три метода измерения физического износа: наблюдение, формула / коэффициент и прямое денежное измерение.
• Используя метод наблюдения, оценщик приводит сравнение, основанное на опыте, который он приобретал, изучая схожее имущество и сравнивая его с новым имуществом. В одном из вариантов метода формула / коэффициент физический износ оценивается на основе характера использования имущества. Использование является хорошим индикатором физического износа, когда можно получить необходимую производственную статистику.

• В одном из вариантов метода формула / коэффициент физический износ оценивается на основе характера использования имущества. Использование является хорошим индикатором физического износа, когда можно получить необходимую производственную статистику.

  
  
• В одном из вариантов метода формула / коэффициент — возраст / срок службы — для измерения физического износа используется отношение «возраста» имущества к его «сроку службы». Хотя это прямолинейный износ, его не следует путать с бухгалтерской амортизацией, потому что оценщик использует оценочные концепции возраста и срока службы.
• Функциональное устаревание в результате избыточных капитальных затрат измеряется как разность между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения (при условии, что стоимость замещения ниже). Эта избыточная стоимость представляет меньшую потребность в капиталовложениях, необходимых для получения наиболее экономичного нового актива, выполняющего те же функции, что и рассматриваемый актив. Функциональное устаревание в результате избыточных капитальных затрат появляется благодаря улучшениям, создаваемым новой технологией, которые делают ее более предпочтительной, например, благодаря таким изменениям, как новый дизайн, новые материалы, новое расположение, дополнительный поток продукции, более революционные методы строительства, размеры и характеристики оборудования.
• Второй тип функционального устаревания связан с избыточными операционными издержками. В результате появления новой технологии во многих случаях не только дешевле приобрести современный замещающий актив (капитальные затраты), но также дешевле или эффективнее использовать новый актив (операционные издержки). Расчет операционного устаревания включает сравнение операционных характеристик рассматриваемого имущества с его современным эквивалентом, т. е. имуществом, которым можно (гипотетически) заменить существующее. Меньшие издержки, ассоциируемые с более современным замещающим имуществом, сравниваются с существующим имуществом (или предприятием) и его более высокими операционными издержками. Это сравнение дает информационную основу для расчета убытка от продолжения использования существующего имущества.
• Трудность измерения полного влияния экономического устаревания является одной из слабых сторон затратного подхода. Поскольку экономическое устаревание обычно является функцией внешнего влияния, которое затрагивает все предприятие в целом (т. е. все материальные и нематериальные активы), а не отдельные активы или изолированные группы активов, иногда для расчета экономического устаревания используются методы доходного подхода. Однако опытный оценщик может, как правило, найти способ применить затратный подход к большинству, если не ко всем, формам устаревания.
• Концепция отношения стоимости к мощности может использоваться для расчета одной из форм экономического устаревания в рамках затратного подхода. Когда эксплуатационный уровень предприятия или актива оказывается ниже его номинальной или проектной мощности, актив оказывается менее ценным, чем он мог бы быть. Для измерения этой потери стоимости можно использовать метод оценки убытка от бесполезности.
• Неблагоприятные внешние факторы могут вызывать избыточные операционные издержки рассматриваемого предприятия или актива. Эти избыточные операционные издержки, вызванные внешними, а не внутренними факторами, можно измерить и преобразовать в убыток от экономического устаревания, используя те же методы, что были представлены в нашем описании операционного устаревания.

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Описание сравнительного подхода.

2. Описание элементов сопоставимости.

3. Иллюстрация применения сравнительного подхода к отдельным предметам, производственным линиям и целым заводам.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

• Оценщик MTS использует сравнительный подход для получения стоимости путем анализа недавних продаж (или цен предложения) имущества, сходного (т. е. сопоставимого) с оцениваемым имуществом. Если сопоставимые объекты не вполне точно соответствуют оцениваемым активам, вносятся поправки в цены продаж этих сопоставимых объектов с тем, чтобы уравнять их с характеристиками оцениваемых активов. Базовая процедура состоит в сборе данных по продажам и предложениям аналогичного имущества, установлении их сопоставимости с оцениваемым имуществом, определении уместных единиц сравнения, сборе и классификации данных, анализе и корректировке данных и применении этих результатов к оцениваемому объекту.
• Сравнительный подход наиболее надежен, когда есть активный рынок, предоставляющий достаточное число сделок продаж сопоставимого имущества, которые могут быть независимо проверены через надежные источники. Примерами активов, как правило, имеющих рынки, соответствующие этому определению, являются автомобили и грузовики, компьютеры, самолеты и другие активы с идентифицируемым рынком.
• Применение этого подхода нецелесообразно, когда рассматриваемое имущество является уникальным. Даже если оцениваемое имущество не уникально, подход, как правило, нежелателен, если активного рынка не существует. Неактивный рынок, или ограниченное число сделок продажи сопоставимого имущества, часто свидетельствует об отсутствии спроса и существовании экономического устаревания, которое может бытьизмерено с помощью доходного или затратного подходов.
• Применение сравнительного подхода может значительно варьироваться в зависимости от того, чем является оцениваемый объект— отдельным активом, группой активов или целым предприятием.
• Оценщик должен помнить, что поправки делаются по отношению к сопоставимому, а не к оцениваемому имуществу. Элементами сравнения являются год выпуска сопоставляемого имущества, эффективный возраст, состояние, мощность, возможности (принадлежности), местоположение, изготовитель, мотивы сторон, цена, качество, количество, время продажи и тип сделки.
• Тремя техническими приемами, наиболее часто используются для определения стоимости индивидуальных активов машин и оборудования с использованием сравнительного подхода, являются прямое сопоставление, сравнительное сопоставление и процент стоимости.
• Использование сравнительного подхода для оценки группы связанных активов или целого промышленного предприятия вносит сложности, которые отсутствуют при оценке отдельного актива. Это особенно справедливо, когда подход используется для оценки группы активов исходя из посылки справедливой рыночной стоимости при непрерывном использовании или справедливой рыночной стоимости установленного оборудования (готового к эксплуатации).
• Оценка машин и оборудования исходя из посылки непрерывного использования требует добавления к стоимости базовых единиц стоимости затрат, необходимых для того, чтобы установить базовые единицы на заводе покупателя и подготовить их к работе. Фактически оценщик конвертирует рыночную цену базовой единицы в справедливую рыночную стоимость при непрерывном использовании или в справедливую рыночную стоимость установленного оборудования (готового к эксплуатации).
• Определение справедливой рыночной стоимости при непрерывном использовании исходит из той посылки, что предприятие генерирует достаточно доходов, чтобы подтвердить заключение о стоимости в отношении рассматриваемых активов. Оценщик имеет два варианта для решения этой проблемы. Первый вариант заключается в том, чтобы принять без проверки посылку, что доходов достаточно. Второй вариант заключается в использовании методов доходного подхода для фактического установления факта достаточности поступлений.
• Существует ограниченное число ситуаций, в которых для оценки целого промышленного завода может быть целесообразно использовать подхода сравнения продаж «целых заводов». Этот подход часто не может быть обоснованным по следующим причинам: (1) большинство промышленных предприятий редко меняет владельцев; (2) их уникальные характеристики затрудняют оценку сопоставимости и внесение поправок в расчеты без ненужной спекуляции; (3) большинство предприятий переходит из рук в руки на основе восприятия сторонами текущей стоимости будущих денежных потоков, которые сможет генерировать предприятие; различия в потоках доходов критически важны и зачастую объясняют большую разницу между ценами продаж сопоставимых предприятий полученных иным образом; (4) сообщаемая цена продажи промышленного предприятия часто включает стоимость чистого оборотного капитала, других нематериальных активов предприятия или других активов (такие, например, как земля), не включенные непосредственно в имущество, которое должен оценить оценщик.
• Несмотря на вышеизложенное, бывают ситуации, в которых эти трудности отсутствуют или могут быть преодолены, в таких случаях метод сравнения продаж целых предприятий может быть полезен. Этот подход лучше всего использовать, когда сопоставимые активы практически идентичны оцениваемому и были проданы относительно недавно на активном рынке. Использование этого подхода требует обширных исследований и анализа сопоставимости, поправок и решения других вопросов. Так же, как оценщикам недвижимости или предприятий может потребоваться адекватное понимание техники оценки стоимости MTS, оценщику MTS может потребоваться адекватное понимание оценки стоимости предприятий или недвижимости, или он должен работать в тесном сотрудничестве со специалистами по такого рода оценкам.

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Дать понимание значимости доходного подхода при сопоставлении с затратным и сравнительным подходами.

2. Дать базовое понимание теории доходного подхода.

3. Объяснить некоторые случаи применения доходного подхода.

4. Определить достоинства и недостатки применения доходного подхода.

5. Ввести базовую терминологию, относящуюся к доходному подходу.

6. Описать основные шаги, необходимые для выполнения оценки с использованием доходного подхода.

7. Продемонстрировать применение доходного подхода с помощью примера.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

• Решение о приобретении любого имущества является инвестиционным решением. Инвестиционные решения принимаются с учетом получения ожидаемой прибыли за время, в течение которого эту прибыль будут получать, и риска неполучения ожидаемой прибыли.
• Доходный подход определения стоимости является методом измерения текущей стоимости ожидаемой будущих поступлений от используемого имущества.
• Концепция стоимости денег во времени заключается в том, что доллар, полученный сегодня, стоит больше, чем доллар, полученный в будущем, потому что доллар, полученный сегодня, можно инвестировать и заработать процент. Текущая стоимость представляет сегодняшнюю стоимость чего-то, что будет получено в будущем. Например, если вы собираетесь получить один доллар через пять лет после сего дня, какова будет стоимость этого будущего платежа, получи вы его сегодня? Ответ заключается в том, что сегодня это была бы сумма денег, которую нужно было бы инвестировать сегодня по указанной процентной ставке или ставке дохода для того, чтобы иметь один доллар через пять лет после сего дня. Процесс, используемый для определения текущей стоимости, называется дисконтированием.
• Инвестиции обычно совершаются в расчете на достижение двух основных целей: достижение прибыли, равной первоначальной инвестиции — возврат (of) первоначальной инвестиции — и получение прибыли «на» (on) инвестицию — получение больше, чем сама первоначальная инвестиция. В процессе принятия инвестиционного решения важно совершать инвестиции, которые будут давать ставку дохода, сопоставимую с риском инвестирования. Именно эта выгода в форме дохода или денежного потока, приносимая активом, рассчитывается и дисконтируется для определения стоимости с использованием доходного подхода.
• Ставка дисконтирования представляет собой ставку, используемую при дисконтировании будущих выгод, приносимых активом, для определения текущей стоимости. Когда кто-то покупает машины и оборудование, он (или она) совершает инвестицию. Он (или она) ожидает, что оборудование принесет доход «of» и «on», т. е. не только равный инвестиции, но превышающий ее. При определении стоимости единицы оборудования с использованием доходного подхода должна быть определена текущая стоимость ожидаемых будущих выгод, которые принесет оборудование.
• Средневзвешенная стоимость капитала представляет собой соответствующую ставку дисконтирования, когда активы предприятия оцениваются с помощью доходного подхода. Стоимость капитала компании представляет собой доход, который она должен предоставлять инвесторам за дополнительный капитал, а именно с учетом краткосрочной (shortterm) задолженности, долгосрочной (long-term) задолженности, а также привилегированных и обыкновенных акций (собственный капитал).
• Наиболее распространенными методами расчета требуемого инвестором дохода на собственный капитал являются метод модели оценки капитальных активов (CAPM) и метод кумулятивного построения.
• Для оценки машин и оборудования с помощью доходного подхода обычно используются две техники: метод прямой капитализации и метод DCF. Метод прямой капитализации измеряет стоимость путем деления прогнозируемого потока дохода в постоянных долларах на коэффициент капитализации. Метод DCF представляет собой метод анализа, в котором количество, изменчивость, время, продолжительность получения периодического дохода и остаточная стоимость прогнозируются и дисконтируются к текущей стоимости с использованием ставки дисконтирования.
• Метод прямой капитализации просто капитализирует прогнозируемый чистый доход или денежный поток в бесконечность. Это означает, что никаких различий в коэффициенте капитализации нет, и конца потоку дохода не будет. Это однопериодичная модель.
• Метод DCF чаще всего реализуется на основе чистого денежного потока инвестированного капитала. Это устраняет влияние того, как фактически предприятие финансируется в настоящее время, и как оно облагается налогами, а также позволяет учитывать будущие денежные оттоки, которые необходимы для получения прогнозируемых денежных потоков. Метод DCF позволяет получить стоимость коммерческого предприятия как действующего предприятия. Это многопериодичная модель.
• Ставка дисконтирования, используемая в методе DCF, может рассчитываться путем определения средневзвешенной стоимости капитала рассматриваемого объекта (WACC). Она рассчитывается путем взвешивания стоимости заемного капитала и стоимости собственного капитала.
• В данной главе рассматривалась сложная тема. Для более глубокого изучения читателю рекомендуется обратиться к литературе по оценке стоимости бизнеса, литературе по оценке стоимости недвижимости и учебникам по инвестированию.
• Доходный подход является практичным и полезным инструментом, который может применяться в некоторых проектах по оценке стоимости машин и оборудования.

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Описать назначение и использование отчетов об оценке.

2. Указать правила и стандарты, применимые к оценочным отчетам относительно МиО.

3. Представить, какая информация должна указываться в оценочных отчетах.

4. Определить части оценочных отчетов.

5. Дать советы по организации и написанию отчетов.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

• Отчет является результатом оценочного задания.
• Отчет является документом, который считается опирающимся на факты, и который может использоваться как инструмент для помощи клиентам в принятии решений.
• ASA и USPAP имеют стандартизированные требования к правильной организации оценочной практики. Некоторые из этих требований меняются по мере того, как развиваются USPAP.
• Оценщики обязаны быть в курсе изменений, происходящих в требованиях к оценочной отчетности.
• Существуют соглашения, уникальные для отчетов об оценке, которые обычно отсутствуют в других типах консалтинга.
• Написание отчетов об оценке нетрудно, если оценщик помнит требования клиента, характер последующего использования отчета и требования к правильной оценочной практике.

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Определение личной и деловой этики.

2. Определения оценочной этики.

3. Объяснение «Единых стандартов профессиональной оценки» (USPAP).

4. Объяснение «Принципов и этического кодекса оценки» Американского общества оценщиков (ASAPAP).

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

• Все члены Американского общества оценщиков должны соблюдать «Принципы оценочной практики и этический кодекс» Общества, а также «Единые стандарты профессиональной оценки», принятые Фондом оценки.
• Оценка представляет собой непредвзятое мнение о стоимости объекта. Все принципы оценочной этики исходят из основополагающего условия, что результат объективен и не связан с пожеланиями клиента или будущим поведением оценщика. Если оценщик имеет какой-либо интерес в имуществе или в участвующих сторонах, это должно быть соответствующим образом отражено в отчете.
• Снижение гонорара за оценку: в гипотетическом случае оценки оценщик предложил меньший, чем обычно гонорар, но все равно не получил заказ. Для оценщика неэтично снижать размер гонорара ниже известного конкурентного уровня после того, как была названа первоначальная величина гонорара. Такое снижение цены считается с позиции USPAP «ценностью». Снижение может повлиять на третью сторону, которая имеет право знать о любых фактах, которые могут материально влиять на оценку. Оценщик имеет фидуциарную ответственность по отношению к возможной третьей стороне и должен поэтому раскрывать такую ситуацию в отчете.
• Раскрытие предыдущей оценки: в гипотетическом случае оценки оценщик получил заказ, сославшись на своих более ранних клиентов. Для профессионального оценщика это — нарушение конфиденциальности, которая жизненно важна для профессиональных отношений оценщик-клиент. Это однозначно определено ASA: «Тот факт, что оценщик был нанят для выполнения данной оценки, является делом конфиденциальным». Конфиденциальность является также одним из правил раздела об этике USPAP и более подробно раскрывается в инструкции об оценочных стандартах № ООС-5. USPAP признают, что это обязательство не является ни абсолютным, ни отчетливо понимаемым. Вся информация, указанная как таковая клиентом, является, скорее всего, при нормальных обстоятельствах конфиденциальной. Раскрытие бывших клиентов в целях ссылки разрешается только в том случае, если с их стороны предоставлено соответствующее разрешение.
• Отсутствие опыта: в гипотетическом случае оценки проигравший оценщик считал, что получивший заказ оценщик не имеет соответствующего опыта. Это представляет важную проблему для профессионального оценщика. Даже имея одобрение клиента, оценщик сохраняет фидуциарную ответственность по отношению к предполагаемой третьей стороне. И ASA, и USPAP подчеркивают обязанность оценщика оказывать компетентные услуги. Оценщик должен в полной мере ознакомить клиента с ограничениями, связаться с другим лицом, чтобы суметь компетентно выполнить задание, и раскрыть все предпринятые для этого шаги в отчете об оценке. Эти шаги описываются в положении о компетентности USPAP. Эта информация необходима для соблюдения фидуциарной ответственности.
• Критика в адрес другого оценщика: этот вопрос, как он представлен в гипотетическом случае оценки, касается того, следует ли сообщать о потенциально неэтичном поведении выигравшего заказ оценщика. С точки зрения оценочной деятельности в целом, неэтичное поведение со стороны одного оценщика наносит ущерб всей профессии; но один оценщик не должен открыто критиковать другого оценщика. Это само по себе непрофессионально. О нарушениях поведения следует сообщать в соответствующее общество. Члены ASA обязаны сообщать о подобных нарушениях.
• Оценка и последующая покупка того же оборудования: в гипотетическом случае оценки выигравший заказ оценщик впоследствии купил часть оборудования, которое было предметом его оценки. И ASA, и USPAP признают, что в некоторых случаях это может быть вполне приемлемо. Если оценщик имеет заинтересованность в оцениваемом имуществе, этот интерес должен быть полностью отражен в отчете. Это также часть фидуциарной ответственности оценщика по отношению к любым предполагаемым третьим сторонам.
• Защита чужих интересов: оценщик не может выступать в роли сторонника чьих-либо интересов путем изменения оценки для того, чтобы удовлетворить желание и интересы клиента, за исключением консалтинговых заданий, в которых оценщик не воспринимается как действующий незаинтересованно. Оценки должны содержать вполне определенный смысл для клиента, но не вводить в заблуждение рынок. Оценщик также имеет фидуциарную ответственность. Она проявляется в довери тельных отношениях с клиентом и третьими сторонами, которые имеют право полагаться на достоверность и объективность оценки. Это доверие также распространяется на конфиденциальность выполненной работы. Результаты задания и все остальное, указанное как таковое клиентом, является конфиденциальным.
• Заранее обусловленные гонорары или гонорары в процентах от оцененной стоимости, требуемые оценщиком за оценочные услуги, являются неэтичными. При выполнении некоторых консалтинговых заказов, где пристрастность достаточно очевидна, это правило не применяется. Оценщик должен иметь знания и опыт для компетентной работы. Клиент должен быть проинформирован о любых ограничениях; возможно организовать исправления отчета или вступать в сотрудничество с квалифицированным оценщиком; однако такие действия должны в полной мере раскрываться в отчете. 

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Определение важнейших лизинговых терминов.

2. Обобщение истории лизинга.

3. Объяснение четырех основных типов структуры лизингового контракта.

4. Описание роли оценки в лизинге.

5. Знакомство с остаточным прогнозированием.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

• Лизинг оборудования представляет собой творческий способ получения актива в пользование без совершения операций, влекущих солидные расходы капитала на его покупку. В деловом мире владение имуществом обычно не является самоцелью; наоборот, целью является приобретение прав на использование актива для извлечения экономических выгод. Способность использовать актив для генерирования экономической выгоды является фундаментальным элементом свободного предпринимательства.
• Все лизинговые контракты используют или налоговые, или бухгалтерские правила, или комбинацию того и другого. Цели лизингополучателя, заключающиеся в получении выгод от снижения налогов, вывода активов за рамки баланса и получения наименьших подразумеваемых условий финансирования обычно руководят выбором структуры лизингового контракта.
• Лизингополучатель — это физическое или юридическое лицо, которое использует или имеют права на использование актива в течение указанного периода времени в соответствии с условиями и положениями лизингового контракта. Лизингодатель, как правило, является законным собственником, который платит за актив и разрешает лизингополучателю использовать актив в соответствии с лизинговым контрактом.
• Лизинговые контракты обычно основываются на одной из следующих четырех лизинговых структур: истинный лизинговый контракт, соглашение об условной продаже, лизинговый контракт TRAC и лизинговый контракт с внешним финансированием. Все они имеют одну общую фундаментальную черту: это — контракты, обязывающие пользователя актива, или лизингополучателя, платить законному собственнику, или лизингодателю, за право использовать актив в течение срока действия лизингового контракта. Эти лизинговые структуры различаются между собой по тому, как распределяются права собственности между сторонами.
• Многие лизинговые контракты определяют собственность и другие термины иначе, причем иной раз в очень важных аспектах, чем концепции стоимости, обычно используемые оценщиками (включая концепции стоимости, используемые в данной книге). При оценке для лизинговых целей определение лизингового контракта имеет приоритет над другими определениями, поэтому оценщик должен рассматривать и понимать определение стоимости и другие термины, которые используются в лизинговом контракте. Неумение сделать это может привести к тому, что оценка приведет к неуместным или ошибочным заключениям.
• Для целей лизинга хорошим исходным определением остаточной стоимости является стоимость актива в конце срока действия лизингового контракта. Разные лизинговые контракты, однако, иногда определяют этот термин по-своему, и оценщик должен понимать эти определения.
• Остаточная стоимость основывается на прогнозах будущих событий. Как и все прогнозы будущих событий, прогнозы остаточной стоимости по сути своей являются до некоторой степени спекулятивными. Однако, применяя правильные технические приемы для сбора, анализа и интерпретации фактов и данных, можно свести риск спекуляции к минимуму.
• На остаточную стоимость влияет несколько факторов. Их можно сгруппировать в три категории: экономические, присущие активу и присущие лизинговому контракту.
• Не существует единственно правильного метода прогнозирования остаточной стоимости. В настоящее время используется несколько разных методов, но основой для большинства расчетов остаточного прогнозирования являются данные об исторических сделках.
• Остаточное прогнозирование не является точной научной дисциплиной. Как и при решении всех количественных задач, обоснованные выводы могут быть получены, если исследования проводились, а уместные данные собирались и анализировались с использованием правильных технических приемов. Следует проявлять осторожность при сборе и интерпретации данных. Данные, понятые неправильно, опасны и могут приводить к неточным прогнозам.
• Было дано описание и пример расчета справедливой арендной платы.
   

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Определить специальное техническое оборудование.

2. Указать типы специального технического оборудования.

3. Определить экономические концепции, влияющие на оценку.

4. Указать наилучший оценочный подход для каждого вида специального оборудования.

5. Описать типичного клиента для каждого вида специального оборудования.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

• Оценщики специального технического оборудования занимаются оценкой летательных аппаратов, промышленных предприятий, судового оборудования, предприятий коммунального обслуживания, железных дорог, сельскохозяйственной техники, лесных угодий, компьютеров и высокотехнологического оборудования, а также осуществляют обзоры затрат.
• Как и другие профессии, профессия оценки машин и оборудования по мере роста стала делиться на определенные области специализации. Чтобы преуспеть в этих областях, оценщик должен приобрести узкоспециализированные знания, пройти дополнительную подготовку и быть знакомым с применимыми методами оценки.

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Дать краткий обзор процесса оценки товарно-материальных запасов.

2. Описать различия между стоимостью товарно-материальных запасов для бухгалтерских целей и стоимостью товарно-материальных запасов для целей оценки.

3. Описать оценки для кредиторов и разработки стратегии выхода.

4. Сформулировать относительные условия и определения оценки товарно-материальных запасов.

5. Дать список или ориентиры информации, обычно необходимой для оценки товарно-материальных запасов.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

• Оценка товарно-материальных запасов представляет на рассмотрение оценщику широкую и разнообразную группу товаров, ибо практически любой материальный предмет можно было в какой-то момент отнести к товарно-материальным запасам.
• Существуют различные опубликованные определения товарно-материальных запасов. Однако считается, что товарно-материальные запасы для целей оценки включают те предметы, которые можно продать.
• Оценка товарно-материальных запасов требуется, прежде всего, для: целей бухгалтерского или финансового учета, оценки для кредиторов, дел по налогообложению стоимости, банкротству, и других судебных разбирательств.
• Процесс сбора информации, относящейся к оцениваемым товарно-материальным запасам, включает запрос информации до посещения объектов компании плюс получение дополнительной информации, обычно собираемой на месте. Главной в процессе сбора информации является информация, получаемая из бесед с ключевым персоналом компании об оцениваемых товарно-материальных запасах, рассматриваемой компании и обслуживаемых ею рынках.
• Выборочный подсчет подразумевает подсчет случайно выбранных отдельных статей товарно-материальных запасов с целью установить, может ли оценщик верить, что представляемые сведения о количественном составе товарно-материальных запасов верны.
• Выборочная проверка является процессом, в котором отдельные складские позиции, или SKU, проверяются, анализируются или измеряются по различным параметрам, включая первоначальную оценку стоимости.
• Главным при составлении оценки товарно-материальных запасов для целей бухгалтерского или финансового учета является понимание стандарта финансового учета, носящего название правило наименьшего.
• Уровень сделки означает различные уровни, на которых покупаются и продаются товары. Товарно-материальные запасы оцениваются, как для продажи другому предприятию на том же уровне сделки. Исключение делается в случае ликвидации, когда товары могут предлагаться на нескольких уровнях сделки.
• Розничный метод бухгалтерского учета дает розничному продавцу возможность снижать себестоимость товарно-материальных запасов пропорционально скидкам, необходимым для продажи товаров в розницу. Поскольку до точки продажи (то есть, кассы) эти скидки не производятся, стоимость товарно-материальных запасов данного розничного продавца оказывается завышенной до тех пор, пока не вносятся поправки на уценку.
• Оценки для кредиторов, которые обычно выполняются на основе посылки упорядоченной ликвидационной стоимости, включают разработку стратегии ликвидации, или стратегии выхода, в течение приблизительно определяемого периода времени.
• Оценки товарно-материальных запасов для кредиторов могут требовать оценки как валовой, так и чистой стоимости. В этом случае требуется описание соответствующих расходов, использованных для расчета чистой стоимости.
• В некоторых случаях оценка товарно-материальных запасов для кредитора может требовать расчета всех связанных затрат с целью «достройки», или завершения, незавершенного производства объекта. Такой анализ требует определения количества товарно-материальных запасов, которые могли бы быть проданы, а также всех связанных затрат на производство и / или подготовку товарно-материальных запасов для продажи.

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Представить основы оценки судового оборудования.

2. Описать и обсудить виды стоимости и определения применительно к оценке корабельных активов.

3. Описать методы оценки бесприбыльных прогулочных судов.

4. Описать методы оценки доходных коммерческих судов.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

• Оценка морского оборудования делится на две главных области: прогулочные суда (бесприбыльные) и коммерческие суда (доходные).
• Очень важной является оценка состояния, поэтому оценщик должен быть знаком с типом и специализацией судна, методом строительства и всеми правилами, которые могут регулировать его строительство и / или содержание.
• Поскольку большинство прогулочных судов выпускается серийно, их стоимость можно получить с помощью грамотного использования справочников по судам, бывшим в употреблении.
• Прогулочные суда, выпускаемые в ограниченных количествах или по специальному заказу, можно оценить, используя стандартные процедуры затратного подхода. Знание актива очень важно при определении нормального срока эксплуатации и остаточного срока эксплуатации.
• Коммерческие суда оцениваются соответствующим использованием 3 подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного.
• Поскольку многие оцениваемые коммерческие суда работают, подчиняясь различным инспекционным сценариям, статус их разрешительной документации очень важен и является критерием экономического износа.
• Стоимость коммерческого судна основывается на объеме работы, которую может выполнить судно. Он может измеряться в единицах грузоподъемности (тонны, баррели, пассажиры) или производительности (мощность в лошадиных силах, буксирная тяга или подъемная сила). Скорость также может быть фактором стоимости для некоторых судов.
• Информация о сделках и предложениях по продаже коммерческих судов обычно ограничивается самой общей статистикой судна. Это может затруднять внесение поправок в параметры сопоставимых объектов.
• В оценке морских активов используются следующие виды стоимости — справедливая рыночная стоимость, упорядоченная ликвидационная стоимость, ускоренная ликвидационную стоимость, утилизационная стоимость и стоимость лома.
• Существует 2 типа стоимости, уникальных для оценки морских активов. Ограничение ответственности представляет собой ретроспективную стоимость судна непосредственно перед несчастным случаем. Условно-оценочная инспекция является формой страховой оценки, в которой инспектор / оценщик должен также предоставить страховой компании информацию о риске.

ЦЕЛИ ГЛАВЫ

1. Идентифицировать уникальные характеристики летательных аппаратов и связанного вспомогательного оборудования.

2. Дать справку для классификации различных летательных аппаратов.

3. Разъяснить распространенные авиационные термины, включая акронимы и сокращения.

4. Указать области, которые необходимо описать, чтобы правильно оценить конкретный летательный аппарат.

5. Дать обзор ценовых справочников и использования информации на рынке.

6. Описать правильные подходы к оценке, и как они могут использоваться применительно к летательным аппаратам.

7. Дать ориентиры для специального использования с авиационными активами.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

• Существует много различных типов летательных аппаратов, в том числе: коммерческие, корпоративные, чартерные, экспериментальные, специального назначения, военные, иностранные, антикварные, старые летательные аппараты и т. д.
• Существует много различных активов, которые используются в авиации для вспомогательных целей, и оценщика авиационных активов часто просят оценить такое вспомогательное оборудование. Вспомогательные активы в основном состоят из следующего: элементы конструкции летательного аппарата, запасные части, постоянно действующие предприятия, ремонтные станции, вспомогательное оборудование, бортовое радиоэлектронное оборудование, двигатели.
• Чтобы правильно оценить летательный аппарат, необходимо знать тип летательного аппарата, а также текущее или возможное применение летательного аппарата и назначение и использование оценки.
• При оценке летательного аппарата есть много уникальных ограничивающих условий, которые нужно учесть в дополнение к тем, которые обычно применяются к другим активам.
• При проведении оценки летательного аппарата следует должным образом описывать характеристики летательного аппарата. Для этого оценщик должен быть знаком с терминологией внешних конструкций летательного аппарата, также бортовым радиоэлектронным оборудованием и контрольно-измерительной аппаратурой. Должны быть полностью осмотрены и внешняя часть, и интерьер летательного аппарата.
• Осмотр летательного аппарата должен включать запись серийных номеров и изучение отчетов, журналов, инспекционных заметок и отчетов об обслуживании (включая Форму 337 FAA).
• Были даны примеры оценки летательных аппаратов с использованием как доходного, так и затратного подхода.
• Запасные части и принадлежности летательных аппаратов могут иметь значительную стоимость, которая все более учитывается кредиторами и налоговыми органами. Оценщики летательных аппаратов должны быть знакомы с оценкой товарно-материальных запасов, чтобы удовлетворять этот спрос.
• Оценка летательных аппаратов имеет специальную терминологию, правила, ведение отчетности и специализацию. Оценку летательных аппаратов можно понять лучше, если пройти специальные связанные с авиацией курсы и поработать с другими оценщиками, уже имеющими такой опыт. Информацию по авиационной терминологии, акронимам и сокращениям, а также важным федеральных правилам в области гражданской авиации см. в разделе «Примечания» в конце данной главы.