УСТАНОВИЛ:

конкурсный управляющий Федерального государственного унитарного предприятия "523 Управление специальных работ Министерства обороны РФ" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ" о взыскании 821901,89 руб., из которых 636947,86 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 04.02.2004 N 2/в/у и 184954,03 руб. - неустойка.

Федеральное государственное унитарное предприятие "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ" предъявило встречный иск к Федеральному государственному унитарному предприятию "523 Управление специальных работ Министерства обороны РФ" о признании договора аренды от 04.02.2004 N 2/в/у недействительным (ничтожным).

Решением от 22.11.2004 (в полном объеме изготовлено 24.11.2004) исковые требования ФГУП "523 Управление специальных работ Министерства обороны РФ" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2005 решение оставлено без изменения.

При этом суды исходили из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по спорному договору аренды, неоднократно нарушал требования п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора; требования истца являются законными и обоснованными, подтверждены представленными доказательствами.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды указали на то, что оснований для признания договора аренды недействительной сделкой не имеется, поскольку ФГУП "523 Управление специальных работ Министерства обороны РФ" является надлежащим арендодателем; спорный договор аренды не является крупной сделкой.

В кассационной жалобе ФГУП "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ" просит названные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, признать договор аренды от 04.02.2004 N 2/в/у недействительным (ничтожным), в удовлетворении иска ФГУП "523 Управление специальных работ Министерства обороны РФ" к ФГУП "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ" отказать.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что судебные акты приняты с нарушением п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ФГУП "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ" поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ФГУП "523 Управление специальных работ Министерства обороны РФ" возражал против доводов кассационной жалобы, просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Исследовав материалы дела в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального права и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Московского округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ФГУП "523 Управление специальных работ Министерства обороны РФ" (арендодатель) в лице внешнего управляющего и ДГУП 19 УНР (арендатор, правопредшественник ФГУП "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ") заключен договор аренды от 04.02.2004 N 2/в/у, согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование имущественный комплекс, состоящий из объектов недвижимости, расположенных по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Джона Рида, 19. Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд.

Предъявляя встречный иск о признании названного договора аренды недействительным (ничтожным), ФГУП "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ" указало на то, что договор заключен с нарушением ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку имущество, переданное в аренду, не принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения; данное право хозяйственного ведения не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, ФГУП "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ" указало на то, что спорный договор аренды заключен с нарушением ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", поскольку договор является для арендатора крупной сделкой: сумма арендной платы, исходя из срока действия договора, составляла на момент заключения договора 660000 руб., что превышает 10% уставного фонда арендатора, который на момент заключения договора составлял 100000 руб.; договор заключен без согласия собственника имущества арендатора.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал на то, что ФГУП "523 Управление специальных работ Министерства обороны РФ" является надлежащим арендодателем. Имущество, переданное в аренду, принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, которое возникло у предприятия с момента передачи имущества (п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации) на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2002 N 889-р.

Суды также указали на то, что спорный договор аренды не является для арендатора крупной сделкой, поскольку отчуждение арендатором денежных средств в качестве арендной платы не является отчуждением имущества в смысле ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", а представляет собой только плату за пользование имуществом.

Данные выводы судов ошибочны.

В соответствии с п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что у ФГУП "523 Управление специальных работ Министерства обороны РФ" право хозяйственного ведения на имущество, являющееся объектом договора аренды от 04.02.2004 N 2/в/у, возникло с момента передачи имущества собственником, ошибочен, поскольку право хозяйственного ведения на недвижимые вещи в силу указанных выше норм возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд апелляционной инстанции довод ФГУП "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ" о том, что имущество, переданное в аренду, не принадлежит ФГУП "523 Управление специальных работ Министерства обороны РФ" на праве хозяйственного ведения, вообще не рассматривал, указав, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды не является недействительным. Однако ни во встречном исковом заявлении, ни в апелляционной жалобе ФГУП "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ" не требовало признать спорный договор аренды недействительным в связи с отсутствием государственной регистрации договора.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо установить, осуществлена ли государственная регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права хозяйственного ведения ФГУП "523 Управление специальных работ Министерства обороны РФ" на недвижимость, являющуюся объектом договора аренды от 04.02.2004 N 2/в/у, и с учетом положений ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешить вопрос о действительности договора аренды.

Оспариваемые судебные акты приняты также с нарушением ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Согласно п. 1 данной статьи крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более десяти процентов уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда.

В силу п. 3 указанной статьи решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.

По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная арендная плата для арендатора является отчуждением имущества (денежных средств). Статья 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" о крупных сделках унитарного предприятия не содержит каких-либо исключений для договора аренды.

В связи с этим суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что отчуждение арендатором денежных средств в качестве арендной платы представляет собой только плату за пользование имуществом и не является отчуждением имущества.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо дать оценку доводу ФГУП "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ" о том, что для данного унитарного предприятия спорный договор аренды от 04.02.2004 N 2/в/у является крупной сделкой; установить, имеется ли согласие собственника имущества ФГУП "Управление монтажных работ Министерства обороны РФ" на заключение сделки.

Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2004 по делу N А40-44473/04-36-23 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2005 N 09АП-15/05-ГК по тому же делу отменить, дело направить в Арбитражный суд города Москвы на новое рассмотрение.