Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Квартирный вопрос. Вся недвижимость за рубежом

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Июль 2002   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Streamline

Статистика

1 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Квартирный вопрос в Германии


Информационный Канал Subscribe.Ru
Главная | Адреса | Ссылки | Новости | FAQ | Статьи | Подбор вариантов | Задайте вопрос
ФОРУМ | Ассоциация | Фирмы (партнеры) | Веб-мастеру | Рефераты | E-mail


ЗДРАВСТВУЙТЕ, УВАЖАЕМЫЕ ПОДПИСЧИКИ!

Мы продолжаем знакомить Вас с квартирным вопросом в Германии. Сегодня хотим предложить Вашему вниманию следующую тему. Примеры из жизни по этому вопросу также предлагаются Вашему вниманию.

ГЕРМАНИЯ. КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС.


НЕЗАКОННЫЕ ПАРАГРАФЫ ДОГОВОРА О НАЙМЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ

Обычно в договоре о найме жилой площади домовладельцы стремятся урегулировать все вопросы своих правоотношений с квартиросъёмщиками. Обычно домовладельцы применяют готовый формуляр текста договора, который покупается в магазине канцтоваров или ещё где-либо, и после заполнения соответствующих граф, подписывается обеими сторонами. Так же обычным стало и внесение от руки или с помощью пишущей машинки в готовый текст договора индивидуальных изменений и дополнений в специально предусмотренные для особых договорённостей поля.

Самое главное, о чём должен знать каждый квартиросъёмщик. Договор о найме квартиры не Священное писание. Как индивидуальные договорённости, так и уже в готовом виде напечатанные пункты договора могут противоречить действующему законодательству. С юридической точки зрения незаконные пункты не имеют силу с момента подписания договора. Бывает и так, что только после подписания документов более поздние решения высших судебных инстанций сделали недействительным весь договор или его отдельные части. В самом вопиющем из известных мне случаев суд объявил 20 из 29 параграфов стандартизованного договора о найме жилья противоречащим действующему законодательству.

Здесь я хотел бы привести несколько положений обще юридического характера, которые должны помочь читателю самому разобраться в значении договора о найме жилой площадиВ ФРГ действует принцип свободы заключения договоров. Этот основной постулат свободной рыночной экономики был закреплён ещё в первой редакции Гражданского кодекса 1898 года. Уже к 1900 году отцы-законодатели увидели, что свобода понятие относительное, и что экономически и политически более сильная сторона всегда сможет добиться проведения в жизнь своих интересов по отношению к более слабому субъекту. Поняв эту нехитрую истину, законодатель стал создавать законы, которые должны ограничить, а ещё лучше исключить злоупотребления свободой. Эта работа не закончена и до сегодняшнего дня и вряд ли когда придет к завершению.

За прошедшее столетие были изданы многочисленные социальные законы, защищающие права квартиросъёмщиков по отношению к домовладельцам и принято несметное количество судебных решений по вопросам оформления правоотношении найма жилых помещений. Наиболее важные законодательные нормы содержатся в Законе о размере платы за найм, Законе об урегулировании общих правил коммерческой деятельности, многочисленных статьях Гражданского кодекса и ряде других законодательных актов.

Важную роль в правоотношениях договаривающихся сторон играют параграфы 134 и 138 Гражданского кодекса. Эти параграфы гласят, что договора, заключённые с нарушением законов или противоречащие нравственным нормам, недействительны с момента подписания.

Для конкретного квартиросъемщика эти общие рассуждения означают, что не каждый пункт подписанного им договора может иметь силу и должен выполняться сторонами. По отношению к домовладельцу, каким бы богатым и могущественным он не был, квартиросъемщик является полноправным гражданином со своими правами и возможностями защиты. Домовладелец не может предписывать своим жильцам все правила проживания и нормы поведения или требовать от них квартплату в любом угодном ему размере.
Я хотел бы в общих чертах обрисовать, что следует понимать под допустимыми договорённостями и что является абсолютно незаконным.
Прежде всего, я хотел бы сделать одно немаловажное замечание. Не следует смешивать понятия допустимый и обязательный. В ряде существенных моментов при заключении договора закон разрешает партнёрам самим договариваться об оформлении своих отношении. Раз принятые на себя обязательства надо, однако, выполнять. Если при переговорах с квартиросдатчиком будущий квартиросъёмщик сумеет добиться отмены ряда невыгодных для него правил и пунктов, то значит, так тому и быть. Не сумеет он сделать это, придётся долгие годы нести дополнительную нагрузку. Принцип свободы торговли является одним из краеугольных камней рыночной экономики.

Так обстоит дело в теории. В жизни квартиросъёмщику редко удаётся провести в жизнь свои требования. Увы, хороших и недорогих квартир меньше, чем нуждающихся в жилье семей. Обычно переговоры проходят удачно для того, кто говорит с позиции силы. Сила на стороне дающего, а не просящего. Предложенный к подписанию текст договора, как правило, уже отпечатан па стандартном бланке. Всё же, смотря по ситуации, всегда имеет смысл оценить свои шансы на более льготные условия найма жилья.
Закон обязывает домовладельца не обманывать своих квартиросъёмщиков и не создавать себе выгоды и преимущества за их счёт, злоупотребляя властью хозяина. Закон так же предписывает домовладельцу ряд правил расчёта эксплуатационных расходов, размера квартплаты и границы сё повышения. Как я уже сказал, противоречащие закону договоренности с самого начала не имеют юридической и обязывающей силы. Число незаконных условий и пунктов, стоящих в десятках миллионов действующих на сегодняшний день в Германии договоров о найме жилья, не поддаётся исчислению. В этой главе я хотел бы перечислить важнейшие и наиболее часто встречающиеся сознательные или несознательные ошибки при письменном оформлении взаимных обязательств договаривающихся сторон.

Домовладелец не имеет право ограничивать квартиросъёмщика в его жизненных потребностях и формах.
Пункты договора типа «За время проживания в квартире жилец обязуется не рожать детей» являются недопустимыми. Согласно § 537 Гражданского кодекса наниматель имеет право на снижение квартплаты, если взятая им внаём вещь, в данном случае квартира, имеет дефекты или эти дефекты появились в процессе эксплуатации не по вине квартиросъёмщика.
Пример:
в январе месяце в квартире В. Шмита перестало функционировать отопление и температура воздуха в помещениях составляет 9° С. В тексте договора, однако, записано, что квартиросъёмщик отказывается от своего права на снижение квартплаты при возникновении дефектов. Эта оговорка не имеет силы и В. Шмит без всяких прочих условий имеет право на разумное снижение квартплаты по причине неработающего отопления.

§ 55а Гражданского кодекса запрещает домовладельцу включать в текст договора пункт о штрафных санкциях по отношению к квартиросъёмщику. При договоренности о наложении штрафа речь идёт о праве одного из партнёров требовать с другой стороны определённые денежные суммы в случае нарушения условий договора. К понятию штрафа могут относиться и договорённости, которые не содержат прямого указания на штрафные санкции, но в скрытой форме дают одной стороне право предъявить другой стороне определённые денежные требования.
Например:
В договоре о найме квартиры указано, что при нарушении ряда условий заплаченный жильцом залог за квартиру пропадает. Этот пункт договора является недействительным. Хотя залог служит гарантом для хозяина, что квартиросъемщик выполнит свои обязательства, но право домовладельца на оставление у себя этих денег чётко очерчено в законе и не может быть истолковано в расширенном смысле.
Пример законного применения залога:
После выезда из квартиры квартиросъёмщик остался должен месячную квартплату. В этом случае домовладелец имеет право вычесть сумму долга из находящегося в его распоряжении залога.
Пример незаконного применения залога:
Домовладелец получил от города штраф за нарушение правил сбора мусора. Сумму штрафа хозяин вычел из залога одного из жильцов, которого он без прочих доказательств считает виновником происшествия. Эта штрафная санкция домовладельца является незаконной. Параграф 538 Гражданского кодекса разрешает квартиросъёмщику вычитать свои материальные претензии к домовладельцу из квартплаты или временно удерживать спорную сумму на своём счету до выяснения всех обстоятельств дела. Это право квартиросъёмщика не может быть исключено в рамках договора о найме.
Пример:
При осмотре квартиры В. Шмиту бросается в глаза нефункционирующие отопление. Домовладелец клянётся, что до въезда семьи Шмит в квартиру он исправит все дефекты отопительной системы. Несмотря на многочисленные напоминания жильца, это обещание хозяина так и осталось невыполненным. В такой ситуации В. Шмит имеет право потребовать от домовладельца возмещения нанесённого ему ущерба. По сути дела речь здесь идёт о снижении квартплаты. Это право В. Шмита на получение компенсации не может быть исключено условиями договора о найме квартиры.

Параграф 552а Гражданского кодекса даёт квартиросъёмщику право уменьшать квартплату в размере своих претензий к домовладельцу. Это значит, что квартиросъёмщик имеет право перерасчитывать свои долги домовладельцу с долгами домовладельца по отношению к своему жильцу. Квартиросъёмщик так же имеет право на задержку квартплаты. Условиями для таких действия жильца является наличие серьезных оснований и письменное предупреждение квартиросдатчика за один месяц до выполнения угрозы о своём намерении не платить квартплату.

В принципе, закон содержит указание, что квартплату следует платить задним числом после каждого прожитого месяца. В подавляющем большинстве договоров о найме жилой площади указано, что квартплата должна платится авансом в начале месяца. Такое правило не является незаконным и должно выполняться квартиросъёмщиком. На действие параграфа 552а этот пункт договора не имеет никакого влияния. Поскольку о намерении сократить квартплату жилец обязан предупреждать за один месяц до исполнения своей угрозы, то обязанность авансом платить квартплату, свела бы на нет действие параграфов 538 и 552а. Это значит, что обязанность платить квартплату авансом и право па сокращение квартплаты противоречат друг другу. Это противоречие закон решает в пользу жильца. Квартиросдатчик не может, ссылаясь на договор, требовать с жильца денег, не взирая ни на какие обстоятельства.

Параграф 547а Гражданского кодекса даёт нанимателю право изымать и забирать с собой те предметы и оборудование, которые он приобрёл и установил в квартире за собственный счёт. При наличии определённых условий владелец имеет право потребовать оставление этого предмета в квартире за вознаграждение.

Пример:
 В. Шмит за свой счет вмонтировал в душевую комнату ванну. При выезде из квартиры В. Шмит имеет право забрать эту ванну с собой. Если домовладелец непременно захочет сохранить это новшество, то он может потребовать от В. Шмита оставить ванну в квартире. За это хозяин должен заплатить В. Шмиту разумную компенсацию. Размер компенсации увязан со стоимостью самой ванны и работы по её установке. Иные правила действуют в случае, если В. Шмит имеет обоснованный интерес забрать эту ванну с собой. Таким обоснованием была бы невозможность приобретения этой модели манны в торговле, исполнение ванны по индивидуальному заказу и т.д.

Пункт договора, запрещающий квартиросъёмщикам при выезде из квартиры изымать встроенные за их счёт предметы, может иметь силу. Незаконным является пункт, что квартиросъёмщик не имеет право требовать разумной компенсации за оставляемые им предметы. Разумеется, эта оговорка не относится к предметам, которые не связаны со строительной субстанцией квартиры типа мебели, светильников и т.д."

Параграф 557а Гражданского кодекса даёт квартиросъёмщику право после прекращения действия договора о найме квартиры потребовать возвращения выплаченной авансом квартплаты.

Пример:
 29.01.2000 Владимир Шмит подписал с домовладельцем соглашение о прекращении действия договора о найме квартиры с 1 февраля 2000 года. Квартплата за февраль им, однако, уже уплачена. В. Шмит имеет право потребовать возвращения квартплаты за февраль. Пункт договора о том, что уплаченная авансом квартплата в любом случае остаётся в собственности домовладельца, является незаконным. Параграф 542 Гражданского кодекса даёт квартиросъёмщику право на расторжение договора, если домовладелец не смог в условленное время предоставить квартиру в его распоряжение или отозвал данное им раньше согласие на сдачу жилой площади. Прежде чем воспользоваться своим нравом, квартиросъёмщик должен назначить квартиросдатчику уместный срок для выполнения им договорных обязательств. Во всяком случае, если квартиросъемщик ещё имеет интерес проживать в этой квартире.
Пример:
 В. Шмит заключает с домовладельцем Эдвином Шлау договор о найме 2-х комнатной квартиры. После подписания договора Шлау объявляет, что он передумал и решал сдать квартиру «настоящему» немцу. Он отказывается пустить В. Шмита в квартиру. В этом случае В. Шмит должен в письменном виде потребовать от Э. Шлау вручить ему ключи от квартиры. Если В. Шмит не получит ключи в указанный им срок, то он может расторгнуть заключённый договор о найме. Этот момент может играть существенную роль. Если Шлау не найдёт «настоящего немца», готового за требуемые деньги проживать в его квартире, то он может через 3 месяца снова передумать и потребовать от В. Шмита выполнить условия договора и заплатить квартплату за всё прошедшее время. Пункт договора, запрещающий В. Шмиту в описанных условиях расторгать соглашение, является недействительным и не имеющим силы.

Параграф 544 Гражданского кодекса даёт квартиросъёмщику право на бессрочное расторжение договора, если проживание в квартире сопряжено со значительным риском для здоровья. Это правило действует и в том случае, если в момент заключения договора квартиросъёмщик знал об этом существенном дефекте квартиры.
Пример:
 Владимир Шмит безуспешно ищет для своей семьи (жена и 5 детей) подходящую квартиру. Из-за большого количества детей никто из домовладельцев не соглашается сдать квартиру семье Шмит. Наконец домовладелец Шлау предлагает ему вселиться в помещения, которые, однако, имеют один очень существенный недостаток. Деревянный пол построенной 45 лет назад квартиры обработан химическим препаратом, который чрезвычайно вреден для здоровья и способствует возникновению раковых заболеваний. Особой опасности подвергаются играющие на полу дети. От полной безнадёжности В. Шмит соглашается на эту квартиру и подписывает договор о найме. Если В. Шмит позже передумает и решит отказаться от взятого в трудную минуту пристанища, то он имеет право на бессрочное расторжение договора. Это право закреплено за ним законом и не может быть исключено в договоре о найме. Те же правила действуют и в случае других серьёзных недостатков квартиры, таких как: плохо функционирующее отопление, хроническая сырость, плесень и прочие-дефекты, негативно отражающиеся на здоровье жильцов.

Параграфы 556а и 556с разрешают квартиросъёмщику при определённых условиях опротестовать расторжение договора о найме жилой площади со стороны квартиросдатчика. Например: необходимость квартиросъёмщика с маленькими детьми и беременной женой и дальше проживать в квартире, может перевешивать необходимость домовладельца свободно распоряжаться своей собственностью. Более подробно тема расторжения договора обсуждена в отдельной главе. Право квартиросъёмщика в силу важных обстоятельств отказаться освободить квартиру, не может быть исключено хозяином в тексте договора. Так же недопустимой является договорённость, согласно которой квартиросъёмщик освобождает квартиросдатчика от действия параграфов 564b, 554d, Гражданского кодекса. Эти законы регулируют вопросы повышения квартплаты и расторжения сторонами договора о найме жилых помещений.

Квартиросъёмщик имеет право на сверление в стенах дырок, необходимых для установки мебели. Пункты договора, обязывающие его при выезде удалить дюбеля, заделать дырки и заменить просверленные плитки новыми, не имеют никакой силы, по крайней мере, в отношении ванной комнаты. Сверление дырок и вбивание дюбелей в обычном объёме относится к нормальному праву квартиросъёмщика пользоваться взятой им в наём вещью, т.е. квартирой. За это право квартиросъёмщик платит квартплату. Уплата квартплаты освобождает его в данном случае от дальнейших обязательств по заделке дырок. Необходимый ремонт домовладелец обязан проводить из своих средств.

В принципе, проблематика исключения сторонами в своих отношениях действия определенных законов слишком сложна, что бы обсуждать её в рамках этой книги. Хочу только сказать, что в некоторых случаях такое исключение может иметь законную силу, в некоторых случаях договоренности сторон о взаимном освобождении от действия соответствующих законов, являются недействительными с момента подписания. Согласно § 565 Гражданского кодекса к концу каждого месяца квартиросъёмщик имеет право расторгнуть бессрочный договор о найме жилья с соблюдением предусмотренных законом сроков расторжения такого рода договоров. Это право не может быть изменено в рамках договора о найме.
Размер залога за квартиру ограничен законом тремя месячными квартплатами.
Квартиросдатчик обязан положить полученные в счёт залога деньги в банк, под проценты. При составлении договора о найме это предписание закона не подлежит изменению договаривающимися сторонами.
Например:
 В предложенном домовладельцем Шлау Владимиру Шмиту тексте договора размер залога определен в размере 4-х квартплат. Шлау обосновывает это тем, что в прошлом у него был плохой опыт с жильцами из числа переселенцев из стран СНГ. В тексте договора так же указано, что домовладелец не обязан класть полученные деньги под проценты. Эти пункты договора не имеют никакой силы, несмотря па все приводимые хозяином аргументы. В жизни во взаимоотношениях квартиросдатчика и квартиросъёмщика встречаются и более сложные конструкции.
Например:
 домовладелец Шлау по определённым финансовым и правовым соображениям сдал квартиру внаём коммерсанту Гельду, а последний, в свою очередь, пересдал её семье В. Шмита. В такой ситуации В. Шмит не становится бесправным субарендатором, отданным на откуп пронырливому дельцу. Все требования закона об отношениях найма жилой площади распространяются и на этот вид отношений. Пункты договора между В. Шмитом и Гельдом о субаренде жилых помещений, которые исключают действия правил расторжения договоров о найме, не имеют никакой силы.

Параграф 549 Гражданского кодекса предоставляет квартиросъёмщикам право при определённых условиях потребовать от квартиросдатчика выдачи разрешения на сдачу в субаренду части занимаемой ими площади. Это право на сдачу помещений в субаренду не может быть исключено сторонами при заключении договора о найме квартиры. Нелишне упомянуть и том, что стороны не могут путём внесения соответствующих оговорок в договор о найме жилых помещений исключить в своих правоотношениях действие закона о размере платы за найм и законодательные предписания в отношении спекулятивных квартплат. Более подробно об этом важном праве квартиросъемщика речь пойдёт в отдельной главе. Закреплённые в договоре о найме жилой площади обязанности квартиросъёмщика содержать в исправном состоянии электроосвещение, звонок, замки, водяные краны, туалетную установку, сливы и сточные трубы, печи, плиты, отопительные приборы, бойлеры и прочее, а так же заменять за свой счёт разбитые оконные стекла, - являются недействительными. Эти оговорки и требования домовладельца возлагают на квартиросъёмщика неоправданно много обязанностей и являются несправедливыми. Такое решение принял Баварский верховный земельный суд. Это решение не затрагивает общепринятого правила о проведении косметического ремонта через определенные промежутки времени.

По мнению судей, такое обширное перекладывание обязанностей домовладельца на квартиросъёмщика является недопустимым. Вышеперечисленные работы не являются косметическим ремонтом, а необходимы для поддержания дома в рабочем состоянии. Ответственность за исправное состояние всех систем здания несёт домовладелец. Он же должен из своего кармана оплачивать все необходимые работы. Кроме того, судьи нашли недопустимым, что эти обязанности жильцов не были ограничены по объёму проводимых работ, и не была установлена верхняя граница допустимых расходов.

Часто домовладельцы пытаются в тексте договора о найме жилого помещения ограничить право квартиросъёмщика требовать устранения возникающих в процессе эксплуатации квартиры дефектов и поломок. Закон препятствует попыткам дискриминации жильцов.
В принципе, домовладелец имеет право внести в договор о найме квартиры пункт, который исключает право квартиросъемщика, на компенсацию нанесённого ему ущерба. Если домовладелец в силу грубой халатности или преднамеренно нанёс квартиросъёмщику ущерб, то он не может ссылаться на сделанную в договоре о найме квартиры оговорку, об ограничении своей ответственности. Параграф 11 запрещает домовладельцу ограничивать свою ответственность по возмещению ущерба жильцу, который был нанесён по причине грубой халатности хозяина. Закон предоставляет квартиросъемщику право па снижение квартплаты в случае длительного существования дефектов жилых помещении. Согласованный сторонами в договоре о найме квартиры запрет на такого рода действия квартиросъемщика не имеет никакой юридической силы.

Домовладелец не имеет права запретить квартиросъёмщику, самостоятельно выполнять необходимые ремонтные работы по устранению дефектов снимаемых помещений.
Домовладелец не имеет право предписывать письменную форму для ряда отношений найма. Формулировка типа «Для сдачи квартиры в субаренду квартиросъёмщик должен получить однозначное письменное разрешение квартиросдатчика» не имеет силы. Закон предусматривает действенность устных договоренностей и молчания, как знака согласия. Недопустимое самостоятельное ограничение хозяином действия закона позволяет считать весь параграф не имеющим юридической силы, хотя для субаренды помещений действительно требуется согласие квартиросдатчика. Домовладелец не может в готовом формуляре договора без предъявления прочих доказательств считать определённые действия совершёнными. Следующая формулировка готового текста «Приложенные «Правила проживания в доме» являются составной частью договора о найме» является незаконной. Квартиросдатчик не может голословно утверждать, что правила прилагаются и требовать от квартиросъёмщика подписать это утверждение. Эта оговорка имеет силу, только если правила отпечатаны на обратной стороне текста договора. В остальных случаях существует возможность, что квартиросъемщик не смог ознакомиться с ними при подписании договора. Правила становятся составной частью договора только после предварительного ознакомления с ними квартиросъёмщика. Это значит, что домовладелец, который внёс в договор и потребовал подписать вышеназванный пункт, не может ссылаться на правила, как составную часть договора о найме квартиры. Список всех возможных недействительных пунктов договора о найме жилых помещений можно продолжать и продолжать. Для этого не хватило бы и всей книги. Следует так же знать, что недействительными являются пункты договора, которые противоречат Закону о регулировании общих условий коммерческой деятельности. Этот закон даёт законодательные рамки заключаемым сторонами договорам. Предметом закона являются стандартизованные тексты самых различных договоров из области гражданского права. На практике никто давно не пишет пункт за пунктом индивидуальный договор о найме квартиры от руки или на пишущей манишке. Обычно применяется готовый формуляр, купленный в ближайшем магазине канцтоваров или полученный в каком-нибудь объединении или союзе. Текст образцового договора можно так же получить в земельном министерстве юстиции и прочих организациях, имеющих дело с вопросами найма жилой площади. Стороны могут внести в готовый текст определённые изменения и индивидуальные дополнения.

Обычно более слабый партнёр вынужден подписывать текст договора на условиях, предложенных к подписанию более сильной стороной. Является очевидным, что более слабой стороной является нуждающийся в жилье кандидат на квартиру. В такой ситуации квартиросдатчик может легко злоупотребить своим положением и потребовать подписи под составленным в его духе договором, не обсуждая и не разъясняя квартиросъёмщику всё значение взятых на себя обязательств. Возможности возражений или протестов исключены. Это касается как местных немцев, так и в ещё большей степени новых жителей Германии. Закон пытается помочь более слабой стороне и ограничить алчность домовладельцев.

Согласно § 3 не являются обязательными пункты договора, которые сформулированы так, что обычный, нормальный человек (квартиросъёмщик) не может их понять. Незаконной считается вводящая в заблуждение формулировка текста или помещение определенных пунктов договора в необычных и для квартиросъёмщика неожиданных местах. Этот момент неожиданности отпадает при объяснении жильцу всех подробностей договора.
Пример:
 В тексте договора о найме жилой площади указано, что жильцы должны за свой счёт ремонтировать повреждения общедоступных частей дома, если не будет установлен виновник повреждения. Например, неизвестный выломал дверь в подвале. Вопрос о допустимости перекладывания на жильцов стоимости ремонта неизвестно кем выломанной двери весьма спорен. Во всяком случае, такой пункт следует отнести к неожиданным условиям. Это значит, что квартиросъёмщик может отказаться участвовать в ремонте двери. Незаконной является и ситуация, когда сама по себе договоренность допустима, но стоит в неожиданном для квартиросъёмщика месте текста договора, где её можно легко просмотреть. Например: Содержание крупных животных допустимо только с согласия домовладельца. Составители договора спрятали это условие в тексте, который содержит правила расчёта эксплуатационных расходов, да к тому же поместили его в середину постороннего абзаца. В силу своего размещения на необычном месте напрашивается совершенно очевидный вывод, что целью этой акции было намерение запутать квартиросъёмщика. Следствие такого трюка - эта, сама по себе допустимая оговорка, не имеет силы.
Другой пример:
«В основных помещениях квартиросдатчик обязан поддерживать температуру на уровне не ниже 20 градусов». Эту формулировку следует считать неясной, поскольку непонятно, какие помещения договаривающиеся стороны считают основными. Следствие - весь пункт договора не имеет юридической силы, и домовладелец обязан топить все помещения.
Согласно § 4 индивидуальные договорённости сторон имеют преимущественную силу по сравнению с параграфами предварительно сформулированного стандартного текста договора.
Это правило действует и в случае заключения договаривающимися сторонами устных соглашений. Наличие в тексте договора условия, что силу имеют только письменные договорённости, не оказывает на эти требования закона никакого влияния. Поэтому утверждения хозяина «Мало ли что я тебе обещал, решающую силу имеет текст письменного договора» не соответствуют действительности.
Пример:
Согласно готовому тексту договора приобретение домашних животных крупных размеров возможно только с письменного согласия квартиросдатчика. Квартиросъёмщик Шмит в устной форме договорился с домовладельцем Шлау, что он имеет право приобрести собаку, не испрашивая на то письменного согласия хозяина. Эта договоренность имеет большую силу, чем оговорка формуляра договора о необходимости письменного разрешения. Домовладелец Шлау не может позже потребовать удаления собаки, ссылаясь на отсутствие письменного разрешения.

Несмотря на благоприятные для квартиросъёмщиков и вообще всех потребителей предпосылки, я настоятельно рекомендую фиксировать все устные договоренности в письменном виде в качестве дополнения к договору. Если дело дойдёт до судебного разбирательства, то устные договорённости обычно трудно доказуемы. Во всяком случае, при устных соглашениях следует позаботиться о присутствии свидетелей. Параграф 5 требует применения самого благоприятного для квартиросъёмщика толкования неясно сформулированных условий договора. Это требование закона имеет большое практическое значение. Многие договора сформулированы весьма нечетко, и даже самые грамотные юристы не в состоянии понять, что имели в виду договаривающиеся стороны при составлении того или иного параграфа. Нередко споры возникают в отношении толкования договора применительно к конкретной ситуации. Частично такая путаница происходит из-за сложности материи и прочих причин объективного характера. Порой продувные домовладельцы стараются составить текст таким образом, что бы в любой ситуации иметь возможность толковать его в свою пользу.
В таких случаях всегда встаёт вопрос о значении и практических последствиях этих неясных договорённостей. Закон гласит следующим образом. При индивидуально составленных договорах неясности его отдельных пунктов идут в ущерб тому, кто хочет извлечь преимущества из своего толкования спорного текста договора.
Пример:
В договоре записано, что квартиросъёмщик должен оплачивать потребление воды. Такой пункт договора следует рассматривать как неясный, поскольку это понятие может включать в себя как расходы по снабжению водой, так и расходы по отводу сточных вод. Если эта формулировка стоит в договоре о найме квартиры, который подпадает под действие закона (наиболее часто встречающийся вариант), то квартиросъёмщик имеет право на благоприятное для него толкование этого параграфа. Это значит, что жилец может отказаться перенимать расходы по канализации и платить только за подвод воды. Параграф 9 в общей форме запрещает домовладельцам неумеренно и откровенно ущемлять интересы квартиросъёмщиков. Это правило является так называемым генеральным условием юриспруденции. В качестве примера можно привести несколько практических выводов из этого требования закона. Домовладелец не имеет права возлагать на жильцов обязанность производить косметический ремонт вне зависимости от времени, прошедшего после предыдущего ремонта. Нельзя требовать от жильца при выезде из квартиры оплатить чистку напольного покрытия силами специализированной фирмы. Квартиросдатчик не может ограничивать свою обязанности отапливать квартиру только наиболее часто используемыми помещениями. Например, согласно договору о найме квартиры зимой отопление функционирует только в детской комнате и в гостиной. Спальня, кухня и прочие помещения отапливаться не будут. При расчёте стоимости дополнительных услуг домовладелец обязан соблюдать ряд законодательных предписаний. Он не может перекладывать эти расходы на жильцов по своим доморощенным схемам. Число примеров бесконечно, как бесконечна и сама жизнь. Все оговорки, направленные против интересов жильца, являются недействительными. Нельзя возлагать на квартиросъёмщика расходы по устранению возникшего не по его вине снижения качества квартиры.
Пример:
Пролетающая мимо птица ударяется об окно и разбивает оконное стекло. При всём желании на квартиросъёмщика не может быть возложена ответственность за этот ущерб. Разбитое стекло должно быть заменено за счёт домовладельца. В некоторых договорах имеется следующий параграф. «Квартиросъёмщик обязан терпеть работы по прокладке телевизионного кабеля и домовой антенны». Прокладка телевизионного кабеля представляет собой модернизацию жилья и повышает его рыночную стоимость. Закон, однако, даёт квартиросъемщику право при наличии определённых причин, речь о которых пойдёт ниже, отказаться дать своё согласие на проведение модернизации. Квартиросдатчик не может в договоре обойти законодательное предписание. Это значит, весь параграф является недействительным.
Домовладелец не имеет право играть своими словами и выданными им разрешениями по принципу: «Моё слово; хочу - дам; хочу - заберу». Например: согласно договору квартиросдатчик может давать разрешение на субаренду жилой площади. Согласно договору он может так же в любой момент и без указания причин отозвать данное им ранее разрешение и выкинуть субарендатора из квартиры. Такое свободное жонглирование разрешениями и обещаниями является недопустимым. В принципе, под запрет параграфа 9 подпадают все действия и договоренности, которые противоречат правилам честного и добросовестного ведения дел. Параграфы 10 и 11 объявляют недействительными ряд невыгодных для квартиросъёмщика пунктов и оговорок договора о найме.
Пример:
Если квартиросъёмщик не явится на процедуру приёма квартиры после окончания срока действия договора, то его отсутствие означает автоматическое одобрение им протокола приёма квартиры».
§ 10 регулирует эту ситуацию следующим образом. При неявке квартиросъёмщика на процедуру приёма-передачи квартиры квартиросдатчик должен переслать жильцу протокол приёма по почте и предоставить последнему достаточный срок для внесения уточнений и корректур. Иначе квартиросдатчик может записать в протокол всевозможные дефекты, отнести их за счёт своего бывшего жильца и потребовать с него крупную сумму денег.
Домовладелец не может в договоре о найме гарантировать себе возможность заранее возложить на жильца ответственность за все возникшие в ходе проживания истинные или мнимые дефекты и поломки. Разумеется, возможны и другие варианты незаконных попыток ввести в договор пункты, заранее возлагающие на квартиросъёмщика вину за возможные проблемы.
Параграф 10 запрещает так называемую фиктивную доставку. Например, в договоре о найме квартиры между квартиросъёмщиком В. Шмитом и домовладельцем Шлау имеется следующий пункт: «В случае расторжения договора со стороны домовладельца извещение автоматически считается доставленным в течение одной недели». Закон считает такую оговорку недействительной по нескольким причинам. Возможна ситуация, что письмо с извещением о расторжении договора будет утеряно на почте (редко, но бывает). Более часты ситуации, когда любопытные соседи воруют почту из повреждённых почтовых ящиков или хулиганы поджигают скапливающийся бумажный мусор. В этом случае не должно происходить так, что по чужой вине В. Шмит не сможет вовремя предпринять необходимых шагов по опротестованию решения хозяина и окажется со своей семьёй на улице.
Параграф 10 объявляет недействительными договорённости о несоразмерно высокой плате за право дальнейшего пользования квартирой после окончания договора о найме жилья.
Пример:
В тексте соглашения о найме записано, что в случае, если В. Шмит после расторжения или окончания срока договора останется больше положенного в квартире, то за «лишнее» время он должен платить квартплату в двойном размере. Такая договорённость является недействительной с момента подписания договора. Параграф 11не разрешает договаривающимся сторонам налагать взаимный запрет на проведение предусмотренной законом процедуры назначения сроков для реализации своих требований и посылки напоминаний.
Пример:
В готовом формуляре договора о найме отдельным пунктом записано, что и без особого напоминания жилец просрочит назначенный срок, если при выезде не проведёт косметический ремонт квартиры. Под понятием «просрочка» закон понимает невыполнение одной из сторон своих обязанностей в положенные сроки, несмотря на напоминания и предупреждения. Обычно просрочка возникает только после напоминания квартиросдатчика о необходимости выполнить взятые на себя обязательства. Юридически значимое состояние просрочки даёт квартиросдатчику различные права и облегчает направленные против жильца юридические действия. Обычно домовладельцы начисляют жильцам на время просрочки особые проценты или поручают специализированной фирме выполнение необходимых работ, а затем посылают счёт за их выполнение своему квартиросъёмщику. Основное правило гласит: состояние просрочки не наступает без предварительного напоминания. Необходимость напоминаний не может быть отменена сторонами в подписываемом ими договоре.
Пример:
В подписанном В. Шмитом договоре - зафиксировано, что за каждое посланное домовладельцем письмо-предупреждение квартиросъёмщик обязан заплатить отправителю 10 марок в качестве возмещения расходов. Такое условие недопустимо. Разумеется, квартиросдатчик имеет право потребовать возмещения своих расходов (почта, канцелярские расходы и прочес) на отправку жильцу справедливых напоминаний. Он должен, однако, ставить в счёт фактически возникшие расходы и не пытаться обсчитать В. Шмита на каждом шагу. Не исключено, что фактическая стоимость отправки напоминаний значительно ниже, чем требуемые 10 марок. Разумеется, мыслимы и другие комбинации. Например, домовладелец требует паушальной компенсации за повреждённый в период проживания паркет. Закон даёт квартиросъёмщику право и возможность доказать, что фактическая стоимость восстановления паркета составляет значительно меньшую сумму, чем того требует хозяин. Так же мыслимо, что домовладелец вообще не понёс никакого ущерба от действий жильца, по причине полной амортизации паркета. В принципе, дело обстоит следующим образом. Та сторона, которая добивается получения компенсации, должна доказать обоснованность своих требований. Параграф 11 запрещает паушалирование требований о компенсации нанесённого ущерба, если паушале превышает разумные пределы. Так же запрещено вносить в договор пункт о назначение верхней границы допустимой компенсации за нанесённый ущерб.
Пример:
Квартиросъёмщик переводит авансом деньги за отопление на счёт домовладельца Э. Шлау, который рассчитывается с тепло станцией за весь дом. Домовладелец отсутствовал 4 месяца и забыл распорядиться о переводе денег за горячую воду. За неуплату у В. Шмита была отключена горячая вода и отопление. В. Шмит имеет право потребовать с Э. Шлау компенсации в полном размере нанесённого ему ущерба. Квартиросдатчик не может ограничить свою ответственность ссылками па пункт договора о верхней границе допустимой компенсации. Параграф 11 запрещает домовладельцу требовать от квартиросъёмщика доказательств своих утверждений, если ответственность за спорные действия находится в компетенции домовладельца.
Пример:
Квартиросъёмщик соглашается на предложенный к подписанию стандартизованный текст договора, где он без всяких прочих условий подтверждает, что нанятые им жилые помещения находятся в полностью исправном состоянии. Разумеется, такое подтверждение может быть составной частью договора и иметь юридическую силу. Решающее значение, однако, имеет то обстоятельство, что такое подтверждение не имеет права быть заранее сформулировано, и априори стоять в тексте стандартного договора. Иначе квартиросъёмщик будет, застигнут врасплох домовладельцем. Пример: В готовом стандартизованном тексте договора находится формулировка: «Квартиросъёмщик подтверждает, что он получил 2 пары ключей». Эта оговорка не имеет силы. Она действительна только при индивидуальной расписке в получении ключей. В любых ситуациях закон пытается защитить квартиросъёмщика от неожиданных финтов и трюков со стороны домовладельца. Передача квартиры в удовлетворительном состоянии и вручение ключей относятся к компетенции квартиросдатчика. Он не может заранее требовать от квартиросъёмщика заглазного подтверждения действий, которые хозяин совершит (или не совершит) в будущем. В 1996 году правовая - защита квартиросъемщиков была усилена путём введения в текст закона дополнительного параграфа 24а. Это дополнение распространило действие закона на все договора, которые предприниматели заключают со своими клиентами. До 1996 года домовладелец мог возразить, что он выработал и написал на своём компьютере индивидуальный договор, который был предназначен только для регулирования отношений с квартиросъёмщиком В. Шмитом и не применяется в соглашениях с другими квартиросъёмщиками. Такая правовая конструкция освобождала квартиросдатчика от ограничений закона. После дополнения закона подобные аргументы домовладельцев не принимаются во внимание. Действие закона распространяется только на предпринимателей. Квартиросдатчик, который сдаёт единственную принадлежащую ему 2-х комнатную квартиру, не считается предпринимателем и не подпадает под действие этого закона. Закон принимает во внимание ситуацию, что предприниматель-домовладелец в своём деле является «стреляным воробьем», а ищущий квартиру человек часто совершенно неопытен в вопросах договорного права и прочих тонкостей найма жилой площади. В особенности это касается переселенцев из стран СНГ.
Пример:
Владимир Шмит только недавно переселился в Германию из небольшой сибирской деревни и совершено не имеет опыта общения с продувными маклерами и корыстными домовладельцами. Он плохо говорит по-немецки и совершенно не умеет читать сложные юридические немецкие тексты. Видя его беспомощность, домовладелец навязывает В. Шмиту невыгодный договор, который, однако, в большинстве пунктов соответствует юридическим нормам. Если эти невыгодные пункты были в готовом виде предложены В. Шмиту на подпись, то у него есть шанс, ссылаясь на свою неопытность, оспорить действенность договора. Гражданский кодекс даёт квартиросъемщику общее право оспорить взятые на себя договорные обязательства. Наиболее часто встречающийся случай обжалования действующего договора - обман одной из сторон при заключении соглашения.
Пример:
Домовладелец Э. Шлау объясняет квартиросъёмщику В. Шмиту, что срок расторжения договора о найме составляет два месяца. Сам В. Шмит не умеет читать по-немецки и соглашается на все предложенные домовладельцем условия. Позже выясняется, что был заключён срочный договор на 5-и летний период. В такой ситуации В. Шмит может оспорить все взятые на себя обязательства. Как обычно, необходимо позаботиться о сборе достоверных доказательств обмана. В столь сложной юридической ситуации я настоятельно рекомендую обратиться к адвокату или в Общество защиты квартиросъемщиков.
В принципе, договор, содержащий недействительные пункты, не теряет свою силу. На место недействительных пунктов вступают в силу законодательные правила, которые зачастую более благосклонно относятся к квартиросъёмщикам. Квартиросъёмщик вовсе не обязан заключать другой договор. Он так же не обязан подписывать новый договор, если по прошествии нескольких лет суд объявит недействительным один из пунктов старого соглашения. В общем, можно сказать, что ситуация с не имеющими силу пунктами обычно более благоприятна для квартиросъемщика и он может спокойно продолжать проживать в квартире по старому договору. Он так же не должен позволить оказать на себя давление и согласиться на подписание нового, уже исправленного договора.
Домовладелец не может в одностороннем порядке распорядиться о внесении в договор благоприятных для него исправлений. Домовладелец и квартиросъёмщик являются равноправными партнёрами и договаривающимися сторонами. Без подписи квартиросъёмщика односторонние изменения достигнутых договорённостей недействительны.

Если у Вас появились вопросы, то Вы всегда можете задать их нашим консультантам и получить квалифицированный ответ.
Ждем Ваших вопросов на форуме www.forum.chemodan.com.ua.
Мы также хотели бы предложить Вашему вниманию интересные новости на нашем сайте http://www.chemodan.com.ua/archive.php3.
Ведущий рассылки
www.chemodan.com.ua 		 
ЭМИГРАЦИОННЫЕ ПРОГРАММЫ
независимая
(профессиональная)
бизнес-категория
беженцы
репатрианты
(социальная)
брак
трудовой контракт
воссоединение
Лотерея Green Card
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ
Высшее образование
Языковые курсы


ПОДПИШИ НА РАССЫЛКУ ДРУГА
Рассылки Subscribe.Ru
Как учиться в Германии бесплатно
Квартирный вопрос в Германии

http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу
В избранное